IVA E IMPOSTE D ATTO SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI DELLE IMPRESE

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1 Sandro Cerato (Commercialista in Bassano del Grappa, Pubblicista) IVA E IMPOSTE D ATTO SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI DELLE IMPRESE 1

2 PROFILI INTRODUTTIVI Tipologie di immobili Fisco e Immobili AREE FABBRICABILI E NON FABBRICABILI Comma 2 dell art. 36, D.L. 223/2006 un terreno è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune indipendentemente dall approvazione della regione e dall adozione di strumenti attuativi FABBRICATI ABITATIVI Circolare Agenzia delle Entrate 27/2006 a prescindere dall effettivo modo di utilizzo fabbricati classificati o classificabili nella categoria catastale a esclusi solo gli a/10 FABBRICATI STRUMENTALI Circolare Agenzia delle Entrate 27/2006 a prescindere dall effettivo modo di utilizzo fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali b - c - d - e e nella classe a/10 2

3 PROFILI INTRODUTTIVI Tipologie di imprese Fisco e Immobili IMPRESE DI COSTRUZIONE C.M. 11/07/1996, n. 182/E e C.M. 04/08/2006, n. 27/E Imprese che anche occasionalmente effettuano attività di costruzione per la rivendita Imprese che realizzano interventi di recupero del patrimonio edilizio Società cooperative edilizie che costruiscono alloggi da assegnare ai soci Non rileva la modalità con cui viene seguito l intervento di costruzione (in economia o tramite contratto d appalto) 3

4 PROFILI INTRODUTTIVI Pertinenze immobiliari Fisco e Immobili C.M. 01/03/2007, n. 12/E Alla luce dei principi del codice civile la sussistenza del vincolo pertinenziale consente di estendere alla pertinenza l applicazione della medesima disciplina dettata per la tipologia del fabbricato principale Sia nell ipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto Sia nell ipotesi in cui i due beni siano oggetto di atti separati 4

5 LOCAZIONI Aree e terreni Fisco e Immobili Disciplina rimasta sempre invariata TIPOLOGIA TRATTAMENTO TERRENI ED AZIENDE AGRICOLE AREE NON EDIFICABILI DESTINATE A PARCHEGGIO AREE NON EDIFICABILI DIVERSE DA PRECEDENTI AREE EDIFICABILI IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: 2% (0,5% I FONDI RUSTICI) IVA: OPERAZIONE IMPONIBILE ALIQUOTA ORD REGISTRO: MISURA FISSA IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: 2% IVA: OPERAZIONE IMPONIBILE ALIQUOTA ORD REGISTRO: MISURA FISSA 5

6 LOCAZIONI Fabbricati abitativi Fisco e Immobili Escluse locazioni turistico-alberghiere DISCIPLINA ANTE D.L. 83/2012 DISCIPLINA POST D.L. 83/2012 SE LOCATI CON CONTRATTI DI ALMENO 4 ANNI IN ESECUZIONE DI PIANI DI EDILIZIA CONVENZIONATA OPPURE PER SOCIAL HOUSING IVA: IMPONIBILE 10% SU OPZIONE REGISTRO: MISURA FISSA IN TUTTI GLI ALTRI CASI IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: 2% SE LOCATI PER SOCIAL HOUSING OPPURE DA IMPRESA CHE LI HA COSTRUITI O RISTRUTTURATI IVA: IMPONIBILE 10% SU OPZIONE REGISTRO: MISURA FISSA IN TUTTI GLI ALTRI CASI IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: 2% 6

7 LOCAZIONI Abitativi per turistico-alberghiero Fisco e Immobili Se la locazione di fabbricati abitativi si inserisce in un contesto di esercizio di attività alberghiera o para-alberghiera A tale fine è necessario che sussistano i requisiti previsti dalla normativa di settore (regionale) al fine di considerare l attività esercitata alla stregua di attività alberghiera o para-alberghiera La locazione è imponibile IVA con aliquota del 10% numero 120) parte iii tabella a allegata a D.P.R. 633/1972 L IVA afferente i fabbricati abitativi utilizzati in attività turisticoalberghiera è detraibile nonostante l art. 19-bis1, D.P.R. 633/1972 Risoluzione Agenzia delle Entrate 22/02/2012, n.18/e 7

8 LOCAZIONI Fabbricati strumentali Fisco e Immobili DISCIPLINA ANTE D.L. 83/2012 SE LOCATARIO NON SOGGETTO IVA IVA: IMPONIBILE CON ALIQUOTA ORD REGISTRO: 1% SE LOCATARIO IVA DETRAIBILE < 25,01% IVA: IMPONIBILE CON ALIQUOTA ORD REGISTRO: 1% IN TUTTI GLI ALTRI CASI IVA: ESENTE SALVO OPZIONE IVA REGISTRO: 1% DISCIPLINA POST D.L. 83/2012 SEMPRE IVA ESENTE IMPOSTA DI REGISTRO 1% SALVO OPZIONE IVA VOLONTARIA IVA: IMPONIBILE CON ALIQUOTA ORD REGISTRO: 1% 8

9 LOCAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI C.M. 28/06/2013, n. 22/E Fisco e Immobili Contratti stipulati a partire dal 26 giugno 2012 Opzione stipulata dall impresa di costruzione o ristrutturazione nel relativo contratto (ovvero da qualsiasi impresa per locazione alloggi sociali) Opzione vincolante per l intera durata del contratto In caso di subentro nel contratto, il nuovo locatore può esercitare l opzione presentando il modello approvato con provvedimento direttoriale del 29 luglio 2013 (opzione valida per tutta la durata residua del contratto) 9

10 LOCAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI C.M. 28/06/2013, n. 22/E Fisco e Immobili Contratti in corso al 26 giugno 2012 Opzione esercitabile mediante atto integrativo del contratto di locazione (atto pubblico, scrittura privata autenticata, ovvero scrittura privata semplice ) Eventuale registrazione volontaria della scrittura privata tra le parti (per portare a conoscenza dell A.F. l opzione), con pagamento imposta di euro 67,00 In caso di mancata registrazione volontaria dell atto integrativo, la comunicazione all agenzia delle entrate avviene con il modello approvato con provvedimento del 29 luglio

11 LOCAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI C.M. 28/06/2013, n. 22/E Fisco e Immobili Contratti in corso al 26 giugno 2012 Opzione esercitabile in qualsiasi momento Opzione efficace solo per i canoni riscossi o fatturati successivamente alla data in cui è eseguita l opzione (in base al momento di effettuazione dell operazione ex art. 6, D.P.R. 633/1972) e fino alla scadenza del contratto Per i canoni riscossi o fatturati antecedentemente all esercizio dell opzione, resta fermo il trattamento IVA già applicato 11

12 LOCAZIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI C.M. 28/06/2013, n. 22/E Fisco e Immobili Contratti in corso al 26 giugno 2012 Locazioni imponibili IVA per obbligo (locatari con detrazione inferiore al 25% e locatari non soggetti IVA): per tali contratti il locatore può confermare l applicazione dell IVA anche ai canoni successivi al 26 giugno 2012, senza alcun adempimento Laddove il locatore intenda applicare il regime naturale dell esenzione, è necessario formalizzare un atto integrativo del contratto da registrare facoltativamente con imposta di euro 67,00 Per i contratti per i quali l opzione era già stata eseguita in base alle vecchie regole, resta ferma la validità dell opzione per tutta la durata residua del contratto 12

13 LOCAZIONI DI FABBRICATI - IMPOSTA DI REGISTRO C.M. 28/06/2013, n. 22/E Fisco e Immobili Imposta di registro pagata in relazione ai contratti di locazione di fabbricati abitativi in corso al 26 giugno 2012, per i quali il locatore ha optato per l imponibilità IVA: non rimborsabile quella già pagata per l annualità in corso alla data dell esercizio dell opzione rimborsabile quella relativa alle annualità successive a quella in corso alla data dell esercizio dell opzione, se è stato eseguito il versamento per l intera durata del contratto 13

14 LOCAZIONI Contratti diversi da locazioni immobiliari Fisco e Immobili Contratti cd. di service Prestazione di servizio complessa consistente nella messa a disposizione di locali ma anche di servizi messa a disposizione di spazi per collocazione cartelloni pubblicitari installazione di antenne collocazione di distributori automatici correlati (utenze, segreteria, ecc.) In quanto prestazioni di servizi non assimilabili a locazioni di immobili restano soggetti a IVA 22% e obbligo di registrazione solo in caso d uso 14

15 LOCAZIONI DI IMMOBILI Sub-locazioni di fabbricati strumentali Fisco e Immobili Circolare Agenzia delle Entrate 01/03/2007, n. 12/E ( 7) Ai fini dell IVA e dell imposta di registro la sub-locazione deve essere trattata alla stregua di un contratto indipendente Risulta dunque dovuta l imposta di registro all 1% Nulla vieta che ai fini IVA una sub-locazione sia esente a fronte di una locazione imponibile a monte e viceversa 15

16 AFFITTO D AZIENDA Regime imposte indirette - status del locatore Fisco e Immobili PERDITA QUALIFICA IMPRENDITORE LOCATORE IMPRENDITORE INDIVIDUALE LOCATORE IMPRENDITORE (individuale che affitta un ramo o società) CANONE DIVISO TRA PARTE IMMOBILIARE E PARTE MOBILIARE: IMPOSTA DI REGISTRO 2% SULLA PARTE IMMOBILIARE E 3% SUL CANONE ALTRI BENI CANONE INDIVISO: IMPOSTA DI REGISTRO 3% SULL INTERO CANONE CANONI SOGGETTI AD IVA 22% IMPOSTA DI REGISTRO IN MISURA FISSA (168 EURO) 16

17 AFFITTO D AZIENDA Norma antielusiva - art. 35, co. 10-quater, D.L. 223/2006 Fisco e Immobili Presenza seguenti condizioni: valore normale fabbricati superiore al 50% valore complessivo dell azienda l applicazione dell IVA e dell imposta di registro per l affitto dell azienda deve risultare più favorevole rispetto all applicazione dell imposta per la locazione di fabbricati Circolare Agenzia delle Entrate 01/03/2007, n. 12/e ( 5) confronto tra imposte gravanti sulle due operazioni, senza tener conto degli effetti che il regime IVA (imponibile o esente) produce in termini di detraibilità dell IVA sugli acquisti 17

18 AFFITTO D AZIENDA Norma antielusiva - art. 35, co. 10-quater, D.L. 223/2006 Fisco e Immobili L applicazione delle imposte indirette è di fatto sempre favorevole nell affitto d azienda rispetto alla locazione dell immobile strumentale Eccezione: il locatore dell azienda imprenditore individuale che concede in affitto l unica azienda (in tal caso l imposta proporzionale di registro dovuta sull affitto d azienda (2% o 3%) è superiore all imposta di registro dovuta sulla locazione immobiliare (1%) 18

19 CESSIONI DI AREE E TERRENI Aree e terreni Fisco e Immobili Disciplina rimasta sempre invariata TIPOLOGIA TRATTAMENTO AREE NON EDIFICABILI IVA: OPERAZIONE FUORI CAMPO REGISTRO: ALIQUOTE DELL ART. 1 DELLA TARIFFA IPOTECARIA: 2% CATASTALE: 1% AREE EDIFICABILI IVA: IMPONIBILE CON ALIQUOTA 22% REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: MISURA FISSA CATASTALE: MISURA FISSA 19

20 APPLICAZIONE DELL IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE Fisco e Immobili Locazioni: novità del D.L. 83/2012 in vigore dal 26/06/2012 Fabbricato IVA REGISTRO Abitativo Esente IVA (regime naturale) Registro 2% Abitativo Imponibile IVA (10%), in caso di opzione da parte dell impresa costruttrice/ristrutturatrice Registro fisso (67 euro) Alloggi sociali Esente IVA (regime naturale) Registro 2% Alloggi sociali Imponibile IVA (10%) in caso di opzione Registro fisso (67 euro) Strumentale Esente IVA (regime naturale) Registro 1% Strumentale Imponibile IVA (22%), in caso di opzione Registro 1% 20

21 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI Imprese costruttrici o ripristinatrici Fisco e Immobili DISCIPLINA ANTE D.L. 83/2012 SE CEDUTI ENTRO 5 ANNI IVA: IMPONIBILE (22% - 10% - 4%) IMPOSTE D ATTO: MISURA FISSA SE CEDUTI OLTRE 5 ANNI IVA: ESENTE REGISTRO: ART. 1 TARIFFA IPO-CATASTALI: 2% + 1% DISCIPLINA POST D.L. 83/2012 SE CEDUTI ENTRO 5 ANNI IVA: IMPONIBILE (22% - 10% - 4%) IMPOSTE D ATTO: MISURA FISSA IVA IN FATTURA SE CEDUTI OLTRE 5 ANNI IVA: ESENTE SALVO OPZIONE IMPOSTE D ATTO: ALTERNATIVITÀ IVA IN REVERSE CHARGE SE CESSIONARIO SOGGETTO IVA 21

22 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI Fatturazione acconti nel quinquennio Fisco e Immobili Circolare Agenzia delle Entrate 12/2007 ( 3) Il trattamento IVA dell acconto incassato o anche soltanto fatturato segue la disciplina che risulta applicabile avendo riguardo alla data di incasso e/o fatturazione dell acconto medesimo Le imprese che costruiscono o ristrutturano fabbricati abitativi potrebbero fatturare con IVA, a titolo di acconto, anche l intero prezzo di vendita dell immobile entro cinque anni dalla data di ultimazione senza dover poi modificare all atto della cessione oltre il quadriennio il regime di imponibilità IVA a suo tempo applicato Post D.L. 83/2012 la problematica è divenuta meno rilevante posto che si può optare volontariamente per l IVA 22

23 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI Altre imprese Fisco e Immobili DISCIPLINA ANTE D.L. 83/2012 SEMPRE IVA: ESENTE REGISTRO: ALIQUOTE ART. 1 TARIFFA IPOTECARIA: 2% (SALVO PRIMA CASA) CATASTALE: 1% (SALVO PRIMA CASA) DISCIPLINA POST D.L. 83/2012 SEMPRE IVA: ESENTE REGISTRO: 9% O 2% IPOTECARIA: 50 EURO CATASTALE: 50 EURO 23

24 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI Edilizia convenzionata e social housing Fisco e Immobili Art. 57, D.L. 1/2012 Le cessioni di fabbricati abitativi destinati a social housing Sono imponibili ai fini IVA con aliquota del 10% Se l impresa cedente esercita l opzione espressa nell atto 24

25 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI Fabbricati strumentali Fisco e Immobili Ceduti dalle imprese che li hanno costruiti o ripristinati entro 5 anni da costruzione o intervento DISCIPLINA ANTE D.L. 83/2012 SEMPRE IVA: IMPONIBILE REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% IVA IN FATTURA (NO REVERSE CHARGE) DISCIPLINA POST D.L. 83/2012 SEMPRE IVA: IMPONIBILE REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% IVA IN FATTURA (NO REVERSE CHARGE) 25

26 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI Fabbricati strumentali Fisco e Immobili Ceduti a soggetto non IVA o IVA con pro rata max 25% DISCIPLINA ANTE D.L. 83/2012 SEMPRE IVA: IMPONIBILE REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% DISCIPLINA POST D.L. 83/2012 REGIME NATURALE DI ESENZIONE IVA IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: MISURA FISSA CATASTALE: 1% IPOTECARIA: 3% OPZIONE PER IMPONIBILITÀ IVA IVA: IMPONIBILE REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% REVERSE CHARGE (salvo cessione a privato) 26

27 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI Fabbricati strumentali Fisco e Immobili Casi diversi dai precedenti DISCIPLINA ANTE D.L. 83/2012 REGIME NATURALE DI ESENZIONE IVA IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% OPZIONE PER IMPONIBILITÀ IVA IVA: IMPONIBILE REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% REVERSE CHARGE (salvo cessione a privato) DISCIPLINA POST D.L. 83/2012 REGIME NATURALE DI ESENZIONE IVA IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% OPZIONE PER IMPONIBILITÀ IVA IVA: IMPONIBILE REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% REVERSE CHARGE (salvo cessione a privato) 27

28 CESSIONI DI FABBRICATI Acconti e reverse charge Fisco e Immobili C.M. 28/06/2013, n. 22/E Pagamento acconti: applicazione disciplina IVA in base al momento di effettuazione dell operazione Se la cessione rientra nell ambito del reverse charge, anche agli acconti si applica l inversione contabile 28

29 CESSIONI DI FABBRICATI Esercizio dell opzione Fisco e Immobili C.M. 28/06/2013, n. 22/E Opzione da esercitarsi nel relativo atto notarile In caso di stipula di un preliminare, l opzione può essere esercitata anche in tale sede, nel qual caso l opzione è vincolante anche per l applicazione dell IVA dovuta sul saldo in sede di rogito notarile (effetto vincolante) Se nel preliminare non si esercita alcuna opzione (acconti esenti e imposta di registro 3%) nel rogito è comunque possibile optare per l IVA, ovviamente per l importo dovuto saldo. in tale sede, tuttavia, deve essere corrisposta l imposta di registro del 7% sul valore dell immobile al netto della parte di corrispettivo assoggettata ad IVA Nota bene: dal 1 gennaio 2014 imposta di registro 9% o 2% 29

30 CESSIONI DI FABBRICATI Esercizio dell opzione Fisco e Immobili Esempio Prezzo di cessione immobile: euro Acconto alla stipula del preliminare: euro , fatturato esente con registro 3% (pari a 3.000) Saldo euro fatturato con IVA (opzione dell atto) In tal caso, deve essere corrisposta l imposta di registro del 9% su , pari a euro 9.000, scomputando quella già pagata all atto del preliminare, pari a l imposta netta dovuta è quindi pari a euro ( ) 30

31 CESSIONI DI FABBRICATI Esercizio dell opzione Fisco e Immobili C.M. 28/06/2013, n. 22/E In assenza di preliminare, eventuali acconti esenti non condizionano l eventuale opzione per l imponibilità in sede di rogito notarile, con applicazione dell IVA sull importo dovuto a saldo L Agenzia precisa che alla stipula del rogito, con opzione IVA, è necessario liquidare l imposta di registro proporzionale sugli acconti fatturati in esenzione (non viene recepita l indicazione della circolare notariato n. 102/T/12, secondo cui in tale ipotesi l imposta di registro non si deve applicare) 31

32 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI Imprese di costruzione Fisco e Immobili C.M. 28/06/2013, n. 22/E Acconti soggetti ad IVA in quanto incassati prima del decorso di cinque anni dall ultimazione dei lavori e rogito stipulato successivamente ai cinque anni in esenzione IVA: in sede di rogito, l imposta di registro si applica su una base imponibile al netto dell acconto già assoggettato ad IVA Nota bene: con applicazione prezzo valore, imposta di registro con base imponibile pari alla rendita catastale, che potrebbe essere inferiore al prezzo 32

33 CESSIONI DI ABITATIVI E STRUMENTALI Data ultimazione lavori Fisco e Immobili Circolare Agenzia delle Entrate 12/2007 ( 10) La data di ultimazione della costruzione o dell intervento di ristrutturazione è da individuarsi in corrispondenza del rilascio dell attestazione di ultimazione lavori da parte del direttore dei lavori la quale coincide di norma con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24, D.P.R. 380/2001 Tuttavia anche in mancanza di tale formale attestazione, l immobile si considera ultimato qualora venga concesso in uso a terzi 33

34 CESSIONI DI IMMOBILI Immobile in corso di costruzione Fisco e Immobili Circolare Agenzia delle Entrate 01/03/2007, n. 12/E ( 11) Tale cessione deve intendersi esclusa dall ambito di applicazione dei numeri 8-bis) e 8-ter) dell art. 10, D.P.R. 633/1972 e pertanto deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA per altro con possibilità di applicazione delle aliquote ridotte del 4% e del 10% ove sussistano i presupposti richiesti 34

35 CESSIONI DI IMMOBILI Immobile in corso di ristrutturazione Fisco e Immobili Circolare Agenzia delle Entrate 01/03/2007, n. 12/E ( 10) La cessione del fabbricato prima dell ultimazione dell intervento è equiparabile all ipotesi di cessione entro quattro anni dall ultimazione dell intervento fermo restando però che è necessario che i lavori edili ancorché non ultimati siano quanto meno stati effettivamente iniziati Non bastando dunque la mera richiesta delle autorizzazioni amministrative per l esecuzione degli interventi, affinché questi ultimi possano considerarsi intrapresi dal soggetto che procede poi alla cessione del fabbricato 35

36 PERTINENZE IMMOBILIARI Nozione Fisco e Immobili Art. 817, c.c. Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di una altra cosa La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima 36

37 PERTINENZE IMMOBILIARI Stesso atto del bene principale Fisco e Immobili La pertinenza segue la disciplina fiscale propria dell immobile principale cui è asservita Ai fini IVA Tale principio trova il proprio presupposto nell art. 12, D.P.R. 633/1972 Ai fini delle imposte d atto Tale principio trova il proprio presupposto nel comma 3 dell art. 23, D.P.R. 131/

38 PERTINENZE IMMOBILIARI Atto separato Fisco e Immobili La pertinenza segue la disciplina fiscale propria dell immobile principale cui è asservita Anche nel caso in cui essa venga fatta circolare autonomamente rispetto all immobile principale cui viene asservita Per i cd. benefici prima casa resta comunque fermo il limite massimo di una pertinenza per tipologia 38

39 APPLICAZIONE DELL IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE Cessione di abitativi: novità del D.L. 83/2012 Fisco e Immobili Norme in vigore dal 26 giugno 2012 Tipologia operazione Cessione abitativo da parte del costruttore/ristrutturatore entro cinque anni dall ultimazione dei lavori Cessione abitativo da parte del costruttore/ristrutturatore dopo cinque anni dall ultimazione dei lavori Cessione abitativo da parte di soggetto diverso dal costruttore/ristrutturatore CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI Regime in vigore dal 26 giugno 2012 IVA IVA obbligatoria esposta in fattura Esente IVA, (regime naturale) reverse charge su opzione Esente IVA (regime obbligatorio) REGISTRO E IPO-CATASTALI Imposte d atto fisse Imposte d atto proporzionali Imposte d atto fisse Imposte d atto proporzionali 39

40 APPLICAZIONE DELL IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE Cessione di strumentali: novità del D.L. 83/2012 Fisco e Immobili Norme in vigore dal 26 giugno 2012 Tipologia operazione Cessione strumentale da parte del costruttore/ristrutturatore entro cinque anni dall ultimazione dei lavori Cessione strumentale da parte del costruttore/ristrutturatore dopo cinque anni dall ultimazione dei lavori Cessione strumentale da parte di soggetto diverso dal costruttore/ristrutturatore CESSIONE FABBRICATI STRUMENTALI Regime in vigore dal 26 giugno 2012 IVA ALTRE INDIRETTE IVA obbligatoria esposta in fattura Esente IVA, (regime naturale) reverse charge su opzione del cedente Esente IVA (regime naturale) reverse charge su opzione del cedente Registro fisso e ipo-catastali (4%) Registro fisso e ipo-catastali (4%) Registro fisso e ipo-catastali (4%) Registro fisso e ipo-catastali (4%) Registro fisso e ipo-catastali (4%) 40

41 DETRAZIONE IVA Indetraibilità oggettiva Fisco e Immobili Art. 19-bis1, lett. c): indetraibilità oggettiva acquisto immobili abitativi se acquirente diverso da: impresa immobiliare di costruzione imprese che esercitano attività di locazione di fabbricati con applicazione del pro-rata di detrazione risultano particolarmente penalizzate le imprese di compravendita immobiliare (no detrazione IVA acquisto e cessione esente) 41

42 SEPARAZIONE DELLE ATTIVITÀ AI FINI IVA Novità introdotte dal D.L. 1/2012 Fisco e Immobili Per gestire al meglio i problemi derivanti dal pro rata può tornare utile l opzione per la tenuta di contabilità separate ai fini IVA per le imprese del settore immobiliare questa opzione può essere usata anche per dividere attività che pur essendo uniche (tipo: attività di locazione) si dividono tra esenti e imponibili Le modifiche al comma 3, art. 36, D.P.R. 633/1972 ad opera dell art. 57, D.L. 1/2012 consentono di separare anche l attività esente e imponibile di rivendita immobiliare e non più soltanto l attività esente e imponibile di locazione immobiliare. 42

43 SEPARAZIONE DELLE ATTIVITÀ AI FINI IVA Chiarimenti C.M. 28/06/2013, n. 22/E Fisco e Immobili Esercizio di attività sia di locazione sia di cessione di immobili: opzione separazione attività in base alle regole generali, in quanto trattasi di attività già contraddistinte da due codici ATECO differenti Separazione attività con medesimo codice ATECO consentito per: - locazioni fabbricati abitativi esenti e locazioni di altri fabbricati - cessioni fabbricati abitativi esenti e cessioni di altri fabbricati La norma presuppone un criterio di separazione basato non solo sul regime IVA (esenzione o imponibilità), ma anche sulla categoria catastale del fabbricato (abitativo o diverso dall abitativo) 43

44 IVA NELL EDILIZIA 44

45 PROFILI INTRODUTTIVI Tipologie di immobili Fisco e Immobili ABITAZIONI NON DI LUSSO (IVA) D.M. 02/08/1969 Case di abitazione che non presentano i requisiti di lusso di cui al D.M. 02/08/1969 ABITAZIONI NON DI LUSSO (REGISTRO) FABBRICATI TUPINI Immobili abitativi iscritti categoria catastale A/1 - A/8 - A/9 Art. 13, L. 02/07/1949, n. 408 Casa di abitazione, comprendente anche uffici e negozi, che non abbia le caratteristiche di lusso, con più del 50% della sup. totale dei piani sopra terra destinata ad abitazione e non più del 25% della sup. totale dei piani sopra terra destinata a negozi 45

46 PROFILI INTRODUTTIVI Tipologie di contratti Fisco e Immobili CONTRATTO D APPALTO Art. 1655, c.c.: una parte si assume, con organizzazione di mezzi e con gestione a proprio rischio, il compimento di un opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro CONTRATTO D OPERA Art. 2222, c.c.: una persona si obbliga a compiere verso corrispettivo un opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione 46

47 PROFILI INTRODUTTIVI Fisco e Immobili Interventi di recupero edilizio MANUTENZIONE ORDINARIA MANUTENZIONE STRAORDINARIA RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA Art. 3, lett. a), D.P.R. 380/2001: opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti Art. 3, lett. b), D.P.R. 380/2001: opere finalizzate al mantenimento dell efficienza dell edificio senza alterazione di superficie, volumetria e destinazione d uso Art. 3, lett. c), D.P.R. 380/2001: opere relative al consolidamento, ripristino, rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio Art. 3, lett. d), D.P.R. 380/2001: opere finalizzate a modificare la struttura dell immobile Art. 3, lett. f), D.P.R. 380/2001: opere rivolte a sostituire l esistente tessuto urbano 47

48 PROFILI INTRODUTTIVI Novità D.L. 133/2014 (Sblocca Italia) Fisco e Immobili L art. 17 del dl 133/2014 (con decorrenza 13 settembre 2014) classifica tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purchè non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l originaria destinazione d uso La novità declassa gli interventi in questione (in precedenza compresi tra quelli di ristrutturazione) restringendo in tal modo l ambito applicativo dell applicazione dell aliquota ridotta del 10%, in quanto per gli interventi di manutenzione è prevista solo per le unità abitative 48

49 PROFILI INTRODUTTIVI Responsabilità applicazione aliquote Fisco e Immobili È compito e responsabilità del cedente (o prestatore), che ne assume la responsabilità (eccetto per la prima casa ) Presuppone la conoscenza di talune condizioni afferenti la sfera del cessionario (o committente), che vengono dichiarate da quest ultimo ma non solleva il cedente (o prestatore) da responsabilità L Amministrazione finanziaria ha chiarito in sede interpretativa (C.M. 02/03/1994, n. 1/E) che le dichiarazioni rese dal cessionario (o committente) in merito alla tipologia di intervento edilizio: - devono essere corredate dalla documentazione urbanistica - non sollevano comunque il cedente (prestatore) da responsabilità Il ribaltamento di responsabilità normalmente previsto nelle dichiarazioni non vale sul piano fiscale: l Erario si rivarrà sempre e comunque sul cedente (o prestatore). Tuttavia, esso ha valore civilistico (per l azione di regresso del cedente contro il cessionario (o del prestatore contro il committente) 49

50 ALIQUOTA IVA 4% Tipologie di operazioni Fisco e Immobili AGEVOLAZIONE PRIMA CASA Nota II-bis art. 1 punto 3 tariffa parte i allegata al D.P.R. 131/1986 COSTRUZIONI RURALI N. 21-bis tabella a) parte II allegata al D.P.R. 633/1972 CESSIONE DI BENI ESCLUSE LE MATERIE PRIME ASSEGNAZIONE DA COOPERATIVE DI ABITAZIONE PRINCIPALE CONTRATTI DI APPALTO PER LA COSTRUZIONE DI FABBRICATI TUPINI, CASE DI ABITAZIONE NON DI LUSSO, COSTRUZIONI RURALI E INTERVENTI PER SUPERAMENTO BARRIERE ARCHITETTONICHE N. 24 tabella a) parte II allegata al D.P.R. 633/1972 N. 26 tabella a) parte II allegata al D.P.R. 633/1972 N. 39 e 41-ter tabella a parte II allegata al D.P.R. 633/

51 AGEVOLAZIONE PRIMA CASA (n. 21 Tabella A, parte II) 51

52 Agevolazione prima casa ART. 3, L. 549/1995 RIVISITAZIONE DISCIPLINA DELLE AGEVOLAZIONI PER ACQUISTO PRIMA CASA MODIFICA NOTA II-BIS ART. 1 TARIFFA ALLEGATA AL D.P.R. 131/1986 (TESTO UNICO IMPOSTA DI REGISTRO) MODIFICHE FAVOREVOLI AL CONTRIBUENTE 52

53 Agevolazione imposte IVA APPLICAZIONE ALIQUOTA 4% IMPOSTA DI REGISTRO APPLICAZIONE ALIQUOTA 2% IPOTECARIE E CATASTALI MISURA FISSA ( ) SE ATTO SOGGETTO AD IVA MISURA FISSA ( ) SE ATTO SOGGETTO AD IMPOSTA DI REGISTRO 53

54 Trasferimenti agevolabili ATTI AGEVOLABILI TRASFERIMENTO A TITOLO ONEROSO DELLA PIENA PROPRIETÀ RASFERIMENTO A TITOLO ONEROSO DELLA NUDA PROPRIETÀ, USUFRUTTO, USO ED ABITAZIONE ATTI EQUIPARATI AI TRASFERIMENTI AI FINI DELL IMPOSTA DI REGISTRO PERMUTE, CESSIONI CON COSTITUZIONE DI RENDITE, TRANSAZIONI CON TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÀ O DI DIRITTO REALE 54

55 Trasferimenti agevolabili TRASFERIMENTI A TITOLO GRATUITO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA TROVANO APPLICAZIONE LIMITATA (C.M. 22/01/2008, N. 3/E) SOLO PER IMPOSTE IPOTECARIE E CATASTALI NECESSITÀ REQUISITI PRIMA CASA IN CAPO AL BENEFICIARIO DELL ATTO (IN CASO DI PIU BENEFICIARI, È SUFFICIENTE CHE I REQUISITI SIANO POSSEDUTI DA ALMENO UN BENEFICIARIO) 55

56 Condizioni agevolazione REQUISITI OGGETTIVI UBICAZIONE DELL IMMOBILE NATURA DELL IMMOBILE REQUISITI SOGGETTIVI QUALITÀ SOGGETTIVA ACQUIRENTE DICHIARAZIONI DA RILASCIARE NELL ATTO 56

57 Condizioni agevolazione UBICAZIONE IMMOBILE TERRITORIO COMUNE IN CUI L ACQUIRENTE HA O STABILISCA LA RESIDENZA ENTRO 18 MESI DALL ACQUISTO TERRITORIO COMUNE IN CUI L ACQUIRENTE SVOLGE LA PROPRIA ATTIVITÀ ACQUIRENTE TRASFERITO ALL ESTERO PER LAVORO TERRITORIO COMUNE IN CUI HA SEDE O ESERCITA L ATTIVITÀ IL SOGGETTO DA CUI DIPENDE ACQUIRENTE CITTADINO ITALIANO EMIGRATO IMMOBILE ACQUISTATO COME PRIMA CASA NEL TERRITORIO ITALIANO 57

58 Condizioni agevolazione DICHIARAZIONI DA RILASCIARE NELL ATTO DI ACQUISTO VOLONTÀ DI STABILIRE LA RESIDENZA NEL COMUNE DI UBICAZIONE DELL IMMOBILE ENTRO 18 MESI NON ESSERE TITOLARE ESCLUSIVO O IN REGIME DI COMUNIONE DEI DIRITTI DI PROPRIETÀ, USIFRUTTO, USO E ABITAZIONE SU ALTRA ABITAZIONE SITUATA NEL COMUNE IN CUI È SITUATO L IMMOBILE DA ACQUISTARE NON ESSERE TITOLARE NEPPURE PER QUOTE O IN REGIME DI COMUNIONE DEI DIRITTI DI PROPRIETÀ, USIFRUTTO, USO E ABITAZIONE SU ALTRA ABITAZIONE ACQUISTATA DAL SOGGETTO O DAL CONIUGE CON LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA 58

59 Dichiarazioni in atto PRECISAZIONE R.M. 07/11/85, N R.M. 25/07/1986, N C.M. 12/08/2005, N. 38/E Le dichiarazioni devono essere riportate a pena di nullità nell atto di acquisto (conferma Cass. 02/11/2005, n ) Ritiene possibile accogliere dichiarazioni integrative e/o rettificative di quelle rese in forma incompleta e/o insufficiente contenute in atti successivi Riconoscimento, attraverso un esame obiettivo, del contenuto minimo della dichiarazione richiesta dalla norma, anche se con dizioni differenti Riconosce all acquirente la possibilità di rendere con atto successivo le dichiarazioni in precedenza omesse, purché tale atto sia redatto con le medesime formalità giuridiche 59

60 Dichiarazione di residenza CONTRATTO PRELIMINARE La dichiarazione di residenza può essere rilasciata anche nel contratto preliminare per usufruire dell aliquota del 4% sugli acconti (in ogni caso i 18 mesi decorrono dall atto di acquisto ed in tale atto deve essere ripetuta la dichiarazione di possesso dei requisiti) R.M. 07/12/2000 C.M. 02/03/1994, N. 1/E La variazione in diminuzione può essere eseguita anche oltre l anno nel caso in cui l acquirente al momento del pagamento di acconti in sede di preliminare non aveva i requisiti prima casa poi ottenuti all atto del rogito Ratio: la rettifica si rende necessaria per garantire l agevolazione prima casa sull intero importo dell operazione, anche con pagamento in più soluzioni 60

61 Dichiarazioni in atto TRASFERIMENTO RESIDENZA CONDIZIONE RESIDENZA COMUNE SVOLGIMENTO ATTIVITÀ Per il decorso dei 18 mesi fa fede la dichiarazione di trasferimento resa dall interessato al comune, sempre che risulti poi accolta (C.M. 02/03/1994, n. 1/E, R.M. 19/01/1995, n. 20 e C.M. 01/03/2001, n. 19/E) Non è richiesta per i cittadini italiani emigrati all estero (C.M. 01/03/2001, n. 19/E e C.M. 02/03/1994, n. 1/E e C.M. 12/08/2005, n. 38/E) Per i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana l agevolazione spetta se sussiste anche il requisito della residenza (entro 18 mesi) Ricomprende ogni tipo di attività, incluse quelle senza remunerazione (studio, volontariato, sportivo, ecc.) 61

62 AGEVOLAZIONE PRIMA CASA Mancato trasferimento residenza Fisco e Immobili La R.M. 03/10/2011, n. 105/E, ha chiarito che: se è ancora pendente il termine di 18 mesi, l acquirente che non può rispettare l impegno assunto può revocare la dichiarazione resa all atto del rogito, chiedendo con apposita istanza all Agenzia la riliquidazione dell imposta, senza applicazione di sanzioni; se è spirato il termine di 18 mesi, decade dall agevolazione, ma può attivare il ravvedimento operoso con apposita istanza all Ufficio per riliquidazione imposta e sanzioni ridotte 62

63 Dichiarazioni possesso altre case Non preclude l accesso all agevolazione prima casa se inidonea all abitazione POSSESSO DI ALTRA ABITAZIONE NELLO STESSO COMUNE Cass. 18/07/1996, n. 6476: l agevolazione non è preclusa quando l altra abitazione posseduta non sia concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi, in relazione alla situazione personale del contribuente C.T.C. 13/01/1998, n. 405: la situazione di inidoneità deve essere provata dall interessato, non potendo bastare una mera dichiarazione di inadeguatezza, senza allegazione di elementi atti ad evidenziarla Titolarità di una sola quota (C.M. 01/03/2001, n. 19/E): non preclude l agevolazione, a meno che l altra quota sia posseduta dal coniuge in comunione (legale o convenzionale) 63

64 Dichiarazioni possesso altre case POSSESSO DI ALTRA ABITAZIONE ACQUISTATA CON AGEVOLAZIONE PRIMA CASA L acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa 64

65 Condizioni agevolazione NATURA DELL IMMOBILE FABBRICATO ISCRITTO NELLE CATEGORIE CATASTALI DA A/1 AD A/11 (ESCLUSO CAT. A/10) ABITAZIONI NON DI LUSSO RIFERIMENTO AI CRITERI INDICATI DAL D.M. 02/08/1969 SE ATTO SOGGETTO AD IVA ABOTAZIONI A/1, A/8 E A/9 DI LUSSO SE CESSIONE SOGGETTA AD IMPOSTA DI REGISTRO 65

66 Condizioni agevolazione RISULTANZE CERTIFICATI CATASTALI Sono ininfluenti in quanto non hanno la funzione di distinguere le abitazioni non di lusso da quelle di lusso (Cass. 26/09/1996, n e C.T.C. 02/10/1995, n. 3174) CASS. 14/12/2005, N La presenza di una piscina o di campi da tennis non determina automaticamente la qualifica di casa di lusso, se non sussistono le qualità previste dal D.M. 02/08/

67 D.M. 02/08/1969 STRUTTURA D.M. 02/08/1969 ARTT. DA 1 A 7 ART. 8 INDIVIDUANO LE SINGOLE CARATTERISTICHE IN PRESENZA DI CIASUNA DELLE QUALI L ABITAZIONE È CONSIDERATA DI LUSSO CONSIDERA ABITAZIONI DI LUSSO LE CASE E LE SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI CHE ABBIANO OLTRE 4 CARATTERISTICHE TRA QUELLE DELLA TABELLA ALLEGATA AL D.M. 02/08/

68 Requisito oggettivo non di lusso C.T.C. 28/03/1988, N (RICHIAMATA DALLA C.M. 38/E/2005 UNITÀ IMMOBILIARI TURISTICO- ALBERGHIERE L art. 8 del D.M. 02/08/1969 è residuale, nel senso che se il fabbricato non ricade in alcuna delle previsioni di cui ai primi sette articoli, può essere comunque considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche di cui alla tabella allegata R.M. 13/01/1996, n. 14/E: le cessioni di unità immobiliari inserite in un complesso destinato a residenza turisticoalberghiera che non presentano i requisiti di lusso di cui al D.M. e che sono idonee ad ospitare nuclei familiari possono godere dell aliquota agevolata del 4% 68

69 Requisito oggettivo non di lusso IMMOBILI IN CORSO DI COSTRUZIONE C.M. 19/2001 e C.M. 38/2005: l agevolazione spetta anche per il trasferimento di un immobile in corso di costruzione, purché presenti in fieri le caratteristiche non di lusso Cassazione (varie sentenze): la legge richiede che oggetto del trasferimento sia un fabbricato destinato ad abitazione, ossia concepito per tale uso, e non che sia già idoneo a detto uso al momento dell acquisto ACQUISTO DI IMMOBILI CONTIGUI C.M. 38/2005: l agevolazione spetta anche per l acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un unica unità abitativa purché l abitazione conservi, dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso 69

70 Requisito oggettivo non di lusso ACQUISTO DI ALLOGGIO CONTIGUO ACCORPAMENTO DI IMMOBILI R.M. 04/06/2009, n. 142/E: è agevolabile l acquisto di un alloggio contiguo, da accorpare ad altra unità immobiliare abitativa, acquisita in precedenza senza fruire dell agevolazione prima casa, purché l unità che ne risulti non sia di lusso, e vi siano le altre condizioni previste dalla legge C.M. 38/2005 e R.M. 25/02/2005, n. 25: l acquisto di una porzione abitativa da incorporare nell immobile già acquistato con agevolazione prima casa fruisce delle agevolazioni purché l unità immobiliare derivante dall accorpamento sia non di lusso 70

71 Ampliamento abitazione C.M. 07/06/2010, n. 31/E: l agevolazione è applicabile all acquisto di un immobile destinato all ampliamento di un abitazione precedentemente acquisita senza fruire dei benefici prima casa, in quanto l acquirente all epoca non possedeva i relativi requisiti. Tuttavia, l agevolazione sul nuovo acquisto trova applicazione a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un unica abitazione con le caratteristiche non di lusso (D.M. 02/08/1969). 71

72 Pertinenze PERTINENZE LEGGE BASSANINI (N. 127/97) Art. 817, c.c.: per considerare pertinenza un immobile occorrono due requisiti: oggettivo, ossia rapporto funzionale tra fabbricato principale e quello accessorio soggettivo, ossia volontà di destinare durevolmente il fabbricato accessorio a servizio di quello principale Sussiste il legame pertinenziale anche tra due unità immobiliari non ubicate nello stesso edificio, ma nelle strettissime adiacenze (vedi anche C.M. 19/2001 e C.M. 18/2005, in cui esclude il vincolo pertinenziale per immobili distanti o ubicati in comuni diversi) 72

73 Pertinenze COMMA 3 NOTA II-BIS ART. 1 TARIFFA ALLEGATA AL D.P.R. 131/1986 Sono agevolabili le pertinenze: classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7 acquistate anche con atto separato nel limite di una per ciascuna categoria C.M. 17/05/2000, N. 98/E ( ) La volontà di destinare l immobile a pertinenza deve essere manifestata per iscritto nell atto di acquisto 73

74 Pertinenze C.M. 01/03/2001, N. 19/E Sono escluse dall agevolazione le pertinenze di un abitazione non acquistata con le agevolazioni prima casa, salvo che si tratti di abitazione acquistata ante 22/05/1993 senza applicazione dei benefici pur in presenza dei presupposti (circostanza da evidenziare e documentare nell atto) C.M. 12/08/2005, N. 38/E Area pertinenziale non graffata (non censita al catasto urbano come immobile) di immobile acquistato con agevolazione prima casa: non può fruire dell agevolazione prima casa Area pertinenziale: il D.M. 02/08/1969 all art. 5 considera di lusso le case aventi come pertinenza un area scoperta della superficie di oltre sei volte l area coperta 74

75 Decadenza agevolazione COMPORTAMENTI SANZIONATI DICHIARAZIONE MENDACE RESA DALL ACQUIRENTE IN MERITO ALLA SUSSISTENZA DEI REQUISITI TRASFERIMENTO, ANCHE PARZIALE, ONEROSO O GRATUITO, DEL FABBRICATO PRIMA DELLO SCADERE DEI CINQUE ANNI DAL PRECEDENTE ACQUISTO, SALVO CHE ENTRO UN ANNO DALLA VENDITA SI PROCEDA AL RIACQUISTO DI ALTRO IMMOBILE DA ADIBIRE AD ABITAZIONE PRINCIPALE 75

76 Decadenza agevolazione RIACQUISTO ENTRO L ANNO DEVE AVVENIRE A TITOLO ONEROSO (R.M. 03/04/2008, N. 125/E) PUÒ AVERE AD OGGETTO L ACQUISTO DI UN TERRENO, SUL QUALE SI PROVVEDA A COSTRUIRE UN IMMOBILE DA DESTINARE AD ABITAZIONE PRINCIPALE. ENTRO L ANNO DEVE VENIRE AD ESISTENZA ALMENO UN RUSTICO COMPRENSIVO DELLE MURA PERIMETRALI (ART BIS, C.C.) 76

77 Decadenza agevolazione TRASFERIMENTO PARZIALE STUDIO CONS. NAZ. NOTARIATO 18/03/2005, N. 30 Decadenza dei benefici limitatamente alla quota venduta (R.M. 16/02/2006, n. 31) Cessione nuda proprietà: decadenza dei benefici limitatamente alla quota alienata (R.M. 08/08/2007, n. 231/E) Acquisto effettuato da una pluralità di soggetti e rivendita compiuta da uno solo di essi: decadenza solo per il soggetto che ha alienato Acquisto di abitazione con pertinenze: la rivendita della sola pertinenza comporta la decadenza dai benefici solo per la parte di prezzo di acquisto riferibile alla porzione alienata 77

78 Decadenza agevolazione RIACQUISTO A TITOLO GRATUITO Produce decadenza dai benefici È necessario che il riacquisto avvenga a titolo oneroso RIACQUISTO DI UN TERRENO Entro l anno dall alienazione dell abitazione, sul terreno deve essere esistere un fabbricato: rustico comprensivo delle mura perimetrali e della copertura Non è dunque sufficiente il solo acquisto della proprietà del terreno 78

79 AGEVOLAZIONE PRIMA CASA Cessione entro cinque anni Fisco e Immobili La R.M. 27/12/2012, n. 112/E, ha chiarito che: se prima del decorso di un anno dalla rivendita (termine per fruire del credito d imposta in caso di riacquisto) il contribuente manifesta la volontà di non voler acquistare altra abitazione, può fare istanza all Agenzia per la riliquidazione dell imposta, senza applicazione di sanzioni se trascorre il termine di un anno, si decade dal beneficio prima casa, ma il contribuente può presentare apposita istanza all Ufficio per riliquidazione imposta e richiesta di ravvedimento operoso per riduzione sanzioni 79

80 Sanzioni MISURA SANZIONI IMPOSTA IN MISURA ORDINARIA (AL NETTO DI QUANTO GIÀ PAGATO) SANZIONE DEL 30% SULLA DIFFERENZA TRA IMPOSTA DIVUTA E IMPOSTA VERSATA INTERESSI DI MORA AL TASSO STABILITO PERIODICAMENTE (ART. 55, CO. 4, D.P.R. 131/1986) 80

81 Termine attività accertamento REGOLA GENERALE TERMINE INIZIALE ACCERTAMENTO C.M. 12/08/2005, N. 38/E (CASS. 21/11/2000, N. 1196) L avviso di liquidazione della maggiore imposta deve essere notificato entro tre anni a pena di decadenza False dichiarazioni in atto (mendacio originario): riguardano lo status del contribuente in merito alla non possidenza di altro immobile, alla novità del godimento dell agevolazione o al possesso delle residenza nel comune di ubicazione dell immobile. tre anni dalla registrazione dell atto Mendacio successivo: contribuente che ha dichiarato di trasferire la residenza entro 18 mesi. il termine triennale decorre dalla scadenza del diciottesimo mese 81

82 Credito d imposta per riacquisto ART. 7, L. 23/12/1998, N. 448 Attribuisce un credito d imposta fino a concorrenza dell imposta di registro o dell IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto Acquisto nuova abitazione entro un anno dalla vendita della precedente CONDIZIONI Per il nuovo acquisto devono sussistere tutti i requisiti prima casa La precedente abitazione deve essere stata acquistata con le agevolazioni prima casa (e non puo essere pervenuta per successione/donazione) 82

83 Credito d imposta per riacquisto MODALITÀ ACQUISTO NUOVA ABITAZIONE Art. 7, L. 448/1998: può avvenire a qualsiasi titolo Tramite appalto o permuta (C.M. 19/E/2001) MODALITÀ ACQUISTO A titolo gratuito (R.M. 125/E/2008: purché sia dovuta l imposta di registro o l IVA) Assegnazione dell alloggio da parte della cooperativa a proprietà divisa (R.M. 11/07/2005, n. 87/E) 83

84 Credito d imposta per riacquisto MODALITÀ RICHIESTA DEL CREDITO CONTENUTO ATTO DI ACQUISTO Nell atto il contribuente deve manifestare la volontà di volersi avvalere o meno del credito d imposta in detrazione dall imposta di registro dovuta (a meno che non si voglia utilizzare il credito nella dichiarazione annuale) Estremi dell atto di acquisto dell immobile su cui era stata corrisposta l imposta di registro o l IVA agevolata, nonché l ammontare della stessa (se IVA, è necessario allegare anche le fatture) Estremi dell atto di alienazione dell immobile SOLO SE CREDITO UTILIZZATO A SCOMPUTO IMPOSTA DI REGISTRO 84

85 Credito d imposta per riacquisto LIMITI CREDITO In misura non superiore all imposta di registro o all IVA dovuta per l acquisto agevolato della nuova casa di abitazione In diminuzione per l intero importo dall imposta di registro (non dell IVA) dovuta sul nuovo acquisto UTILIZZO CREDITO NO RIMBORSO In diminuzione delle imposte sui redditi dovute dal contribuente in base alla dichiarazione dei redditi presentata successivamente al nuovo acquisto In compensazione nel Modello F24 secondo le regole dell art. 17, D.Lgs. 241/

86 CESSIONE DI BENI DESTINATI ALLA COSTRUZIONE, ESCLUSE MATERIE PRIME E SEMILAVORATE (n. 24, Tabella A, parte II) 86

87 Aliquota 4% N. 24) TABELLA A PARTE II PRECISAZIONI Cessione di beni, ad esclusione delle materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei seguenti fabbricati: Tupini Costruzioni rurali L aliquota del 4% si applica anche alle: Prestazioni di posa in opera (operazioni accessorie ex art. 12, D.P.R. 633/1972) Cessione di beni finiti utilizzati per la realizzazione di immobili la cui cessione non sia poi soggetta ad aliquota agevolata (C.M. 1/E/94) R.M /82: l applicazione del 4% riguarda soltanto le cessioni effettuate nei confronti di chi li impiega per realizzare immobili agevolati. Quindi non si applica in presenza di cessioni: Effettuate in una fase di commercializzazione diversa (dal produttore al grossista) Effettuate nei confronti di chi li impiega per realizzare immobili non agevolati 87

88 Aliquota 4% BENI FINITI Beni che concorrono a formare la costruzione degli immobili senza perdere la loro individualità (R.M. 30/03/1998, n. 22/E) PRECISAZIONI C.M. 17/04/1981, n. 14. Non rientrano nell agevolazione quei beni che, pur essendo finiti per il cedente, costituiscono materie prime e semilavorate per l acquirente (mattoni, chiodi, calce, cemento, ecc...) Esempi beni finiti: ascensori e montacarichi, sanitari per bagno, tubi, contatori, caminetti, ecc... Il soggetto acquirente deve dichiarare (per iscritto) l utilizzo degli stessi (C.M. 19/06/2002, n. 54) 88

89 CONTRATTI DI APPALTO (n. 39 e 41-ter della Tabella A, parte II) 89

90 Aliquota 4% N. 39) e 41-ter) TABELLA A PARTE II L aliquota del 4% si applica alle prestazioni di servizi dipendenti da contratto d appalto relativi alla costruzione di: Fabbricati Tupini, se effettuate nei confronti di imprese costruttrici o cooperative e loro consorzi Case di abitazione non di lusso con le caratteristiche prima casa (committente) Costruzioni rurali Il 41-ter) della Tabella A estende l aliquota del 4% anche agli interventi, dipendenti da contratto d appalto, finalizzati al superamento o all eliminazione delle barriere architettoniche 90

91 Aliquota 4% FABBRICATI TUPINI ACQUISTO BENI FINITI (N. 24 TABELLA A): per l applicazione dell aliquota del 4% non opera alcuna discriminazione soggettiva, per cui chiunque può acquistare con aliquota 4%; ciò che rileva è che i beni siano destinati alla costruzione del fabbricato (quindi anche ad esempio il subappaltante installatore) CONTRATTI D APPALTO (N. 39 TABELLA A): l aliquota del 4% è soggettiva, in quanto è richiesto che il committente sia un impresa che svolge attività di costruzione per la rivendita (però il 4% riguarda l intero appalto) 91

92 Aliquota 4% CONTRATTI D APPALTO TUPINI CONDIZIONI ALIQUOTA 4% 1) Stipula di un contratto d appalto 2) Il committente deve essere un impresa che costruisce per vendere 3) I fabbricati da realizzare devono essere Tupini In presenza dei tre requisiti, l aliquota del 4% si applica anche sulla realizzazione delle unità immobiliari diverse dalle abitazioni (uffici, negozi e garages) 92

93 Aliquota 4% APPALTI PER LA COSTRUZIONE PRIMA CASA Quando il committente deve possedere i requisiti prima casa? La C.M. 1/E/94 ha precisato che il committente deve rendere noto all appaltatore, al momento di effettuazione di ciascuna prestazione, se possiede o meno i requisiti, nonché all atto della consegna del bene. Qualora i requisiti vengano ad esistenza all atto della consegna del bene realizzato, l appaltatore può emettere note di variazione ex art. 26, D.P.R. 633/1972 Termine iniziale 18 mesi per requisito residenza: dovrebbe iniziare dalla data di ultimazione dell immobile 93

94 Aliquota 4% COMMITTENTI PLURIMI R.M. 30/10/1998, N. 164/E: in presenza di committenti plurimi, ognuno per una specifica unità immobiliare, l aliquota del 4% si applica solamente nei confronti di quei committenti con requisiti prima casa TOTALE DEMOLIZIONE E FEDELE RICOSTRUZIONE C.M. 16/02/2007, N. 11/E: non può trovare applicazione l aliquota agevolata prevista dal n. 39) della Tabella A, per i contratti d appalto relativi alla demolizione con fedele ricostruzione di fabbricati Tupini o prima casa. Tale intervento, infatti, non costituisce nuova costruzione, bensì intervento di recupero di edifici preesistenti (quindi applicazione del 10% ex n. 127-quaterdecies), Tabella A, parte III) 94

95 Aliquota 4% AMPLIAMENTO PRIMA CASA OPERE DI URBANIZZAZIONE C.M. 30/11/2000, N. 219/E: relativamente al requisito della non possidenza di altra casa di abitazione nel Comune, l Agenzia ha precisato che è possibile applicare l aliquota del 4% per l ampliamento della prima casa, a condizione di non possedere un altra abitazione nello stesso Comune (quindi diversa da quella oggetto di ampliamento) In relazione all appalto per la costruzione di un fabbricato Tupini, la R.M. 21/08/2007, n. 229, ha precisato che i corrispettivi contrattuali afferenti le opere di urbanizzazione non possono scontare l aliquota del 4%, in quanto non possono essere considerate prestazioni accessorie (scontano quindi il 10% ex n. 127-septies, Tabella A, parte III) 95

96 ALIQUOTA IVA 10% Tipologie di operazioni Fisco e Immobili ALLACCIAMENTO ALLE RETI DI TELERISCALDAMENTO OPERE DI URBANIZZAZIONE CESSIONE DI CASE DI ABITAZIONE NON DI LUSSO CESSIONE DI ALTRI FABBRICATI LEGGE TUPINI CESSIONE DI BENI, ESCLUSE LE MATERIE PRIME, PER INTERVENTI DI RECUPERO N. 127-quater) tabella a parte III allegata al D.P.R. 633/1972 N. 127-quinquies/sexies/septies tabella a parte III allegata al D.P.R. 633/1972 N. 127-undecies) tabella a parte III allegata al D.P.R. 633/1972 N. 127-terdecies) tabella a parte III allegata al D.P.R. 633/1972 N. 127-quaterdecies) tabella a parte III allegata al D.P.R. 633/

97 ALIQUOTA IVA 10% Tipologie di operazioni Fisco e Immobili CONTRATTI DI APPALTO PER ABITAZIONI ED INTERVENTI DI RECUPERO CESSIONE DI FABBRICATI RISTRUTTURATI MANUTENZIONE STRAORDINARIA EDIFICI PUBBLICI MANUTENZIONE ORDINARIA- STRAORDINARIA N. 127-quaterdecies) tabella a parte III allegata al D.P.R. 633/1972 N. 127-quinquiesdecies) tabella a parte III allegata al D.P.R. 633/1972 Art. 1, co. 1, L. 449/1999 Art. 7, co. 1, L. 488/