3. Le indicazioni del P.G.T.

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2 1. Inquadramento La presente proposta di Piano di Recupero riguarda l ultima corte di Via San Cristoforo, laddove la strada si allarga per dar vita a Piazza Aviatori d Italia. La corte si completa verso nord fino ad avere un affaccio su Piazza Unità d Italia; annessa alla corte c è un area libera, mai edificata, di forma triangolare. L identificazione catastale del complesso immobiliare è riportata sulla tav. 1 di progetto; la proprietà è della Società Aldir s.r.l. con sede in Saronno, Via Tommaseo 3/D.

3 La corte, per la sua posizione, rappresenta il punto di congiunzione fra la città storica e il tessuto urbano di più recente formazione e costituisce di fatto la principale porta d ingresso al centro provenendo da nord. La progettazione proposta parte da questa constatazione e cerca risposte coerenti. 2. Stato di fatto La corte è costituita da una serie di fabbricati che determinano una cortina continua su strada; una prima porzione, sul tratto terminale di Via San Cristoforo, è di tre piani fuori terra; le altre verso Piazza Unità d Italia sono tutte di due piani fuori terra. All interno della corte è posto un corpo di fabbrica aderente ad analogo corpo semplice della corte adiacente che si sviluppa su tre piani fuori terra, costituendo l estensione dell edificio su strada di cui sopra. Le unità immobiliari versano prevalentemente in pessimo stato di conservazione, essendo di fatto disabitate e non utilizzate da anni; nel tempo si sono determinate situazioni di pericolosità (in alcuni casi segnalate dall Amministrazione Comunale), alle quali la proprietà ha posto rimedio con interventi mirati. Tutte le unità sono disabitate. Le destinazioni d uso originarie erano prevalentemente residenziali con alcune unità commerciali su strada e spazi di deposito all interno della corte. Gli edifici hanno caratteri architettonici alquanto modesti, propri di un edilizia spontanea povera e non colta, che contrasta palesemente con l elevata qualità ambientale raggiunta dal centro storico e in particolare da Via San Cristoforo.

4 3. Le indicazioni del P.G.T. Il Piano di Governo del Territorio comprende l area della corte nel Nucleo di Antica Formazione e individua la cortina edilizia come propria di edifici che caratterizzano l esistente (scheda n. 83). La possibilità di intervenire con un Piano di Recupero, consente una sostanziale libertà di espressione. E ammesso il recupero del volume geometrico preesistente, purché la nuova edificazione non si caratterizzi come un intervento edilizio incoerente con i caratteri dell ambiente circostante. 4. I criteri di progetto La proposta progettuale trova le sue motivazioni nelle condizioni di fatto sopra sintetizzate: accoglimento della prescrizione di P.G.T. circa il mantenimento della cortina edilizia continua; previsione di corpi di fabbrica sul solo lato strada, perché la ridotta profondità dell area di intervento comporterebbe l edificazione di e- difici a corpo semplice, che non possono garantire gli standard abitativi oggi richiesti; presa d atto dei due diversi scenari di affaccio degli edifici della cortina: la città storica, per la porzione più meridionale che rappresenta il tratto finale di Via San Cristoforo, caratterizzato da un altezza prevalente degli edifici di tre piani fuori terra, la città di più recente formazione per la porzione affacciata su piazza Unità d Italia, che si confronta con edifici dai cinque ai sette piani fuori terra e con l ambito di trasformazione urbana ATUb14, che si presume in un prossimo futuro sia oggetto di interventi di riedificazione coerenti con l intorno; individuazione di un elemento di cerniera, a livello funzionale e volumetrico, fra le due porzioni del costruito in corrispondenza dell attuale androne di accesso alla corte;

5 eventuale formazione di un angolo di tessuto urbano permeabile alle percorrenze pedonali dal nuovo androne di ingresso verso il giardino interno. 5. La proposta progettuale In attuazione dei criteri sopra esposti il progetto prevede due diversi edifici di cinque piani (ed. A) e tre fuori terra più un piano sottotetto abitabile (ed. B); un elemento centrale di cerniera, formalmente analogo alla nuova cortina edilizia proposta con l'edificio alto, interrompe il costruito con un vuoto di terrazzi e porticato passante al piano terreno a segnare l inizio del nucleo di antica formazione. I due edifici sono soggetti volutamente a un diverso linguaggio architettonico, quasi di sapore vernacolare il primo, coerente alla produzione contemporanea il secondo. Nell edificio più alto, l arretramento dei due piani più alti e la formazione di un loggiato continuo che risvolta anche sui due lati minori del corpo di fabbrica, consente la definizione di un marcapiano in corrispondenza del terzo piano comune ai due edifici, ottenendo così una precisa sottolineatura della continuità della cortina edilizia. La copertura è piana ed ospita la parte impiantistica necessaria per la produzione di acqua calda, energia fotovoltaica, impianto VMC ecc. L'edificio più basso presenta un sottotetto mansardato caratterizzato, nell'affaccio su strada, dalla presenza dei balconi a tasca con il mantenimento della continuità della linea di gronda, mentre verso la corte interna sono presenti dei lucernari a vasistas. Il piano terreno dei due edifici è interamente destinato a funzioni commerciali, con la previsione di sei unità eventualmente aggregabili fra loro; nei piani superiori due distinti corpi scala distribuiscono le unità residenziali, per un totale di ventidue appartamenti, da 35 a 140 mq. di superficie utile calpestabile. I negozi hanno un doppio affaccio, su strada e sull area interna che è sistemata a giardino; si prevede di realizzare un "prato verticale" sulla parete cieca che si determina con la demolizione del corpo interno. Nella corte interna si è anche ipotizzato un disegno del verde sfrut-

6 tando le griglie di aerazione dell'autorimessa interrata per creare delle vasche piantumate e degli elementi di seduta; dei minimi movimenti di terra potrebbero creare una piccola zona gradonata. Gli edifici poggiano su una piastra interrata che si estende su quasi tutta la superficie dell area e che si sviluppa su due piani: nel primo sono ricavati dei sottonegozi in corrispondenza delle unità commerciali, i locali tecnici e una prima porzione di box; il secondo ospita le cantine di pertinenza degli appartamenti e ulteriori box per un totale di 51 posti macchina e 34 box; l'accesso alla rampa che conduce all'autorimessa sotterranea è posizionata nel triangolo di terreno privo di edificazione che si affaccia su Piazza Unità d Italia. Come concordato con l'amministrazione Comunale, è stato allargato il marciapiede su via Campi/piazza Unità d'italia, arretrando al massimo l'edificio alto (A) pur mantenendo la continuità della cortina edilizia, senza inficiare la distanza di 10 mt. tra il fronte interno e gli edifici a confine; nella zona più estrema del marciapiede, vicino all'accesso carrabile, si è creata una piccola area filtro piantumata che scherma l'accesso alla centrale termica dei nuovi edifici; Si prevede la realizzazione di edifici in classe energetica A, con la posa di pannelli solari per l acqua calda sanitaria e di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica da connettere alla rete; in sede di progettazione esecutiva si verificherà la possibilità di ricorrere alla geotermia per il riscaldamento. 6. Aspetti quantitativi L area di intervento misura mq ,31 di cui mq. 452,30 derivanti dall area non edificata di Piazza Unità d Italia. La volumetria geometrica esistente da recuperare porta ad un totale di mc , limite dimensionale del Piano di Recupero; la proposta progettuale sviluppata determina una volumetria di mc ,30 calcolati al netto delle murature perimetrali e dei corpi scala. La superficie coperta di progetto (mq. 954,98) risulta essere inferiore di quella esistente (mq. 986,30).

7 7. Elenco elaborati 1. Estratti PGT, RG, estratto aerofotogrammetrico, estratto cata stale con elenco delle proprietà 2. Stato di fatto: rilievo 3. Stato dei fatto: verifica analitica dei volumi calcolati in termini geometrici 4. Stato di fatto: documentazione fotografica 5. Progetto: verifica analitica volumi e superfici 6. Progetto: planimetria generale e planivolumetrico 7. Progetto: percorsi pedonale pubblici 8. Progetto: piante 9. Progetto: prospetti e sezioni ( sviluppo lineare) 10. Progetto: fotoinserimenti e viste prospettiche 11. Progetto: giardini piazza Unità d'italia - rilievo 12. Progetto: giardini piazza Unità d'italia - progetto 13. Reti tecnologiche: stato di fatto e progetto 14. Relazione tecnica 15. Opere a scomputo oneri: nuovo marciapiede su Unità d' Italia - computo metrico estimativo - elenco prezzi 16. Opere a scomputo oneri: giardini piazza Unità d' Italia - relazione di progetto - computo metrico estimativo - elenco prezzi - analisi nuovi prezzi - forniture speciali 17. Schema di convenzione 18. Rapporto preliminare VAS