Giustizia & Sentenze Il commento alle principali sentenze

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1 Giustizia & Sentenze Il commento alle principali sentenze N Prima casa. Fondamentale la residenza Solo un evento imprevedibile può evitare la decadenza per il mancato trasferimento della residenza nel termine di legge Categoria: Immobili Sottocategoria: Agevolazione prima casa La Cassazione considera presupposto indispensabile, per il mantenimento delle agevolazioni cosiddette prima casa, il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l immobile entro il termine 18 mesi dall acquisto. Il contribuente può mantenere il beneficio solo se dimostra che si è verificato un evento inevitabile e imprevedibile (ossia una causa di forza maggiore) che abbia reso oggettivamente impossibile la realizzazione dell'impegno di trasferire la residenza. Premessa L'agevolazione fiscale cosiddetta prima casa si applica in presenza di determinati requisiti indicati nella nota II-bis, dell articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131 del I detti requisiti si riferiscono: a. alla natura dell immobile; b. all ubicazione dell immobile (deve trattarsi di immobile sito nel territorio del Comune in cui l acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l acquirente svolge la propria attività lavorativa); c. alla novità nel godimento dell agevolazione da parte dell acquirente (il compratore non deve essere titolare o comproprietario di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. Il medesimo non deve essere titolare, neanche in comunione col coniuge, di altra casa nello stesso Comune). 1

2 Altri casi in cui è possibile fruire delle agevolazioni fiscali prima casa sono stati individuati di volta in volta dalla giurisprudenza e dai documenti di prassi. Per esempio, spettano i benefici fiscali in parola: o nel caso di immobili non destinati a uso abitativo, se sussiste un atteggiamento oggettivo e concreto dell acquirente del bene volto all utilizzo dell immobile come abitazione, anche in un momento successivo ovvero attraverso una ristrutturazione; o nel caso di immobili a uso abitativo locati a terzi (C.M n. 1/E); o nel caso di ampliamento della casa di abitazione o acquisto di una porzione abitativa da incorporare nell immobile già assoggettato al regime di prima casa, purché l unità immobiliare derivante dall accorpamento non presenti le caratteristiche dimensionali di lusso (Risoluzioni n. 19/E/2001 e n. 25/E/2005); o nel caso di acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione o viceversa (Circ. n. 38/E/2005); o nel caso acquisto di due unità abitative contigue destinate a costituire un unica dimora, purché dopo la riunione degli immobili l abitazione conservi le caratteristiche di abitazione non di lusso (Ris. n. 25/E/2005 e Circ. n. 38/E/2005); o nel caso di chi abbia già acquistato un altra abitazione nello stesso Comune di residenza, a condizione che l immobile precedentemente acquistato, seppure accatastato come abitazione di tipo civile, sia effettivamente destinato a un uso diverso, per esempio, uso studio (Cassazione, sentenza n /2012 e C.T.P. Treviso, sentenza 24/09/2013); o nel caso di acquisto - anche con atto separato delle pertinenze dell immobile, ad esempio, un lastrico solare. Infatti, il terzo comma della nota II bis, modificata dall art. 3, comma 131, L. n. 549/95, specifica che sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa abitazione oggetto dell acquisto agevolato. Dal tenore letterale della norma si ricava che l ultimo inciso serve a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell immobile, di cui all art. 817 Cod. civ., ai fini fiscali, anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale. Detto inciso, quindi, non ha valore esaustivo delle pertinenze cui può essere estesa l agevolazione prima casa, ma ha valenza complementare alla categoria generale di pertinenza di rilievo civilistico, ricomprendente i beni destinati in modo durevole al servizio e 2

3 ornamento di altro immobile, tra cui va ricompreso anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell'acquirente (Cassazione, sentenza n del 2013). Decadenza dall agevolazione La decadenza dall'agevolazione goduta per un determinato acquisto immobiliare si realizza se: a) il contribuente trasferisce per atto a titolo oneroso o gratuito gli immobili acquistati con i benefici prima casa, prima del decorso di 5 anni dalla data dell'acquisto, a meno che egli non proceda nuovamente all'acquisto di un immobile da adibire a propria abitazione principale (co. 4 della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86); b) l Amministrazione Finanziaria accerta che le dichiarazioni rese in atto, ai sensi delle lettere a), b) e c) del co. 1 della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86, sono mendaci. Per dichiarazione mendace deve intendersi ogni e qualsiasi richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni, soggettive e oggettive, previste dalla legge. Effetti della decadenza La decadenza dall'agevolazione goduta in relazione ad un determinato acquisto immobiliare comporta: a) la corresponsione dell'imposta in misura ordinaria; b) l'applicazione della sanzione nella misura del 30% dell'imposta non pagata; c) la corresponsione degli interessi di mora sulla differenza tra l'imposta versata alla registrazione dell'atto e quella effettivamente dovuta. La giurisprudenza della S.C. La giurisprudenza tributaria di legittimità ha precisato che: o la decadenza dai benefici fiscali prima casa interviene in caso di contrasto con la situazione anagrafica, attuale o futura, e nel caso non sia rispettata la condizione attinente al luogo di svolgimento dell'attività lavorativa (Cassazione, sentenze n e n del 2011). Infatti, ai sensi dell art. 1, Nota II Bis della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86, l agevolazione fiscale prevista per l acquisto della prima casa compete se l immobile è ubicato nel Comune in cui l acquirente ha la propria residenza o ve la stabilisca entro diciotto mesi dalla data dell acquisto, oppure se l immobile è ubicato nel Comune in cui l acquirente svolge la propria attività. Ne deriva che il trasferimento dell attività lavorativa dell acquirente, nel Comune in cui è ubicato l immobile, in un 3

4 o o o momento successivo all acquisto, non costituisce requisito per il godimento dell agevolazione (cfr. Cassazione, n del 2012); i benefici fiscali per l'acquisto della prima casa spettano unicamente a chi possa dimostrare, in base alle risultanze anagrafiche, di risiedere o di lavorare nel Comune dove ha acquistato l'immobile, senza che a tal fine possano essere prese in considerazione situazioni di fatto contrastanti con le dette risultanze. Si tratta di un principio che ha una chiara funzione antielusiva, per la considerazione che un beneficio fiscale deve essere ancorato a un dato certo, certificativo della situazione di fatto enunciata nell'atto d acquisto (Cassazione, sentenza n del 2012); decade dalle agevolazioni fiscali prima casa il proprietario di un immobile che supera i 240 mq., contando anche parte della superficie non calpestabile, come muri perimetrali e divisori (Cassazione, sentenza n del 2013 la Sezione Tributaria ha chiarito che l articolo 6 del D.M. 2 agosto 1969 qualifica abitazioni di lusso - escluse dal beneficio fiscale di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa I, art. 1, nota II bis-, le unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine), e tale norma va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell immobile indicata nell atto di acquisto [in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori] solo i predetti ambienti e non l intera superficie non calpestabile); nel caso di vendita infraquinquennale, seguita dall acquisto di altra abitazione entro l anno, il contribuente mantiene i benefici fiscali prima casa solo se va a vivere nel nuovo appartamento. Non rileva la potenzialità del nuovo immobile, per le sue caratteristiche oggettive, a essere adibito ad abitazione ma l effettivo trasferimento dell abitazione principale. La dichiarazione dell acquirente di voler spostare la propria abitazione non è riferita a una qualità astratta del bene, né costituisce una mera dichiarazione di intenti ma comporta l assunzione di un vero e proprio obbligo verso il Fisco e, cioè, quello di adibire la casa acquistata a propria abitazione principale (cfr. Cassazione, sentenza n del 2013). Si deve conseguentemente ritenere che il beneficio fiscale, concesso al momento della registrazione dell'atto in base alla sola dichiarazione di volontà, può essere conservato solo se il contribuente realizzi l'intento dichiarato entro il termine triennale di decadenza fissato per l'esercizio del potere di accertamento dell Amministrazione Finanziaria (cfr. Cassazione SS.UU. n del 2000). Ciò vale anche 4

5 nel caso di vendita infraquinquennale seguita dall'acquisto di altra abitazione entro l'anno. Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi Sempre in merito alle cause di decadenza dall agevolazione prima casa esiste un filone giurisprudenziale piuttosto nutrito coerente con l orientamento che predica la necessità che l acquirente realizzi l intento dichiarato - che non fa sconti per quanto riguarda il trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l immobile, entro il termine di 18 mesi dall acquisto. Irrilevanti i contratti delle utenze domestiche Con l ordinanza 27 febbraio 2014 n. 4662, la Sesta Sezione Tributaria della Cassazione ha affermato che presupposto indefettibile per il mantenimento delle agevolazioni cosiddette prima casa è il trasferimento effettivo della residenza entro 18 mesi dall acquisto nel Comune in cui è situato l immobile, essendo insufficiente la sottoscrizione dei contratti delle utenze domestiche. Nel caso esaminato, l Ufficio Finanziario disconosceva il diritto del contribuente alle agevolazioni prima casa per ritardato trasferimento della residenza. Il conseguente avviso di recupero delle maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali era impugnato di fronte alla competente CTP, che lo annullava. Di poi la sentenza della CTR che confermava il verdetto del primo giudice alla luce della stipulazione, da parte del contribuente, dei contratti per le utenze domestiche (acqua, luce, gas). Investita dell esame della controversia, la S.C. ha dato ragione all Ufficio, chiarendo che la fruizione dell'agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa, regolata da una normativa agevolativa e quindi di stretta interpretazione, richiede che l'immobile sia ubicato nel Comune ove l'acquirente ha, oppure stabilisca, la residenza entro un determinato termine dall'acquisto, senza che alcuna rilevanza giuridica possa essere riconosciuta né alla realtà fattuale, ove questa contrasti con il dato anagrafico, né all'eventuale ottenimento della residenza oltre il termine fissato, essendo proprio la residenza il presupposto per la concessione del beneficio. La Sesta Sezione Tributaria ha così riaffermato un principio di diritto già enunciato con la sentenza n /2013 in relazione a una fattispecie similare (il giudice di appello, dopo avere accertato la mancata concessione della residenza nel termine di legge, aveva erroneamente affermato il diritto al beneficio sulla sola scorta della stipula dei contratti dell'energia elettrica, del gas e della denunzia ai fini della tassa spazzatura ). 5

6 Abitabilità rilasciata in ritardo Con un altra recente ordinanza, la n del 5 febbraio 2014, la S.C. ha invece escluso che la concessione tardiva del certificato di abitabilità possa influire sulla decorrenza del termine per il trasferimento della residenza. La nota II bis all articolo 1 parte prima della tariffa allegata al D.P.R. n. 131/86 prevede l applicazione dell aliquota agevolata agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, a condizione che l'immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza. Deve conseguentemente affermarsi si legge nell ordinanza che il mancato trasferimento della propria residenza, entro 18 mesi dall acquisto, nel Comune ove è ubicato l immobile, comporta la decadenza dal beneficio. Contrariamente a quanto affermato dalla CTR, la circostanza che l immobile fosse in costruzione all atto della registrazione della compravendita e che, solo dopo un biennio dall acquisto, sia stato rilasciato il certificato di abitabilità non rileva ai fini della normativa di cui al D.P.R. n. 131/1986 che richiede quale condizione per fruire dei benefici fiscali il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l immobile, e non, così come l art. 1 della Legge 22 aprile 1982, n. 168, che l immobile acquistato fosse adibito a propria abitazione. Mancato rilascio dell immobile (l inquilino resta, il proprietario decade) L Amministrazione Finanziaria può disporre la revoca dei benefici fiscali prima casa anche quando il contribuente non abbia potuto trasferire la propria residenza nel prescritto termine (18 mesi) per via del mancato rilascio dell immobile da parte del conduttore. Lo ha sostenuto la Sesta Sezione Tributaria della Cassazione con l ordinanza n del 2 aprile Il contribuente ha impugnato la sentenza della CTR Lombardia che aveva riconosciuto la bontà di un avviso di liquidazione per imposta di registro 2009, ritenendo che l acquirente fosse effettivamente decaduto dai benefici fiscali prima casa, posto che non aveva trasferito, nel termine di legge, la propria residenza nel Comune ove insisteva l immobile acquistato. La difesa ha lamentato l omesso esame di un fatto controverso, ossia i giudici meneghini non avevano considerato l impossibilità di trasferire la residenza; in ogni caso, il termine di diciotto mesi andrebbe computato dal momento in cui l acquirente si sia immesso nel possesso dell immobile. 6

7 La Suprema Corte ha dichiarato infondate entrambe le doglianze difensive. In tema di agevolazioni tributarie - spiega l ordinanza 7764/14 -, i benefici fiscali per l acquisto della prima casa (abitazione non di lusso), previsti dalla nota II bis della Tariffa Parte I, articolo 1, allegata al D.P.R. n. 131/1986, spettano alla sola condizione che, entro il termine di decadenza di diciotto mesi dall'atto, il contribuente stabilisca, nel Comune dove sia ubicato l'immobile, la propria residenza. Il mancato rilascio dell immobile da parte del conduttore non costituisce circostanza inevitabile e imprevedibile tale da ostacolare il mutamento di residenza. In altre parole, il mancato rilascio dell appartamento da parte del conduttore non configura un caso di forza maggiore, sicché la decadenza dall'agevolazione è inevitabile se il trasferimento della residenza non è intervenuto per tempo. La forza maggiore Occorre a questo punto ricordare che il verificarsi di un evento, dotato delle caratteristiche della forza maggiore, che impedisca il realizzarsi delle condizioni per usufruire dell agevolazione prima casa, può evitare la decadenza dall agevolazione. Tale principio trova riscontro sia nella giurisprudenza della S.C. sia nella prassi amministrativa. Per la Cassazione, la realizzazione dell'impegno di trasferire la residenza, che rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto e solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell'atto, costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso l Erario, nella cui valutazione, però, non può non tenersi conto - proprio perché non inerente a un suo comportamento - della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, cioè di un ostacolo all'adempimento dell'obbligazione, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall'inevitabilità e imprevedibilità dell'evento (ex multis, Cassazione, n del 2013). Dal canto suo l Amministrazione Finanziaria, per la prima volta nella risoluzione n. 35/E del 2002, ha stabilito che il verificarsi di un impedimento (nel caso di specie si trattava del sisma avvenuto in Umbria nel 1997) può evitare la decadenza dall'agevolazione se si tratta di un evento: o oggettivo; o non prevedibile; o tale da non poter essere evitato; o caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata. 7

8 Con la Risoluzione n. 140/E del 2008 l Amministrazione Finanziaria è tornata sull argomento affermando che, nel caso in cui l'acquirente di un immobile con le agevolazioni prima casa non trasferisca la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato entro il termine previsto dalla legge (18 mesi dall'acquisto), non decade dall'agevolazione se il mancato trasferimento è dovuto a forza maggiore. Nel caso di specie, l'acquirente non aveva potuto stabilire la propria residenza nell'immobile a causa di abbondanti infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto, in conseguenza delle quali la casa era stata dichiarata inagibile e inabitabile con ordinanza del sindaco. Con la rinuncia si evitano le sanzioni Per finire è utile ricordare che la rinuncia all agevolazione può evitare l applicazione della sanzione. Con la Risoluzione n. 105/E del 2011, l Amministrazione Finanziaria ha infatti chiarito che, laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l'acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, anche per motivi personali, può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell'immobile, rinunciando all'agevolazione e pagando la differenza tra l'imposta ordinaria e quella agevolata, ma senza l'applicazione di sanzioni. A tal fine l'acquirente è tenuto a presentare un istanza all'ufficio presso il quale l'atto è stato registrato e a richiedere la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione. A seguito della notifica dell'avviso di liquidazione da parte dell'ufficio, il contribuente dovrà corrispondere un importo pari alla differenza tra l'iva o l'imposta di registro dovute in assenza di agevolazione e quelle agevolate, oltre al versamento degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell'atto. - Riproduzione riservata - 8