Prima casa. La forza maggiore salva il bonus

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1 Giustizia & Sentenze Il commento alle principali sentenze N Prima casa. La forza maggiore salva il bonus Il ritardo nel trasferimento della residenza alcune volte è scusabile Categoria: Immobili Sottocategoria: Agevolazione prima casa Il verificarsi di un evento, dotato delle caratteristiche della forza maggiore, che impedisca il realizzarsi delle condizioni per usufruire dell agevolazione prima casa evita la decadenza dal beneficio. Infatti, il contribuente può opporsi con successo all avviso di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale se il trasferimento della residenza oltre il termine di legge è dipeso per fatto del Comune e/o di terzi oppure dalla necessità, sorta dopo l acquisto, di mettere in sicurezza l abitazione. È quanto emerge da due recenti pronunciamenti della Corte di Cassazione (sentenza n /2014 e ordinanza n /2014 pubblicate, rispettivamente, il 5 e l 11 settembre). Premessa Il verificarsi di un evento, dotato delle caratteristiche della forza maggiore, che impedisca il realizzarsi delle condizioni per usufruire dell agevolazione prima casa evita la decadenza dal beneficio. Infatti, il contribuente può opporsi con successo all avviso di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale se il trasferimento della residenza oltre il termine di legge è dipeso per fatto del Comune e/o di terzi oppure dalla necessità, sorta dopo l acquisto, di mettere in sicurezza l abitazione. È quanto emerge da due recenti pronunciamenti della Corte di Cassazione (sentenza n /14 e ordinanza n /14). 1

2 Cassazione Sez. Trib., sentenza 5 settembre 2014 n Il mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi dalla data di acquisto dell immobile non determina la perdita dell agevolazioni prima casa se il contribuente ha presentato la domanda al Comune ampiamente nei termini: deve considerarsi causa di forza maggiore la mancata concessione della residenza, ascrivibile al mancato rilascio del certificato di abitabilità imputabile al costruttore-venditore. Il caso trattato Gli Ermellini hanno respinto il ricorso proposto dall Agenzia delle Entrate, nell ambito di una controversia concernente la revoca dei benefici fruiti sull acquisto della prima casa da parte di contribuente umbro. La Commissione Tributaria Regionale di Perugia, in accoglimento del ricorso del contribuente, ha annullato l avviso di liquidazione e irrogazioni sanzioni spiccato dall Ufficio ritenendo che il tardivo trasferimento della residenza fosse imputabile all illegittimo rifiuto del Comune in cui era ubicato l immobile. Infatti il Comune non aveva dato corso alla domanda di trasferimento assumendo la mancanza del certificato di abitabilità, mancanza che però era attribuibile al costruttore-venditore. La forza maggiore evita la decadenza Investiti della questione, i giudici di legittimità confermano il verdetto dei colleghi territoriali perché nel caso di specie il contribuente ha presentato la domanda al Comune in cui si trova l immobile acquistato fin dal settembre 2004, ossia ampiamente nei diciotto mesi dall acquisto della prima casa, avvenuto il , pertanto deve ritenersi rispettato il termine previsto dalla legge per la fruizione del beneficio dovendosi considerare causa di forza maggiore la mancata concessione della residenza, ascrivibile al mancato rilascio del certificato di abitabilità imputabile al costruttore-venditore. Per i supremi giudici, il fatto che il contribuente, pur avendolo richiesto tempestivamente, non abbia ottenuto il trasferimento della residenza, per fatto del Comune e/o di terzi, non può tradursi nella perdita del beneficio fiscale cosiddetto prima casa. Cassazione Sez. VI-T, ordinanza 11 settembre 2014 n Il contribuente conserva i benefici fiscali cosiddetti prima casa se il trasferimento della residenza oltre il termine di legge è dipeso dalla necessità, sorta dopo l acquisto, di mettere in sicurezza l abitazione. 2

3 Il caso trattato La Commissione Tributaria Regionale dell Emilia Romagna ha annullato un avviso di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale (con irrogazione delle relative sanzioni) spiccato nei confronti di un contribuente che non ha ottemperato all obbligo di trasferire la propria residenza nel Comune dov è ubicato l immobile entro il termine di diciotto mesi dall acquisto. Nell impugnare il verdetto pro-contribuente emesso dalla Commissione Tributaria Regionale dell Emilia Romagna, l Agenzia ha lamentato la violazione dell art. 1 della tariffa, parte I, nota II bis n. 1, lett. a), del D.P.R. n. 131/86. La Suprema Corte ha ritenuto la doglianza dell Ufficio infondata. Osservazioni della SC Secondo i giudici tributari di legittimità, la sentenza impugnata, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa erariale, non ha riconnesso affatto l'evento inevitabile e imprevedibile, impeditivo del trasferimento, alla circostanza che l'immobile fosse in ristrutturazione e quindi non abitabile, già al momento della stipula del contratto di acquisto, bensì a eventi successivi all'acquisto, consistiti nel verificarsi di smottamenti nel sedime dell'immobile e nella strada di accesso causati da abbondanti piogge, che hanno determinato lavori di messa in sicurezza, durati circa sette mesi. Spese e CU raddoppiato In conclusione la Suprema Corte ha condannato l Agenzia delle Entrate alla rifusione delle spese di lite, applicando peraltro l articolo 13 comma 1 quater del D.P.R. 115 del Ai sensi del comma 1-quater dell articolo 13 del TUSG (comma introdotto dalla Legge di Stabilità 2013), in relazione ai ricorsi per cassazione, sia principali che incidentali, avverso una sentenza della CTR, qualora l impugnazione venga respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale. L obbligo di pagamento sorge al momento del deposito (pubblicazione) della sentenza con la quale la S.C. pronuncia il rigetto integrale dell impugnazione oppure l inammissibilità o improcedibilità. Già con la Legge di Stabilità 2012 (L. n. 183/2011) erano stati introdotti rincari del contributo per le impugnazioni. 3

4 L agevolazione Le agevolazioni previste dal D.P.R. n. 131 del 1986 consistono nel poter fruire di un trattamento impositivo agevolato in sede di tassazione della compravendita immobiliare. Chi acquista la prima casa può fruire delle suddette agevolazioni a condizione che: A. non possegga, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge; B. non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune; C. non sia titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni; D. l immobile si trovi nel Comune in cui l acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall acquisto, o nel quale svolge la propria attività; E. l immobile acquistato non sia considerato di lusso. Tali condizioni devono essere dichiarate al notaio, che le trascrive nell atto di compravendita. La decadenza dall'agevolazione goduta per un determinato acquisto immobiliare si realizza se: o il contribuente trasferisce per atto a titolo oneroso o gratuito gli immobili acquistati con i benefici prima casa, prima del decorso di 5 anni dalla data dell'acquisto, a meno che egli non proceda (entro 1 anno) nuovamente all'acquisto di un immobile da adibire a propria abitazione principale (co. 4 della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86); o l Amministrazione finanziaria accerta che le dichiarazioni rese in atto, ai sensi delle lettere a), b) e c) del co. 1 della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86, sono mendaci. Per dichiarazione mendace deve intendersi ogni e qualsiasi richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni, soggettive e oggettive, previste dalla legge. La decadenza dall'agevolazione in questione comporta: o la corresponsione dell'imposta in misura ordinaria; o l'applicazione della sanzione nella misura del 30% dell'imposta non pagata; o la corresponsione degli interessi di mora sulla differenza tra l'imposta versata alla registrazione dell'atto e quella effettivamente dovuta. La rinuncia all agevolazione può evitare l applicazione della sanzione. 4

5 Con la risoluzione n. 105/E del 2011, l Amministrazione finanziaria ha infatti chiarito che, laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l'acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, anche per motivi personali, può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell'immobile, rinunciando all'agevolazione e pagando la differenza tra l'imposta ordinaria e quella agevolata, ma senza l'applicazione di sanzioni. A tal fine l'acquirente è tenuto a presentare un istanza all'ufficio presso il quale l'atto è stato registrato e a richiedere la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione. A seguito della notifica dell'avviso di liquidazione da parte dell'ufficio, il contribuente dovrà corrispondere un importo pari alla differenza tra l'iva o l'imposta di registro dovute in assenza di agevolazione e quelle agevolate, oltre al versamento degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell'atto. Ma cosa accade nell ipotesi in cui l'acquirente non riesca a trasferire la propria residenza nel termine di 18 mesi per il sopraggiungere di eventi STRAORDINARI e IMPREVEDIBILI? Stando alla giurisprudenza di legittimità la decadenza dal beneficio può essere scongiurata invocando la forza maggiore. Infatti, è vero che il trasferimento della residenza costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso l Erario, ma nella sua valutazione non può non tenersi conto (proprio perché non inerente a un suo comportamento) della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, cioè di un ostacolo all'adempimento dell'obbligazione, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall'inevitabilità e imprevedibilità dell'evento (ex multis, Cassazione, n del 2013). Cause di forza maggiore per la giurisprudenza L acquirente mantiene il beneficio se il mancato trasferimento del termine è dipeso: da una scoperta archeologica che abbia determinato la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile (Cass., n /2013); dal ritardo della Pubblica Amministrazione nel rilascio delle autorizzazioni edilizie preliminari alla variazione catastale, a fronte del comportamento diligente tenuto dall acquirente dell immobile (Cass. n. 8392/2014 con riferimento a un Comune che ha rilasciato dopo 25 anni le autorizzazioni edilizie tempestivamente richieste dal contribuente); 5

6 dall esigenza di riparare vizi della costruzione (CTP Verbania, 4/2009); dalla morte dell'acquirente (Cass., n. 797/2000); dalla malattia del figlio del contribuente (CTR Lombardia, 44/2013); dalle infiltrazioni di acqua dall'appartamento soprastante (CTR Lazio 168/2007 e CTP di Vercelli 6/2010, ma NON per Cass. ord. n. 1392/2010. Secondo gli Ermellini, infatti, l'infiltrazione di acqua nell'appartamento non rappresenta di per sé una causa di forza maggiore tale da impedire il trasferimento nell'immobile. Spetta al contribuente fornire la prova della difficoltà di eseguire le riparazioni del caso e dell'impedimento assoluto di utilizzo dell'abitazione). Evento SISMICO o immobile dichiarato INAGIBILE dal sindaco Dal canto suo l Amministrazione Finanziaria, per la prima volta nella risoluzione n. 35/E del 2002, ha stabilito che il verificarsi di un impedimento (nel caso di specie si trattava del sisma avvenuto in Umbria nel 1997) può evitare la decadenza dall'agevolazione se si tratta di un evento: o oggettivo; o non prevedibile; o tale da non poter essere evitato; o caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata. Secondo la risoluzione n. 140/E del 2008, l acquirente non decade dall'agevolazione prima casa se non ha potuto stabilire la propria residenza nel termine di legge nel Comune in cui insiste l'immobile a causa di abbondanti infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto, in conseguenza delle quali la casa è stata dichiarata inagibile e inabitabile con ordinanza del sindaco. - Riproduzione riservata - 6