Quadro B REDDITO DEI FABBRICATI

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1 Quadro B REDDITO DEI FABBRICATI ADEMPIMENTO NOVITÀ 2016 ALTERNATIVITÀ IMU-IRPEF SOGGETTI INTERESSATI SOGGETTI ESCLUSI DETERMINAZIONE DEL REDDITO COME SI COMPILA CASI PRATICI I contribuenti che possiedono uno o più fabbricati devono compilare il Quadro B del Mod. 730 per dichiarare i relativi redditi fondiari. Il Modello per il 2016 contiene alcune novità: - nella Colonna 2 - Utilizzo, viene esplicitato meglio l utilizzo del Codice 8; - nella Colonna 2 - Utilizzo, viene esplicitato meglio l utilizzo del Codice 12; - nei Righi da B11 a B13, nel caso di contratto di locazione telematico registrato con Siria o altre applicazioni (Locazioni Web, Contratti on line o Mod. RLI) non va compilata la Colonna 4 (scompaiono i codici 3P e 3T ) ma la Colonna 7 in cui indicare il codice identificativo del contratto. Infatti, è stata prevista la possibilità di indicare il codice identificativo del contratto in luogo degli estremi di registrazione del contratto; - è riconosciuta la sostituzione dell IRPEF e delle relative addizionali già prevista per l IMU, anche per l IMI della Provincia di Bolzano e l IMIS della Provincia di Trento. Pertanto i riferimenti all IMU si intendono effettuati anche all IMI e all IMIS. L IMU, salvo alcune eccezioni, sostituisce l IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali) dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d uso gratuito. Sono tenuti alla compilazione del Quadro B: - proprietari di fabbricati; - titolari di usufrutto; - soci di società semplici; - soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi; - assegnatari di alloggi a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti (IACP). Non sono tenuti a dichiarare i redditi dei fabbricati e, quindi, a compilare il Quadro B: - il locatario; - il comodatario; - il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi fondiari, in misura non eccedente i 500 euro; - chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni; - i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a 25,82 euro unità immobiliari di proprietà condominiale con rendita autonoma o attribuibile; - chi possiede immobili per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non vengano utilizzati; - chi possiede immobili adibiti esclusivamente all esercizio del culto, non locati, e a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche. I redditi dei fabbricati sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d estimo. Tali redditi concorrono a formare il reddito complessivo del titolare, indipendentemente dall effettiva percezione. Il Quadro B è suddiviso in due Sezioni. - Sezione I: Righi B1-B8 - Redditi dei fabbricati - (Righi suddivisi in 11 Colonne); - Sezione II: Righi B11-B13 - Dati relativi ai contratti di locazione (Righi suddivisi in 9 Colonne). - Abitazione principale e pertinenza - non di lusso. - Abitazione principale e pertinenza - di lusso. - Variazione di residenza nell anno. - Abitazione secondaria - Comune diverso da quello dell abitazione principale. - Abitazione secondaria - Comune uguale a quello dell abitazione principale. - Abitazione ad uso abitativo locata a canone libero - tassazione ordinaria. DICHIARAZIONI FISCALI

2 - Abitazione ad uso abitativo locata a canone libero - cedolare secca. - Abitazione ad uso abitativo locata a canone concordato - tassazione ordinaria. - Abitazione ad uso abitativo locata a canone concordato - cedolare secca. - Immobile storico/artistico ad uso abitativo locato a canone libero - tassazione ordinaria. - Abitazione del tutto esente da IMU in uso gratuito a familiare. - Abitazione principale con proprietario trasferitosi. - Contratto di locazione modificato nel corso dell anno. - Locazione infrannuale. - Immobile in comproprietà dato in locazione. - Contratto di locazione unico per due o più immobili. - Mancato percepimento del canone di locazione. - Locazioni immobiliari in Provincia dell Aquila. - Canone di locazione minimo. - Redditi da sublocazione di immobile. - Locazione di immobile da parte del comodatario. CASI PARTICOLARI - Fabbricato che, per tutto il periodo d imposta, è stato oggetto di ristrutturazioni che lo hanno reso inabitabile. - Immobili sequestrati. - Eredità giacente. - Restituzione di canoni di locazione da parte di eredi. - Immobili soggetti a vincolo di destinazione a favore di associazione di volontariato. - Immobile storico/artistico - conseguenze sul classamento del bene. - Impianti fotovoltaici. RIFERIMENTI NORMATIVI D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt ADEMPIMENTO I contribuenti che possiedono uno o più fabbricati devono compilare il Quadro B del Mod. 730 per dichiarare i relativi redditi fondiari. NOVITÀ 2016 Il Quadro B del Mod. 730/2016 non contiene grosse novità. Le più importanti possono essere così sintetizzate: Nella Colonna 2 Utilizzo, viene esplicitato con maggior precisione il codice 8; esso va utilizzato: per gli immobili situati in comuni ad alta densità abitativa concessi in locazione a canone concordato in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale; per gli immobili dati in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situati in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del Decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi). Nella Colonna 2 Utilizzo, viene esplicitato con maggior precisione il codice 12; esso va utilizzato: per gli immobili in parte utilizzati come abitazione principale e in parte concessi in locazione a canone concordato situato in uno dei Comuni ad alta densità abitativa; per gli immobili in parte utilizzati come abitazione principale e in parte concessi in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situati in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza. Nei Righi da B11 a B13, nel caso di contratto di locazione telematico registrato con Siria o altre applicazioni (Locazioni Web, Contratti on line o Mod. RLI) non va compilata la Colonna 4 (scompaiono i codici 3P e 3T ) ma la Colonna 7 in cui indicare il codice identificativo del contratto. Infatti, è stata prevista la possibilità di indicare il codice identificativo del contratto in luogo degli estremi di registrazione del contratto. 184 DICHIARAZIONI FISCALI

3 È riconosciuta la sostituzione dell IRPEF e delle relative addizionali già prevista per l IMU, anche per l IMI della Provincia di Bolzano e l IMIS della Provincia di Trento. Pertanto i riferimenti all IMU si intendono effettuati anche all IMI e all IMIS. ALTERNATIVITÀ IMU-IRPEF Dal periodo d imposta 2012, l IMU ha sostituito l IRPEF e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari riguardanti gli immobili non locati (art. 8, comma 1, del D.Lgs. n. 23/2011). Pertanto, l IMU ha sostituito l IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali) dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d uso gratuito. Successivamente, tale principio è stato parzialmente attenuato. Infatti, a partire dal 2013, il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, della Legge 27 dicembre 2013, n. 147). Inoltre, occorre tener conto del fatto che: non è dovuta l IMU per l abitazione principale e le relative pertinenze: il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF ma è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all ammontare della rendita catastale dell unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze; è, invece, dovuta l IMU per le abitazioni principali, e pertinenze, classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ( abitazioni di lusso ): in tal caso non sono dovute IRPEF e addizionali e, poiché il reddito dell abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione. Va però ricordato che se si tratta di fabbricati esenti dall IMU, anche se non locati, si applicano le consuete regole, per cui sarà dovuta sia l IRPEF che le addizionali regionali e comunali. L effetto di sostituzione opera anche qualora l IMU risulti giuridicamente dovuta, ma non sia stata versata, ad esempio per effetto del riconoscimento delle detrazioni o perché l importo è inferiore al minimo da versare (circolare 21 maggio 2014, n. 11/E). In sintesi, con riferimento al periodo d imposta 2015, le situazioni che si possono verificare, in linea generale sono le seguenti: Tipologia di immobile Abitazione principale non di lusso e relative pertinenze (1) IMU IRPEF/Addizionali (9) NO SI (2) Abitazione principale di lusso e relative pertinenze (3) SI NO (4) Fabbricati per i quali i Comuni abbiano previsto l esenzione totale dall IMU (5) Fabbricati ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune in cui si trova l abitazione principale (anche se rurale) Fabbricati ad uso abitativo non locati situati in un Comune diverso da quello in cui si trova l abitazione principale Fabbricati locati per i quali non si è optato per la cedolare secca Fabbricati locati per i quali si è optato per la cedolare secca NO SI (6) SI SI (7) SI SI NO SI SI NO (8) DICHIARAZIONI FISCALI

4 Note: (1) Si tratta degli immobili diversi da quelli accatastati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per le pertinenze si intendono gli immobili classificati nelle categorie catastali C2, C6 e C7 nella misura massima di un unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali. (2) Il reddito concorre a formare il reddito complessivo ma spetta una deduzione fino all ammontare della rendita catastale dell unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze. (3) Sono di lusso gli immobili accatastati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. (4) Poiché il reddito dell abitazione non concorre alla formazione della base imponibile, non spetta la relativa deduzione. Inoltre, nella Colonna 12 Casi particolari IMU va indicato il Codice 2. (5) Ad esempio immobile concesso in comodato a parente in linea retta che lo utilizza come abitazione principale. (6) Il reddito concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali anche se l immobile non è locato. Nella Colonna 12 Casi particolari IMU va indicato il Codice 1. (7) Il reddito concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50%. Nella Colonna 12 Casi particolari IMU va indicato il Codice 3. (8) Il canone di locazione viene tassato con imposta sostitutiva del 21% (10% se si tratta di contratti a canone concordato). (9) In linea generale, in tutti i casi in cui se si tratta di fabbricati esenti dall IMU, anche se non locati, sono dovute sia l IRPEF che le addizionali regionali e comunali. FABBRICATI ESENTI DA IMU Esenzione Immobili posseduti dallo Stato, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle Regioni, dalle Province, dai Comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, ove non soppressi, dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali Riferimenti art. 9, comma 8, D.Lgs. n. 23/2011 Fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9 art. 7, comma 1, lett. b), D.Lgs. n. 504/1992 Fabbricati con destinazione ad usi culturali e cioè musei, biblioteche, archivi, ecc. (art. 5-bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601) Fabbricati destinati esclusivamente all esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 Cost., e le loro pertinenze art. 7, comma 1, lett. c) D.Lgs. n. 504/1992 art. 7, comma 1, lett. d), D.Lgs. n. 504/1992 Fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati nei Patti Lateranensi art. 7, comma 1, lett. e), D.Lgs. n. 504/1992 Fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l esenzione dall imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia Immobili utilizzati da enti pubblici e privati diversi dalle società, nonché trust, Residenti nel territorio dello Stato, che non hanno per oggetto esclusivo o principale l esercizio di attività commerciali (art. 73, comma 1, lett. c), TUIR), destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all art. 16, lett. a), Legge 20 maggio 1985, n. 222 art. 7, comma 1, lett. f), D.Lgs. n. 504/1992 art. 7, comma 1, lett. i), D.Lgs. n. 504/1992 Dal punto di vista operativo: il contribuente, nel Quadro B, deve indicare i dati di tutti gli immobili posseduti (ad eccezione degli immobili che non vanno dichiarati appositamente elencati - vedi Istruzioni di compilazione del Mod. 730); chi presta assistenza fiscale deve calcolare il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione (vedi Tabelle seguenti) ed indicare il relativo reddito nel Mod DICHIARAZIONI FISCALI

5 FABBRICATI LOCATI ASSOGGETTATI A IMU E A IRPEF Fattispecie Codice Colonna 2 Locazione a canone libero 3 Equo canone 4 Locazione a canone concordato agevolato 8 Locazione parziale dell abitazione principale a canone libero 11 Locazione parziale dell abitazione principale a canone concordato 12 agevolato Locazione agevolata di immobile situato in Abruzzo 14 Immobile di società semplice locato 16 FABBRICATI AD USO ABITATIVO NON LOCATI, ASSOGGETTATI AD IMU, SITUATI NELLO STESSO COMUNE DELL ABITAZIONE PRINCIPALE TASSATI IRPEF SUL 50% DEL REDDITO Fattispecie (1) Codice Colonna 2 (2) Immobile tenuto a disposizione oppure dato in uso gratuito a persone diverse dai propri familiari 2 Immobile che non rientra in nessuno dei casi individuati con i Codici da 1 a 17 Abitazione e pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall iscrizione anagrafica oppure unità in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante Immobile situato nella Regione Abruzzo dato in comodato a persone residenti o con dimora abituale nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni principali sono state distrutte o dichiarate inagibili (1) Vi rientrano anche gli immobili delle categorie catastali A1-A11, escluso A10. (2) Nella Colonna 12 Casi particolari IMU va indicato il Codice 3. (3) Nel caso in cui il Comune abbia previsto l esenzione da IMU (ad esempio per l immobile dato in uso gratuito a un proprio familiare che lo utilizza come abitazione principale), l reddito concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 100%. In tal caso, nella Colonna 12 Casi particolari IMU va indicato il Codice 1. È riconosciuta la sostituzione dell IRPEF e delle relative addizionali già prevista per l IMU, anche per l IMI della Provincia di Bolzano e l IMIS della Provincia di Trento. Pertanto i riferimenti all IMU si intendono effettuati anche all IMI e all IMIS Inoltre, l Agenzia delle Entrate ha chiarito che ai fini dell applicazione delle predette regole, la definizione di abitazione principale cui fare riferimento è quella valida ai fini IRPEF (Codice 1 nella Colonna 2) e cioè quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente (circolare 21 maggio 2014, n. 11/E). Di seguito si riportano le regole che disciplinano la determinazione del reddito ai fini IRPEF, tenendo in debito conto le regole di tassazione che sono state appena descritte. DICHIARAZIONI FISCALI

6 SOGGETTI INTERESSATI In linea generale, i redditi fondiari prodotti dai fabbricati sono attribuibili ai soggetti che posseggono l immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale. proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita titolari dell usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita Contribuenti obbligati alla compilazione del Quadro B soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi mediante verbale di assegnazione della cooperativa, anche se non ancora titolari di mutuo individuale assegnatari di alloggi a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti (IACP, ex INCIS ecc.) PROPRIETÀ Innanzitutto, è obbligato a dichiarare i redditi dei fabbricati, il proprietario del fabbricato. Si ricorda che il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l osservanza degli obblighi stabiliti dall ordinamento giuridico (art. 832 c.c.). DIRITTI REALI DI GODIMENTO Rientrano tra i soggetti obbligati alla compilazione del Quadro anche coloro i quali sono titolari dei seguenti diritti reali di godimento: superficie; usufrutto; uso; abitazione. SUPERFICIE Il diritto di superficie è il diritto di fare o mantenere una costruzione al di sopra (ma anche al di sotto) del suolo altrui conservando la proprietà della costruzione stessa (art. 952 c.c.). Questo diritto può venire costruito dal proprietario del suolo per consentire ad altri di costruirvi; oppure può nascere successivamente alla costruzione, se il proprietario la aliena separatamente dal suolo. USUFRUTTO L usufrutto è il diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti, rispettando, però, la destinazione economica della cosa stessa (art. 981 c.c.). Fino all estinzione dell usufrutto, il proprietario è privato della possibilità di usare la cosa; il suo diritto, così compresso, prende il nome di nuda proprietà. 188 DICHIARAZIONI FISCALI

7 In presenza di usufrutto, il soggetto obbligato a dichiarare il reddito del fabbricato è solo ed esclusivamente l usufruttuario. Pertanto, il nudo proprietario non deve dichiarare nulla. Egli sarà tenuto a dichiarare il reddito solo nel momento in cui l usufrutto cesserà con conseguente consolidamento della proprietà in capo allo stesso. USO L uso è il diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti; ma la raccolta dei frutti trova un limite quantitativo nella misura occorrente per i bisogni dell usuario e della sua famiglia (art c.c.). ABITAZIONE Il Codice civile stabilisce che chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (art c.c.). In merito ai fabbricati, si segnala il diritto di abitazione (art. 540 c.c.) che spetta, per esempio, al coniuge superstite; esso si estende anche alle pertinenze della casa adibita a prima abitazione. In caso di abitazione assegnata al coniuge separato o divorziato, che non sia comproprietario o contitolare di diritti reali di godimento sull immobile, l obbligo di dichiarare il reddito ricade sul coniuge proprietario o titolare del diritto reale sullo stesso. Pertanto, il coniuge che è assegnatario dell immobile, sempre che non ne possegga, anche in parte, la proprietà o altro diritto reale, non deve dichiarare nulla (circolare 18 maggio 2006, n. 17/E, punto 3). SOCI DI SOCIETÀ SEMPLICI O EQUIPARATE Rientrano tra i soggetti obbligati alla compilazione del Quadro B i soci di società semplici ed equiparate che producono redditi di fabbricati. In tal caso, nel Quadro B devono indicare il reddito loro attribuito così come risultante dal prospetto di riparto rilasciato dalla società. Nel Mod. 730/2016 sono previsti due Codici da indicare nella Colonna 2 (Utilizzo) per segnalare, rispettivamente, il reddito dei fabbricati attribuito dalla società imponibile ai fini IRPEF (Codice 16) e il reddito dei fabbricati attribuito dalla società non imponibile ai fini IRPEF (Codice 17). Considerati i diversi termini di presentazione del Mod. 730 (da parte del socio) rispetto a quelli del Mod. UNICO SP (da parte della società) può accadere che, alla data di presentazione del 730, il socio non abbia ancora ricevuto il prospetto di riparto. In tal caso, il socio potrà presentare il Mod. UNICO PF e indicare tali redditi nel Quadro RH. SOCI DI COOPERATIVE A PROPRIETÀ INDIVISA Sono obbligati alla compilazione del Quadro B i soci di soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi mediante verbale di assegnazione della cooperativa, anche se non ancora titolari di mutuo individuale. Riguardo alle cooperative edilizie si possono verificare i seguenti casi: Cooperativa a proprietà indivisa Soggetto passivo d imposta è la cooperativa Cooperativa a proprietà divisa Alloggio non ancora assegnato Alloggio assegnato Soggetto passivo d imposta è la cooperativa Soggetto passivo d imposta è il socio assegnatario DICHIARAZIONI FISCALI

8 ASSEGNATARI DI ALLOGGI DI EDILIZIA PUBBLICA Sono obbligati alla compilazione del Quadro B anche gli assegnatari di alloggi a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti (IACP, ex INCIS ecc.). In tal caso, l assegnatario ha un diritto assimilabile al diritto di abitazione che nasce dal momento della concessione in locazione con patto di futura vendita e riscatto. SOGGETTI ESCLUSI Non sono tenuti a dichiarare i redditi dei fabbricati e, quindi, a compilare il Quadro B: il locatario; il comodatario (l obbligo ricade sul comodante - R.M. 7 agosto 1980, n. 7/441); il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi fondiari, in misura non eccedente i 500 euro; chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni (per approfondimenti vedi paragrafo Costruzioni rurali ); i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a 25,82 euro (non derivante da canoni di locazione e per immobili diversi da negozi), unità immobiliari di proprietà condominiale con rendita autonoma o attribuibile (ad esempio, locali per la portineria o alloggio del portiere, ecc.); chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non vengano utilizzati; chi possiede immobili adibiti esclusivamente all esercizio del culto, nonché a monasteri e le loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche. In tale ultimi casi, perché valga l esclusione è necessario che al possessore non pervengano redditi dalla loro utilizzazione e che sia fatta una denuncia all Agenzia delle Entrate entro 3 mesi dall inizio dell utilizzo. La sublocazione e la concessione in usufrutto a titolo oneroso danno luogo, invece, a redditi diversi (lett. h), comma 1, art. 67) rispettivamente per il sublocatore ed il nudo proprietario. LOCAZIONE E COMODATO Tipo di contratto Soggetto Obbligo di compilazione del Quadro B Locazione Locatore SI Locatario NO Comodato Comodante SI Comodatario NO 190 DICHIARAZIONI FISCALI

9 IMMOBILI IN RISTRUTTURAZIONE Tipologia Esenzione Condizioni Immobili, anche diversi da abitazione In caso di rilascio di licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia L esenzione vale per la durata del provvedimento L unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata IMMOBILI ADIBITI AL CULTO ED A SEDI APERTE AL PUBBLICO Tipologia Condizioni per l esenzione Esclusivamente all esercizio del culto nonché monasteri e pertinenza A sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche Non devono essere oggetto di locazione Dal possesso non devono pervenire redditi. Entro 3 mesi deve essere comunicato all Agenzia delle entrate DETERMINAZIONE DEL REDDITO I redditi dei fabbricati, intesi come unità immobiliari e in assenza di contratti di locazione, sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d estimo. Tali redditi concorrono a formare il reddito complessivo del titolare, indipendentemente dall effettiva percezione. Le aree occupate dalle costruzioni o quelle che ne costituiscono pertinenza si considerano parti integranti dell immobile stesso e, quindi, non produttive di autonomo reddito. Per approfondimento vedi paragrafo Abitazione principale e pertinenze. DICHIARAZIONI FISCALI

10 RENDITA CATASTALE Ai fini della tassazione, si utilizza la rendita catastale che viene così determinata: per gli immobili a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C), mediante l applicazione delle tariffe d estimo stabilite dalla legge catastale, moltiplicata per la consistenza dell unità immobiliare; per i fabbricati a destinazione speciale o particolare (gruppi D ed E), mediante stima diretta del valore da parte dell Agenzia delle Entrate; per i fabbricati non ancora iscritti in catasto o iscritti con rendita non più adeguata, si applica una rendita provvisoria. Le tariffe d estimo sono determinate, per tutte le unità immobiliari aventi le stesse caratteristiche, dall Agenzia del Territorio in base ai seguenti elementi: Comune censuario ove è ubicato l immobile, zona censuaria, categoria, classe. La consistenza varia invece a seconda della categoria catastale: per i fabbricati di categoria A (abitazioni e uffici) si tiene conto dei vani; per i fabbricati di categoria B (edifici pubblici in genere) si tiene conto dei metri cubi; per i fabbricati di categoria C (box, negozi, magazzini, ecc.) si tiene conto dei metri quadri. Comunque, per determinare la rendita catastale, bisogna rilevare dal certificato catastale la zona censuaria, la categoria, la classe e la consistenza relative all unità immobiliare (ad es.: zona terza, categoria A/3, classe 3, consistenza 6,5 vani). L Agenzia delle Entrate, come anticipato con un comunicato stampa del 9 novembre 2015, ha reso disponibile la superficie catastale nelle visure delle unità immobiliari censite nelle categorie dei Gruppi A, B e C. Oltre ai dati identificativi dell immobile (Comune, Sezione urbana, foglio, particella, subalterno), e ai dati di classamento (zona censuaria, categoria catastale, classe, consistenza, rendita), nelle visure sarà riportata anche: - la superficie catastale, calcolata come stabilito dal D.P.R. n. 138/1998; - la superficie ai fini TARI (che, per le sole destinazioni abitative, non tiene conto di balconi, terrazzi e altre aree scoperte di pertinenza). Ciascun proprietario avrà così a portata di mano anche questa informazione, fornita dall Agenzia delle Entrate ai Comuni grazie ai flussi di interscambio dati già attivi. In caso di incoerenza tra la planimetria conservata agli atti del catasto e la superficie calcolata, i cittadini interessati potranno inviare le proprie osservazioni, attraverso il sito dell Agenzia, e contribuire quindi a migliorare la qualità delle banche dati. ESEMPIO DI CALCOLO DELLA RENDITA CATASTALE Immobile di categoria A/10, sito in Milano, cui corrisponde un tariffa unitaria pari a euro 991,60, avente numero 3 vani: Rendita catastale = (euro 991,60 x 3) = euro 2.974,80 Generalmente questi dati possono essere reperiti nelle visure catastali rilasciate dagli Uffici del territorio (vedi fac-simile pagina seguente). FABBRICATO NON ANCORA ISCRITTO AL CATASTO Qualora il fabbricato risulti non iscritto in catasto e quindi privo di rendita catastale, la base imponibile deriva dall utilizzo di una rendita provvisoria. Il contribuente in questo caso può, alternativamente: richiedere l attribuzione di una rendita all Ufficio del catasto competente, tramite la compilazione dell apposito modulo; 192 DICHIARAZIONI FISCALI

11 iscrivere una rendita sulla base di dichiarazione di parte (D.M. 19 aprile 1994, n. 701). Secondo questa procedura (denominata procedura della rendita proposta o DOC - FA ) l interessato propone tramite modalità informatica una rendita calcolata da un professionista valida fino all attribuzione della rendita definitiva. La rendita così calcolata diventa definitiva se non è rettificata entro un anno dalla sua proposizione da parte dell Agenzia del Territorio; utilizzare la rendita di fabbricati già accatastati con caratteristiche similari. Si prende quindi in considerazione una rendita presunta. FAC-SIMILE VISURA CATASTALE COSA FARE IN CASO DI FABBRICATO INAGIBILE Nei casi di inagibilità per accertato degrado fisico (immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti) e per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (non superabile con interventi di manutenzione) è possibile attivare una procedura catastale volta a far risultare la mancanza dei requisiti che determinano l ordinaria destinazione del cespite immobiliare. In particolare occorre inoltrare all Ufficio dell Agenzia del Territorio una denuncia di variazione, corredata dell attestazione degli organi comunali o di eventuali ulteriori organi competenti, entro il 31 gennaio, con effetto per l anno in cui la denuncia è stata prodotta e per gli anni successivi. Ciò, naturalmente, a condizione che l unità immobiliare non sia di fatto utilizzata. Coloro che hanno attivato tale procedura, oltre ad indicare il Codice 3 nella Colonna 7 relativa ai casi particolari e il Codice 9 nella Colonna 2, devono dichiarare nella Colonna 1 la nuova rendita attribuita dall Ufficio dell Agenzia del Territorio o, in mancanza, la rendita presunta. Se il contribuente non ha messo in atto la procedura di variazione, il reddito di dette unità immobiliari deve essere assoggettato a imposizione secondo i criteri ordinari. L obbligo di produrre la predetta denuncia di variazione viene meno qualora l immobile è distrutto o reso inagibile a seguito di eventi calamitosi e ciò risulta da un certificato del Comune attestante la distruzione ovvero l inagibilità totale o parziale del fabbricato. Nel caso in cui l evento calamitoso si sia verificato nel corso del periodo di imposta è necessario compilare, in sede di dichiarazione dei redditi, due Righi per lo stesso immobile: uno per il periodo antecedente alla data della calamità; un altro per il periodo successivo (sino alla definitiva ricostruzione ed agibilità dell immobile) indicando in Colonna 7 il Codice 1, in Colonna 2 il Codice 9 e barrando la casella di Colonna 8 al fine di specificare che si tratta dello stesso fabbricato. DICHIARAZIONI FISCALI

12 RIVALUTAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE Sino alla data di entrata in vigore delle nuove tariffe d estimo, le vigenti rendite catastali urbane sono rivalutate del 5% (sia ai fini IRPEF che IMU). Pertanto, le rendite come sopra individuate devono essere incrementate del 5%. In sede di compilazione del Quadro B va indicata la semplice rendita catastale senza alcuna maggiorazione del 5%. La rivalutazione, infatti, va calcolata dal soggetto che presta assistenza fiscale che ne tiene conto nel prospetto di liquidazione (Mod ). In definitiva, ai fini di una corretta compilazione del Modello occorre procedere nel seguente modo: Mod Quadro B Mod Rigo 3 o Rigo 7 Rendita catastale Rendita catastale x 1,05 IMMOBILI DI INTERESSE STORICO E ARTISTICO Sugli immobili di interesse storico o artistico ai sensi dell art. 10 del codice dei beni culturali (D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42), oltre alla riduzione al 50% della base imponibile IMU, (art. 4, commi 5-ter, 5-quater, 5-sexies, 5-septies, D.L. 2 marzo 2012, n. 16): in caso di immobile locato, la riduzione percentuale di abbattimento del canone di locazione è del 35% (art. 37, comma 4-bis, TUIR); per gli immobili posseduti da imprese o da enti non commerciali, il reddito medio ordinario è ridotto del 50% e non si applica l aumento di un terzo nel caso in cui siano a disposizione (art. 41 TUIR); inoltre, per gli immobili posseduti da imprese e da queste locati qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35% risulti superiore al reddito medio ordinario dell unità immobiliare, il reddito, sempre per le imprese, è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. In merito alla suddetta disciplina, va rilevato che l Agenzia delle Entrate è intervenuta con un importante chiarimento. L occasione si è presentata nella risposta ad un interpello (risoluzione 31 dicembre 2012, n. 114/E). In particolare, è stato chiarito che in caso di locazione di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai fini della determinazione del reddito, il confronto tra la rendita catastale e il canone di locazione deve essere effettuato assumendo la rendita catastale ridotta del 50%. La richiesta di chiarimenti è stata motivata dall entrata in vigore dell art. 4, comma 5- sexies, lett. b), del D.L. n. 16/2012, che ha modificato l art. 90 del TUIR che disciplina, ai fini IRES, i redditi degli immobili patrimonio ovvero i redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività dell impresa. In particolare, come detto sopra, l art. 90 stabilisce: Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell art. 10 del codice di cui al D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, il reddito medio ordinario di cui all art. 37, comma 1, è ridotto del 50% e non si applica comunque l art. 41. A tale proposito si afferma che nell ipotesi di locazione di bene immobile dichiarato di interesse storico/artistico, i valori da confrontare per determinare l imponibile ai fini IRES, sono il canone annuo, ridotto del 35%, e la rendita catastale, rivalutata, ridotta del 50%. Quanto precede è applicabile anche per la determinazione del reddito riveniente dagli immobili posseduti da enti non commerciali. 194 DICHIARAZIONI FISCALI

13 Inoltre, l Agenzia osserva che analoghe conclusioni possono essere raggiunte anche per quanto concerne gli immobili riconosciuti di interesse storico/artistico locati non detenuti, in regime di impresa, da parte di persone fisiche. A tale riguardo si fa notare che, salvo le eccezioni introdotte in applicazione del principio di alternatività con l IMU (vedi paragrafo Alternatività IMU-IRPEF) quest ultima imposta locale sostituisce l IRPEF (e non anche l IRES) in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati, ma l art. 37 del TUIR non contiene una disposizione analoga a quella di cui all art. 90 del TUIR che preveda la riduzione del reddito medio ordinario del 50%. Ciononostante, considerata l analoga riduzione del 50% della base imponibile prevista ai fini IMU e IRES dalle disposizioni per gli immobili riconosciuti di interesse storico/artistico non locati, per ragioni di carattere logico-sistematico, tale riduzione deve essere applicata anche nell ipotesi regolata dall art. 37, comma 4-bis, ultimo periodo, secondo cui Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell art. 10 del codice di cui al D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione è elevata al 35%.. Conseguentemente, l Agenzia ha sostenuto che, anche in questa ipotesi, i valori da confrontare per determinare l imponibile ai fini IRPEF, sono il canone annuo, ridotto del 35%, e la rendita catastale, rivalutata, ridotta del 50%. Infine, la stessa regola va applicata per i soggetti non residenti: pertanto, anche nei confronti di tali soggetti il reddito medio ordinario relativo agli immobili riconosciuti di interesse storico/artistico è costituito dalla rendita catastale, rivalutata, ridotta del 50%, anche nell ipotesi di locazione. Pertanto, per gli immobili di interesse storico e artistico, la disciplina applicabile, ai fini della presentazione del Mod. 730/2016, è la seguente: 1) immobile di interesse storico artistico non locato: - il contribuente inserisce i dati nel Quadro B indicando, tra l altro, la rendita catastale ridotta del 50% nella Colonna 1 e gli altri dati (Utilizzo, Possesso ed eventuali Casi particolari); - chi presta assistenza fiscale, tiene conto del codice inserito nella Colonna 2 ( Utilizzo ) e di quello eventualmente inserito nella Colonna 12 ( Casi particolari IMU ) per determinare, considerando anche gli altri dati inseriti nelle altre Colonne, se e con quali modalità il reddito è tassato (riportandone l importo nel Rigo 3 (o Rigo 7 se trattasi di abitazione principale non soggetta a IMU) del Mod oppure no (in questo ultimo caso riporta il reddito nel Rigo 147 o 148); 2) immobile di interesse storico artistico locato senza opzione per la cedolare secca: - il contribuente inserisce i dati nel Quadro B indicando, tra l altro, la rendita catastale ridotta del 50% nella Colonna 1, uno dei Codici che contraddistinguono le locazioni nella Colonna 2 (Codici 3, 4, 8, 11, 12, 14 e 16), i giorni e la percentuale di possesso nelle Colonne 3 e 4, il Codice 4 nella Colonna 5 e il 65% del canone di locazione nella Colonna 6; - chi presta assistenza fiscale confronta la rendita catastale indicata nel Quadro B, Colonna 1, rivalutata del 5%, con il canone il locazione riportato nella Colonna 6 ed indica nel Rigo 3 del Mod il valore maggiore; 3) immobile di interesse storico artistico locato con opzione per la cedolare secca: - il contribuente nella Colonna 1 (rendita catastale) riporta la rendita catastale dell immobile ridotta del 50%, compila le Colonne 5 (codice canone) e 6 (canone di locazione) secondo le regole ivi descritte, barra la casella di Colonna 11 (opzione per la cedolare secca), compila la Sezione II del Quadro B; - chi presta assistenza fiscale calcola l imposta sostitutiva del 21% sul reddito imponibile determinato secondo le regole a tal fine previste (per maggiori dettagli si rimanda al paragrafo Immobili locati - Cedolare secca sulle locazioni di immobili per finalità abitative ). Se l opzione per la cedolare secca riguarda un immobile storico-artistico situato in un Comune ad alta densità abitativa e dato in locazione a canone concordato (tassato, quindi con l aliquota del 10%) nella Colonna 2 va indicato il codice utilizzo 8 (vedi infra). Per gli immobili di interesse storico o artistico, così come per le altre tipologie di immobili, ubicati in Comuni c.d. ad alta densità abitativa e locati con contratti a canone concordato (art. 2, comma 3, Legge n. 431/1998), il relativo reddito può essere ulteriormente ridotto del 30% (Camera dei Deputati, Commissione Finanze, Interrogazione 31 ottobre 2012, n ). DICHIARAZIONI FISCALI

14 REQUISITO TERRITORIALE Condizione necessaria perché l immobile produca reddito fondiario è la sua ubicazione nel territorio dello Stato, a nulla rilevando la residenza del titolare. Ne consegue che, anche per i soggetti non residenti, si considerano prodotti in Italia (e, quindi, soggetti a tassazione) i redditi degli immobili ivi posseduti; al contrario, i redditi prodotti da immobili posseduti all estero da residenti si considerano redditi diversi (ai sensi dell art. 67 TUIR) e vanno indicati nel Rigo D4 del Quadro D del Mod. 730/2016. ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZE Si considera abitazione principale quella nella quale il contribuente che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente (art. 43 c.c.). In genere, dunque, l abitazione coincide con la residenza anagrafica. In linea generale, il reddito dell abitazione principale corrisponde alla rendita catastale rivalutata del 5%, rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso. L abitazione resta principale, anche quando il contribuente trasferisce la propria dimora abituale presso un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l abitazione non risulti locata (circolare 3 gennaio 2001, n. 1/E). Sull abitazione principale, con riferimento al periodo d imposta 2015, sono state apportate alcune importanti novità che derivano dalle modifiche subite nello stesso anno dalla disciplina IMU con i relativi riflessi sul principio di alternatività IMU-IRPEF (per maggiori dettagli si rimanda al paragrafo Alternatività IMU-IRPEF ). Infatti, non è stato richiesto il pagamento dell IMU sulle abitazioni principali e relative pertinenze, a meno che non si tratti di immobili di lusso e cioè quelli censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (D.L. n. 102/2013 e D.L. n. 133/2013). Di conseguenza, ai fini IRPEF, per il periodo d imposta 2015, le regole sono le seguenti: abitazioni principali classificate nelle categorie A/1, A/8 o A/9 (abitazioni di lusso): sono soggette ad IMU e, pertanto, in applicazione del principio di alternatività IMU-IRPEF, continuano a non concorrere al reddito imponibile IRPEF (l importo va indicato nel Rigo 148 del Mod ); abitazioni principali classificate in categorie diverse da A/1, A/8 o A/9 (abitazioni non di lusso): non sono soggette ad IMU e, pertanto, in applicazione del principio di alternatività IMU-IRPEF, il reddito concorrere alla formazione reddito imponibile IRPEF (va riportato nel Rigo 7 del Mod ), ma spetta una deduzione di pari importo (da indicare nel Rigo 12 del Mod ). PERTINENZE Sono pertinenze le cose immobili di cui all art. 817 c.c., classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche. Le pertinenze possono anche non essere contigue all abitazione principale. DEDUZIONE Nei casi di abitazioni principali non di lusso (cioè quelle inquadrate in categorie catastali diverse da A/1, A/8 o A/9) compete una deduzione dal reddito complessivo fino all ammontare della rendita catastale dell unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle relative pertinenze (art. 10, comma 3-bis, TUIR). Le caratteristiche di tale deduzione sono le seguenti: la deduzione corrisponde all ammontare dell intera rendita catastale dell abitazione principale e relative pertinenze, rivalutata del 5% (di fatto, quindi, l abitazione principale comprensiva di pertinenze non viene tassata); deve essere rapportata al periodo e alla quota di possesso dell immobile, nonché ai giorni di permanenza del requisito di abitazione principale; 196 DICHIARAZIONI FISCALI

15 nel caso in cui la percentuale di possesso è variata nel corso dell anno, la deduzione va calcolata in base alla percentuale media di possesso; in caso di unità immobiliare utilizzata come abitazione principale solo per una parte dell anno e concessa in locazione per il residuo periodo, la deduzione (rapportata alla percentuale di possesso e al periodo di utilizzo) spetta solo se la rendita catastale rivalutata risulti superiore al canone annuo di locazione; compete per una sola unità immobiliare adibita ad abitazione principale (circolare 29 dicembre 1999, n. 247/E; nel caso in cui l abitazione principale venga utilizzata anche come luogo di esercizio dell attività d impresa, arte o professione, e quindi in maniera promiscua, la deduzione va ridotta al 50% (circolari 27 maggio 1994, n. 73/E e 10 agosto 1994, n. 150/E); non spetta alle persone fisiche residenti all estero (circolare 10 agosto 1994, n. 150/E); la deduzione spetta anche alle cooperative a proprietà indivisa che possono dedurre un importo pari alle rendite catastali delle abitazioni dei soci (circolare 3 gennaio 2011, n. 1/E); La Circolare Agenzia delle entrate 2 marzo 2016, n. 3/E ha affrontato il caso particolare dell acquisto in comproprietà, da parte di due soggetti, proprietari di due distinti appartamenti nei quali dimorano abitualmente, di un garage che utilizzano congiuntamente. E sorto il dubbio se tale unità immobiliare, accatastata in categoria C/6, possa essere considerata pertinenza per entrambi i soggetti e quindi godere della deducibilità IRPEF insieme all abitazione principale (art. 10, comma 3-bis TUIR). La risposta dell Agenzia è positiva: in generale, un garage (box, autorimessa o posto auto) posseduto in comproprietà, può essere pertinenza di più fabbricati ad uso abitativo. A dire il vero, nella circolare si ammette che in merito alla configurabilità di una pertinenza condivisa, destinata, cioè, a servizio di più unità immobiliari, ciascuna appartenente a un diverso proprietario, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha espresso orientamenti non univoci, affermando, da un lato, che il regime delle pertinenze, in quanto postula l esclusività della funzione accessoria, non sarebbe compatibile con l ipotesi di un immobile contemporaneamente adibito a servizio di più immobili principali (cfr. da ultimo Cass. n /2011) e, dall altro, che lo stesso non esclude la possibilità di contemplare una pertinenza condivisa, a servizio di più unità immobiliari (cfr. da ultimo Cass. n /2013). Secondo l Agenzia, però, considerato che il comma 3-bis dell art. 10 del TUIR dà rilievo alla nozione civilistica di pertinenza, il vincolo pertinenziale con due distinte unità immobiliari, validamente costituito, assume rilievo anche ai fini delle imposte sui redditi. Pertanto, ogni comproprietario può dedurre la quota di rendita della pertinenza, adibita a servizio dell abitazione principale, pari alla percentuale di possesso della pertinenza stessa. I chiarimenti, però, non si fermano qui: infatti, nella circolare si affrontano le ricadute di tale interpretazione anche in relazione alle detrazioni sulle ristrutturazioni (art. 16-bis del TUIR) spettanti in caso di interventi effettuati su una pertinenza comune a due abitazioni. A tal fine, per individuare il limite di spesa su cui calcolare la detrazione, è necessario tener conto del numero delle unità immobiliari abitative servite dalla pertinenza stessa. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa detraibile, ma rientrano nel limite previsto per l unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio. In altri termini, il limite di spesa detraibile deve essere riferito all unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate. ESEMPI DI CALCOLO DELLA DEDUZIONE PER ABITAZIONE PRINCIPALE Esempio n. 1 Si supponga il caso di un contribuente che possiede, al 50% con il coniuge, una abitazione principale con rendita catastale di euro più una pertinenza con rendita catastale di 400 euro. L immobile è stato posseduto, durante il periodo d imposta, per 200 giorni. In tal caso la deduzione (che poi andrà ad azzerare il reddito dell immobile) viene calcolata nel seguente modo: [( ) x 1,05] x 50% x 200/365 = 460 euro. DICHIARAZIONI FISCALI

16 Esempio n. 2 Si supponga il caso di un contribuente che possiede, al 100%, due abitazioni di cui la prima utilizzata come propria abitazione principale e la seconda data in uso al figlio che la utilizza come sua abitazione principale. In tal caso la deduzione potrà essere fruita solo relativamente alla prima abitazione. ABITAZIONE PRINCIPALE Abitazione principale e pertinenze Di lusso (solo cat. A/1, A/8, A/9) Non di lusso IRPEF non dovuta IRPEF dovuta E sostituita dall IMU Spetta la deduzione di pari importo IMMOBILI A DISPOSIZIONE Nel caso di abitazioni possedute in aggiunta all abitazione principale del titolare o dei suoi familiari e non utilizzate come beni strumentali all esercizio di arti, professioni, imprese, che sono utilizzate direttamente come residenze secondarie o sono comunque tenute a propria disposizione del possessore, non sono dovute IRPEF e addizionali in quanto sostituite dall IMU. È prevista un eccezione: infatti, il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, Legge 27 dicembre 2013, n. 147); pertanto, nella Colonna 12 è previsto il Codice 3 da utilizzare per permettere, a chi presta assistenza fiscale, di determinare correttamente il reddito del fabbricato. Per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella Colonna 2). Sono compresi i fabbricati rurali adibiti ad abitazione principale pur non presenti nel Quadro B. Si ricorda che per le abitazioni a disposizione il reddito va aumentato di un terzo (art. 40 TUIR). IMMOBILI LOCATI È prevista la facoltà per il contribuente di scegliere l applicazione di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione (c.d. cedolare secca sugli affitti ), relativamente alla tassazione del reddito fondiario per le persone fisiche proprietarie di immobili ovvero titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo (art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23). 198 DICHIARAZIONI FISCALI

17 Pertanto, la disciplina degli immobili locati è diversa a seconda che si applichi: il regime ordinario; la cedolare secca. Si ricorda, ancora una volta, che sugli immobili locati l IMU non sostituisce l IRPEF e le relative addizionali che sono comunque dovute (salvo che il contribuente non abbia optato per la cedolare secca, nel qual caso è dovuta tale imposta sostitutiva). IMMOBILI LOCATI A REGIME ORDINARIO Se, ricorrendone i presupposti, non si è optato per la tassazione sostitutiva ( cedolare secca ), il reddito dell immobile locato da dichiarare è calcolato, in linea generale, confrontando la rendita catastale rivalutata con il reddito effettivo (corrispondente al canone di locazione abbattuto forfetariamente). Le modalità di tassazione e, in particolare, la determinazione del reddito effettiva variano a seconda del tipo di contratto. Nello specifico, è necessario distinguere tra i seguenti contratti di locazione: 1. in regime non legale (libero o con patti in deroga); 2. ad equo canone; 3. in regime convenzionato; 4. transitorio. LOCAZIONE IN REGIME LIBERO O CON PATTI IN DEROGA Nel caso in cui l immobile sia locato con contratto libero (art. 2, comma 1, Legge n. 431/1998) o in regime di patti in deroga (Legge n. 359/1992), per determinare il reddito imponibile, occorre confrontare la rendita catastale rivalutata con il reddito effettivo (dato dal canone di locazione meno una deduzione forfetaria pari al 5% del canone stesso) e dichiarare il maggiore dei due (art. 37, comma 4-bis, TUIR). Nell ipotesi in cui il fabbricato sia sito nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione rimane confermata al 25%. Il reddito derivante dalla locazione degli immobili deroga al principio di cassa e deve essere, quindi, dichiarato in base alla sua competenza, indipendentemente dal suo effettivo percepimento. ESEMPI DI CALCOLO DEL REDDITO DI IMMOBILE LOCATO Si consideri il caso di un contribuente che possiede un immobile, sito a Milano, con rendita catastale pari a euro che, durante il periodo d imposta, è stato locato per 800 euro mensili (canone annuo pari a euro). I calcoli da effettuare sono i seguenti: rendita catastale rivalutata = x 1,05 = 1.260; canone annuo abbattuto del 5% = x 95% = Il reddito dell immobile sarà pari a e cioè il maggiore tra la rendita catastale rivalutata (1.260) e il canone di locazione al netto della deduzione (9.120). LOCAZIONE A EQUO CANONE In caso di locazione di immobili a regime di equo canone per la determinazione del reddito imponibile occorre procedere allo stesso modo sopra indicato, senza, però, effettuare il raffronto con la rendita catastale rivalutata. DICHIARAZIONI FISCALI

18 Pertanto, il reddito imponibile è dato dal canone di locazione meno una deduzione pari al 5% (o 25%) del canone stesso. LOCAZIONE A CANONE CONVENZIONATO In caso di stipula di un contratto a canone concordato (art. 2, comma 3, Legge n. 431/1998) sono previste alcune agevolazioni sia per il locatore che per il conduttore. In particolare, per quanto riguarda il locatore, il reddito effettivo (determinato effettuando il confronto tra rendita catastale rivalutata e il canone di locazione abbattuto del 5%-25%) è ulteriormente abbattuto del 30%. ESEMPI DI CALCOLO DEL REDDITO DI IMMOBILE LOCATO A CANONE CONVENZIONATO Si supponga un immobile, locato a regime convenzionale con una rendita catastale rivalutata di euro e un canone di locazione annuo di euro, che ridotto del 5% è pari a euro In tal caso, il reddito imponibile sarà pari a euro ottenuto applicando l ulteriore riduzione del 30% sul canone ridotto di euro. Se, invece, la rendita catastale rivalutata è pari a euro e il canone di locazione annuo di euro euro, che ridotto del 5% è pari a euro, il reddito imponibile è pari a euro, ottenuto applicando l ulteriore riduzione del 30% sulla rendita catastale di euro. La disciplina di cui sopra si applica unicamente alle unità immobiliari concesse in locazione a canone convenzionale sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale situate nei Comuni di cui all art. 1 del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21 febbraio 1989, n. 61. Si tratta, in particolare, degli immobili situati: nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei Comuni confinanti con gli stessi; negli altri Comuni capoluoghi di Provincia; nei Comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE 30 maggio 1985 (G.U. 19 giugno 1985, n. 143), non compresi nei punti precedenti; nei Comuni di cui alla delibera CIPE 8 aprile 1987, n. 152 (G.U. 22 aprile 1987, n. 93), non compresi nei punti precedenti; nei Comuni di cui alla delibera CIPE 14 febbraio 2002, n. 4/2002 (G.U. 26 agosto 2002, n. 199), modificata dalla delibera CIPE 29 settembre 2002, n. 84/2002 (G.U. 29 novembre 2002, n. 280) e dalla delibera CIPE 13 novembre 2003, n. 87/03 (G.U. 18 febbraio 2004, n. 40), non compresi nei punti precedenti; nei Comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni Ottanta. Gli elenchi dei Comuni sono aggiornati ogni 24 mesi ad opera del CIPE. In caso di Comune tolto da detti elenchi, le agevolazioni non spettano a decorrere dall anno in cui è avvenuta la variazione. Quest anno, per indicare le situazioni in cui l immobile è locato a canone concordato, nella Colonna 2 Utilizzo vanno utilizzati i seguenti codici: Codice 8: o per gli immobili situati in Comuni ad alta densità abitativa concessi in locazione a canone concordato in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale; o per gli immobili dati in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situati in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni 200 DICHIARAZIONI FISCALI

19 precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del Decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi). Codice 12: o per gli immobili in parte utilizzati come abitazione principale e in parte concessi in locazione a canone concordato situato in uno dei Comuni ad alta densità abitativa. o per gli immobili in parte utilizzati come abitazione principale e in parte concessi in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situati in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza. INDICAZIONE DEGLI ESTREMI DI REGISTRAZIONE Per fruire dei benefici fiscali, il locatore deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia ICI/IMU dell immobile in questione (art. 8, comma 2, Legge 9 dicembre 1998, n. 431). Il contribuente deve altresì indicare l anno di presentazione della denuncia ICI/IMU dell immobile e il Comune di ubicazione dello stesso (art. 4, comma 2 Decreto del Ministero dei Lavori pubblici del 5 marzo 1999 e C.M. n. 150/E del 7 luglio 1999). È, quindi, opportuno indicare, nella Sezione II del Quadro B, l anno di presentazione dell ultima dichiarazione ICI/IMU. Per un approfondimento sulle agevolazioni per il locatario vedi capitolo Quadro E. LOCAZIONE TRANSITORIA I contratti ad uso transitorio (art. 5 Legge n. 431/1998) sono una particolare tipologia di contratti di durata inferiore ai limiti previsti dalla legge per soddisfare particolari esigenze delle parti (ad esempio, per gli studenti fuori sede). Il canone può essere libero o convenzionato. Però, nelle città ad alta tensione abitativa e nei Comuni limitrofi, il canone deve corrispondere alle tabelle proposte dai Comuni di appartenenza, che fanno riferimento ai canoni convenzionati. Da un punto di vista fiscale, il canone di locazione è trattato alla stessa stregua di un contratto ordinario con la riduzione del 5% o (25%) a titolo forfetario. Al contrario, per i contratti transitori stipulati da studenti che, per esigenze di studio, lasciano il proprio Comune di residenza per trasferirsi vicino all università (art. 5, commi 2 e 3, Legge n. 431/1998) spetta l ulteriore riduzione del 30% del reddito del fabbricato determinato effettuando il confronto tra la rendita catastale rivalutata ed il reddito effettivo e portando a tassazione il maggiore dei due. DICHIARAZIONI FISCALI

20 IMMOBILI LOCATI - TASSAZIONE ORDINARIA Tipologia di contratto (*) Reddito imponibile Ulteriore riduzione Canone libero Maggiore tra: rendita catastale rivalutata del 5% canone di locazione annuo abbattuto del 5% (o 25%) NO Equo canone Canone di locazione annuo abbattuto del 5% (o 25%) NO Canone concordato Maggiore tra: rendita catastale rivalutata del 5% canone di locazione annuo abbattuto del 5% (o 25%) SI Abbattimento del 30% Transitorio Maggiore tra: rendita catastale rivalutata del 5% canone di locazione annuo abbattuto del 5% (o 25%) SI ma solo per i contratti transitori per studenti fuori sede Abbattimento del 30% (*) Nella tavola non si considerano gli immobili storici/artistici. IMMOBILI LOCATI CON OPZIONE PER L APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA È prevista la facoltà per il contribuente di scegliere l applicazione di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione (c.d. cedolare secca sugli affitti ), relativamente alla tassazione del reddito fondiario per le persone fisiche proprietarie di immobili ovvero titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo (art. 3 D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23). Inoltre, la cedolare secca: è sostitutiva dell IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione ovvero sulla sua eventuale risoluzione o proroga; può essere applicata anche ai redditi di locazioni brevi per i cui contratti di locazione, cioè, non sussiste obbligo di registrazione. SOGGETTI ESCLUSI Non possono usufruire della cedolare: i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell esercizio dell attività di impresa o di arti e professioni; gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti (circolare 1 giugno 2011, n. 26/E). Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che l immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative; 202 DICHIARAZIONI FISCALI

21 i titolari di redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, attesa la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio. ALIQUOTE Sulle aliquote, si ricorda che (D.L. n. 47/2014 convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 80/2014): - è prevista la riduzione, in via transitoria per il periodo , dal 15% al 10% dell aliquota della cedolare secca relativa ai contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa; - è esteso l ambito applicativo del regime agevolato della cedolare secca agli immobili locati nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari se dati a disposizione dei Comuni con rinuncia all aggiornamento del canone di locazione o assegnazione; - è estesa l aliquota del 10% della cedolare secca ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni (antecedenti alla data di entrata in vigore della legge di conversione, ossia il 28 maggio 2014) lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi; - inoltre, è stato disposto l aggiornamento, da parte del CIPE, dell elenco dei Comuni ad alta tensione abitative. Pertanto, con riferimento al Mod. 730/2016, la cedolare secca, è fissata in misura pari a: 21% sui canoni di locazione a regime ordinario; 10% per quelli a regime concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 Legge n. 431/1998) relativi ad abitazioni site nei Comuni con carenze di disponibilità abitative individuati nell art. 1, comma 1, lett. a) e b), D.L. 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i Comuni confinanti con gli stessi e gli altri capoluoghi di Provincia) e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere (indicati, nella Colonna 2, con il Codice 8); 10% per quelli a regime concordato stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. n. 47/2014 (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all art. 2, comma 1, lett. c), della Legge 24 febbraio 1992, n. 225 (in questo caso, nella Sezione II del Quadro B, va barrata la casella di Colonna 9 Stato di emergenza ). ALIQUOTE Si applica l aliquota del 10% anche ai contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (art. 8, comma 3, Legge n. 431/1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali (circolare n. 26/E/2011). 10% Contratti di locazione a canone concordato 21% Contratti di locazione a canone libero CLAUSOLA DI SALVAGUARDIA È prevista una clausola di salvaguardia : infatti, l imponibile non può essere inferiore al reddito medio ordinario delle unità immobiliari determinato mediante l applicazione delle tariffe d estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta. DICHIARAZIONI FISCALI

22 CONTRATTI DI LOCAZIONE INTERESSATI ED ESCLUSI Rientrano nel regime di tassazione sostitutivo i contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. Sono inoltre compresi i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. Sono, invece, esclusi i contratti di locazione: relativi agli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi); conclusi con conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti; di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo; di immobili situati all estero (infatti i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all art. 67, comma 1, lett. f), TUIR e non dei redditi fondiari). Sono esclusi anche i contratti di sublocazione di immobili (anche in tal caso, i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all art. 67, comma 1, lett. h), TUIR e non tra i redditi di natura fondiaria). L opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell immobile abitativo: in tal caso, però, il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un unità abitativa, cui è attribuita un unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. Ciò significa che l esercizio dell opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell unità abitativa vincola all esercizio dell opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa. ALTRE PARTICOLARITÀ Ai fini dell applicazione della cedolare secca è previsto che: fermo l obbligo della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe l ulteriore obbligo del contribuente di comunicare all autorità di pubblica sicurezza le generalità del conduttore (art. 12 D.L. n. 59/1978, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 191/1978); su tale novità si è espresso anche il Ministero degli Interni con una nota del 31 maggio 2011; si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi ai fini della liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso; non è previsto il rimborso di quanto già pagato a titolo d imposta di bollo e di registro; il reddito assoggettato alla cedolare secca rileva ogni qual volta disposizioni normative facciano riferimento al possesso di requisiti reddituali per il riconoscimento o la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo nonché ai fini ISEE. In particolare, il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo del locatore per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d imposta previste dall art. 13 TUIR, le detrazioni per canoni di locazione e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali. A tal fine, nel Mod /2015 è previsto un Rigo (Rigo 137) in cui il soggetto che presta assistenza fiscale deve indicare il reddito di riferimento per le agevolazioni fiscali, comprensivo dell imponibile della cedolare secca; è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione per la cedolare secca, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente; Nel caso in cui l opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi all inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli 204 DICHIARAZIONI FISCALI

23 aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità. Inoltre, se l immobile è in comproprietà, basta l opzione da parte di un singolo comproprietario a disattivare la richiesta di aggiornamenti del canone anche per gli altri che non hanno aderito. in relazione alla base imponibile, per i contratti con decorrenza in corso d anno, l annualità contrattuale non coincide con il periodo d imposta e, quindi, nel medesimo periodo d imposta possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l IRPEF e le relative addizionali. Nel medesimo periodo di imposta possono altresì coesistere sia annualità per le quali è stata esercitata l opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l immobile non è oggetto di contratti di locazione (perché è tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario); così come previsto per l IRPEF, anche per la cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. COMUNICAZIONE DEL LOCATORE L opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui sopra sono inderogabili. Riguardo alla predetta comunicazione, nella circolare n. 26/E/2011 è stato precisato che può essere fatta solo tramite lettera raccomandata. Non è possibile, quindi, utilizzare una raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l opzione va comunicata a ciascuno di essi. La comunicazione va fatta prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell imposta di registro per le annualità successive. Sono liberi dall obbligo di comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti del canone i contratti di locazione di durata complessiva nell anno inferiore a 30 giorni (circolare 4 giugno 2012, n. 20/E). ESERCIZIO DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA Dal punto di vista operativo, l Agenzia delle Entrate, con il Provvedimento del 7 aprile 2011, ha chiarito che l opzione può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione (le specifiche tecniche per la trasmissione della predetta comunicazione sono state approvate con il Provvedimento 19 maggio 2011, prot /2011). Il Provvedimento inoltre definisce le modalità per l esercizio dell opzione: in sede di registrazione del contratto; in caso di proroga del contratto; nel caso di contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione, precisando che il mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell imposta di registro. Relativamente alla durata dell opzione, questa vincola il locatore all applicazione del regime della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima. Il locatore ha la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata; la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento e comporta il versamento dell imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l opzione nelle annualità successive. DICHIARAZIONI FISCALI

24 I soggetti che hanno effettuato l opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti. L Agenzia delle Entrate, con la circolare 4 giugno 2012, n. 20/E, ha chiarito che: l opzione per la cedolare secca esercitata dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile locato cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l imposta sul reddito, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell annualità contrattuale per l imposta di registro e di bollo. Per queste ultime, infatti, vale la sussistenza del presupposto di applicazione della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, della proroga o del versamento dell imposta per le annualità successive, prima del trasferimento dell immobile. Il trasferimento mortis causa o per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta, inoltre, in linea generale, la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo. Non sussistendo l obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del Mod. RLI (ha sostituito il vecchio Mod. 69 dal 3 febbraio 2014) entro il termine di 30 giorni decorrente dalla data del subentro; il comproprietario, il cui nominativo non compare nel contratto di locazione dell immobile sottoscritto dall altro comproprietario, può comunque optare, in sostituzione dell IRPEF, per la cedolare secca. La stipula del contratto di locazione da parte d uno solo dei due comproprietari ha effetto, infatti, anche nei confronti della parte che non compare negli atti. Conseguentemente, quest ultima è tenuta a dichiarare, ai fini fiscali, il reddito fondiario per la quota a lui imputabile aprendo così la strada all opzione della cedolare secca; l opzione per la cedolare secca è possibile anche per il coniuge non proprietario dell immobile ricompreso nel fondo patrimoniale. OPZIONE ESERCITATA IN SEDE DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO L opzione per l applicazione della cedolare secca va fatta in sede di registrazione del contratto. A tal fine è possibile utilizzare: il Mod. RLI; il Mod. Siria. Se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all Agenzia delle Entrate la relativa opzione. OPZIONE ESERCITATA IN SEDE DI DICHIARAZIONE DEI REDDITI L esercizio dell opzione va fatta in dichiarazione dei redditi: per i contratti in corso nel 2011, scaduti oppure oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali era già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali era già stato effettuato il relativo versamento; in tal caso, l opzione andava fatta nel Mod. 730/2012, relativa ai redditi 2011; per i contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto in data anteriore alla presentazione della dichiarazione dei redditi (in quest ultimo caso l opzione va eseguita i sede di registrazione del contratto). 206 DICHIARAZIONI FISCALI

25 ESERCIZIO DELL OPZIONE Opzione In sede di registrazione del contratto In sede di presentazione della dichiarazione dei redditi Contratti registrati a partire dal D.L. 7 aprile 2011 Contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non è decorso alla data del 7 aprile 2011 Contratti in corso nel 2011, o, alla data del 7/4/2011, scaduti o risolti o in corso ma già registrati o prorogati con pagamento eseguito Contratti per cui non c è obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni nell anno) salvo registrazione volontaria o in caso d uso Telematicamente o con modalità cartacea Solo presentazione cartacea Andava fatta nel Mod. 730/2012 Mod. 730/2016 RIFLESSI DELL OPZIONE SUL MOD. 730/2016 In entrambi i casi (opzione in sede di registrazione del contratto o in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi), in sede di compilazione del Mod. 730/2016: nella Sezione I del Quadro B vanno indicati i dati dell immobile concesso in locazione e va barrata la casella di Colonna 11 Opzione cedolare secca ; nella Sezione II del Quadro B devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione; in caso di contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni non registrati va, invece, barrata la casella Contratti non superiori 30 gg.. VERSAMENTI DELLA CEDOLARE SECCA Relativamente ai versamenti è previsto che: la cedolare va versata entro il termine stabilito per il pagamento dell IRPEF; è dovuto un acconto pari al 95%. Il versamento dell acconto, pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente, deve essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a 257,52 euro e in due rate, se l importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui: la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno di ciascun anno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo; la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre. DICHIARAZIONI FISCALI

26 Invece, per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell IRPEF. Chiaramente, per i contribuenti che presentano il Mod. 730/2016 ed optano per la cedolare secca, il saldo e gli eventuali acconti sono trattenuti dal sostituto d imposta secondo le consuete modalità (trattenuta in busta paga a luglio - agosto/settembre per i pensionati - per il saldo ed il primo acconto e a novembre per il secondo acconto). Per maggiori dettagli sugli acconti si rimanda al capitolo dedicato al Quadro F. SANZIONI Nel caso di mancata indicazione in dichiarazione dei canoni da locazione di immobili a uso abitativo, ovvero di un indicazione in misura inferiore a quella effettiva, le sanzioni previste dalla normativa vigente (art. 1, commi 1 e 2, D.Lgs. n. 471/1997) si applicano in misura raddoppiata. Non è neppure possibile usufruire della riduzione delle sanzioni, nel caso di definizione dell accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia dello stesso all impugnazione dell accertamento. Inoltre, in caso di omessa registrazione, o di registrazione con un importo inferiore a quello effettivo, ovvero di contratto di comodato fittizio per le locazioni di immobili ad uso abitativo, si applicano le seguenti disposizioni: la durata della locazione viene automaticamente fissata a quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d ufficio; il rinnovo della locazione avviene secondo la disciplina dei contratti a canone libero; il canone annuo di locazione viene determinato in misura pari al triplo della rendita catastale, con adeguamento agli indici ISTAT. La predetta disciplina sanzionatoria per le violazioni in materia di registrazione non si applica se la registrazione del contratto avviene entro 60 giorni dall entrata in vigore del D.Lgs. n. 23/2011. Comunque, è possibile per le suddette violazioni usufruire del ravvedimento operoso (circolare n. 26/E/2011). IMMOBILI AD USO DIVERSO Nel caso in cui l immobile sia utilizzato in maniera diversa rispetto a quanto descritto nei paragrafi precedenti, in linea generale, non sono dovute l IRPEF e le addizionali in quanto sostituite dall IMU (sempre che, però, non si tratti di immobile per il quale ricorre una ipotesi di esenzione dall IMU). Il valore da indicare può essere ripreso dalla dichiarazione presentata lo scorso anno. È prevista un eccezione: infatti, è stato previsto che il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, Legge 27 dicembre 2013, n. 147); pertanto, nella Colonna 12 è previsto il Codice 3 da utilizzare per permettere, a chi presta assistenza fiscale, di determinare correttamente il reddito del fabbricato. FABBRICATI RURALI Le costruzioni rurali e relative pertinenze, comprese quelle adibite ad uso non abitativo, appartenenti al possessore o all affittuario dei terreni cui servono, effettivamente adibite agli usi agricoli, sono esenti dall IRPEF e, quindi, non vanno dichiarate. Per essere qualificato come rurale ai fini fiscali, l immobile deve possedere i requisiti di cui all art. 9, commi 3-5, D.L. n. 557/1993. Tali requisiti sono stati più volte oggetto di modifiche, tra cui, le ultime ad opera dell art. 42-bis D.L. n. 159/2007, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 222/2007, che, tra l altro, ha recepito i chiarimenti contenuti nella circolare dell Agenzia del Territorio 15 giugno 2007, n. 7/T. 208 DICHIARAZIONI FISCALI

27 In base a tali ultime modifiche i fabbricati rurali a partire dal 1 dicembre 2007, hanno cessato di produrre un autonomo reddito fondiario (più precisamente un reddito di fabbricati), in base all art. 42 del TUIR, il quale, appunto dispone che i fabbricati rurali non si considerano produttivi di reddito di fabbricati. In altre parole, l assunzione della ruralità comporta automaticamente il venir meno della rilevanza del fabbricato, senza necessità di riferirne gli effetti al periodo d imposta successivo. La rendita di tali fabbricati, seppure iscritta al catasto fabbricati, diviene così espressione di una redditività solo potenziale, avente mera rilevanza inventariale. REQUISITI DI RURALITÀ Passando ai requisiti che i fabbricati devono possedere per rientrare nel novero di quelli rurali, sostanzialmente, occorre effettuare una netta separazione tra: case di abitazione (art. 9, comma 3, D.L. n. 557/1993); fabbricati strumentali all esercizio delle attività agricole (art. 9, comma 3-bis, D.L. n. 557/1993). RURALITÀ DELLE CASE DI ABITAZIONE Le costruzioni rurali costituenti unità immobiliari destinate ad abitazione e loro pertinenze vengono censite in catasto autonomamente dagli immobili rurali ad uso diverso e mediante l attribuzione di un classamento, sulla base dei Quadri di qualificazione vigenti in ciascuna zona censuaria. Per configurare come rurale un fabbricato (o porzione di fabbricato) ad uso abitativo, occorre che siano soddisfatti i requisiti elencati nell art. 9, comma 3, D.L. n. 557/1993 che vengono riportati di seguito. UTILIZZO DEL FABBRICATO Il fabbricato, al fine di essere configurato come rurale, deve essere utilizzato come abitazione, in alternativa: 1) dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all attività agricola svolta; 2) dall affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno cui l immobile è asservito; 3) dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai punti precedenti risultanti dalle certificazioni anagrafiche o da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali; 4) da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura; 5) da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all art. 2 D.Lgs. n. 99/2004, aventi la qualifica di Imprenditore Agricolo Professionale (IAP), così come definito dall art. 1 dello stesso D.Lgs. Su questo ultimo punto va detto le società agricole di cui all art. 2 del predetto D.Lgs. n. 99/2004, sono le società: aventi quale oggetto sociale l esercizio esclusivo delle attività di cui all art c.c.; recanti nella ragione o denominazione sociale la dicitura società agricola. Pertanto, mantiene la connotazione di ruralità ai fini fiscali l abitazione utilizzata dai soci di tali società coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali. QUALIFICA DEL SOGGETTO Inoltre, quando l abitazione è utilizzata dai soggetti di cui ai nn. 1), 2) e 5), per poterne configurare la ruralità è necessario che ricorrano le seguenti condizioni: la qualifica di imprenditore agricolo; l iscrizione nel Registro delle imprese. DICHIARAZIONI FISCALI

28 ALTRI REQUISITI Oltre a quanto detto sin qui, ai fini della qualificazione dei fabbricati abitativi come rurali, occorre il rispetto di ulteriori requisiti elencati all art. 9, comma 3, lett. c), d) ed e), D.L. n. 557/1993 e precisamente: l iscrizione del terreno in Catasto, con attribuzione di reddito agrario; la superficie minima poderale, che deve essere almeno pari a: mq. se: o sul terreno sono praticate colture specializzate in serra o funghicoltura, o altra coltura intensiva; o ovvero il terreno è ubicato in un Comune considerato montano ai sensi della Legge 31 gennaio 1994 n. 97; mq. in tutti gli altri casi; il rapporto tra il volume d affari derivante al soggetto che conduce il fondo ed il suo reddito complessivo, considerato al netto dei trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura, che deve essere almeno pari a 0,50 (ovvero a 0,25, se i terreni sono situati in Comuni considerati montani). Per i soggetti che non presentano la dichiarazione IVA, il volume d affari si presume pari a 7.000,00 euro; la natura di immobile non di pregio, che si riscontra quando il fabbricato: - non è classificato con categorie catastali A/1 ( Abitazioni di tipo signorile ) e A/8 ( Abitazioni in ville ); - non è di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto In merito al requisito reddituale previsto in caso di affitto del fondo da parte di agricoltori in pensione, nel caso in cui, nello stesso tempo: l abitazione sia utilizzata da un soggetto titolare di trattamento pensionistico conseguente ad attività lavorativa svolta in agricoltura; i terreni siano affittati ad un terzo; il rispetto di tale requisito deve essere verificato in capo all affittuario. L art. 9, comma 4, D.L. n. 557/1993, inoltre, prevede che per configurare la ruralità ai fini fiscali: è sufficiente che il fabbricato ed il terreno siano ubicati nello stesso Comune o in Comuni confinanti; non è necessario che il fabbricato insista sul terreno cui è stato dichiarato asservito. Qualora più soggetti (proprietari, titolari di diritti reali o affittuari, ovvero ancora conduttori del fondo in base a titolo idoneo) utilizzino congiuntamente il fabbricato abitativo, è sufficiente che i requisiti soggettivi atti a configurarne la ruralità sussistano in capo ad almeno un soggetto, mentre se sul medesimo terreno su cui è esercitata l attività agricola insistono più unità immobiliari ad uso abitativo, i requisiti di ruralità devono sussistere distintamente per ciascuna di esse (art. 9, comma 5, D.L. n. 557/1993). Infine, nel caso in cui i componenti dello stesso nucleo familiare utilizzino più unità immobiliari ad uso abitativo, occorre inoltre non superare il limite pari a: cinque vani catastali (o comunque 80 mq.) per il primo abitante componente del nucleo familiare; ed un vano catastale (o comunque 20 mq.) per ogni ulteriore abitante oltre il primo. Riguardo al requisito del possesso di cui si è detto sopra è interessante richiamare i chiarimenti contenuti nella circolare dell Agenzia del Territorio 15 giugno 2007, n. 7/T secondo la quale il possesso deve essere esercitato dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l immobile è asservito, sempreché tali soggetti rivestano la qualifica di imprenditore agricolo, iscritti nel registro delle imprese presso la Camera di Commercio, o da familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche, soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura, coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali. DICHIARAZIONE RELATIVA AL POSSESSO DEI REQUISITI DI RURALITÀ Con la circolare Agenzia del Territorio n. 7/2007/T è stato chiarito che la sussistenza dei requisiti soggettivi può essere dimostrata anche attraverso la presentazione di dichiarazioni sostitutive di notorietà rese dal soggetto dichiarante ai sensi degli artt. 38 e 47 D.P.R. 28 dicembre 2000, n Alla stessa circolare sono allegati i fac-simile da utilizzare per autocertificare i requisiti. 210 DICHIARAZIONI FISCALI

29 Vale comunque la pena di ricordare che l Agenzia delle Entrate con la risoluzione 22 maggio 2007, n. 111/E ha chiarito che in base alla legislazione vigente ed alla prassi ministeriale non vi è alcun obbligo a capo degli Uffici dell Amministrazione finanziaria, ed in particolare dell Agenzia delle Entrate, di rilasciare ai contribuenti interessati (possessori) certificazioni attestanti la ruralità del fabbricato. Per gli affittuari, il possesso dell immobile va documentato mediante apposito atto registrato mentre per coloro che possiedono il fabbricato sulla base di un altro titolo idoneo, quale ad esempio il comodato, occorre verificare se sussistono le condizioni per un eventuale esonero dall obbligo della registrazione del contratto. Nel caso richiamato del comodato valgono i chiarimenti forniti dall Agenzia delle Entrate con nota prot. n. 2001/22642 del 6 febbraio 2001 per cui i contratti verbali di comodato non sono soggetti all obbligo della registrazione tranne nell ipotesi di enunciazione in altri atti. RURALITÀ DEI FABBRICATI STRUMENTALI ALL ATTIVITÀ AGRICOLA I requisiti da rispettare per riconoscere la ruralità dei fabbricati strumentali all attività agricola sono elencati al comma 3-bis del più volte citato art. 9 D.L. n. 557/1993, così come modificato, a decorrere dal 1 dicembre 2007, dall art. 42-bis D.L. n. 159/2007. In base a tale norma si considerano rurali le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell attività agricola di cui all art c.c. che siano destinate: alla protezione delle piante; alla conservazione dei prodotti agricoli; alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l allevamento; all allevamento e al ricovero degli animali; all agriturismo; ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento; alle persone addette all attività di alpeggio in zona di montagna; ad ufficio dell azienda agricola; alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all art. 1, comma 2, D.Lgs. 18 maggio 2001, n. 228; all esercizio dell attività agricola in maso chiuso. A tale proposito va detto che, a differenza di quanto previsto in precedenza, laddove la ruralità fiscale era riferita all impiego dei fabbricati strumentali nelle attività agricole di cui all art. 29 TUIR, ora, ci si riferisce all utilizzo di fabbricati per le attività necessarie allo svolgimento dell attività agricola di cui all art del Codice civile, che abbiano le destinazioni di cui all art. 9, comma 3-bis, D.L. n. 557/1993 sopra elencate. Pertanto, come chiarito con la circolare Agenzia del Territorio n. 7/2007/T, nel caso in esame occorre analizzare se, ordinariamente, le attività svolte nei complessi in questione siano sicuramente riconducibili all attività dell impresa agricola o, di contro, possano essere correlate ad attività di tipo industriale o commerciale. In ossequio pertanto ai principi dettati dal TUIR, deve valutarsi - a prescindere dalla natura e caratteristiche, nonché dalla possibilità o meno di destinarli ad una funzione diversa senza radicali trasformazioni - se gli immobili siano strumentali per destinazione alle attività agricole di cui all art c.c. Pertanto, unico elemento discriminante per definire la concreta strumentalità all attività agricola effettivamente praticata ed, in ultima analisi, la ruralità del fabbricato, risiede quindi nella compatibilità delle caratteristiche tipologico-funzionali con l effettiva produzione del fondo al quale è asservito, nonché di quelle ubicazionali (insistenza delle costruzioni su terreni agricoli costituenti l azienda) circostanza, quest ultima, che deve, quindi, costituire oggetto di specifica verifica ai fini del corretto classamento. L attività degli Uffici sarà quindi finalizzata, sostanzialmente, a verificare che negli immobili da accertare vengano esercitate le suddette attività. DICHIARAZIONI FISCALI

30 Di conseguenza gli immobili devono essere considerati in linea oggettiva strumentali all attività agricola esercitata sul fondo e pertanto censiti nella categoria D/10. Nel caso contrario, ovvero qualora la funzione di trasformazione e/o quella di commercializzazione riguardi prodotti agricoli in quantità non ottenuta prevalentemente dalla coltivazione del fondo (50% della produzione), il classamento deve essere effettuato nelle categorie D/7 o D/8. ABITAZIONI DATE IN USO AI DIPENDENTI L utilizzo di un fabbricato quale abitazione dei dipendenti dell azienda agricola configura automaticamente la ruralità fiscale, al pari di quanto avviene per le costruzioni rurali strumentali all esercizio dell attività agricola, e quindi per i fabbricati utilizzati, ad esempio, per il ricovero delle macchine agricole o delle sementi. In altre parole, il fabbricato abitato dai dipendenti dell azienda agricola è rurale anche nel caso in cui non siano rispettati tutti i requisiti prescritti dal comma 3 dell art. 9 del D.L. n. 557/1993 (ad esempio, quello della superficie minima poderale). Però va detto che deve trattarsi di: dipendenti che esercitano attività agricole nell azienda a tempo indeterminato; dipendenti che esercitano attività agricole nell azienda a tempo determinato, per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento; persone addette all attività di alpeggio nelle zone di montagna. DICHIARAZIONE RELATIVA AL POSSESSO DEI REQUISITI DI RURALITÀ Anche per i fabbricati strumentali, la sussistenza dei requisiti di ruralità può essere dimostrata anche attraverso la presentazione di dichiarazioni sostitutive di notorietà rese dal soggetto dichiarante ai sensi degli artt. 38 e 47 D.P.R. 28 dicembre 2000, n I fac-simile da utilizzare per autocertificare i requisiti sono allegati alla circolare Agenzia del Territorio n. 7/2007/T. DOMANDA DI RICONOSCIMENTO DELLA RURALITÀ Con l art. 13, commi 14-bis, 14-ter e 14-quater, del D.L. n. 201/2011 sono state apportate alcune significative modifiche alla disciplina dell accatastamento degli immobili rurali, modifiche che esplicano effetti anche ai fini IMU. Facendo seguito a ciò, sono stati pubblicati un Decreto del Ministero dell Economia e delle Finanze del 26 luglio 2012 e una circolare dell Agenzia del Territorio (circolare 7 agosto 2012, n. 2). Il Decreto ha reso operativa la norma contenuta nel D.L. Monti (art. 13, comma 14-bis, del D.L. n. 201/2011) e ha sostituito il precedente Decreto 14 settembre 2011, stabilendo che ai fabbricati rurali destinati ad abitazione e ai fabbricati strumentali all esercizio dell attività agricola è attribuito il classamento, in base alle regole ordinarie, in una delle categorie catastali attualmente previste. Inoltre, è stato reso disponibile, sul sito istituzionale dell Agenzia, una specifica applicazione per compilare la domanda direttamente online. COSTRUZIONI MANCANTI DEI REQUISITI RURALI Le unità immobiliari che non hanno i requisiti per essere considerate costruzioni rurali devono essere dichiarate utilizzando una rendita presunta, se non ancora accatastate. Qualora gli interessati non abbiano presentato le dichiarazioni catastali nei termini previsti, decorsi sette mesi dalla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del comunicato con cui l Agenzia del Territorio rende nota la disponibilità - per ciascun Comune - dell elenco degli immobili per i quali è richiesta agli interessati la presentazione degli atti di aggiornamento catastale, gli Uffici provinciali dell Agenzia del Territorio provvedono - in surroga del soggetto obbligato inadempiente e con oneri a carico dello stesso - all iscrizione in catasto attraverso la predisposizione delle relative dichiarazioni (redatte in conformità al D.M. 19 aprile 1994, n. 701) e a notificarne i relativi esiti. 212 DICHIARAZIONI FISCALI

31 Le rendite catastali dichiarate o attribuite producono effetto fiscale, in deroga alle vigenti disposizioni, a decorrere dal 1 gennaio dell anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, ovvero, in assenza di tale indicazione, dal 1 gennaio dell anno di pubblicazione del comunicato di cui sopra. FABBRICATI RURALI Tipologia di immobile rurale Reddito imponibile Particolarità Ad uso abitativo Ad uso strumentale Nessuno Il reddito dell immobile è compreso nel reddito del terreno COME SI COMPILA Il Quadro B è suddiviso in due Sezioni: Sezione I: Righi B1-B8 - Redditi dei fabbricati - (Righi suddivisi in 11 Colonne); Sezione II: Righi B11-B13 - Dati relativi ai contratti di locazione (Righi suddivisi in 8 Colonne). SEZIONE I: REDDITI DEI FABBRICATI La Sezione I è suddivisa in 8 Righi da 12 Colonne ciascuno e contiene i dati necessari per il calcolo dei redditi dei fabbricati. Per la compilazione di tale Sezione vanno rispettate le seguenti regole: ogni fabbricato deve essere indicato utilizzando un singolo Rigo, a partire dal primo; se il numero dei Righi è insufficiente si deve compilare un ulteriore Quadro B e numerare progressivamente la casella posta nella prima pagina del Modello; se per uno stesso immobile, nel corso del periodo d imposta 2015, si sono verificate situazioni diverse (ad esempio, variazione nelle percentuali di possesso oppure immobile adibito ad abitazione principale per un periodo dell anno e locato nel resto dell anno) occorre compilare un Rigo per ogni situazione, barrando la casella continuazione di Colonna 8; la rendita catastale va indicata senza la maggiorazione del 5% (il calcolo è a cura del datore di lavoro, CAF o intermediario che presta assistenza fiscale). In questa Sezione devono essere indicati: - i dati degli immobili concessi in locazione, sia se si intende assoggettare il reddito a tassazione ordinaria sia nel caso di opzione per il regime della cedolare secca (a prescindere che l opzione sia fatta in sede di registrazione del contratto oppure in dichiarazione dei redditi); - i dati degli immobili non concessi in locazione (ad esempio, abitazione principale, immobili a disposizione o concessi in comodato d uso gratuito). Si riportano, di seguito, le regole di compilazione delle varie Colonne. COLONNA 1: RENDITA CATASTALE La Colonna 1 deve essere utilizzata per dichiarare la rendita catastale dei fabbricati posseduti nel 2015, senza la rivalutazione del 5%. Infatti, tale rivalutazione è operata dal soggetto incaricato dell assistenza fiscale. DICHIARAZIONI FISCALI

32 In caso di immobile di interesse storico o artistico la rendita catastale va riportata nella misura ridotta del 50%. Il valore da indicare può essere ripreso dalla dichiarazione presentata nel 2015 per i redditi 2014, nell ipotesi in cui nel corso del 2015 non siano intervenute variazioni nella rendita degli immobili. In particolare, occorre tener conto: della Colonna 1 del Quadro B del Mod. 730/2015; della Colonna 1 del Quadro RB del Mod. UNICO SOCI DI SOCIETÀ SEMPLICI ED EQUIPARATE I soci di società semplici e di società ad esse equiparate ai sensi dell art. 5 del TUIR che producono reddito di fabbricati, in questa Colonna indicano il reddito attribuito dalla società e non la rendita catastale. Inoltre, devono indicare nella Colonna 2 Utilizzo uno dei Codici 16 o 17, senza compilare le successive Colonne. Il reddito dei fabbricati da indicare da ciascun socio viene preso dalla dichiarazione presentata dalla società semplice con il Mod. UNICO FABBRICATI CON RENDITA PRESUNTA Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata deve essere indicata la rendita catastale presunta. RENDITA PRESA DAL MOD. UNICO Se il contribuente, lo scorso anno ha presentato il Mod. UNICO 2015 PF, la rendita da indicare nella Colonna 1 può essere prelevata anche dal Quadro RB, Colonna 1, di tale Modello. COLONNA 2: UTILIZZO Nella Colonna 2 si indica la tipologia di reddito in funzione dell utilizzo del fabbricato. A tale proposito, sono previsti i seguenti Codici che identificano le varie ipotesi che possono verificarsi: Codice Cosa indica 1 unità immobiliare utilizzata come abitazione principale 2 unità immobiliare tenuta a disposizione oppure dato in uso gratuito (comodato) a persone diverse dai propri familiari 3 unità immobiliare locata in assenza di regime legale di determinazione del canone (libero mercato o patti in deroga ) 4 unità immobiliare locata in regime legale di determinazione del canone (equo canone) 5 pertinenza dell abitazione principale (box, cantina, ecc.) se iscritta in catasto con autonoma rendita 8 immobile situato in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone concordato (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della Legge n. 431/1998) in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale; immobile, dato in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del Decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi 214 DICHIARAZIONI FISCALI

33 Codice Cosa indica 9 unità immobiliare che non rientra in nessuno dei casi indicati dagli altri Codici da 1 a abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall iscrizione anagrafica oppure unità in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante 11 immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o patti in deroga 12 immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone concordato situato in uno dei Comuni ad alta densità abitativa; immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza 14 immobile situato nella Regione Abruzzo concesso in locazione a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009 le cui abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate inagibili secondo quanto previsto dall art. 5 dell ordinanza ministeriale 29 settembre 2009, n In questo caso va compilata la Sezione II del Quadro B 15 immobile situato nella Regione Abruzzo dato in comodato a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009 le cui abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate inagibili secondo quanto previsto dall art. 5 dell ordinanza ministeriale 29 settembre 2009, n reddito dei fabbricati attribuito da società semplice imponibile ai fini IRPEF 17 reddito dei fabbricati attribuito da società semplice non imponibile ai fini IRPEF Nell indicazione del Codice è necessario porre particolare attenzione in quanto, in base ad esso (oltre, chiaramente agli altri dati inseriti, rendita, possesso e giorni), il soggetto che presta assistenza fiscale determina il reddito imponibile dell immobile. CODICI 1 E 5: ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZE Indicare il Codice: 1, per l abitazione principale; 5, per le relative pertinenze. Le pertinenze possono essere anche più di una: l importante è che esse siano destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio dell abitazione principale, a nulla rilevando che appartengano o meno allo stesso fabbricato. Come anticipato (vedi paragrafo Abitazioni principali e pertinenze ), se si tratta di immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (immobili di lusso), non è dovuta l IRPEF e le relative addizionali in quanto sostituite dall IMU (va indicato il Codice 2 nella Colonna 12 e chi presta assistenza fiscale, comunque, deve riportare il reddito nel Rigo 148 del Mod /2016). In tutti gli altri casi (immobili non di lusso), la rendita catastale rivalutata concorre alla formazione del reddito imponibile (pertanto, chi presta assistenza fiscale deve riportarla nel Rigo 7 del Mod /2016) ma spetta una deduzione di pari importo (da riportare nel Rigo 12 del Mod /2016). Se la pertinenza è assoggettata ad IMU nella Colonna 12 Casi particolari IMU va indicato il codice 2. Se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l altro utilizzato da un proprio familiare, il codice 1 può essere utilizzato solo per indicare l immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale. DICHIARAZIONI FISCALI

34 Il Codice 1 può essere indicato anche nelle seguenti ipotesi: quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente che lì risiedono; nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché la casa non sia locata. Fattispecie IRPEF e addizionali Compilazione Quadro B Compilazione Mod Abitazione principale classificata nelle categorie A/1, A/8 o A/9 e/o pertinenza NO Colonna 1: Rendita catastale Colonna 2: Codice 1 (5 se pertinenza) Colonna 12: Codice 2 Rigo 148: rendita catastale rivalutata del 5% Abitazione principale classificata in categorie diverse da A/1, A/8 o A/9 e/o pertinenza SI Colonna 1: Rendita catastale Colonna 2: Codice 1 (5 se pertinenza) Rigo 7: rendita catastale rivalutata del 5% Rigo 12: deduzione abitazione principale Se l unità immobiliare in parte è utilizzata coma abitazione principale e in parte è concessa in locazione va indicato il Codice 11 o 12 (vedi infra). Si ricorda che nel caso particolare di abitazione principale parzialmente locata ci si trova, al tempo stesso, in presenza di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte. Il Ministero, a tale proposito, nella circolare n. 3/DF ha chiarito che, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011: si deve applicare la sola IMU nel caso in cui l importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell opzione per la cedolare secca); sono, invece, dovute sia l IMU che l IRPEF nel caso in cui la rendita catastale rivalutata del 5% risulti inferiore dell importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell opzione per la cedolare secca). Tali chiarimenti, comunque, devono essere riletti tenendo conto delle novità introdotte a partire dal 2013 sopra accennate e a cui si rimanda. FABBRICATO UTILIZZATO IN PARTE COME ABITAZIONE PRINCIPALE E IN PARTE LOCATO Rendita catastale x 1,05 maggiore Canone locazione - Riduzione forfetaria (5% o 25%) (*) Si applica solo l IMU Rendita catastale x 1,05 minore Canone locazione - Riduzione forfetaria (5% o 25%) (*) Si applica sia l IMU che l IRPEF (*) Intero canone se si è optato per la cedolare secca. CODICE 2: FABBRICATI A DISPOSIZIONE Nel caso di possesso di una unità immobiliare, ad uso abitativo, a disposizione va indicato il Codice 2. Per le abitazioni a disposizione è previsto un aumento del reddito di un terzo (art. 40 TUIR). Però, come anticipato (vedi paragrafo Immobili a disposizione ), per le abitazioni possedute in aggiunta all abitazione principale del titolare o dei suoi familiari e non utilizzate come beni strumentali all esercizio di arti, professioni, imprese, che sono utilizzate direttamente come residenze secondarie o sono comunque 216 DICHIARAZIONI FISCALI

35 tenute a propria disposizione del possessore, non sono dovute l IRPEF e le relative addizionali in quanto sostituite dall IMU. Il contribuente, pertanto, nella Colonna 1 Quadro B deve indicare solo la semplice rendita catastale, mentre il soggetto che presta assistenza fiscale non deve riportare nulla nel Rigo 3 del Mod (comunque, deve riportare il reddito nel Rigo 147 del Mod /2016). Se si tratta di immobili ad uso abitativo situati nello stesso Comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, il reddito concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, Legge 27 dicembre 2013, n. 147); pertanto, nella Colonna 12 occorrerà indicare il Codice 3 per permettere, a chi presta assistenza fiscale, di determinare correttamente il reddito del fabbricato, riportando, quindi, nel Rigo 3 del Mod /2016 il 50% del reddito (dato dalla rendita catastale, rapportata ai mesi e percentuale di possesso, aumentata di un terzo). Fattispecie Fabbricato a disposizione situato nello stesso Comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale Altre tipologie di fabbricati a disposizione IRPEF e addizionali SI sul 50% del reddito NO Compilazione Quadro B Colonna 1: Rendita catastale Colonna 2: Codice 2 Colonna 12: Codice 3 Colonna 1: Rendita catastale Colonna 2: Codice 2 Compilazione Mod Rigo 3: 50% della rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di un terzo Rigo 147: rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di un terzo CODICE 3: UNITÀ IMMOBILIARI LOCATE IN ASSENZA DI REGIME LEGALE DI DETERMINAZIONE DEL CANONE (CONTRATTI LIBERI O PATTI IN DEROGA) Nel caso in cui l unità immobiliare sia locata con contratti a canone libero (art. 2, comma 1, Legge n. 431/1998) o con patti in deroga, oppure concesso in locazione a canone concordato in mancanza dei requisiti descritti belle istruzioni relative al codice, va indicato il Codice 3. Le modalità di compilazione variano a seconda che il reddito da locazione sia: 1. tassato in via ordinaria ; 2. soggetto alla cedolare secca. 1. Tassazione ordinaria Se non si è optato per la cedolare secca, come anticipato, (vedi paragrafo Immobili locati ), per tali immobili il reddito imponibile è il maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% (rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso) e il canone di locazione ridotto della deduzione forfetaria del 5% (25% per gli immobili siti a Venezia, Murano e Burano o 35% in caso di immobili di interesse storico o artistico). Il raffronto comunque viene effettuato dal soggetto che presta assistenza fiscale. La compilazione del Quadro B avviene nel seguente modo: Colonna 1: indicare la semplice rendita catastale (50% se si tratta di immobile storico o artistico); Colonna 5: indicare il Codice 1 se si usufruisce dell abbattimento del 5% o Codice 2 se si usufruisce dell abbattimento del 25% (immobile situato nella città di Venezia centro e nelle isole di Giudecca, Murano e Burano) o il Codice 4 se si usufruisce dell abbattimento del 35% (immobile storico o artistico); Colonna 6: indicare il canone di locazione ridotto del 5% (se nella Colonna 5 è stato indicato il Codice 1) o del 25% (se nella Colonna 5 è stato indicato il Codice 2) o del 35% (se nella Colonna 5 è stato indicato il Codice 4). Il soggetto che presta assistenza fiscale deve rivalutare la rendita del 5%, rapportarla ai giorni e alla percentuale di possesso e confrontare tale valore con quello indicato in Colonna 6 indicando, nel Rigo 3 del Mod , il maggiore tra i due. DICHIARAZIONI FISCALI

36 2. Cedolare secca In caso di opzione per il regime della cedolare secca il contribuente deve: Colonna 1: indicare la semplice rendita catastale (50% se si tratta di immobile storico o artistico); Colonna 5: indicare il Codice 3 - canone al 100% in presenza di opzione per la cedolare secca; Colonna 6: indicare il 100% del canone di locazione; Colonna 11: barrare la casella di Opzione cedolare secca. Inoltre, deve compilare la Sezione II del Quadro B. Chi presta assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile (dato dal maggiore tra il canone di locazione annuo e la rendita catastale rivalutata del 5%), da riportare nel Rigo 6 del Mod , l imposta sostitutiva del 21% e la indicherà al Rigo 81 del Mod Codice Compilazione Quadro B - Sez. I 3 Tassazione ordinaria 3 Cedolare secca (**) Colonna 1: Rendita catastale (*) Colonna 5: Codice 1 o 2 o 4 Colonna 6: 95% (75% o 65%) del canone di locazione Colonna 1: Rendita catastale (*) Colonna 5: Codice 3 Colonna 6: 100% del canone di locazione Colonna 11: barrare Note: (*) 50% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico (**) Va compilata anche la Sezione II del Quadro B Compilazione Mod Rigo 3: maggiore tra: - rendita catastale rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso - 95% (o 75% o 65%) del canone di locazione. Rigo 6: maggiore tra: - rendita catastale rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso - 100% del canone di locazione. Rigo 81: 21% del reddito imponibile CODICE 4: UNITÀ IMMOBILIARI LOCATE AD EQUO CANONE Nel caso in cui l unità immobiliare sia locata con contratti di locazione ad equo canone va indicato il Codice 4. Anche in tal caso le modalità di compilazione variano a seconda che il reddito da locazione sia: 1. tassato in via ordinaria ; 2. soggetto alla cedolare secca. 1. Tassazione ordinaria Se non si è optato per la cedolare secca, per tali immobili il reddito imponibile è costituito dal canone di locazione ridotto sella deduzione forfetaria del 5% (25% per gli immobili siti a Venezia, Murano e Burano o 35% in caso di immobili di interesse storico o artistico), senza effettuare alcun confronto con la rendita catastale. La compilazione del Quadro B avviene nel seguente modo: Colonna 1: indicare la semplice rendita catastale (50% se si tratta di immobile storico o artistico); Colonna 5: indicare il Codice 1 se si usufruisce dell abbattimento del 5% o Codice 2 se si usufruisce dell abbattimento del 25% (immobile situato nella città di Venezia centro e nelle isole di Giudecca, Murano e Burano) o il Codice 4 se si usufruisce dell abbattimento del 35% (immobile storico o artistico); Colonna 6: indicare il canone di locazione ridotto del 5% (se nella Colonna 5 è stato indicato il Codice 1) o del 25% (se nella Colonna 5 è stato indicato il Codice 2) o del 35% (se nella Colonna 5 è stato indicato il Codice 4). 218 DICHIARAZIONI FISCALI

37 Il soggetto che presta assistenza fiscale deve indicare, nel Rigo 3 del Mod , l importo indicato in Colonna Cedolare secca In caso di opzione per il regime della cedolare secca il contribuente deve: Colonna 1: indicare la semplice rendita catastale (50% se si tratta di immobile storico o artistico); Colonna 5: indicare il Codice 3 - canone al 100% in presenza di opzione per la cedolare secca; Colonna 6: indicare il 100% del canone di locazione; Colonna 11: barrare la casella di Opzione cedolare secca. Inoltre, si deve compilare la Sezione II del Quadro B. Chi presta assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile (dato dal maggiore tra il canone di locazione annuo e la rendita catastale rivalutata del 5%) da riportare nel Rigo 6 del Mod , l imposta sostitutiva del 21% e la indicherà al Rigo 81 del Mod Codice 4 Tassazione ordinaria 4 Cedolare secca (**) Compilazione Quadro B - Sez. I Colonna 1: Rendita catastale (*) Colonna 5: Codice 1 o 2 o 4 Colonna 6: 95% (75% o 65%) del canone di locazione Colonna 1: Rendita catastale (*) Colonna 5: Codice 3 Colonna 6: 100% del canone di locazione Colonna 11: barrare Compilazione Mod Rigo 3: 95% (o 75% o 65%) del canone di locazione. Rigo 6: maggiore tra: - rendita catastale rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso - 100% del canone di locazione. Rigo 81: 21% del reddito imponibile Note: (*) 50% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico (**) Va compilata anche la Sezione II del Quadro B CODICE 8: UNITÀ IMMOBILIARI LOCATE CON CONTRATTO A CANONE CONCORDATO Nel caso in cui l unità immobiliare sia locata con contratti a canone concordato (art. 2, comma 3, Legge n. 431/1998) va indicato il Codice 8. In tal caso le modalità di compilazione variano a seconda che l immobile: 1. sia situato in un Comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone concordato (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della Legge n. 431/1998) in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale; 2. sia dato in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del Decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. 1) Nel primo caso, occorrerà ulteriormente distinguere due sottospecie: 1.1) applicazione della tassazione ordinaria; 1.2) opzione per la cedolare secca. 1.1 Tassazione ordinaria Se non si è optato per la cedolare secca, per tali immobili il reddito imponibile è il maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% (rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso) e il canone di locazione ridotto della deduzione forfetaria del 5% (25% per gli immobili siti a Venezia, Murano e Burano o 35% per gli immobili di interesse storico o artistico). DICHIARAZIONI FISCALI

38 Il risultato è ulteriormente ridotto del 30%. Il calcolo, come al solito, viene effettuato dal soggetto che presta assistenza fiscale. La compilazione del Quadro B avviene nel seguente modo: Colonna 1: indicare la semplice rendita catastale (50% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico); Colonna 5: indicare il Codice 1 se si usufruisce dell abbattimento del 5% o Codice 2 se si usufruisce dell abbattimento del 25% (immobile situato nella città di Venezia centro e nelle isole di Giudecca, Murano e Burano) o il Codice 4 se si usufruisce dell abbattimento del 35% (immobile di interesse storico o artistico); Colonna 6: indicare il canone di locazione ridotto del 5% (se nella Colonna 5 è stato indicato il Codice 1) o del 25% (se nella Colonna 5 è stato indicato il Codice 2) o del 35% (se nella Colonna 5 è stato indicato il Codice 4). Inoltre, deve compilare la Sezione II del Quadro B. Il soggetto che presta assistenza fiscale deve rivalutare tale rendita del 5%, rapportarla ai giorni e alla percentuale di possesso, confrontare tale valore con quello indicato in Colonna 6, scegliere il maggiore tra essi e abbatterlo del 30% indicando il risultato, nel Rigo 3 del Mod Cedolare secca In caso di opzione per il regime della cedolare secca il contribuente deve: Colonna 1: indicare la semplice rendita catastale (50% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico); Colonna 5: indicare il codice 3 - canone al 100% in presenza di opzione per la cedolare secca; Colonna 6: indicare il 100% del canone di locazione; Colonna 11: barrare la casella di Opzione cedolare secca. Inoltre, deve compilare la Sezione II del Quadro B. Chi presta assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile (dato dal maggiore tra il canone di locazione annuo e la rendita catastale rivalutata del 5%) da riportare nel Rigo 6 del Mod , l imposta sostitutiva del 10% e la indicherà al Rigo 81 del Mod Le stesse regole di cui al punto 1.2 si applicano anche nel caso 2 (immobile, dato in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del Decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi). Codice 8 Tassazione ordinaria (*) 8 Cedolare secca (*) (***) Compilazione Quadro B - Sez. I Colonna 1: Rendita catastale (**) Colonna 5: Codice 1 o 2 o 4 Colonna 6: 95% (75% o 65%) del canone di locazione Colonna 1: Rendita catastale (**) Colonna 5: Codice 3 Colonna 6: 100% del canone di locazione Colonna 11: barrare Compilazione Mod Rigo 3: abbattimento del 30% del maggiore tra: - rendita catastale rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso - 95% (o 75% o 65%) del canone di locazione Rigo 6: maggiore tra: - rendita catastale rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso - 100% del canone di locazione. Rigo 81: 10% del reddito imponibile Note: (*) Va compilata anche la Sezione II del Quadro B. (**) 50% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico. (***) Anche per gli immobili, dati in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del Decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. 220 DICHIARAZIONI FISCALI

39 CODICE 9: UNITÀ IMMOBILIARI CHE NON RIENTRANO IN NESSUNO DEI CODICI DA 1 A 17 In tutti i casi i cui l unità immobiliare non rientri nei casi precedenti e non possa essere utilizzato uno degli ulteriori Codici specifici da 1 a 17, va indicato il Codice 9. Si tratta ad esempio: 1) dell immobile a disposizione o sfitto che, però, sia privo di allacciamento alle reti di energia elettrica, acqua, gas (circostanza da autocertificare) o dell immobile non ad uso abitativo (un locale commerciale sfitto); 2) della pertinenza di immobile a disposizione; 3) dell immobile a disposizione detenuto in Italia da un residente all estero o unità immobiliare già utilizzata come abitazione principale da contribuenti trasferiti temporaneamente per ragioni di lavoro in altro Comune; 4) dell immobile di proprietà condominiale il cui reddito, per ciascun condomino, sia superiore a 25,82 euro. In tutti i casi sopra elencati, non sono dovute l IRPEF e le relative addizionali, in quanto sostituite dall IMU (chi presta assistenza fiscale, comunque, deve riportare il reddito nel Rigo 147 del Mod /2016). Se, però, si tratta di immobili ad uso abitativo situati nello stesso Comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, il reddito concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, Legge 27 dicembre 2013, n. 147); pertanto, nella Colonna 12 occorrerà indicare il Codice 3 per permettere, a chi presta assistenza fiscale, di determinare correttamente il reddito del fabbricato, riportando, quindi, nel Rigo 3 del Mod /2016 il 50% del reddito. Fattispecie IRPEF e addizionali Compilazione Quadro B Compilazione Mod Fabbricato situato nello stesso Comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale SI sul 50% del reddito Colonna 1: Rendita catastale Colonna 2: Codice 9 Colonna 12: codice 3 Rigo 3: 50% della rendita catastale rivalutata del 5% Altre tipologie di fabbricati NO Colonna 1: Rendita catastale Colonna 2: Codice 9 Rigo 147: rendita catastale rivalutata del 5% CODICE 10: ABITAZIONE O PERTINENZA DATA IN USO GRATUITO AI FAMILIARI Il Codice 10 va utilizzato nei seguenti casi: unità immobiliare, in aggiunta a quella adibita ad abitazione principale, data in uso gratuito ad un familiare che vi dimora abitualmente e ciò sia comprovato da iscrizione anagrafica (è il classico caso dell immobile del padre dato in uno gratuito al figlio che vi dimora); unità immobiliare che venga utilizzata come abitazione principale da uno o più dei comproprietari diversi dal soggetto dichiarante. Salvo le eccezioni di cui si è detto in precedenza e a cui si rimanda, non sono dovute l IRPEF e le relative addizionali, se sostituite dall IMU (in questo caso, chi presta assistenza fiscale, comunque, deve riportare il reddito nel Rigo 147 del Mod /2016). CODICE 11: IMMOBILE IN PARTE UTILIZZATO COME ABITAZIONE PRINCIPALE E IN PARTE CONCESSO IN LOCAZIONE IN REGIME DI LIBERO MERCATO O PATTI IN DEROGA Il Codice 11 va utilizzato nel caso in cui l immobile è utilizzato in parte come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o patti in deroga. DICHIARAZIONI FISCALI

40 CODICE 12: IMMOBILE SITUATO IN UNO DEI COMUNI AD ALTA DENSITÀ ABITATIVA IN PARTE UTILIZZATO COME ABITAZIONE PRINCIPALE E IN PARTE CONCESSO IN LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO Anche il Codice 12 va utilizzato nel caso in cui l immobile utilizzato in parte come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone concordato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa oppure in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza (vedi istruzioni al Codice 8 ). In quest ultimo caso il Codice 12 può essere indicato solo se si è optato per la cedolare secca. In entrambi i casi va compilata la Sezione II del Quadro B. Valgono le seguenti regole: 1. nel caso di applicazione della tassazione ordinaria chi presta l assistenza fiscale calcolerà la riduzione del 30% del reddito; 2. nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di Colonna 11 Cedolare secca e chi presta l assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l imposta sostitutiva con l aliquota agevolata del 10%. Inoltre, nel caso di immobile situato in uno dei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi, locato con opzione per la cedolare secca, oltre alla casella di Colonna 11 Cedolare secca, deve essere compilata la Sezione II del Quadro B, avendo cura di barrare la casella Stato di emergenza. CODICE 14: UNITÀ IMMOBILIARI SITUATE IN ABRUZZO E LOCATE Nel caso in cui l unità immobiliare, situata in Abruzzo, sia locata a soggetti residenti e con dimora abituale nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, va indicato il Codice 14. Affinché si possa rientrare in questa ipotesi è necessario che l abitazione principale del locatario risulti distrutta o comunque dichiarata inagibile ai sensi dell art. 5 dell ordinanza 29 settembre 2009, n Se non si è optato per la cedolare secca, come anticipato, (vedi paragrafo Immobili locati ), per tali immobili il meccanismo di calcolo è lo stesso di quelli locati con contratto a canone concordato (Codice 8). Pertanto, anche in tal caso, le modalità di compilazione variano a seconda che il reddito da locazione sia: 1. tassato in via ordinaria ; 2. soggetto alla cedolare secca. 1. Tassazione ordinaria Se non si è optato per la cedolare secca, il reddito imponibile è il maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% (ridotta al 50% se si tratta di immobile storico o artistico), rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso e il canone di locazione abbattuto del 5% (35% se si tratta di immobile storico o artistico). Il risultato è ulteriormente ridotto del 30%. Il calcolo, come al solito, viene effettuato dal soggetto che presta assistenza fiscale. Il contribuente, pertanto, nel Quadro B deve: Colonna 1: indicare la semplice rendita catastale (50% se si tratta di immobile storico o artistico); Colonna 5: indicare il Codice 1 o 4; Colonna 6: indicare il canone di locazione ridotto del 5% (se in Colonna 5 è stato indicato il Codice 1) o del 35% (se in Colonna 5 è stato indicato il Codice 4). Inoltre, deve compilare la Sezione II del Quadro B. Il soggetto che presta assistenza fiscale deve rivalutare tale rendita del 5%, rapportarla ai giorni e alla percentuale di possesso, confrontare tale valore con quello indicato in Colonna 6, scegliere il maggiore tra essi e abbatterlo del 30% indicando il risultato, nel Rigo 3 del Mod DICHIARAZIONI FISCALI

41 2. Cedolare secca In caso di opzione per il regime della cedolare secca il contribuente deve: Colonna 1: indicare la semplice rendita catastale (50% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico); Colonna 5: indicare il Codice 3 - canone al 100% in presenza di opzione per la cedolare secca; Colonna 6: indicare il 100% del canone di locazione; Colonna 11: barrare la casella di Opzione cedolare secca. Inoltre, deve compilare la Sezione II del Quadro B. Chi presta assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile (dato dal maggiore tra il canone di locazione annuo e la rendita catastale rivalutata del 5%) da riportare nel Rigo 6 del Mod , l imposta sostitutiva del 21% e la indicherà al Rigo 81 del Mod Codice 14 Tassazione ordinaria (*) 14 Cedolare secca (*) Compilazione Quadro B - Sez. I Colonna 1: Rendita catastale (**) Colonna 5: Codice 1 o 4 Colonna 6: 95% (o 65%) del canone di locazione Colonna 1: Rendita catastale (**) Colonna 5: Codice 3 Colonna 6: 100% del canone di locazione Colonna 11: barrare Note: (*) Va compilata anche la Sezione II del Quadro B (**) 50% se si tratta di immobile di interesse storico o artistico Compilazione Mod Rigo 3: abbattimento del 30% del maggiore tra: - rendita catastale rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso - 95% (o 65%) del canone di locazione Rigo 6: maggiore tra: - rendita catastale rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso - 100% del canone di locazione. Rigo 81: 21% del reddito imponibile CODICE 15: UNITÀ IMMOBILIARI SITUATE IN ABRUZZO E DATE IN COMODATO Nel caso in cui l immobile, situato in Abruzzo, è dato in comodato a soggetti residenti o con dimora abituale nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, va utilizzato il Codice 15. Affinché si possa rientrare in questa ipotesi è necessario che l abitazione principale del locatario risulti distrutta o comunque dichiarata inagibile ai sensi dell art. 5 dell ordinanza 29 settembre 2009, n In tal caso valgono le considerazioni espresse in merito alle regole di tassazione a cui si rimanda (vedi paragrafo Alternatività IMU-IRPEF ). CODICE 16: REDDITO DEI FABBRICATI ATTRIBUITO DA SOCIETÀ SEMPLICE IMPONIBILE AI FINI IRPEF Il Codice 16 va utilizzato nel caso di reddito dei fabbricati attribuito da società semplice imponibile ai fini IRPEF (se si tratta di immobili locati o con esenzione IMU). Per tali immobili il reddito va riportato nella Colonna 1, senza indicare i giorni e la percentuale di possesso. Chi presta assistenza fiscale riporterà tale reddito nel Rigo 3 del Mod /2016. Codice Compilazione Quadro B - Sez. I Compilazione Mod Colonna 1: Reddito attribuito Rigo 3 importo indicato nella Colonna 1 DICHIARAZIONI FISCALI

42 CODICE 17: REDDITO DEI FABBRICATI ATTRIBUITO DA SOCIETÀ SEMPLICE NON IMPONIBILE AI FINI IRPEF Il Codice 17 va utilizzato nel caso di reddito dei fabbricati attribuito da società semplice non imponibile ai fini IRPEF (se si tratta di immobili non locati o senza esenzione IMU). Per tali immobili il reddito va riportato nella Colonna 1, senza indicare i giorni e la percentuale di possesso. Chi presta assistenza fiscale riporterà tale reddito nel Rigo 147 del Mod /2016. Codice Compilazione Quadro B - Sez. I 17 Colonna 1: Reddito attribuito Compilazione Mod Rigo 147 importo indicato nella Colonna 1 COLONNA 3: GIORNI DI POSSESSO La Colonna 3 deve essere utilizzata per indicare i giorni di possesso dell immobile da parte del dichiarante (365 giorni per l intero anno). Il numero di giorni dell anno da indicare deve riferirsi al periodo in cui l immobile è utilizzato con le modalità indicate nella Colonna 2 Utilizzo. In caso di differenti utilizzi nell arco dell anno la compilazione per il medesimo immobile deve essere effettuata su distinti Righi, riportando per ciascun utilizzo i relativi giorni di durata. Se per uno stesso immobile vengono utilizzati più Righi, il totale dei giorni indicati nella Colonna 3 non può superare 365. Nel caso di fabbricati di nuova costruzione, il reddito va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è diventato idoneo all uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore (art. 40 TUIR). COLONNA 4: PERCENTUALE DI POSSESSO La Colonna 4 deve essere utilizzata per indicare la percentuale di possesso dell immobile da parte del dichiarante (100 se per intero). COLONNA 5: CODICE CANONE La Colonna 5 va compilata se tutto o parte dell immobile è dato in locazione. In essa va indicato uno dei seguenti Codici che corrispondono alla percentuale del canone che viene riportata nella Colonna 6: Codice 1: tassazione ordinaria con canone ridotto del 5%; il canone di locazione da indicare nella Colonna 6 è pari al 95%; Codice 2: tassazione ordinaria con canone ridotto del 25% (immobili locati siti a Venezia centro, isole di Giudecca, Murano e Burano); il canone di locazione da indicare nella Colonna 6 è pari al 75%; Codice 3: opzione per cedolare secca; il canone di locazione da indicare nella Colonna 6 è pari al 100%; Codice 4: tassazione ordinaria di immobili di interesse storico o artistico con canone ridotto del 35%; il canone di locazione da indicare nella Colonna 6 è pari al 65%. COLONNA 6: CANONE DI LOCAZIONE La Colonna 6, strettamente connessa con la Colonna 5, deve essere utilizzata per indicare l ammontare del canone di locazione relativo al 2015 in base agli accordi contrattuali (quindi risultante dal contratto di locazione). In particolare, nella Colonna 6 va indicato: il 95% del canone di locazione annuo, se il Codice di Colonna 5 è pari a 1 ; il 75% del canone di locazione annuo, se il Codice di Colonna 5 è pari a 2 ; 224 DICHIARAZIONI FISCALI

43 il 100% del canone di locazione annuo, se il Codice di Colonna 5 è pari a 3 ; il 65% del canone di locazione annuo, se il Codice di Colonna 5 è pari a 4. Il canone deve essere inoltre indicato per intero anche in caso di contitolarità o se il contratto è stato stipulato a nome di uno dei comproprietari o contitolari del diritto reale. Nel caso di immobile posseduto in comproprietà ma dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota (ad esempio: immobile posseduto da tre comproprietari, locato ad uno di essi dagli altri due), va indicata soltanto la quota del canone annuo di locazione spettante al contribuente e nella Colonna 7 Casi particolari deve essere indicato il Codice 5. Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni (Colonna 3) di durata della locazione. L ammontare del canone è quello risultante dal contratto di locazione, in proporzione alla durata di esso nell anno; rientra nel reddito imponibile anche l eventuale quota di canone derivante dalla rivalutazione monetaria ISTAT e l eventuale maggiorazione in caso di sublocazione. Dal canone di locazione si deve scorporare la quota pattuita a titolo di: spese condominiali; luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili. I proprietari di immobili locati a persone per le quali opera la sospensione della procedura di sfratto (Legge n. 9/2007) devono indicare in questa Colonna il canone di locazione e nella Colonna 7 Casi particolari il Codice 6. Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che all abitazione, anche alle sue pertinenze (box, cantina, ecc.) iscritte in catasto con autonoma rendita, nella Colonna 6 va indicata, per ciascuna unità immobiliare (abitazione e pertinenza) la relativa quota del canone, determinata ripartendo il canone stesso in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare. La formula da utilizzare è la seguente: canone totale x singola rendita / totale delle rendite ESEMPIO Si supponga il seguente caso di una abitazione e la sua pertinenza, locati con un canone annuo complessivo di euro. Le rendite catastali rivalutate del 5% sono: abitazione: 900 euro; pertinenza: 300 euro. Si avrà: quota del canone relativo all abitazione: x 900 / ( ) = quota del canone relativo alla pertinenza: x 300 / ( ) = DICHIARAZIONI FISCALI

44 Codice di Colonna 5 Colonna % del canone annuo 2 75% del canone annuo 3 100% del canone annuo 4 65% del canone annuo COLONNA 7: CASI PARTICOLARI La compilazione della Colonna 7 è limitata ad una serie di casistiche che influiscono sulla determinazione del reddito imponibile al ricorrere delle quali si deve indicare il corrispondente Codice: Codice Cosa indica 1 fabbricato distrutto o inagibile a seguito degli eventi sismici o calamitosi 3 unità immobiliare inagibile per la quale è stata chiesta la revisione della rendita 4 unità immobiliare ad uso abitativo per la quale non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contrato, come risulta da provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore intervenuto entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi 5 immobile posseduto in comproprietà e dato in locazione solamente da uno o più comproprietari per la propria quota 6 immobile locato a soggetti particolarmente disagiati destinatari della sospensione della procedura esecutiva di sfratto ad opera del giudice CODICI 1 E 3: IMMOBILI DISTRUTTI O INAGIBILI La rendita catastale dei fabbricati distrutti o inagibili per eventi sismici o calamitosi non concorre alla formazione del reddito complessivo sempreché siano verificate le seguenti condizioni: la tassazione sia stata esclusa per legge; si sia in possesso di un certificato del Comune di ubicazione che attesti la distruzione o inagibilità del fabbricato. In questi casi, occorre indicare il Codice 1, nella Colonna 7. Invece, nei casi di inagibilità per accertato degrado fisico (immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti) e per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (non superabile con interventi di manutenzione) è possibile richiedere la variazione della rendita catastale all Agenzia del Territorio, corredata dall attestazione degli organi comunali o di eventuali ulteriori organi competenti, entro il 31 gennaio, con effetto per l anno in cui la denuncia è stata prodotta e per gli anni successivi; ciò, naturalmente, sempreché l unità immobiliare non sia di fatto utilizzata. Coloro che hanno attivato tale procedura, oltre ad indicare il Codice 3 nella Colonna 7 relativa ai casi particolari, devono dichiarare la nuova rendita attribuita dall ufficio e, in mancanza, la rendita presunta. 226 DICHIARAZIONI FISCALI

45 In presenza di Codice 1 o 3 si deve indicare a Colonna 2 il Codice 9. CODICE 4: IMMOBILI PER I QUALI NON SONO STATI PERCEPITI, IN TUTTO O IN PARTE, CANONI DI LOCAZIONE In linea generale, il reddito da locazione degli immobili, quale reddito fondiario, deve essere dichiarato anche se non percepito. Esiste però un eccezione nel caso in cui l affittuario sia stato sottoposto ad una procedura esecutiva di sfratto a seguito di morosità nel pagamento del canone di affitto. In questa ipotesi il proprietario può non dichiarare il canone di locazione (e, quindi essere tassato sulla rendita catastale rivalutata del 5%), qualora la sentenza di sfratto sia intervenuta prima del termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. Se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell anno, va compilato un unico Rigo, riportando: Colonna 6: la quota di canone effettivamente percepita; Colonna 7: Codice 4. Se non è stato percepito alcun canone, viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale. Per approfondimenti vedi paragrafo, Casi particolari CODICE 5: IMMOBILI IN COMPROPRIETÀ DATI IN LOCAZIONE AD UNO DEI COMPROPRIETARI Nel caso in cui l immobile è in comproprietà ma viene dato in locazione ad uno dei comproprietari, nella Colonna 7 va indicato il Codice 5. In questa ipotesi, infatti, il soggetto che presta assistenza fiscale nella determinazione del reddito da locazione imponibile non terrà conto della percentuale di possesso (Colonna 4) e assoggetterà a tassazione l intero importo del canone indicato in Colonna 6 (canone che è stato indicato pro quota). CODICE 6: IMMOBILI LOCATI A SOGGETTI IN PARTICOLARI CONDIZIONI DI DISAGIO Nel caso in cui l immobile è dato in locazione a soggetti che versano in particolari condizioni di disagio, per i quali è stata disposta la sospensione della procedura esecutiva di sfratto, va indicato il Codice 6. Le disposizioni che hanno prorogato, per il 2015, le agevolazioni in materia di proroga degli sfratti, sono contenute nel D.L. 31 dicembre 2014, n. 192, art. 8, comma 10-bis, convertito, con modificazioni, dalla Legge 27 febbraio 2015, n. 11). COLONNA 8: CONTINUAZIONE Se nel corso del 2015 si sono verificate situazioni diverse per uno stesso fabbricato (variazioni di quote di possesso, utilizzo, ecc.), occorre compilare un Rigo per ogni singola situazione, indicando nella Colonna 3 il relativo periodo. In questo caso è necessario barrare la casella di Colonna 8 per indicare che si tratta dello stesso fabbricato del Rigo precedente. COLONNA 9: CODICE COMUNE Nella Colonna 9 occorre indicare il Codice catastale del Comune ove è situata l unità immobiliare; il Codice è rilevabile dall Elenco Codici catastali comunali presente in calce all Appendice delle istruzioni al Mod. 730/2016. Nell ipotesi in cui i dati del fabbricato siano indicati su più Righi, il Codice catastale deve essere riportato solo sul primo Rigo del Quadro B in cui il fabbricato è stato indicato. DICHIARAZIONI FISCALI

46 COLONNA 11: OPZIONE CEDOLARE SECCA La Colonna 11 va barrata in caso di opzione per l applicazione della cedolare secca. Per approfondimenti, si rimanda al paragrafo Immobili locati. La casella può essere compilata solo se nella Colonna 2 Utilizzo è stato indicato uno dei seguenti Codici: 3 - canone libero; 4 - equo canone; 8 - canone concordato agevolato; 11 - locazione parziale abitazione principale con canone libero; 12 - locazione parziale canone con canone concordato; 14 - locazione agevolata immobile situato in Abruzzo. Chi presta l assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l imposta sostitutiva con l aliquota del 21% o 10%. Se è stata barrata la Casella contenuta nella Colonna 11 è necessario compilare la Sezione II del Quadro B Dati relativi ai contratti di locazione o comodato (Righi da B11 a B14). COLONNA 12: CASI PARTICOLARI IMU Nella Colonna 12 del Mod. 730/2016 occorre indicare uno dei seguenti codici: 1 se si tratta di fabbricato, diverso dall abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall IMU o per il quale non è dovuta l IMU, ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l IRPEF e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione; 2 se si tratta di abitazione principale e pertinenze per le quali è dovuta l IMU per il 2015, come nel caso di abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ( abitazioni di lusso ). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute IRPEF e addizionali in quanto sostituite dall IMU. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad IMU; 3 se si tratta di immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad IMU, situato nello stesso Comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale (per la definizione di abitazione principale ci si rifà alle regole IRPEF e non a quelle IMU). In questo caso il reddito dell immobile concorre alla formazione della base imponibile dell IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50%. Sono compresi i fabbricati rurali adibiti ad abitazione principale pur non presenti nel Quadro B. Se i dati del singolo fabbricato sono esposti su più Righi, la presente Colonna va compilata in ciascun Rigo per il quale si verifica la condizione relativa al singolo codice. Ad esempio, nel caso di immobile di lusso utilizzato come abitazione principale per una parte dell anno e in seguito concesso in locazione, il codice 2 va indicato solo sul primo dei due Righi in cui sono riportati i dati del fabbricato. 228 DICHIARAZIONI FISCALI

47 - SEZ. I - RIEPILOGO COLONNA 1 Rendita catastale o reddito imponibile (se cod. utilizzo = 7) COLONNA 3 Giorni di possesso COLONNA 4 % di possesso COLONNA 6 75% o 95% o 100% o 65% canone di locazione o quota di spettanza (se Colonna 7 = Cod. 5) COLONNA 8 Barrare se stesso fabbricato del Rigo precedente COLONNA 9 Codice catastale del Comune COLONNA 11 Barrare per optare per la cedolare secca COLONNA 2 Indicare uno dei seguenti Codici: 1: abitazione principale; 2: immobile a disposizione; 3: immobile locato a canone libero o con patti in deroga; 4: immobile locato a equo canone; 5: pertinenza di abitazione principale; 8: immobile locato a canone concordato; 9: immobile ad uso diverso dagli altri codici; 10: abitazione o pertinenza data in uso gratuito a familiare; 11: immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o patti in deroga ; 12: immobile situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone concordato; 14: immobile sito in Abruzzo, concesso in locazione; 15: immobile sito in Abruzzo, concesso in comodato; 16: reddito di fabbricati attribuito da società semplice imponibile IRPEF; 17: reddito di fabbricati attribuito da società semplice non imponibile IRPEF COLONNA 5 Indicare uno dei seguenti codici: 1: 95% del canone 2: 75% del canone 3: 100% del canone 4: 65% del canone COLONNA 7 Indicare uno dei seguenti codici: 1: fabbricato distrutto o inagibile per eventi sismici; 3: fabbricato inagibile con richiesta di revisione rendita; 4: immobile locato per il quale non sono stati percepiti canoni di locazione; 5: immobile in comproprietà e locato ad uno dei comproprietari; 6: immobile locato a soggetti che si trovano in condizione di disagio COLONNA 12 Indicare: uno dei 3 codici relativi a situazioni particolari IMU DICHIARAZIONI FISCALI

48 SEZIONE II: DATI RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE O COMODATO La Sezione II del Quadro B è suddivisa in tre Righi di dieci Colonne (Righi da B11 a B13), va compilata nei seguenti casi: riduzione del 30% del reddito in caso di applicazione della tassazione ordinaria se: - il fabbricato è situato in un Comune ad alta densità abitativa e locato ad un canone concordato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini (Codice 8 o Codice 12 nella Colonna 2 dei Righi da B1 a B8); - immobile situato nella Regione Abruzzo, dato in locazione a soggetti residenti nei Comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili (Codice 14 nella Colonna 2 dei Righi da B1 a B8); opzione per l applicazione della cedolare secca (casella di Colonna 11 barrata). COLONNA 1: NUMERO RIGO RIFERIMENTO Nella Colonna 1 va indicato il numero del Rigo della Sezione I del Quadro B nel quale sono stati riportati i dati dell immobile locato. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile, al quale è attribuita un unica rendita catastale, vanno compilati più Righi della Sezione II del Quadro B, riportando in questa Colonna il medesimo Rigo della Sezione I. COLONNA 2: NUMERO MODELLO Nella Colonna 2 va indicato il numero del modello nel quale sono stati riportati i dati dell immobile locato o dato in comodato, solo se sono stati compilati più modelli. COLONNE 3-6: ESTREMI DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO Nelle Colonne da 3 a 6 vanno indicati gli estremi di registrazione del contratto ricavabili: dal contratto stesso; dalla ricevuta rilasciata dai servizi telematici nel caso di registrazione tramite le applicazioni software disponibili sul sito dell Agenzia delle Entrate ( Siria Locazioni web o Contratti on line ). Le Colonne 3, 4, 5 e 6 non vanno compilate solo se il contratto di locazione è stato registrato presso l Ufficio e nella copia del modello di richiesta di registrazione del contratto restituito dall Ufficio non è indicato il codice identificativo del contratto. Se il contratto di locazione è stato registrato tramite Siria, Iris, Locazioni web o Contratti online oppure tramite il nuovo Mod. RLI, va compilata la Colonna 7 (Codice identificativo del contratto). Colonna 3: va indicata la data di registrazione del contratto; Colonna 4: Deve essere indicato il Codice relativo alla modalità di registrazione e precisamente: - 3 in caso di registrazione del contratto presso un ufficio dell Agenzia delle Entrate; - 3A e 3B in caso di codici di serie in uso in passato presso gli Uffici; Colonna 5: va indicato il numero e l eventuale sottonumero di registrazione del contratto; Colonna 6: va indicato il Codice identificativo dell Ufficio dell Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto (le tabelle dei Codici ufficio sono disponibili sul sito web dell Agenzia delle Entrate, nella Sezione relativa alla registrazione dei contratti di locazione). COLONNA 7: CODICE IDENTIFICATIVO DEL CONTRATTO La Colonna 7, di nuova istituzione, va utilizzata per indicare il codice identificativo del contratto composto da 17 caratteri e reperibile nella copia del Mod. di richiesta di registrazione del contratto restituito dall Ufficio o, per i contratti registrati per via telematica, nella ricevuta di registrazione. Se sono state compilate le Colonne da 3 a 6 questa Colonna non va compilata. 230 DICHIARAZIONI FISCALI

49 COLONNA 8: CONTRATTI DI DURATA NON SUPERIORE A 30 GIORNI La Colonna 8 va barrata se si tratta di contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell anno (per tali tipi di contratto non c è obbligo di registrazione, salvo che in caso d uso). Se è barrata la casella di Colonna 8 non vanno compilate le Colonne da 3 a 7. COLONNA 9: ANNO DICHIARAZIONE ICI/IMU Nella Colonna 9 va indicato l anno di presentazione della dichiarazione ICI o IMU relativa all immobile in questione, sempre che per esso sia stata presentata la dichiarazione. COLONNA 10: STATO DI EMERGENZA La nuova Colonna 10 va barrata nel caso di contratti di locazione a canone concordato, con opzione per la cedolare secca, stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data del 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi (codice 8 o codice 12 nella Colonna 2 dei Righi da B1 a B8). CASI PRATICI ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZA - NON DI LUSSO Si ipotizzi che il dichiarante, nel 2015, abbia posseduto, al 100% una abitazione principale, classificata nella categoria catastale A/3, con rendita catastale di euro e un garage pertinenziale con rendita catastale di 180 euro entrambi siti a Bari (Codice catastale A662). L abitazione non essendo di lusso (cat. A/1, A/8, o A/9) ha goduto dell esclusione da IMU nel La compilazione del Quadro B avviene come segue: Rigo B1 (abitazione principale): Colonna 1: 1.000; Colonna 2: Codice 1 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 9: A662. Rigo B2 (garage): Colonna 1: 180; Colonna 2: Codice 5 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 9: A662. DICHIARAZIONI FISCALI

50 Il reddito dell abitazione e della pertinenza concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF e spetta una deduzione di pari importo. Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Reddito imponibile: (1.000 x 1,05 x 100% x 365/365) + (180 x 1,05 x 100% x 365/365) = (da indicare nel Mod al Rigo 7); Deduzione per abitazione principale: (da indicare nel Mod al Rigo 12). ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZA - DI LUSSO Si ipotizzi che il dichiarante, nel 2015, abbia posseduto, al 100% una abitazione principale, classificata nella categoria catastale A/1, con rendita catastale di euro e un garage pertinenziale con rendita catastale di 180 euro entrambi siti a Bari (Codice catastale A662). L abitazione è di lusso (cat. A/1, A/8, o A/9) e, quindi, è stata assoggettata ad IMU nel La compilazione del Quadro B avviene come segue: Rigo B1 (abitazione principale): Colonna 1: 1.000; Colonna 2: Codice 1 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 9: A662; Colonna 12; Codice 2. Rigo B2 (garage): Colonna 1: 180; Colonna 2: Codice 5 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 9: A662; Colonna 12: Codice DICHIARAZIONI FISCALI

51 L intero reddito dell abitazione principale e delle pertinenze non è tassato ai fini IRPEF in quanto soggetto ad IMU. Però potrebbe rilevare ai fini della richiesta di eventuali agevolazioni e, quindi, va riportato nel Rigo 148 del Mod /2016. Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Reddito: (1.000 x 1,05 x 100% x 365/365) + (180 x 1,05 x 100% x 365/365) = (da indicare nel Mod al Rigo 148). VARIAZIONE DI RESIDENZA NELL ANNO Si ipotizzi che il dichiarante abbia cambiato due residenze principali, entrambe situate a Bari (Codice catastale A662), nell arco del 215. Dal 1 gennaio 2015 al 30 giugno 2015 (quindi 181 giorni) la residenza principale (cat. A/2) aveva una rendita catastale di 500 euro. Dal 1 luglio 2015 al 31 dicembre 2015 (quindi 184 giorni) l abitazione principale è stata cambiata e presenta ora una rendita di euro (cat. A/3). La percentuale di possesso della prima abitazione era del 100%, ora è del 50%, in comproprietà con il coniuge coabitante. Entrambe le abitazioni, non essendo di lusso (cat. A/1, A/8, o A/9) hanno goduto dell esclusione da IMU nel La compilazione del Quadro B avviene come segue: Rigo B1 (abitazione principale 1 gennaio - 30 giugno): Colonna 1: 500; Colonna 2: Codice 1 ; Colonna 3: 181; Colonna 4: 100; Colonna 9: A662. Rigo B2 (abitazione principale 1 luglio - 31 dicembre): Colonna 1: 1.500; Colonna 2: Codice 1 ; Colonna 3: 184; Colonna 4: 50; Colonna 9: A662. DICHIARAZIONI FISCALI

52 Il reddito dell abitazione e della pertinenza concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF e spetta una deduzione di pari importo. Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Reddito imponibile: (500 x 1,05 x 100% x 181/365) + (1.500 x 1,05 x 50% x 184/365) = 657,33, arrotondato a 657 (da indicare nel Mod al Rigo 7); Deduzione per abitazione principale: 657 (da indicare nel Mod al Rigo 12). ABITAZIONE SECONDARIA - COMUNE DIVERSO DA QUELLO DELL ABITAZIONE PRINCIPALE Si ipotizzi che il dichiarante, che ha l abitazione principale a Roma, detenga un abitazione adibita a casa per la villeggiatura a Gallipoli (Codice catastale D883). Non è prevista alcuna esenzione IMU. La rendita catastale dell abitazione è di 1.000,00 euro. La compilazione del Quadro B avviene come segue: Rigo B1 (abitazione a disposizione): Colonna 1: 1.000; Colonna 2: Codice 2 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 9: D DICHIARAZIONI FISCALI

53 L intero reddito dell abitazione a disposizione e della pertinenza, non essendo situato nello stesso Comune dell abitazione principale (Colonna 12 non compilata), non è tassato ai fini IRPEF in quanto soggetto ad IMU. Però potrebbe rilevare ai fini della richiesta di eventuali agevolazioni e, quindi, va riportato nel Rigo 147 del Mod /2016. Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Reddito abitazione a disposizione (aumentato di un terzo): (1.000 x 1,05 x 100% x 365/365) x 4/3 = (da indicare nel Mod al Rigo 147). ABITAZIONE SECONDARIA - COMUNE UGUALE A QUELLO DELL ABITAZIONE PRINCIPALE Si ipotizzi che il dichiarante, che ha l abitazione principale a Gallipoli (Codice catastale D883), detenga, nello stesso Comune, un altra abitazione a disposizione, con rendita catastale di euro. Non è prevista alcuna esenzione IMU. La compilazione del Quadro B avviene come segue: Rigo B1 (abitazione a disposizione): Colonna 1: 1.000; Colonna 2: Codice 2 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 9: D883; Colonna: Codice 3. L intero reddito dell abitazione a disposizione e della pertinenza, essendo situato nello stesso Comune dell abitazione principale (Colonna 12, Codice 3), è tassato ai fini IRPEF in misura pari al 50%. Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Reddito abitazione a disposizione (aumentato di un terzo): (1.000 x 1,05 x 100% x 365/365) x 4/3= 1.400,00; Reddito tassato IRPEF: 1.400,00 x 50% = 700,00 (da indicare nel Mod al Rigo 3). DICHIARAZIONI FISCALI

54 ABITAZIONE AD USO ABITATIVO LOCATA A CANONE LIBERO - TASSAZIONE ORDINARIA Si ipotizzi che il contribuente, nel 2015, abbia posseduto una abitazione a Roma (codice catastale H501), con rendita catastale pari a 900 euro, locata per tutto l anno, con un canone mensile di euro (canone annuo euro). Il contribuente non si avvale dell opzione per la cedolare secca. La compilazione del Quadro B avviene in questo modo: Rigo B1: Colonna 1: 900; Colonna 2: Codice 3 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 5: Codice 1 (canone al 95%); Colonna 6: ; Colonna 9: H501. Non occorre compilare la Sezione II del Quadro B. Il reddito dell abitazione, essendo locata, è tassato ai fini IRPEF anche se soggetto ad IMU. Poiché il contribuente non si avvale dell opzione sulla cedolare secca, l immobile viene tassato secondo le modalità ordinarie (maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 95% del canone annuo). Chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Rendita catastale rivalutata: 900 x 1,05 = 945; Canone locazione ridotto del 5% (importo di Colonna 6): ; Reddito imponibile (da indicare nel Mod al Rigo 3): (maggiore tra 945 e ). 236 DICHIARAZIONI FISCALI

55 ABITAZIONE AD USO ABITATIVO LOCATA A CANONE LIBERO - CEDOLARE SECCA Si ipotizzi che il contribuente, nel 2015, abbia posseduto una abitazione a Roma, con rendita catastale pari a 900 euro, locata per tutto l anno, con un canone mensile di euro (canone annuo euro). Il contribuente si avvale dell opzione per la cedolare secca. Poiché si opta per la cedolare secca occorre compilare anche la Sezione II. Si supponga che il contratto sia stato registrato il 22 dicembre 2013 (serie 3, numero 2458, Codice ufficio RBC ). La compilazione del Quadro B avviene in questo modo: Sezione I: Rigo B1: Colonna 1: 900; Colonna 2: Codice 3 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 5: Codice 3 (canone al 100%); Colonna 6: ; Colonna 9: H501; Colonna 11: barrata (opzione per la cedolare secca). Sezione II: Rigo B11: Colonna 1: B1; Colonna 3: 22/12/13; Colonna 4: 3; Colonna 5: 2458; Colonna 6: RBC. Poiché il contribuente si avvale dell opzione sulla cedolare secca, l immobile viene tassato applicando l imposta sostitutiva del 21% (sul maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 100% del canone di locazione, quindi su ). Chi presta assistenza fiscale inserirà il reddito imponibile della cedolare secca (12.000) nel Rigo 6 del Mod DICHIARAZIONI FISCALI

56 Inoltre effettuerà i seguenti calcoli: Cedolare secca (da indicare nel Mod al Rigo 81): x 21% = ABITAZIONE AD USO ABITATIVO LOCATA A CANONE CONCORDATO - TASSAZIONE ORDINARIA Si ipotizzi che il contribuente, nel 2015, abbia posseduto una abitazione a Roma, con rendita catastale pari a 900 euro, locata, a canone concordato, per tutto l anno, con un canone mensile di euro (canone annuo euro). Il contribuente non si è avvalso dell opzione per la cedolare secca. Poiché si tratta di un contratto a canone concordato occorre compilare anche la Sezione II. Si supponga che il contratto sia stato registrato il 22 dicembre 2013 (serie 3, numero 2458, Codice ufficio RBC ) e che la dichiarazione ICI è stata presentata nel La compilazione del Quadro B avviene in questo modo: Rigo B1: Colonna 1: 900; Colonna 2: Codice 8 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 5: Codice 1 (canone al 95%); Colonna 6: ; Colonna 9: H501. Sezione II: Rigo B11: Colonna 1: B1; Colonna 3: 22/12/13; Colonna 4: 3; Colonna 5: 2458; Colonna 6: RBC; Colonna 9: DICHIARAZIONI FISCALI

57 Il reddito dell abitazione, essendo locata, è tassato ai fini IRPEF anche se soggetto ad IMU. Poiché il contribuente non si avvale dell opzione sulla cedolare secca, l immobile viene tassato secondo le modalità ordinarie. Pertanto, essendo un canone concordato, spetterà l ulteriore riduzione del 30%. Chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Rendita catastale rivalutata: 900 x 1,05 = 945 (inferiore al canone ridotto del 5%); Reddito imponibile (da indicare nel Mod al Rigo 3): x 70% = ABITAZIONE AD USO ABITATIVO LOCATA A CANONE CONCORDATO - CEDOLARE SECCA Si ipotizzi che il contribuente, nel 2015, abbia posseduto una abitazione a Roma, con rendita catastale pari a 900 euro, locata, a canone concordato, per tutto l anno, con un canone mensile di euro (canone annuo euro). Il contribuente ha optato per la cedolare secca. Poiché si opta per la cedolare secca occorre compilare anche la Sezione II. Si supponga che il contratto sia stato registrato il 22 dicembre 2013 (serie 3, numero 2458, Codice ufficio RBC ). La compilazione del Quadro B avviene in questo modo: Sezione I: Rigo B1: Colonna 1: 900; Colonna 2: Codice 8 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 5: Codice 3 (canone al 100%); Colonna 6: ; Colonna 9: H501; Colonna 11: barrata (opzione per la cedolare secca). DICHIARAZIONI FISCALI

58 Sezione II: Rigo B11: Colonna 1: B1; Colonna 3: 22/12/13; Colonna 4: 3; Colonna 5: 2458; Colonna 6: RBC. Poiché il contribuente si avvale dell opzione sulla cedolare secca, l immobile viene tassato applicando l imposta sostitutiva del 10% (sul maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 100% del canone di locazione, quindi su ). Chi presta assistenza fiscale inserirà il reddito imponibile della cedolare secca (12.000) nel Rigo 6 del Mod Inoltre effettuerà i seguenti calcoli: Cedolare secca (da indicare nel Mod al Rigo 81): x 10% = IMMOBILE STORICO/ARTISTICO AD USO ABITATIVO LOCATO A CANONE LIBERO - TASSAZIONE ORDINARIA Si ipotizzi che il contribuente, nel 2015, abbia posseduto un immobile riconosciuto di interesse storico/artistico a Roma, con rendita catastale pari a euro, locato per tutto l anno, con un canone mensile di euro (canone annuo euro). Il contribuente non si è avvalso dell opzione per la cedolare secca. 240 DICHIARAZIONI FISCALI

59 La compilazione del Quadro B avviene in questo modo: Rigo B1: Colonna 1: (rendita catastale ridotta del 50%); Colonna 2: Codice 3 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 5: Codice 4 (canone al 65%); Colonna 6: ; Colonna 9: H501; Non occorre compilare la Sezione II del Quadro B. Il reddito dell abitazione, essendo locata, è tassato ai fini IRPEF anche se soggetto ad IMU. Poiché il contribuente non si avvale dell opzione sulla cedolare secca, l immobile viene tassato secondo le modalità ordinarie (maggiore tra la rendita catastale rivalutata ridotta del 50% e il 65% del canone annuo). Chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Rendita catastale rivalutata ridotta: x 1,05 = 1.523; Canone locazione ridotto del 35% (importo di Colonna 6): ; Reddito imponibile (da indicare nel Mod al Rigo 3): (maggiore tra e ). ABITAZIONE DEL TUTTO ESENTE DA IMU IN USO GRATUITO A FAMILIARE Si ipotizzi che il dichiarante, con abitazione principale a Milano, nel 2015, abbia posseduto, al 100%, una abitazione con rendita catastale di euro sita a Roma (Codice catastale H501). L abitazione è stata concessa per tutto l anno in uso gratuito ad un familiare che vi ha dimorato. Inoltre, l immobile gode di una esenzione IMU, per cui non è stata versata alcuna imposta. La compilazione del Quadro B avviene come segue: Rigo B1: Colonna 1: 1.000; Colonna 2: Codice 10 ; Colonna 3: 365; Colonna 4: 100; Colonna 9: H501; DICHIARAZIONI FISCALI

60 Colonna 12: Codice 1. Il reddito dell abitazione è tassato ai fini IRPEF in quanto esente da IMU (Colonna 12, Codice 1). Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Reddito: (1.000 x 1,05 x 100% x 365/365) = (da indicare nel Mod al Rigo 3). ABITAZIONE PRINCIPALE CON PROPRIETARIO TRASFERITOSI Si ipotizzi che il dichiarante, con abitazione principale a Milano, nel 2015, abbia posseduto, al 100%, una abitazione principale con rendita catastale di euro sita a Roma (Codice catastale H501). L immobile è stato utilizzato come abitazione principale sino al 30 settembre 2015, mentre dal 1 ottobre al 31 dicembre 2015 non è stato abitato a causa del trasferimento del proprietario in altro comune per motivi di lavoro. Inoltre, l immobile gode di una esenzione IMU, per cui non è stata versata alcuna imposta. Tuttavia, per il periodo 1 ottobre - 31 dicembre essendo stata disabitata, l IMU è stata pagata e, quindi, il relativo reddito non deve essere assoggettato a tassazione ai fini IRPEF. La compilazione del Quadro B avviene come segue: Rigo B1: Colonna 1: 1.000; Colonna 2: Codice 1 ; Colonna 3: 273; Colonna 4: 100; Colonna 9: H501. Rigo B2: Colonna 1: 1.000; Colonna 2: Codice 9 ; Colonna 3: 92; Colonna 4: 100; Colonna 8: barrata; Colonna 12: Codice DICHIARAZIONI FISCALI

61 Il reddito dell abitazione, per il periodo 1 gennaio - 30 settembre, concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF e spetta una deduzione di pari importo. Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Reddito imponibile: (1.000 x 1,05 x 100% x 273/365) = 785 (da indicare nel Mod al Rigo 7); Deduzione per abitazione principale: 785 (da indicare nel Mod al Rigo 12). Invece, per il periodo 1 ottobre - 31 dicembre, il reddito non è tassato ai fini IRPEF in quanto soggetto ad IMU. Però potrebbe rilevare ai fini della richiesta di eventuali agevolazioni e, quindi, va riportato nel Rigo 147 del Mod /2016. Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Reddito: (1.000 x 1,05 x 100% x 92/365) = 265 (da indicare nel Mod al Rigo 147). CASI PARTICOLARI CONTRATTO DI LOCAZIONE MODIFICATO NEL CORSO DELL ANNO Si consideri l ipotesi in cui un immobile sia stato affittato per una parte dell anno 2015 con un contratto di locazione normale (alle condizioni di libero mercato) e per la parte restante dell anno con un contratto convenzionale stipulato ai sensi della Legge n. 431/1998. In tal caso, l ulteriore abbattimento del 30% del canone di locazione (previsto dall art. 8, comma 1, Legge n. 431/1998) in aggiunta all abbattimento ordinario previsto dall art. 37, comma 4-bis, TUIR, nella misura del 5%, spetta solo in relazione alla parte di canone relativa al periodo nel quale l immobile risulta locato con regime convenzionale. A tal fine è necessario indicare l immobile in due Righi diversi del Quadro dei redditi dei fabbricati. DICHIARAZIONI FISCALI