TRIBUNALE ORDINARIO - TRANI 236/2014

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - TRANI ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 236/2014 PROCEDURA PROMOSSA DA: UNICREDIT MANAGEMENT BANK SpA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. Ivan Barlanfante CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 12/01/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Arch. Livia Pinto CF:PNTLVI77E48L328Y con studio in ANDRIA (BA) via p. micca 15 telefono: fax: livia@architettipinto.it Pagina 1 di 10

2 TRIBUNALE ORDINARIO - TRANI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 236/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CANOSA DI PUGLIA Via Omero 14, della superficie commerciale di 203,80 mq per la quota di 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'appartamento identificato come bene A è posto al quarto piano di un edificio per civile abitazione ubicato in Canosa di Puglia alla Via Omero n. 4. All'appartamento si accede attraverso portone e vano scala condominiale, ma il vano ascensore presente non collega il piano in oggetto. L'edificio è stato costruito nel 1978, l'appartamento è stato acquistato nel 1981 e sottoposto a lavori di ristrutturazione degli interni che ne hanno definito esteticamente l'aspetto conferendogli un carattere architettonico tipico di quegli anni. Gode di un buono stato di manutenzione e presenta anche degli interessanti arredi realizzati su misura. E' dotato di controsoffitti mentre la pavimentazione è in parquet di legno eccezion fatta per la cucina laddove invece è utilizzata la ceramica. Attraverso l'ingresso si accede ad un corridoio aperto, delimitato da arredi, che conduce al vano cucina e alle due camere da letto con il bagno. Nel vano salotto si osserva anche un camino sempre realizzato su disegno. Ogni ambiente è dotato di finestre o porte finestre che assicurano luce diretta. Dalla cucina si accede ad un balcone ad uso lavanderia, chiuso con vetrate scorrevoli. L'appartamento è dotato anche di un importante terrazzo, parte del quale occupato da un pergolato adiacente la zona giorno, chiuso con porte ad ante scorrevoli in ferro. Il medesimo pergolato è pavimentato sempre in parquet disposto a disegno. Il restante terrazzo è invece pavimentato in cotto. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4, ha un'altezza interna di 2,75.Identificazione catastale: foglio 21 particella 1017 sub. 28 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 131 mq, rendita 495,80 Euro, indirizzo catastale: Via Omero, piano: 4, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel B cantina a CANOSA DI PUGLIA Via Omero 14, della superficie commerciale di 111,00 mq per la quota di 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il bene identifcato con la lettera B è un vano cantinato ad uso deposito. Si accede allo stesso attraverso la corsia di scorrimento del piano interrato condominiale destinato a garage e cantinati. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, ha un'altezza interna di 3,00.Identificazione catastale: foglio 21 particella 1017 sub. 47 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 125 mq, rendita 219,49 Euro, indirizzo catastale: via Pirandello, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confinante con proprietà Casieri su due lati e con corsia condominiale di scorrimento 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 314,80 m² Pagina 2 di 10

3 Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,50 Data della valutazione: 12/01/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 15/04/1995 a firma di Notaio Vincenzo Pappa Monteforte, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da contratto mutuo fondiario. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 120 mesi. La formalità è riferita solamente a bene A - appartamento Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 04/06/2014, registrata il 03/07/2014 ai nn /8607, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo verbale di pignoramento Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 850,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: ,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,00 Pagina 3 di 10

4 Ulteriori avvertenze: Il condominio ha in corso la valutazione di alcuni preventivi per il risanamento di una perdita di acqua interessante il terrazzo di proprietà della Sig.ra Cassotta. Sono state presentate diverse offerte da parte di imprese edili che si attestano tra e Il preventivo non è stato ancora selezionato ma, in ogni caso, il pagamento sarà ripartito per 1/2 su condominio e per il restante 1/2 sulla proprietà Cassotta. Pertanto va considerato un costo di importo variabile tra e sul bene. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno, con atto stipulato il 19/05/1981 a firma di Notaio Italo Coppola ai nn di repertorio, trascritto il 10/06/1981 a Trani ai nn /8327. Il titolo è riferito solamente a bene A appartamento *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno (dal 21/07/2010), con atto stipulato il 21/07/2010 a firma di notaio Mancini Alberto Mario ai nn. 1104/780 di repertorio, trascritto il 09/08/2010 a Trani ai nn / Il titolo è riferito solamente a Bene B - Cantina. Acquistato in regime di separazione di beni PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: L'appartamento e il vano deposito sono parte di un edificio costruito il 1978 su licenza edilizia n.82 e successive varianti. Dall'analisi della documentazione depositata presso il competente ufficio tecnico del comune di Canosa di Puglia si evince che sia per l'edificio che per il vano deposito è stata rilasciato certificato di agibilità e abitabilità PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia N. 82/1978 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Realizzazione edificio per civile abitazione, presentata il 01/02/1978 con il n. 82 di protocollo, agibilità del 17/04/1986 con il n. 8 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA Le difformità sono regolarizzabili mediante: smontaggio infissi L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Questa situazione è riferita solamente a gazebo esterno Pagina 4 di 10

5 CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. Questa situazione è riferita solamente a appartamento 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CANOSA DI PUGLIA VIA OMERO 14 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a CANOSA DI PUGLIA Via Omero 14, della superficie commerciale di 203,80 mq per la quota di 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'appartamento identificato come bene A è posto al quarto piano di un edificio per civile abitazione ubicato in Canosa di Puglia alla Via Omero n. 4. All'appartamento si accede attraverso portone e vano scala condominiale, ma il vano ascensore presente non collega il piano in oggetto. L'edificio è stato costruito nel 1978, l'appartamento è stato acquistato nel 1981 e sottoposto a lavori di ristrutturazione degli interni che ne hanno definito esteticamente l'aspetto conferendogli un carattere architettonico tipico di quegli anni. Gode di un buono stato di manutenzione e presenta anche degli interessanti arredi realizzati su misura. E' dotato di controsoffitti mentre la pavimentazione è in parquet di legno eccezion fatta per la cucina laddove invece è utilizzata la ceramica. Attraverso l'ingresso si accede ad un corridoio aperto, delimitato da arredi, che conduce al vano cucina e alle due camere da letto con il bagno. Nel vano salotto si osserva anche un camino sempre realizzato su disegno. Ogni ambiente è dotato di finestre o porte finestre che assicurano luce diretta. Dalla cucina si accede ad un balcone ad uso lavanderia, chiuso con vetrate scorrevoli. L'appartamento è dotato anche di un importante terrazzo, parte del quale occupato da un pergolato adiacente la zona giorno, chiuso con porte ad ante scorrevoli in ferro. Il medesimo pergolato è pavimentato sempre in parquet disposto a disegno. Il restante terrazzo è invece pavimentato in cotto. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4, ha un'altezza interna di 2,75.Identificazione catastale: foglio 21 particella 1017 sub. 28 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 131 mq, rendita 495,80 Euro, indirizzo catastale: Via Omero, piano: 4, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: nella media al di sopra della media Pagina 5 di 10

6 luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media al di sopra della media nella media nella media nella media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Lorda (SIL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005 descrizione consistenza indice commerciale superficie totale interna lorda 160,00 x 100 % = 160,00 balconi 26,00 x 30 % = 7,80 terrazzo 120,00 x 30 % = 36,00 Totale: 306,00 203,80 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto: 28/07/2016 Fonte di informazione: OMI Descrizione: Appartamento Indirizzo: Via Omero 4 Superfici principali e secondarie: 203 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 1.000,00 pari a 4,93 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Agenzia Immobiliare Gabetti (11/07/2016) Tempo di rivendita o di assorbimento: variabile Valore minimo: 800,00 Valore massimo: 1.200,00 Agenzia Immobiliare Soluzione casa (14/07/2016) Valore minimo: 900,00 Valore massimo: 1.200,00 Pagina 6 di 10

7 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 203,80 x 1.000,00 = ,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo coefficiente di dprezzamento per oneri e costi condominiali da sostenere ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 BENI IN CANOSA DI PUGLIA VIA OMERO 14 CANTINA DI CUI AL PUNTO B cantina a CANOSA DI PUGLIA Via Omero 14, della superficie commerciale di 111,00 mq per la quota di 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il bene identifcato con la lettera B è un vano cantinato ad uso deposito. Si accede allo stesso attraverso la corsia di scorrimento del piano interrato condominiale destinato a garage e cantinati. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, ha un'altezza interna di 3,00.Identificazione catastale: foglio 21 particella 1017 sub. 47 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 125 mq, rendita 219,49 Euro, indirizzo catastale: via Pirandello, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confinante con proprietà Casieri su due lati e con corsia condominiale di scorrimento DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Lorda (SIL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: UNI EN 15733:2011 descrizione consistenza indice commerciale deposito 111,00 x 100 % = 111,00 Totale: 111,00 111,00 Pagina 7 di 10

8 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto: 28/07/2016 Fonte di informazione: OMI Descrizione: Cantina - deposito Indirizzo: Via Luigi Pirandello Superfici principali e secondarie: 111 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 650,00 pari a 5,86 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Agenzia Immobiliare Gabetti (11/07/2016) Tempo di rivendita o di assorbimento: variabile Valore minimo: 500,00 Valore massimo: 800,00 Agenzia Immobiliare Soluzione casa (14/07/2016) Valore minimo: 600,00 Valore massimo: 800,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: La valutazione è stata condotta attraverso il metodo della stima monoparametrico sintetico comparativo CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 111,00 x 600,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il criterio di stima utilizzato è quello di tipo sintentico - comparativo. I due beni sono stati confrontati con immobili ubicati nella stessa zona della città. I valori di mercato di riferimento sono stati ottenuti attraverso indagini informative presso agenzie immobiliari e studi notarili e tramite l'acquisizione dei valori di riferimento dell'osservatorio Mercato Immobiliare per il semestre più prossimo a quello della stima. I parametri sono tra loro coerenti e si attestanto in un intervallo variabile tra 900 e 1200 per gli appartamenti e per i depositi. Sulla valutazione finale ha inciso inoltre, in modo significativo, il fatto che per entrambi i beni la vendita sia limitata ad una sola quota (1/2) il che rende la conclusione della procedura alquanto difficile. Pertanto è stato inserito un coefficiente di Pagina 8 di 10

9 deprezzamento pari al 15%. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Trani, ufficio tecnico di Canosa di Puglia, agenzie: Agenzia immobiliare Soluzione Casa, Gabetti, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio mercato immobiliare Italia Dichiarazione di conformità agli Standard Internazionali di Valutazione: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; Valore di Mercato (OMV): Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 203,80 0, , ,00 B cantina 111,00 0, , , , ,00 Riduzione del 15% per la vendita di una sola quota dell'immobile: ,00 Giudizio di comoda divisibilità della quota: Entrambi i beni potrebbero essere divisibili in due unità previo rilascio di tutte le autorizzazioni competenti (condominio, ufficio tecnico comunale ecc). Riduzione del 15% per lo stato di occupazione: ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Pagina 9 di 10

10 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,50 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,50 data 12/01/2017 il tecnico incaricato Arch. Livia Pinto Pagina 10 di 10