Anno 2014 N. RF275. La Nuova Redazione Fiscale

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1 Anno 2014 N. RF275 ODCEC VASTO La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 7 OGGETTO AGEVOLAZIONE 1 CASA - ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI RECENTI RIFERIMENTI ART. 1, NOTA II-BIS, TARIFFA PARTE I, DPR N. 131/86 CIRCOLARE DEL 21/10/2014 Sintesi: come noto, al sussistere di specifici requisiti, ai soggetti che acquistano la cd prima casa spettano una serie di agevolazioni. Il beneficio è stato oggetto di numerosi interventi giurisprudenziali, pertanto, al fine di chiarirne alcune fattispecie si riportano le recenti interpretazioni di cassazione, ovvero: la stipula, entro 1 anno dall'alienazione infraquinquennale della prima casa, di un contratto preliminare avente ad oggetto il futuro acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, non è atto idoneo ad impedire la decadenza dall'agevolazione; perde l'agevolazione il soggetto che, prima del decorso di 5 anni dall'acquisto agevolato, trasferisca alla moglie ed alla figlia la "prima casa", in esecuzione di un accordo raggiunto in sede di separazione o divorzio, senza riacquistare un'altra "abitazione principale" entro 1 anno; non è possibile rinunciare all agevolazione prima casa goduta anni addietro in vista della stipula di un nuovo acquisto, in relazione al quale l applicazione del bonus risulterebbe più favorevole; non si realizza la decadenza dall agevolazione nel caso in cui l acquirente dell immobile, pur avendo tempestivamente richiesto il cambio di residenza al Comune, se lo veda rifiutare a causa del mancato rilascio del certificato di abitabilità, imputabile al costruttore-venditore; la titolarità, in comunione ordinaria col coniuge di un immobile sito nel medesimo Comune in cui uno dei due coniugi intende acquistare la "prima casa" non impedisce l'acquisto agevolato. Come noto, è possibile beneficiare del bonus prima casa in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis), art. 1, Tariffa Parte I, DPR n. 131/86, ossia che: a) b) c) l'immobile sia ubicato nel territorio del Comune : in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende l acquirente, se questi si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui si chiede UNITÀ DI LUSSO: ai fini in esame, l immobile acquistato non deve essere qualificato di lusso. Fino al 31/12/2013: tale qualificazione andava essere effettuata con riferimento al DM 2/08/69 sia ai fini IVA che ai fini dell imposta di registro. Dal 2014: l individuazione degli immobili di lusso di fini: - del registro: è ancorata alla sola categoria catastale; sono di lusso le unità accatastate A1/, A/8, e A/9 - dell IVA: rimane legata a quanto previsto dal citato DM 2/08/69.

2 Redazione Fiscale Info Fisco 275/2014 Pag. 2 / 7 BONUS PRIMA CASA TASSAZIONE AL SUSSISTERE DELLE CONDIZIONI DI CUI ALLA NOTA II-BIS DELL ART. 1, TARIFFA PARTE I, DPR N. 131/86 IMPOSTA DI REGISTRO: 2% IMPOSTA IMPOTECARIE E CATASTALI: oppure IVA: 4% IMPOSTA IMPOTECARIE E CATASTALI: DECADENZA BONUS Configura causa di decadenza dal beneficio: 1) la dichiarazione falsa circa la sussistenza dei requisiti prima casa 2) il mancato/tardivo trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi Nota: si rammenta che: - il contribuente deve dichiarare, in sede di rogito, la volontà di voler trasferire la residenza nel termine prescritto nonché attestare la sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi. - il suddetto termine decorre dalla data di acquisto dell immobile - il trasferimento è certificato solo dal dato anagrafico 3) la cessione dell immobile entro 5 anni dall acquisto, qualora l acquirente non provveda entro 1 anno a riacquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Di seguito si fa il punto su alcuni interventi giurisprudenziali volti a chiarire la portata del beneficio. ACQUISTO PRIMA CASA E SEPARAZIONE CONSENSUALE CASSAZIONE SENTENZA N DEL 03/02/2014 Un soggetto, che ha beneficiato del bonus prima casa in sede di acquisto di un immobile, ha poi trasferito lo stesso all ex moglie (come da separazione consensuale) entro 5 anni dall acquisto senza acquistarne un altro nell anno successivo. L Ufficio ha revocato l agevolazione e richiesto il pagamento della maggior imposta e relative sanzioni, ritenendo il contribuente decaduto dalle agevolazioni. I Giudici hanno accolto il ricorso delle Entrate, ritenendo infondata la decisione della CTR. Nel caso di specie il titolo del trasferimento immobiliare risiede nell accordo di separazione tra i coniugi e non nel provvedimento di omologazione del Giudice. Infatti le convenzioni concluse dai coniugi in sede di separazione personale, contenenti attribuzioni patrimoniali da parte dell uno nei confronti dell altro relative a beni mobili o immobili si caratterizzano per una funzione [di] complessiva sistemazione «solutorio-compensativa» con riguardo ai rapporti patrimoniali avvenuti in costanza di matrimonio. Pertanto, il trasferimento dell immobile è pienamente riconducibile alla volontà del cedente per cui, per evitare la decadenza, lo stesso avrebbe dovuto acquistare un altro immobile nel termine di 1 anno dal regolamento concordati fra i coniugi.

3 Redazione Fiscale Info Fisco 275/2014 Pag. 3 / 7 ACQUISTO PRIMA CASA E MANCATO TRASFERIMENTO DELLA RESIDENZA CASSAZIONE SENTENZA N DEL 03/02/2014 Un contribuente ha venduto un immobile per il quale aveva usufruito del bonus prima casa entro 5 anni dall acquisto e nell anno successivo ha acquistato un nuovo immobile, senza provvedere al trasferimento della residenza anagrafica. L Ufficio ha revocato l agevolazione e richiesto il pagamento della maggior imposta e relative sanzioni, ritenendo insufficiente il mero trasferimento della dimora. I Giudici hanno respinto il ricorso del contribuente ribadendo che ai fini dell agevolazione non si pone alcuna questione relativa alla prova della «reale residenza» del contribuente o al suo riparto, valendo. esclusivamente la cosiddetta «residenza anagrafica», perché laddove la legge parla di trasferimento di residenza deve intendersi «trasferimento di residenza anagrafica». PRIMA CASA CON L IMPEGNO AD ADIBIRLA AD ABITAZIONE PRINCIPALE CASSAZIONE SENTENZA N DEL 25/06/2014 Un contribuente aveva dichiarato di voler destinare l unità immobiliare ad abitazione principale senza richiedere il trasferimento della residenza nel medesimo Comune dove questa era ubicata nei 18 mesi successivi. L Ufficio ha revocato l agevolazione. La Corte respinge ricorso del contribuente sostenendo che la mera manifestazione dell intento ad adibire ad abitazione principale l unità non è sufficiente. Secondo i giudici l agevolazione prima casa spettano e possono essere conservati soltanto se l'acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione dell'immobile acquistato ad abitazione propria, quantomeno entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell'ufficio [ndr: dunque ben oltre i 18 mesi imposti dalla legge] in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di detti benefici". Nel caso di specie, al contrario, all'intento manifestato nell'atto dell'acquisto, non era seguita la domanda di trasferimento della residenza anagrafica nell'immobile acquistato. LA SEPARAZIONE TRA I CONIUGI NON «ASSICURA» L AGEVOLAZIONE PRIMA CASA CASSAZIONE ORDINANZA N DEL 14/07/2014 Un contribuente, nei 18 mesi successivi all acquisto di un abitazione con i benefici prima casa, non trasferiva la residenza nel Comune di ubicazione dell immobile; di conseguenza, l Agenzia riteneva configurata la decadenza dall agevolazione e richiedeva le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale. Lo stesso contribuente ricorreva in giudizio, sostenendo che la decadenza fosse impedita dal verificarsi di una situazione di forza maggiore che non gli aveva permesso il trasferimento della residenza; in particolare, la forza maggiore si era

4 Redazione Fiscale Info Fisco 275/2014 Pag. 4 / 7 manifestata nella separazione dal coniuge, cui era conseguita anche la successiva cessione dell immobile agevolato, in esecuzione dell accordo di separazione. Come riconosciuto dalla giurisprudenza (CTP Pescara n.65/2002 e CTP Pisa 5/2009) e dall Amministrazione finanziaria (RM 35/2002) ove il realizzarsi delle condizioni per usufruire dell agevolazione prima casa sia impedito da un evento dotato delle caratteristiche della forza maggiore, si può evitare la decadenza dall agevolazione ed il pagamento delle sanzioni. Perché possa trattarsi di forza maggiore, l evento deve essere: oggettivo non prevedibile tale da non poter essere evitato caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata. Sul punto, i Giudici affermano che non configura ipotesi di forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dall agevolazione prima casa la separazione dei coniugi con conseguente alienazione dell immobile agevolato all ex coniuge, prima che l acquirente trasferisca la propria residenza nel Comune in cui si trova l immobile. Si rileva, tuttavia, che l ordinanza non prende in alcuna considerazione l art. 19 della L. 74/87, che prevede l esenzione da ogni imposta per gli atti relativi alla separazione. Si ricorda, infatti, che, con un interpretazione estensiva favorevole al contribuente, nella CM 27/2012 l Agenzia ha affermato che tale esenzione consente di evitare la decadenza dal bonus prima casa ogni qual volta l alienazione a favore dell altro coniuge (e/o dei figli), operata in sede di separazione o divorzio, riguardi la prima casa acquistata dai coniugi. ACQUISTO PRIMA CASA CON STIPULA DEL PRELIMINARE CASSAZIONE ORDINANZA N DEL 29/07/2014 Un soggetto ha venduto un immobile per il quale ha usufruito del bonus prima casa entro 5 anni dall acquisto e nell anno successivo ha stipulato un contratto preliminare per il riacquisto di un altro immobile (abitazione principale), senza che sia intervenuta anche la stipula del contratto definitivo (rogito). L Ufficio ha revocato l agevolazione e richiesto il pagamento della maggior imposta e relative sanzioni, ritenendo insufficiente la stipula del contratto preliminare. I Giudici hanno accolto il ricorso delle Entrate, ritenendo infondata la decisione della CTR. Il preliminare di compravendita, infatti, produce solo effetti obbligatori tra le parti mentre l effetto traslativo della proprietà (art. 1376c.c.) deriva dal contratto definitivo (rogito) o dalla sentenza costitutiva che di esso tiene luogo. In particolare, secondo la Cassazione l acquisto di una nuova abitazione principale necessita di un negozio traslativo del diritto di proprietà.... Con la stipula del contratto preliminare non si realizza l acquisto e pertanto la stessa non consente di evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa. La Corte conferma, infine, che le agevolazioni non vengono meno anche in

5 Redazione Fiscale Info Fisco 275/2014 Pag. 5 / 7 presenza di un acquisto a titolo gratuito (sent /2013) ovvero riguardi una quota indivisa di un immobile (sent /2011) purché di entità tale da consentire di disporre dello stesso per adibirlo ad abitazione principale. Anche in tali casi la nozione di acquisto va intesa come acquisizione del diritto di proprietà e non come mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita. ACQUISTO PRIMA CASA E RINUNCIA PRECEDENTE AGEVOLAZIONE CASSAZIONE SENTENZA N DEL 30/07/2014 Due coniugi, circa 15 anni dopo aver acquistato un immobile con l agevolazione prima casa, dichiarano all Agenzia delle Entrate che il beneficio era stato loro attribuito senza averne titolo e ne chiedono ed ottengono la revoca. A seguito di ciò l Ufficio liquida le maggiori imposte dovute con le relative sanzioni. Successivamente, i coniugi hanno acquistato un altro immobile usufruendo del bonus, considerato che sul primo acquisto le stesse sono state revocate. Passati otto mesi dalla richiesta di revoca dell agevolazione, i coniugi procedono all acquisto di un altra abitazione, per la quale richiedono il beneficio. Dopo poco più di un anno, resasi conto che i contribuenti avevano revocato le agevolazioni sul primo acquisto, al fine di beneficiare delle stesse relativamente al secondo, ha annullato il provvedimento di revoca delle agevolazioni sul primo immobile richiedendo le maggiori imposte su quello più recente. I Giudici hanno respinto il ricorso dei coniugi ribadendo che non è possibile fruire dell agevolazione prevista per l acquisto della prima casa, previa rinuncia a un precedente analogo beneficio, conseguito in virtù della medesima disciplina. Infatti, aggiunge la Corte, la dichiarazione di voler usufruire del beneficio ha natura negoziale e per definizione non è revocabile. Inoltre, nel caso di specie la revoca dell agevolazione è avvenuta: in prossimità del nuovo acquisto, ovvero 15 anni dopo il perfezionamento del primo quando il fatto generatore dell agevolazione si era consolidato da anni ed il relativo rapporto tributario si era definitivamente estinto ; in assenza di buona fede dei coniugi acquirenti. PRIMA CASA: SE MANCA L ABITABILITÀ NON SI PERFEZIONA LA DECADENZA CASSAZIONE SENTENZA N DEL 5/09/2014 In relazione all acquisto di un immobile per il quale un soggetto ha usufruito del bonus prima casa, l ufficio, ha emesso avviso di liquidazione ed irrogazione sanzioni a seguito del disconoscimento del diritto all'agevolazione per inadempimento dell'obbligo di trasferimento della residenza, nel termine di 18 mesi dall'atto, nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato. Rilevava, invero, l'amministrazione finanziaria che il contribuente aveva trasferito la residenza dal Comune nel quale si trova l'immobile acquistato come prima abitazione, ben oltre

6 Redazione Fiscale Info Fisco 275/2014 Pag. 6 / 7 il termine per poter fruire dell'agevolazione in questione. L'atto veniva impugnato dinanzi alla CTP, che respingeva il ricorso. Il gravame proposto dal contribuente veniva, tuttavia, accolto dalla CTR con la quale il giudice di appello riteneva che il tardivo trasferimento di residenza fosse imputabile all'illegittimo rifiuto del Comune, motivato con la mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile, a sua volta ascrivibile al costruttore-venditore. La questione, giunta in Cassazione, viene decisa a favore del contribuente. In primo luogo, la Corte ricorda che laddove l acquirente, di fatto, abiti nell immobile acquistato con l agevolazione, questa non spetta se egli non ha richiesto il trasferimento anagrafico della residenza (Cass.23161/2010). D altro canto, prosegue la Corte, il principio di unicità del procedimento amministrativo volto alla modifica della residenza impone di far coincidere il momento della cancellazione dall anagrafe del Comune di precedente residenza con il momento dell iscrizione nel Comune di nuova residenza. Pertanto, la data del trasferimento della residenza viene individuata nel momento in cui l interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento: l agevolazione spetta a coloro che, pur avendone fatto richiesta nei tempi, non abbiano ottenuto il trasferimento della residenza. Tuttavia se il trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi viene ostacolato da eventi non imputabili dalla parte obbligata, da essa inevitabili ed imprevedibili, se ne deve tenere conto nella valutazione della decadenza. Riguardo al caso di specie i Giudici ritengono che il contribuente abbia rispettato il temine di 18 mesi, avendo presentato la dichiarazione di trasferimento nel termine; mentre la mancata effettiva concessione della residenza sarebbe da ascrivere alla forza maggiore, essendo stata causata dal mancato rilascio del certificato di abitabilità dell immobile, imputabile, a sua volta, al costruttorevenditore. Una diversa conclusione, precisa la Corte, si tradurrebbe nella perdita del beneficio per fatto imputabile al Comune e/o a terzi ed è, quindi, da escludere. L ACQUISTO IN COMUNIONE ORDINARIA COL CONIUGE NON TOGLIE LA PRIMA CASA CASSAZIONE ORDINANZA N DEL 08/10/2014 Un contribuente non ha titolo per usufruire del bonus pima casa in quanto al momento dell acquisto non sussiste la condizione prevista dalla lett. b) della nota II bis all art. 1 della Tariffa, avuto riguardo al fatto che, in virtù di precedente rogito, risultava proprietario, di una quota pari al 5%, di altro immobile abitativo. La Cassazione afferma che la titolarità, in comunione ordinaria col coniuge, di una quota pari al 5% di un immobile sito nel medesimo Comune in cui si intende acquistare la "prima casa", acquistato prima del matrimonio, non impedisce l'acquisto agevolato ad uno dei due coniugi in separazione dei beni. Infatti, la condizione fissata per il bonus impone all'acquirente di dichiarare nell'atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge" dei diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione su altra casa di abitazione nel

7 Redazione Fiscale Info Fisco 275/2014 Pag. 7 / 7 territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare. Pertanto, afferma la Corte, la possibilità di operare il nuovo acquisto agevolato esiste laddove l'immobile già "posseduto" nel Comune non sia idoneo ad essere utilizzato come abitazione e ciò si configura in presenza: dell acquisto di una quota particolarmente esigua di un immobile dell acquisto in comunione ordinaria, atteso che solo uno dei "comunisti" può destinare l'immobile a propria abitazione. In pratica, l ordinanza, proseguendo sul solco tracciato dalla sentenza n.100/2010 non impedisce di applicare l agevolazione ove l acquirente sia titolare, in comunione ordinaria con il coniuge, di un altro immobile nel medesimo Comune (purché acquistato senza l agevolazione). RIACQUISTO 1 CASA DA ADIBIRE AD ABITAZIONE PRINCIPALE CASSAZIONE ORDINANZA N DEL 09/07/2014 Il contribuente che aveva fruito dell agevolazione prima casa sull acquisto di un appartamento successivamente rivenduto nel termine del quinquennio ne aveva riacquistato un altro entro 1 anno dalla vendita, non destinandolo, tuttavia, ad abitazione principale in quanto si era trasferito all estero per motivi di lavoro. L ufficio ha revocato le agevolazioni sul primo acquisto effettuato. In generale, non decade dall'agevolazione "prima casa" il contribuente che venda la casa prima del decorso del termine di 5 anni dall'acquisto agevolato comprandone un altra entro 1 anno dalla vendita, qualora l unità riacquistata sia destinata a propria "abitazione principale" (requisito non richiesto nella questo precedente, a fronte del quale è solo richiesto il trasferimento della residenza nel medesimo comune entro 18 mesi, anche in un altra unità immobiliare). Nel caso in cui il riacquisto sia effettuato da un cittadino italiano residente all'estero (o successivamente trasferitosi all estero per motivi di lavoro) il riacquisto entro 1 anno può avere a oggetto anche una unità che non viene destinata ad abitazione principale. CASSAZIONE ORDINANZA N DEL 12/03/2014 Il contribuente aveva proceduto al riacquisto entro 1 anno dalla vendita effettuata nel quinquennio dell unità acquistata con le agevolazioni prima casa tramite donazione di unità successivamente adibita ad abitazione principale. L ufficio ha ritenuto che riacquisto debba essere effettuato a titolo oneroso. La Cassazione ha equiparato l acquisto a titolo gratuito a quell effettuato a titolo oneroso ai fini di specie. Ha sostenuto che la norma stabilisce che pel mantenimento dell agevolazione debba procedersi all acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale e, come noto, acquisto è sia quello oneroso che quello gratuito. Devono dunque salve le agevolazioni fiscali originariamente concesse alla contribuente per l acquisto della prima casa.