TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Esecuzione immobiliare n. 156/2016 Giudice delegato: G.E. Dott.ssa Simona Di Paolo RAPPORTO DI VALUTAZIONE

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare n. 156/2016 Giudice delegato: G.E. Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: Contro: RAPPORTO DI VALUTAZIONE Immobili posti a TOANO (RE), Via Stiano n.16, Loc. Corneto Esperto designato: Ing. Fiorenza Pierli Studio Tecnico Associato Ing. Giovanni Davoli Ing. Fiorenza Pierli Via Romana,10 Albinea (RE) telefono FAX mail: info@studiodavolipierli.it

2 SOMMARIO 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO UNO LOTTO UNO: DATI CATASTALI LOTTO UNO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNO: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO UNO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO UNO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNO: VALORE DEL BENE...12 VALORE LOTTO UNO LOTTO UNO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO UNO: LOCAZIONE LOTTO UNO: CONDOMINIO ALTRE OSSERVAZIONI QUALIFICAZIONE FISCALE ASSUNZIONI METODOLOGICHE ALLEGATI Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 2 / 16

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 156/2016 Esecutati: Procedente: Intervenuti: Data conferimento incarico: 21/11/2017 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 21/02/2018 Udienza: 21/03/2018 h 09:10 Atto di pignoramento: trascritto RP RG il 05/05/2016 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o PEC 1 della nomina, dell inizio delle operazioni peritali previste per il giorno 30/11/2017 alle ore 07:30 presso lo studio dell esperto stimatore e del sopralluogo come definito dal Custode (IVG Reggio Emilia, tel: 0522/513174, mail: ivgre@astagiudiziaria.com). In particolare sono stati avvertiti: 1. Il debitore Sig., con raccomandata ritornata al mittente per compiuta giacenza il 30/12/2017; 2. Avv.ti procedente; 3. intervenuto. Il sopralluogo è stato effettuato in data 12/01/2018 alla presenza dell esecutato Sig. Saissi Hassani Abdellatif e del custode giudiziario Dott. Tocci. Durante lo stesso sopralluogo lo scrivente ha fatto accesso alla porzione di immobile ad uso civile 1 Vedi allegato 4 Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 3 / 16

4 abitazione e ha effettuato rilievi metrici onde verificare l attendibilità della consistenza (in allegato 13), mentre non è stato possibile accedere alla porzione collabente dato le precarie condizioni. Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo mail dell esecutato e via mail/pec all avvocato del procedente. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 INTESTATI: 1) Proprietà per 1/1 Tipologia del bene Alloggio Alloggio Ubicazione VIA Stiano PT VIA Stiano PT Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie sub.2 - Dati catastali Categoria 3 e classe X- fabbricato Superficie catastale Rendita sub.3 5,5 vani A/4 - - INTESTATI: 1) Proprietà per 1/1 Tipologia del bene Terreno Ubicazione Ib - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (C.T.) Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Qualità Classe Dati catastali Superficie (mq) ha are ca Deduzione Reddito Domenicale Agrario sub DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: 1) Proprietà per 1/1 Ubicazione Dati catastali 2 Vedi allegato 5 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per deposii di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 4 / 16

5 Tipologia del bene Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Superficie catastale Rendita Porzione di alloggio non abitabile VIA Stiano Piano T sub.2 - Unità collabenti - - Alloggio VIA Stiano Piano T sub.3 5,5 vani A/4 di 1^classe Totale:103 mq Totale escluse aree scoperte**: 103 mq 133,50 Euro ** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate 29 marzo 2013). INTESTATI: 1) Proprietà per 1/1 Tipologia del bene Terreno Ubicazione IIb - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (C.T.) Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Qualità Classe Dati catastali Superficie (mq) ha are ca Deduzione Reddito Domenicale Agrario sub.- INCOLTO COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dalla trascrizione dell atto di pignoramento (vedi allegato 5) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è sostanziale corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva dell unità immobiliare visionata corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio (vedi allegato 3). 4-DESCRIZIONE DEI BENI PIENA PROPRIETA DI ABBRICATO CIVILE DA TERRA A TETTO con piccola porzione di AREA CORTILIVA, il tutto sito in Via Stiano n.16, a TOANO (RE), Loc. Corneto: Piena proprietà di porzione di fabbricato civile da terra a tetto con piccola porzione di area cortiliva,il tutto sito a Toano (RE), Via Stiano n.16, in località Corneto. Il fabbricato di cui fa parte l immobile in oggetto, è sito nella località periferica di Corneto di Toano (RE), in una zona collinare non servita dai mezzi di trasporto pubblico e priva di parcheggi pubblici nelle immediate vicinanze. Il fabbricato, di remota costruzione, consta di una porzione abitativa con finitura esterna intonacata, in scarse condizioni manutentive, che apparentemente risulta allacciata alla rete elettrica, idrica e fognatura e che apparentemente non risulta allacciato alla rete GAS, e di una porzione non abitabile, collabente, con finitura esterna in sasso. Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 5 / 16

6 La porzione complessiva di fabbricato civile da terra a tetto risulta composta al piano terra da: pranzo, cucina (Hm dei vani al PT pari a 2.51 ml) e vano non abitabile (Hm del vano al PT pari a 2.20 ml); al primo piano da: due camere, bagno (Hm dei vani al 1P pari a 2.51 ml) e vano non abitabile (Hm del vano al PT pari a 2.55 ml); al piano sottotetto da: soffitta (Hm=2.00 ml) e altra soffitta non abitabile (Hm=1.65 ml). Piccola porzione di terreno adibito ad area cortiliva di circa 27 mq. La porzione di fabbricato abitabile si presenta in scarso stato di conduzione e manutenzione: presenta pavimenti e rivestimenti in ceramica, serramenti in legno con vetri singoli e scuretti in legno, porte interne in legno; sanitari in ceramica nel bagno in cui è presente boiler per acs; riscaldamento dell alloggio tramite un camino al piano terra e stufette elettriche al primo piano. L impianto elettrico è del tipo sottotraccia anche se rimane da verificarne la funzionalità e la conformità. Non risultano rilasciate le conformità degli impianti. Il fabbricato presenta evidenti segni di muffe dovute a infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto e dalle porzioni immobiliari contigue collabenti. La porzione di fabbricato non abitabile, collabente, con finitura in sasso non è stata visionata internamente a causa delle precarie condizioni di stabilità. Fanno parte dell appartamento la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell art del codice civile e seguenti. Al momento del sopralluogo, all interno dell'alloggio risultavano presenti beni mobili di proprietà che l esecutato si impegna a rimuovere prima di un eventuale decreto di trasferimento. La Sup. commerciale parametrata della porzione abitabile risulta di circa 82 mq 4 circa, costituita dalla superficie commerciale dei locali principali di circa 76 mq e del sottotetto di circa 38 mq considerato al 15%. La Sup. commerciale parametrata della porzione collabente risulta di circa 69 mq circa, costituita dalla superficie commerciale dei locali principali di circa 64 mq e del sottotetto di circa 32 mq considerato al 15%. Piccola porzione di area cortiliva di circa 27 mq considerata a corpo e a parte. Esterno Esterno con terreno 4 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50%della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 6 / 16

7 Cucina- Interno Camera Interno Soggiorno- Interno Bagno Interno Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 7 / 16

8 Planimetria Fabbricato al Piano Terra Subb.2-3 fuori scala Planimetria Fabbricato al Piano Primo Subb.2-3 fuori scala Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 8 / 16

9 Planimetria Fabbricato al Piano Sottotetto Subb.2-3 fuori scala 5- LOTTI DI VENDITA Trattasi di un lotto funzionale. 5.1-LOTTO UNO LOTTO UNO: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: 1) Proprietà per 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Porzione di alloggio non abitabile Alloggio Ubicazione VIA Stiano Piano T-1-2 Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie sub.2 - Categoria e classe Unità collabenti Superficie catastale Rendita - - VIA Stiano sub.3 5,5 vani A/4 di Totale: ,50 Euro Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 9 / 16

10 mq Piano T-1-2 1^classe Totale escluse aree scoperte**: 103 mq ** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate 29 marzo 2013). INTESTATI: 1) Proprietà per 1/1 Tipologia del bene Terreno Ubicazione BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (C.T.) Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Qualità Classe Dati catastali Superficie (mq) ha are ca Deduzione Reddito Domenicale Agrario sub.- INCOLTO Confini catastali (cosi come desunti dall'atto di provenienza): in corpo unico con altre UI su due lati, Via Stiano da un lato, area comune dal quarto lato LOTTO UNO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di porzione di fabbricato civile da terra a tetto con piccola porzione di area cortiliva di circa 27 mq, il tutto sito a Toano (RE), Via Stiano n.16 in località Corneto. Il fabbricato in oggetto è composto da una porzione abitativa in scarso stato manutentivo e una porzione collabente di cui al piano terra: pranzo, cucina e un vano non abitabile; al primo piano da: due camere, bagno e un vano non abitabile; al sottotetto da: soffitta e altra soffitta non abitabile; il tutto per una superficie commerciale di circa 82 mq per la porzione abitabile e di circa 69 mq per la porzione collabente. Conforme alle normative urbanistiche ed edilizie. Non risultano depositate le certificazioni impiantistiche. Libero. Privo di certificazione o prestazione energetica LOTTO UNO: REGOLARITA EDILIZIA Gli immobili in oggetto risultano costruiti in data ANTE 67 (come risultante dall atto di compravendita in allegato 6) Successivamente per gli immobili in oggetto risultano i seguenti titoli edilizi: - autorizzazione edilizia n.8/82 con domanda a Prot.194/82 del 14/01/1982 per ricostruzione del tetto sia nella piccola che nella grossa orditura dell immobile censito al CT alla sezione A Fg.17 mappale 1070/I; - concessione edilizia n.80/82 a Prot. n.2921/82 del 26/07/1982 per lavori edilizi per ristrutturazione di un vecchio fabbricato ad uso abitazione relativo all immobile censito al CT Sez.A Fg.17 Mapp.6016 ovvero alla porzione di immobile oggi censito come unità collabente, con allegati i grafici relativi allo stato attuale della porzione di immobile adiacente (corrispondente alla porzione di immobile ad oggi abitabile) e della porzione di immobile oggetto di ristrutturazione (corrispondente alla porzione di immobile ad oggi non abitabile). Tale concessione risulta scaduta: la pratica, Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 1 0 /16

11 seppur rilasciata, non è mai stata ritirata e i lavori di ristrutturazione non sono stati iniziati. In data 26/01/2018 l esperto estimatore si è recato presso l ufficio tecnico del Comune di Toano, a colloquio con il tecnico comunale Geom. Bondi, per prendere visione del fascicolo edilizio. Dalla lettura degli elaborati di progetto e dall intera cartella edilizia (vedi allegato 10), risulta che le unità immobiliari sono conformi alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti, in quanto lo stato di fatto risulta conforme ai grafici dello stato attuale allegati alla concessione edilizia n.80/82 a Prot. n.2921/82 del 26/07/1982 per la ristrutturazione della parte inabitabile che non è mai stata effettuata. In base al PRG vigente nel comune di Toano gli immobili in oggetto risultano siti nella zona A - zona storica; in base alle norme tecniche di attuazione del PRG vigente sugli immobili in oggetto risultano possibili opere di ristrutturazione edilizia, con utilizzo residenziale, soggette ai vincoli di cui alla zona storica. Per l eventuale ristrutturazione da effettuare sulla porzione immobiliare attualmente non abitabile, occorre prendere contatti con un tecnico abilitato per la stesura di un progetto e con i tecnici comunali. Le schede catastali risultano conformi all ultimo stato legittimato. Non risultano depositate certificazioni impiantistiche di cui alla Legge 46/90 e s.m.i. Alla data del 23/01/2018 non risultano depositati attestati di certificazione o di prestazione energetica sull immobile in oggetto LOTTO UNO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono previste opere di rispristino LOTTO UNO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono previsti costi di regolarizzazione LOTTO UNO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo l immobile risulta libero. Risulta registrato presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia in data 13/11/2017 al n serie 3T un contratto di locazione tra il Sig. e la Sig.a nell unità immobiliare oggetto di pignoramento censita al Fg.16 Mapp.24 sub.3; il contratto di locazione NON risulta opponibile alla procedura, in quanto registrato in data successiva al pignoramento. Inoltre al momento del sopralluogo l esecutato ha informato che l inquilino non occupa più l alloggio in oggetto e ha dichiarato la sua intenzione di rescindere il contratto. Dalle certificazioni rilasciate dal, in allegato 9, nell unità immobiliare oggetto dell esecuzione risulta residente il seguente nucleo familiare: Dalle certificazioni rilasciate dal Comune di Bibbiano (RE) il Sig. risulta coniugato con al Sig.a il giorno come dal Registro degli Atti di Matrimonio del comune di Bibbiano al n. e risulta che con dichiarazione resa nell atto di matrimonio controscritto gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni. Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 1 1 /16

12 5.17-LOTTO UNO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sui beni in oggetto, aggiornate alla data del 23/01/2018 (vedi allegato 8), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria iscritta in data 17/05/2007, RP 3935 e RG derivante da concessione a garanzia di finanziamento a favore di ; Pignoramento immobiliare trascritto in data 05/05/2016, RP 6469 RG 8916 a favore di Dalla documentazione ipocatastale aggiornata al 23/01/2018, oltre a quelle sopra riportate come da certificazione sostituiva notarile, risulta in aggiunta: Ipoteca in rinnovazione derivante da ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo iscritta in data 26/01/2016 al RP 150 e RG 1320 a favore di, tra l altro, sull immobile censito Fg.16 P.24 sub.2 (identificata come unità negoziale n.5) per il diritto di proprietà per la quota di 3/16 di proprietà contro la Sig.a Ipoteca in rinnovazione derivante da ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo iscritta in data 14/03/2016 al RP 730 e RG 5372 a favore di, tra l altro, sull immobile censito al Fg.16 P.24 sub.2 (identificata come unità negoziale n.7) per il diritto di proprietà per la quota di 3/16 di proprietà contro la Sig.a Non risulta allo scrivente la quota di proprietà alla Sig.a LOTTO UNO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO UNO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 1 2 /16

13 L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima cosi come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile cosi descritto e censito viene determinata come segue: Alloggio VIA Stiano Piano T-1-2 superficie comm. mq 82 x 400, sub.3 5,5 vani A/4 di 1^classe Totale:103 mq Totale escluse aree scoperte**: 103 mq Valore della porzione abitabile - a corpo ,00 133,50 Euro Porzione di alloggio non abitabile VIA Stiano Piano T-1-2 superficie comm. mq 69 x 150, sub.2 - Unità collabenti - - Valore della porzione collabente - a corpo ,00 Terreno sub.- INCOLTO Valore del terreno - a corpo ,00 Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 1 3 /16

14 Valore risultante complessivo - a corpo , ,00 per stato d uso e manutenzione (per la sola sanificazione muri e la tinteggiatura della parte abitabile, per i dettagli si rimanda alla descrizione) Valore complessivo per arrotondamento ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi, modalità e particolarità di mercato, anche a causa dell assenza di garanzie per vizi occulti, della condizione di minor appetibilità di immobile venduto all asta ed indisponibilità abitativa immediata, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento ,00 L offerta minima corrisponde alla valutazione base d asta ridotta del 25%, risultando come segue: Offerta minima , LOTTO UNO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto uno hanno la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 7) che di seguito si riassume brevemente: L immobile in oggetto è pervenuto all attuale proprietario a seguito di acquisto fattone per atto di compravendita Notaio Vezzi Tomaso al Rep. n.44739/5242 del 10/05/2007 dai Sig.i per la nuda proprietà e per il diritto di usufrutto. Ai suddetti Sig.i e gli immobili pervennero per atto di compravendita Notaio Beccari Giuseppe Rep del 13/06/1998 dalla Sig.a Alla suddetta Sig.a gli immobili pervennero per la quota di ½ da atto di compravendita Notaio Beccari Giuseppe Rep. n.26260/46634 del 13/09/1982 e per la quota di ½ da atto di compravendita Notaio Beccari Giuseppe Rep. n /15355 del 06/03/ LOTTO UNO: LOCAZIONE Dai riscontri effettuati presso l Agenzia delle Entrate, come da richiesta effettuata via pec, risulta un contratto di locazione registrato a nome dell esecutato (vedi allegato 11). Tale contratto di locazione risulta registrato presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia in data tra il Sig. e la Sig.a nell unità immobiliare oggetto di pignoramento censita al Fg.16 Mapp.24 sub.3. La durata della locazione è di anni 4 (quattro) con inizio il 1/11/2017 e termine il 31/12/2021, con un canone annuale concordato pari ad euro 2.400,00. Il canone non risulta pertanto vile. Il contratto di locazione NON risulta opponibile alla procedura, in quanto registrato in data successiva al pignoramento LOTTO UNO: CONDOMINIO L'unità immobiliare NON risulta facente parte di condominio. Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 1 4 /16

15 6 ALTRE OSSERVAZIONI 6.1 QUALI ICAZIONE ISCALE Lo scrivente ha fornito all esecutato, al momento del sopralluogo, copia dell allegato C, che lo ha debitamente compilato (vedi allegato 12). 6.2 ASSUNZIONI METODOLOGICHE Questa relazione è stata preparata esercitando il proprio giudizio professionale sulla base delle conoscenze disponibili, utilizzando personale di adeguata competenza, prestando la massima cura ed attenzione. Le stime, i costi, le raccomandazioni e le opinioni presentate in questa relazione sono fornite sulla base dell esperienza e di un giudizio professionale e non costituiscono garanzie e/o certificazioni. L esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione. L esperto ha agito in accordo con gli standard etici e professionali e secondo quanto previsto dalla normativa vigente in materia. L esperto ha ispezionato personalmente e/o con propri collaboratori di fiducia gli immobili oggetto di stima, salvo diversa indicazione. I valori espressi nella relazione sono sempre al netto delle imposte/tasse. Nonostante le metodologie di calcolo il valore finale degli immobili è sempre da intendersi a corpo e non a misura. Eventuali quantificazioni relative a spese di sanatoria, spese condominiali ed altre spese assimilabili sono da ritenersi meramente indicative e stimate in base alle indicazioni fornite dai competenti uffici. Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione. Le valutazioni contenute nel presente documento sono state fatte senza considerare la presenza dei gravami ipotecari eventualmente presenti. E vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto. Gli allegati fanno parte integrante delle presente perizia. 7 ALLEGATI 1. Corografia ed estratto di mappa catastale 2. Visure catastali storiche 3. Planimetrie catastali 4. Comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati 5. Atto di pignoramento immobiliare e trascrizione 6. Atto di provenienza dei beni 7. Copia certificato sostituivo notarile 8. Documentazione ipocatastale (agg. al 23/01/2018) 9. Certificati anagrafici e stato civile dell esecutato 10.Verifiche edilizie ed assenza certificazione energetica 11.Copia contratto locazione 12.Allegati a, b, c 13.Rilievi metrici Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 1 5 /16

16 Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Albinea (RE), li' 14/02/2018 L esperto estimatore designato Ing. Fiorenza Pierli Te l FA X mail: i n fo@s t udiodavo lipierli.it 1 6 /16