COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO

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1 Prot Salerno, lì 23 Ottobre 2015 A tutti gli iscritti all Albo e nell Elenco Speciale LORO SEDI OGGETTO: Circolare n 176/2015. Libera professione. Bonus prima casa non decade se ritardo nel trasferimento è causato dalle lungaggini dello sfratto. Commissione Tributaria Regionale, Toscana-Firenze, sez. V, sentenza del 3 Settembre 2015, n Colleghi, con la presente si porta a conoscenza di tutti Voi che, è nullo l avviso di accertamento con cui l Agenzia delle Entrate ha proceduto al recupero delle imposte in misura ordinaria, disconoscendo le agevolazioni prima casa se il proprietario è stato impossibilitato a trasferire la residenza nell immobile a causa delle lungaggini burocratiche legate allo sfratto del vecchio inquilino. E quanto sostiene la Commissione Tributaria Regionale di Firenze, con la sentenza 3 Settembre 2015, n. 1434, secondo cui non si verifica la decadenza dalla agevolazioni prima casa qualora lo sfratto del vecchio inquilino, prolungatosi per ben 41 mesi, abbia reso impossibile il trasferimento della residenza nel termine di legge. A tal riguardo, occorre rilevare che la Nota II-bis, all art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/876, prevede l applicazione dell imposta di registro e ipocatastali in misura agevolata per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso nonché per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell usufrutto, dell uso e dell abitazione relativi alle stesse a condizione che l immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l acquirente ha o stabilisca la propria residenza entro diciotto mesi dal rogito notarile. Il mancato trasferimento della residenza nel termine suddetto implica la decadenza dalle agevolazioni suddette e il recupero delle imposte da parte dell Agenzia con aliquota ordinaria.

2 Nel caso di specie, la Commissione Tributaria Regionale di Firenze ha riformato la pronuncia dei giudici di prime cure per i quali il contribuente era decaduto dal bonus prima casa, con conseguente legittimità dell accertamento emesso a suo danno per la ragione che i coniugi avevano errato nel richiedere l agevolazione in quanto erano a conoscenza del fatto che l appartamento era occupato con contratto di locazione con scadenza il 31 Dicembre 2007 per cui difficilmente sarebbe stato possibile ottenere il rilascio dell immobile. Ed infatti, solo nel Maggio 2008 (dopo 41 mesi dall acquisto), veniva notificato lo sfratto al vecchio inquilino. Secondo i giudici fiorentini per potersi ritenere forza maggiore è necessario che l evento che ha cagionato l impossibilità del trasferimento di residenza sia causa imprescindibile, inevitabile e non imputabile alle parti. A tal proposito, sostengono i giudici di appello che è evidente che i termini di legge (18 mesi) sono insufficienti nel caso di acquisto di appartamento occupato, con la conseguenza che la norma tributaria non potrà mai essere applicata a tali fattispecie, concludendo nel senso che 41 mesi non sono prevedibili né plausibili né legittimi e che, pertanto, devono essere considerati causa di forza maggiore. La sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Firenze ricalca le conclusioni cui era già giunta la precedente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano, 31 Gennaio 2011 n. 11/21/2011, secondo cui è esclusa la decadenza dall agevolazione prima casa, nel caso in cui l'acquirente non possa trasferire nell'immobile acquistato la propria residenza (entro i 18 mesi previsti dalla Legge), in quanto questo risulta abusivamente occupato, tanto che l'acquirente si vede costretto a procedere all'esecuzione forzata dello sfratto, rientrando nel possesso dell'immobile ben 20 mesi dopo l'acquisto. La pronuncia in commento contribuisce ad allungare il variegato panorama delle pronunce giurisprudenziali in merito all esatta individuazione della causa di forza maggiore, in presenza della quale la decadenza dalle agevolazioni viene meno. In particolare, si ricordi la Commissione Trib. Reg. Veneto 8 Gennaio 2015, n. 110, la quale aveva individuato quale causa di forza maggiore sopravvenuta all acquisto dell immobile, la dichiarazione di inagibilità dello stesso dovuta al verificarsi di fenomeni infiltrativi.

3 Ancora, la Corte di Cassazione, con sentenza 7 Giugno 2013, n ha ravvisato la forza maggiore idonea a far venir meno la decadenza nella c.d. "sorpresa archeologica", ovvero nel rinvenimento di reperti, impeditivo della prosecuzione dei lavori. Di segno contrario, invece, si registra l ordinanza della Corte di Cassazione 14 Luglio 2014, n , secondo cui la separazione dei coniugi con conseguente alienazione dell'immobile agevolato all'ex coniuge, prima che l'acquirente trasferisca la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile, non costituisce una tale ipotesi. Sempre contraria la Corte di Cassazione, con la sentenza 12 Marzo 2015, n. 5015, secondo cui la forza maggiore non ravvisabile né in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione né in caso di protrazione di lavori di straordinaria manutenzione di un immobile già edificato. Da ultimo, si registra l ordinanza della Corte di Cassazione del 10 marzo 2015, n. 4800, secondo cui il ritardo della Pubblica Amministrazione nel rilascio delle autorizzazioni edilizie per la realizzazione delle opere di ristrutturazione e l'abitabilità non costituisce evento non prevedibile ed inevitabile, quale forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dalle agevolazioni dell'acquirente di un immobile. L occasione è gradita per porgere a tutti Voi più distinti saluti. F.to IL PRESIDENTE Per. Agr. Antonio LANDI Allegato: - Commissione Tributaria Regionale, Toscana-Firenze, sez. V, sentenza del 3 Settembre 2015, n 1434.

4 Commissione Tributaria Regionale di Firenze Sezione V Sentenza del 3 Settembre 2015, n [Omissis] Il sig. Ma. non riusciva, entro i 18 mesi, ad ottenere la residenza nell'appartamento ovvero nel Comune dove era posto l'immobile. L'Agenzia delle Entrate emetteva avviso di liquidazione dell'imposta di registro ipotecaria e catastale e conseguenti sanzioni. I coniugi ricorrevano alla CTP di Firenze per opporsi alla sanzione e per lamentarsi che la stessa Amministrazione Pubblica e la lungaggine delle procedure civili di sfratto avevano impedito il trasferimento. I coniugi, di conseguenza, chiedevano l'annullamento dell'accertamento per forza maggiore e dimostravano che solo nell'anno 2011 avevano liberato l'appartamento a causa di proroghe legislative. L'Agenzia delle Entrate, di contro, chiedeva il rigetto del ricorso in base al rilievo che la norma agevolata era una norma speciale e che comunque i coniugi si erano attivati giudizialmente solo 15 mesi dopo. La CTP di Firenze rigettava il ricorso ritenendo che i coniugi avevano errato nel richiedere l'agevolazione fiscale in quanto erano consapevoli che l'appartamento era occupato con contratto di locazione con scadenza per cui difficilmente sarebbe stato possibile ottenere il rilascio. Infatti solo nel maggio 2008 era stato notificato lo sfratto. La sentenza, inoltre, stigmatizzava i coniugi in quanto non avevano preso la residenza in loco con altra abitazione. I coniugi presentavano appello a questa Commissione chiedendo l'annullamento dell'accertamento confermando la legittimità del loro operato. I coniugi giustificavano la mancata presentazione della residenza in Scandicci in quanto la procedura giuridica aveva impedito di liberare l'immobile. Preliminarmente occorre esaminare se la lungaggine della giustizia sia o meno "causa imprescindibile" cioè se la cosiddetta "lungaggine giudiziaria" sia classificabile tra i casi di "forza maggiore" ovvero se "neutra" nel caso che formalmente interrompe i termini. Seguendo la prima ipotesi di interpretazione, è evidente che i termini di legge (18 mesi) sono insufficienti nel caso di acquisto di appartamento occupato, con la conseguenza che la norma tributaria non potrà mai essere applicata a tali fattispecie.

5 Ulteriore conseguenza è che togliendo dalla fattispecie gli appartamenti occupati, che sul mercato valgono circa il 30% in meno, le famiglie con reddito medio - basso non potrebbero più acquistare immobili. In realtà lo scopo della Legge era quello di agevolare il più possibile l'acquisto di abitazioni di prima casa onde sostenere il Commercio degli immobili e il suo indotto. Questa commissione ritiene che l'interpretazione dell'agenzia delle Entrate sia contraria allo spirito e alla volontà del Legislatore ed è punitiva in quanto scarica nel cittadino l'inefficienza della giustizia. Per confermare quanto sostenuto basta conteggiare la durata del tempo che la procedura giudiziaria ha impiegato per far ottenere ai coniugi Ma., la liberazione della casa: mesi dodici per la locazione; mesi 5 per ottenere lo sfratto; mesi 5 di proroga del G.I.; mesi 18 di sospensione ex art. 6 L. n. 431; mesi 1 per l'attività dell'ufficiale Giudiziario. Sommando si evince che per lo sfatto ci sono voluti 41 mesi. È evidente che 41 mesi non sono prevedibili né plausibili né legittimi. I tempi della P.A., non normali, devono essere considerati di "causa di forza maggiore" con la conseguenza che l'accertamento dell'ufficio deve essere annullato dovendo, l'ufficio nel contraddittorio, tenerne conto ai fini della determinazione della causa che ha provocato il ritardo. Conferma di ciò è il riconoscimento, da parte dello Stato, di un indennizzo per la lungaggine della giustizia pari ad uro 1.500,00 all'anno. Le spese possono essere compensate tenendo conto della oscillante giurisprudenza. P.Q.M. Accoglie l'appello. Spese compensate