CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. Tra

Transcript

1 CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA Tra Polaris Investement Italia Società di Gestione del Risparmio S.p.A., con sede in Milano Via Cordusio n. 4, C.F., P. IVA e iscrizione al Registro delle Imprese di Milano n , iscritta al n. 248 dell Albo delle Società di Gestione del Risparmio tenuto dalla Banca d Italia ai sensi dell art. 35 del D. Lgs. 58 del 1998, in persona di Fabio Carlozzo nella sua qualità di Responsabile Real Estate (in seguito per brevità Polaris ovvero la Promittente Venditrice ), in qualità di società di gestione del fondo comune di investimento immobiliare etico di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati denominato Parma Social House (in seguito per brevità il Fondo ), e, nato a il e residente in -, C.F. (in seguita per brevità il Promissario Acquirente ) (Promittente Venditrice e Promissario Acquirente anche congiuntamente le Parti e singolarmente premesso che: la Parte ) A. Polaris è la società di gestione del Fondo ed interviene esclusivamente per conto del Fondo stesso; B. in data 28 gennaio 2010 è stata sottoscritta convenzione a rogito Notaio Carlo Maria Canali di Bedonia rep. n racc. n (di seguito Convenzione PSH ) fra i soggetti attuatori originari del progetto PSH, i cui contenuti e obblighi sono stati trasferiti al Fondo; C. in data 20 dicembre 2010 il Comune di Parma e Polaris, in qualità di società di gestione del Fondo ed in nome e per conto di quest ultimo, hanno sottoscritto una convenzione edilizia a rogito Notaio Carlo Maria Canali di Bedonia, rep. n /15527 racc. n. 683 (la Convenzione ), volta a regolare le caratteristiche, le condizioni, le modalità ed i termini dell intervento di edilizia residenziale sociale su talune aree nel Comune, tra cui l area situata in Parma, scheda norma B14 Budellungo Via Saragat, allegata al presente contratto preliminare quale Allegato A; D. in data 24 marzo 2011 il Fondo, con atto a rogito, rep. n. racc. n., ha acquisito il diritto di superficie sull anzidetta area; E. la Convenzione, in particolare, prevede che parte delle unità immobiliari realizzate nell intervento sia destinata, una volta realizzata, alla vendita alle categorie di soggetti individuati dalla Convenzione medesima; F. il Promissario Acquirente ha preso completa visione della Convenzione e delle disposizioni in essa contenute ed è interessato ad acquistare l unità immobiliare con le caratteristiche meglio illustrate nell Allegato B al presente contratto preliminare (il Contratto Preliminare ); essendo consapevole che, ai fini della compravendita, dovrà essere in possesso, alla data del relativo contratto definitivo, dei requisiti previsti dall art. 19 della Convenzione; 1

2 G. la realizzazione dell intervento è stata assentita dal Comune di Parma con il permesso di costruire n., rilasciato in data e i relativi lavori sono stati avviati in data ; H. la realizzazione dell Intervento è stata appaltata alla Buia Nereo S.r.l., con sede in Parma Borgo Antini 6/a, C.F. e P. IVA ; I. La progettazione architettonica ed esecutiva dell immobile è stata affidata a GAAU - Arch. Daniele Pezzali con studio in Parma Vicolo Mauroner n. 2/a; J. la Promittente Venditrice, quindi, intende promettere in vendita al Promissario Acquirente, che a sua volta intende impegnarsi ad acquistare, l unità immobiliare ai termini ed alle condizioni di cui al presente Contratto Preliminare; tutto ciò premesso, costituente, unitamente agli allegati, parte integrante e sostanziale del presente Contratto Preliminare le Parti stipulano e convengono quanto segue 1. OGGETTO 1.1 Con il presente Contratto Preliminare la Promittente Venditrice promette di vendere al Promissario Acquirente, che si impegna ad acquistare, ai termini ed alle condizioni che seguono, mediante la stipula del contratto definitivo, alternativamente: la proprietà superficiaria dell unità immobiliare avente le caratteristiche indicative di cui all Allegato B, sita all interno del complesso residenziale da realizzarsi ai sensi della Convenzione nel Comune di Parma Strada Budellungo, unitamente alle sue aree pertinenziali [cantina] e [autorimessa]/[posto auto] denominata, per semplicità, l Unità Immobiliare. In tal caso il contratto definitivo sarà contestuale alla stipula, in unico atto, del contratto che il Promissario Acquirente concluderà con il Comune di Parma in relazione all acquisto della nuda proprietà dell Unità Immobiliare, secondo quanto previsto nella Convenzione PSH. E inteso che il Promissario Acquirente, perfezionando l acquisto della nuda proprietà dell Unità Immobiliare al quale si obbliga sin d ora, potrà provvedere al pagamento della relativa parte del prezzo direttamente in favore della Promittente Venditrice, sollevando così il Comune dalle duplicazioni degli adempimenti relativi; ovvero la piena proprietà dell Unità Immobiliare, nell ipotesi in cui la Promittente Venditrice abbia già provveduto all acquisto della nuda proprietà dal Comune di Parma antecedentemente alla data di stipula del contratto definitivo. Il riferimento all Unità Immobiliare nel presente Contratto è indifferentemente inteso nei confronti della proprietà superficiaria e/o della piena proprietà, salvo ove diversamente indicato. 1.2 In Allegato B sono ricompresi: (i) ai sensi dell art. 6, comma 2, lett. a) del D. Lgs. 122/2005, il capitolato tecnico contenente i materiali da utilizzarsi, nonché l elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti tra le Parti; (ii) ai sensi dell art. 6, comma 2, lett. b) del D. Lgs. 122/2005, gli elaborati progettuali concernenti l intervento nella parte relativa alla rappresentazione grafica dell Unità Immobiliare, delle relative parti condominiali e delle pertinenze esclusive. 1.3 L Unità Immobiliare è promessa in vendita e sarà venduta a corpo e non a misura. 1.4 La superficie vendibile dell Unità Immobiliare è convenzionalmente determinata in misura pari a ( ) mq, determinazione espressamente accettata dalle Parti. 2

3 1.5 L ultimazione dei lavori relativi alla realizzazione dell Unità Immobiliare è indicativamente prevista per. Tale data di fine lavori potrà essere prorogata dalla Promittente Venditrice di 6 (sei) mesi, mediante comunicazione scritta al Promissario Acquirente da inviarsi entro il [ ] { 15 (quindici) giorni prima della data indicativa di fine lavori], senza alcuna penalità, costo od onere di alcun genere a carico della Promittente Venditrice. Nell eventualità di tale proroga il relativo periodo non verrà considerato ai fini dell indicizzazione del Prezzo di Cessione, come definito all art. 3.1, (i) che segue, ai sensi dell art. 10 della Convenzione 1.6 Le Parti concordano che il contratto definitivo sarà stipulato entro ( ) 90 giorni dalla presentazione della domanda del certificato di conformità edilizia dell Unità Immobiliare avanti il Notaio indicato dal Promissario Acquirente, fermo restando quanto previsto all art. 1.1 lett. a) in relazione alla coincidenza con la stipula del contratto di acquisto della nuda proprietà. 2. VARIANTI 2.1 Le Parti si danno atto che ai sensi dell art. 10, comma 5 della Convenzione il Promissario Acquirente avrà la facoltà di richiedere alla Promittente Venditrice l esecuzione di varianti, migliorie e adattamenti all Unità Immobiliare rispetto alle caratteristiche indicative della stessa di cui in Allegato B al presente Contratto Preliminare (le Varianti ). Le Varianti verranno accettate dalla Promittente Venditrice solamente nel caso in cui, a suo insindacabile giudizio, siano tecnicamente eseguibili e compatibili con le tempistiche di ultimazione lavori. La Promittente Venditrice potrà apportare sia alle parti comuni che all Unità Immobiliare oggetto del presente preliminare le Varianti ritenute dalla Direzione Lavori necessarie per procedere alla corretta esecuzione dell intervento. Le Varianti ritenute necessarie dalla Direzione Lavori per procedere alla corretta esecuzione dei lavori non comporteranno alcuna variazione del corrispettivo né daranno diritto al Promissario Acquirente di richiedere risarcimenti per le eventuali modifiche introdotte nell Unità Immobiliare. 2.2 La richiesta di Varianti da parte del Promissario Acquirente dovrà essere presentata alla Promittente Venditrice sulla base del modello allegato al presente Contratto Preliminare quale Allegato C e dovrà essere espressamente accettata per iscritto dalla Promittente Venditrice in conformità alle tempistiche di cui all Allegato C citato. 3. CORRISPETTIVO CAPARRA CONFIRMATORIA ED ACCONTI SUL PREZZO DI VENDITA 3.1 Il corrispettivo complessivo per la compravendita è composto dalla sommatoria dei seguenti importi (il Prezzo Complessivo ): (i) del prezzo per l acquisto della proprietà superficiaria dell Unità Immobiliare, così come determinato alla data di sottoscrizione del presente Contratto ai sensi della Convenzione, pari ad Euro ( ) oltre IVA (il Prezzo di Cessione ); (ii) del prezzo per l acquisto della nuda proprietà dell Unità Immobiliare (il Prezzo di Riscatto ) pari ad Euro ( ) oltre IVA. 3.2 Al Prezzo Complessivo dovrà, inoltre, essere aggiunto il prezzo per l esecuzione delle Varianti eventualmente richieste dal Promissario Acquirente e accettate dalla Promittente Venditrice (il Prezzo delle Varianti ), che verrà indicato separatamente in sede di contratto definitivo come 3

4 costo aggiuntivo al Prezzo Complessivo dell Unità Immobiliare ai sensi dell art. 10, comma 5 della Convenzione. 3.3 Il Prezzo Complessivo è comunque il prezzo massimo applicabile alla stipula del contratto definitivo; qualora il meccanismo di indicizzazione di cui all art. 10 della Convenzione comportasse la determinazione di un prezzo inferiore al Prezzo Complessivo, in sede di stipula del contratto definitivo verrà applicato il minore tra il Prezzo Complessivo e il prezzo risultante da tale meccanismo di indicizzazione. 3.4 Le Parti si danno atto che, su espressa richiesta del Promissario Acquirente, le previsioni di cui al presente Art. 3.4 derogano ai termini di pagamento di cui all art. 21, comma 1 della Convenzione, rinunciando in questo modo il Promissario Acquirente al beneficio del versamento del Prezzo Complessivo secondo gli acconti previsti dal citato art. 21, comma 1 della Convenzione, quindi concordano che il Prezzo Complessivo dovrà essere versato dal Promissario Acquirente secondo le seguenti modalità e scadenze: (c) (d) (e) (f) (g) il 10% (dieci per cento) del Prezzo di Cessione, a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell art cod. civ., pari ad Euro ( ), è pagato contestualmente alla sottoscrizione del presente Contratto Preliminare a mezzo assegno circolare (la Caparra ). Alla stipula del contratto definitivo la Caparra sarà imputata a parte del Prezzo di Cessione; l 80% (ottanta per cento) del Prezzo delle Varianti eventualmente richieste dal Promissario Acquirente, oltre IVA contestualmente all accettazione del relativo ordine da parte della Promittente Venditrice, a mezzo assegno circolare o bonifico bancario; il 20% (venti per cento) del Prezzo di Cessione a titolo di acconto entro a mezzo assegno circolare o bonifico bancario, oltre IVA; il 20% (venti per cento) del Prezzo di Cessione a titolo di acconto entro a mezzo assegno circolare o bonifico bancario, oltre IVA; il 20% (venti per cento) del Prezzo di Cessione a titolo di acconto entro a mezzo assegno circolare o bonifico bancario, oltre IVA; il 20% (venti per cento) del Prezzo di Cessione a titolo di acconto entro a mezzo assegno circolare o bonifico bancario, oltre IVA; alla data di stipula del contratto definitivo, il saldo del Prezzo Complessivo a mezzo assegno circolare, nonché il saldo del Prezzo delle Varianti, oltre IVA sull intero prezzo, al netto dell IVA già versata. 3.5 Ai sensi dell art. 21 comma 2 della Convenzione, la Promittente venditrice applicherà in sede di contratto definitivo una maggiorazione sul prezzo complessivo a titolo di interessi su ritardati pagamenti così calcolato: tasso di sconto della Banca Centrale Europea alla data del versamento effettivo maggiorato del 3% : a) sulle rate previste dalla convenzione e scadute precedentemente alla stipula del presente preliminare (pari al % del prezzo complessivo) a partire dalla data del preliminare alla data del pagamento della seconda rata prevista dalla scaletta dei pagamenti in scadenza il 4

5 2012; b) sulla rata in scadenza, per la convenzione il 2012 per il periodo compreso fra il 28 marzo 2012 e la data del pagamento della seconda rata prevista dalla scaletta dei pagamenti in scadenza il ; 3.6 Ai sensi dell art. 21, comma 2 della Convenzione, qualora il Promissario Acquirente effettui qualsivoglia dei pagamenti dovuti ai sensi dell Art. 3.4 che precede con un ritardo superiore a 30 (trenta) giorni dal relativo termine, la Promittente Venditrice avrà il diritto di applicare un tasso di interesse di mora calcolato sulla base del tasso di sconto della Banca Centrale Europea alla data del versamento effettivo maggiorato del 3%. Le Parti concordano, in ogni caso, che qualora il ritardo nel pagamento di quanto dovuto ecceda i 90 (novanta) giorni dal relativo termine, la Promittente Venditrice ai sensi dell art cod. civ. avrà il diritto di risolvere il presente Contratto Preliminare, fatto salvo il risarcimento dei danni, su semplice comunicazione scritta a mezzo raccomandata A.R., fatta salva eventuale deroga concessa per iscritto dalla Promittente Venditrice. 3.7 Ai sensi dell art. 21, comma 1 della Convenzione e degli artt. 2 e 3 del D. Lgs. 122/2005, le Parti si danno atto che in relazione ai versamenti che devono essere effettuati dal Promissario Acquirente ai sensi del precedente Art. 3.4, lettere, (c), (d), (e) ed (f) la Promittente Venditrice ha consegnato contestualmente alla sottoscrizione del presente Contratto Preliminare a quest ultimo una fidejussione di pari importo, che è allegata in copia al presente Contratto Preliminare quale Allegato D. 3.8 In caso di mancata stipula del contratto definitivo per causa imputabile al Promissario Acquirente: (i) (ii) la Caparra sarà trattenuta in via definitiva dalla Promittente Venditrice; gli acconti sul Prezzo di Complessivo di cui all Art. 3.4 che precede verranno restituiti al Promissario Acquirente senza interessi e rivalutazione. 4. CONSEGNA DELL UNITÀ IMMOBILIARE 4.1 L'Unità Immobiliare sarò consegnata dalla Promittente Venditrice al Promissario Acquirente alla data di sottoscrizione del contratto definitivo; al momento della consegna, le Parti sottoscriveranno apposito verbale di consegna che dia atto dello stato dell Unità Immobiliare. Prima della stipula del contratto definitivo, sarà effettuato un sopralluogo dell Unità Immobiliare alla presenza di ambo le Parti al fine di concordare gli elementi del verbale di consegna dell Unità Immobiliare. 4.2 La Promittente Venditrice consegnerà al Promissario Acquirente in sede di stipula del contratto definitivo copia conforme all originale del certificato di efficienza energetica relativo all Unità Immobiliare, che sarà allegato al contratto definitivo, nonché la polizza assicurativa di cui all art. 4 D. Lgs. 122/ Al contratto definitivo sarà altresì allegata la seguente documentazione relativa all unità Immobiliare: [INSERIRE EVENTUALE DOC. RELATIVA ALL UNITA IMMOBILIARE]. 5

6 5. DIVIETO DI CESSIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE 5.1 Ai sensi dell art. 23, comma 1 della Convenzione, è espressamente fatto divieto al Promissario Acquirente di cedere in tutto o in parte a terzi il presente Contratto, fatto salvo il previo consenso scritto in tal senso da parte della Promittente Venditrice. 6. DICHIARAZIONI E GARANZIE 6.1 L Unità Immobiliare sarà venduta a corpo e non a misura. 6.2 L Unità Immobiliare sarà compravenduta con tutti i relativi diritti, obbligazioni, servitù attive e passive (anche non apparenti), accessori e pertinenze anche non indicati nel presente Contratto Preliminare ovvero in sede di contratto definitivo. 6.3 La Promittente Venditrice presta le seguenti garanzie in favore del Promissario Acquirente: l Unità Immobiliare è libera da qualunque ipoteca, servitù, trascrizione pregiudizievole, diritto di terzi o altri vincoli trascritti presso la Conservatoria dei RR.II., con la sola eccezione di quanto segue: (i) vincoli derivanti dalla Convenzione PSH ovvero dalla Convenzione; (ii) ; di non essere a conoscenza dell esistenza di diritti di terzi o altri vincoli ulteriori rispetto a quelli indicati sopra. 6.4 Il Promissario Acquirente dichiara e dichiarerà in sede di contratto definitivo: di ben conoscere ed accettare in ogni sua parte la Convenzione allegata al presente Contratto Preliminare quale Allegato A e che sarà parimenti allegata al contratto definitivo, obbligandosi espressamente al rispetto delle previsioni ivi contenute in quanto applicabili; di ben conoscere ed accettare integralmente, in particolare, le previsioni di cui agli artt. 9, 10, 21, 22 e 26 della Convenzione, obbligandosi espressamente al rispetto delle stesse per quanto di competenza con particolare riferimento agli obblighi di cui al citato art. 22 in caso di futura cessione dell Unità Immobiliare da parte del Promissario Acquirente. 6.5 Il Promissario Acquirente dichiarerà, inoltre, in sede di contratto definitivo: di essere in possesso alla data di stipula del contratto definitivo di tutti i requisiti di cui all art. 19 della Convenzione necessari per l acquisto della proprietà superficiaria ovvero della piena proprietà dell Unità Immobiliare, nonché garantirà l accuratezza e veridicità della documentazione prodotta a conferma di tali requisiti, impegnandosi espressamente a manlevare e tenere la Promittente Venditrice indenne da qualunque danno in genere che dovesse derivare a quest ultima in conseguenza della non veridicità di tale documentazione; che né il Promissario Acquirente né alcun altro membro del proprio nucleo familiare è proprietario di altro alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare nel Comune di Parma o nei Comuni confinanti. 6

7 6.6 In particolare il Promissario Acquirente dichiara e dichiarerà in sede di stipula di contratto definitivo di aver preso visione e di essere a piena conoscenza dei vincoli e delle normative a cui è e sarà soggetta l Unità Immobiliare, anche in termini di destinazione d uso. 6.7 Tutte le spese di assicurazione ed accessorie relative o comunque connesse all Unità Immobiliare saranno a carico del Promissario Acquirente a far tempo dalla data di stipula del contratto definitivo. 6.8 Il presente Contratto Preliminare rappresenta l intero accordo della Parti ed è stato negoziato in ogni sua parte. 7. COSTI E IMPOSTE 7.1 Le Parti si danno reciprocamente atto che è esclusivo interesse del Promissario Acquirente procedere alla trascrizione del presente Contratto Preliminare presso la competente Conservatoria dei RR.II.. Conseguentemente tale trascrizione e le relative spese saranno esclusivo onere del Promissario Acquirente, così come tutte le spese relative all autentica delle firme da parte del Notaio incaricato dal Promissario Acquirente. 7.2 Tutte le spese di registrazione del presente Contratto Preliminare, nonché tutte le spese notarili, di registrazione e di trascrizione del contratto definitivo saranno interamente sostenute dal Promissario Acquirente. 7.3 Il presente Contratto Preliminare, il contratto definitivo e le relative pattuizioni sono soggetti ad IVA. 8. PATTUIZIONI GENERALI 8.1 La Promittente Venditrice ha consegnato al Promissario Acquirente l informativa di cui in Allegato E. I dati personali scambiati dalle Parti saranno reciprocamente trattati in piena conformità alle normative applicabili, quale il D. Lgs. 196 del 2003, e saranno esclusivamente utilizzati ai fini dell esecuzione del presente Contratto Preliminare e del contratto definitivo. 9. FORO COMPETENTE 9.1 Per tutte le controversie in qualunque modo derivanti dal o comunque connesse al presente Contratto Preliminare sarà esclusivamente competente il Foro di Parma. [DATA E LUOGO] La Promittente Venditrice Il Promissario Acquirente Ai sensi e per gli effetti di cui all art. 1341, comma 2 cod. civ., il Conduttore dichiara espressamente di approvare le seguenti clausole di cui al presente Contratto Preliminare: Art. 1.3, Art. 1.6, Art. 2 (tutti i paragrafi), Art. 3 (tutti i paragrafi), Art. 5.1; Art. 6.2, Art. 6.4, Art. 6.5, Art. 6.6, Art. 6.7, Art. 7.1 e 7.2, Art

8 LISTA ALLEGATI Allegato A Convenzione Allegato B Caratteristiche indicative Unità Immobiliare (comprensivo di capitolato e rappresentazione grafica dell Unità Immobiliare) Allegato C Modulo richiesta Varianti Allegato D Copia fidejussione Polaris Allegato E - Informativa Privacy 8