CRITERI per l applicazione della perequazione, del credito edilizio e della compensazione urbanistica

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1 COMUNE DI THIENE UFFICIO URBANISTICA CRITERI per l applicazione della perequazione, del credito edilizio e della compensazione urbanistica 1

2 Premessa Il presente documento detta i criteri di valutazione e di applicazione della perequazione urbanistica, del credito edilizio e della compensazione. Questi nuovi istituti da impiegare per l attuazione del PAT e nei PI sono stati introdotti dalla legge regionale 11/2004 con gli artt. 35, 36 e 37. Il PAT del Comune di Thiene entrato in vigore il 26 maggio 2011 ha disciplinato ulteriormente tali istituti agli articoli 49, 50 e 51 delle Norme di Attuazione. L applicazione dei principi perequativi, del credito edilizio e della compensazione pongono molteplici criticità, sotto i profili giuridico ed economico; d altra parte essi costituiscono una grande opportunità sia in alternativa a strumenti come l esproprio, sia per la realizzazione di dotazioni territoriali ed opere di pubblico interesse che la carenza di disponibilità finanziarie e di spesa da parte degli Enti locali, rende sempre più difficili. Al fine di procedere nell applicazione dei suddetti principi appare fondamentale determinare prioritariamente: a. per il credito edilizio e la compensazione - le regole applicative - i parametri di trasformazione dei volumi esistenti in ragione delle diverse destinazioni d uso, b. per la perequazione: - le regole applicative - i valori da applicare nella determinazione del vantaggio stimato; - il vantaggio economico generato. Tale predeterminazione è passaggio indispensabile, non solo ai fini dell attivazione delle procedure competitive e comparative finalizzate alla individuazione di soggetti con i quali concludere accordi di pianificazione ai sensi dell art. 6 della L.R. 11/2004, ma anche per l attivazione di eventuali operazioni di riqualificazione. Quindi il piano degli interventi preciserà e definirà puntualmente interventi e normative sulla base dei presenti criteri generali e recepirà gli accordi con i privati sottoscritti ai sensi dell art. 6 della L.R. 11/2004, in particolare definendo, in relazione alle singole aree, il cosiddetto INDICE EDILIZIO DI ZONA (IEZ) che rappresenta la potenzialità massima di cubatura realizzabile in una singola Zona Territoriale Omogenea ZTO. Il raggiungimento di tale indice, può avvenire, a seconda dei casi che saranno di seguito enucleati e descritti, con il concorso, in quote diverse ed eventualmente combinate tra loro, di crediti edilizi, di volumi attribuiti dal PI previa perequazione, ovvero in relazione all esistenza di precedenti previsioni di piano. La necessità di fissare regole precise è imprescindibile al fine di garantire l applicazione di criteri di valutazione omogenei per tutte le operazioni di trasformazione previste dal PI. Per tutto ciò, al fine di minimizzare distorsioni nell applicazione, si è optato per meccanismi che restino nell ambito della facoltatività dell operatore privato, quanto meno tra le due opzioni : credito o perequazione; il credito infatti può 2

3 essere sfruttato entro un ampio insieme di aree non predeterminate univocamente. Certamente questi meccanismi determinano una nuova concezione della pianificazione urbanistica; il Piano degli Interventi non è predeterminato a priori, approvato una volta per tutte; la pianificazione è costantemente in divenire, testa mano a mano la sua efficacia mediante bandi, stralci di piani degli interventi e pianificazione attuativa per meglio rispondere alle esigenze di flessibilità di un mondo costantemente in trasformazione. Infine va ricordato che la perequazione rappresenta un dispositivo per l acquisizione delle dotazioni territoriali al quale devono essere affiancati altri strumenti attuativi e gestionali in funzione degli strumenti che si intende attuare. Il suo ruolo non può essere quindi sovradimensionato rispetto alle effettive potenzialità stabilite nel PI. Analogamente l operatività del credito edilizio è circoscritta ai progetti caratterizzati da operazioni di riqualificazione ambientale e urbana che comportano demolizione di fabbricati e manufatti. 3

4 CREDITO EDILIZIO e COMPENSAZIONE 1. Definizioni generali Il credito edilizio è una quantità di volumetria o superficie edificabile attribuita dall Amministrazione ad un operatore privato allo scopo di attivare un processo di trasformazione urbanistica. - CREDITO DA TRASFORMAZIONI - La compensazione urbanistica può essere rappresentata con un credito edilizio riconosciuto a titolo compensativo ai proprietari di beni immobili oggetto di vincolo preordinato all esproprio quali aree per servizi e opere pubbliche, qualora tali beni vengano ceduti all Amministrazione. - CREDITO DA COMPENSAZIONI - Il registro dei crediti è un documento nel quale verranno annotati i crediti edilizi che saranno liberamente commerciabili all interno del territorio comunale, con le modalità e i limiti di cui ai successivi criteri e nelle forme previste dalla legge. (vd. Art. 5 comma 3 L. 106/2011 cd. Decreto Sviluppo) Il registro dei crediti edilizi è elemento costitutivo del Piano degli Interventi ai sensi dell art. 17 della Legge Regionale n. 11 del 2004, e quindi è strumento funzionale all attuazione degli interventi in esso previsti. Nel Registro sono annotati i seguenti elementi: a) dati identificativi catastali della particella cui afferiscono i crediti e edilizi attribuiti a seguito di accordo con il Comune di Thiene e della particella di atterraggio dei crediti (dopo la compravendita); b) quantità e destinazione urbanistica dei crediti edilizi riconosciuti in origine dal Comune alla particella catastale; c) quantità e destinazione urbanistica dei crediti edilizi, riconosciuti dal Comune, in seguito a trasformazione e alla compravendita tra privati; d) quantità e destinazione dei crediti edilizi utilizzati dalla proprietà, e quindi posti in detrazione; d) estremi degli atti comunali attinenti al riconoscimento dei Crediti Edilizi ovvero degli atti notarili attinenti all acquisto o alla cessione di Crediti Edilizi; e) volture catastali. Il registro dei crediti sarà consultabile nel sito internet comunale con scopi informativi e pubblicitari nonché a fini impositivi. Il credito edilizio per il quale non siano individuate le aree di atterraggio è valido ed efficace per 20 anni dalla sottoscrizione dell accordo con il Comune di Thiene e la conseguente annotazione nel registro dei crediti edilizi. Entro 20 anni 4

5 dall annotazione del credito nel registro dei crediti edilizi dovranno essere comunicate al Comune da parte del titolare del credito le aree di atterraggio del medesimo e la disponibilità dell eventuale diverso proprietario delle stesse a riceverlo. All annotazione nel registro della individuazione delle aree di atterraggio, previa verifica di conformità alle direttive e prescrizioni del PRG, consegue la assimilazione dello stesso ad ordinaria previsione urbanistica del Piano degli Interventi, con ogni conseguente effetto in ordine al contenuto, all efficacia e alla validità delle relative previsioni edificatorie. La riserva di volume per credito edilizio e perequazione per la sola destinazione residenziale connessa al dimensionamento degli standard, deriva: - dalla volumetria già prevista dal PRG negli strumenti attuativi che decadono o non vengono attuati, nel rispetto delle quantità fissate per ogni ATO; - dalla costituzione di un fondo mediante prelievo, con il Piano degli Interventi, dalla nuova volumetria prevista dal PAT (mc ) in disponibilità all Amministrazione. I processi di trasformazione che utilizzano crediti sono soggetti a Permesso di Costruire convenzionato che attesti la titolarità dell intervento e riporti l ammontare della capacità edificatoria del credito. 5

6 2. Riconoscimento L art. 50 delle Norme di Attuazione del PAT stabilisce che il credito edilizio è riconosciuto in conseguenza: a. della demolizione delle opere incongrue; b. della eliminazione degli elementi di degrado; c. del miglioramento della qualità urbana paesaggistica, architettonica e ambientale; d. compensazione di cui all articolo 37 della L.R. 11/'04. demolizione delle opere incongrue Alcune opere incongrue sono già individuate nella tavola n 4 del PAT e la disciplina di riferimento è quella contenuta all art. 48 delle Norme di Attuazione. L individuazione delle opere incongrue dovrà essere integrata e definita con il Piano degli Interventi in relazione alla loro inadeguatezza rispetto all ambiente e al paesaggio circostante ed alla urgenza per le quali è necessario programmare azioni volte alla loro eliminazione e/o mitigazione. eliminazione degli elementi di degrado; Gli elementi di degrado sono manufatti in palese contrasto con gli elementi qualificanti il territorio, anche se modificato ad usi agricoli. Gli elementi qualificanti sono stati individuati nelle tavole n 1, 2 e 4 del PAT con l indicazione: - delle aree soggette a vincolo paesaggistico; - delle aree di notevole interesse pubblico; delle aree boscate - dei beni culturali, delle ville venete, e dei loro contesti figurativi; - del centro storico; - delle invarianti di natura paesaggistica e agricolo produttiva; - degli ambiti a cui attribuire obiettivi di tutela, riqualificazione e valorizzazione; - dei coni visuali di pregio e di degrado. Piani degli Interventi tematici, in particolare quelli per il centro storico e per il paesaggio e l ambiente, definiranno anche in modo puntuale gli elementi in contrasto con gli elementi qualificanti. miglioramento della qualità urbana paesaggistica, architettonica e ambientale; Sono gli interventi riconducili alla ristrutturazione urbanistica che prevedono la riqualificazione di un area o di edifici dismessi, di tessuti edilizi degradati con il completamento di servizi mancanti, delle opere di urbanizzazione, di interventi di mitigazione ambientale e anche con riprogettazione morfologica, o di implementazione quantitativa e qualitativa degli spazi pubblici, talora anche con riprogettazione morfologica. 6

7 Rientrano in tale fattispecie gli interventi nelle aree elencate nelle Norme di Attuazione del PAT all art. 38 AREE DI RIQUALIFICAZIONE RISTRUTTURAZIONE E RICONVERSIONE del punto a) IN AMBITO URBANO e tutti i piani di recupero già individuati dal PRG. compensazione di cui all articolo 37 della L.R. 11/'04. La compensazione urbanistica si applica in luogo dell espropriazione al fine dell acquisizione di aree oggetto di vincolo, per finalità e opere pubbliche, permettendo ai proprietari di recuperare adeguata capacità edificatoria nelle forme del credito edilizio. La cessione riguarda perlopiù aree ma potrebbe interessare anche edifici per i quali si prevedono specifici parametri. Non si prevedono opere di sistemazione delle aree o demolizioni a carico dei proprietari; nel caso in cui venissero realizzate si prevede un indice premiante. Al punto 5 successivo sono specificate le modalità applicative. 7

8 3. AMBITI, NEI QUALI UTILIZZARE I CREDITI EDILIZI Il credito è innanzi tutto un potenziale di edificazione da impiegare, in alternativa o in concorso con l applicazione della perequazione urbanistica, nelle aree di trasformazione urbanistica, quali: > le aree trasformabili a seguito di decadenza, ai sensi dell art. 5 commi 6 e 7 delle Norme di Attuazione del PAT, degli strumenti attuativi previsti dal PRG; > le aree trasformabili di cui alla tavola 4, comprese all interno dei limiti fisici della nuova edificazione che saranno soggette a strumento attuativo; > le aree di completamento specificamente individuate dal PI. All interno delle aree trasformabili a seguito di decadenza degli strumenti attuativi previsti dal PRG la volumetria edificabile sarà: 1. per il 30% dell indice edilizio di zona (IEZ) attribuita dal PI; 2. per il 40% derivante da crediti edilizi da acquisire; 3. per la parte rimanente sono previsti seguenti indici premianti per l accoglimento all interno del SUA di volumetrie derivate da crediti edilizi, secondo i seguenti scaglioni: % per l accoglimento di almeno il 25% della suddetta quota del 40%; % per l accoglimento di almeno il 50% della suddetta quota del 40%; % per l accoglimento di almeno il 75% della suddetta quota del 40%; In alternativa la volumetria di cui ai punti 2. e 3. può essere acquisita con le modalità di cui al successivo punto (perequazione). All interno delle aree trasformabili di cui alla tavola 4, comprese all interno dei limiti fisici della nuova edificazione che saranno soggette a strumento attuativo la volumetria edificabile sarà 1. per il 20% dell indice edilizio di zona (IEZ) attribuita dal PI; 2. per il 50% derivante da crediti edilizi da acquisire; 3. per la parte rimanente sono previsti seguenti indici premianti per l accoglimento all interno del SUA di volumetrie derivate da crediti edilizi, secondo i seguenti scaglioni: % per l accoglimento di almeno il 25% della suddetta quota del 50%; % per l accoglimento di almeno il 50% della suddetta quota del 50%; % per l accoglimento di almeno il 75% della suddetta quota del 50%. 8

9 In alternativa la volumetria di cui ai punti 2. e 3. può essere acquista con le modalità di cui al successivo punto (perequazione). All interno delle Aree di riqualificazione e conversione il credito edilizio sarà calcolato usufruendo della conversione del volume o superficie esistente mediante calcolo secondo i principi espressi nel paragrafo 4. Consistenza, di seguito riportato; tali volumi non saranno oggetto di perequazione. All interno delle Aree di completamento è possibile collocare volumetrie di credito edilizio in aggiunta agli indici massimi esistenti fino al raggiungimento dell IEZ. 9

10 4. Consistenza - determinazione del credito edilizio attraverso coefficienti di conversione e premianti. Per la determinazione del credito edilizio sembrerebbe, dalle rare esperienze e normative che si sono potute esaminare, non si possa prescindere dal rapporto/confronto e valutazione del valore monetario di mercato, delle opere da demolire o riqualificare e quello della volumetria assegnata quale credito edilizio commerciabile. Tale procedura appare difficoltosa: - per le diverse caratteristiche delle opere esistenti che influiscono sul loro valore; - per la quantità e qualità delle opere previste in demolizione e riqualificazione; - per la variabilità e l alternanza del mercato immobiliare. Con il presente atto però si è cercato di ovviare, almeno in parte, alla determinazione del credito attraverso la stima dei soli valori monetari, che anche in presenza di formule stabilite, possono risultare aleatori a seconda dei diversi casi e dei tempi di applicazione e risentire di eventuali valutazioni e contrattazioni tra i privati e l Amministrazione. Si vuole in essenza stabilire dei coefficienti che consentano di determinare il credito edilizio in termini di volumetria o di superficie a seconda delle diverse destinazioni d uso, limitando quindi le conseguenze dell instabilità dei valori immobiliari. 4.1 Definizione criteri di conversione Si sono individuati dei criteri di conversione, ritenendo che una volumetria o superficie con una certa destinazione d uso e ora localizzata in una certa zona, se trasferita e impiegata in zona diversa, debba essere trasformata in ragione dei seguenti coefficienti: 1 coefficiente (DESTINAZIONE D USO) a. in parte derivato dal valore di mercato che è diverso per le differenti destinazioni d uso; b. in parte derivato dal cosiddetto carico urbanistico che ha una diversa incidenza a seconda della destinazione d uso; il 1 coefficiente è composto da due fattori ai quali si è ritenuto dare un diverso peso ai fini della definizione del coefficiente: - il fattore a. ha una incidenza del 70%; - il fattore b. ha una incidenza del 30%. 10

11 2 coefficiente (LOCALIZZAZIONE) c. derivato dalla modifica del valore di mercato rispetto alle diverse zone identificabili sul territorio; 4.2 Modalità di definizione dei coefficienti di conversione 1 coefficiente a. valore di mercato / destinazioni d uso Quale riferimento per la determinazione dei valori di mercato sono stati utilizzati i cosiddetti valori OMI dell Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicati dall Agenzia del Territorio. Sono stati utilizzati valori medi riferiti al 2 semestre 2010 (ultimi disponibili) che pur essendo indicazioni di larga massima, dato che solo una stima puntuale può definire il valore di mercato di un immobile, possono ritenersi indicativi e rappresentativi in quanto rapportabili tra loro al fine della determinazione di un coefficiente. I valori sono suddivisi per destinazioni d uso e riferiti alle zone OMI nelle quali gli immobili e i loro valori presentano caratteristiche di omogeneità. Il fattore rappresenta il passaggio dalla destinazione d uso attuale a quella nuova ed è stato calcolato mediante il rapporto tra il valore a metro quadrato della destinazione d uso attuale dell immobile e la destinazione d uso della nuova superficie che costituirà il credito edilizio. Nella sezione degli allegati al presente documento sono inserite una planimetria delle zone OMI e la tabella A per la determinazione dei fattori. Verificato che le zone OMI comprendono vaste porzioni del territorio nelle quali vi sono zone agricole ma anche insediamenti residenziali cospicui come ad esempio le frazioni di Santo e Rozzampia nelle quali i valori immobiliari non sono certo quelli agricoli si stabilisce quanto segue: - i coefficienti da utilizzare per le zone agricole, come identificate dal PRG vigente, comprese nelle zone OMI C1, D1 e D2, saranno quelli della zona OMI D3; - i coefficienti da utilizzare per le zone diverse dalle zone agricole (residenziali etc.) come identificate dal PRG vigente, e comprese nella zona OMI D3, sono quelle indicate nella tabelle della zona D1. b. valore di mercato / zone Il secondo fattore considera il cosiddetto carico urbanistico che si determina dall insediamento di una destinazione d uso piuttosto che di un altra. Il carico urbanistico è in sostanza determinabile con la quantità di servizi e quindi di opere di urbanizzazione primaria e secondaria che una destinazione d uso comporta; ad esempio un insediamento residenziale implica una serie di servizi pubblici e standard (verde, parcheggi, scuole, reti tecnologiche) che ad una zona produttiva non necessitano o sono diversi. 11

12 Quali parametri da utilizzare per la determinazione del coefficiente sono stati ritenuti idonei quelli contenuti nelle tabelle per la determinazione dell incidenza degli oneri di urbanizzazione e della quota del costruzione allegato A alla legge regionale 27 giugno 1985, n 61. Nelle tabelle è indicato per le diverse destinazioni d uso il costo teorico base delle opere di urbanizzazione e i parametri per la determinazione dell incidenza degli oneri di urbanizzazione. Il fattore rappresenta il passaggio dalla destinazione d uso attuale a quella nuova per le diverse destinazioni d uso ed è stato calcolato mediante il rapporto tra il parametro di incidenza a metro quadrato della destinazione d uso attuale dell immobile e la destinazione d uso della nuova superficie che costituirà il credito edilizio. I coefficienti sono contenuti nella tabella C nella sezione degli allegati. 2 coefficiente carico urbanistico / zone Sempre utilizzando i valori di mercato OMI si è calcolato il coefficiente che rappresenta il trasferimento di una destinazione d uso da una zona OMI ad un altra, in ragione del fatto che i valori di mercato di una medesima destinazione d uso si modificano a seconda se l immobile è ad esempio in zona residenziale o agricola. I coefficienti sono contenuti nella tabella B nella sezione degli allegati. 4.3 Modalità di definizione degli incentivi premianti Oltre ai coefficienti di conversione vengono stabiliti degli incentivi premianti che andranno sommati al credito calcolato con i coefficienti suddetti. Gli incentivi premianti hanno principalmente lo scopo di favorire l avvio del meccanismo incentivando l interesse degli operatori. Essi sono in pratica rapportati ai benefici pubblici aggiuntivi derivanti dall operazione che possono essere diretti per la pubblica amministrazione e/o indiretti per il territorio. Anche in questo caso si è cercato di individuare un coefficiente che consentisse una equa applicazione indipendentemente dai diversi casi e dai costi delle aree o delle opere messe in atto. Questi incentivi in aumento del credito sono riconosciuti per: - la cessione delle aree oggetto di credito al Comune; - la formazione, previo convenzionamento, di sistemi ecologici ambientali; - la realizzazione di interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica ed architettonica; 1. Cessione di aree al Comune di Thiene > 0,04 mq/mq mq di superficie utile edificata per mq di superficie area ceduta - per le aree oggetto di ripristino e riqualificazione che vengano 12

13 cedute al Comune di Thiene per la realizzazione di opere o per l incremento di standard urbanistici già previsti dal PRG. Le aree dovranno essere cedute prive di manufatti sopra e sotto suolo, eventualmente bonificate. 2. Realizzazione sistemi ecologici e ambientali > 0,03 mq/mq mq di superficie utile edificata per mq di superficie area oggetto di sistemi ecologici ambientali - sono da intendersi le opere per migliorare la naturalità la realizzazione di interventi di mitigazione quali le fasce boscate e l eliminazione dei coni visuali di degrado. Le aree dovranno essere realizzate secondo progetti specifici e soggette di convenzionamento per la gestione privata delle medesime. 3. Miglioramento della qualità urbana, paesaggistica ed architettonica In questo caso l incentivo premiante è applicabile esclusivamente per interventi di messa in sicurezza e bonifica dei terreni, ai sensi dell art. 242 comma 2 del D.Lgs 3 aprile 2006 n > 0,01 mq/mq mq di superficie utile edificata per mq di superficie area oggetto di intervento. 13

14 5. AMBITI, NEI QUALI UTILIZZARE LA COMPENSAZIONE URBANISTICA La compensazione urbanistica si applica con modalità diverse nei seguenti casi: a. cessione di area utilizzata a scopi agricoli; b. cessione di area destinata ad edificazione; c. cessione di area con manufatti. CONSISTENZA DELLA COMPENSAZIONE URBANISTICA La determinazione del credito edilizio corrispondente alla compensazione, sarà così effettuato rispetto ai casi suddetti: a. cessione di area utilizzata a scopi agricoli; si applica il coefficiente premiante di 0,04 mq/mq di cui al punto 1. suddetto; b. cessione di area destinata ad edificazione; si applica il coefficiente premiante di.0,04 mq/mq di cui al punto 1. suddetto + la volumetria calcolata determinando il volume edificabile / il valore a mc stabilito al punto Vantaggio economico del capitolo perequazione; c. cessione di area con manufatti. si applica il coefficiente premiante di.0,04 mq/mq di cui al punto 1. suddetto + la volumetria calcolata determinando (il volume edificabile / il valore a mc stabilito al punto Vantaggio economico del capitolo perequazione + costo di costruzione manufatto esistente calcolato applicando valori Camera di Commercio deprezzati per vetustà e altro. 14

15 PEREQUAZIONE 1. Premesse L art. 35 della L.R. 11/2004 definisce gli obiettivi della perequazione urbanistica che persegue l equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali Con la perequazione urbanistica è in primo luogo, possibile per l amministrazione innovare le modalità di acquisizione di aree destinati allo sviluppo delle attrezzature collettive, dei servizi e delle infrastrutture lasciando all esproprio per pubblica utilità un ruolo secondario. La perequazione, inoltre è il riconoscimento di una quantità volumetrica a fronte della realizzazione di opere pubbliche o cessione di aree in favore del comune, calcolata sulla base del vantaggio economico stimato. Il Comune di Thiene aveva già approvato con deliberazione consiliare n 161/2004 Indirizzi e criteri di valutazione per l attuazione del piano regolatore attraverso atti di urbanistica negoziata e concertata che costituiva in mancanza di norme nazionali o regionali un supporto per la definizione di criteri trasparenti e omogenei nelle seguenti ipotesi: 1. di Varianti parziali al P.R.G.; 2. di Strumenti Attuativi comprendenti zone F per servizi ed attrezzature; 3. di Programmi integrati o più in generale di Programmi di Riqualificazione Urbanistica. Tali criteri sono stati applicati più volte per i casi di cui ai punti 1. e 2. 15

16 2. Applicabilità PEREQUAZIONE OBBLIGATORIA La perequazione deve essere applicata obbligatoriamente all interno di ambiti di pianificazione attuativa per la ripartizione dei diritti edificatori tra tutti i proprietari degli immobili interessati dal piano attuativo. (comma 2 art. 49 NTA del PAT) Ad esempio nel caso in cui all interno di uno stesso ambito territoriale siano individuate aree edificabili e aree a standard quali verde e parcheggi pubblici, aree per servizi, tutti i proprietari di aree hanno il medesimo diritto edificatorio anche se la volumetria sarà in fase progettuale concentrata per lasciare spazio alle aree a standard suddette. PEREQUAZIONE PER VOLONTA DEL PROPRIETARIO Il PI prevede inoltre che la perequazione, può essere applicata su richiesta del proprietario e previo accordo nei seguenti casi: 1. aree di riqualificazione e trasformazione della città in ambito urbano art.38 NdA 2. aree gia destinate a strumentazione attuativa dal PRG ma decadute ai sensi art. 5 commi 6 e 7 NdA del PAT, o mai attuate; 3. aree che da agricole divengono urbane perché destinate ad ospitare nuovi insediamenti; 4. altre aree di completamento oggetto di trasformazioni di rilievo. I casi suddetti possono essere classificati in gruppi omogenei in ragione delle similari condizioni di fatto e di diritto: 2.1 CLASSIFICAZIONE: 1. Zone di perequazione urbana di riqualificazione (punto 1 suddetto); 2. Zone di perequazione urbana di completamento (punto 4 suddetto) 3. Zone di perequazione urbana oggetto di piani decaduti, o non attuati (punto 2 suddetto); 4. Zone di trasformazione della zona agricola con insediamenti residenziali e commerciali; (punto 3 suddetto); 5. Zone di trasformazione della zona agricola con insediamenti produttivi (punto 3 suddetto); 16

17 2.3 MODALITA DI DEFINIZIONE INDICI DI PEREQUAZIONE Il PI con riferimento alle zone classificate attribuirà l indice edilizio di zona (IEZ) tenendo conto delle modalità successivamente specificate nel presente documento. (definizione degli indici edilizi - valutazione urbanistica) Di seguito vengono specificate le quantità volumetriche oggetto di perequazione e la percentuale di perequazione da applicare rispetto al vantaggio economico a seconda della classificazione delle zone: 1. zone di perequazione urbana di riqualificazione: 2. Zone di perequazione urbana di completamento. Possono essere attuate con due diverse modalità / fasi:. PEREQUAZIONE su richiesta del privato operatore in attuazione delle previsioni volumetriche del PI, usufruendo quindi di quota parte o dell intero IEZ, può essere aggiunta quantità volumetrica a quella oggetto di conversione. Tale volumetria sarà oggetto di perequazione del vantaggio economico stimato pari al 50% per la residenza e il produttivo; 65% per la destinazione commerciale e direzionale; 3. Zone di perequazione urbana oggetto di piani decaduti o non attuati; Possono essere attuate con due diverse modalità: 1. PEREQUAZIONE - attuazione previsioni volumetriche del PI usufruendo dell intero IEZ nel modo seguente : - quota pari al 30% del volume derivato dall indice territoriale massimo già previsto dal PRG; tali volumi non sono oggetto di perequazione; - il rimanente 70% dell indice territoriale sarà oggetto di perequazione del vantaggio economico stimato pari al 50% per la residenza e il produttivo; 65% per la destinazione commerciale e direzionale In tal caso sarà comunque obbligatorio realizzare almeno il 60% dell indice totale della ZTO; Tale modalità è alternativa alla attuazione previsioni volumetriche del PI usufruendo dell intero intero IEZ secondo le modalità previste al paragrafo 3 del precedente capitolo sul Credito edilizio. 17

18 4. Zone di trasformazione della zona agricola con insediamenti residenziali e commerciali; 5. Zone di trasformazione della zona agricola con insediamenti produttivi; Possono essere attuate con due diverse modalità: 1. PEREQUAZIONE - attuazione previsioni volumetriche del PI usufruendo dell intero IEZ nel modo seguente : - in quota pari al 20% dell indice territoriale massimo, attribuita dal PI e non oggetto di perequazione; - il rimanente 80% dell indice territoriale sarà oggetto di perequazione del vantaggio economico stimato pari al: 60% per la residenza e il produttivo; 75% per la destinazione commerciale e direzionale - sarà comunque obbligatorio realizzare almeno il 60% dell indice totale della ZTO; Tale modalità è alternativa alla attuazione previsioni volumetriche del PI usufruendo dell intero intero IEZ secondo le modalità previste al paragrafo 3 del precedente capitolo sul Credito edilizio. 2.4 CALCOLO DEL VANTAGGIO ECONOMICO l entità del vantaggio economico al quale applicare gli indici di perequazione sarà così determinato: (Valore area trasformata Valore area agricola) = Vantaggio economico ovvero (mc Volume x valore/mc ICI) (mq area x VAM) = Vantaggio economico dove: mc Volume = volumetria oggetto di perequazione; la volumetria da considerare sarà quella sulla quale applicare la perequazione e non quella totale realizzabile; valore/mc ICI = /mc 111,25 Residenza valore/mc ICI = /mc 57,21 Commerciale Direzionale valore/mc ICI = /mc 25,92 Produttivo si è ritenuto di definire un valore medio a mc utilizzando i valori medi estratti dalla tabella dei valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, approvata con deliberazione di Giunta n 206/2003, valori aggiornati al , con un aumento del +9,47%; tale percentuale è stata determinata utilizzando quale fonte, i dati del consulente immobiliare del Sole 24 Ore. Tali 18

19 mq area valori saranno aggiornati con cadenza biennale mediante deliberazione della Giunta comunale. = Superficie territoriale dell ambito oggetto di trasformazione urbanistica (tutto); VAM valore agricolo medio = /mq 8,25 si è ritenuto di definire un valore medio a mq utilizzando i valori medi riferiti al seminativo estratti dalla tabella dei valori agricoli medi venali determinati dall apposita Commissione provinciale per l anno Tale valore potrà essere aggiornato con cadenza biennale mediante deliberazione della Giunta comunale sulla base dei valori definiti dalla commissione provinciale. 2.5 PERCENTUALE DI PEREQUAZIONE Calcolato il vantaggio economico si deve applicare allo stesso la percentuale di perequazione Vantaggio economico x % di pereq. = Valore della pereq. Il Valore della perequazione può essere soddisfatto dal soggetto privato in favore del Comune di Thiene mediante: 1. cessione di aree inedificate comprese nell ambito del piano urbanistico di entità variabile da un minimo del 50% ad un massimo del 70%; il valore delle aree sarà analogo a quello dell area edificabile. Tale superficie non è comprensiva delle aree di sedime delle opere di urbanizzazione primaria e delle aree per l assolvimento degli standard urbanistici primari, ma potrà soddisfare gli standard secondari individuati dal PI. 2. cessione di lotti edificabili urbanizzati (quindi con volumetria assegnata dal SUA) il valore a mq dell area sarà pari al valore utilizzato per la determinazione del Vantaggio economico; 3. realizzazione di opere pubbliche di ammontare pari al Valore della perequazione. Il valore delle opere sarà quello a base d asta e sarà oggetto di controlli da parte degli uffici tecnici comunali. 2.6 COMPARTI PEREQUATIVI La perequazione può essere attuata su un unico comparto (continuo), ma anche su più aree separate tra loro. 19

20 2.7 DEFINIZIONE DEGLI INDICI EDILIZI Nel Piano degli Interventi la definizione degli indici edilizi dovrà essere effettuata tenendo conto dei seguenti parametri, con riferimento agli effetti generali indotti dall intervento urbanistico: - impatto ambientale; - impatto sociale; - impatto urbanistico; - impatto e/o implicazioni rispetto alla viabilità urbana. - il grado di conformità con la strategia di pianificazione perseguita dal Comune. - La prevenzione ed eliminazione di situazioni di contenzioso. 20

21 ALLEGATI 21

22 ZONE OMI NB. Ai fini dell applicazione dei presenti criteri, la zona C1 comprende la porzione del foglio 6 tra via Vittorio Veneto e la linea ferroviaria e la porzione del foglio 5 tra le vie Vanzetti e S. Gaetano. 22

23 Tabella A 1 COEFFICIENTE 70% VALORI DI MERCATO OMI / DESTINAZIONI D'USO B1 CENTRALE ATTUALE RESID COMM UFFICI PROD NUOVA VALORI OMI1.500, , , ,00 RESIDENZIALE 1.500,00 1,00 1,05 1,12 0,72 COMMERCIALE 1.575,00 0,95 1,00 1,06 0,68 UFFICI 1.675,00 0,90 0,94 1,00 0,64 PRODUTTIVO 1.075,00 1,40 1,47 1,56 1,00 C1 SEMICENTRALE ATTUALE RESID COMM UFFICI PROD NUOVA VALORI OMI1.600, , ,00 780,00 RESIDENZIALE 1.600,00 1,00 0,77 0,80 0,49 COMMERCIALE 1.225,00 1,31 1,00 1,04 0,64 UFFICI 1.275,00 1,25 0,96 1,00 0,61 PRODUTTIVO 780,00 2,05 1,57 1,63 1,00 D1 PERIFERICA ATTUALE RESID COMM UFFICI PROD NUOVA VALORI OMI1.575, ,00 940,00 482,50 RESIDENZIALE 1.575,00 1,00 0,71 0,60 0,31 COMMERCIALE 1.120,00 1,41 1,00 0,84 0,43 UFFICI 940,00 1,68 1,19 1,00 0,51 PRODUTTIVO 482,50 3,26 2,32 1,95 1,00 D2 PERIFERICA ATTUALE RESID COMM UFFICI PROD NUOVA VALORI OMI 975, ,00 940,00 482,50 RESIDENZIALE 975,00 1,00 1,15 0,96 0,49 COMMERCIALE 1.120,00 0,87 1,00 0,84 0,43 UFFICI 940,00 1,04 1,19 1,00 0,51 PRODUTTIVO 482,50 2,02 2,32 1,95 1,00 D3 PERIF AGRICOLA ATTUALE RESID COMM UFFICI PROD NUOVA VALORI OMI 975, ,00 0,00 482,50 RESIDENZIALE 975,00 1,00 1,15 0,49 COMMERCIALE 1.120,00 0,87 1,00 0,43 UFFICI 0,00 PRODUTTIVO 482,50 2,02 2,32 0,00 1,00 23

24 Tabella C 1 COEFFICIENTE CARICO URBANISTICO / ZONE 30% PREC RESID A B C D E RESIDENZIALE NUOVA COMM 1,20 1,50 3,30 0,00 3,30 A 1,00 1,20 1,50 3,30 0,00 3,30 B 0,90 1,33 1,67 3,67 0,00 3,67 C 0,90 1,33 1,67 3,67 0,00 3,67 D 1,20 0,00 0,00 0,00 0,00 2,75 E 1,30 0,92 1,15 2,54 0,00 2,54 PREC RESID A B C D E NUOVA PROD 1,20 1,50 3,30 0,00 3,30 A 1,30 0,92 1,15 2,54 0,00 2,54 B 1,10 1,09 1,36 3,00 0,00 3,00 C 1,10 1,09 1,36 3,00 0,00 3,00 D 1,00 1,20 1,25 2,64 0,00 3,30 E 1,00 1,20 1,50 3,30 0,00 3,30 COMMERCIALE PREC COMM - DIREZ A B C D E NUOVA RES 1,00 0,90 0,90 1,20 1,30 A 1,20 0,83 0,75 0,75 1,00 1,08 B 1,50 0,67 0,60 0,60 0,80 0,87 C 3,30 0,30 0,27 0,27 0,36 0,39 D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 E 3,30 0,30 0,27 0,27 0,36 0,39 PREC COMM - DIREZ A B C D E NUOVA PROD 1,00 0,90 0,90 1,20 1,30 A 1,30 0,77 0,69 0,69 0,92 1,00 B 1,10 0,91 0,82 0,82 1,09 1,18 C 1,10 0,91 0,82 0,82 1,09 1,18 D 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 E 1,00 1,00 0,90 0,90 1,20 1,30 PRODUTTIVA PREC PROD A B C D E NUOVA RES 1,30 1,10 1,10 1,00 1,00 A 1,20 1,08 0,92 0,92 0,83 0,83 B 1,50 0,87 0,73 0,73 0,67 0,67 C 3,30 0,39 0,33 0,33 0,30 0,30 D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 E 3,30 0,39 0,33 0,33 0,30 0,30 PREC PROD A B C D E NUOVA COMM DIREZ 1,00 0,90 0,90 1,20 1,30 A 1,00 1,00 0,90 0,90 1,20 1,30 B 0,90 1,11 1,00 1,00 1,33 1,44 C 0,90 1,11 1,00 1,00 1,33 1,44 D 1,20 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 E 1,30 0,77 0,69 0,69 0,92 1,00 24

25 TABELLA B 2 COEFFICIENTE VALORI DI MERCATO OMI - ZONE OMI RESIDENZIALE PRECEDENTE B1 C1 D1 D2 D3 NUOVA VALORI OMI 1.500, , ,00 975,00 975,00 B ,00 1,00 1,07 1,05 0,65 0,65 C ,00 0,94 1,00 0,98 0,61 0,61 D ,00 0,95 1,02 1,00 0,62 0,62 D2 975,00 1,54 1,64 1,62 1,00 1,00 D3 975,00 1,54 1,64 1,62 1,00 1,00 COMMERCIALE PRECEDENTE B1 C1 D1 D2 D3 NUOVA VALORI OMI 1.575, , , , ,00 B ,00 1,00 0,78 0,71 0,71 0,71 C ,00 1,29 1,00 0,91 0,91 0,91 D ,00 1,41 1,09 1,00 1,00 1,00 D ,00 1,41 1,09 1,00 1,00 1,00 D ,00 1,41 1,09 1,00 1,00 1,00 UFFICI PRECEDENTE B1 C1 D1 D2 D3 NUOVA VALORI OMI 1.675, ,00 940,00 940,00 0,00 B ,00 1,00 0,76 0,56 0,56 C ,00 1,31 1,00 0,74 0,74 D1 940,00 1,78 1,36 1,00 1,00 D2 940,00 1,78 1,36 1,00 1,00 D3 0,00 PRODUTTIVO PRECEDENTE B1 C1 D1 D2 D3 NUOVA VALORI OMI 1.075,00 780,00 482,50 482,50 482,50 B ,00 1,00 0,73 0,45 0,45 0,45 C1 780,00 1,38 1,00 0,62 0,62 0,62 D1 482,50 2,23 1,62 1,00 1,00 1,00 D2 482,50 2,23 1,62 1,00 1,00 1,00 D3 482,50 2,23 1,62 1,00 1,00 1,00 25

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