POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 15 giugno Segnaliamo, dell avvocato Germano Palmieri, la Guida pratica al nuovo

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 15 giugno 2015 Segnaliamo, dell avvocato Germano Palmieri, la Guida pratica al nuovo condominio ( ), edita da Giuffrè e aggiornata al decreto Destinazione Italia. In corsivo, nel sommario, le risposte più recenti. Sommario: SOSTITUZIONE GOCCIOLATOI BALCONI - MESSA A NORMA TUBATURA GAS - COSTRUZIONE VERANDA - UTILIZZO LOCALE ATER - ASSICURAZIONE - SPESE E MILLESIMI - LOCAZIONE E SPESE DI VIGILANZA - LOCAZIONE E RIPARAZIONE FINESTRE - ABUSO EDILIZIO E PRESCRIZIONE - SOSTITUZIONE PORTONE E APERTURA ELETTRICA - CALDAIA E VISUALE - CUCINA EN PLEIN AIR - ACQUISTO ALL ASTA E SPESE CONDOMINIALI - LOCAZIONE E CONDIZIONATORE - TRASFORMAZIONE DI VERANDA IN TERRAZZA - FORMALIZZAZIONE DELLA SERVITU - SPESE RIFACIMENTO FACCIATA - SPESE DI RISTRUTTURAZIONE E DETRAZIONE FISCALE - RIFACIMENTO PARCHEGGIO E DETRAZIONE FISCALE - RIPARAZIONE FOGNATURA - OBBLIGAZIONI DEL CONDOMINIO E RESPONSABILITA DEI CONDOMINI - LOCAZIONE E RIPARAZIONE POMPA SOMMERSA - DANNI DA CANNA FUMARIA - PARTECIPAZIONE DELL AMMINISTRATORE ALL ASSEMBLEA - LOCAZIONE E RIFACIMENTO FACCIATA - TINTEGGIATURA SOFFITTO BALCONE - LAVORI ABUSIVI SU PARTI COMUNI - LAVORO MALE ESEGUITO - MODIFICA TABELLA MILLESIMALE - RETTIFICA TABELLA MILLESIMALE - LOCAZIONE E

2 TOSAP - RISTRUTTURAZIONE ABITAZIONE IN COMPROPRIETÀ - LOCAZIONE SPAZIO COMUNE - RIPARTIZIONE SPESE PULIZIA E ILLUMINAZIONE SCALE - CONTESTAZIONE TABELLA PULIZIA E ILLUMINAZIONE SCALE - APPROPRIAZIONE SPAZIO COMUNE - PARCHEGGIO E PORTONE D INGRESSO - SERVITÙ E LAVORI DI MANUTENZIONE - INFILTRAZIONI DI ACQUA E CONSEGUENTE PERICOLO DI CROLLO - VIALETTO E SERVITÙ - SPOSTAMENTO CONTATORE - CAMBIO DI DESTINAZIONE - INSTALLAZIONE TUBO E CONTATORE - CANE E ASCENSORE - PROPRIETÀ DEL CAVEDIO - LASTRICO SOLARE AD USO ESCLUSIVO - RIFACIMENTO PARZIALE DEL TETTO - RIPARAZIONE TETTO - RIPRISTINO GRONDAIE - SPOSTAMENTO CONTATORI - ASSEMBLEA E DELEGA - ASSICURAZIONE - INADEMPIMENTO CONTRATTUALE - SCIOGLIMENTO COMUNIONE - RIFACIMENTO INTONACO - TUBATURA E MURO DI CONFINE - RIPARAZIONE GRONDE - USO IMPROPRIO DEL PIANEROTTOLO - INFILTRAZIONI DI ACQUA PIOVANA E GIARDINO PENSILE - TESTAMENTO E SPESE CONDOMINIALI - RISARCIMENTO DANNI SOSTITUZIONE GOCCIOLATOI BALCONI In un Condominio dotato di 14 balconi aggettanti e due non sporgenti ma a filo di muro sono stati sostituiti gli sgocciolatoi dell'acqua piovana perchè difettosi. L'amministratore intende ripartire la spesa fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Sui due balconi non aggettanti siti al piano terra, non è stato effettuato alcun tipo di lavoro poichè sprovvisti di sgocciolatoi. Dei rimanenti 12 balconi aggettanti, 10 hanno avuto la sostituzione di uno sgocciolatoio cadauno, mentre due abitanti al piano attico hanno

3 avuto la sostituzione di due sgocciolatoi cadauno. Ho dei dubbi circa la correttezza della ripartizione. L'uso della scala aerea utilizzata per i piani alti ha qualche incidenza? A. A Se, considerate le caratteristiche dell edificio, i gocciolatoi sono riguardabili come elementi di abbellimento della facciata, rientrano fra le parti comuni e in quanto tali la spesa occorrente alla loro sostituzione fa carico a tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. In caso contrario grava sui proprietari dei balconi. MESSA A NORMA TUBATURA GAS Abito in un condominio di 8 unità abitative, con tubi del gas di due condomini che passano liberamente per il vano scale. Ho più volte chiesto venissero messi a norma, ma senza risultato; ho fatto vari esposti a vari enti, ma senza risposta. Lo scorso mese di ottobre, in mia assenza, è stato fatto un impianto luce naturalmente senza predisporre il mio appartamento e la mia cantina per la presa a terra e togliendomi l'accensione della luce scale dall'interno che mia madre aveva fatto nel 1962 a sue spese quando era stato installato il citofono. Questo elettricista a lavoro finito rilascerà la dichiarazione di conformità ai condomini così mi è stato detto e naturalmente senza fare nessun accenno ad ai tubi del gas che dalle normative anti-incendio debbano essere coibentati. A. V.

4 La norma UNI-CIG 7129/08 stabilisce che le tubature metalliche del gas installate all esterno e a vista devono essere protette da urti e danneggiamenti. Se la tubatura non è a norma e l amministratore, invitato ad intervenire, non si attiva, il condomino può chiedere l interventi dei Vigili del fuoco ed eventualmente adire l A.G. COSTRUZIONE VERANDA Abito in un condominio di tre palazzi (il mio è di 32 condomini) del 1974, non di pregio e periferici. Volendo chiudere a veranda un mio balcone aggettante (a vetro e alluminio cm 390 x 140) in linea con balconi di altri piani affacciati in un cortile interno; oltre ai permessi comunali, necessito di permessi del condominio? Se si, del mio palazzo o totali? Eventualmente il consenso o il diniego dovrebbe essere unanime o a maggioranza (il Regolamento Assembleare del 1974 nulla dice)? Può alterare il decoro architettonico? Esistono già due strutture analoghe ma più piccole. A. G. E opportuno acquisire il consenso di tutti i condomini dell edificio in cui dovrebbe essere costruita la veranda, dal momento che la violazione del decoro architettonico potrebbe essere eccepita anche da un solo condomino. Se il decoro architettonico è stato significativamente alterato da precedenti interventi condotti da altri condomini, in un eventuale giudizio il giudice potrebbe tenerne conto. Questo tipo d intervento non comporta la modifica dei millesimi ai sensi dell art. 69 disp. att. c.c.

5 UTILIZZO LOCALE ATER Abito in un condominio con sei appartamenti, tre per ogni ala della casa. Sotto ogni ala ci sono tre locali classificati c6 e sono ognuno di ogni inquilino. Nell'ala sinistra ci sono affittuari di case popolari. Nell'altra ala sono ex inquilini che hanno riscattato. Uno di questi poi ha venduto solo l'appartamento al figlio di un affittuario dell'ala delle case popolari, mantenendo il locale al piano zero classificato c6. Quindi questo nuovo proprietario non avendo il locale al piano zero, usa quello del padre, affittuario. La domanda è la seguente è. Possibile che l'affittuario (padre) possa far usare quel locale all'altro proprietario (figlio)? Questo lo usa come fosse suo, ha le chiavi, lo apre per rimettere la moto ecc ecc. La domanda può sembrare sciocca ma siccome ho diversi problemi che scaturiscono proprio da questo volevo appunto capire come stanno le cose. M. de A. Di norma il regolamento delle case popolari in oggetto vieta agli assegnatari di subaffittare o cedere ad altri, in tutto o in parte, sia l alloggio che le sue pertinenze. Il lettore può verificare presso l ATER della Provincia in cui è ubicato l immobile se il regolamento contiene analoga clausola. ASSICURAZIONE Sono proprietario di un posto auto in un condominio costituito da un certo numero di unità immobiliari, cortile e posti auto (e solo di uno di questi sono proprietario) accessibili da strada comunale e protetti da sbarra. Nella prima assemblea condominiale l'amministratore ha incluso in tabella generale per tutti i proprietari (unità immobiliare e

6 posti auto) i costi dell'assicurazione dell'immobile e dell'acqua condominiale. Gradirei sapere se l'inclusione di tali costi é legittima, non avendo accesso all'edificio oggetto dell'assicurazione, né potendo utilizzare l'acqua condominiale di cui nulla é detto nel regolamento di condominio. Se dovesse essere legittimo l'inserimento in tabella generale dei costi di assicurazione dell'immobile e dell'acqua (l'amministratore afferma che è utilizzata per le pulizie anche del cortile dove sono i posti auto, io ho risposto che le spese di pulizia sono già previste sotto altra voce e includono i costi dei materiali utilizzati, sapone, acqua, ramazze ecc.) dovrei dedurne che dovrei pagare anche per le spese di manutenzione dell'impianto idrico (autoclave) e quelle dell'edificio in sé (ad esempio rifacimento facciata)? M. di L. Se l assicurazione ha per oggetto sia il fabbricato che il parcheggio, il lettore è tenuto a contribuire alla relativa spesa. Quanto all acqua, se vi ha accesso (quello che rileva è l uso potenziale e non l uso effettivo) è tenuto a contribuire anche a questa voce di spesa; In caso contrario l amministratore deve spiegargli in base a quale criterio deve contribuirvi, dal momento che già concorre alle spese di pulizia, ivi compresa l acqua. SPESE E MILLESIMI In una palazzina di 3 unità immobiliari tutte di uguale metratura: una al piano terra rialzato, una al primo piano e una al secondo, senza amministratore. Per la ripartizione delle spese (rifacimento della facciata, pulizia e luce scale, manutenzione terrazza condominiale ecc.) il tecnico ha suggerito di fare una scrittura privata piuttosto che il

7 calcolo dei millesimi che comporterebbe una cifra considerevole. Il suo consiglio è di ripartire i millesimi così: 250 piano terra rialzato, 350 primo piano e 400 per il secondo piano. I millesimi attribuiti potrebbero essere adeguate? Si possono obbligare gli altri 2 condomini a questa ripartizione considerando che da oltre 50 anni le spese sono sempre state divise per tre? G. P. P. Il condomino non può essere obbligato a contribuire alle spese comuni seguendo un criterio diverso da quello dei millesimi di proprietà; millesimi che sarebbe opportuno apprestare qualora i condomini non dovessero accordarsi sull adozione di un diverso criterio. LOCAZIONE E SPESE DI VIGILANZA Abito in un condominio di 50 unità immobiliari ove il proprietario è deceduto è il patrimonio è gestito da un curatore giudiziario. Le spese di gestione del condominio stanno andando alle stelle. Basta pensare che, senza alcuna richiesta dei conduttori, fu messa una sorte di guardiano per evitare le occupazioni abusive. Ora sono stati presentati i consuntivi dei tre anni trascorsi e quello per il 2015 ma il curatore non ha voluto fare alcun verbale affermando che non era dovuto in quanto noi non possiamo decidere nulla. Lui nella qualità di proprietario ci deve solo ascoltare e decidere. Non possiamo trovare alcuna norma che sancisce i nostri diritti? A. E.

8 Il proprietario unico dell edificio non può pretendere di scaricare sui conduttori, senza il loro consenso, le spese richieste dal servizio di vigilanza che abbia inteso attivare in corso di locazione per evitare l occupazione delle unità immobiliari sfitte. LOCAZIONE E RIPARAZIONE FINESTRE Da circa due mesi mio figlio ha in locazione un appartamento ove vive con la moglie e due bimbi di 3 anni e di 8 mesi. Nel corso delle ultime giornate piovose ha avuto modo di constatare che dalle finestre della camera da letto, del bagno e della camera dei bimbi, filtra acqua piovana. Vorrei sapere se il problema deve essere risolto dal locatore. C. di P. Il locatore deve, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1575, n. 2), e 1576, secondo comma, c.c., mantenere l abitazione in condizioni tali da servire all uso convenuto ed eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. Il fatto che l acqua penetri da diverse finestre fa presumere che si renda necessario un intervento non di piccola manutenzione, gravante in quanto tale sul locatore. ABUSO EDILIZIO E PRESCRIZIONE

9 Sono proprietaria di un appartamento con annesso terrazzo esclusivo al 2 piano che fa da copertura al terrazzo sottostante, sulla stessa verticale. Il condomino dell appartanmento di sotto, circa 20 anni fa, ha costruito abusivamente una veranda con vetrate e alluminio ai laterali ed una tenda veneziana davanti ancorando tutto sotto la soletta del mio terrazzo; in più ha messo dei tegolini di alluminio nel frontalino per proteggersi dall acqua piovana. Essendo trascorsi poco piu di 20 anni posso fare una denuncia al comune (Ufficio tecnico), oppure è andato tutto in prescrizione? A. C. L abuso edilizio è un illecito di carattere permanente e in quanto tale non è soggetto a prescrizione (Cons. Stato 24/10/2013 n 5158). Gli altri condomini non possono essere chiamati a rispondere di un abuso al quale sono estranei. SOSTITUZIONE PORTONE E APERTURA ELETTRICA Nel condominio è stato sostituito il portone d'ingresso con il vecchio. Il citofono funzionava, ma con il nuovo sono stati staccati i fili elettrici in quanto il nuovo portone è molto pesante. Di fatto, il citofono lo abbiamo solo per bellezza e il portone è sempre aperto. Che posso fare per avere ancora il mio citofono? C'è una norma che mi tutela? L'amministratore dice che reclamo solo io. M.

10 Forse il lettore si riferisce all apertura automatizzata del portone e non al citofono. Nel qual caso, per quanto il portone sia pesante, non dovrebbe essere difficile elettrificarne l apertura, per cui il condomino può chiedere all amministratore di sottoporre il problema a un provetto installatore. Se invece la sostituzione del portone ha privato il condomino del servizio di citofono se ne può chiedere il ripristino all amministratore ed eventualmente al giudice. CALDAIA E VISUALE Sul palazzo di fronte, il condominio sta installando sul tetto del palazzo una caldaia per riscaldamento a gas. La distanza tra il palazzo in questione e quello in cui io risiedo è in linea d aria 20 metri circa. La caldaia in questione copre una buona parte della vista da me goduta (sono all attico), deturpa abbondantemente la visuale e il panorama risulta ampiamente compromesso. Chiedo se posso fare qualcosa per impedire questo scempio. E. P. Se la costruzione adiacente è a distanza legale, il vicino non può pretendere la rimozione della caldaia ivi installata; né può eccepire l alterazione del decoro architettonico dell edificio, in quanto estraneo al condominio in cui è avvenuta l installazione. CUCINA EN PLEIN AIR Cerco da anni una soluzione ad un problema che rende invivibile la mia vita condominiale.

11 Abito in un condominio di 24 appartamenti dove il mio vicino da diversi anni (fuori al balcone, accanto alla vetrata di divisione) ha sistemato un lavello e cucina a gas a più fuochi e ha istallato tendoni da sole bloccando la fuoriuscita degli odori che trovano tiraggio nel mio balcone. Da qualche mese, poi, ha sostituito la bombola del gas con l'impianto a metano ma quello che è oltremodo insopportabile è il cattivo odore, che costantemente, è generato dalle fritture e dalla cottura di cipolle. Questo mi induce a non utilizzare più il balcone e a chiudermi in casa con imposte chiuse. Ho più volte chiesto l'intervento dell'amministratore ma questi mi ha risposto che non può farci nulla, né tanto meno esiste un regolamento comunale che vieti di cucinare fuori ai balconi. Posso appellarmi a qualche riferimento normativo per rimediare a questo comportamento? R. L. L. Se le esalazioni provenienti dalla cucina installata dal vicino sul proprio balcone superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c., si può chiedere al giudice, all esito di una perizia disposta dal magistrato, che vengano ricondotte nella norma. ACQUISTO ALL ASTA E SPESE CONDOMINIALI Ho appena acquistato all asta un appartamento. In base all art.63 disp att. c.c. devo pagare le spese arretrate degli ultimi 2 anni. L amministratore mi addebita anche le spese personali riferibili al consumo di acqua e riscaldamento (c è un impianto centralizzato) degli esecutati riferibili al loro immobile. E corretto? P. D. T.

12 Le spese riguardanti il consumo di acqua da parte dei precedenti occupanti dell unità immobiliare rientrano fra le spese condominiali e in quanto tali sono assoggettate alla normativa dell art. 63 disp. att. c.c. LOCAZIONE E CONDIZIONATORE Il mio inquilino mi chiede di acquistare e installare, a mie spese, un condizionatore. Debbo provvedere? M. S. A meno che le condizioni climatiche dell unità immobiliare siano inspiegabilmente cambiate, rispetto all inizio della locazione, al punto tale da renderla inidonea all uso cui è destinata (evenienza peraltro meramente teorica), il conduttore non può pretendere che il locatore provveda, a proprie spese, all installazione di un condizionatore d aria. TRASFORMAZIONE DI VERANDA IN TERRAZZA Vorrei comperare un appartamento che ha una veranda uguale a quelle degli altri condomini, con un parapetto di cemento circa due metri che non mi piace per nulla. Si può abbassare il parapetto di circa un metro e trasformare la veranda in terrazza? R. F.

13 Per trasformare la veranda in terrazza è necessario, a parte le autorizzazioni amministrative, il consenso di tutti gli altri condomini, trattandosi d intervenire sul decoro architettonico dell edificio, la cui alterazione può essere contestata anche da un solo condomino. FORMALIZZAZIONE DELLA SERVITU Il proprietario di un garage su cui insiste una servitù di riscaldamento (tubi posizionati a soffitto) ha mutato la destinazione in casa di civile abitazione. La servitù è stata costituita per destinazione del padre di famiglia ed i tubi erano a vista. Risulta che il proprietario ha omesso di indicare l'esistenza della servitù al momento della richiesta di autorizzazione, omesso di denunciare il mutamento di destinazione e ha proceduto alla copertura con del carton gesso. I condomini ritengono che la copertura muti la natura giuridica della servitù e chiedono la stipula di un accordo nella forma del'atto pubblico in cui il proprietario si impegni a sostenere le spese relative ai maggiori danni (arredi, trasloco). Chiedono inoltre che l'atto venga trascritto al fine di tutela in caso di vendita o divisione dell'immobile. P. L. Il secondo comma dell art c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l esercizio della servitù o a renderlo più incomodo, per cui, alla luce delle modifiche apportate alla tubatura dal condominio, gli altri condomini si preoccupano giustamente di formalizzare con atto pubblico e conseguente trascrizione presso l Agenzia delle Entrate Servizi di pubblicità immobiliare

14 quella che dopo l intervento è diventata una servitù non apparente, che in caso di guasto renderebbe più costosa la riparazione, i cui maggiori oneri non possono che ricadere sul condomino che ha posto in essere l intervento. SPESE RIFACIMENTO FACCIATA Ho un quesito a cui l'amministratore di condominio non ha saputo rispondere in fase di riunione straordinaria per il rifacimento della facciata esterna del fabbricato. Io ed altri due condomini abitiamo nel basso fabbricato (Loft) all'interno del cortile del fabbricato principale. Volevo sapere se dobbiamo concorrere alle spese per il rifacimento della facciata esterna del fabbricato. D. M. Se, nell ambito del complesso condominiale, l unità immobiliare di un condomino è ubicata in una costruzione diversa da quella la cui facciata occorre rifare, non è tenuto a contribuire alla relativa spesa (Cass. 13/7/1996, n. 6359). Se invece l unità immobiliare è ubicata nell edificio interessato al rifacimento della facciata, il condomino è tenuto a contribuire alla spesa, ancorché l unità immobiliare non si apra sulla facciata. SPESE DI RISTRUTTURAZIONE E DETRAZIONE FISCALE Mia madre di 88 anni (disabile al 100%) ha effettuato una manutenzione alla palazzina, so che il 50% le verrà restituito dallo Stato, ma non so in quali tempi.

15 P. T. Il 50% va calcolato su un massimo di euro di spesa per unità immobiliare; questo importo sale a euro per le spese sostenute dal 26/6/2012 al 31/12/2015. L importo così calcolato non viene rimborsato dallo Stato ma si sostanzia in una detrazione d imposta da ripartire in dieci rate annuale di uguale ammontare. RIFACIMENTO PARCHEGGIO E DETRAZIONE FISCALE Il mio condominio vorrebbe rifare il parcheggio antistante l'edificio per motivi legati all'allagamento dello stesso per scarsa pendenza. Queste opere rientrano fra quelle detraibili ai fini IRPEF? G. C. G. L intervento fruisce dell agevolazione fiscale ai fini IRPEF, ai sensi del combinato disposto degli artt. 16-bis, lett. a), del T.U. delle imposte su rediti 22/12/1986, n. 917, e 3 del D.P.R. 6/6/2001, n RIPARAZIONE FOGNATURA Abito al piano terra di una palazzina di tre piani composta da 12 appartamenti. La fognatura condominiale si e rotta e ho subito due allagamenti di liquami. Abbiamo fatto subito una assemblea straordinaria prendendo la decisione di fare subito i lavori (è tutto

16 scritto a verbale). Sono passati 15 gironi dall assemblea ma i lavori non iniziano e si continua a scaricare con il problema che i liquami si infiltrano nei terreni vicini. Come posso tutelarmi e a chi ci si puo rivolgere per denunciare la cosa? A. P. Se il condominio, in persona dell amministratore, non si attiva per la riparazione dell impianto, il lettore può sollecitare l intervento dell Azienda Sanitaria Locale o rivolgersi al giudice, non senza aver prima idoneamente documentato l omissione. OBBLIGAZIONI DEL CONDOMINIO E RESPONSABILITA DEI CONDOMINI Abito in un grosso condominio, composto da sette edifici di sei piani cadauno, più negozi e attività esterne (in tutto circa 180 condomini). Un paio di mesi fa si è reso necessario spicconare tutti i frontalini del condominio dopo l'intervento dei vigili del fuoco, i quali - tramite fonogramma - hanno intimato la messa in sicurezza degli edifici tramite una ditta, che alla fine ha emesso regolare fattura di pagamento per un totale di euro. L'amministratore ha pattuito pagamenti mensili con la ditta, la quale a tutt'oggi non ha ricevuto nessun bonifico dal condominio (la motivazione addotta è che le persone non pagano e l amministratore non ha soldi in cassa). Ora la ditta minaccia di emettere un decreto ingiuntivo al condominio, con tutto quello che ne può conseguire. Le faccio presente che io sono una di quelle persone che addirittura hanno pagato in anticipo le quote spettanti. La mia domanda è: se viene emesso un decreto ingiuntivo per mancato pagamento alla ditta che ha effettuato il lavori, cosa può succedere? A. S.

17 Il secondo comma dell art. 63 disp. att. c.c., nel testo modificato dalla legge di riforma della materia, ha reintrodotto, dopo che le SS.UU della Corte di Cassazione l avevano cancellata (sentenza n dell 8/4/2008), la solidarietà passiva fra condomini per le obbligazioni assunte nel loro interesse dall amministratore, sia pure temperata dall obbligo della preventiva escussione: la norma, infatti, stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condomini. LOCAZIONE E RIPARAZIONE POMPA SOMMERSA Ho dato in affitto una piccola villetta con giardino ad una persona che ha degli animali. nel giardino di questa villetta c'è un pozzo artesiano che questa persona usa per dare da bere agli animali e per innaffiare il giardino. Ora si è rotto il motorino del pozzo: a chi tocca pagarlo? A me o all'inquilino? D. L. Non trattandosi di piccola riparazione, la relativa spesa grava sul locatore ai sensi del primo comma dell art c.c. DANNI DA CANNA FUMARIA Abito al secondo piano di un condominio composto da tre piani. Il proprietario del terzo piano ha installato una stufa a pellets con la canna fumaria che esce sulla veranda invece che sul tetto! I fumi di tale canna cadono spesso e vanno a sporcare i panni stesi. Abbiamo

18 visto che ci sono normative che definiscono con chiarezza che la canna dei fumi vada sul tetto. Non riusciamo a venirne a capo, in quanto sia l'amministratore del condominio non vuole intervenire. Le chiedo di fornirmi delle possibilità di risoluzione. M. S. Se il condomino del terzo piano non provvede alla messa a norma della canna fumaria, non resta che rivolgersi al giudice, chiedendo in quella sede la condanna al risarcimento del danno (opportunamente documentato) e al pagamento delle spese di giudizio. PARTECIPAZIONE DELL AMMINISTRATORE ALL ASSEMBLEA Durante le Assemblee condominiali un condomino polemizza e rallenta i lavori sostenendo che l'amministratore di condominio non possa e non debba partecipare alle assemblee stesse. A suo dire tutte le problematiche assembleari dovrebbero essere discusse dai condomini soltanto e l'amministratore di condominio non dovrebbe partecipare alle discussioni ma andarsene addirittura in altra stanza. A me sembra assurdo. Ma che senso avrebbe pagare un amministratore di condominio soltanto per fargli stilare il bilancio senza poi poterlo interpellare o chiedergli ragguagli, spiegazioni e parerei in sede di assemblea? Chiedo di sapere se quel condomino abbia ragione, se l'amministratore può dare spiegazioni ai condomini in assemblea, se può dare pareri e possa essere liberamente essere "interrogato" durante i lavori assembleari. quali sono i poteri dell'amministratore in assemblea. C. F. P.

19 In teoria l amministratore può essere escluso dall assemblea. Di fatto, però, la sua partecipazione si rende necessaria sia per illustrare ai condomini il rendiconto della gestione, sia per raccogliere dagli stessi condomini proposte, suggerimenti e lamentele; trattasi pertanto di attività rientrate fra i suoi compiti di gestione, anche se non espressamente indicata dal codice (Cass. 12/3/2003, n. 3596). LOCAZIONE E RIFACIMENTO FACCIATA Per la realizzazione dei lavori condominale (facciata) nella terrazza privata dell'appartamento dove mio marito ed io viviamo e per cui paghiamo un affitto mensile, sarebbe necessaria solo l'autorizzazione del proprietario o anche la nostra? L. Per l esecuzione di lavori condominiali non occorre l autorizzazione dei conduttori delle un unità immobiliari. Se però i lavori si protraggono per più di venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all intera durata dei lavori stessi e all entità del mancato godimento del bene (secondo comma art c.c.). TINTEGGIATURA SOFFITTO BALCONE Per aggiustare la soffitta dei balconi ed eseguire la pitturazione (in caso di perdita) a chi spettano le spese di addebito? G. S.

20 Le spese occorrenti alla manutenzione e al rifacimento dei balconi costituenti pertinenza dei vari appartamenti gravano sui rispettivi proprietari, con la sola eccezione di quelle relative agli elementi decorativi (per es. rivestimenti esterni), ma solo se riguardabili come destinati all'abbellimento della facciata nel suo insieme e non del singolo balcone, da porsi a carico del condominio su base millesimale (Cass. 28/11/1992, n ). LAVORI ABUSIVI SU PARTI COMUNI Sono stati eseguiti lavori abusivi relativi alla trasformazione dell'entrata pedonale condominiale. Tali lavori hanno comportato la variazione estetica con oscuramento parziale della visuale della piazza antistante la mia abitazione (facente parte del condominio). L'assemblea condominiale ha deliberato il progetto in sanatoria con il mio voto contrario. Può essere invalidata la decisione del condominio senza il voto unanime di tutti i condomini? Il comune può rilasciare il permesso di costruire senza l'approvazione unanime di tutti i condomini? P. Il Consiglio di Stato (sentenza n dell 11/4/2007) ha stabilito che la P.A. ha il poteredovere di verificare l esistenza, in capo al richiedente il permesso di costruire, di un titolo idoneo di godimento dell intero bene interessato dal progetto, e di subordinarne il rilascio al consenso di tutti i proprietari per la parte d intervento che interessa le parti comuni. Lo stesso Consiglio di Stato (sentenza n. 650 del 21/10/2003) ha stabilito che questo principio

21 trova applicazione anche nel caso di richiesta di concessione in sanatoria ex art. 13 L. 28/2/1985, n. 47 (ora art. 36 D.P.R. 6/6/2001, n. 380). LAVORO MALE ESEGUITO Mi hanno costruito 6 mesi fa una parete divisoria in carton gesso dove passano i tubi di acqua, luce, gas. Come si apre l acqua la parete non solo si allaga ma allaga tutta la cucina. Temo per i fili elettrici. Ho già scritto lettere di contestazione, inutilmente.a chi mi devo rivolgere per far fare una perizia, mettere a posto la parete e poi chiedere i danni, perché nel frattempo devo smontare tutta la cucina? L. E opportuno provare la cattiva esecuzione dei lavori ed i conseguenti danni attraverso un accertamento tecnico preventivo da chiedere al Tribunale con l assistenza di un avvocato. MODIFICA TABELLA MILLESIMALE Quattro anni fa l'assemblea ha approvato a maggioranza la nuova tabella millesimale. Purtroppo due condomini si sono opposti ed hanno intentato una causa. Circa due anni fa il Giudice ha riconosciuto valida l'approvazione della nuova tabella. I due condomini hanno presentato appello e la causa è ancora in corso. Giorni fa, durante l'assemblea, hanno ripreso a parlare dell'argomento, tentando di far approvare un'altra tabella millesimale, ma io mi sono opposto perché l'argomento non era all'ordine del giorno e perché c'era una causa in corso. Allora hanno richiesto ed ottenuto che tale argomento

22 venisse inserito come punto all'ordine del giorno della prossima assemblea. Se c'è una causa in corso sull' approvazione di una nuova tabella millesimale, è regolare discutere di un altra tabella millesimale e votarne l'approvazione? Non è forse vietato fino a che il giudice avrà emesso una sentenza definitiva? M. Se le parti in causa sono d accordo nel rimettere la modifica dell attuale tabella millesimale all assemblea, questa può deliberare in merito. Una volta intervenuta l approvazione, la Corte d Appello, su concorde istanza degli avvocati delle parti, pronuncerà l estinzione del procedimento per cessazione della materia del contendere. RETTIFICA TABELLA MILLESIMALE Nel rogito ho sottoscritto di accettare e conoscere il regolamento di condominio (anche se non mi fu consegnato perchè ne era sprovvisto anche l'amministratore che ha dovuto richiederlo all'archivio Notarile). Posso chiedere la revisione del regolamento condominiale per via giudiziale per rifare le tabelle millesimali (avendo avuto il diniego da tutti i condomini) perchè ho constatato successivamente che esiste una sola tabella che è quella generale di proprietà, sulla quale vengono ripartite le spese pulizia e luce scale? Il mio alloggio è situato al piano rialzato della scalinata. R. D. F.

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