Le valutazioni immobiliari nel nuovo quadro giuridico europeo

Transcript

1 Le valutazioni immobiliari nel nuovo quadro giuridico europeo Angelo Peppetti Ufficio Crediti Direzione Strategie e Mercati Finanziari 9 luglio 2014

2 Le linee guida ABI per la valutazione immobiliare Il Protocollo d Intesa del 2010 Le linee guida: contenuti e finalità Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale? Il regolamento 575/2013 L asset quality review, le valutazioni immobiliari e il parere congiunto del Tavolo Tecnico Le valutazioni immobiliari nel mercato unico dei crediti ipotecari? Le principali novità della direttiva 17/2014/UE - CARRP L art. 19 sulle valutazioni immobiliari Il position paper del Tavolo Tecnico Conclusioni 2

3 Le linee guida ABI per la valutazione immobiliare Il Protocollo d Intesa del 2010 Le linee guida: contenuti e finalità 3

4 Linee Guida per le valutazioni immobiliari: parti firmatarie del Protocollo d Intesa novembre 2010 Il Tavolo tecnico di attuazione Collegio Nazionale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati 4

5 Le Linee Guida: contenuti e finalità Le Linee Guida sono state redatte tenendo conto degli standard internazionali ed europei (IVS e EVS) per Dotarsi di uno standard nazionale Essere compliant con le Istruzioni di Vigilanza Aumentare la trasparenza delle valutazioni immobiliari Valore di mercato Codice di condotta dei periti Procedure e metodi di valutazione Rapporto di valutazione Definizione del valore di mercato riportata nella circolare 263/2006 della Banca d Italia Mira a considerare alcuni principi etici (saper essere) e a fornire riferimenti comportamentali (sapere e saper fare) per svolgere l attività di valutazione nell ambito di applicazione dei requisiti per le esposizioni garantite da immobili Mira a presentare il modo in cui si conduce un operazione estimativa per giungere alla soluzione del problema valutativo o a un risultato Si riferisce al documento tecnico-estimativo redatto da un perito che possiede le necessarie qualifiche, la capacità e l esperienza per compiere una valutazione Hanno dichiarato di aderire alle Linee Guida: 32 SOCIETA DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE 7 ORDINI PROFESSIONALI 173 TRA SINGOLE BANCHE E GRUPPI BANCARI 73% CIRCA DEL TOTALE DEGLI SPORTELLI 5

6 Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale Il regolamento 575/2013 (CRR) L asset quality review (AQR) e le valutazioni immobiliari: il parere congiunto del Tavolo Tecnico 6

7 Il Regolamento sui requisiti di capitale 575/2013 (CRR) Il Regolamento recante la disciplina relativa ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi (Reg.to 575/2013 Capital Requirement Regulation CRR ) non ha modificato i contenuti delle precedenti disposizioni della direttiva 2006/48 (recepita nella circolare della Banca d Italia 263/2006 Titolo II, Capitolo I, Sezione IV) in tema di valutazioni immobiliari relative alle esposizioni garantite da immobili residenziali Sono riprese identicamente le definizioni di valore del credito ipotecario e valore di mercato nonché le disposizioni relative alle regole di valutazione degli immobili residenziali, in particolare: Argomento CRR 575/2013 Circ 263/2006 Valore di mercato Art. 4. par. 1 lett. 76) Sezione IV, par.1 nota 3 Valore del credito ipotecario Art. 4. par. 1 lett. 74) Sezione IV, par. 1 nota 4 Regole di valutazione art. 208 e 229, comma 1 Sezione IV par. 1 Indipendenza, qualifiche e professionalità del perito Valore di mercato o cauzionale nel processo di stima da perito indipendente Art. 208 Sezione IV par. 1, nota 2 Art. 229, par. 1 (sono eliminati elementi speculativi) Sezione IV, par. 2, nota 4 (fa riferimento al monitoring ed eventuali iscrizioni ipotecarie per il calcolo dell LTV). 7

8 L AQR, le valutazioni immobiliari e il parere congiunto del Tavolo tecnico Il processo di revisione di qualità degli attivi (Asset Quality Review AQR) è stato avviato dalla BCE per la creazione dell Unione Bancaria (1 novembre 2014) mediante ispezioni ai gruppi bancari c.d. più significativi (soggetti direttamente vigilati da BCE) per verificarne la solidità ai fini di detenzione del patrimonio di vigilanza Il manuale della BCE per gli ispettori di vigilanza «AQR Phase 2 Manual» al Capitolo 5 Collateral and real estate valuation richiede esplicitamente che le valutazioni degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie siano effettuate in linea con gli standard europei di valutazione pubblicati nel 2012 (EVS 2012 Blue Book) o dallo standard nazionale se questo assume valori estimativi maggiormente prudenziali, richiamandosi ai principi delle disposizioni della CRR su «valore di mercato», valutazioni effettuate da soggetti indipendenti etc. L esistenza delle Linee Guida in Italia quale standard di riferimento che richiama gli EVS ha avuto, in generale, un riscontro positivo, ma è stato eccepito, in taluni casi, che le stesse Linee guida non sono aggiornate agli EVS 2012 Sul tema, il Tavolo tecnico di attuazione ha espresso un parere congiunto al mercato e a tutti i soggetti interessati, affermando: la compatibilità delle Linee Guida 2011 all aggiornamento 2012 degli EVS anche con il supporto di una tabella comparativa dettagliata, a dimostrazione delle modifiche soprattutto formali intervenute negli EVS l impegno ad un continuo aggiornamento delle Linee guida (sia delle fonti sia dei contenuti) 8

9 L AQR, le valutazioni immobiliari ed i rilievi della Federazione Ipotecaria Europea UN ULTERIORE ELEMENTO DI PERPLESSITA DERIVA DALLE DIVERSE DEFINIZIONI TRA CIRC. 575/2013 E MANUALE BCE PER AQR. SEMBRA FORTE L ORIENTAMENTO/SUPPORTO DELL AUTORITA VERSO VALUTATORI ESTERNI ALLA BANCA (NON E MINIMAMENTE CONSIDERATA LA DEFINZIONE DI INDIPENDENZA DELLA CIRC. 575/2013) PERCHE VENGONO CONSIDERATI GLI EVS (RICS MA IN SECONDO PIANO RISPETTO AGLI EVS) E NON IVS? 9

10 NORMATIVA DI VIGILANZA: EFFETTI SUL PATRIMONIO DELLE BANCHE LA MANCATA APPLICAZIONE DELLE REGOLE DELLA NORMATIVA DI VIGILANZA SUGLI IMMOBILI DETERMINA: L IMPOSSIBILITA DI RICONOSCERE GLI IMMOBILI COME IDONEE GARANZIE MAGGIOR ASSORBIMENTO DI CAPITALE DI VIGILANZA (E QUINDI MAGGIORI COSTI E RESTRIZIONE DELLA CAPACITA DI CREDITO) EFFETTI SUL CLIENTE INCREMENTO DEI COSTI DIFFICOLTA DI ACCESSO AL CREDITO 10

11 Le valutazioni immobiliari nel mercato unico dei crediti ipotecari Le principali novità della direttiva 17/2014/UE - CARRP L art. 19 sulle valutazioni immobiliari Il position paper del Tavolo Tecnico Conclusioni 11

12 La Direttiva europea sul credito ipotecario 17/2014/UE - CARRP Creazione di un mercato unico europeo del credito ipotecario Ambito di applicazione: mutui ipotecari destinati all acquisto di immobili residenziali da parte di consumatori Disposizioni di trasparenza uniformi, semplificate e personalizzate (ESIS) Introduzione del reflection period e/o diritto di recesso (almeno 7 gg per il cliente per comparare offerte) ed offerta obbligatoria Principio del responsible borrowing del cliente Disciplina dell intermediazione Diritto all early repayment del cliente accompagnato dalla facoltà dello Stato membro di prevedere un indennità per il lender (solo in Italia non esiste) Obbligo di valutazione del merito di credito del cliente (principio del responsible lending ) Obbligo di valutazione dell immobile - articolo 19 Recepimento nell ordinamento nazionale entro marzo

13 La CARRP e la valutazione immobiliare: presupposti di intervento Considerando 26 I parte Valutazione del merito di credito È importante garantire la corretta valutazione del bene immobile residenziale prima della conclusione del contratto di credito e, in particolare, qualora la valutazione incida sugli obblighi residui del consumatore, in caso di insolvenza. 1) Effetti civilistici della valutazione - Relazione tra corretta valutazione dell immobile ed insolvenza del cliente Gli Stati membri dovrebbero pertanto assicurare standard di valutazione affidabili. Per essere considerati affidabili gli standard di valutazione dovrebbero tenere conto degli standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale, in particolare quelli sviluppati dall'international Valuation Standards Committee, dall'european Group of Valuers' Associations o dal Royal Institution of Chartered Surveyors. Standard di valutazione nazionale Standard affidabili che richiamano quelli internazionali (IVS, EVS, RICS) 13

14 La CARRP e la valutazione immobiliare: presupposti di intervento Considerando 26. II parte rispetto disposizioni di vigilanza prudenziale Tali standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale contengono principi di alto livello che, tra l altro, impongono ai creditori di adottare e seguire adeguate procedure interne di gestione del rischio e delle garanzie - comprendenti processi rigorosi di valutazione di adottare standard e metodi di valutazione che consentano stime realistiche e circostanziate dei beni immobili, al fine di assicurare che tutte le relazioni di valutazione siano redatte con la competenza e la diligenza professionali dovute, che i valutatori rispondano a determinati requisiti in materia di qualifiche e che sia conservata un'adeguata documentazione sulla valutazione delle garanzie esauriente e plausibile. Gestione del rischio e delle garanzie - Processi rigorosi di valutazione finalizzati a stime realistiche effettuate da periti competenti e professionali Al riguardo è altresì auspicabile un monitoraggio adeguato dei mercati dei beni immobili residenziali, con meccanismi le cui disposizioni siano in linea con la direttiva 2013/36/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013, sull'accesso all'attività degli enti creditizi e sulla vigilanza prudenziale sugli enti creditizi e sulle imprese di investimento. Obbligo di monitoraggio degli asset immobiliari È possibile adempiere alle disposizioni della presente direttiva relative alle norme di valutazione dei beni, ad esempio, attraverso normativa o autoregolamentazione. Recepimento legge o autoregolamentazione? 14

15 La CARRP e la valutazione immobiliare: l articolo 19 Articolo 19 Valutazione dei beni immobili 1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio standard per la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili ai fini della concessione dei crediti ipotecari. Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa nazionale vigente. 2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata su supporto durevole e della quale deve essere conservato un esemplare dal creditore. 15

16 La CARRP e la valutazione immobiliare: effetti nei rapporti banche clienti LA MANCATA APPLICAZIONE DI TALI DISPOSIZIONI SULLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE PUO DETERMINARE RISCHI DI NATURA CONTRATTUALE BANCA/CONSUMATORE AD ES.: - INEFFICACIA DELLA GARANZIA, DIFFICOLTA /VINCOLI ALL ESCUSSIONE DELL IMMOBILE ETC. - INCREMENTO DELLE PERDITE NEI PORTAFOGLI BANCARI Si passa da una dimensione nella quale la valutazione ha effetti sul patrimonio di vigilanza ad una dimensione nella quale si impatta sul rapporto banca cliente 16

17 La CARRP e la valutazione immobiliare: l articolo 19.1 Articolo 19 Valutazione dei beni immobili 1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio standard per la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili ai fini della concessione dei crediti ipotecari. Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa nazionale vigente. standard affidabili.. Linee guida per le esposizioni creditizie a garanzia degli immobili residenziali I creditori rispettano tali standard.. Soggetti alla vigilanza di Banca d Italia che deve verificare il rispetto degli standard.. O prendere misure ragionevoli per il rispetto degli standard quando la valutazione Quali misure ragionevoli? è condotta da terzi.. 17

18 La CARRP e la valutazione immobiliare: l articolo 19.2 R Articolo 19 Valutazione dei beni immobili 2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata su supporto durevole e della quale deve essere conservato un esemplare dal creditore. Per svolgere la valutazione di proprietà immobiliari è necessario possedere un istruzione, una formazione e un esperienza specifiche ed essere iscritti ad Albi e/o Ordini professionali - ed altri soggetti abilitati per legge - il cui Ordinamento consenta di svolgere l attività di valutazione immobiliare ( ) siano competenti sotto il profilo professionale....e sufficientemente indipendenti R R R Un perito non deve agire in conflitto di interesse; ( ) Un perito deve svolgere il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività e imparzialità e senza accomodamenti per interessi personali. Un perito indipendente non può prendere parte al processo di decisione del credito né può essere coinvolto nel monitoraggio del medesimo. 18

19 Il position paper del Tavolo tecnico per il recepimento delle Linee Guida Le parti del Tavolo tecnico di attuazione delle Linee Guida hanno condiviso recentemente i contenuti di un documento che sarà inviato alle competenti Amministrazioni nazionali - incaricate di istruire il recepimento della Direttiva nell ordinamento interno - con le seguenti proposte: Riconoscere le linee guida come standard nazionale mediante le norme di recepimento Chiarire i concetti di : Perito "sufficientemente indipendente dal processo di sottoscrizione del credito (interno o esterno al soggetto finanziatore) quali sono le misure ragionevoli che i creditori devono adottare per assicurare l applicazione di tali standard quando la valutazione è condotta da terzi. Lasciare alle competenti Autorità di vigilanza i poteri di controllo per verificare la conformità delle valutazioni immobiliari agli standard adottati 19

20 Conclusioni ABI insieme a Tecnoborsa, gli Ordini e i Collegi professionali e Assovib già dal 2010 ha promosso un iniziativa di autoregolamentazione volta a garantire uno standard nazionale per le valutazioni immobiliari, richiamandosi ai principi e standard internazionali (IVS) ed europei (EVS) di valutazione Le disposizioni di vigilanza prudenziale del 2013 e il successivo esercizio AQR sottolineano la lungimiranza del nostro lavoro La corretta realizzazione di valutazioni immobiliari non rappresenta più solo un elemento di vigilanza prudenziale ma, con la direttiva europea sui crediti ipotecari, diventa un elemento essenziale della disciplina civilistica Lo strumento di autoregolamentazione (Linee Guida) diventa una disciplina cogente Il tavolo tecnico sulle valutazioni immobiliari assumerà nel corso del tempo un ruolo strategico assolutamente rilevante anche per iniziative di attuazione delle Linee guida stesse. 20

21 Grazie per l attenzione a.peppetti@abi.it 21