I FONDI IMMOBILIARI NEL SETTORE ALBERGHIERO LE OPPORTUNITA PER CATENE ALBERGHIERE E INVESTITORI ITALIANI E STRANIERI

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1 I FONDI IMMOBILIARI NEL SETTORE ALBERGHIERO LE OPPORTUNITA PER CATENE ALBERGHIERE E INVESTITORI ITALIANI E STRANIERI IL RUOLO DELLE BANCHE E DEI FONDI IMMOBILIARI NEI PROCESSI DI RISTRUTTURAZIONE DEL DEBITO NEL SETTORE ALBERGHIER0 Real Estate Advisory Real Estate Financing and Advisory Italy Corporate & Investment Banking 20 Giugno 2012

2 AGENDA IL RUOLO DELLE BANCHE NEL SETTORE ALBERGHIERO E UNA ASSET CLASS AFFIDABILE? LEASE VS MANAGEMENT CONTRACT L ALBERGO IN QUANTO PRODUTTORE DI REDDITIVITA IL FONDO IMMOBILIARE COME STRUMENTO DI RISTRUTTURAZIONE

3 IL RUOLO DELLE BANCHE NEL SETTORE ALBERGHIERO E UNA ASSET CLASS AFFIDABILE? In riferimento al settore alberghiero l Italia si caratterizza per buone location ed importanti flussi turistici CITTA CITTA >1 Milione di abitanti Milano e Roma TOP 10 CITIES Milano, Roma, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Palermo, Catania TURISMO 1 ARRIVI 73 Milioni (1,2 pro capite) OVERNIGHTS 160 Milioni HOTEL SUPPLY 2 HOTEL CLASSIFICATION 2 stelle - 1% 3 stelle 5 stelle NUMERO DI HOTEL: 430 NUMERO DI STANZE: ca NUMERO MEDIO DI STANZE PER HOTEL: 175 HOTEL ca BRANDING HOTEL CONTRACTS Owned 12% 12% Franchised 14% 4 stelle 75% Non branded 51% Branded 49% Managed 28% 19% 39% Leased Prevalenza di strutture 4 stelle talvolta caratterizzati da livelli di servizio e facilities offerti sotto gli standard Carenza di brand, anche internazionali, che consentono maggior standardizzazione e conseguente omogeneità e riconoscibilità del segmento Forte presenza di strutture in proprietà e franchising, oltre a gestione mediante lease agreement ASSET CLASS MERITEVOLE DI ALLOCAZIONE DI RISORSE NEL PANIERE DI UN INVESTITORE AMPI MARGINI DI INTERVENTO PROFITTEVOLE sul mercato alberghiero italiano, con benefici sia sui clienti finali che sui gestori alberghieri e conseguente miglioramento delle performance Possibilità di creare PRODOTTI DI INVESTIMENTO APPETIBILI per gli investitori, secondo le logiche di separazione tra proprietà immobiliare e gestione alberghiera 3 1) Dati ) FONTE: PKF Hotelexpert (Hotel 100 stanze in città abitanti)

4 IL RUOLO DELLE BANCHE NEL SETTORE ALBERGHIERO LEASE VS MANAGEMENT CONTRACT LEASE vs HOTEL MANAGEMENT AGREEMENT (HMA) Franchise d 28% Managed 19% Owned 14% Leased 39% LEASE Agreement Hotel Group = Gestore/ Tenant La proprietà percepisce flussi derivanti dal canone di locazione immobiliare Staff assunto dal GESTORE HMA Hotel Group = Gestore/ Manager La proprietà percepisce flussi derivanti dal reddito della gestione alberghiera Staff assunto dalla PROPRIETA HMA vs BANCHE In generale il finanziamento in capo alla proprietà di un hotel gestito attraverso contratto di management comporta una maggior complessità di strutturazione (OpCo vs SPV), p.e. Working Capital financing. 4 MAJOR ISSUES Non disturbance clause facoltà della banca di sostituire il gestore in caso di default del finanziamento Performance test Performance dell albergo in riferimento alla capacità di servizio del debito (interessi e ammortamento) e facoltà della Proprietà di sostituire il gestore in caso di non rispetto dei risultati attesi per due anni consecutivi Track record operatore Garanzie fideiussione (per contratti di locazione sono applicabili fideiussioni rolling a copertura del canone di locazione per 3/ 6/ 12 mesi)

5 IL RUOLO DELLE BANCHE NEL SETTORE ALBERGHIERO L ALBERGO IN QUANTO PRODUTTORE DI REDDITIVITA quantitative (1/4) Il settore alberghiero è un asset class, che soprattutto oggi, non può prescindere dalle performance gestionali. L attenzione gestionale si rivolge sempre più verso indicatori di redditività. Di seguito i principali key economic indicators di una «adeguata» gestione: 30-20% ~5% 100% REVENUES MIX % ROOMS FOOD & OTHER revenues TOTAL REVENUES BEVERAGES 100% 45% MGMT AGREEM CASE 7,5% 27,5% P&L STRUCTURE 1 20% ~ 35% MGMT FEES 2 25% EBITDA LEASE AGREEM CASE 10% TOTAL REVENUESDEPT. EXPENSES OverHead GOP RENT 3 EBITDA 5 1) % delle total revenues 2) In caso di HMA le mgmt fees (base 2-4% on Revenues + Incentive 8-10% on AGOP) rappresentano una percentuale pari a circa il 6-7,5% delle total revenues 3) Lease contract scenario

6 IL RUOLO DELLE BANCHE NEL SETTORE ALBERGHIERO L ALBERGO IN QUANTO PRODUTTORE DI REDDITIVITA qualitative (2/4) Si riporta qui di seguito un analisi qualitativa, seppur non esaustiva, delle principali issues relative all asset class alberghiero, derivanti dall analisi di diversi casi del mercato alberghiero italiano: LOCATION DEBOLI la presenza di un feasibility study avrebbe evidenziato tale debolezza in termini di scarsità di flussi VALORI DI CARICO ELEVATI principalmente proprietà di trophy assets i cui valori di carico derivano dall acquisto a premio sulla location o sul tipo di immobile. Conseguente incapacità di sostenere i flussi gestionali (redditività vs running costs) CANONI DI LOCAZIONE ELEVATI operazioni di sale & lease back troppo onerosi. Conseguente incapacità di sostenere i flussi gestionali GRUPPI MULTI-SETTORIALI l attività alberghiera è in parte sostenuta dalle risorse (EBITDA) derivanti da altri business MIX DI EFFETTI feasibility study che non trova riscontro nell attuazione acquisto/ costruzione di strutture a costi non coerenti con i flussi gestionali 6

7 IL RUOLO DELLE BANCHE NEL SETTORE ALBERGHIERO L ALBERGO IN QUANTO PRODUTTORE DI REDDITIVITA qualitative & quantitative Il rendimento dell asset class alberghiero risente di aspetti e variabili di natura endogena ed esogena. Si riportano qui di seguito alcune principali considerazioni: (3/4) FEASIBILITY STUDY Location analysis Market analysis Competitor analysis Posizionamento strategico QUALITATIVE ISSUES Definizione Concept Valutazione Economica QUANTITATIVE ISSUES COMMERCIA L STRATEGY Definizione offerta servizi e facilities coerentemente alla struttura e alla clientela target Politica di pricing Politica promozionale, sconti, altre politiche commerciali Marketing mix e canali di commercializzazione Comunicazione OPERATING MANAGEME NT 7

8 IL RUOLO DELLE BANCHE NEL SETTORE ALBERGHIERO L ALBERGO IN QUANTO PRODUTTORE DI REDDITIVITA qualitative & quantitative OPERATING MANAGEME NT Performance - Yield 8% 7% 6% 5% 4% 3 5 anni START UP REP O S I T I O N I N > 3 5 anni Trophy Asset REGI M E VARIABILI ENDOGENE: Buon feasibility study e attendibilità dello stesso Attenta commercial strategy coerentemente alla clientela target (impatto su Occupancy, ARR, RevPar) Efficiente cost control (i.e. costi variabili, staff, manutenzione e gestione struttura) VARIABILI ESOGENE: Outlook economico nazionale e internazionale: -PIL -tassi di cambio -tassi di interesse -tassi di disoccupazione -misure austerità relative ai consumi e ai livelli di spesa -eventi geo-politici ASSET CLASS MERITEVOLE DI ATTENZIONE PER POTENZIALI INVESTITORI Yield che variano in relazione al ciclo di vita nella fase di start up, in quanto la capacità di profitto non risulta a regime, il mercato richiede yield più elevati per tutti gli asset (range 7% - 8%) a regime, il mercato recepisce l investimento Gcore registrando un yield range pari al 6% - 7%, variando in relazione alle caratteristiche degli asset i trophy asset costituiscono una categoria con yield premiante (range 5% - 6%) L influenza di variabili esogene, in misura più considerevole rispetto ad altri asset class, comporta yield più elevati rispetto a prodotti uffici e retail (4/4) 8

9 IL FONDO IMMOBILIARE NEL SETTORE ALBERGHIERO OVERVIEW Il Fondo Immobiliare è uno strumento per la gestione di risparmio collettivo (pubblico o privato) che deve essere investito in una pluralità di assets immobiliari Di fatto in Italia il Fondo Immobiliare non ha rappresentato, come in altri asset class, un veicolo di investimento preferenziale nel mercato alberghiero, come nel caso dei REITs americani, in considerazione principalmente delle peculiarità del settore, quali: frammentato e perlopiù a conduzione familiare mancanza di standard valutativi omogenei mancanza di strategie adeguate Nel corso del periodo di crescita del mercato immobiliare fine anni 90 seconda metà del 2000 sono stati strutturati o dedicati alcuni fondi ad investimenti più o meno strategici nel settore alberghiero; fra questi si evidenziano 1 : FONDO DELTA _ IDeAFIMIT SGR quotato portafoglio immobiliare prevalentemente costituito da strutture alberghiere, tra cui il Forte Village Resort Rendimento obiettivo IRR 5% FONDO ITALIAN BUSINESS HOTELS _ BNP Paribas REIM riservato investe in strutture alberghiere FONDO H1 _ Beni Stabili SGR riservato target investment strutture ricettive, RSA, residenze universitarie FONDO COSIMO 1 _ Castello SGR riservato target investment resort in località turistiche FONDO BAGLIONI _ SORGENTE SGR riservato portafoglio immobiliare gestito da Baglioni Hotels (5 stelle) FONDO HOSPITALITY & LEISURE _ Prelios SGR riservato sale & lease back 4 villaggi turistici (Valtur) FONDO REAL VENICE 1 _ EST Capital SGR riservato re-development strutture alberghiere (prevalentemente Lido di Venezia) 9 1) FONTE: informazioni disponibili stampa siti SGR

10 AGENDA IL RUOLO DELLE BANCHE NEL SETTORE ALBERGHIERO E UNA ASSET CLASS AFFIDABILE? LEASE VS MANAGEMENT CONTRACT L ALBERGO IN QUANTO PRODUTTORE DI REDDITIVITA IL FONDO IMMOBILIARE COME STRUMENTO DI RISTRUTTURAZIONE

11 IL FONDO IMMOBILIARE COME STRUMENTO DI RISTRUTTURAZIONE APPLICABILITA E STRUTTURA SINTETICA singolo hotel (1/2) Si riporta qui di seguito l applicabilità del fondo immobiliare come strumento di separazione gestione mura e reperimento di equity investors APPLICABILITA NO FEASIBILITY STUDY NO FLUSSI ALBERGO DA DISMETTERE SINGOLO HOTEL (owned) SI FEASIBILITY STUDY IMPREVISTI / GESTIONE VALORE ALBERGO NON COERENTE CON I FLUSSI NUOVA EQUITY/ NUOVA GESTIONE SEPARAZIONE GESTIONE (MANAGER FOCUS ON CORE BUSINESS) DA MURA (FONDO GESTIONE PROFESSIONALE) Oggi il Fondo Immobiliare può rappresentare uno strumento efficace nelle ristrutturazioni del debito, tipicamente nel caso di catene che richiedono azioni sia di riposizionamento (OpCo) che di valorizzazione (PropCo), in presenza di problematiche quali: peso eccessivo del canone di locazione vs revenues (leased hotel) alti valori di carico (owned hotel), o constraints legati alla non disturbance clause (HMA) 11

12 IL FONDO IMMOBILIARE COME STRUMENTO DI RISTRUTTURAZIONE APPLICABILITA E STRUTTURA SINTETICA catena alberghiera (2/2) Si riportano qui di seguito l applicabilità del fondo immobiliare come strumento efficace nel processo di ristrutturazione del debito, nonchè una struttura sintetica che ne evidenzia il razionale sottostante APPLICABILITA STRUTTURA SINTETICA BANCHE ~25% MANAGER CATENA ALBERGHIERA (owned assets) - IMMOBILI - GESTIONE (OpCo) 100% FONDO IMMOBILIARE ~75% Canoni di locazione Contratto di locazione OpCo Hotel Mgmt Agreem. Hotel 1 Hotel 2....Hotel n PRESUPPOSTO PER IL SUCCESSO DEL FUNZIONAMENTO DELLA STRUTTURA E CHE IL NUOVO MANAGER SIA IN GRADO DI POTER CREARE DA SUBITO ECONOMIE DI SCALA (LATO COSTI E RICAVI) CHE PERMETTANO IL RECUPERO DI REDDITIVITA DELLA CATENA 12

13 CONTATTI UNICREDIT CIB Real Estate Advisory Lorenzo Luca Vianello Head of Real Estate Advisory Financing & Advisory Tel Corporate & Investment Banking Financing & Advisory UniCredit Spa via Broletto, Milano

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