COME RIPENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI NELLE MUTATE CONDIZIONI SOCIALI ED ECONOMICHE : UN CASO DI STUDIO

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1 BRESCIA, SCUOLA EDILE BRESCIANA 11 MAGGIO 2013 COME RIPENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI NELLE MUTATE CONDIZIONI SOCIALI ED ECONOMICHE : UN CASO DI STUDIO Sergio Mannoni 1 Servizi di property

2 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. Spunti dal titolo della giornata.. Nuovo abitare e nuovi servizi immobiliari I livelli prestazionali (non solo energetici e funzionali) che gli edifici possono offrire nel corso della vita utile si intersecano con le esigenze di monitorare le azioni e i comportamenti degli utenti e si relazionano alle forme contrattuali che riguardano gli interventi di nuova costruzione e di riqualificazione che richiedono, sia per i committenti pubblici sia per i clienti privati la provvista di risorse finanziarie sempre più difficile da ottenere.... 2

3 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. Nuovo abitare e nuovi servizi immobiliari Quali temi sottolineare - La relazione fra i livelli prestazionali e l esigenza di monitorare le azioni e i comportamenti degli utenti Cioè il rapporto fra ciò che si realizza e le scelte delle persone - la provvista di risorse finanziarie sempre più difficile da ottenere e Cioè la difficile disponibilità di risorse finanziarie, anche a causa del derivato problema di contenere il rischio imprenditoriale 3

4 PERCHE E COME RI - PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. Perché - sono emersi nuovi abitudini e stili di vita - ci sono nuove aspettative da parte di chi cerca una casa - si parla di crisi e dei suoi effetti sulle persone ( e sui processi economici) Esiste ancora una domanda? Quale è? E come la si può intercettare? quali sono i bisogni primari? - La casa, - ad un costo più basso, - ma non con meno valore (anzi..) Ma c è dell altro? 4

5 PERCHE E COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. Quale altro? Cosa si percepisce? Ci sono nuove micro -domande..internet in casa.. Sono aumentate le aspettative..maggiore spazio, a misura di nuovi bisogni reali.. Si richiede maggiore qualità..la lavatrice in.. classe AA.. Ci sono delle abitudini diverse..si tenta di usare meno l auto.. Ci sono quindi «stili di vita» diversi Ad esempio, a Milano, il 51% della popolazione (dato ISTAT), è composto da famiglie monoparentali (un solo genitore) o da single 5

6 PERCHE E COME RIPENSARE I SERVIZI IMMOBILARI. Ma a questi nuovi stili di vita corrispondono..adeguate risposte? 6

7 PERCHE E COME RIPENSARE I SERVIZI IMMOBILARI UN DATO PER TUTTI (FONTE AGENZIA DELLE ENTRATE). Le compravendite immobiliari, delle sole abitazioni, nel periodo , sono diminuite, da unità, a unità QUASI IL 50% IN MENO! 7

8 PERCHE E COME RIPENSARE I SERVIZI IMMOBILARI...forse andrebbero favoriti altrettanto adeguati cambiamenti 8

9 PERCHE E COME RIPENSARE I SERVIZI IMMOBILARI..da così, a cosi.. 9

10 Il caso di studio IL PROGETTO BASE FABBRICATO INDUSTRIALE IN VIA DI DISMISSIONE PROGETTO POSSIBILE : RICONVERSIONE AD USO RESIDENZIALE E REALIZZAZIONE DI 50/60MINI APPARTAMENTI AD USO REDDITO MILANO VIA TERMOPILI ZONA P.LE LORETO / VIALE MONZA MM1, FERMATA PASTEUR A MT. 100 SUPERFICIE, MQ 3000 SLP PROPRIETA, SRL A CAPITALE PRIVATO 10

11 L IMMOBILE, LA ZONA, E I SUOI LATI POSITIVI 11.

12 ...E I SUOI LATI CRITICI 12

13 ...ma c è dell altro

14 PERCHE FARE? E COME FARE? C è modo, con queste criticità, - crisi e debolezza del mercato - complessità del quartiere - Verso quali utenti indirizzare il progetto..di sviluppare opportunità sostenibili? E con quali azioni? Ricerca/ intercettazione - della domanda e dei nuovi bisogni - di nuove forme dell abitare Ma con quali rischi imprenditoriali? E con quali garanzie di successo? 14

15 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. Si era detto di sottolineare - Il rapporto fra ciò che si realizza e le scelte delle persone e - la difficile disponibilità di risorse finanziarie, anche a causa del derivato problema di contenere il rischio imprenditoriale 15

16 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. mettere in relazione Le scelte delle persone con l appetibilità di nuove modalità dell abitare La sostenibilità del rischio imprenditoriale con nuove tipologie costruttive Con più attenzione ai costi di gestione, e tenendo conto delle diverse aspettative 16

17 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. sperimentare nuove modalità dell abitare, come ad esempio il cohousing nuove tipologie costruttive, come ad esempio l edilizia industrializzata Design, efficienza energetica, tempi di realizzazione più contenuti e uso più appropriato degli spazi abitativi 17

18 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. Perché fare e come fare 1 è già una possibile risposta, specie per i giovani e per le categorie un po più in difficoltà, come chi non riesce a sostenere un costo per un abitazione singola, decente Il cohousing definizione : termine utilizzato per definire degli insediamenti abitativi composti da alloggi privati corredati da ampi spazi (coperti e scoperti) destinati all'uso comune e alla condivisione tra i chi vi abita (i cohousers) 2 ha costruito e fatto emergere una tipologia di utenza, una rete di persone, che trovano in questa soluzione una risposta affidabile e anche più creativa alle proprie esigenze 3 L intercettazione di questa rete è la prima risposta di sostenibilità del progetto, e lo orienta anche alla diminuzione del rischio imprenditoriale 18

19 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. Due i concetti chiave Gli spazi individuali, che devono tenere conto di bisogni e abitudini quotidiani Dormire, mangiare, lavarsi, Gli spazi condivisi, più legati a scelte di socialità e risparmio Vedere la tv, andare su internet, incontrare amici, usare la lavatrice, fare cene collettive..studiare.. G 19

20 Il caso di studio QUINDI PER CHI E A CHI RIVOLGERE IL PROGETTO? UNA POSSIBILE SPERIMENTAZIONE : GLI STUDENTI UNIVERSITARI 20

21 Il caso di studio FORSE SERVE UN PROTOTIPO 21

22 come fare Dal macro al micro.. 22

23 Il caso di studio IL PROTOTIPO ALTRO FABBRICATO INDUSTRIALE IN VIA DI DISMISSIONE PROGETTO POSSIBILE : RICONVERSIONE AD USO RESIDENZIALE E REALIZZAZIONE DI 6/8 MINI APPARTAMENTI AD USO REDDITO MILANO VIA TERMOPILI MARCIAPIEDE DI FRONTE SUPERFICIE, MQ 350/400 SLP STESSA PROPRIETA 23

24 PERCHE FARE E COME FARE PROGETTO DI UN PICCOLA RESIDENZA, DI 6/8 APPARTAMENTI DA 2 POSTI LETTO CIASCUNO, CON ZONE COMUNI DESTINATE A SPAZIO LAVANDERIA, UNA STANZA COPERTA E CHIUSA, IN CORTILE, DOVE RIUNIRSI PER PARLARE, ASCOLTARE MUSICA, O ANCHE PER AFFRONTARE I PICCOLI/GRANDI PROBLEMI DELLA GESTIONE DEL FABBRICATO CON UN ANGOLO DESTINATO A PICCOLA OFFICINA, PER, ALTERNATIVAMENTE, RIPARARE LE BICILETTE 24

25 PERCHE FARE E COME FARE Per rendere PIU APPETIBILE il prototipo, si pensa di ricorrere e di testare modelli di edilizia industrializzata, PER ridurre la tempistica della costruzione (del prototipo), rendere più sostenibile e rapida la gestione del progetto base ottenere prestazioni energetiche potenzialmente più performanti 25

26 A proposito di edilizia industrializzata.. BRESCIA, intervento ALER, 195 appartamenti alcuni numeri di oggi, su cui riflettere MILANO, intervento FHS 124 appartamenti 26

27 Il caso di studio A PROPOSITO DEL PROTOTIPO E DELLA SPERIMENTAZIONE PREVISIONE DI SVILUPPO DEL PROGETTO E DI COSTRUZIONE DEL FABBRICATO/PROTOTIPO, IN 12 MESI CIRCA INTERCETTAZIONE DELLA RETE DEI COHOUSER, E VERIFICA DELLA COERENZA DEL PROGETTO, NEI PRIMI SEI MESI VALIDAZIONE DELLA OPPORTUNITA DI PROCEDERE ALLA COSTRUZIONE DI QUELLO PIU GRANDE NEI SUCCESSIVI SEI MESI 27

28 Il caso di studio A PROPOSITO DI PROTOTIPI E DI SPERIMENTAZIONE ADESSO CHE ABBIAMO DEFINITO LO SVILUPPO DEL PROGETTO, SERVE CONFERMARE LA TIPOLOGIA ABITATIVA. FORSE SERVE UN NUOVO PROTOTIPO, PIU PICCOLO 28

29 Il caso di studio 2 PROTOTIPO MILANO VIA GOMES ZONA P.LE LORETO /STAZIONE CENTRALE SUPERFICIE : MQ 50, PIU TERRAZZINO FABBRICATO CIVILE, ULTIMO PIANO PROGETTO DI RISTRUTTURAZIONE DI APPARTAMENTO DA METTERE A REDDITO STESSA PROPRIETA 29,

30 PERCHE E COME RIPENSARE I SERVIZI IMMOBILARI Da così....a così 30

31 Perché fare? E come fare Via Gomes Progetto di intervento su un piccolo appartamento, di due locali e servizi Si passa dalla casa affittata al mq o a numero di vani (50-60 mq, o due locali), alla casa arredata, affittata a posto letto - cucina/soggiorno comune, attrezzato - due camere singole, ciascuna con bagno privato - un balcone per una camera, una parte del terrazzo, per l altra camera, in uso esclusivo - la restante parte del terrazzo, in uso comune 31

32 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. Qualche prima conclusione.. Siamo partiti da.. i livelli prestazionali.. le esigenze di monitorare le azioni e i comportamenti degli utenti..la provvista di risorse finanziarie sempre più difficile da ottenere

33 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. Nuovo abitare e nuovi servizi immobiliari L importanza di ricorrere, a volte, a dei prototipi, consente di «toccare con mano, e rendere più semplice la condivisione delle linee progettuali a chi finanzia le operazioni E, anche, a gestire meglio le resistenze verso le innovazioni o superare le stereotipie 33

34 COME RI- PENSARE I SERVIZI IMMOBILIARI.. infine, - Il ricorso all edilizia industrializzata, o prefabbricata, nella esecuzione del prototipo, non esclude l utilizzo delle piccole imprese, che continuano anzi a essere soggetti insostituibili, per le lavorazioni di finitura «post assemblaggio» della struttura - Il ricorso alle lavorazioni «a secco», consente oltre una più rapida edificazione, anche una più semplice organizzazione della logistica del cantiere e la realizzazione anche nelle stagioni invernali, con problematiche più contenute 34

35 Il caso di studio LE RISPOSTE Ascoltare, e guardarsi intorno Innovare nelle modalità costruttive Tenere conto delle nuove esigenze del mercato e dei suoi utenti Integrare le competenze e farne tesoro 35

36 Grazie per l attenzione!