MODENA. NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di MODENA Nerina Reggiani (referente OMI)

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1 MODENA NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di MODENA Nerina Reggiani (referente OMI) Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2012 Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 30 novembre 2012

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Introduzione... 1 Mercato regionale... 2 Mercato provinciale... 7 Mercato del comune di Modena Note metodologiche Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre 2012, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Modena, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Modena. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Emilia Romagna con approfondimenti sulla provincia di Modena ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi; le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni. Si precisa che, al fine di consentire una più razionale lettura del mercato immobiliare, l intero territorio della provincia di Modena, costituito da 47 comuni con contesti immobiliari alquanto diversificati in relazione alla loro ubicazione, è stato suddiviso in 8 macroaree provinciali accomunate, al loro interno, da caratteristiche territoriali, sociali ed economiche pressoché omogenee.

4 Mercato regionale Il mercato immobiliare regionale relativo al I semestre 2012 è influenzato dagli eventi sismici accaduti nelle date del 20/05/2012, 29/05/2012 e 03/06/2012 che hanno devastato, in particolare, parte dei territori pianeggianti delle province di Modena, Ferrara e Bologna tra i quali i comuni della Bassa Modenese hanno sicuramente riportato i maggiori danni al patrimonio edilizio e culturale. A tutt oggi sono in corso gli interventi di recupero degli edifici danneggiati e di edificazione temporanea attraverso moduli prefabbricati, degli immobili con finalità ad interesse pubblico (scuole e municipi) e residenziale. Le quotazioni indicate per il primo semestre 2012, per i comuni colpiti dalle calamità sopra riportate, derivano dalla rilevazione effettuata nel periodo compreso tra il 1 gennaio e il 20 maggio 2012; si è ritenuto, infatti, che tale arco temporale (5 mesi circa) potesse essere rappresentativo dell intero semestre, tralasciando i prezzi eventualmente riscontrabili oltre tale data che sarebbero risultati inseriti in un mercato compromesso dagli eventi sismici. Il numero di transazioni normalizzate è riferito, invece, all intero semestre. Si considera, comunque, che lo stesso NTN abbia risentito delle conseguenze dovute al terremoto. Ciò premesso, in questa prima sezione si analizza l andamento del settore immobiliare residenziale della regione Emilia Romagna nel I semestre 2012 che con transazioni normalizzate (NTN) costituisce il 7,88% del mercato nazionale; rispetto all omologo semestre del 2011 si registra una diminuzione delle compravendite su scala regionale pari a -26,2%. Al fine di consentire una sintetica rappresentazione del panorama immobiliare analizzato, nelle tabelle 1, 2 e 3 seguenti si riportano gli indicatori più significativi, quali il NTN con relative variazioni rispetto all omologo periodo dell anno 2011, le quotazioni medie e rispettive variazioni rispetto al semestre precedente, e gli indici di incremento del valore residenziale intercorsi tra il primo semestre 2004 e l attualità, riguardanti province, capoluoghi e restanti territori emiliano-romagnoli. I grafici successivi mostrano la distribuzione dei volumi di compravendita all interno del territorio regionale oltre all andamento del mercato, in termini di NTN e di quotazioni, con riferimento al primo semestre Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province Province NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Italia sem 2012 / II N. indice quotazioni I sem 2012 (base = I sem 2004) Bologna ,2% 1,97% ,2% 134,9 Ferrara ,1% 0,65% ,5% 134,7 Forlì ,0% 0,63% ,6% 114,4 Modena ,0% 1,05% ,0% 114,4 Parma ,3% 0,88% ,3% 120,1 Piacenza ,9% 0,57% ,2% 137,7 Ravenna ,6% 0,79% ,4% 118,3 Reggio Emilia ,2% 0,74% ,1% 88,3 Rimini ,1% 0,58% ,0% 121,5 Emilia Romagna ,2% 7,88% ,4% 121,8 Italia ,6% 100% ,6% 129,0 Dall analisi dei dati riportati in tabella 1 si riscontra che nel I semestre 2012 le province emiliano romagnole manifestano, in termini di numerosità di contrattazioni e relativamente all omologo periodo del 2011, una evidente riduzione su tutte le province che determina, su scala regionale, un abbattimento del 26,2% corrispondente a NTN. Tale dato risulta in linea con l andamento del mercato nazionale, anch esso in diminuzione (-22,6%), anche se si rileva, tuttavia, una maggiore perdita. 2

5 L analisi più approfondita del panorama delle compravendite mostra come il dato aggregato, di fatto, sia composto da una sostanziale omogeneità di tendenza negativa delle singole realtà provinciali tra le quali spiccano i consistenti arresti di Modena (-32,0%), Ferrara (31,1%) e Reggio Emilia (-30,2%) mentre le altre province si mantengono nell ordine degli andamenti regionale e nazionale. Relativamente alla distribuzione delle transazioni su scala regionale, la provincia di Bologna conferma il proprio ruolo dominante (con contrattazioni normalizzate detiene il 25,1% circa del mercato come si vede dalla tabella 1 e dalla figura 1, incrementando la propria supremazia del 1,6% nella composizione regionale del NTN); nonostante il continuo e sostenuto rallentamento delle contrattazioni, ancora una volta è il confinante territorio modenese a mantenere un ruolo di eccellenza all interno del perimetro regionale (2.418 NTN pari al 13,4% circa del totale come si vede dalla tabella 1 e dalla figura 1) seguito, ormai da alcuni semestri, da discrete performance registrate nella provincia di Parma (2.019 NTN corrispondenti all 11,2% del volume di compravendite regionale come si vede in figura 1). Con riferimento alle quotazioni residenziali, rispetto al II semestre 2011, il dato aggregato regionale (-0,4%), anche se in termini meno accentuati, segue l andamento nazionale (-0,6%); le quotazioni provinciali, invece, evidenziano gli abbattimenti registrati a Forlì (-2,6%) e a Reggio Emilia (-1,1%) e l incremento, in controtendenza, di Ravenna (+0,4%). Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Italia sem 2012 / II N. indice quotazioni I sem 2012 (base = I sem 2004) Bologna ,1% 2,57% ,3% 130,7 Ferrara ,2% 0,81% ,3% 126,5 Forlì ,3% 0,65% ,9% 107,2 Modena ,0% 0,94% ,0% 116,8 Parma ,9% 1,36% ,5% 127,8 Piacenza ,8% 0,63% ,4% 143,8 Ravenna ,0% 1,20% ,3% 120,0 Reggio Emilia ,7% 0,86% ,5% 88,0 Rimini ,5% 0,76% ,0% 125,7 Emilia Romagna ,0% 9,78% ,3% 123,1 Italia ,6% 100% ,5% 130,1 Anche il mercato immobiliare riguardante i soli capoluoghi di provincia (tabella 2) riscontra una considerevole diminuzione delle contrattazioni a livello regionale dove il dato aggregato (-24%) risulta in linea con il dato medio registrato a livello nazionale (-22,6%). Tutti i capoluoghi emiliano-romagnoli hanno subito forti contrazioni nelle compravendite; oltre all accentuato arresto del comune di Modena che, rispetto all omologo semestre 2011, ha abbattuto di circa un terzo il numero delle transazioni (-31%), anche gli altri capoluoghi di Provincia evidenziano perdite rilevanti comprese tra -13,3% di Forlì e -26,9% di Parma. La quotazione media regionale, riferita ai soli capoluoghi, subisce parzialmente l influenza negativa data dalla scarsa dinamicità del mercato di riferimento mostrandosi relativamente stabile (-0,3% rispetto al II semestre 2011), e leggermente più favorevole rispetto al dato aggregato nazionale. Analizzati singolarmente, anche i valori di ciascun comune capoluogo seguono l andamento delle rispettive province, evidenziando gli abbattimenti delle quotazioni di Forlì e Reggio Emilia, rispettivamente del - 2,9% e del -1,3%, ed in controtendenza l incremento di Parma (+0,5%). 3

6 Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi Non capoluoghi NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Italia sem 2012 / II N. indice quotazioni I sem 2012 (base = I sem 2004) Bologna ,2% 1,69% ,1% 140,2 Ferrara ,9% 0,58% ,0% 140,5 Forlì ,3% 0,62% ,5% 117,6 Modena ,4% 1,11% ,0% 113,2 Parma ,7% 0,65% ,2% 111,5 Piacenza ,5% 0,54% ,1% 133,1 Ravenna ,2% 0,60% ,4% 116,9 Reggio Emilia ,5% 0,69% ,5% 88,4 Rimini ,5% 0,49% ,0% 118,2 Emilia Romagna ,6% 6,97% ,5% 120,8 Italia ,7% 100% ,8% 128,3 Nella tabella 3 sono riportati i dati relativi ai territori provinciali, con esclusione dei capoluoghi. Rispetto a quanto registrato nei soli capoluoghi di provincia (-24%), a livello regionale e sempre in relazione all omologo semestre del 2011, il mercato del restante territorio appare ancor meno dinamico (-27,6%) ed in linea con il dato aggregato nazionale (-22,7%). Le contrazioni delle compravendite nei territori minori delle singole province riflettono l andamento negativo regionale e nazionale, su cui spiccano Ferrara (-35,9%), Reggio Emilia (-32,5%) e Modena (-32,4%). Rispetto al II semestre 2011 le quotazioni delle aree minori seguono un andamento analogo a quello delle intere province e dei soli capoluoghi, con riferimento al dato aggregato regionale e nazionale; analizzati singolarmente i territori minori riportano decrementi contenuti o stabili (compresi tra 0% e -2,5%), ad accezione di Ravenna in cui si rileva un +0,4%. Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2012 per provincia 4

7 In figura 1 è riportata la distribuzione del NTN nei nove ambiti provinciali. Anche per il presente semestre l andamento risulta in linea con quanto registrato negli anni scorsi. La provincia bolognese come già accennato, assorbe il 25,1% della totalità degli scambi, in leggero aumento rispetto al II semestre 2011, seguita dalle province di Modena (13,4%), Parma (11,2%) e Ravenna (10%) in crescita nella composizione regionale; le restanti province contribuiscono in maniera meno rilevante, con quote inferiori al 10% delle transazioni regionali. Le figure seguenti (2 e 3) riportano gli indici relativi all andamento dei volumi di compravendita e delle quotazioni medie per le province dell Emilia Romagna (capoluoghi e non capoluoghi) che vengono posti a confronto (a partire dall anno 2004) con i corrispondenti dati riferiti all intero territorio regionale e nazionale. Il grafico di figura 2, mostra un andamento delle compravendite analogo a quello medio nazionale e regionale e mette in risalto, in termini di indice di NTN, la scarsa dinamicità del mercato; contrariamente a quanto accaduto nel semestre scorso, in cui si era riscontrato un modesto segnale di ripresa delle contattazioni, il I semestre 2012 vede l indice NTN diminuire di oltre 20 punti per i territori non capoluogo e di oltre 15 punti per i capoluoghi provinciali, definendo il minimo storico per entrambi i segmenti rispetto al periodo di riferimento (anno 2004). A fronte dell abbattimento della numerosità delle transazioni, in figura 3 viene evidenziata, invece, la sostanziale stabilità delle quotazioni residenziali con riferimento ai vari segmenti analizzati (regionale, capoluoghi e restanti territori), riscontrabile già dal II semestre 2008, in linea con il dato relativo allo sviluppo nazionale. Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi 5

8 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi 6

9 Mercato provinciale Come già indicato nelle precedenti note, in questa seconda sezione, viene analizzato l intero territorio della provincia di Modena che con transazioni normalizzate realizzate nel I semestre 2012, rappresenta l 1,05% dell intero mercato nazionale e il 13,4% di quello regionale. Figura 4: Macroaree provinciali Modena Si precisa che al fine di consentire una più razionale lettura del mercato immobiliare, l intero territorio della provincia di Modena, costituito da 47 comuni con contesti immobiliari alquanto diversificati in relazione alla loro ubicazione, è stato suddiviso in 8 macroaree provinciali accomunate, al loro interno, da caratteristiche territoriali, sociali ed economiche pressoché omogenee, graficamente individuate in figura 4: Modena (comune capoluogo); Pianura Panaro; Pianura Secchia; Bassa Modenese; Pedemontana; Appennino Secchia; Frignano; Appennino Panaro; le modalità di aggregazione dei comuni in macroaree provinciali sono state guidate prevalentemente dalla presenza di importanti elementi morfologici naturali (Fiume Panaro e Fiume Secchia, dorsale appenninica) e della principale arteria stradale (via Emilia) che creano nette suddivisioni sul territorio. La tabella 4 riporta le informazioni aggregate riferite alla numerosità di transazioni ed alle quotazioni unitarie medie riscontrate in ciascuna macroarea provinciale. Le rilevazioni eseguite sul segmento residenziale dell intero territorio modenese restituiscono i segnali di forte preoccupazione che avvolge il panorama immobiliare; nel presente semestre il mercato modenese, pur riflettendo il trend negativo mostrato dai dati aggregati su scala regionale (-26,2%) e nazionale (-22,6%), ha, infatti subito un sostenuto arresto delle contrattazioni (-32% pari a NTN) rispetto all omologo periodo del 2011, sicuramente aggravato dalle conseguenze degli eventi sismici ed ad un marcato allungamento dei tempi di contrattazione. I territori montani meno pregiati risultano 7

10 meno colpiti dalla contrazione del mercato, mentre le macroaree contenenti i territori più industrializzati subiscono le maggiori flessioni in termini percentuali. Ciò nonostante, il panorama delle quotazioni medie residenziali è risultato tendenzialmente stabile. Nel presente semestre, la macroarea Modena, con 693 NTN in termini assoluti, si riappropria del proprio ruolo preminente all interno della provincia assorbendo la maggior quota del mercato (28,6%); segue la macroarea Pedemontana con 566 transazioni normalizzate ed una quota di mercato pari al 23,8% (Figura 6). In linea con l ndamento alquanto critico del mercato residenziale, entrambe le macroaree registrano consistenti abbattimenti degli scambi rispetto all omologo semestre 2011, rispettivamente del 31,0% per Modena (- 310 NTN) e -36,7% per la Pedemontana (-299 NTN). Si sottolinea che il dato positivo relativo alle compravendite della macroarea Appennino Panaro risente dell aggiustamento del perimetro (effettuato nella nota territoriale relativa al precedente semestre) con cui si è provveduto al distaccamento del territorio comunale di Marano sul Panaro per accorparlo alla macroarea Pedemontana. Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Provincia sem 2012 / II N. indice quotazioni I sem 2012 (base = I sem 2004) Modena ,0% 28,65% ,0% 116,8 Bassa Modenese ,2% 10,00% 972 0,0% 128,3 Pianura Panaro ,3% 11,35% ,1% 119,6 Pianura Secchia ,6% 13,72% ,0% 110,1 Pedemontana ,7% 23,40% ,0% 108,1 Frignano ,5% 7,43% ,1% 113,4 Appennino Panaro 58 4,2% 2,39% 916 0,0% 107,3 Appenino Secchia 54-13,0% 2,23% 821 0,0% 119,0 Modena ,0% 100% ,0% 114,4 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie capoluogo e resto provincia 8

11 A fronte della stabilità riscontrata nelle quotazioni, dalla figura 5 si evince l andamento negativo delle compravendite sul capoluogo e nel restante territorio che, dopo un modesto segnale di ripresa riscontrato nel precedente semestre, riscontro un sostenuto crollo dei volumi di compravendita. Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2012 per macroaree provinciali Le carte tematiche delle figure 7 e 8 riportano, per ogni comune e con differenti livelli cromatici, la distribuzione dei volumi di compravendita e la distribuzione dei livelli gerarchici di quotazione media residenziale individuata rispetto a quella media registrata all interno della provincia. Dopo Modena,, il comune di Carpi mantiene, in termini di NTN, il secondo mercato per importanza dei volumi di compravendita trattati con 241 transazioni normalizzate, seguito dai comuni di Castelfranco Emilia e di Formigine con 118 NTN ciascuno e dal comune di Sassuolo (116 NTN). Dalla figura 7 emerge chiaramente l abbattimento delle transazioni che si manifesta principalmente nei comuni di piccole dimensioni (25 su 47 che compongono la provincia) posti nella zona appenninica e della pianura modenese, con un numero di transazioni non superiore alle 20 unità. In relazione alla quotazione media (1.331 /m 2 ), si rileva che il capoluogo e le zone appartenenti alla fascia territoriale espansiva dello stesso risultano particolarmente apprezzate (Figura 13). Sul rimanente territorio spicca il Comune di Sestola, eccellenza dell Appennino Tosco-Emiliano, con una quotazione pari a /m 2, seconda esclusivamente al centro cittadino cui si contrappone, da sempre, lo scarso interesse per il mercato immobiliare del comune di Frassinoro, che presenta la minor quotazione provinciale (760 /m 2 ), e dei territori limitrofi, anch essi appartenenti alla macroarea Appennino Secchia. 9

12 Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre

13 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale Nelle tabelle seguenti sono illustrate, e messe a confronto con il rispettivo dato aggregato, le informazioni relative ai singoli comuni che compongono ciascuna macroarea. Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Modena Comune NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Provincia sem 2012 / II Differenziale sem 2012 rispetto alla media di provincia Modena ,0% 28,65% ,0% 1,31 Modena ,0% 28,65% ,0% 1,31 La macroarea Modena, formata esclusivamente dal territorio legato al capoluogo, detiene il maggior numero di scambi a livello provinciale, con un netto peggioramento rispetto all omologo semestre del 2011 pari a -31%. 11

14 Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa Modenese Comune NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Provincia sem 2012 / II Differenziale sem 2012 rispetto alla media di provincia CAMPOSANTO 6-52,8% 0,23% 967 0,0% 0,73 CAVEZZO 16-44,6% 0,64% 930 0,0% 0,70 CONCORDIA SULLA SECCHIA 16-39,9% 0,67% 832 0,0% 0,62 FINALE EMILIA 44-45,6% 1,80% 977 0,0% 0,73 MEDOLLA 15-6,5% 0,60% 969 0,0% 0,73 MIRANDOLA 85-18,6% 3,50% ,0% 0,82 SAN FELICE SUL PANARO 42-14,1% 1,73% 915 0,0% 0,69 SAN POSSIDONIO 7 7,2% 0,28% 857 0,0% 0,64 SAN PROSPERO 13-76,9% 0,55% 907 0,0% 0,68 Bassa Modenese ,2% 10,00% 972 0,0% 0,73 All interno del bilancio negativo delle compravendite registrato su scala provinciale, persiste la battuta di arresto delle contrattazioni evidenziato dalla macroarea Bassa Modenese (-36,2%); al suo interno si riscontrano percentuali di diminuzione delle compravendite oscillanti da -6,5% del comune di Medolla al -76,9% del Comune di San Prospero (Tabella 6). Di fatto, la macroarea Bassa Modenese è rappresentata dai territori comunali maggiormente colpiti dagli eventi sismici, pertanto le notevoli perdite subite, in termini assoluti di NTN, sono riconducibili anche agli effetti della calamità naturale. A tale proposito occorre sottolineare come anche la variazione positiva evidenziata per il comune di San Possidonio (+7,2% rispetto all omologo semestre 2011) derivi dall epoca precedente al sisma; dal 20 maggio 2012 a fine semestre, infatti, per tale comune non risulta effettuata nessuna transazione. Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura Panaro Comune NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Provincia sem 2012 / II Differenziale sem 2012 rispetto alla media di provincia BASTIGLIA 15-22,4% 0,61% ,0% 0,92 BOMPORTO 38-48,3% 1,55% ,1% 0,91 CASTELFRANCO EMILIA ,9% 4,87% ,2% 1,07 NONANTOLA 52-43,1% 2,14% ,0% 1,02 RAVARINO 17-37,7% 0,70% 988 0,0% 0,74 SAN CESARIO SUL PANARO 36-37,6% 1,49% 994 0,0% 0,75 Pianura Panaro ,3% 11,35% ,1% 0,97 Nella macroarea Pianura Panaro (Tabella 7), lo scenario negativo delle contrattazioni si sviluppa pressoché uniformemente su tutti i comuni che la costituiscono. Al decremento della numerosità di transazioni si contrappongono le esigue variazioni positive delle quotazioni dei comuni di Bomporto (+0,1%) e Castelfranco Emilia (+0,2%). 12

15 Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura Secchia Comune NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Provincia sem 2012 / II Differenziale sem 2012 rispetto alla media di provincia CAMPOGALLIANO 33 12,2% 1,37% ,0% 0,83 CARPI ,9% 9,97% ,1% 1,07 NOVI DI MODENA 16-34,6% 0,66% 819 0,0% 0,61 SOLIERA 41-46,2% 1,71% ,2% 0,81 Pianura Secchia ,6% 13,71% ,0% 0,97 Nella macroarea Pianura Secchia (Tabella 8) soltanto il comune di Campogalliano manifesta una tendenza positiva nelle contrattazioni (12,2%); sul rimanente territorio, colpito dagli eventi sismici, si accentua la diminuzione delle contrattazioni. Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pedemontana Comune NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Provincia sem 2012 / II Differenziale sem 2012 rispetto alla media di provincia CASTELNUOVO RANGONE 59-37,6% 2,44% ,1% 1,11 CASTELVETRO DI MODENA 34-33,8% 1,39% ,0% 0,95 FIORANO MODENESE 56-51,9% 2,32% ,1% 0,97 FORMIGINE ,0% 4,86% ,0% 0,97 MARANO SUL PANARO 20-49,9% 0,82% ,0% 0,88 MARANELLO 69 2,3% 2,87% ,0% 0,92 SASSUOLO ,8% 4,80% ,0% 1,00 SAVIGNANO SUL PANARO 14-54,2% 0,58% ,0% 0,79 SPILAMBERTO 43-30,6% 1,80% ,0% 0,86 VIGNOLA 56-50,3% 2,34% ,0% 1,08 Pedemontana ,7% 24,22% ,0% 0,98 Anche la macroarea Pedemontana (Tabella 9) nel I semestre 2012 si allinea al trend negativo che ha investito la parte più dinamica e produttiva dell intero territorio provinciale. Soltanto il comune di Maranello, con variazione percentuale pari a +2,3% NTN, mantiene una performance positiva. 13

16 Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Frignano Comune NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Provincia sem 2012 / II Differenziale sem 2012 rispetto alla media di provincia FANANO 13-44,4% 0,52% ,0% 0,95 FIUMALBO 18-28,2% 0,76% ,0% 0,98 LAMA MOCOGNO 9-42,1% 0,35% 917 0,0% 0,69 SERRAMAZZONI 32-42,1% 1,33% 938 0,0% 0,71 MONTECRETO 6-48,2% 0,25% 946 0,0% 0,71 PAVULLO NEL FRIGNANO 60-29,3% 2,50% ,0% 0,89 PIEVEPELAGO 16-37,2% 0,65% ,5% 0,82 RIOLUNATO 7-49,3% 0,27% 863 0,0% 0,65 SESTOLA 19-6,7% 0,80% ,4% 1,25 Frignano ,5% 7,43% ,1% 0,87 La macroarea Frignano (Tabella 10) riscontra un generalizzato e sostenuto calo delle contrattazioni, rispetto al I semestre 2011, con percentuali di diminuzione oscillanti tra il 28 e il 49%; unica eccezione il comune di Sestola che, con 19 unità in termini assoluti, riesce a contenere l arresto del mercato (- 6,7%). Alla diminuzione della numerosità delle transazioni si contrappone la stabilità delle quotazioni che, in alcuni casi (Sestola e Pievepelago), registrano anche un lieve incremento. Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Appennino Panaro Comune NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Provincia sem 2012 / II Differenziale sem 2012 rispetto alla media di provincia GUIGLIA 19 27,2% 0,78% ,0% 0,76 MONTESE 13 18,2% 0,54% 894 0,0% 0,67 ZOCCA 26-12,5% 1,07% 869 0,0% 0,65 Appennino Panaro 58 4,2% 2,39% 916 0,0% 0,69 In controtendenza l ambito appenninico della macroarea Appennino Panaro (Tabella 11), che anche nel presente semestre mantiene una performance positiva con +4,2% NTN e quotazioni inalterate. Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Appennino Secchia Comune NTN I sem 2012 NTN / I Quota % NTN Provincia sem 2012 / II Differenziale sem 2012 rispetto alla media di provincia FRASSINORO 9-54,6% 0,36% 760 0,0% 0,57 MONTEFIORINO 18 71,3% 0,76% 905 0,0% 0,68 PALAGANO 13 47,3% 0,52% 766 0,0% 0,58 POLINAGO 3-3,9% 0,14% 800 0,0% 0,60 PRIGNANO SULLA SECCHIA 11-45,5% 0,45% 881 0,0% 0,66 Appennino Secchia 54-13,0% 2,23% 821 0,0% 0,62 14

17 La macroarea dell Appennino Secchia è composta da comuni di modeste dimensioni che risentono di una scarsa appetibilità economica legata principalmente alla posizione geografica. Dalla tabella 12 si può notare che le variazioni positive riscontrabili nei comuni di Montefiorino (+71,3%) e Palagano (+47,3%), corrispondono, di fatto, in termini assoluti a ben poche unità (rispettivamente +7 NTN e +4 NTN rispetto all omologo semestre del 2011); alquanto sostenute le percentuali di decremento di Frassinoro e Prignano sulla Secchia anch esse identificate, però, da ridotte numerosità nelle contrattazioni. Le quotazioni sono tendenzialmente stabili nel tempo ed in particolare rispetto al II semestre

18 Mercato del comune di Modena La terza sezione è dedicata al comune di Modena (capoluogo provinciale), suddiviso in 27 zone omogenee (zone OMI) comprensive delle due cosiddette zone rurali; le fig. 10 e 11 sintetizzano, con diverse gradazioni di colore, rispettivamente la distribuzione della numerosità delle transazioni e il differenziale delle quotazioni rispetto al valore medio comunale pesato sullo stock. Il comune capoluogo nel presente semestre assorbe una quota delle compravendite relative al segmento residenziale pari a circa il 29% del mercato provinciale (complessivamente 693 NTN), in perdita del 31% NTN rispetto allo stesso periodo del Come desumibile graficamente dalla figura 9, e dall analisi della tabella 13 relativa al I semestre 2012, è possibile verificare che l andamento del mercato, all interno del territorio comunale, ha subito un crollo rispetto ai semestri più recenti; la distribuzione dei volumi di compravendita interessa, ancora una volta, principalmente la zona sud-est di prima espansione (35% circa del totale delle contrattazioni nelle zone C6 e D13) rispetto al centro storico del capoluogo che assorbe, per contro, il 9,92% delle transazioni normalizzate dell intero comune, con un calo del 10% circa rispetto al semestre omologo del Il maggior numero di transazioni normalizzate, in termini assoluti, si ripropone nella zona D13 (periferica sud Parco Amendola Sud, Saliceto San Giuliano, F.lli Rosselli, Morane, Vaciglio) con 132 NTN pari al 19,01% degli scambi avvenuti in ambito comunale, con un decremento del 58,5% circa rispetto al I semestre 2011; il secondo mercato per numero di contrattazioni riguarda la zona C6 (Musicisti, Sant Agnese, Staz.Piccola, Buon Pastore, Parco Amendola Nord, San Faustino, V.le Barozzi), a sud del centro storico e di collegamento con la predetta zona D13, nella quale si sono verificate 108 compravendite pari a circa 15,63% dei trasferimenti comunali, anch essa in perdita del 19,3%. Allineate per numero di transazioni normalizzate le zone D14 (Polo Ospedaliero-Universitario) con 68 unità e B2 (Centro Storico) con 69 unità, rispettivamente in perdita però del 17,1% e del 10%. Nel panorama immobiliare spiccatamente negativo emerge il dato positivo (+8,9%) registrato nella zona C5 (Stazione Autocorriere, Stadio, Ex Mercato Ortofrutticolo), rispetto all omologo semestre del 2011, in cui le 38 transazioni rilevate compongono la quota del 5,47% del mercato comunale. Le rimanenti zone attestano volumi di compravendite rappresentanti quote di mercato non superiori al 5% del globale; ad esse corrispondono, in vari casi, variazioni percentuali, tra i due semestri posti a confronto, particolarmente elevate (in termini assoluti) che si traducono, di fatto, in ridotti numeri di transazioni. Tale condizione è particolarmente evidenziata nelle zone frazionali di Baggiovara (E3), San Damaso (E2) e Cognento (D17) che registrano, rispettivamente, variazioni percentuali di -60,2%, -59,4% e -72,6%, a fronte di complessive 13 NTN distribuite pressoché equamente sui tre territori. A tali diminuzioni si contrappongono i sostenuti incrementi delle zone D18 (Sacca, Carcere, Sant Anna) e D3 (Fiera, Industriale Ovest) rispettivamente pari a + 177,5% e +100%, per un complessivo di 13 NTN rilevate nel semestre. Da segnalare la conferma dell assoluta staticità della zona D6 (Ippodromo) nella quale, anche per il presente semestre, non si sono verificate transazioni. Tale zona individua l esatta perimetrazione della microzona comunale corrispondente; è composta da un ristretto nucleo residenziale, appartenente alla tipologia edilizia ville e villini, limitrofo all ippodromo, che raramente è interessato dal mercato immobiliare. 16

19 Figura 9: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre

20 Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre 2012 In termini di apprezzamento è ancora il centro storico (zona B2) a detenere il ruolo dominante, con una quotazione pari a /m 2 ; le aree territoriali economicamente più convenienti, sono individuate dalle zone con preponderanza di altri segmenti edilizi (produttivo e commerciale), la cui appetibilità fa da traino alle unità residenziali. Complessivamente, per il periodo analizzato, le quotazioni risultano stabili; le indagini del mercato hanno registrato una sensibile oscillazione in positivo nella zona C6 (+0,3%) ed in negativo nella zona B2 (-0,2%). 18

21 Tabella 13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Modena Zona OMI Denominazione NTN I sem 2012 NTN /I Quota % NTN comune sem 2012 / II Differenziale sem 2012 rispetto alla media comunale B2 CENTRO STORICO 69-10,0% 9,92% ,2% 1,75 C5 STAZ. AUTOCORRIERE, STADIO, EX MERCATO ORTOFRUTTICOLO 38 8,9% 5,47% ,0% 1,03 C6 MUSICISTI, SANT`AGNESE, STAZ.PICCOLA, BUON PASTORE, PARCO AMENDOLA NORD, SAN FAUSTINO, VIALE BAROZZI ,3% 15,63% ,3% 1,19 D10 VILLAGGIO ZETA 12-38,6% 1,66% ,0% 1,11 D11 PEEP TORRENOVA 3-20,8% 0,46% ,0% 0,87 D12 CIALDINI, PARCO FERRARI, SAN FAUSTINO 21-48,3% 3,03% ,0% 0,91 PARCO AMENDOLA SUD, D13 SALICETO SAN GIULIANO, F.LLI ROSSELLI, MORANE, VACIGLIO ,5% 19,01% ,0% 0,98 POLO UNIVERSITARIO, D14 POLICLINICO, MUSICISTI, DIVISIONE ACQUI 68-17,1% 9,80% ,0% 0,92 D15 MADONNINA OVEST (VIA UCCELLIERA, VIA D`AVIA) 1-75,0% 0,14% ,0% 0,82 D16 VILLAGGIO GIARDINO 23-7,9% 3,28% ,0% 0,93 D17 COGNENTO 3-72,6% 0,40% ,0% 0,86 D18 SACCA, CARCERE, SANT`ANNA ,5% 1,60% ,0% 0,74 D19 SAN CATALDO, MADONNINA 23-8,0% 3,30% ,0% 0,77 D2 CROCETTA (ESCLUSO PEEP TORRENOVA) 28-42,3% 4,10% ,0% 0,77 D20 INDUSTRIALE NORD, VIA CANALETTO, VIA DELLE SUORE 13-54,5% 1,80% ,0% 0,83 D21 VILLAGGIO ARTIGIANO MADONNINA, EX FONDERIE 28-31,6% 4,00% ,0% 0,79 D22 MODENA EST, TORRAZZI 4 32,8% 0,56% ,0% 0,73 D23 MODENA EST 26 3,6% 3,74% ,0% 0,85 D24 MODENA EST, VIA RESPIGHI 3-13,7% 0,36% ,0% 0,78 VIA RESPIGHI, VIA B. D25 MARCELLO 6 9,1% 0,87% ,0% 0,84 D3 FIERA / INDUSTRIALE OVEST 2 100,0% 0,29% ,0% 0,71 D6 IPPODROMO 0 ns 0,00% ,0% 0,94 DIREZIONALE 70, VIALE ITALIA, D9 VIALE CORASSORI 17-35,6% 2,45% ,0% 1,05 E2 SAN DAMASO 5-59,4% 0,65% ,0% 0,81 E3 BAGGIOVARA 5-60,2% 0,75% ,0% 0,86 R1 AGRIC. NORD, AGRIC. OVEST, ALBARETO, VILLANOVA, LESIGNANA, GANACETO, CITTANOVA, MARZAGLIA 34-42,6% 4,86% ,0% 0,73 R2 AGRICOLA SUD, SAN DONNINO, PORTILE 13-58,8% 1,86% ,0% 0,77 Modena ,0% 28,65% * 0,0% 1,31 * La quotazione comunale qui presentata differisce da quella dell analisi in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 19

22 Figura 11: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Modena L analisi della distribuzione dello stock e del NTN per classe dimensionale effettuata sull intero territorio comunale conferma quanto evidenziato nella Nota territoriale del semestre precedente, ossia la spiccata preferenza del mercato verso abitazioni di media grandezza che assorbono una percentuale di transazioni (45,3%) leggermente superiore alla quota di stock residenziale disponibile dello stesso taglio (43,8%); la medesima considerazione è rivolta alle abitazioni di piccolo taglio che assorbono il 17,4% delle compravendite normalizzate a fronte del 14,4% di quota di stock disponibile. Le abitazioni medie, grandi e i monolocali, invece, rivelano complessivamente una minore attrattività negli scambi, evidenziando quote numericamente inferiori ai relativi stock. 20

23 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici adottati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali Settore residenziale Categoria catastale A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Descrizione Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali Piccola Medio piccola Media Grande da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali Maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 21

24 Glossario NTN: Stock di unità immobiliari: IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): media comunale: media pesata: media di zona OMI: Differenziale valore medio: Zona OMI: numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate. Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni. I dati del NTN sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 22

25 Indice delle tabelle Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province... 2 Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi... 3 Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi... 4 Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali... 8 Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Modena Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa Modenese Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura Panaro..12 Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura Secchia.13 Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pedemontana..13 Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Frignano..14 Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Appennino Panaro.14 Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Appennino Secchia 14 Tabella 13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Modena 19 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2012 per provincia... 4 Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 5 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 6 Figura 4: Macroaree provinciali Modena... 7 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie capoluogo e resto provincia... 8 Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2012 per macroaree provinciali... 9 Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale Figura 9: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre Figura 11: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Modena