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1 Il Il piano di di assetto del territorio in in relazione ai ai nuovi strumenti urbanistici. Un occasione per ripensare il il modello veneto 1 Castelfranco Veneto Perequazione e crediti edilizi svolta per l urbanistica veneta Architetto Romolo Balasso Presidente Centro Studi Tecnojus Consulente libero professionista Thiene (VI) 2 Hotel Alla Torre ore 18 1

2 Sistema pianificatorio tradizionale Legge 1150/42: Zonizzazione funzionale omogenea Standard Esproprio Tecnica pianificatoria che entra in crisi 3 Punti di crisi Zoning (inteso come ordinata distribuzione sul territorio delle diverse funzioni urbane) 4 produce discriminazioni tra le proprietà (aree): Alcune diventano edificabili Altre espropriabili 2

3 Punti di crisi L esproprio si è rivelato un istituto eccessivamente: Oneroso Conflittuale Scinde la realizzazione delle opere collettive da quelle private (che su queste fondano la loro legittimità) 5 Punti di crisi Condizioni strutturali: Caducazione dei vincoli espropriativi Loro indennizzabiltà alla rinnovazione Aggravamento quadro economico e finanziario degli Enti Locali 6 3

4 Punti di crisi Mutamenti socio-politici e culturalidisciplinari: Passaggio da un urbanistica per provvedimenti ad un urbanistica per accordi Forte riconsiderazione del privato come soggetto attivo in grado di svolgere un ruolo pianificatorio 7 Punti di crisi Mutamenti socio-politici e culturalidisciplinari: Necessità di assicurare un risultato delle scelte pianificatorie: Utilizzazione dei meccanismi di mercato per associare l intervento pubblico a quello privato Necessità di introdurre anche nell urbanistica la giustizia distributiva tra oneri ed onori 8 4

5 Perequazione Nasce come tecnica pianificatoria (modelli perequativi): Ambito del comparto Ambito comparto allargato diventando anche uno strumento (complesso) di gestione urbanistica del territorio (governo) 9 Regione Veneto e L.R. 11/04 Perequazione urbanistica, definizione (art. 35) L equa ripartizione dei diritti edificatori e dei relativi oneri tra tutti i proprietari delle aree ed edifici interessati da un intervento da realizzare unitariamente 10 5

6 Modello perequativo Veneto Definizione dell ambito perequativo assoggettato ad intervento unitario Attribuzione di un valore edificatorio (indice di edificabilità) uniforme a tutte le proprietà prescindendo: dalla effettiva destinazione d uso assegnata alle singole aree Dalla localizzazione della capacità edificatoria (dove si costruisce) 11 Modello perequativo Veneto Definizione dell ambito perequativo assoggettato ad intervento unitario Prevedendo un area (localizzazione), solitamente ristretta, nella quale si dovrà concentrare l edificazione; 12 6

7 Modello perequativo Veneto 13 Definizione dell ambito perequativo assoggettato ad intervento unitario Individuando le aree da cedersi gratuitamente al Comune o da asservirsi per la realizzazione di servizi ed infrastrutture In alternativa alla cessione o al vincolo di destinazione ad uso pubblico di aree collettive, l utilizzo dell edificabilità può essere subordinato all impregno dei privati a realizzare infrastrutture e servizi di interesse generale per un valore equivalente Modello perequativo Veneto Definizione dell ambito perequativo assoggettato ad intervento unitario Individuando le aree per le compensazioni urbanistiche 14 7

8 Compensazione urbanistica Art. 37 L.R. 11/04, definizione: Aree oggetto di vincolo preordinato all esproprio i cui proprietari possono cedere al comune in cambio di una adeguata capacità edificatoria, sottoforma di credito edilizio da spendere su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica 15 L adeguata capacità edificatoria è oggetto di negoziazione/accordo Crediti edilizi 16 Art. 36 della L.R. 11/04 definiti al comma 4: Quantità volumetrica riconosciuta a seguito: degli interventi di: Demolizione delle opere incongrue Eliminazione degli elementi di degrado Miglioramento della qualità» Urbana» Paesaggistica» Architettonica» Ambientale Individuati e definiti dal P.A.T. Disciplinati dal P.I. 8

9 Crediti edilizi Art. 36 della L.R. 11/04 definiti al comma 4: Quantità volumetrica riconosciuta a seguito: Compensazione urbanistica 17 Sono annotati nel Crediti edilizi REGISTRO DEI CREDITI EDILIZI 18 che forma il Piano degli Interventi, il quale deve: Individuare e disciplinare gli ambiti in cui è consentito l utilizzo dei crediti edilizi (prevedendo l attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi che danno origine al credito ovvero delle compensazioni urbanistiche) 9

10 Crediti edilizi Caratteristiche fondamentali: Sono collegati a degli obiettivi di natura pubblicistica: Acquisizione di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all esproprio (compensazione urbanistica) Eliminazione delle opere incongrue e/o degli elementi di degrado Realizzazione di interventi di miglioramento delle qualità indicate (urbana, paesaggistica, architettonica ed ambientale) 19 Crediti edilizi Caratteristiche fondamentali: Sono liberamente commerciabili? Hanno dunque un VALORE 20 10

11 Crediti edilizi Altre caratteristiche: Non sono previsti vincoli particolari che: Richiedono una corrispondenza tra dare e avere perché entrano in gioco più VALORI L eliminazione di piccole ma significative quantità possono originare crediti quantitativamente maggiori L eliminazione di grandi ma poco significative quantità possono originare crediti quantitativamente minori 21 = la disuguaglianza è fisiologica Crediti edilizi Altre caratteristiche: Non sono previsti vincoli particolari che: Obbligano una corrispondenza funzionale tra l eliminato e il ricevuto L eliminazione di una quantità volumetrica di una certa destinazione Credito volumetrico funzionalmente diverso (oltre che quantitativamente) 22 11

12 Crediti edilizi Altre caratteristiche: Non risulta chiaro se il credito deve essere speso nel periodo di validità del Piano degli Interventi che lo disciplina (quindi a tempo indeterminato) Oppure se decade in caso di modifica del P.I. da parte dell Amministrazione che succede a quella che lo ha concesso 23 Crediti edilizi: sintesi Sono il risultato di una equazione tra: Quantità volumetrica da dare (demolire) Quantità volumetrica da ricevere (edificare) Le quantità stanno tra loro secondo un rapporto che inevitabilmente è centrato sui VALORI IN GIOCO 24 12

13 Crediti edilizi: sintesi Ma se le quantità (MC) sono da ritenersi fissi nel tempo (nel senso che 1mc sarà sempre 1 mc sempre che non varino i criteri prescelti per calcolare il volume) I valori possono variare nel tempo, nel senso che il valore di spesa può essere diverso da quello di acquisto in quanto legato al mercato immobiliare 25 Crediti edilizi: sintesi 26 Diverse possono essere le problematiche applicative, riferibili, ad esempio: Rapporto tra la quantità delle opere incongrue, gli elementi di degrado e gli interventi di miglioramento (individuati nel PAT) e la quantità di credi edilizi spendibili nel P.I. Correlazione tra opere incongrue ed elementi di degrado da demolire/eliminare e la concreta possibilità di spendere quelle quantità/valori nell ambito prescelto 13

14 Crediti edilizi: sintesi La possibilità che si determinino squilibri quantitativi o valoriali tra domanda/offerta di crediti edilizi per l edificabilità di un area Così come non sono da sottovalutare le questioni relativa ai bilanci pubblici degli enti locali e la programmazione/realizzazione delle opere pubbliche (questione amministrativa) La documentazione è scaricabile dal sito 14

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