TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Studio Tecnico Ing. Mazziotti Eugenio Via Portamurata 7/ Guastalla (RE) Tel. e Fax cell ing.eugeniomazziotti@gmail.com PEC eugenio.mazziotti@pec.ording.roma.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 521/16 Giudice delegato: Dott.ssa Sommariva Camilla Esecuzione promossa da: Contro: Rapporto di valutazione Immobili posti nel Comune di Gattatico (RE) - Via Gandhi 3 loc. Praticello Esperto designato: Ing. Mazziotti Eugenio Lotto 1 Lotto 2 Lotto 3 Pag in a 1 di 26

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE LOTTO COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE LOTTO COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE LOTTO DESCRIZIONE DEI BENI DESCRIZIUONE DEL BENE LOTTO DESCRIZIUONE DEL BENE LOTTO ESCRIZIUONE DEL BENE LOTTO LOTTO DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO DI VENDITA LOTTO 2: DATI CATASTALI LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 2: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 2: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE LOTTO LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO DI VENDITA LOTTO 3: DATI CATASTALI LOTTO 3: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 3: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 3: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 3: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 3: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Pag in a 2 di 26

3 7.1.8-LOTTO : DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 3: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE LOTTO LOTTO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI LOTTO 1 ; ALLEGATI LOTTO 2: ALLEGATI LOTTO LOTTO 1 1. ESTRATTO MAPPA CATASTALE 2. PLANIMETRIE CATASTALI 3. VISURE CATASTALI ATTUALI E STORICHE 4. ATTO DI PIGNBORAMENTO IMMOBILIARE ( COMUNE) 5. VISURE IPOTECARIE ( COMUNE) 6. COMPRAVENDITE ( COMUNE) 7. ATTO DI MUTUO IPOTECARIO ( COMUNE) 8 ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE ( COMUNE) 9. VERIFICHE EDILIZIE PIANTE PLANIMETRICHE AUTORIMESSE ( COMUNE) 10. RILIEVO FOTOGRAFICO 11. SPESE CONDOMINIALI ( COMUNE) ALLEGATI A, B, C, D LOTTO 1 CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ( COMUNE) LOTTO 2 1. ESTRATTO MAPPA CATASTALE 2. PLANIMETRIE CATASTALI 3. VISURE CATASTALI ATTUALI E STORICHE 4. ATTO DI PIGNBORAMENTO IMMOBILIARE ( COMUNE) 5. VISURE IPOTECARIE ( COMUNE) 6. COMPRAVENDITE ( COMUNE) 7. ATTO DI MUTUO IPOTECARIO ( COMUNE) 8 ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE ( COMUNE) 9. VERIFICHE EDILIZIE PIANTE PLANIMETRICHE AUTORIMESSE ( COMUNE) 10. RILIEVO FOTOGRAFICO 11. SPESE CONDOMINIALI ( COMUNE) ALLEGATI A, B, C, D LOTTO 2 CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA (COMUNE) LOTTO 3 1. ESTRATTO MAPPA CATASTALE 2. PLANIMETRIE CATASTALI 3. VISURE CATASTALI ATTUALI E STORICHE 4. ATTO DI PIGNBORAMENTO IMMOBILIARE ( COMUNE) 5. VISURE IPOTECARIE ( COMUNE) 6. COMPRAVENDITE ( COMUNE) 7. ATTO DI MUTUO IPOTECARIO ( COMUNE) 8 ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE ( COMUNE) 9. VERIFICHE EDILIZIE PIANTE PLANIMETRICHE AUTORIMESSE ( COMUNE) 10. RILIEVO FOTOGRAFICO 11. SPESE CONDOMINIALI ( COMUNE) ALLEGATI A, B, C, D LOTTO 3 CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA (COMUNE) Pag in a 3 di 26

4 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutati: xxxxxxxx Procedente: xx xx xx Intervenuti: PROCEDURA N. 521/ Data conferimento incarico: 13/02/2018 Termine di consegna della relazione: 31/04/2018 presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA, Via Paterlini n 1 Richiesta proroga di 15 giorni sulla consegna della relazione oltre la data udienza: del : Udienza: 18/07/2018 ore Atto pignoramento:.. Contributo unificato: Si 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite della nomina e dell inizio delle operazioni peritali in data 13/02/2018, in particolare sono stati avvertiti: 1. Sig.. 2. Avv.. 3. Avv Pag in a 4 di 26

5 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 2 e classe e superficie Rendita Autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 10 Mq 18 C/6 di classe euro Autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 17 Mq 17 C/6 di classe euro Autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 18 Mq 13 C/6 di classe euro Schema I 1 Vedi allegato 4 bis 2 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultra popolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pag in a 5 di 26

6 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI:... Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe e superficie Rendita autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 10 Mq 18 C/6 di classe euro Autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 17 Mq 17 C/6 di classe euro autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 18 Mq 13 C/6 di classe euro Schema II 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE LOTTO1 (FG.17 MAPP.402, SUB 10) I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 4) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Confini catastali: Piena proprietà di una autorimessa al piano terra facente parte di una palazzina su due livelli con area cortiliva comune per accesso e manovra. La proprietà confina a nord con autorimessa altra ragione, a est con area cortiliva comune di accesso e di manovra, a sud con vano scala e corridoio comune e ad ovest con autorimessa (foglio 17, particella 402 sub. 18). Pag in a 6 di 26

7 3.4-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE LOTTO2 (FG.17 MAPP.402, SUB 17) I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 4) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Confini catastali: Piena proprietà di una autorimessa al piano terra facente parte di una palazzina su due livelli con area cortiliva comune per accesso e manovra. La proprietà confina a nord con autorimessa altra ragione, a est con autorimessa altra ragione, a sud con autorimessa (foglio 17, particella 402 sub. 18) e ad ovest con area cortiliva comune di accesso e di manovra. 3.5-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE LOTTO3 (FG.17 MAPP.402, SUB 18) I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 4) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Confini catastali:piena proprietà di una autorimessa al piano terra facente parte di una palazzina su due livelli con area cortiliva comune per accesso e manovra. La proprietà confina a nord con autorimessa (foglio 17, particella 402 sub. 17), a est con autorimessa (foglio 17, particella 402 sub. 10), a sud con corridoio area comune, portico esterno comune e ad ovest con area cortiliva comune di accesso e di manovra. 4 DESCRIZIONE DEI BENI 4.1-DESCRIZIONE DEI BENI 3 LOTTO1 Il bene oggetto del pignoramento è una autorimessa al piano terra facente parte di una palazzina su due livelli con area cortiliva comune. Area cortiliva che consente le manovre e l accesso all autorimessa. La struttura è di recente costruzione è stata licenziata nel 1991.L immobile è collocato in prossimità del centro della frazione, in via Ghandi n 3 di Praticello di Gattatico (Re).L edificio è stato realizzato in struttura portante in muratura di laterizi e cemento armato, solai in laterocemento,copertura a più falde in laterocemento con manto di copertura in coppi,lattoneria in tubi di acciaio. La palazzina ha l accesso all area cortiliva comune direttamente da via Ghandi che è una traversa chiusa di via XXV Aprile.L accesso puo avvenire sia attraverso un cancello pedonale sia attraverso un passo carraio, limitato con un cancello in acciaio a due ante sempre aperto. L autorimessa a livello terra è ampia e da sul lato est della palazzina, su un area cortiliva comune asfaltata l accesso attraverso la manovra di sterzata è garantito dall ampia distanza con il muro di cinta laterale di 5.60 m. 3 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pag in a 7 di 26

8 L area cortiliva esterna comune si sviluppa su tre lati della palazzina ed è delimitata da un muretto basso in c.a. con sovrastante rete in acciaio per una altezza netta di 1,50 m. L area cortiliva è ricoperta da asfalto bituminoso, le acque piovane sono convogliate in una serie di pozzetti con chiusura in griglie di acciaio. L area cortiliva è ampia e permette buoni spazi di manovra lungo i tre lati con distacchi tra la palazzina e il muro di cinta, rispettivamente sul lato est 5,60 m,sul lato nord 5,00 m sul lato ovest 5,00 m. L autorimessa internamente presenta delle rifiniture quali intonaci interni in malta di calce del tipo civile tinteggiati a tempera dai colori chiari e si presenta in buono stato di conservazione. La pavimentazione è in battuto di cemento dal colore grigio chiaro con forma regolare andamento piano. La porta dell autorimessa è basculante con carrucola,cordino in acciaio e contrappeso. La porta è in lamiera di acciaio smaltata colore marrone scuro.alla base della porta troviamo una soglia in marmo colore avorio. L autorimessa è dotata di impianto elettrico del tipo sottotraccia con componenti di distribuzione e attuazione (fili elettrici, relè, prese, deviatori, portalampade, placche, ecc). Dal controllo visivo dello scrivente si presume che gli impianti siano stati eseguiti conformemente alle normative vigenti. L autorimessa è in buono stato di conservazione e manutenzione. Relativamente alla certificazione energetica (il D.Lgs 192/2005) per l autorimesse non è richiesto il rilascio dell attestato di certificazione energetica. L immobile si trova in Via Ghandi n 3 piano terra, località Praticello di Gattatico (Re) ed è meglio individuato dalle immagini satellitari: Fig.1 Fig.2 La superficie commerciale parametrata completa risulta di complessivi mq 4 18,27, costituita dalla superficie commerciale dell autorimessa più i muri perimetrali misurati al 100% e i muri di divisione al 50% della superfice effettiva La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci:intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 2. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 3. 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 4. 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 5. 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte 8. l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato indipendentemente dalla sua superficie 9. le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pag in a 8 di 26

9 4.2 -DESCRIZIONE DEI BENI 5 LOTTO 2 Il bene oggetto del pignoramento è una autorimessa al piano terra facente parte di una palazzina su due livelli con area cortiliva comune. Area cortiliva che consente le manovre e l accesso all autorimessa. La struttura è di recente costruzione è stata licenziata nel 1991.L immobile è collocato in prossimità del centro della frazione in via Ghandi n 3 di Praticello di Gattatico (Re). L edificio è stato realizzato in struttura portante in muratura di laterizi e cemento armato, solai in laterocemento,copertura a più falde in laterocemento con manto di copertura in coppi, lattoneria in tubi di acciaio. La palazzina ha l accesso all area cortiliva comune direttamente da via Ghandi che è una traversa chiusa di via XXV Aprile.L accesso puo avvenire sia attraverso un cancello pedonale sia attraverso un passo carraio, limitato con un cancello in acciaio a due ante sempre aperto. L autorimessa a livello terra è ampia e da sul lato ovest della palazzina, su un area cortiliva comune asfaltata e l accesso attraverso la manovra di sterzata è garantito dall ampia distanza con il muro di cinta laterale di 5.00 m. L area cortiliva esterna comune si sviluppa su tre lati della palazzina ed è delimitata da un muretto basso in c.a. con sovrastante rete in acciaio per una altezza netta di 1,50 m. L area cortiliva è pavimentata con asfalto bituminoso e le acque piovane sono convogliate in una serie di pozzetti con chiusura in griglie di acciaio. L area cortiliva è ampia e permette buoni spazi di manovra lungo i tre lati con distacchi tra la palazzina e il muro di cinta, rispettivamente sul lato est 5,60 m,sul lato nord 5,00 m sul lato ovest 5,00 m. L autorimessa internamente presenta delle rifiniture quali intonaci interni in malta di calce del tipo civile tinteggiati a tempera dai colori chiari e si presentano in buono stato di conservazione. I pavimenti sono in piastrelle di gres porcellanato dal colore chiaro e forma regolare,presenza di battiscopa in ceramica colore rosato. La porta dell autorimessa è basculante con carrucola cordino in acciaio e contrappeso. La porta è in lamiera di acciaio smaltata colore marrone scuro.alla base della porta troviamo una soglia in marmo colore avorio. L autorimessa è dotata di impianto elettrico del tipo sottotraccia con componenti di distribuzione e attuazione (fili elettrici, relè, prese, deviatori, portalampade, placche, ecc). Dal controllo visivo dello scrivente si presume che gli impianti siano stati eseguiti conformemente alle normative vigenti. L autorimessa è in buono stato di conservazione e manutenzione. Relativamente alla certificazione energetica (il D.Lgs 192/2005) per l autorimesse non è richiesto il rilascio dell attestato di certificazione energetica. L immobile si trova in Via Ghandi n 3 piano terra, località Praticello di Gattatico (Re) ed è meglio individuato dalle immagini satellitari: 5 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pag in a 9 di 26

10 Fig.1 Fig.2 La superficie commerciale parametrata completa risulta di complessivi mq 6 16,80, costituita dalla superficie commerciale dell autorimessa più i muri perimetrali misurati al 100% e i muri di divisione al 50% della superfice effettiva La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci:intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva % della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità % delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) % dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) % di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte 17. l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato indipendentemente dalla sua superficie 18. le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pag in a 10 di 26

11 4.3-DESCRIZIONE DEI BENI 7 LOTTO3 Il bene oggetto del pignoramento è una autorimessa al piano terra facente parte di una palazzina su due livelli con area cortiliva comune. Area cortiliva che consente le manovre e l accesso all autorimessa. La struttura è di recente costruzione è stata licenziata nel 1991.L immobile è collocato in prossimità del centro della frazione in via Ghandi n 3 di Praticello di Gattatico (Re). L edificio è stato realizzato in struttura portante in muratura di laterizi e cemento armato, solai in laterocemento,copertura a più falde in laterocemento con manto di copertura in coppi, lattoneria in tubi di acciaio. La palazzina ha l accesso all area cortiliva comune direttamente da via Ghandi che è una traversa chiusa di via XXV Aprile.L accesso puo avvenire sia attraverso un cancello pedonale sia attraverso un passo carraio, limitato con un cancello in acciaio a due ante sempre aperto. L autorimessa a livello terra è ampia e da sul lato ovest della palazzina, su un area cortiliva comune asfaltata e l accesso attraverso la manovra di sterzata è garantito dall ampia distanza con il muro di cinta laterale di 5.00 m. L area cortiliva esterna comune si sviluppa su tre lati della palazzina ed è delimitata da un muretto basso in c.a. con sovrastante rete in acciaio per una altezza netta di 1,50 m. L area cortiliva è pavimentata con asfalto bituminoso e le acque piovane sono convogliate in una serie di pozzetti con chiusura in griglie di acciaio. L area cortiliva è ampia e permette buoni spazi di manovra lungo i tre lati con distacchi tra la palazzina e il muro di cinta, rispettivamente sul lato est 5,60 m,sul lato nord 5,00 m sul lato ovest 5,00 m. L autorimessa internamente presenta delle rifiniture quali intonaci interni in malta di calce del tipo civile tinteggiati a tempera dai colori chiari e si presentano in buono stato di conservazione. I pavimenti sono in piastrelle di gres porcellanato dal colore chiaro e forma regolare,presenza di battiscopa in ceramica colore rosato. La porta dell autorimessa è basculante con carrucola cordino in acciaio e contrappeso. La porta è in lamiera di acciaio smaltata colore marrone scuro.alla base della porta troviamo una soglia in marmo colore avorio. L autorimessa è dotata di impianto elettrico del tipo sottotraccia con componenti di distribuzione e attuazione (fili elettrici, relè, prese, deviatori, portalampade, placche, ecc). Dal controllo visivo dello scrivente si presume che gli impianti siano stati eseguiti conformemente alle normative vigenti. L autorimessa è in buono stato di conservazione e manutenzione. Relativamente alla certificazione energetica (il D.Lgs 192/2005)prevede che per l autorimesse non è richiesto il rilascio dell attestato di certificazione energetica. L immobile si trova in Via Ghandi n 3 piano terra, località Praticello di Gattatico (Re) ed è meglio individuato dalle immagini satellitari: 7 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pag in a 11 di 26

12 Fig.1 Fig.2 La superficie commerciale parametrata completa risulta di complessivi mq 8 13,77, costituita dalla superficie commerciale dell autorimessa più i muri perimetrali misurati al 100% e i muri di divisione al 50% della superfice effettiva. 5-LOTTO DI VENDITA 1 In virtù della natura, destinazione ed ubicazione del bene pignorato, la vendita può avvenire solo in un unico lotto corrispondente all'immobile più le pertinenze esclusive e l area cortiliva comune La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci:intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva % della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità % delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) % dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) % di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte 26. l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato indipendentemente dalla sua superficie 27. le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pag in a 12 di 26

13 5.1.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI INTESTATI:.. Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe e superficie Rendita Autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 10 Mq 18 C/6 di classe euro LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di autorimessa al piano terra in una palazzina su due livelli con area cortiliva comune. La superficie commerciale parametrata completa risulta di complessivi mq 18,27, costituita dalla superficie commerciale dell autorimessa più i muri perimetrali misurati al 100% e i muri di divisione al 50% della superfice effettiva. L immobile è di recente costruzione Concessione Edilizia nel L'autorimessa al piano terra è in buono stato di conservazione e manutenzione LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA La costruzione del fabbricato è avvenuta in forza di Concessione Edilizia n. 103 in data 28/12/1991 dal Comune di Gattatico (RE). Certificazione di abitabilità attestata in data 28/03/94 Cert. n.1687 Gattatico(RE). rilasciato dal Comune di Denuncia Di Inizio Attività n 649 del 18/03/2003 redatta da LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedersi lavori di ripristino LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono previsti costi regolarizzazione. Pag in a 13 di 26

14 5.1.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L autorimessa risulta occupata da un amico dell esecutato senza titolo. Questa persona non ha in essere nessun contratto di locazione o altro. L'esecutato nella figura LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate alla presente procedura e che di seguito si riassumono: Catasto,Foglio: 17 Particella: 402 Subalterno: 10 1 ).. 2)... 3) ). Pag in a 14 di 26

15 LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELL A STIMA E ASPETTO EC ONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a misura e corpo, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: Pag in a 15 di 26

16 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe e superficie Rendita autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 10 Mq 18 C/6 di classe euro la valutazione di mercato effettuata a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: superficie comm. mq 18,27 x 550 /mq = ,00 valore risultante complessivo - a misura ,00 La presente valutazione è intesa su immobile occupato posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese di ripristino o regolarizzazione di quanto descritto in precedenza, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando pertanto come segue: Il valore totale per la base dell asta viene stimato in 8039,20 e arrotondato a 8.000,00 (ottomila/00 euro) Valore a misura - base d asta per arrotondamento 8.000,00 Il valore della base d asta sarà ulteriormente diminuito del 25% e messo in vendita al prezzo 6.000, LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Il bene di cui al lotto 1 ha la seguente provenienza 9 : L immobile è stato acquistato a seguito di atto del notaio... 9 Vedi allegato 6 Pag in a 16 di 26

17 6-LOTTO DI VENDITA 2 In virtù della natura, destinazione ed ubicazione del bene pignorato, la vendita può avvenire solo in un unico lotto corrispondente all'immobile più le pertinenze esclusive e l area cortiliva comune LOTTO 2: DATI CATASTALI INTESTATI:... Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe e superficie Rendita Autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 17 Mq 17 C/6 di classe euro LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di autorimessa al piano terra in una palazzina su due livelli con area cortiliva comune. La superficie commerciale parametrata completa risulta di complessivi mq 16,80, costituita dalla superficie commerciale dell autorimessa più i muri perimetrali misurati al 100% e i muri di divisione al 50% della superfice effettiva. L immobile è di recente costruzione Concessione Edilizia nel L'autorimessa al piano terra è in buono stato di conservazione e manutenzione LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA La costruzione del fabbricato è avvenuta in forza di Concessione Edilizia n. 103 in data 28/12/1991 dal Comune di Gattatico (RE). Certificazione di abitabilità attestata in data 28/03/94 Cert. n.1687 Gattatico(RE). rilasciato dal Comune di Pag in a 17 di 26

18 Denuncia Di Inizio Attività n 649 del 18/03/ LOTTO 2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedersi lavori di ripristino LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono previsti costi di regolarizzazione LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L autorimessa risulta occupata dall esecutato che ne ha pieno possesso, ha le chiavi ed il libero accesso LOTTO 2: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate alla presente procedura e che di seguito si riassumono: Catasto:Foglio: 17 Particella: 402 Subalterno: 17 1). 2) 3) 3)... Pag in a 18 di 26

19 LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO 2: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a misura e corpo, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO 2 Stima del bene descritto: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe e superficie Rendita Autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 17 Mq 17 C/6 di classe euro Pag in a 19 di 26

20 la valutazione di mercato effettuata a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: superficie comm. mq 16,80 x 550 /mq = 9.240,00 valore risultante complessivo - a misura ,00 La presente valutazione è intesa su immobile occupato posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese di ripristino o regolarizzazione di quanto descritto in precedenza, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando pertanto come segue: Il valore totale per la base dell asta viene stimato in 7.392,00 e arrotondato a 7.400,00 (settemilaquattrocento/00 euro) Valore a misura - base d asta per arrotondamento 7.400,00 Il valore della base d asta sarà ulteriormente diminuito del 25% e messo in vendita al prezzo 5.550, LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Il bene di cui al lotto 1 ha la seguente provenienza 10 : L immobile è stato acquistato a seguito di atto del notaio.. trascritto a Reggio Emilia il 03/10/2000.Da precisare che in quella data il sub era indicato con il numero 15 ed attualmente per variazione catastale è al n 17 7-LOTTO DI VENDITA 3 In virtù della natura, destinazione ed ubicazione del bene pignorato, la vendita può avvenire solo in un unico lotto corrispondente all'immobile più le pertinenze esclusive e l area cortiliva comune LOTTO 3: DATI CATASTALI INTESTATI:.. 10 Vedi allegato 6 Pag in a 20 di 26

21 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe e superficie Rendita autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 18 Mq 13 C/6 di classe euro LOTTO 3: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di autorimessa al piano terra in una palazzina su due livelli con area cortiliva comune. La superficie commerciale parametrata completa risulta di complessivi mq 13,77, costituita dalla superficie commerciale dell autorimessa più i muri perimetrali misurati al 100% e i muri di divisione al 50% della superfice effettiva. L immobile è di recente costruzione Concessione Edilizia nel L'autorimessa al piano terra è in buono stato di conservazione e manutenzione LOTTO 3: REGOLARITA EDILIZIA La costruzione del fabbricato è avvenuta in forza di Concessione Edilizia n. 103 in data 28/12/1991 dal Comune di Gattatico (RE). Certificazione di abitabilità attestata in data 28/03/94 Cert. n.1687 Gattatico(RE). rilasciato dal Comune di Denuncia Di Inizio Attività n 649 del 18/03/ LOTTO 3: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedersi lavori di ripristino LOTTO 3: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono previsti costi di regolarizzazione LOTTO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L autorimessa risulta occupata dall esecutato che ne ha pieno possesso, ha le chiavi ed il libero accesso.. Pag in a 21 di 26

22 7.1.7-LOTTO 3: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate alla presente procedura e che di seguito si riassumono: Catasto:Foglio: 17 Particella: 402 Subalterno: 18 1). 2)... 3) LOTTO 3: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO 3: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Pag in a 22 di 26

23 I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione del bene è effettuata a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO 3 Stima del bene descritto: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe e superficie Rendita autorimessa Comune di Gattatico (RE) Via Ghandi- Praticello 3 piano: S sub 18 Mq 13 C/6 di classe euro la valutazione di mercato effettuata a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: superficie comm. mq 13,77 x 550 /m2 = 7.574,00 valore risultante complessivo - a misura ,00 La presente valutazione è intesa su immobile occupato posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese di ripristino o regolarizzazione di quanto descritto in precedenza, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando pertanto come segue: Pag in a 23 di 26

24 Il valore totale per la base dell asta viene stimato in 6.059,20 e arrotondato a 6.000,00 (seimila/00 euro) Valore a misura - base d asta per arrotondamento 6.000,00 Il valore della base d asta sarà ulteriormente diminuito del 25% e messo in vendita al 4.500,00 prezzo LOTTO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Il bene di cui al lotto 1 ha la seguente provenienza 11 : L immobile è stato acquistato a seguito di atto del. trascritto a Reggio Emilia il 03/10/2000.Da precisare che in quella data il sub era indicato con il numero 15 ed attualmente per variazione catastale è al n 18 8 ALTRE OSSERVAZIONI Le caratteristiche dei beni mobili all interno delle autorimesse dell edificio periziato quali mobilio, elettrodomestici e macchinari hanno uno scarso valore di mercato a vista e dato lo stato di usura non verranno stimati. 9 ALLEGATI LOTTO 1 1. estratto di mappa catastale 2. planimetrie catastali 3. visure catastali attuali e storiche 4. atto di pignoramento immobiliare (Comune) 5. visure ipotecarie (Comune) 6. compravendita (Comune) 7. atto di mutuo ipotecario (Comune) 8. Atto di provenienza del bene (Comune) 9. verifiche edilizie piante planimetriche autorimesse (Comune) 10. rilievo fotografico 11. spese condominiali (Comune) Allegati A, B, C e D lotto 1 11 Vedi allegato 6 Pag in a 24 di 26

25 CD rom contenente la perizia, copia degli allegati e documentazione fotografica (Comune) 10 ALLEGATI LOTTO 2 1. estratto di mappa catastale 2. planimetrie catastali 3. visure catastali attuali e storiche 4. atto di pignoramento immobiliare (Comune) 5. visure ipotecarie (Comune) 6. compravendita (Comune) 7. atto di mutuo ipotecario (Comune) 8. Atto di provenienza del bene (Comune) 9. verifiche edilizie piante planimetriche autorimesse (Comune) 10. rilievo fotografico 11. spese condominiali (Comune) Allegati A, B, C e D lotto 2 CD rom contenente la perizia, copia degli allegati e documentazione fotografica (Comune) 11 ALLEGATI LOTTO 3 1. estratto di mappa catastale 2. planimetrie catastali 3. visure catastali attuali e storiche 4. atto di pignoramento immobiliare (Comune) 5. visure ipotecarie (Comune) 6. compravendita (Comune) 7. atto di mutuo ipotecario (Comune) Pag in a 25 di 26

26 8. Atto di provenienza del bene (Comune) 9. verifiche edilizie piante planimetriche autorimesse (Comune) 10. rilievo fotografico 11. spese condominiali (Comune) Allegati A, B, C e D lotto 1 CD rom contenente la perizia, copia degli allegati e documentazione fotografica (Comune) Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, lì 14/07/2018 L esperto estimatore designato Ing. Mazziotti Eugenio Pag in a 26 di 26