Definizione, quantificazione e trasferimento dei «crediti edilizi»

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1 Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di Bologna INU Istituto Nazionale di Urbanistica - Sezione Emilia Romagna Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bologna Definizione, quantificazione e trasferimento dei «crediti edilizi» Stefano Stanghellini Università IUAV Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di Bologna via Saragozza

2 L istituto della premialità La legge Finanziaria 2008 ha stabilito che: [ ] Ai fini dell attuazione di interventi finalizzati alla realizzazione di edilizia residenziale sociale, di rinnovo urbanistico ed edilizio, di riqualificazione e miglioramento della qualità ambientale degli insediamenti, il comune può, nell ambito delle previsioni degli strumenti urbanistici, consentire un aumento di volumetria premiale nei limiti di incremento massimi della capacità edificatoria prevista per gli ambiti di cui al comma 258. [Art.1, c. 259] 2

3 L istituto della premialità La premialità (incentivazione) è l attribuzione di una quantità edificatoria aggiuntiva, rispetto a quella prevista in via ordinaria dagli strumenti urbanistici. Le leggi regionali la prevedono per: produzione di rilevanti benefici pubblici aggiuntivi (Lombardia) promozione dell edilizia bioclimatica e del risparmio energetico (Lombardia) riqualificazione urbana (molte Regioni) eliminazione di manufatti incongrui o detrattori ambientali o edifici posti in aree di elevata pericolosità (Veneto, Trentino) consolidamento antisismico degli edifici (Umbria) recupero dei Centri storici (Umbria) 3

4 L istituto della premialità Le quantità edificatorie generate da premialità (incentivazioni): sono attribuite dalla componente operativa dello strumento urbanistico (Piano operativo o similare) in attuazione degli obiettivi assunti dalla componente strutturale/strategica (Piano Strutturale) sono utilizzabili nell ambito dell intervento cui è collegata l attribuzione del premio o anche successivamente alla realizzazione dell intervento Le quantità edificatorie (talvolta chiamate crediti edilizi ) generate da premialità si combinano con i c.d. diritti edificatori generati dalla perequazione urbanistica, pur avendo diversa genesi. Un elevato grado di complessità corrisponde al trasferimento sui suoli ( atterraggio ) di diritti edificatori aventi diversa genesi giuridica e diversa origine territoriale. 4

5 L istituto della compensazione La perequazione urbanistica può assolvere anche a funzioni compensative. Si vedano al riguardo le norme in alcune leggi regionali Regione Emilia Romagna Calabria Veneto Casistica applicativa il POC può assegnare quote di edificabilità quale equo ristoro del sacrificio imposto ai proprietari con l apposizione del vincolo di destinazione per le dotazioni territoriali o per le infrastrutture per la mobilità. La perequazione urbanistica si realizza attraverso l accordo di tipo convenzionale che prevede la compensazione tra suolo ceduto o acquisito e diritti edificatori acquisiti o ceduti. compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma del credito edilizio su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione all amministrazione dell area oggetto di vincolo. 5

6 L istituto della compensazione Regione Casistica applicativa Umbria Gli strumenti urbanistici comunali possono prevedere l utilizzazione dei diritti edificatori e delle aree acquisite dal comune per compensazioni di oneri imposti ai proprietari in materia di acquisizione pubblica degli immobili, di demolizioni senza ricostruzioni in loco per finalità urbanistiche, di ripristino e di riqualificazione di spazi, di eliminazione di detrattori ambientali. per la riduzione della vulnerabilità urbana. Lombardia Alle aree destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale possono essere attribuiti, a compensazione della loro cessione gratuita al comune, aree in permuta o diritti edificatori trasferibili. In alternativa a tale attribuzione di diritti edificatori, sulla base delle indicazioni del piano dei servizi il proprietario può realizzare direttamente gli interventi di interesse pubblico o generale, mediante accreditamento o stipulazione di convenzione con il comune per la gestione del servizio. 6

7 Il credito edilizio nella legge veneta In Veneto nella legge n. 11/2004 si distingue il credito edilizio dal diritto edificatorio Art. 34 Vincoli urbanistici preordinati all'esproprio. 1. I vincoli preordinati all esproprio hanno la durata di cinque anni e possono essere reiterati una sola volta e per la stessa durata. 4. Qualora il comune reiteri il vincolo decaduto ai sensi del comma 1, sono dovuti al proprietario o agli aventi titolo un indennizzo nella misura e con le modalità previste dalla normativa vigente ovvero adeguate forme di compensazione ai sensi dell'articolo 37. 7

8 Il credito edilizio nella legge veneta Art. 35 Perequazione urbanistica. 4. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall indice di edificabilità attribuito, i piani urbanistici attuativi (PUA), i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata, individuano [ ] le aree da cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi per la realizzazione di servizi ed infrastrutture, nonché per le compensazioni urbanistiche ai sensi dell'articolo 37. 8

9 Il credito edilizio nella legge veneta Art. 36 Riqualificazione ambientale e credito edilizio. 1. Il comune nell ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare. 3. La demolizione delle opere incongrue, l eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio. 9

10 Il credito edilizio nella legge veneta Art. 36 Riqualificazione ambientale e credito edilizio. 4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all articolo

11 Il credito edilizio nella legge veneta Art. 37 Compensazione urbanistica. 1. [ ] sono consentite compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma del credito edilizio di cui all'articolo 36, su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione all amministrazione dell area oggetto di vincolo. 11

12 La stima del credito edilizio Il credito edilizio esprime, in termini unitari (di superficie utile lorda, volume, ecc.), una quantità di nuova edificazione realizzabile. Il valore del credito edilizio (Ce) si stima attraverso la cosiddetta incidenza area (Ia) ossia il valore dell incidenza del fattore produttivo suolo sul valore di mercato dell edificazione (Ve). Ce = Ia x Ve Esempio: Ce = 30% x euro/mq = 900 euro/mq scontando tale valore per 2 anni (n) al saggio (r) del 5%, si ottiene: Ce = 900 euro/mq x [ 1 / (1 + r) n ] = 900 euro/mq x [ 1 / (1 + 0,05) 2 ] = 816,30 euro/mq 12

13 La stima della compensazione da effettuare attraverso il credito edilizio Il problema estimativo possiede due componenti: la stima del valore del bene cui il soggetto privato rinuncia (terreno agricolo, area edificabile, manufatto incongruo, edificio da demolire, ecc.) la conversione del valore del bene cui il soggetto privato rinuncia in una certa quantità di crediti edilizi. Il problema estimativo potrebbe avere una appendice: la determinazione di una quota aggiuntiva di credito edilizio per rendere la compensazione più appetibile del denaro in caso di indennizzi stabiliti per legge. 13

14 Il trasferimento del credito edilizio da un terreno ad un altro Il trasferimento del credito edilizio da un terreno ad un altro, ovvero il cambio della sua originaria destinazione urbanistica, può determinare il cambiamento del suo valore. Si ritiene che tali modifiche non debbano alterare il valore totale delle quantità edificatorie oggetto di trasferimento o di cambiamento di destinazione (parità di valore, non necessariamente di superficie utile lorda). Per evitare stime dirette, caso per caso, si può dotare l Amministrazione Comunale di uno strumento di rappresentazione dei valori in gioco: la Mappa dei Valori Immobiliari. 14

15 La mappa dei valori immobiliari: Una recente esperienza per il Comune di Prato 15

16 La mappa dei valori immobiliari: Una recente esperienza per il Comune di Prato 16

17 Zona di atterraggio La mappa dei valori immobiliari: Una recente esperienza per il Comune di Prato Zona di decollo R1 R2 R3 R4 R5 R6 r1 r2 r3 r n.d. n.d. n.d. n.d. R ,00 1,04 1,12 0,81 0,90 0,94 R ,96 1,00 1,07 0,78 0,87 0,91 R ,90 0,93 1,00 0,72 0,81 0,84 R ,24 1,29 1,38 1,00 1,12 1,17 R ,11 1,15 1,23 0,89 1,00 1,04 R ,06 1,10 1,18 0,86 0,96 1,00 r1 r2 r3 r4 n.d. n.d. n.d. n.d. 17

18 PROGETTO La mappa dei valori immobiliari: Una recente esperienza per il Comune di Prato Residenziale / esercizi di vicinato / terziario-direzionale ORIGINE Destinazione R6 Denominazione zona omogenea Valore unitario dell'edificazione Commerciale di media distribuzione C2m ,44 Commerciale di grande distribuzione C1g ,14 Produttivo P ,45 Destinazione Denominazione zona omogenea Valore unitario dell'edificazione 18

19 La registrazione dei diritti edificatori e dei crediti edilizi Per l Amministrazione Comune si pone l esigenza di possedere una conoscenza sempre aggiornata dei diritti edificatori o crediti edilizi insistenti sui terreni (particelle catastali). Tale esigenza viene soddisfatta da un nuovo strumento: il Registro dei Diritti Edificatori 19

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