Anno 2014 N. RF263. La Nuova Redazione Fiscale DL SBLOCCA ITALIA - GLI INTERVENTI DI SEMPLIFICAZIONE EDILIZIA

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1 Anno 2014 N. RF263 ODCEC VASTO La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 6 OGGETTO DL SBLOCCA ITALIA - GLI INTERVENTI DI SEMPLIFICAZIONE EDILIZIA RIFERIMENTI ART. 17, DL N. 133/2014; DPR 380/2001 CIRCOLARE DEL 09/10/2014 Sintesi: si riepilogano alcune misure introdotte dal decreto Sblocca Italia in materia di semplificazione edilizia, tra cui si segnalano le modifiche apportate alla definizione di manutenzione straordinaria : viene sostituito il riferimento a volumi e superfici delle singole unità immobiliari con quello alla volumetria complessiva degli edifici ; vi rientrano gli interventi di frazionamento/accorpamento delle unità immobiliari, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l originaria destinazione d uso. Ciò comporterà un diverso regime Iva applicabile alle operazioni. L art. 17 del DL n. 133/2014 (cd. Sblocca Italia ) ha introdotto alcune misure di semplificazione in materia di edilizia. Le novità possono avere impatto in ambito fiscale, in quanto alla natura di determinate operazioni si accompagna non solo il titolo abilitativo richiesto, ma anche il regime Iva. SEMPLIFICAZIONI EDILIZIE - DISPOSIZIONI GENERALI Come noto, l art.3 del DPR 380/01, descrive così gli interventi che si possono realizzare in edilizia: INTERVENTI MANUTENZIONE ORDINARIA MANUTENZIONE STRAORDINARIA RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA DEFINIZIONE interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte

2 Redazione Fiscale Info Fisco 263/2014 Pag. 2 / 6 NUOVA COSTRUZIONE RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria [...] di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Dlgs 42/2004 gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite in precedenza. Sono comunque da considerarsi tali: la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali gli interventi di urbanizzazione realizzati da soggetti diversi dal comune la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. TIPOLOGIA DI COMUNICAZIONE In relazione al tipo di intervento va individuata la richiesta/comunicazione che è si rende dovuta. Fino all introduzione del citato DL 133/2014: per i lavori di manutenzione ordinaria : era sufficiente presentare una Comunicazione di inizio lavori (CIL), su apposita modulistica predisposta da Comune per i lavori di manutenzione straordinaria (che però non prevedevano interventi sulle strutture, modifiche della destinazione d uso o del numero di unità immobiliari): era richiesta la Comunicazione

3 Redazione Fiscale Info Fisco 263/2014 Pag. 3 / 6 inizio lavori asseverata (CILA); in tal caso, era necessario l intervento di un tecnico abilitato per l asseverazione. Laddove l intervento di manutenzione non rientrava tra quelli per i quali era sufficiente una Cila, bisognava invece presentare una SCIA (Segnalazione certificata inizio attività) la SCIA: era richiesta: per la realizzazione di tutti gli interventi con l'esclusione di quelli specificatamente previsti dal permesso di costruire o assoggettati ad attività edilizia libera per gli interventi di ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo; tale procedura (introdotta per sostituire la DIA) di fatto è stata spesso disattesa in virtù dell autonomia legislativa di Regioni e Comuni, che prevedono procedure diverse il Permesso di Costruire: era richiesto per interventi edilizi pesanti, come nuove costruzioni o ristrutturazione urbanistica. SEMPLIFICAZIONI EDILIZIE: PRINCIPALI NOVITÀ DEL DL SBLOCCA ITALIA Al fine di semplificare le procedure edilizie sono introdotte disposizioni modificative del Testo unico dell edilizia di cui al DPR 380/2001. VARIANTI PERMESSO COSTRUIRE E previsto l ampliamento dei casi in cui il cittadino, per alcuni lavori, dovrà inoltrare la sola segnalazione certificata d inizio attività (SCIA); nello specifico, viene stabilito che: le varianti ai permessi di costruire (che non configurano una variazione essenziale) siano segnalate mediante SCIA e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista purché conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie. Rimane obbligatoria l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore. Art.22, c. 2-bis DPR 380/01: Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d'inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore. MANUTENZIONE STRAORDINARIA Si allarga il concetto di manutenzione straordinaria ; in particolare, modificando l art. 3 c. 1 lett. b) del DPR 380/01: viene sostituito il riferimento a volumi e superfici delle singole unità immobiliari con quello alla volumetria complessiva degli edifici sono definite tali le opere e le modifiche necessarie per: rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici compresi gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento, anche se da questi ne derivi la variazione delle superfici delle singole unità nonché del carico urbanistico, purché: non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici si mantenga l'originaria destinazione d' uso (art. 3 DPR 380/01).

4 Redazione Fiscale Info Fisco 263/2014 Pag. 4 / 6 ACCORPAMENTO O FRAZIONAMENTI Fermo restando le dimensioni dell edificio, accorpamento o frazionamenti di unità immobiliari: vengono declassate da opere di ristrutturazione a manutenzioni straordinarie eliminando anche la necessità del permesso di costruire e gli obblighi verso il comune, essendo sufficiente la comunicazione di inizio lavori (CIL) in luogo della SCIA. MANUTENZIONE STRAORDINARIA FRAZIONAMENTO O ACCORPAMENTO EDIFICI a condizione che non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e l'originaria destinazione d' uso comunicazione di inizio lavori in luogo della SCIA La comunicazione di inizio lavori è valida anche ai fini dell aggiornamento catastale e l amministrazione comunale dovrà tempestivamente inoltrarla all Agenzia delle Entrate. COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI VALIDA ANCHE AI FINI DELL AGGIORNAMENTO CATASTALE AI FINI IVA: all intervento: in precedenza: trovava sempre applicazione l aliquota Iva 10% (indipendentemente dalla natura dell immobile) essendo inquadrato tra le ristrutturazioni attualmente: rientrando ora tra le opere di manutenzione straordinaria: l aliquota 10% trova applicazione solo per le unità abitative (o parti comuni di edifici a prevalenza abitativa) nel limite dei cd. beni significativi ; per le altre unità immobiliari si applica l aliquota 22% l attuatore dell intervento non si qualifica più quale ristrutturatore e dunque non è più tenuto ad applicare l Iva nel caso di vendita dell immobile entro 5 anni dall ultimazione dei lavori (RM 58/2008). Esempi di manutenzione straordinaria (Guida fiscale delle Entrate aggiornata a settembre 2014) installazione di ascensori e scale di sicurezza realizzazione e miglioramento dei servizi igienici sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso rifacimento di scale e rampe interventi finalizzati al risparmio energetico recinzione dell area privata costruzione di scale interne COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI Gli interventi di manutenzione straordinaria: compresa l apertura di porte o lo spostamento di pareti interne che non riguardano le parti strutturali dell edificio possono essere eseguiti previa comunicazione di inizio dei lavori (CIL), all amministrazione comunale, anche per via telematica da parte dell interessato. SANZIONI: la mancata comunicazione asseverata dell inizio dei lavori comporta la sanzione di. 258,00, ridotta a 2/3 se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l intervento è in via di esecuzione.

5 Redazione Fiscale Info Fisco 263/2014 Pag. 5 / 6 Tale modalità semplificata di trasmissione della CIL riguardano anche: le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali; le modifiche della destinazione d uso dei locali adibiti all esercizio d impresa. Pertanto, per detti interventi, l interessato deve trasmettere all amministrazione comunale la CIL asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che: i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti non vi è interessamento delle parti strutturali dell edificio. Nota: la comunicazione deve indicare i dati identificativi dell impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori. CONSERVAZIONE DI EDIFICI Un altra novità riguarda l introduzione una nuova tipologia di interventi definiti di conservazione per gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi di pianificazione. In tal caso, in alternativa all'espropriazione, il Comune può favorire la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse ed in ogni caso rispettose dell imparzialità; nelle more dell'attuazione del piano, il proprietario può eseguire tutti gli interventi conservativi, eccetto e la demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da ragioni di ordine statico o igienico sanitario. MUTAMENTO D'USO URBANISTICAMENTE RILEVANTE Le semplificazioni previste dal DL Sblocca Italia riguardano anche la classificazione dei mutamenti di destinazioni d'uso rilevanti; in particolare: salvo diversa previsione da parte di leggi regionali e strumenti urbanistici comunali costituisce mutamento della destinazione d'uso: ogni forma di utilizzo dell'immobile (o della singola unità) diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie che comporti l'assegnazione dell'immobile ad una delle seguenti 4 macro-categorie: residenziale e turistico-ricettiva commerciale produttiva e direzionale rurale In ogni caso, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. MUTAMENTO DESTINAZIONE D USO RILEVANTE 4 CATEGORIE (residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale) SEMPRE CONSENTITO ALL INTERNO DELLA STESSA CATEGORIA FUNZIONALE AI FINI IVA: al mutamento di destinazione d uso deve seguire l assegnazione ad una diversa categoria catastale dell immobile; l unico mutamento che rileva ai fini Iva è il passaggio da unità residenziale a qualsiasi altra categoria non residenziale (ivi inclusa la destinazione turistico ricettiva) o viceversa: sia in relazione alla detrazione dell Iva sugli acquisti che in relazione all aliquota Iva sulle manutenzioni ed al regime Iva applicabile in sede di cessione.

6 Redazione Fiscale Info Fisco 263/2014 Pag. 6 / 6 PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO Il citato DL introduce anche un permesso di costruire convenzionato, che dovrebbe essere rilasciato, con modalità semplificate, sulla base di una convenzione stipulata con il Comune la quale dovrà specificare gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio. Sono, in particolare, soggetti alla convenzione: a) la cessione di aree anche al fine dell'utilizzo di diritti edificatori b) la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall'art. 32, comma 1, lettera g), del DLgs.163/2006. c) le caratteristiche morfologiche degli interventi d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale Nota: la convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie. Il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione. ULTERIORI INTERVENTI Sempre nell ottica delle semplificazioni, viene stabilito che: SCIA SOSTITUISCE DIA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E URBANISTICA PERMESSO DI COSTRUIRE TRASFORMAZIONE URBANISTICA la Scia sostituisce quasi completamente la Dia (salvo che nella versione super Dia, cioè sostitutiva del permesso di costruire artt.22, 23 e 24, comma 3). Le regioni, con proprie leggi, assicurano l'attivazione del potere sostitutivo allo scadere dei termini assegnati ai comuni per l'adozione da parte degli stessi dei piani attuativi comunque denominati in base alla normativa statale e regionale. per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l interesse pubblico. la proroga può essere concessa anche in considerazione della mole dell opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Prima di questo intervento la proroga poteva essere concessa esclusivamente in riferimento a tali ultime ipotesi. la proroga dei termini per l inizio e l ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell amministrazione o dell autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. i termini per il rilascio del permesso di costruire sono raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento. Per effetto di modifica, vengono considerati tali gli interventi che modificano la volumetria complessiva degli edifici, e non più l aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici.