Valutazione estimativa del progetto Corso del prof. Stefano Stanghellini Clasa a.a. 2011/12. Catasto e Fiscalità immobiliare

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1 Valutazione estimativa del progetto Corso del prof. Stefano Stanghellini Clasa a.a. 2011/12 Catasto e Fiscalità immobiliare

2 Il Catasto dei terreni e dei fabbricati Il Catasto: è l inventario dei beni immobili di uno Stato; definisce i possessi delle persone fisiche e giuridiche; è la base per le imposizioni fiscali sugli immobili; conserva le informazioni relative a: individuazione univoca del bene; localizzazione geografica, estensione e consistenza; destinazione d uso; caratteristiche delle unità immobiliari (solo catasto dei fabbricati); grado di produttività e relativi redditi; possessori e titolari di altri diritti reali. 2

3 Il Catasto dei terreni e dei fabbricati L articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano quale: Catasto geometrico particellare, fondato sulla misura e sulla stima, allo scopo di accertare la proprietà immobiliare, evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte In Italia è presente in due sezioni complementari: Catasto dei terreni Catasto dei fabbricati 3

4 Il Catasto dei terreni: la definizione Il Catasto dei terreni inventaria: i terreni agricoli; i fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo, per mezzo delle mappe, offre una rappresentazione cartografica completa del territorio nazionale Unità di base del Catasto dei terreni è la particella: una porzione continua di terreno situata in un solo Comune, appartenente ad un unico possessore ed assoggettata ad un unica specie di coltura (qualità) con uniforme grado di produttività (classe) 4

5 Il Catasto dei terreni: un esempio Estratto di mappa catastale 5

6 Il Catasto dei terreni: un esempio Visura catastale 6

7 Il Catasto dei terreni: le fasi Secondo quanto sancito dal T.U. (R.D. n / 1931) le fasi del Catasto dei terreni sono essenzialmente quattro: 1 la formazione: * operazioni topografiche * operazioni di stima: qualificazione (qualità di coltura) classificazione (classi) classamento determinazione delle tariffe (Rd e Ra) 2 la pubblicazione 3 l attivazione 4 la conservazione 7

8 Il Catasto dei terreni: le tariffe Il Reddito imponibile si compone di: Il Reddito Dominicale Rd che è il reddito attribuibile alla proprietà, ed è pari a: Rd = Plv - (Qagr + Sv + Sa + St + Ice + Qfond) Il Reddito Agrario Ra che è il reddito attribuibile all imprenditore agricolo, ed è pari a: Ra = St + Ice Dove: Plv: Produzione lorda vendibile Qagr: Spese mantenimento capitale esercizio (macchine, altro) Sv: Spese Varie Sa: Salari St: Stipendi Ice: Interessi sul capitale di esercizio Qfond: Quote sul capitale fondiario (fabbricati, impianti) 8

9 Il Catasto dei fabbricati: la definizione Il Catasto dei fabbricati inventaria: le costruzioni urbane (dal 1939) le costruzioni rurali (dal 1994) Unità base di riferimento del Catasto dei fabbricati èl unità immobiliare urbana, ovvero una porzione di fabbricato, un intero fabbricato od un insieme di fabbricati ovvero un area che, nello stato in cui si trova e secondo l uso locale, è di per se stessa in grado a produrre un reddito proprio indipendente. L unità immobiliare urbana si individua perché possiede: autonomia reddituale autonomia funzionale 9

10 Il Catasto dei fabbricati: un esempio Planimetria catastale 10

11 Il Catasto dei fabbricati: un esempio Rino Ceronte Università Iuav di Venezia Venezia Venezia Santa Croce Tolentini, 191 Università Iuav di Venezia Visura catastale 11

12 Il Catasto dei fabbricati: le fasi Secondo la Legge 1249/1939, le fasi del Catasto dei fabbricati sono essenzialmente quattro (in analogia con il Catasto dei terreni): 1 la formazione: * accertamento * rilevamento * stima: qualificazione (categorie) classificazione (classi) classamento determinazione delle tariffe (rendita e tariffe) 2 la pubblicazione 3 l attivazione 4 la conservazione 12

13 Il Catasto dei fabbricati: qualificazione e classificazione ZONE CENSUARIE QUALIFICAZIONE: distinzione delle u.i.u. a seconda della destinazione ordinaria e permanente CLASSIFICAZIONE: distinzione delle u.i.u. a seconda della capacità di reddito 13

14 Il Catasto dei fabbricati: le categorie Immobili a destinazione ordinaria Gruppo A Gruppo B Gruppo C A/1 Abitazioni di tipo signorile B/1 Collegi e convitti,, ospizi, conventi, C/1 Negozi e botteghe seminari, caserme A/2 Abitazioni di tipo civile B/2 Case di cura e ospedali C/2 Magazzini e locali di deposito A/3 Abitazioni di tipo economico B/3 Prigioni e riformatori C/3 Laboratori per arti e mestieri A/4 Abitazioni di tipo popolare B/4 Uffici pubblici C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare B/5 Scuole, laboratori scientifici C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative A/6 Abitazioni di tipo rurale B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie A/7 Abitazioni in villini B/7 Cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti A/8 Abitazioni in ville B/8 Magazzini sotterranei C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 Tettoie chiuse o aperte A/9 Castelli, palazzi A/10 Uffici e studi privati A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi 14

15 Il Catasto dei fabbricati: le categorie Immobili a destinazione speciale Gruppo D D/1 Opifici D/2 Alberghi e pensioni D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli D/4 Case di cura e ospedali D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione D/6 Fabbricati e locali per servizi sportivi con fini di lucro D/7 Fabbricati industriali D/8 Fabbricati commerciali D/9 Edifici galleggianti Immobili a destinazione particolare Gruppo E E/1 Stazioni per servizi di trasporto E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 Fortificazioni E/6 Fari, semafori, torri E/7 Fabbricati destinati al culto E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri E/9 Edifici a destinazione particolare D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole D/11 Scuole e laboratori scientifici privati D/12 Posti barca in porti turistici e stabilimenti balneari 15

16 Il Catasto dei fabbricati: la struttura Gruppo A Categoria: A/1 * Classe: Unica (ad esempio) Categoria: A/2 * Classi: Il numero delle classi è aperto (nel Catasto dei terreni è chiuso: 5). Alla classe di numero più elevato corrisponde una superiore qualità (redditività) (nel catasto dei terreni è il contrario: i terreni più fertili sono di classe 1). Ad ogni categoria e classe è associata una tariffa (rendita unitaria). Tra le tariffe di due classi successive esiste uno scarto di circa il 15-20%. La tariffa moltiplicata per la consistenza della unità immobiliare determina la rendita catastale. 16

17 Il Catasto dei fabbricati: le consistenze prima del Dpr 138/98 La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo A del quadro generale si misura assumendo come elemento unitario il vano utile. Si considera come vano utile lo spazio chiuso da muri o pareti dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta e una superficie libera che, in relazione alla categoria e classe di cui trattasi, è stato stabilito come normale. Per il computo della consistenza delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo A si devono distinguere i seguenti elementi: a) vani principali (salone, galleria, camera o stanza, cucina); b) accessori a servizio diretto: cioè gli elementi necessari al servizio o al disimpegno delle parti principali (bagno, ripostiglio, latrina, ingresso, corridoio, dispensa, veranda, nonché in genere, i vani aventi superficie libera minore di quella stabilita per il vano normale della categoria e classe); c) accessori a servizio complementare: cioè gli elementi annessi e integranti la funzione delle parti principali ma non strettamente necessari per l utilizzazione di esse (soffitte, cantine, locali di sgombero, legnaie, bucataie, spanditoi, stalle, granai, porcili, pollai, ecc.); d) dipendenze, e cioè: aree e suoli liberi a servizio esclusivo dell unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi e altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili cioè non di semplice copertura, ecc.); locali e costruzioni destinati a usi speciali (tettoie aperte, portici, cisterne, serre, ricoveri antiaerei); locali costruttivamente destinati al servizio comune dell unità immobiliare e di altre (bucatai, spanditoi, cucine e latrine costruite per uso comune di più abitazioni, soffitte o cantine usate da vari inquilini senza stabili pareti divisorie degli spazi a ciascuno assegnati). 17

18 Il Catasto dei fabbricati: le consistenze prima del Dpr 138/98 La consistenza totale dei vani utili di una unità immobiliare si ottiene addizionando: a) i vani principali normali nonché le relative eventuali eccedenze rispetto alla superficie utile normale; b) i vani accessori a servizio diretto, calcolati per 1/3 di vano utile; c) i vani accessori a servizio complementare, calcolati per 1/4 di vano utile; d) aggiunta per eventuali dipendenze fino a un massimo del 10% della totale consistenza; e) detrazione per eventuali difetti o svantaggi di cui non si è tenuto conto nell attribuzione della categoria e della classe fino a un massimo del 10% della totale consistenza. La consistenza totale così ottenuta va infine arrotondata al mezzo vano. 18

19 Il Catasto dei fabbricati: le tariffe (I) Dopo aver attribuito una specifica categoria e classe alle unità immobiliari tipo dei gruppi A, B e C si è passati alla stima delle tariffe attraverso i seguenti due procedimenti di stima ( catasto a redditi ): la determinazione del reddito imponibile (RI) catastale partendo dal canone d affitto, e cioè: RI = RL - (Q + S + Sf + I) RL: reddito annuo lordo Q: quote di integrazione, manutenzione e assicurazione ordinariamente a carico del proprietario S: servizi Sf: sfitto (mancato reddito) I: inesigibilità (mancato reddito) 19

20 Il Catasto dei fabbricati: le tariffe (II) per le unità immobiliari appartenenti a categorie senza mercati locativi, la determinazione del reddito imponibile catastale (RI) viene effettuata partendo dal beneficio fondiario quale interesse del capitale fondiario (Cf = Vm), e cioè: Bf= Vm*r E pertanto: RI = Bf / (1 - a) Bf: interesse del capitale fondiario al netto delle imposte Vm: valore di mercato (valore venale) r: saggio di capitalizzazione a: aliquota complessiva dell imposta fabbricati 20

21 Un esempio Calcolare il RI di un unità immobiliare il cui capitale fondiario (Cf = Vm) è di euro e il beneficio fondiaro (Bf) è del 3%, se l aliquota complessiva dell imposta sui fabbricati (a) è del 35%. Bf= * 3 = euro 100 RI= = euro (1-0.35) 21

22 Il Catasto dei fabbricati: la conservazione Per conservazione s intende l aggiornamento tecnico e giuridico degli atti. Le operazioni che lo permettono sono: l accertamento delle nuove unità immobiliari urbane (dichiarazione di nuova costruzione); l accertamento delle variazioni nello stato delle unità già accatastate; l accertamento delle mutazioni delle proprietà delle u.i.u. censite (voltura catastale). 22

23 Il Catasto dei fabbricati: la revisione delle tariffe Nel fu realizzata una revisione degli estimi catastali basata su due elementi : la individuazione del valore unitario di mercato, ordinariamente ritraibile ( catasto a valori ); l applicazione al valore unitario di mercato di un saggio di fruttuosità così stabilito per legge: Abitazioni (unità immobiliari Gruppo A, eccetto A10), alloggi collettivi (Gruppo B), unità commerciali (Gruppo C, eccetto C1): 1%; Uffici (A10): 2%; Negozi (C1): 3%. 23

24 La legge 662/96: i principi Federalismo amministrativo Federalismo fiscale Nuovo sistema estimativo catastale (Dpr 138/98) 24

25 Il Dpr 138/98 e il nuovo sistema estimativo catastale Nuove zone censuarie: microzone m 2 lordo come unità di consistenza unica Nuove categorie e classi Ipotesi di valutazione pluriparametrica: T = Vm * r = [ [Va * (1+K 1 ) + Vk * (1+K 2 )] * (1+K 3 )] * r T : tariffa K 1: sommatoria dei coefficienti che tengono conto delle caratteristiche posizionali dell area Vm : valore di mercato per unità di consistenza r : saggio di fruttuosità Va : quota base del valore pertinente al suolo Vk : costo base del valore pertinente alla costruzione K 2: sommatoria dei coefficienti che tengono conto delle caratteristiche intrinseche della u.i.u. K 3: sommatoria dei coefficienti che tengono conto delle caratteristiche della u.i.u. da stimare complessivamente intesa 25

26 Il Dpr 138/98 e la nuova suddivisione del territorio MICROZONA porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di Comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico - ambientali, socio - economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane CRITERI DI DETERM INAZIONE omogeneità nei caratteri di posizio ne, u rb an istici, storico - ambientali, socio - economici, di dotazione di servizi ed infrastrutture urbane; uniformità delle unità immobiliari per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazioni prevalenti; m ercato im m ob iliare om o geneo sul piano dei red diti e d ei valori, e in particolare per l incidenza su di essi delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari. NORME TECNICHE ciascuna microzona è individuata da uno o più fogli contigui della mappa catastale del Comune ed è contraddistinta da un numero cardinale progressivo; all interno di ciascuna di esse il rapporto tra i valori di mercato massimo e minimo a mq delle u.i. assunte quali riferimento non deve risultare >2; lo scostamento percentuale tra i valori medi ordinari a mq delle u.i. di riferimento site in due microzone contigue ed urbanisticamente omogenee non deve risultare < 30%. 26

27 Il Dpr 138/98 e la nuova suddivisione del territorio Esempio di microzone 27

28 Il Dpr 138/98 e il nuovo quadro delle categorie UNITA IMMOBILIARI ORDINARIE GRUPPO R Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari. R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui R/2 - Abitazioni in villino e villa R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi R/4 - Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli. GRUPPO P Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo. P/1 - Unità immobiliari per residenze collettive e simili P/2 - Unità immobiliari per funzioni sanitarie P/3 - Unità immobiliari per funzioni rieducative P/4 - Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili P/5 - Unità immobiliari per funzioni culturali e simili GRUPPO T Unità immobiliari a destinazione terziaria. T/1 - Negozi e locali assimilabili T/2 - Magazzini, locali da deposito e laboratori artigianali T/3 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi T/4 - Pensioni T/5 - Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico T/6 - Stalle, scuderie e simili T/7 - Uffici, studi e laboratori professionali 28

29 Il Dpr 138/98 e il nuovo quadro delle categorie UNITA IMMOBILIARI SPECIALI GRUPPO V Unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche e di interesse collettivo. V/1 - Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei ed impianti di risalita V/2 - Stabilimenti balneari e di acque curative V/3 - Fiere permanenti, recinti chiusi per mercati, posteggio bestiame e simili V/4 - Fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti, cappelle e oratori V/5 - Ospedali V/6 - Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi e per divertimento, arene e parchi zoo V/7 - Unità immobiliari a destinazione pubblica o interesse collettivo, non censibili nelle categorie P [... ] GRUPPO RZ Unità immobiliari speciali a destinazione terziaria, produttiva e diversa. Z/1 - Unità immobiliari per funzioni produttive Z/2 - Unità immobiliari per funzioni produttive e connesse all agricoltura Z/3 - Unità immobiliari per funzioni terziario - commerciali Z/4 - Unità immobiliari per funzioni terziario - direzionali Z/5 - Unità immobiliari per funzioni ricettive Z/6 - Unità immobiliari per funzioni culturali e per lo spettacolo Z/7 - Stazioni di servizio e per la distribuzione dei carburanti agli autoveicoli Z/8 - Posti barca compresi in porti turistici Z/9 - Edifici galleggianti o sospesi a punti fissi del suolo Z/10 - Unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria, non censibili nelle categorie dei gruppi R e T [... ] 29

30 Le imposte sugli immobili SUL REDDITO IRES: imposta sui redditi delle società IRPEF: imposta sui redditi delle persone fisiche IMPOSTA DI REGISTRO: 7% fabbricati, 8% terreni edificabili (3% per prima casa, beni storico-architettonici); (2% affitto) SUI TRASFERIMENTI (chi compra) SUI TRASFERIMENTI (chi vende) SUL PATRIMONIO IMPOSTA IPOTECARIA: 2% (in misura fissa se prima casa) IMPOSTA CATASTALE: 1% (in misura fissa se prima casa) IVA (imposta sul valore aggiunto per acquisti da imprese): 10% (4% se prima casa) INVIM: imposta sull incremento del valore degli immobili IMU (ex ICI): imposta municipale, è un imposta a caratterizzazione territoriale, destinata al finanziamento dei Comuni

31 Le basi imponibili per le imposte Fino al 1996la base imponibile per le imposte immobiliari era: la Rendita Catastale (RC) per il Moltiplicatore (M): * fabbricati: categorie A, B, C (eccetto A/10, C/1) : M = 100 categorie A/10, D : M = 50 categorie C/1, E : M = 34 * terreni (RD reddito dominicale, anziché RC): tutti : M = 75 Dopo il 1996 e fino al 2011 solo per l ICI, il calcolo della base imponibile si è così evoluto: RC con rivalutazione percentuale (5% per i fabbricati, 25% per i terreni) per il Moltiplicatore Dopo il 1996 per le imposte di registro, ipotecarie e catastali, il calcolo della base imponibile si è così evoluto: RC con rivalutazione percentuale (5% per i fabbricati, 25% per i terreni) per il Moltiplicatore con rivalutazione percentuale (10%) 31

32 Il prezzo - valore Dal gennaio 2006 le cessioni di immobili ad uso abitativo con le relative pertinenze (box, cantine, ecc.), fatte a persone fisiche e non soggette ad IVA, pagano le imposte sulla base del valore catastale e non del prezzo dichiarato nell atto. Si è introdotto il cosiddetto prezzo - valore per fare venire meno ogni convenienza di dichiarazioni volte all evasione fiscale (simulazione del prezzo) e quindi rendere trasparenti i contratti di compravendita. 32

33 L ICI dal 1992 al 2011 I SOGGETTI PASSIVI I BENI IMMOBILI LE BASI IMPONIBILI IL PROPRIETARIO oppure: IL TITOLARE DI DIRITTI REALI I FABBRICATI beni storico-architettonici I TERRENI AGRICOLI A,B,C (eccetto A/10, C/1): RCx1,05x100 A/10, D: RC x 1,05 x 50 C/1, E: RC X 1,05 X 34 RC più bassa x 1,05 x 100 RD x 1,25 x 75 LE AREE FABBRICABILI Vm 33

34 L IMU dal 2012 I SOGGETTI PASSIVI I BENI IMMOBILI LE BASI IMPONIBILI IL PROPRIETARIO oppure: IL TITOLARE DI DIRITTI REALI I FABBRICATI beni storico-architettonici I TERRENI AGRICOLI A (eccetto A/10), C/2, C/6, C/7: RC x 1,05 x 160 B, C/3, C/4, C/5: RC x 1,05 x 140 A/10, D/5: RC x 1,05 x 80 D (eccetto D/5): RC x 1,05 x 60 C/1: RC x 1,05 x 55 RC più bassa x 1,05 x 100 RD x 1,25 x 130 LE AREE FABBRICABILI Vm 34

35 IL CALCOLO DELL IMU Le modalità di calcolo: Base imponibile x aliquota* Esempio: Calcolare l IMU di un appartamento con rendita catastale di 1.007,00 sapendo che l aliquota è del 0,76 per cento. base imponibile IMU = ( 1.007,00 x 1,05 x 160) x 0,0076 = ,00 x 0,0076 = 1.285,74 *Aliquota base: 0,76 % modificabile dai singoli comuni, in aumento o in diminuzione, sino a 0,3 punti percentuali 35

36 L ICI PER LE POLITICHE URBANE (I) Dopo la sua introduzione, progressivamente l ICI è stata finalizzata alla attuazione delle politiche urbane da parte dei Comuni. Così i Comuni hanno avuto la possibilità di variare l aliquota da applicare al valore catastale (dallo 0,4 allo 0,7 per cento) in relazione a più aspetti: Dal 1996: diversificazione delle aliquote in ragione di: - destinazione funzionale del bene (abitazioni, laboratori, uffici,...) - destinazione sociale del bene (enti non profit) - modalità d uso (prima casa, alloggi sfitti) 36

37 L ICI PER LE POLITICHE URBANE (II) Dal 1997: possibilità di allargamento dei Comuni di portare il range delle aliquote, anche sotto il 4 per mille per: - recupero di beni immobili inagibili - recupero di beni storico-architettonici nei centri storici - realizzazione di autorimesse - recupero di sottotetti - locazione a canone concordato Dal 1998: possibilità dei Comuni di portare il range delle aliquote, fino al 9 per mille per: - le case sfitte 37

38 L EVOLUZIONE DELLA FISCALITA IMMOBILIARE Situazione fino ai primi anni 90 Processo avviato dai primi anni 90 Stato Comune Comune Ministero Finanze Catasto Imposte immobiliari Cittadini, imprese Imposte immobiliari Catasto Stato Cittadini, imprese 38

39 Per approfondimenti L. 214 del 22 dicembre 2011 art. 13 Dpr 138/98. Stanghellini S. (1999), Urbanistica, tributi e catasto: tre riforme complementari per il governo del territorio in Curti F. (a cura di), Urbanistica e fiscalità locale, Maggioli, Rimini. Stanghellini S.(1999), Il nuovo Catasto dei Comuni. Le microzone e gli altri adempimenti previsti dal d.p.r. 138/98, Maggioli, Rimini. Del Monaco L. (1996), Catasto e fiscalità immobiliare, CittàStudiEdizioni, Milano. 39