LE COOPERATIVE A PROPRIETA INDIVISA Una istituzione democratica per una risposta sociale al problema della casa. Bologna 6 febbraio 2013

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1 Proposte elaborate dal Coordinamento delle cooperative a proprietà indivisa da sottoporre all attenzione dei canditati alle elezioni politiche del 2013 LE COOPERATIVE A PROPRIETA INDIVISA Una istituzione democratica per una risposta sociale al problema della casa Bologna 6 febbraio 2013 LEGACOOP ABITANTI EMILIA-ROMAGNA - VIALE ALDO MORO BOLOGNA Tel Fax arcab.bo@tiscali.it

2 Premessa Se diamo un occhiata alla situazione sociale e reddituale delle famiglie medie ci accorgiamo di tre fenomeni: da un lato un calo del reddito di queste famiglie, con una forte espansione della cosiddetta fascia grigia e cioè di quella fascia di reddito che da una situazione di relativa sicurezza economica sta scivolando sempre più verso la fascia di povertà, dall altro lato assistiamo ad un progressivo invecchiamento di questa popolazione e, infine registriamo le difficoltà dei figli, vista la carenza di un lavoro sicuro, a farsi una famiglia e di rendersi indipendenti. Sono cambiati alcuni scenari di certezza. L allargamento della forbice tra redditi medio bassi e redditi alti così come l incertezza che circonda qualunque tipo di lavoro o l età con cui si ha diritto ad andare in pensione, hanno creato preoccupanti situazioni di disagio sociale. Cosa c entra tutto questo con il tema della cooperazione a proprietà indivisa? C entra, eccome. Le famiglie e, i giovani in particolare, hanno molte meno certezze rispetto un tempo su due grandi obiettivi che possono segnare il loro futuro: il lavoro e la casa. E a proposito di casa crediamo sia bene riprendere e rilanciare l esperienza della cooperazione a proprietà indivisa perché rispetto al problema dell abitare può essere la chiave indispensabile per rispondere a queste nuove esigenze. L opportunità di realizzare il sogno di una vita, il diritto alla casa, non in proprietà ma in uso permanente e a costi accessibili anche alle fasce a basso reddito, passa anche dal rilancio di quella che viene comunemente chiamata edilizia sociale. Una forma di edilizia con un forte connotato solidaristico e partecipativo in grado di trasformare gli insediamenti urbani in vere e proprie comunità di abitanti. Viviamo un momento della nostra storia che per certi aspetti richiama altri due periodi storici del secolo scorso. Quello degli inizi del 900 quando nascevano dalle società operaie e dalle leghe bracciantili le prime forme cooperative moderne nel settore del consumo, nell industria, in agricoltura e appunto nell abitare. E poi l altro periodo quello della fine degli anni 60 e inizio degli anni 70 con l avvento delle Regioni, quando a fronte di una forte domanda di espansione urbanistica e residenziale ci fu un grande sviluppo del Movimento cooperativo nel settore dell abitazione. Fu una risposta, anche allora, alla domanda emergente di case per famiglie a basso e medio reddito a fronte, è bene dirlo, di leggi di finanziamento nazionali mirate a nuove e, per certi versi, lungimiranti politiche urbanistiche. Politiche che riducevano se non addirittura eliminavano le rendite fondiarie, consentendo, appunto, attraverso i Peep (Piani di edilizia economica e popolare) la nascita di molte cooperative di abitazione a proprietà divisa e indivisa. Oggi la situazione è cambiata. Viviamo un terzo tempo dello sviluppo urbanistico e residenziale, caratterizzato da una crisi economica molto pesante, dall impossibilità di pensare che vi possano essere politiche meramente espansionistiche di aree residenziali e, nello stesso tempo, da un crescente disagio sociale anche per via delle difficoltà di rispondere ad una nuova domanda di case a canoni sociali compatibili con l aumento di una popolazione con redditi medio bassi. Le Cooperative a proprietà indivisa possono essere, nuovamente, i soggetti fondamentali per offrire risposte a questi nuovi contesti economico-sociali. Occorre però un attenzione seria e autorevole delle forze politiche che si candidano a governare questo Paese. Un attenzione legata anche a politiche di sostegno e di agevolazione alla formula cooperativa a proprietà indivisa. Un attenzione che riguardi gli aspetti fiscali, il sostegno finanziario e nuove opportunità da riservare nei piani urbanistici a questa esperienza di cooperazione, capace di costruire case e comunità solidali il cui patrimonio ha indubbiamente anche un valore pubblico.

3 LE PROPOSTE SULLA FISCALITA E PER UN NUOVO PIANO CASA L obiettivo primario che le Cooperative a proprietà indivisa si prefiggono di conseguire é quello di vedersi riconosciuta una fiscalità più equa che consideri in modo adeguato la finalità sociale del patrimonio di edilizia residenziale assegnato in godimento ai soci. Per la fiscalità chiedono: IL RICONOSCIMENTO DELLE INCENTIVAZIONI FISCALI PER GLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE, MIGLIORAMENTO ED EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DA EFFETTUARE SUL PATRIMONIO RESIDENZIALE SOCIALE (CONDIZIONE ORA PRECLUSA). IL RICONOSCIMENTO DELLE INCENTIVAZIONI FISCALI PER GLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE E ADEGUAMENTO PRESTAZIONALE, RECUPERO E MANUTENZIONE DA EFFETTUARE SUL PATRIMONIO RESIDENZIALE SOCIALE (CONDIZIONE ORA PRECLUSA). IL RICONOSCIMENTO DI APPOSITE CLASSIFICAZIONI CATASTALI A CUI CORRISPONDANO RENDITE DEFINITE IN FUNZIONE DELLA SPECIFICA FINALITA SOCIALE DEL PATRIMONIO RESIDENZIALE E DELLA CONDIZIONE DI NON COMMERCIABILITA DEGLI ALLOGGI IN QUANTO PERMANENTEMENTE DESTINATI ALLA LOCAZIONE/GODIMENTO A CANONI SOCIALI CONVENZIONATI. IL RICONOSCIMENTO DELL INTEGRALE DEDUZIONE FISCALE DEI COSTI RELATIVI ALLA GESTIONE DEL PATRIMONIO RESIDENZIALE QUALI, IN PARTICOLARE, GLI ONERI FINANZIARI E LE SPESE DI MANUTENZIONE (VEDASI NOTA ALLEGATA). PER QUANTO RIGUARDA L IMPOSTA MUNICIPALE UNICA (IMU), CONSIDERATE LE FINALITA SOCIALI DEL PATRIMONIO RESIDENZIALE, CHIEDONO: L ESENZIONE DALL IMU O, COMUNQUE, IL RICONOSCIMENTO DI UN ALIQUOTA PARTICOLARMENTE RIDOTTA E, IN OGNI MODO, NON SUPERIORE A QUELLA RISERVATA PER L ABITAZIONE PRINCIPALE CON IL RICONOSCIMENTO DELLE DETRAZIONI CHE SARANNO PREVISTE PER I PROPRIETARI CHE RISIEDONO NELL ALLOGGIO. CONDIZIONI DA APPLICARE IN MODO UGUALE SU TUTTO IL TERRITORIO NAZIONALE. FRA LE DETRAZIONI SI AUSPICA CHE POSSA TROVARE UNO SPECIFICO RICONOSCIMENTO ANCHE QUELLA CORRELATA ALLA CAPACITA REDITTUALE DEI SOCI ASSEGNATARI. Per dare continuità ad un efficace intervento a sostegno delle politiche abitative auspicano: L ADOZIONE DI UN PIANO NAZIONALE E REGIONALE DA REALIZZARE ATTRAVERSO PROGRAMMI DI RIQUALIFICAZIONE URBANA E DI RIUSO DEL TERRITORIO PER UN OFFERTA INTEGRATA DI ABITAZIONI CHE COMPRENDA ANCHE UNA QUOTA SIGNIFICATIVA DI EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE DA ASSEGNARE PERMANATEMENTE IN LOCAZIONE/GODIMENTO. LA MESSA A DISPOSIZIONE DI APPOSITE INCENTIVAZIONI PUBBLICHE PER LA REALIZZAZIONE DI INTERVENTI DI EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE DA ASSEGNARE PERMANENTEMENTE IN GODIMENTO (STANZIAMENTO DI CONTRIBUTI IN CONTO CAPITALE O IN CONTO INTERESSI, CONCESSIONE DI AREE E/O EDIFICI A BASSO COSTO, RIDUZIONE DEGLI ONERI DI URBANIZZAZIONE, CONCESSIONE DI PREMIALITA URBANISTICHE, ATTIVAZIONE DI UN FONDO DI GARANZIA SUSSIDIARIA PER L ACCESSO AL CREDITO ORDINARIO.

4 Nota allegata al documento (riferimento dalla proposta di progetto di legge n presentata il 10 novembre 2009) Dalla relazione di accompagnamento alla proposta di progetto di legge si rileva..i canoni corrisposti alla cooperativa, inoltre, in cambio del godimento di immobili adibiti ad abitazione principale per il socio e per i suoi familiari, coprono in minima parte i costi del servizio offerto ai soci. L assegnazione dell alloggio, infatti, avviene a tempo indeterminato, senza che a ciò consegua alcuna assunzione di rischio, oneri di manutenzione ordinaria o straordinaria o comunque imputazione di reddito, proprio perché la proprietà resta in capo alla cooperativa. Se da un lato questa è la massima espressione dello scopo mutualistico, da un altro lato oggi rappresenta un servizio particolarmente gravoso per le cooperative, date le circostanze già esposte, e non più sostenibile: i costi che gravano sulle cooperative per la manutenzione degli immobili sono di gran lunga superiori a ciò che i soci corrispondono per il loro godimento. Ciò che più opportunamente dovrebbe accordarsi, vista la meritevolezza riconosciuta anche a livello costituzionale all operato svolto dalle cooperative, è una piena deducibilità dei costi di gestione e di manutenzione degli immobili nella determinazione del reddito delle cooperative di questo tipo, proprio in ragione di una determinazione reale e non astratta dell imposta dovuta da cooperative che hanno come scopo prevalente quello della mutualità e che lo perseguono anche e principalmente mediante l assegnazione di alloggi ai soci più bisognosi. Dall articolato della proposta di progetto di legge si rileva. b) all articolo 90 sono aggiunti, in fine, i seguenti commi: «2-bis. Il reddito degli immobili di proprietà di cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnati in godimento ai soci è costituito dalla differenza tra l ammontare delle corrisposte di godimento complessivamente percepite dalla cooperativa e i costi di manutenzione degli immobili complessivamente sostenuti e documentati dalla cooperativa, indipendentemente dal trattamento contabile e anche nel caso in cui siano soggetti a capitalizzazione. Qualora i costi sostenuti siano superiori alle corrisposte percepite, l ammontare in eccedenza può essere computato in diminuzione del reddito determinato ai sensi del presente comma e fino a capienza dello stesso, entro i cinque periodi d imposta successivi. 2-ter. Con riferimento alle sole cooperative a proprietà indivisa, gli interessi passivi relativi a finanziamenti, garantiti o meno da ipoteca, destinati all acquisizione, alla costruzione e alla realizzazione degli interventi di recupero qualificato previsti dalle lettere b), c), d) e f) del comma 1 dell articolo 3 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e successive modificazioni, degli immobili destinati all assegnazione in godimento ai soci, nonché gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati all assegnazione ai soci o alla locazione in genere, sono integralmente deducibili dal reddito e sono irrilevanti ai fini dell articolo 96 del presente testo unico».

5 LA COOPERAZIONE A PROPRIETA INDIVISA IN EMILIA-ROMAGNA (Il radicamento territoriale, la base sociale, il patrimonio residenziale sociale, la finalità sociale) Il radicamento sul territorio regionale dell indivisa è rappresentato da 12 cooperative e da un consorzio e, precisamente: N. 8 Cooperative con finalità sociale di sola proprietà indivisa N. 4 Cooperative con finalità sociale mista (proprietà indivisa e proprietà divisa) N. 1 Consorzio di cooperative con finalità sociale di sola proprietà indivisa La base sociale al 31/12/2012 è costituita dall adesione di soci, di cui: famiglie assegnatarie in godimento di una abitazione sociale famiglie interessate ad ottenere in godimento una abitazione sociale Il patrimonio residenziale sociale da considerare al 31/12/2012 è costituito da n alloggi, di cui: 7.751abitazioni assegnate e consegnate a tutto il 31/12/ abitazioni in fase di assegnazione e consegna 190 abitazioni in parte già avviate e in parte da avviare entro il mese di gennaio 2013 Il riuso degli alloggi rilasciati nel corso del quadriennio ha consentito di soddisfare dalle 260 alle 320 nuove assegnazioni ogni hanno, che rappresenta una mobilità nell uso delle abitazioni mediamente stimata attorno al 3,50% all anno del patrimonio residenziale. Al dato della mobilità nell uso del patrimonio abitativo va aggiunto quello della mobilità interna per cambio alloggio che consente di soddisfare meglio nuove esigenze abitative per modificate condizioni dei nuclei familiari e di favorire un migliore utilizzo degli alloggi disponibili. La gestione del patrimonio residenziale, le assegnazione degli alloggi, la corresponsione dei canoni di godimento, la manutenzione degli alloggi e degli edifici sono disciplinati da appositi regolamenti approvati dagli organi sociali della cooperativa. La finalità sociale delle cooperative si realizza nel rispetto dei principi e dei valori cooperativi dove, fra gli altri il socio, quale persona, è al centro dell attenzione e dove ogni socio (assegnatario o in attesa di assegnazione) ha gli stessi diritti di voto senza discriminazione etnica, sociale e religiosa. Il patrimonio residenziale è assegnato in godimento ai soci in possesso di specifici requisiti soggettivi, fra cui quello di non possedere altra abitazione, stabiliti dalle normative di volta in volta vigenti, dalle convenzioni comunali e dallo statuto e dai regolamenti approvati dagli organi sociali della cooperativa. I soci assegnatari degli alloggi realizzati dalle cooperative rientrano fra le categorie sociali cosiddette particolari (come ad esempio; anziani, lavoratori dipendenti, studenti, giovani, coppie di giovani, famiglie a basso reddito, famiglie con difficoltà sociali ed economiche) a cui la pubblica Amministrazione (Stato, Regione, Comuni) al momento della predisposizione dei programmi di edilizia residenziale sociale dedica una particolare attenzione.

6 Nelle assegnazioni effettuate negli interventi realizzati nel periodo , sono stati registrati i seguenti dati Incidenza percentuale delle assegnazioni per fasce di reddito imponibile famiglie con reddito fino a euro = 6% famiglie con reddito maggiore di euro fino a euro = 30% famiglie con reddito maggiore di euro fino a euro = 43% famiglie con reddito maggiore di euro fino a euro = 20% Incidenza percentuale delle assegnazioni per la composizione dei nuclei familiari nuclei familiari con 1 persona = 15% nuclei familiari con 2 persone = 36% nuclei familiari con 3 persone = 38% nuclei familiari con 4 persone = 9% Incidenza percentuale delle assegnazioni per fasce di età degli assegnatari fino a 30 anni = 13% maggiore di 30 anni fino a 35 anni = 22% maggiore di 35 anni fini a 51 anni = 38% maggiore di 51 anni fino a 61 anni = 16% oltre 61 anni = 11% nuclei familiari con 1 persona = 15% Se poi si considera il dato del patrimonio storico realizzato dalle cooperative indivise la percentuale degli assegnatari con un età maggiore ai 61 anni supera il 65%. Dai dati sopra esposti risalta evidente la funzione sociale svolta dalle cooperative nel garantire: l assegnazione degli alloggi in favore di soci che presentano una condizione sociale economicamente e socialmente debole, in larga parte collocata nella cosiddetta area grigia, che non gli consente di accedere alla proprietà individuale dell abitazione o di rientrare nell edilizia residenziale pubblica (ERP); l uso intergenerazionale del patrimonio residenziale sociale in quanto permanentemente destinato alla locazione/godimento; la permanenza nelle abitazioni alle persone anziane è favorita dall adeguamento delle condizioni di accesso alle abitazioni e fruibilità delle stesse; l applicazione di canoni di godimento cosiddetta corrisposta di godimento molto più bassi rispetto a quelli praticati dal mercato e comunque più contenuti rispetto ai canoni concordati di cui alle legge 431/98 per analoghe tipologie; l adozione di appositi programmi di manutenzione ciclica del patrimonio. Bologna 6 febbraio 2013 Il Coordinamento delle cooperative a proprietà indivisa associate a Legacoop Abitanti dell Emilia-Romagna.