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1 NEWSLETTER Scenario macroeconomicoo e mercato immobiliare A cura dell Ufficio Studi IDeAA FIMIT sgr Marzo 01

2 Sommario 1. Scenario macroeconomico Il quadro di sintesi dell economia italiana Le sofferenze bancarie e la stretta creditizia Mercati finanziari: prospettive per il Mercato immobiliare Gli investimenti immobiliari nel..... L appeal crescente degli investimenti retail... 1/03/01 1

3 1. Scenario macroeconomico 1.1. Il quadro di sintesi dell economia italiana Nel terzo trimestre dell anno si è conclusa la fase recessiva dell economia italiana, già a partire dal secondo semestre si sono registrati importanti segnali: l indice di fiducia delle imprese è cresciuto nel secondo semestre del, passando dal 90,9 di giugno al 9, 1 di dicembre (00=100), lo stesso vale per l indice PMI manifatturiero che è passato da 9,1 di giugno a 3,3 di dicembre, ai massimi dall aprile 011. Nonostante i segnali positivi e le aspettative di una fase di lenta ripresa economica, occorre considerare che l economia italiana ha perso molto terreno negli ultimi sei anni e occorreranno molti anni prima di ritornare ai livelli raggiunti nel 00. La componente che più di tutte ha condizionato la nostra economia è stata la contrazione degli investimenti privati, principalmente da attribuire alla stretta creditizia. L assenza di investimenti ha avuto impatti significativi sulla produzione industriale, attualmente ferma ai minimi del 009. Fig. 1.1: Andamento dell indice di fiducia delle imprese (00=100) e della produzione industriale (010=100) Fonte: Istat Ad oggi, la ripresa di fiducia delle imprese sembra lasciar presagire un inversione di tendenza. Purtroppo, però, l Italia continua ad essere meno competitiva sul piano internazionale e questo lascia prospettare una ripresa più fragile rispetto ai paesi core dell Eurozona. Principalmente, questo fenomeno è da ricondurre al rapporto tra salari e produttività. Per i paesi core i salari sono aumentati meno della produttività nell ultimo decennio. Tale evoluzione sarebbe stata pressoché impossibile per l Italia a fronte della forte decrescita della produttività, in quanto avrebbe richiesto un taglio dei salari reali (ed anche nominali). Inoltre, le diverse possibilità e condizioni di accesso al mercato del credito e l elevata imposizione fiscale continuano a rappresentare uno svantaggio pesante per l Italia. 1 Istat Markit Business Confidence Produzione Industriale dic-0 apr-0 ago-0 dic-0 apr-09 ago-09 dic-09 apr-10 ago-10 dic-10 apr-11 ago-11 dic-11 ago-1 apr-13 ago-13 Fig. 1.: Indice di competitività OECD dei costi del lavoro per unità di prodotto (000=100) Fonte: OECD I consumi reali delle famiglie sono ai minimi degli ultimi 1 anni, principalmente a causa dei livelli record raggiunti dal tasso di disoccupazione, 1,% a novembre, 1,% per gli under (massimo storico dal 19). A partire dalla seconda metà del sembra registrarsi un inversione di tendenza importante per quanto riguarda l andamento dei consumi, che ha seguito la ripresa di fiducia da parte dei consumatori. Il rilancio dell occupazione risulta essere una delle priorità del Governo, che sta lavorando a riforme importanti. Grazie alla riduzione del tasso di disoccupazione, stimata dagli analisti a partire della seconda metà del 01, è presumibile aspettarsi che il trend positivo dei consumi proseguirà. Fig. 1.3: Andamento dei consumi delle famiglie italiane milioni Fonte: Istat Germania Italia Francia dic-00 set-01 giu-0 mar-03 dic-03 set-0 giu-0 mar-0 dic-0 set-0 giu-0 mar-09 dic-09 set-10 giu-11 mar-1 set Consumi delle famiglie (prezzi al 00) Tasso di disoccupazione mar-0 nov-0 lug-0 mar-0 nov-0 lug-0 mar-0 nov-0 lug-09 mar-10 nov-10 lug-11 mar-1 nov-1 lug Le sofferenze bancarie e la stretta creditizia La stretta del sistema creditizio continua a penalizzare pesantemente l economia italiana e il settore immobiliare in particolare. Le sofferenze delle banche italiane hanno fatto registrare nuovi massimi mese dopo mese. A dicembre, secondo il Bollettino statistico di Banca d Italia, le sofferenze lorde sono risultate pari a circa 1 miliardi di euro, in crescita del % negli ultimi 1 mesi, mentre le sofferenze al netto degli accantonamenti erano pari a circa 0 miliardi di euro % 1/03/01

4 (circa il 1% del patrimonio netto delle banche italiane). Considerando anche la mole delle posizioni creditizie ristrutturate, incagliate e scadute è possibile prevedere ancora un forte aumento delle sofferenze nel 01. Inoltre, è importante considerare che quasi il 0% delle sofferenze delle società non finanziarie, fa riferimento alle società di costruzioni o che svolgono attività immobiliari. Fig. 1.: Sofferenze delle banche italiane ,0 Fonte: ABI, Banca d Italia Continuano ad arrivare segnali negativi anche per il credito alle imprese; a dicembre si è registrata ancora una forte contrazione per i prestiti delle banche alle società non finanziarie. I dati diffusi dalla Banca Centrale Europea mostrano un calo su base annua intorno al %. Fig. 1.: Variazione dei prestiti alle imprese non finanziarie (A/A %) Fonte: BCE 9,0 Sofferenze lorde ( mld) Sofferenze lorde / Impieghi escluso interbancario (%) 1,9 9,0 10, 1, / 0/ 03/ 0/ 0/ 0/ 0/ 0/ 09/ 10/ 11/ 1/ Italia Francia Germania dic-10 feb-11 apr-11 giu-11 ago-11 ott-11 dic-11 feb-1 giu-1 ago-1 ott-1 feb-13 apr-13 giu-13 ago-13 ott-13 Una nuova emissione di liquidità da parte della BCE, attraverso un nuovo piano di rifinanziamento a lungo termine a basso costo (Long Term Refinancing Operations) finalizzato a supportare il credito alle imprese, potrebbe essere l unico modo per rilanciare l economia reale del paese. -, 1.3. Mercati finanziari: prospettive per il 01 La politica espansiva della BCE (Banca Centrale Europea), ha avuto come effetto principale quello di spingere le performance dei mercati finanziari e di deprimere i rendimenti obbligazionari, attenuando gli spread dei rendimenti dei titoli di stato decennali tra i paesi core e quelli periferici dell area euro. Purtroppo, però, sembra che le immissioni di liquidità a basso costo non abbiano in alcun modo aiutato la ripresa dell economia reale, intrappolata in una spirale recessiva che va avanti dal secondo semestre del 011. Il contesto di bassi tassi di interesse dettato dalle politiche della BCE, ha condotto ai minimi storici sia il tasso delle obbligazioni governative, sia quello delle obbligazioni corporate. Ad oggi, anche i titoli di stato dei paesi periferici, come ad esempio l Italia, con un rischio paese ancora significativo e fondamentali deboli, offrono rendimenti decisamente ridotti. Il rendimento sui BTP nelle prime sessioni del 01 è sceso ben al di sotto della soglia psicologica del % portando lo spread sul Bund sotto i 00 punti base, ai minimi dal luglio 011. Fig. 1.: Andamento dei rendimenti decennali sui titoli di stato (%) dic-0 apr-0 ago-0 dic-0 apr-09 ago-09 dic-09 apr-10 ago-10 dic-10 apr-11 ago-11 dic-11 ago-1 apr-13 ago-13 Fonte: Bloomberg Tasso BCE Media 10 anni Eurozone Media 10 anni BTP Eurozone 10 yr Gvt BTP 10 yr Fig. 1.: Rendimenti delle obbligazioni corporate europee (%) 3 1 EU Corp. Bonds BBB EU Corp. Bonds AA EU Corp. Bonds A Media gen-0 giu-0 nov-0 apr-0 set-0 feb-0 lug-0 dic-0 mag-09 ott-09 mar-10 ago-10 gen-11 giu-11 nov-11 set-1 feb-13 lug-13 Fonte: Bloomberg Gli investitori che oggi decidono di investire in questa asset class, devono mettere in conto il rischio di rialzo tassi 1/03/01 3

5 proveniente dalla strategia di tapering 3 annunciata dalla Fed, che ha già avuto effetti importanti sul tasso interbancario europeo, il quale ad inizio dicembre ha subito un rialzo improvviso. La crescita dei rendimenti obbligazionari, imporrebbe agli investitori minusvalenze latenti nei prossimi anni. Anche i mercati azionari continuano a far registrare ottime performance, soprattutto grazie alla liquidità a basso costo immessa dalla BCE. L indice azionario italiano ha chiuso il con una performance del +1,% (in rialzo di oltre il 30% da inizio 011), spingendo anche l industria del risparmio gestito: a fine dicembre il totale delle sottoscrizioni da inizio anno ha raggiunto quota miliardi di euro (il miglior risultato del 1999), permettendo al settore di recuperare i deflussi degli ultimi due anni (-, miliardi nel 011 e nel ). Fig. 1.: Performance dell'indice azionario italiano dal 011 ad oggi 0% 0% 30% 0% 10% 0% -10% -0% dic-11 giu-1 giu-13 Fonte: Bloomberg 1,% 1,0% 0,% 0,% 0,% 0,% 0,0% Tutto questo, durante una fase fortemente recessiva dell economia italiana, con gli investimenti privati ai minimi dal 199 (complice la stretta creditizia) ed i consumi delle famiglie ai minimi dal E presumibile aspettarsi che i valori azionari correggeranno, quando, grazie ai primi segnali ripresa economica, cesserà la politica espansiva della BCE. Fig. 1.9: Variazione su trimestre precedente del Prodotto Interno Lordo italiano (%) 0, 0, 0,0-0, -0, -0, -0, -1,0-1, 0,3 0,1 Indice FTSE MIB 0,3-0, -0, -1,1-0, -0, Tasso BCE -0,9-0, -0,3 0 0,1. Mercato Immobiliare.1. Gli investimenti immobiliari nel Gli investimenti diretti in immobili non residenziali in Europa, nel quarto trimestre, sono stati pari a 3, miliardi di euro in crescita del % rispetto al trimestre precedente e del 19% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Sull intero anno, gli investimenti hanno raggiunto i 13,9 miliardi di euro, in crescita del 1% rispetto al. I segnali positivi hanno riguardato soprattutto l andamento delle compravendite commerciali in Italia e Spagna, che hanno più che raddoppiato il volume degli investimenti rispetto al. Insieme Italia e Spagna hanno rappresentato, nel, il,% dell attività di investimento a livello europeo, che si confronta con il 3,% dell anno precedente. Fig..1: Andamento delle compravendite non residenziali in alcuni dei principali paesi europei ( mld),3 Q1 +%,3 Fonte: CBRE Q Q3, +19% Q 30,1 1, -% Per il mercato immobiliare italiano, il rappresenta un anno di ottime performance, che sancisce il ritorno di interesse da parte degli investitori istituzionali esteri, soprattutto per il prodotto retail. Il volume degli investimenti non residenziali istituzionali nel, considerando le operazioni di acquisto concluse attraverso il passaggio di quote di fondi immobiliari, ammonta a circa, miliardi di euro (circa, miliardi nel ), dei quali circa miliardi rappresentati da investimenti nel settore retail, la maggior parte concentrati nel quarto trimestre dell anno. 1,3,1 +1%,, +3% Regno Unito Germania Francia Spagna Italia, Fonte: Bloomberg, Istat 3 Progressiva riduzione, da parte della Fed, degli stimoli monetari con cui ogni mese la banca centrale Usa immette liquidità nel sistema attraverso l'acquisto di treasury e bond garantiti da mutui 1/03/01

6 Fig..: Scomposizione degli investimenti immobiliari per destinazione d uso nel Tab..1: Principali compravendite immobiliari non residenziali (> 100mln) del in Italia Fonte: CBRE Misto Industriale/ Logistica Altro Hotel % 9% 1% 13% % Uffici % Retail Nel gli investitori esteri hanno rappresentato il % del totale ed hanno dimostrato un forte interesse soprattutto per le operazioni di acquisto di prodotti retail di grandi dimensioni: shopping centre, retail park e factory outlet center. Questo trend positivo continuerà anche nel 01, grazie all aggiustamento dei prezzi registrato, soprattutto per gli asset secondari. Fig..3: Provenienza dei capitali esteri nel Città/ Tipologia Sup. Prezzo Yield Immobile Venditore Acquirente Provincia immobile (mq) ( Mln) (%) Sviluppo Porta Qatar Investment Milano Mista n.d. 00 n.d. Hines Italia Nuova-Varesine Authority Portfolio 1 Varie Retail >% Auchan Morgan Stanley Shopping Center Nuovo palazzo BNPP REIM/ Fondo della provincia di Roma Uffici n.d. Provincia di Roma Upside Roma Via del Corso/ Via Roma Retail n.d. Gruppo Benetton H&M Tomacelli Henderson/ Simon Property La Reggia FOC Caserta Retail n.d. 1 n.d. Mcarthur Glen Group Four Seasons Qatar Investment Firenze Albergo n.d. Fingen Firenze Authority Padova/ The Blackstone Valecenter/Airone Retail.9 1,% Sonae Sierra Venezia Group Shopping Mall Carrefour Limbiate Monza Brianza Retail Fonte: Ufficio Studi IDeA FIMIT su fonti varie % (,1% netto) Market Central Da Vinci Franciacorta Outlet Village Brescia Retail ,% Palazzo RCS (sede storica CorSera) Noventa di Piave Venezia Retail n.d. 119 n.d. Cbre Global Investments Roma Retail ~9% AIG Lincoln GWM Aberdeen Asset Management / Fondo DEGI Europa ING Insurance The Blackstone Group The Blackstone Group Milano Uffici ,% RCS Media Group Henderson/ Simon Property Mcarthur Glen Group Le Bolle/Poseidon Salerno/ Pool di investitori Retail n.d. Gruppo CESI Palermo locali Via Livio Cambi, 1 Milano Uffici. 109 n.d. Idea Fimit Sgr / Fondo Omicron Plus Unicredit Hotel Eden Roma Albergo n.d. 10 n.d. Starwood Hotel & Dorchester (Brunei Resorts Investment Agency).. L appeal crescente degli investimenti retail Europa 3% Medio Oriente % I rendimenti offerti dal mercato immobiliare italiano, soprattutto nel settore retail, si configurano, attualmente, come una delle migliori opportunità per gli investitori, sia in confronto al mercato immobiliare degli altri principali mercati europei, sia in confronto alle altre classi di investimento. Fig..: Benchmark rendimenti (%) Fonte: CBRE 3% USA & Canada In Italia, il processo di repricing è iniziato in ritardo ed in maniera più graduale rispetto ad altri paesi periferici come la Spagna, ma, ad oggi, sembra aver raggiuto, soprattutto per gli asset commerciali, livelli capaci di attirare l interesse degli investitori esteri. La correzione dei valori, che dal 00 ad oggi ha accumulato circa il -1% per la destinazione d uso uffici e il -1% per quella commerciale, proseguirà anche nel 01, offrendo yield ancora più elevati agli investitori., Prime Germania, Prime Regno Unito,0 Prime Italia, non prime Italia, High Street non prime Italia,0 Uffici Prime Italia, Logistica Prime Italia 3, BTP 10 anni (media 01), FTSE MIB Dividend Yield 1M Fonte: CBRE, Bloomberg Nomisma Ci sono due particolari operazioni retail, concluse da investitori opportunistici esteri negli ultimi mesi, che costituiscono un precedente importante, che ha acceso i riflettori sull opportunità offerta dal mercato immobiliare italiano. La prima riguarda l acquisto del Factory Outlet Franciacorta Outlet Village (Brescia) da parte di Blackstone per 1 milioni di euro con un rendimento di circa il 10%, la seconda l acquisto del parco commerciale Market Central Da 1/03/01

7 Vinci (Fiumicino - Roma) da parte di GWM per 130 milioni di euro, con un rendimento di circa il 9%. L interesse degli investitori per il mercato immobiliare Italiano e, di conseguenza, il volume degli investimenti, tenderà considerevolmente ad aumentare nel 01, anche grazie agli investitori istituzionali domestici, come ad esempio le compagnie di assicurazione, che hanno bisogno di sostenere i rendimenti dei propri portafogli di investimento, per l 0% investiti in titoli di debito. Per il 01 è probabile aspettarsi ancora performance negative per il mercato immobiliare nel suo complesso, mentre è auspicabile un interesse ancora maggiore da parte degli investitori istituzionali esteri, ma focalizzato esclusivamente sui prodotti migliori. I rendimenti sui titoli di stato europei sono ai minimi storici, con il BTP decennale che, nonostante l ancora considerevole rischio paese dell Italia, rende attualmente appena il 3,%. In questo momento storico i rendimenti immobiliari italiani hanno uno spread molto elevato non solo rispetto ai rendimenti dei titoli di stato, ma anche rispetto ai rendimenti immobiliari dei principali mercati europei. Inoltre, la costante ascesa dei prezzi immobiliari del mercato UK, il primo mercato europeo per dimensione, ha depresso i rendimenti degli investimenti immobiliari ed ha generato timori crescenti per un potenziale rischio bolla. Questo costringerà i grandi investitori internazionali a rivolgere i propri investimenti negli altri mercati europei, in particolar modo nei mercati sud europei in fase di ripresa. Disclaimer Le informazioni contenute nel presente documento (di seguito il Documento ) sono riservate al soggetto al quale vengono fornite e non dovranno mai essere, in tutto o in parte, divulgate a terzi, né copiate, distribuite, trasferite o riprodotte, in alcun caso, senza il preventivo consenso scritto di IDeA FIMIT. Le informazioni contenute nel Documento sono aggiornate alle date indicate nello stesso e IDeA FIMIT ritiene in buona fede che a tali date dette informazioni siano corrette. IDeA FIMIT, i suoi amministratori, dirigenti ed impiegati, tuttavia, non forniscono alcuna garanzia, espressa o implicita, sulla veridicità, accuratezza o completezza di tali informazioni e, pertanto, non potranno essere ritenute in alcun modo responsabili per perdite, danni, costi o spese derivanti dall'uso delle informazioni fornite nel Documento. Il contenuto del Documento non costituisce un offerta né una sollecitazione all investimento nelle quote dei fondi gestiti da IDeA FIMIT. In termini di destinazione d uso, il settore preferito continuerà ad essere il retail. Il 01 si configura come un ottimo anno per gli investimenti in immobili commerciali, in quanto sembra prospettarsi una riduzione del tasso di disoccupazione, mentre già a partire dal secondo semestre del si sono registrati segnali molto positivi per quanto riguarda la fiducia dei consumatori. Questo avrà effetti positivi sulla ripartenza dei consumi, che risultano essere il driver principale delle performance del settore immobiliare commerciale. Diversamente dal settore retail, la ripresa per la destinazione d uso uffici, sia in termini di compravendite, sia di prezzi, richiede la ripartenza degli investimenti del settore privato, che necessitano a loro volta dei finanziamenti degli istituti di credito che continueranno a scarseggiare anche nel 01. A partire dal 00 la contrazione dei consumi è stata di appena l %, a fronte di una contrazione degli investimenti privati del %. Per quanto riguarda le aree geografiche, le location con maggiore appeal continueranno ad essere le principali città Italiane come Milano, Roma, Firenze, Venezia e Bologna, e, per quanto riguarda il settore retail, le province più ricche del nord Italia con un maggiore potere di spesa. 1/03/01