Circolare n.32 dell 1 ottobre 2010

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1 Redazione a cura di Agostino Lombardi Francesco Venunzio Caratozzolo Raffaele Circolare n.32 dell 1 ottobre 2010 News Giurisprudenziali Nuove regole condominio 2010: cambia la maggioranza per le delibere in assemblea Nuove regole per i condomini di Italia e nuovo sistema di maggioranza previsto: mentre, infatti, prima occorreva che a votare per una delibera fossero tanti condomini da rappresentare almeno un terzo del totale e un terzo dei millesimi, adesso sarà necessario che rappresentino solo la maggioranza degli intervenuti. Ciò vuol dire che se in un condominio ci sono 21 condomini, dei quali cinque hanno in tutto 334 millesimi, e all'assemblea intervengono loro più altri quattro (che a loro volta raggiungono 300 millesimi), la delibera sarebbe approvata con il solo voto favorevole dei primi cinque. Con la norma precedente, sarebbe servito il voto favorevole di almeno sette condomini. Invariate le regole attuali per le delibere da assumere in prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi. Stessa maggioranza resta necessaria per nominare l'amministratore e decidere sulle liti. Le altre novità riguardano le approvazioni di nuove innovazioni, dirette al miglioramento o all'uso più comodo dei beni comuni, che si potranno approvare con la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, mentre

2 attualmente occorre la maggioranza dei condomini, per tutto il condominio, e due terzi dei millesimi, e altre questioni come le opere che servono a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, installare impianti centralizzati per la ricezione televisiva, anche satellitare, opere per eliminare le barriere architettoniche, per il risparmio energetico e per realizzare parcheggi pertinenziali. Per quanto riguarda, invece, le modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni, la norma, che di fatto permetterà di cedere le parti comuni, prevede che le relative delibere siano assunte con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi, mentre ora per vendere parti comuni serve l'unanimità, impossibile da raggiungere nella grande maggioranza dei casi. Con le nuove regole, sarà, infine, limitata l'autonomia del proprietario della singola unità immobiliare. Il proprietario, infatti, non potrà eseguire opere che possano cambiare la destinazione d'uso non solo delle parti comuni ma anche della sua proprietà, se ne deriva un danno a parti comuni o individuali altrui, o diminuzione del loro valore o pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità e al decoro architettonico. Marianna Quatraro

3 Nei condomini italiani il rumore dei tacchi è al primo posto tra i disturbi La causa di maggiore stress in un condominio è la presenza di persone che «camminano coi tacchi o con calzature fastidiose, a ogni ora». Questo è quanto è emerso dai 250 questionari dello stressometro raccolti in forma anonima a Roma nell ambito della festa del condominio che si è svolta sabato scorso in molte città italiane per iniziativa di Confedilizia, associazione dei proprietari di immobili. Il 28% delle famiglie ha avuto discussioni con altre famiglie del proprio condominio. Se il 25% di chi ha risposto al sondaggio si lamenta per il calpestio proveniente dal piano superiore, il 18% si lamenta per la presenza di famiglie che non badano al consumo di acqua, alla luce del principio «tanto la pagano tutti». I maleducati che fanno arrivare sul balcone briciole, immondizia o acqua con cui innaffiano i fiori figurano al terzo posto con il 16%. La top five è completata dalle famiglie troppo invadenti o curiose (15%) e da coloro che tengono il volume alto dello stereo o ella Tv, oppure urlano (11%). Il rumore della lavatrice nelle ore notturne rappresenta un disturbo solo per il 9% delle famiglie, una percentuale destinata ad aumentare data la diffusione della tariffa bioraria che sposterà gli orari di funzionamento degli elettrodomestici nelle famiglie italiane. L immagine del condominio che esce dal sondaggio non è poi così negativa come si potrebbe supporre, assemblea a parte. L 83% dei condomini del campione afferma che le

4 famiglie complessivamente rispettano le regole condominiali; una stessa percentuale si ferma a chiacchierare volentieri con i vicini della stessa scala. Due famiglie su tre partecipano all assemblea condominiale ma il 75% non ci va volentieri. Quasi tutti, il 91%, ritengono che sia necessario informare di più le famiglie sulle regole di funzionamento dell assemblea e del condominio. Il 56% del campione non accetterebbe di fare il presidente dell assemblea, probabilmente sentendosi inadeguato. Infine, il 67% delle famiglie ha prestato o ricevuto, da altri del condominio, qualcosa di cui aveva bisogno, dimostrando che i rapporti umani restano in prevalenza socievoli. Il 50% ha dato a vicini (o ricevuto) aiuto o sostegno morale o materiale, in occasioni di bisogno. Il 35% lascia a un vicino il numero di cellulare quando va in vacanza, per eventuali emergenze, il 33% ha persone nel condominio che considera veramente amiche ma solo il 19% abitualmente fa visita a famiglie del condominio. Percentuali che con il co-housing, processo di condivisione dei proprietari della progettazione e della gestione dell immobile, possono aumentare notevolmente. Oneri condominiali, è il Condominio il soggetto creditore Questo, in sintesi, il principio che si evince dalla lettura di un recente sentenza emessa dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione. L'amministratore giudiziario di un Condominio promuove

5 ricorso per l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti di una s.r.l. per il mancato pagamento di importi dovuti a titolo di oneri condominiali. La società ingiunta propone opposizione chiedendo la revoca del decreto, eccependo, tra le varie deduzioni, di aver effettuato il pagamento di quanto dovuto nei confronti di un nuovo amministratore subentrante nominato medio tempore dall'assemblea condominiale. L'opposizione dinanzi al giudice di pace viene tuttavia rigettata ed anche il tribunale, successivamente adito, conferma la decisione impugnata. La Corte al contrario accoglie il ricorso proposto dalla società soccombente censurando la sentenza impugnata per non aver considerato l'unico elemento rilevante ai fini della controversia: ovvero l'accertamento del pagamento della quota condominiale di spettanza in confronto dell'unico effettivo creditore, ovvero il Condominio. Infatti, sia in primo che in secondo grado nessuna contestazione è stata mossa proprio in ordine al tempestivo pagamento degli oneri condominiali dovuti. Secondo la Corte, costituisce questione irrilevante quella dibattuta nella sentenza impugnata e relativa al pagamento del debitore al creditore apparente. Ciò che assume rilevanza decisiva è invece solo l'accertamento dell'avvenuto pagamento della quota condominiale dovuta nei confronti dell'unico vero soggetto legittimato a riceverlo, ovvero il Condominio. Quest'ultimo infatti e non già l'amministratore è il soggetto che assume la posizione di creditore degli oneri condominiali dovuti dai singoli condomini. Alla luce di tale principio, la Corte ha poi

6 accolto il ricorso e cassato la sentenza impugnata; inoltre, decidendo nel merito, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ha revocato il decreto ingiuntivo e rigettato la domanda proposta nei confronti della società ed avente ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali. [Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 7 maggio 2010, n ] Angolo Fiscale RAVVEDIMENTO OPEROSO 2010 Già da diversi anni l istituto del Ravvedimento operoso mitiga le conseguenze dovute a ritardi e/o omissione nel pagamento di imposte, tasse e tributi vari. Poiché solo chi non lavora non sbaglia, se l errore è involontario quindi, abbiamo tutta la convenienza a ravvederci poiché, da tale operazione, ne derivano grossi vantaggi economici in termini di riduzione di sanzioni e interessi. Ma la convenienza la avranno anche coloro che quel ritardo o omissione lo hanno commesso volutamente per allungare i termini di pagamento in momenti di difficoltà economiche (si pensi al mese di Novembre, entro cui versare il 2 acconto delle tasse e, in quel momento, non si ha sufficiente liquidità). Se usufruire del ravvedimento operoso era già conveniente negli anni precedenti, dal 2010 è ancora più

7 allettante e raccomandato per le ulteriori riduzioni intermine di sanzione e interessi. Innanzitutto distinguiamo: - Ravvedimento breve : se effettuato entro 30giorni dalla scadenza originaria del tributo - Ravvedimento lungo: se effettuato oltre 30giorni dalla scadenza originaria, ma non oltre un anno dalla stessa. ATTENZIONE: - trascorso UN ANNO dalla scadenza originaria, NON è più possibile ravvedersi - il ravvedimento è possibile (nei termini sopra indicati) solo se nel frattempo non è intervenuto controllo o accertamento da parte dell Autorità In generale: competente. - per ravvedimento entro i 30 giorni dalla scadenza, la sanzione 2010 è pari a 1/12 del minimo (30%) e pertanto = 2,50% del tributo - per ravvedimento oltre i 30 giorni, la sanzione sarà pari a 1/10 e pertanto = 3% INTERESSI: oltre alla somma non versata e la sanzione come sopra evidenziata, vanno anche calcolati gli interessi legali dal giorno della scadenza originaria al giorno dell effettivo versamento, e questi dal 2010 sono pari all 1%.

8 MODELLI: - per imposte dirette (Irpef-Addizionale ) e IVA il modello da usare è l F24 - per imposte indirette ( Tassa registro) il modello da usare è l F23 CODICI: a secondo del tributo su cui si sta operando il ravvedimento, consultare l elenco sul sito dell Agenzia delle Entrate. Data l esiguità della differenza sia di sanzione che di interessi tra termine breve e termine lungo, in caso di carente liquidità, è preferibile aspettare (un anno meno un giorno) soprattutto se trattasi di grosse somme nella speranza che, nell attesa, non venga notificato un accertamento fiscale. E sempre consigliabile consegnare la copia del ravvedimento, con lettera accompagnatoria, all Autorità competente il tributo, onde evitare di essere chiamati a rispondere della omissione dopo anni, in quanto, a volte, il sistema non acquisisce bene i dati dei vari versamenti eseguiti. Come specificato all inizio, il ritardo o l omissione può essere frutto di attenta valutazione e di analisi di convenienza. Non di rado con il ravvedimento ci inventiamo una rateizzazione delle tasse non consentita. Con lo stesso sistema, e per grosse cifra, possiamo allungare i termini di versamento e non ricorrere a finanziamenti di banche, alle quali dovremmo

9 corrispondere un interesse ben superiore al costo del ravvedimento. INFINE: ricordiamoci che l altro istituto messo a disposizione dal Fisco è quello delle COMPENSAZIONI. Chiedere il rimborso di somme a credito derivanti da dichiarazioni dei redditi è poco conveniente se, per il periodo successivo, abbiamo in programma un ravvedimento operoso o tasse da pagare (ovviamente siamo nel campo dell esercizio di professioni) Nel prossimo aggiornamento (se non ci saranno novità urgenti da comunicare) sarà trattato l argomento della possibilità di chiedere il rimborso dell IRAP per tutti quei professionisti (Amministratori di condominio e non) rientranti nella casistica di esenzione stabilita dalla Corte di Cassazione per mancanza di autonoma organizzazione. GARDONE VT,lì 25 Settembre 2010 CARATOZZOLO Dr RAFFAELE Informazione Pubblicitaria Vuoi acquistare spazi pubblicitari su questa Newsletter? Affidati all esperienza della Francesco Venunzio Communication 051/ ; mail: info@francescovenunzio.com

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