TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Esecuzione immobiliare n. 632/2015 Giudice delegato: G.E. Dott.ssa Simona Di Paolo

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare n. 632/2015 Giudice delegato: G.E. Dott.ssa Simona Di Paolo Contro: Esecuzione promossa da: UNICREDIT SPA RAPPORTO DI VALUTAZIONE Immobili posti a Reggio Nell Emilia, Luzzara e Reggiolo Esperto designato: Ing. Giovanni Davoli LOTTO 5 Studio Tecnico Associato Ing. Giovanni Davoli Ing. Fiorenza Pierli Via Romana,10 Albinea (RE) telefono FAX mail: studiodavolipierli@gmail.com

2 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 632/2015 Esecutato: Procedente: UNICREDIT SPA (avv. GIOVANNI TONINI, avv. Rovacchi Marta) Intervenuti: - Nessuno Data conferimento incarico: 25/05/2016 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 09/10/2016 Udienza: 09/11/2016 ore 09:40 Atto di pignoramento: trascritto il 16/12/2015 al n. RP RG Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o PEC 1 della nomina, dell inizio delle operazioni peritali previste per il giorno 11/06/2016 alle ore 07:30 presso lo studio dell esperto stimatore e del sopralluogo previsto per il giorno 01/07/2016 alle ore 08:45. In particolare sono stati avvertiti: 1. L impresa debitrice con raccomandata; 2. Avv.to Giovanni Tonini per UNICREDIT S.p.a., procedente; 3. Avv.to Marta Rovacchi per UNICREDIT S.p.a., procedente; 4. Sig.a..., in qualità di comproprietario dell area cortiliva pertinenziale di cui al CF Comune di Reggiolo Foglio 7 Mapp. 228 e 230, soggetta ad estensione del pignoramento. 5. Sig...., in qualità di presunto comproprietario dell area cortiliva pertinenziale di cui al CF Comune di Reggiolo Foglio 7 Mapp. 230, soggetta ad estensione del pignoramento. I sopralluoghi sono stati effettuati in data 02/04/2016, successivamente in data 13/09/2016 e completati in data 26/09/2016, alla presenza del Sig...., in rappresentanza di... Durante i sopralluoghi lo Scrivente ha fatto accesso agli immobili ed ha verificato la consistenza effettuando rilievi metrici oltre ad informare gli occupanti della procedura in atto. In data 02/08/2016, viste le risultanze del sopralluogo lo Scrivente dava comunicazione mezzo Pec ai legali del Procedente in merito alla non commerciabilità 1 Vedi allegato 4 Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 2 / 1 8

3 delle porzioni immobiliari site nel Comune di Luzzara di cui al CT Foglio 49 Map. 186 e CF Foglio 49 Map. 187 Sub. 1 per mancanza di un mercato di riferimento. Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo della sede della ditta esecutata e via mail/pec all avvocato del procedente ed eventuali intervenuti. Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 3 / 1 8

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 INTESTATI: 1. Tipologia del bene Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) E CATASTO TERRENI (C.T.) Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Proprietà per 1/1 Dati catastali Categoria 3 e classe Superficie catastale Rendita Appartamento Comune di Reggiolo (RE) sub.2 3 vani A/ DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: 1. Tipologia del bene IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) E CATASTO TERRENI (C.T.) Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Dati catastali Categoria e classe Proprietà per 1/1 Superficie catastale Rendita Appartamento Comune di Reggiolo (RE) sub.2 3 vani A/2 Classe: 1 Totale: 51m 2 Totale escluse aree scoperte**: 51m 2 Euro 240,15 ** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate 29 marzo 2013). 2 Vedi allegato 5 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per deposii di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 4 / 1 8

5 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dalla trascrizione dell atto di pignoramento (vedi allegato 5) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Nell atto di pignoramento non sono stati indicati i seguenti beni: Catasto Fabbricati di Reggiolo (RE) al Foglio 7 Mappali 228 e 230, di proprietà dell esecutato per la quota indivisa rispettivamente di 6/7 e di 5/6 di piena proprietà, che risulta di pertinenza degli immobili oggetto di pignoramento di cui al medesimo Foglio 7. Tale bene, consistente in ente urbano, è utilizzato dagli attuali occupanti degli immobili pignorati come area cortiliva: risulta pertanto di pertinenza dell immobile oggetto di pignoramento. Ai sensi dell art c.c. e dell art. 817 c.c. tale bene, in quanto pertinenza, ovvero cosa destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altra cosa, è ricompreso nel pignoramento e pertanto è inserito nella stima. I dati catastali dei beni oggetto dell estensione del pignoramento sono riportati nello schema IIIa. Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 5 / 1 8

6 3.4-DATI CATASTALI DEI BENI OGGETTO DELL ESTENSIONE DEL PIGNORAMENTO INTESTATI: 1.Proprieta` per 1/7 in regime di separazione dei beni 2. Proprietà per 6/7 IIIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Dati catastali Categoria e classe Superficie catastale Rendita Area Cortiliva Comune di Reggiolo (RE) sub m 2 Area urbana - - INTESTATI: 1.Proprieta` per 1/6 in regime di separazione dei beni 2. Proprietà per 5/6 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Dati catastali Categoria e classe Superficie catastale Rendita Area Cortiliva Comune di Reggiolo (RE) sub m 2 Area urbana - - Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 6 / 1 8

7 4-DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di descrizione sommaria. Per la descrizione dettagliata si rimanda al paragrafo di ogni singolo lotto. Le lettere in maiuscolo si riferiscono alla classificazione utilizzata nella certificazione notarile e riportata in perizia e negli allegati per praticità. Immobili identificati al Catasto nel Comune di REGGIOLO (RE): B2) Numero 1 appartamento in Via Guastalla n.259 F.7 map.227 sub.2 A/2 Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 7 / 1 8

8 5-LOTTI DI VENDITA 5.5-LOTTO CINQUE, B2 PIENA PROPRIETÀ APPARTAMENTO e QUOTA di PROPRIETA INDIVISA del cortile di pertinenza (ovvero 1/7 del map. 228 ed 1/6 del map. 230), il tutto sito A REGGIOLO, VIA GUASTALLA n.259, int. B: Piena proprietà di porzione di immobile, consistente in appartamento in Reggiolo, Via Guastalla n.259 int. B, facente parte di fabbricato condominiale oltre a quota di proprietà sull area cortiliva pertinenziale. L edificio nel quale si trova l'appartamento è sito nella frazione Brugneto di Reggiolo a circa 3,5 km dal centro del comune di Reggiolo, e circa 1 km dalla frazione Villarotta di Luzzara, in adiacenza alla strada provinciale SP2 che collega Reggiolo con Guastalla e dotata di trasporto pubblico. L edificio, presumibilmente costruito in epoca remota ed in seguito ristrutturato nel 1998, come da dichiarazioni dell esecutato, presenta struttura in muratura in parte intonacata esternamente e in parte a faccia a vista al piano terra, solai in laterocemento, serramenti in legno con scuretti. L edificio risulta allacciato alla rete elettrica, idrica, gas e fognatura, e si presenta in sufficiente stato di manutenzione. All'appartamento si accede dall ingresso principale affacciato sulla strada provinciale, risulta inoltre un accesso secondario dall area cortiliva retrostante, individuata al Map. 228, che ha sbocco sulla strada provinciale. Fanno parte dell immobile la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell art.1117 del codice civile e seguenti. L appartamento sito al piano terra risulta composto da: disimpegno, cucina, letto e bagno e presenta pavimenti in ceramica, infissi in legno con doppi vetri, scuretti in alluminio, inferriate, porte interne in legno, riscaldamento con termosifoni e caldaia a gas esterna per la produzione combinata di ACS (apparentemente non funzionante). La cucina ha soffitto con volta a botte, con altezza massima 3,55 ml e minima 2,60 ml. L angolo cottura è rivestito in ceramica fino ad una altezza di circa 1,60ml, altre due pareti laterali sono rivestite con perlinato in legno. La camera da letto e l'ingresso hanno soffitto di altezza 3,15 ml, e le pareti sono rivestite con pannelli di legno. Il bagno ha soffitto di altezza 3,00 ml ed è provvisto di sanitari in ceramica e box doccia ed è rivestito in ceramica fino ad una altezza di circa 2,50 ml. Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 8 / 1 8

9 L'appartamento si trova in mediocre stato manutentivo con tracce di umidità sulle pareti verosimilmente dovute ad umidità proveniente dal terreno. Al momento del sopralluogo risultavano presenti alcuni beni mobili dell esecutato che lo stesso si impegna a rimuovere in caso di ordine di liberazione emanato dal G.E. L a Sup. commerciale risulta di circa 50 mq 4 circa, costituita dalla sola superficie commerciale dei locali principali di 50 mq circa, oltre a quota parte dell area cortiliva pertinenziale di circa 640 mq totali. 4 La superficie intera superficie commerciale utile dell immobile lorda (SU) dei è locali formata principali, dalle seguenti compresi voci: i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 9 / 1 8

10 Esterno Planimetria dell appartamento a PT - fuori scala Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 1 0/ 1 8

11 5.5.1-LOTTO CINQUE, B2: DATI CATASTALI INTESTATI: BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Dati catastali Categoria e classe Superficie catastale Rendita Appartamento Comune di Reggiolo (RE) sub.2 3 vani A/2 Classe: 1 Totale: 51m 2 Totale escluse aree scoperte**: 51m 2 Euro 240,15 ** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate 29 marzo 2013). INTESTATI: 1.Proprieta` per 1/7 in regime di separazione dei beni 2. Proprietà per 6/7 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Dati catastali Categoria e classe Superficie catastale Rendita Area Cortiliva Comune di Reggiolo (RE) sub m 2 Area urbana - - INTESTATI: 1.Proprieta` per 1/6 in regime di separazione dei beni 2. Proprietà per 5/6 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Dati catastali Categoria e classe Superficie catastale Rendita Area Cortiliva Comune di Reggiolo (RE) sub m 2 Area urbana - - La consistenza effettiva dell unità immobiliare visionata corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio (vedi allegato 3B). Confini catastali: APPARTAMENTO al piano terra: da un lato con strada provinciale Reggiolo Guastalla, da un lato con altra unità immobiliare, da un lato con area cortiliva, da un lato con ingresso e vano scale comune. AREA CORTILIVA in corpo unico: da un lato con mapp. 227, 160 e strada provinciale Reggiolo Guastalla, da un lato con mapp. 164, 229, da un lato con map. 163 e da un lato con map Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 1 1/ 1 8

12 5.5.2-LOTTO CINQUE, B2: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di appartamento al piano terra facente parte di fabbricato condominiale sito in Reggiolo, Via Guastalla n.259 int.b, di circa 50 Mq si Sup. Commerciale, costituito da: ingresso, cucina, camera da letto e bagno oltre a quota di proprietà indivisa di area cortiliva pertinenziale. Immobile libero, in mediocre stato di manutenzione, privo di conformità impiantistica e privo di certificazione energetica LOTTO CINQUE, B2: REGOLARITA EDILIZIA In data 05/08/2016 l esperto stimatore si è recato presso l ufficio tecnico del comune di Reggiolo a colloquio con il tecnico comunale Geom. Chiappini. Al momento dell'accesso agli atti il Tecnico comunale non è stato in grado di reperire dall'archivio comunale nessuna pratica inerente i beni in oggetto, a causa delle precarie condizioni che permangono nelle strutture comunali a seguito degli eventi sismici del 2012, non si è pertanto nella condizione di pronunciarsi sulla legittimità dei beni. Si rileva che in allegato all atto di provenienza risulta attestazione del tecnico comunale Arch. Parmigiani del 07/09/1992 circa l inutilizzabilità ai fini abitativi dell edificio in oggetto, si rileva inoltre che ad oggi l edificio risulta in uso ed in parte abitato, pertanto lo Scrivente ritiene plausibile che siano stati effettuati lavori di ristrutturazione successivi al Dalle visure catastali storiche risulta una variazione in atti dal 27/04/1998 per Diversa distribuzione degli spazi interni ristrutturazione frazionamento e fusione al n /2008. Si riportano inoltre le informazioni fornite dall esecutato circa le opere di manutenzione straordinaria di cui alla richiesta al comune di Reggiolo prot. Gen. 9922/92 del 21/10/1992, ovvero che la pratica edilizia relativa a tali opere NON è stata ultimata e che NON è stato richiesto il permesso per il frazionamento dell originario edificio nelle attuali unità immobiliari. Si riporta inoltro estratto di quanto dichiarato riportato nell atto di compravendita Rep /2218 del 23/04/2008 a rogito Notaio Dott. Laura Flisi in Suzzara (MN) inerente diversa u.i. del medesimo edificio: Opere di costruzione iniziate anteriormente al 01 settembre 1967 e che successivamente sono state eseguite opere per lavori di rifacimento dell impianto termoidraulico ed elettrico, spostamento delle pareti divisorie interne, rifacimento degli intonaci ed manutenzione della copertura, per i quali il comune di Reggiolo ha rilasciato autorizzazione prof. Gen 9922/92 del 21/10/1992 e che successivamente sulle porzioni immobiliari in oggetto non sono state apportate ulteriori modifiche richiedenti altri provvedimenti autorizzativi. La parte venditrice dichiara che in merito alla certificazione di abitabilità non è attualmente stata presentata al Comune di Reggiolo la richiesta del certificato di abitabilità in oggetto, che tuttavia, si impegna ad ottenere, a propria cura e spese, qualora se ne presentasse la necessità o le venisse richiesto dalla parte acquirente. ; Non è stato possibile rinvenire le certificazioni impiantistiche di cui alla Legge 46/90 e s.m.i. Alla data del 02/09/2016 non risulta alcuna certificazione energetica LOTTO CINQUE, B2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non è possibile quantificare eventuali oneri di ripristino. Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 1 2/ 1 8

13 5.5.5-LOTTO CINQUE, B2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Vista l impossibilità di verificare l effettiva legittimità del bene e considerate anche le ulteriori informazioni apprese si prevedono costi di regolarizzazione per una spesa forfettaria indicativa di euro LOTTO CINQUE, B2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo l immobile risulta libero, sebbene occupato da alcuni beni mobili di proprietà dell esecutato. Dalle certificazioni anagrafiche rilasciate dal comune di Reggiolo (RE) il Sig. risultava residente in... ed è stato successivamente cancellato per irreperibilità a far data dal 01/07/2016 (vedi allegato 9B) LOTTO CINQUE, B2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul solo appartamento di cui al lotto cinque, aggiornate alla data del 21/09/2016 (vedi allegato 8B), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia il 05/11/2009 al n di R.P. e n di R.G. per ,00 in favore di UNICREDIT Corporate Banking SPA, a carico della Società ; Pignoramento immobiliare trascritto a Reggio Emilia il 16/12/2015 al n di R.P. e n di R.G. in favore di UNICREDIT SPA, a carico della Società in forza di verbale di pignoramento del 02/11/2015 rep. N ALTRE FORMALITA TRASCRITTE Per l elenco delle iscrizioni e dei pignoramenti gravanti sull area cortiliva di pertinenza di cui al lotto cinque, aggiornate alla data del 21/09/2016 (vedi allegato 8B), che di seguito si riassumono, risultanti gravanti su altra quota NON oggetto della presente procedura (area cortiliva di pertinenza di cui al Fg.7 mappale 228 per una quota pari a 1/7 e mappale 230 per una quota pari a 1/6): Ipoteca volontaria iscritta il 30/04/2008 al n di R.P. e n di R.G.; Pignoramento immobiliare trascritto il 16/09/2011 al n di RP e al n di RG; Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 1 3/ 1 8

14 Decreto di trasferimento di immobili trascritto il 14/03/2016 al n.4026 di RP e al n.5394 di RG LOTTO CINQUE, B2: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO CINQUE, B2: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO CINQUE, B2 Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Appartamento Comune di Reggiolo (RE) sub.2 3 vani A/2 Classe: 1 Totale: 51m 2 Totale escluse aree scoperte**: 51m 2 Euro 240,15 Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 1 4/ 1 8

15 ** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate 29 marzo 2013). superficie comm. mq 50 x 800,00 /Mq ,00 Quota di proprietà indivisa dell area cortiliva (1/7 map /6 del map. 230) Area Cortiliva Area Cortiliva Comune di Reggiolo (RE) Comune di Reggiolo (RE) a corpo sub m 2 Area urbana sub m 2 Area urbana ,00 Valore risultante complessivo - a corpo , euro per lo stato d uso e di manutenzione (per i lavori da considerare si rimanda alla descrizione con la precisazione che i lavori ipotizzati comportano il solo ripristino e non l eliminazione permanente dei fenomeni di umidità) euro per oneri regolarità urbanistica (per i dettagli delle spese di regolarizzazione si rimanda all apposito paragrafo) Valore complessivo per arrotondamento ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi, modalità e particolarità di mercato, anche a causa dell assenza di garanzie per vizi occulti, della condizione di minor appetibilità di immobile venduto all asta ed indisponibilità abitativa immediata, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento ,00 L offerta minima corrisponde alla valutazione base d asta ridotta del 25%, risultando come segue: Offerta minima , LOTTO CINQUE, B2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al LOTTO CINQUE, B2 hanno la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 7) che di seguito si riassume brevemente: Gli immobili indicati alla lettera B sono pervenuti all attuale proprietario per acquisto a seguito di atto di compravendita (vedi allegato 6B) del Notaio Dott. Natale Belluti del 16/09/1992 al rep. n , trascritto in Reggio Emilia al n di R.P. il 26/09/1992. Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 1 5/ 1 8

16 Anteriormente al ventennio l originaria consistenza immobiliare era già di proprietà della società LOTTO CINQUE, B2: LOCAZIONE Dai riscontri effettuati presso l Agenzia delle Entrate a Reggio Emilia e a Suzzara (MN) non è stato possibile rinvenire contratti di locazione LOTTO CINQUE, B2: CONDOMINIO Non risulta nominato Amministratore di Condominio e non è stato possibile reperire informazioni in merito alle eventuali spese condominiali in essere. 6 ALTRE OSSERVAZIONI 6.1 QUALIFICAZIONE FISCALE Lo Scrivente ha richiesto la qualificazione fiscale degli immobili al Sig.... per l esecutata... al momento della comunicazione di inizio operazioni peritali; è stato compilato l'allegato C riferito a tutti gli immobili in oggetto inviandolo mezzo FAX (vedi allegato 13). 6.2 LOCAZIONI Lo Scrivente ha effettuato ricerca presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia e di Suzzara (MN), in particolare è state verificata la corrispondenza dei codici fiscali dei conduttori con quanto registrato. Presso l ufficio di Suzzara (MN) è stato possibile verificare unicamente l effettiva registrazione dei contratti di locazione esibiti. Gli allegati fanno parte integrante delle presente perizia. Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 1 6/ 1 8

17 7 ALLEGATI 1. Corografia ed estratto di mappa catastale 1A. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 1, 2 e 3) 1B. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8) 1C. Corografia ed estratto di mappa catastale (Beni con nessuna collocazione sul mercato) 1D. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 12) 1E. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 13) 1F. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 9, 10 e 11) 2. Visure catastali storiche 2A. Visure catastali storiche (Lotto 1, 2 e 3) 2B. Visure catastali storiche con estensione pignoramento (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8) 2C. Visure catastali storiche (Beni con nessuna collocazione sul mercato) 2D. Visure catastali storiche (Lotto 12) 2E. Visure catastali storiche (Lotto 13) 2F. Visure catastali storiche (Lotto 9, 10 e 11) 3. Planimetrie catastali 3A. Planimetrie catastali (Lotto 1, 2 e 3) 3B. Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8) 3C. Planimetrie catastali (Beni con nessuna collocazione sul mercato) 3D. Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico (Lotto 12) 3E. Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico (Lotto 13) 3F. Planimetrie catastali (Lotto 9, 10 e 11) 4. Comunicazioni 4_a. Comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati 4_b. Avviso ai comproprietari 4_c. Comunicazione procedente in merito ai beni di cui alla lettera C 5. Atto di pignoramento immobiliare e trascrizione 6. Atto di provenienza dei beni 6A. Atto di provenienza dei beni (Lotto 1, 2 e 3) 6B. Atto di provenienza dei beni (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8) 6C. Atto di provenienza dei beni (senza collocazione sul mercato) 6D. Atto di provenienza dei beni (Lotto 12) 6E. Atto di provenienza dei beni (Lotto 13) 6F. Atto di provenienza dei beni (Lotto 9, 10 e 11) 7. Copia certificato sostituivo notarile 8. Documentazione ipocatastale 8A. Documentazione ipocatastale (Lotto 1, 2 e 3) aggiornato al 21/09/2016 8B. Documentazione ipocatastale (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8) aggiornato al 21/09/2016 8D. Documentazione ipocatastale (Lotto 12) aggiornato al 26/09/2016 8E. Documentazione ipocatastale (Lotto 13) aggiornato al 26/09/2016 8F. Documentazione ipocatastale (Lotto 9, 10 e 11) aggiornato al 26/09/ Certificati anagrafici occupanti immobili in oggetto Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 1 7/ 1 8

18 9B. Certificati anagrafici (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8) aggiornato al 07/06/ Verifiche edilizie e certificazione energetica 10A. Verifiche edilizie e certificazione energetica (Lotto 1, 2 e 3) 10B. Verifiche edilizie indirette (atti di provenienza u.i. adiacenti) e certificazione energetica (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8) 10C. CDU (beni senza collocazione sul mercato) 10D. Verifiche edilizie e certificazione energetica (Lotto 12) 10E. Verifiche edilizie e certificazione energetica (Lotto 13) 10F. Verifiche edilizie e certificazione energetica (Lotto 9, 10 e 11) 11.Copia certificati Agenzia delle Entrate 11. Comunicazione Agenzia Entrate Reggio Emilia (RE) e Suzzara (MN) 11A. Locazioni (Lotto 1, 2 e 3) 11B. Locazioni (Lotto 6, 7 e 8) 11D. Locazioni (Lotto 12) 11E. Locazioni (Lotto 13) 11F. Locazioni (Lotto 9 e 11) 12.Copia incarico 13.Allegati a, b, c e inventario beni mobili 14.Allegati d e promemoria canoni di locazione (Lotto 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13) 15.Documentazione condominiale 15D. Documentazione condominiale e regolamento (Lotto 12) 15E. Documentazione condominiale (Lotto 13) 16.Cd-rom contenente la perizia, copia degli allegati e documentazione fotografica Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Albinea (RE), li' 04/10/2016 L esperto estimatore designato Ing. Giovanni Davoli Tel FAX mail: s t u d iodavolipierli@gmail.c o m 1 8/ 1 8