Patrimonio della PA. Rapporto sui beni immobili detenuti dalle Amministrazioni Pubbliche al 31 dicembre 2013

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1 Patrimonio della PA Rapporto sui beni immobili detenuti dalle Amministrazioni Pubbliche al 31 dicembre 2013 Novembre 2015

2 PREFAZIONE Con la pubblicazione dei dati 2013, il Rapporto sui beni immobili delle Amministrazioni pubbliche giunge alla sua terza edizione. Il Rapporto presenta un quadro d insieme dei beni immobili di proprietà delle Amministrazioni Pubbliche al 31 dicembre 2013, elaborato sulla base delle dichiarazioni inviate da queste ultime al Dipartimento del Tesoro nell ambito del Progetto Patrimonio della PA, avviato nel 2010 per la ricognizione annuale degli attivi patrimoniali di tutte le Amministrazioni pubbliche - che attualmente riguarda, oltre ai beni immobili, le partecipazioni societarie e le concessioni amministrative di beni. Il Rapporto non contiene ancora un indicazione del valore complessivo dei beni immobili delle Pubbliche Amministrazioni. Ciò è dovuto all ampiezza e complessità del patrimonio immobiliare pubblico e, soprattutto, all impossibilità per molte Amministrazioni di comunicare i valori di mercato degli immobili di loro proprietà, in mancanza di perizie puntuali asseveranti tale valore. Il Dipartimento del Tesoro ha, pertanto, avviato lo studio, con la collaborazione di diversi attori istituzionali, di un modello di stima del valore dei beni immobili censiti, a partire dalle informazioni puntuali disponibili nel proprio sistema informatico. In considerazione della peculiarità e dell estrema eterogeneità dei beni immobili pubblici, il progetto mira, in particolare, a identificare la metodologia per la stima del valore anche di beni non di mercato (come ad esempio, caserme, scuole, ospedali). Grazie ad alcuni interventi di miglioramento realizzati sugli applicativi, all attività di sollecitazione e informazione condotta dal Dipartimento del Tesoro e all accresciuta sensibilità delle Amministrazioni verso il censimento, gli Enti adempienti alla comunicazione dei dati contenuti nel Rapporto sono stati oltre 6 mila, pari al 61 per cento di quelli inclusi nel perimetro di rilevazione (circa ), evidenziando una crescita di 16 punti percentuali rispetto al tasso di adempimento relativo alla rilevazione precedente. Peraltro, hanno risposto al censimento la quasi totalità delle grandi Amministrazioni (Ministeri e Agenzie fiscali, Regioni, Province, Enti di previdenza pubblici) e circa il 67 per cento dei Comuni italiani, corrispondenti all 82 per cento della popolazione residente. I dati raccolti consentono, pertanto, di tracciare un quadro sufficientemente rappresentativo del portafoglio immobiliare delle Amministrazioni pubbliche e di condurre studi e approfondimenti di dettaglio mirati a individuare strategie di gestione efficiente di tali asset. I beni immobili dichiarati, in termini di unità immobiliari e di terreni, sono oltre (circa il 30 per cento in più di quelli comunicati per il 2012). Le dichiarazioni pervenute mostrano che oltre il 70 per cento delle 800 mila unità immobiliari censite (escludendo i terreni) appartiene alle Amministrazioni locali, per una superficie pari a circa 235 milioni di metri quadrati. Dai dati raccolti emerge tuttavia che solo un numero limitato di immobili (circa 214 mila unità immobiliari di proprietà delle Amministrazioni locali e dello Stato, pari rispettivamente al 36 e al 9,5 per cento delle unità detenute dai due singoli comparti) ha natura di patrimonio disponibile e, dunque, è giuridicamente idoneo a essere collocato sul mercato nel breve periodo. Circoscrivendo l analisi al numero di immobili facenti parte del patrimonio disponibile e non utilizzati (per le Amministrazioni locali pari a circa il 7 per cento del patrimonio disponibile e al 2,5 per cento del totale da loro detenuto e, per le Amministrazioni centrali, pari a circa l 8 per cento del patrimonio disponibile e all 1 per cento del loro 1

3 patrimonio totale) la quantità dei beni potenzialmente oggetto di alienazione si riduce ulteriormente. Ampi margini di recupero di efficienza sono certamente conseguibili attraverso una gestione più attiva dei beni (messa a reddito di immobili non utilizzati, fissazione di congrui canoni di locazione e di concessione, razionalizzazione degli spazi, ecc.). In particolare, un migliore uso degli spazi consentirebbe di liberare immobili attualmente utilizzati, ma in maniera non efficiente, e di far transitare quelli giuridicamente non alienabili, perché destinati ad uso pubblico, nel comparto del patrimonio disponibile. Un contributo importante all aumento dei beni da rendere disponibili per una eventuale valorizzazione e alienazione potrà venire dall attuazione, da parte dell Agenzia del Demanio, della legge 191/2010 che prevede che le Pubbliche Amministrazioni centrali predispongano piani di razionalizzazione volti a ridurre del 30 per cento, entro il 2016, gli spazi utilizzati in immobili di proprietà dello Stato. Le evidenze numeriche sopra riportate, rendono visibile come le operazioni di dismissione e valorizzazione immobiliare potrebbero riguardare principalmente immobili di proprietà degli Enti territoriali, rappresentando, oltre a una fonte d introiti finanziari, un importante occasione per interventi volti al risanamento urbano e allo sviluppo economico dei territori. Peraltro, è opportuno precisare che gli immobili non utilizzati, specialmente quelli di proprietà statale, prima di qualunque operazione di cessione, richiedono specifici interventi di valorizzazione (ad esempio: riqualificazione e messa a norma, bonifica ambientale, acquisizione titoli abilitativi, regolarizzazioni catastali e varianti urbanistiche). A tale proposito, si rammenta che, negli ultimi anni, sono state adottate disposizioni volte a semplificare gli adempimenti connessi alla normativa urbanistica anche per gli immobili pubblici, ma queste non hanno ancora raggiunto il pieno conseguimento dell obiettivo di facilitare la dismissione di immobili spesso gravati da irregolarità legate alle difformità tra le normative vigenti all epoca della loro edificazione e quelle attuali. In tale difficile contesto si colloca il programma straordinario di alienazione, avviato negli anni 2013 e 2014, che ha visto il Ministero dell Economia e delle Finanze autorizzare l Agenzia del Demanio e numerosi Enti pubblici e territoriali a cedere a Cassa Depositi e Prestiti, mediante trattativa privata, immobili non residenziali, per un valore totale di circa 750 milioni di euro. Il carattere di mercato di tali operazioni è confermato dalla circostanza che Cassa Depositi e Prestiti ha posto in essere un intensa attività di commercializzazione tramite il Fondo FIV dalla stessa gestito: firmando, nel 2014, il preliminare relativo a una ex caserma di Firenze, e, nel 2015, i preliminari per la vendita di un altro immobile a Firenze e di un pacchetto di 7 immobili a Milano; nel 2015 sono state inoltre ricevute offerte vincolanti per 4 immobili nelle città di Firenze, Pavia, Venezia e Molfetta. Un ulteriore strumento di valorizzazione degli immobili pubblici è rappresentato dai fondi immobiliari istituiti e gestiti da Invimit Sgr, società di gestione del risparmio interamente partecipata dal MEF. L intervento di Invimit può assumere due forme: l investimento nei fondi istituiti dagli enti territoriali e gestiti da sgr locali, che si realizza per il tramite del fondo di fondi, c.d. i3-core; in alternativa, Invimit può istituire fondi immobiliari ai quali vengono conferiti immobili pubblici, sia di proprietà dello Stato che di altri enti pubblici, anche territoriali. L obiettivo, in entrambi i casi, è di favorire processi di riqualificazione e valorizzazione degli immobili in modo da contribuire, a seguito dell alienazione delle quote, alla riduzione del debito pubblico grazie ad una più efficiente gestione del patrimonio immobiliare. Relativamente ai fondi diretti gestiti da Invimit, è stata conclusa la procedura di apporto di immobili pubblici ai fondi INAIL e Regione Lazio, che risultano in tal modo pienamente operativi. In particolare, secondo i dati del business plan, gli immobili pubblici apportati hanno un valore pari, 2

4 rispettivamente, a 67 e 73 milioni. Con decreto del MEF è stato inoltre avviato il fondo Stato/Difesa, a cui verranno apportati immobili dismessi dal Ministero della Difesa e da altre Amministrazioni dello Stato. Invimit è inoltre coinvolta, attraverso il comparto territorio del Fondo di fondi i3-core, nel processo di dismissione degli immobili delle province (fondo Patrimonio Italia), che dovrebbe fornire a queste ultime la liquidità necessaria a gestire il delicato processo di transizione verso il nuovo assetto istituzionale. 3

5 INDICE 1 Introduzione 6 2 Il mercato immobiliare italiano Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia Prospettive di breve periodo I principali player attivi sul mercato immobiliare domestico 10 3 I dati della rilevazione: le Amministrazioni adempienti 12 4 I dati della rilevazione: i beni immobili censiti per l anno Le unità immobiliari Le unità immobiliari per tipologia di Amministrazione proprietaria Le unità immobiliari per natura giuridica Le unità immobiliari per tipologia immobiliare Le unità immobiliari per tipologia immobiliare e utilizzo Le unità immobiliari per vincolo culturale o paesaggistico I terreni I terreni per tipologia di Amministrazione proprietaria I terreni per natura giuridica I terreni edificabili La tipologia dei terreni I terreni analizzati secondo tipologia ed utilizzo I terreni per vincolo culturale o paesaggistico 32 5 Approfondimenti sui dati comunicati dalle Amministrazioni nella rilevazione Analisi territoriale delle unità immobiliari Analisi della numerosità e delle superfici delle unità immobiliari dichiarate per macro area geografica Analisi regionale per tipologia immobiliare Analisi delle superfici Abitazioni Caserme Edifici scolastici Ospedali, Case di cura e assimilabili Analisi per Macro Aree Premessa Composizione patrimonio unità immobiliari aree metropolitane Analisi delle quattro tipologie di unità immobiliari nelle aree metropolitane 64 4

6 La rilevazione dei beni immobili delle P.A.: quadro normativo e aspetti metodologici 66 Il quadro normativo 66 La metodologia e il perimetro della rilevazione 66 La raccolta dei dati 67 Le schede di rilevazione dei beni immobili 68 5

7 1 Introduzione Il Rapporto presenta e analizza i dati sui beni immobili comunicati al Dipartimento del Tesoro dalle Amministrazioni Pubbliche per l anno 2013 nell ambito del progetto Patrimonio della PA, avviato per la rilevazione annuale delle componenti dell attivo delle Amministrazioni Pubbliche e finalizzato alla redazione del Rendiconto patrimoniale a valori di mercato 1 ai sensi dell art. 2, comma 222, periodi undicesimo e seguenti della Legge n. 191 del 2009 (Legge Finanziaria 2010). Il Progetto ha una forte valenza strategica legata anche alla sua ampiezza e complessità. La conoscenza sistematica e puntuale degli asset pubblici rappresenta, infatti, un elemento indispensabile per orientare decisioni di politica economica e innescare un processo di valorizzazione e sviluppo della redditività potenziale degli stessi asset. La gestione efficiente del patrimonio pubblico, da realizzarsi attraverso la collaborazione con tutte le Amministrazioni proprietarie e/o utilizzatrici, può infatti avere un ruolo fondamentale per il contenimento del deficit, la riduzione del debito pubblico e la crescita economica del Paese. In attuazione del Progetto sono stati finora rilevati i beni immobili detenuti dalle Amministrazioni Pubbliche negli anni 2010, 2011, 2012, Al termine della rilevazione riferita all anno 2013, le Amministrazioni adempienti sono risultate 6.287, pari al 61 per cento di quelle incluse nel perimetro di rilevazione, evidenziando una crescita di 16 punti percentuali rispetto al tasso di risposta ottenuto nella rilevazione precedente (45 per cento). I beni immobili dichiarati sono stati pari a oltre (circa il 30 per cento in più di quelli comunicati per il 2012). Peraltro, sono stati adempienti la quasi totalità delle grandi Amministrazioni (Ministeri e Agenzie fiscali, Regioni, Province, Enti di previdenza pubblici) e circa il 67 per cento dei Comuni italiani, corrispondenti all 82 per cento della popolazione residente. Tale dato fa ritenere che non abbiano risposto al censimento 2013 gli Enti di piccole dimensioni, il cui patrimonio, in termini di unità immobiliari, non dovrebbe essere particolarmente cospicuo. Si evidenzia che il censimento annuale è effettuato a livello di identificativo catastale (unità immobiliare urbana individuata al catasto dei fabbricati e la particella assegnata nel catasto dei terreni) e, quindi, il numero dei beni dichiarati corrisponde al numero di unità catastali. Per alcune tipologie immobiliari (come ad esempio le caserme, le scuole, gli uffici strutturati, le carceri, ecc.) il bene, nell accezione comune del termine, può essere costituito da più unità catastali. Per una corretta lettura dei dati contenuti nel Rapporto, pertanto, occorre tener presente che nelle analisi relative alla tipologia immobiliare il numero di beni fa riferimento al numero di unità catastali riconducibili ad una determinata tipologia (per esempio, caserma, edificio scolastico, ufficio strutturato ) e non al numero effettivo di caserme, scuole, uffici strutturati 3. 1 L art. 2, comma 222 della Legge 191 del 2009 prevede, ai periodi undicesimo e dodicesimo, l obbligo per le Amministrazioni di comunicare annualmente al Dipartimento del Tesoro i dati relativi ai beni immobili di proprietà pubblica al fine di consentire la redazione del Rendiconto patrimoniale delle Amministrazioni Pubbliche a valori di mercato e, al periodo quattordicesimo, la possibilità di estendere, con Decreto del Ministro dell Economia e delle Finanze, l obbligo di comunicazione ad altre componenti dell attivo. 2 Al momento della pubblicazione del documento è in corso la rilevazione relativa all anno Al fine di una più accurata rappresentazione delle caratteristiche del patrimonio immobiliare pubblico, a partire dalla rilevazione dei dati riferiti al 2014, le Amministrazioni potranno indicare le unità catastali, tra loro fisicamente e funzionalmente collegate, che compongono un intero edificio o compendio (scuola, caserma, ufficio strutturato). 6

8 I dati presentati nel Rapporto non possono ancora essere considerati esaustivi ai fini della corretta e completa rappresentazione del patrimonio immobiliare pubblico: la percentuale di risposta, nonostante il costante incremento e la soddisfacente partecipazione delle grandi Amministrazioni, non è ancora vicina al 100 per cento; inoltre, tra le Amministrazioni che hanno inviato dati, non tutte hanno dichiarato la totalità dei beni immobili detenuti. Anche la qualità delle informazioni inserite a sistema deve essere migliorata. A tal fine, a partire dalla rilevazione 2013, sono state implementate funzionalità e posti in essere processi volti a migliorare le informazioni censite (sia nella fase di inserimento a sistema, sia nella fase successiva di monitoraggio e controllo), ma è evidente come, per il successo finale del Progetto, sarà determinante la collaborazione fattiva di tutte le Amministrazioni interessate. In considerazione della portata della rilevazione, che abbraccia una platea di quasi Amministrazioni pubbliche, e del dettaglio delle informazioni raccolte, la base dati ad oggi disponibile consente certamente di effettuare approfondite analisi sulle principali caratteristiche del patrimonio immobiliare pubblico. Nel capitolo 2 si sintetizza il recente andamento del mercato immobiliare in Italia e le prospettive di sviluppo di breve periodo, accennando ai principali player che vi operano. Il capitolo 3 presenta i tassi di adempimento delle Amministrazioni per la comunicazione dei dati relativi all anno Il capitolo 4 è dedicato alla presentazione delle analisi condotte sui beni immobili censiti, distinte in due sezioni: la prima dedicata alle unità immobiliari, la seconda ai terreni. Nel capitolo 5, elaborato in collaborazione con l area Modelli di Previsione e Analisi Statistiche di Sogei, vengono presentati alcuni approfondimenti relativi alle unità immobiliari, dedicati all analisi delle superfici e dei beni ubicati in quattro grandi città italiane. In appendice, infine, è riportato il quadro normativo di riferimento e sono descritti gli aspetti metodologici della rilevazione. 7

9 2 Il mercato immobiliare italiano Al fine di contestualizzare i risultati delle analisi condotte sui dati dei beni immobili pubblici comunicati dalle Amministrazioni al Dipartimento del Tesoro, viene di seguito presentata una panoramica del mercato immobiliare in Italia, con riferimento all andamento registrato nel periodo , alle prospettive di breve periodo, ai principali player attivi. 2.1 Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia Nel 2014 il mercato degli investimenti immobiliari in Italia ha registrato un incremento in termini di volumi d investimento, passando da una dimensione pari a circa 3,8 miliardi di euro nel 2013 ai circa 5,0 miliardi di euro nel 2014, con un incremento di circa il 30 per cento. Il dato è da riferirsi esclusivamente al mercato del commercial real estate, ovvero quello riguardante le compravendite immobiliari effettuate, con finalità d investimento, da parte di investitori istituzionali e qualificati. In particolare, nel commercial real estate sono ricomprese le transazioni occorse sul mercato domestico per categorie di immobili a destinazione uffici, commerciale, industriale/logistico/produttivo, ricettivo/alberghiero, sanitario-assistenziale e aree edificabili e/o da riconvertire, mentre sono escluse le compravendite di immobili residenziali, generalmente realizzate dai privati. I dati sulla dimensione del mercato degli investimenti immobiliari presentati in questo paragrafo sono depurati dalle operazioni infragruppo, ovvero quelle: realizzate tra soggetti giuridici privati appartenenti allo stesso gruppo imprenditoriale di riferimento; realizzate tra soggetti pubblici nell ambito di piani programmatici propedeutici alla effettiva immissione sul mercato del prodotto immobiliare transato. La dimensione del mercato degli investimenti immobiliari realizzati in Italia da investitori istituzionali e qualificati resta, comunque, nel 2014, ancora lontana dai volumi registrati nel 2007, pari a circa 7,2 miliardi di euro. Figura 1: Trend degli investimenti immobiliari in Italia in Commercial Real Estate ( ) Fonte: Elaborazioni su dati Real Capital Analytics 8

10 Un importante contributo alla crescita del volume d investimento è dovuto al ritrovato interesse degli investitori internazionali che, caratterizzati da un profilo di rischio opportunistico, sono attratti dal processo di riposizionamento al ribasso dei prezzi di mercato attuali. Il 70 per cento del totale investito in Italia, infatti, è realizzato da investitori internazionali (investimenti cross border). Come si evince dalla Figura 2, la categoria immobiliare con i volumi più rilevanti è quella commerciale (medie e grandi strutture di vendita, ad esempio: ipermercati, high street retail) che conta per circa il 50 per cento del totale compravenduto. Figura 2: Ripartizione per comparti del volume di investimento annuo Fonte: Elaborazioni su dati Real Capital Analytics Gli asset a destinazione uffici, ubicati nelle aree più ricercate, rappresentano un obiettivo principalmente per gli investitori domestici, seppur in presenza di un rallentamento delle compravendite nel comparto nel corso dell ultimo triennio rispetto ai volumi registrati in passato, anche a causa dell assenza - in Italia - di un prodotto immobiliare direzionale con standard qualitativi in linea con quello presente sui mercati esteri e della presenza di un patrimonio immobiliare con forte valenza artistica e mediamente datato rispetto ai business district di nuova concezione (che sono più competitivi perché maggiormente flessibili in termini di utilizzo, con un elevato grado di personalizzazione degli spazi e meno energivori). I comparti industriale/logistico e turistico-ricettivo continuano ad essere di nicchia e soggetti ad una forte contrazione rispetto ai volumi di investimento mediamente registrati negli anni precrisi ( ). Nel comparto Altro sono ricompresi tutti gli investimenti riguardanti aree di sviluppo da trasformare/edificare ex novo e tipologie immobiliari, come ad esempio quella delle residenze sanitarie-assistenziali, che hanno trovato interesse tra gli investitori istituzionali e qualificati in quanto, oltre a garantire profili di redditività in linea con le aspettative di ritorno auspicate, hanno anche una valenza sociale considerata con attenzione, soprattutto dalla casse di previdenza e dai fondi pensione. 9

11 2.2 Prospettive di breve periodo Il segnale di ripresa degli investimenti registrato nel mercato immobiliare nel corso del 2014 va inquadrato all interno delle dinamiche che hanno caratterizzato e caratterizzeranno, nel breve periodo, l intero sistema Paese sia sotto il profilo dell offerta, sia della domanda attesa del prodotto immobiliare. Il mercato immobiliare italiano continua ad esser contraddistinto da una singolarità: l Italia è un paese in cui c è un ampia quantità di prodotto potenzialmente in vendita (non performing loans, patrimonio pubblico, immobili di fondi in scadenza, procedure di dismissione a valle di ristrutturazioni del debito), che però presenta, come accennato nel precedente paragrafo, caratteristiche qualitative, energetiche e funzionali non sempre allineate alle aspettative degli investitori istituzionali e qualificati. Al netto di fattori non prevedibili che potrebbero caratterizzare l offerta immobiliare nel breve periodo, sono attualmente identificabili due fonti ulteriori di immissione di prodotto immobiliare sul mercato domestico, che andranno ad arricchire l offerta e, di conseguenza, costituiranno un prodotto immobiliare in concorrenza con quello derivante dalla dismissione di immobili pubblici: patrimonio immobiliare collocabile sul mercato da parte degli istituti di credito, sia strumentale che derivante dai cosiddetti portafogli di non performing loans (asset immobiliari sottostanti ai crediti bancari in sofferenza). Il peso delle sole sofferenze sul totale dei finanziamenti erogati è cresciuto dal 2,5 per cento del 2009 al 9,3 per cento del 2014 (dati fonte aggiornati al III trimestre), confermando la tendenza che ha visto crescere nel corso degli ultimi anni il tentativo degli istituti di credito di collocare portafogli di immobili pignorati o sequestrati (repossessed). Nel corso del 2014 si sono registrati interessi da parte di operatori internazionali verso portafogli immobili derivanti da repossessing bancario, con logica di acquisto di portafogli di asset a forte sconto; patrimonio immobiliare di proprietà dei fondi immobiliari che andranno in scadenza e che, quindi, dovrà necessariamente essere oggetto di piani di dismissione con l obiettivo di liquidare i fondi e di conseguire gli obiettivi di redditività prospettati ai quotisti. Il patrimonio immobiliare di proprietà di fondi immobiliari in scadenza entro il prossimo triennio ammonta a circa 4,0 miliardi. Il patrimonio che verrà immesso sul mercato dai fondi immobiliari in scadenza, pertanto, sarà compreso in media, tra circa 1,3 miliardi all anno tenendo conto delle scadenze naturali dei fondi - e circa 0,7 miliardi all anno, nell ipotesi che tali fondi si avvalgano del triennio di proroga accordata da parte di Banca d Italia. 2.3 I principali player attivi sul mercato immobiliare domestico Nel corso del 2014, la ripresa del volume degli investimenti immobiliari in Italia sul prodotto definito commercial real estate, al netto delle eventuali transazioni infragruppo occorse (privati appartenenti allo stesso gruppo e/o trasferimenti di proprietà tra soggetti pubblici), è stata veicolata, in larga parte, da investitori internazionali (circa il 70 per cento del volume transato) con una focalizzazione principalmente sul comparto retail (circa il 40 per cento del totale investito). Le principali categorie di attori coinvolte dalle dinamiche del mercato immobiliare sono: 10

12 Investitori nel 2014 hanno guidato la maggior parte della domanda e sono stati attivi prevalentemente su investimenti nel settore retail attraverso acquisizioni di centri commerciali, ad esempio retail (grandi superfici di vendita specializzata e spazi dedicati alla ristorazione, tra loro separati ma con parcheggi comuni) park e factory outlet, e, in misura minore (seppur non pienamente rispondenti agli standard internazionali), di immobili afferenti al comparto ufficio, ubicati in zone di prestigio/centrali. Utilizzatori i comparti retail (ad eccezione del lusso), logistica e ricettivo risentono ancora della riduzioni dei consumi, dovuta alle contrazioni di natura strutturale legate alla crisi dell economia reale e alla debolezza della domanda. Tali caratteristiche producono, per le medie e grandi strutture di vendita non ubicate in zone centrali, un processo di rinegoziazione dei canoni, a vantaggio dei conduttori, volto a riequilibrare il rapporto tra canoni pagati e fatturati. Sviluppatori il recente ciclo immobiliare negativo ha depresso l attività di sviluppo speculativo a causa del maggior rischio intrinseco di tali operazioni e della indisponibilità della leva finanziaria. Ciò è legato ai seguenti fattori: accresciuto rischio commerciale legato alla carenza di domanda ed alla compressione dei canoni/prezzi del mercato; accresciuto rischio finanziario legato alle difficoltà di accesso al credito e al finanziamento a condizioni favorevoli, tali da non deprimere il valore potenziale delle operazioni da realizzare; accresciuto rischio amministrativo legato allo scenario politico e normativo del sistema paese, caratterizzato, nel corso degli ultimi anni, da una scarsa stabilità e soprattutto dall assenza di politiche di pianificazione di medio-lungo raggio. Molte aziende stanno cercando di diversificare i progetti di costruzione in corso per compensare il calo degli investimenti pubblici e la contrazione del Project Financing. Nello scenario di mercato attuale è, dunque, difficilmente contemplabile il collocamento sul mercato di operazioni di sviluppo di ampie dimensioni. Istituti di credito - l attività di finanziamento di tali soggetti a supporto degli investimenti immobiliari, seppur restando molto selettiva e fortemente ridotta rispetto agli anni precedenti la crisi, presenta alcuni segnali di inversione di tendenza. 11

13 3 I dati della rilevazione: le Amministrazioni adempienti Il numero complessivo di Amministrazioni incluse nel perimetro soggettivo della rilevazione 2013 è pari a di cui: facenti parte dell elenco del settore S13, pubblicato dall ISTAT il 30 settembre 2013; 510 identificate come Amministrazioni NON S13, ai sensi dell art. 1 del D.lgs. 165/ La Tabella 1 offre una vista di sintesi sull adempimento da parte delle Amministrazioni per la comunicazione dei beni immobili al 31 dicembre 2013 ed una finestra di confronto rispetto all adempimento registrato per i dati riferiti al Si precisa che un Amministrazione è considerata adempiente se ha effettuato la dichiarazione di non detenzione o se ha inserito, nel Portale, i dati relativi ad almeno un bene immobile. Alla chiusura della rilevazione dei dati riferiti al , le Amministrazioni considerate adempienti sono (circa il 61 per cento di quelle incluse nel perimetro). In particolare, hanno adempiuto agli obblighi di comunicazione il 68 per cento delle Amministrazioni centrali, il 62 per cento delle Amministrazioni locali, entrambi gli Enti Nazionali di Previdenza ed Assistenza Sociale Pubblici inclusi nel perimetro 6. Per le Amministrazioni non comprese nell elenco settore S13 la percentuale di adempimento si attesta, invece, attorno al 54 per cento. Il confronto con i risultati della rilevazione per l anno 2012 evidenzia un generale aumento del tasso di risposta (complessivamente incrementato dal 45 per cento al 61 per cento) da parte di tutte le tipologie di Amministrazioni e, in particolare, degli enti territoriali. Per questi ultimi la percentuale di adempimento è risultata pari al 100 per cento nelle Regioni (rispetto al 95 per cento nella rilevazione precedente), al 95 per cento nelle Province (in crescita dall 85 per cento), al 66,52 per cento nei Comuni (in significativo aumento rispetto al 47 per cento registrato per il censimento 2012). L analisi dell adempimento dei Comuni per ampiezza demografica evidenza, tuttavia, che hanno adempiuto il 100 per cento dei Comuni con popolazione superiore ai abitanti, il 90 per cento di quelli con popolazione compresa fra e abitanti mentre percentuali più basse (ma comunque superiori al 60 per cento) sono state registrate nei Comuni più piccoli (che, in ragione della loro numerosità 7, hanno determinato il tasso di medio di risposta dei Comuni). L analisi dell adempimento in termini di copertura della popolazione residente (si veda Tabella 2) evidenzia, inoltre, che i Comuni che hanno dichiarato beni immobili al Dipartimento del Tesoro rappresentano l 82,4 per cento della popolazione italiana. Il dettaglio regionale mostra che: la più bassa partecipazione dei Comuni è stata registrata in Calabria, con un tasso di risposta pari ad appena il 26,9 per cento e una copertura della popolazione pari al 45,5 per cento; 4 Non esiste un elenco esaustivo delle Amministrazioni individuate ai sensi dell art.1 del D.lgs 165/2001. Le 417 Amministrazioni sono state individuate a partire da una lista fornita dall IGOP-RGS che è stata integrata con le Amministrazioni (Case di Riposo, Istituti Autonomi Case Popolari, Aziende di Servizi alla Persona..) che si sono registrate al Portale. 5 La rilevazione dei dati è stata chiusa il 1 dicembre Gli Enti Nazionali Pubblici di previdenza e assistenza sociale tenuti all invio dei dati al 31 dicembre 2012 sono INAIL e INPS. 7 I Comuni con popolazione inferiore a abitanti sono e rappresentano il 98 per cento del totale dei Comuni e il 74 per cento delle Amministrazioni incluse nel perimetro soggettivo. 12

14 i Comuni più virtuosi sono stati quelli della Valle d Aosta, con un tasso di adempimento pari al 98,6 per cento e una copertura della popolazione pari al 99,7 per cento. Tabella 1: Adempimento delle Amministrazioni Anno 2013 TIPOLOGIA AMMINISTRAZIONI Amministrazioni nel Perimetro TOTALE AMMINISTRAZIONI ADEMPIENTI di cui hanno inviato dati Dichiarazioni di non detenzione Percentuale di adempimento Rilevazione 2013 Rilevazione 2012 (numero) (numero) (numero) (numero) (%) (%) AMMINISTRAZIONI IN S % 45% di cui: AMMINISTRAZIONI CENTRALI % 66% Ministeri e Presidenza Del Consiglio Dei Ministri % 93% Organi costituzionali e di rilevo costituzionale % 50% Agenzie Fiscali % 100% Altre Amministrazioni Centrali % 63% AMMINISTRAZIONI LOCALI % 45% Regioni % 95% Province % 85% Comuni ,52% 47% di cui con popolazione: oltre 250 mila abitanti % 75% da a abitanti % 97% da a abitanti % 84% da a abitanti % 64% da abitanti a % 57% da a abitanti % 40% fino a abitanti % 39% Unioni Di Comuni E Comunita' Montane % 21% Consorzi % 22% Camere di commercio e unioni camere di commercio % 87% Aziende Ospedaliere Pubbliche, Aziende Sanitarie Locali, % 73% Universita' % 96% Altre Amministrazioni Locali % 22% ENTI NAZIONALI DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE PUBBLICI % 100% AMMINISTRAZIONI NON S % 50% Aci % 92% Asp % 33% Istituti Autonomi Case Popolari % 26% Altro % 57% TOTALE AMMINISTRAZIONI % 45% 13

15 Tabella 2: I Comuni adempienti aggregati per Regione Regione Comuni adempienti copertura Popolazione comuni rispondenti % copertura popolazione (numero) (%) (numero) (%) Valle D'Aosta 73 98,65% ,70% Emilia Romagna ,07% ,01% Trentino Alto Adige ,79% ,23% Lombardia ,51% ,24% Friuli Venezia Giulia ,44% ,04% Piemonte ,37% ,19% Toscana ,26% ,98% Veneto ,00% ,32% Marche ,48% ,45% Liguria ,83% ,85% Sardegna ,21% ,06% Umbria 55 59,78% ,11% Abruzzo ,39% ,77% Molise 73 53,68% ,14% Puglia ,78% ,49% Basilicata 66 50,38% ,00% Lazio ,41% ,86% Sicilia ,41% ,32% Campania ,38% ,84% Calabria ,89% ,54% ITALIA ,52% ,35% 4 I dati della rilevazione: i beni immobili censiti per l anno 2013 A chiusura della rilevazione condotta per l anno 2013, i beni immobili comunicati dalle Amministrazioni al Dipartimento del Tesoro sono stati pari a , di cui circa unità immobiliari e 1 milione di terreni. Si precisa che il censimento annuale è effettuato a livello di identificativo catastale (unità immobiliare urbana individuata al catasto dei fabbricati e la particella assegnata nel catasto dei terreni) e, quindi, il numero dei beni dichiarati corrisponde al numero di unità catastali. Per alcune tipologie immobiliari (come ad esempio le caserme, le scuole, gli uffici strutturati, le carceri, ecc.) il bene, nell accezione comune del termine, può essere costituito da più unità catastali. Per una corretta lettura dei dati contenuti nel Rapporto, pertanto, occorre tener presente che nelle analisi relative alla tipologia immobiliare il numero di beni fa riferimento al numero di unità catastali riconducibili ad una determinata tipologia (per esempio, caserma, scuola, ufficio strutturato) e non al numero di caserme, scuole, uffici strutturati 8. Le analisi presentate nel Rapporto sono condotte su un insieme più ristretto di singoli beni censiti (di cui unità immobiliari e terreni). L insieme dei beni oggetto di analisi è stato determinato escludendo dai beni immobili complessivamente dichiarati dalle Amministrazioni pubbliche per l anno 2013: - i beni in gestione per conto dello Stato dichiarati dall Agenzia del Demanio 9 ; 8 Al fine di una più accurata rappresentazione delle caratteristiche del patrimonio immobiliare pubblico, a partire dalla rilevazione dei dati riferiti al 2014, in corso al momento della pubblicazione del presente Rapporto, le Amministrazioni potranno indicare le unità catastali, tra loro fisicamente e funzionalmente collegate, che compongono un intero edificio o compendio (scuola, caserma, ufficio strutturato). 9 Alcune delle informazioni comunicate dall Agenzia del Demanio (es. superfici, tipologia immobiliare) non sono disponibili a livello di singolo identificativo catastale e non è stato possibile includere tali dati nelle analisi 14

16 - i beni duplicati, ovvero comunicati da più Amministrazioni. Grazie alle nuove funzionalità implementate nell applicativo Immobili, lo stesso bene immobile comunicato da più Amministrazioni (es. l Amministrazione proprietaria e utilizzatrice) è conteggiato una sola volta (singolo bene censito) e attribuito all Amministrazione proprietaria. Si ricorda, così come descritto in appendice, che la rilevazione prevede la comunicazione dei dati da parte di ogni Amministrazione che detiene o utilizza, a qualunque titolo, beni immobili pubblici. Il numero di beni comunicati, pertanto, non coincide con il numero dei singoli beni censiti; - i beni dichiarati dalle Amministrazioni come non accatastati o in corso di accatastamento. Per questi beni, le analisi condotte hanno evidenziato una bassa qualità delle informazioni comunicate; inoltre, a causa dell assenza di un identificativo univoco, sarebbe stata elevata la possibilità di conteggiare più volte lo stesso bene 10. La Tabella 3 riporta il numero e la superficie dei beni immobili comunicati nel Portale e di quelli oggetto di analisi nel Rapporto (a seguito delle esclusioni sopra descritte). Tabella 3: I beni immobili dichiarati nel Portale e quelli oggetto di analisi TIPOLOGIA AMMINISTRAZIONI Unità Immobiliari DATI COMUNICATI Terreni Totale beni immobili (numero) (numero) (numero) TOTALE BENI IMMOBILI di cui: Comunicati dall'agenzia del Demanio in gestione per conto dello Stato Beni immobili duplicati Beni immobili non accatastati TOTALE DATI ANALIZZATI I paragrafi 4.1 e 4.2 forniscono un quadro di sintesi, rispettivamente, delle unità immobiliari e dei terreni censiti per l anno Le analisi sono state condotte in termini di numero di beni e di superficie al fine di rappresentare al meglio le caratteristiche del patrimonio immobiliare pubblico, caratterizzato da un elevata eterogeneità di tipologie immobiliari. Unità immobiliari con dimensioni medie generalmente piccole ( Abitazioni, Cantine e Box, Locali Commerciali, ) pesano numericamente come quelle di dimensioni più grandi ( Uffici Strutturati, Scuole, Impianti Sportivi, Caserme, Ospedali ). Lo stesso vale per le diverse tipologie di terreni. I risultati delle analisi basate sulle superfici (così come per tutte le altre variabili presenti nella banca dati) dipendono dalla qualità delle informazioni comunicate dalle Amministrazioni. Si evidenzia in particolare che circa il 10 per cento delle unità immobiliari e il 2 per cento dei terreni sono stati dichiarati con il valore della superficie pari a zero. Per questa ragione nelle tabelle di questo capitolo è riportato anche il dettaglio della percentuale dei beni comunicati con un valore di superficie non nulla. presentate nel rapporto. I beni dello Stato gestiti dall Agenzia sono stati comunque censiti, e di conseguenza inclusi negli approfondimenti, se dichiarati dalle Amministrazioni utilizzatrici. 10 A partire dalla rilevazione dei dati 2014, le Amministrazioni dovranno comunicare le unità immobiliari non accatastate o in corso di accatastamento indicandone un codice identificativo che consenta di non duplicare il bene nella banca dati del Dipartimento del Tesoro. 15

17 4.1 Le unità immobiliari Le unità immobiliari per tipologia di Amministrazione proprietaria In termini di numerosità, il 73,43 per cento delle unità immobiliari censite risulta essere di proprietà delle Amministrazioni Locali, in particolare i Comuni detengono circa il 67,98 per cento dei fabbricati (Tabella 4). Il numero delle unità immobiliari di proprietà delle Amministrazioni centrali rappresenta invece solo il 3,15 per cento del totale 11 e quello degli Enti pubblici di previdenza e assistenza è pari al 4,31 per cento. La quota delle unità immobiliari di proprietà delle Amministrazioni NON S13 è pari al 18,89 per cento del totale. Per unità immobiliari censite, pari allo 0,23 per cento, non è stata indicata l Amministrazione proprietaria. Tabella 4: Le Unità Immobiliari numerosità e superficie per tipologia di Amministrazione proprietaria di cui con Unità immobiliari TIPOLOGIA DI AMMINISTRAZIONE superficie: Superficie (numero) (%) (%) (mq) (%) AMMINISTRAZIONI IN S ,89% 88,33% ,20% di cui: Amministrazioni Centrali ,15% 95,18% ,00% Stato ed Agenzie Fiscali ,52% 95,13% ,73% Altre Amministrazioni Centrali ,62% 95,41% ,27% Amministrazioni Locali ,43% 88,82% ,60% Regioni ,45% 68,18% ,23% Province ,28% 96,96% ,12% Comuni ,98% 88,93% ,43% Unioni Di Comuni E Comunita' Montane 850 0,11% 99,41% ,29% Consorzi 551 0,07% 98,37% ,13% Camere di Commercio ed Unione delle Camere di Commercio ,16% 66,16% ,39% Aziende Ospedaliere Pubbliche, Aziende Sanitarie Locali, Agenzie Regionali Sanitarie E Policlinici Universitari ,70% 94,78% ,67% Universita' ,53% 97,01% ,96% Altre Amministrazioni Locali ,15% 82,61% ,37% Enti Nazionali Di Previdenza E Assistenza Sociale ,31% 74,99% ,60% AMMINISTRAZIONI NON S ,89% 97,46% ,11% di cui: Aci 473 0,06% 95,98% ,08% Asp ,62% 98,56% ,52% Associazioni, Enti di ricerca, Istituzioni, ,00% 100,00% ,00% Casa Di Riposo 605 0,08% 97,02% ,25% Istituti Autonomi Case Popolari ,11% 97,44% ,21% Altro 181 0,02% 93,92% ,04% AMMINISTRAZIONE PROPRIETARIA NON DEFINITA ,23% 86,29% ,69% TOTALE AMMINISTRAZIONI ,00% 90,05% ,00% La ripartizione percentuale per tipologia di Amministrazione proprietaria cambia sensibilmente se si analizzano le unità immobiliari censite in termini di superficie anziché di numerosità (si ricorda, tuttavia che i risultati sono condizionati dall accuratezza del valore di dimensione dichiarato dall Amministrazione per l unità immobiliare). Le Amministrazioni Centrali, seppur proprietarie di appena il 3,15 per cento delle unità immobiliari comunicate, risultano detenere il 15 per cento della superficie totale. 11 Come esposto precedentemente nel capitolo 4, sono escluse dall analisi le unità immobiliari dello Stato in gestione all Agenzia del Demanio. Si veda in proposito la nota 7. 16

18 Analogamente, il peso delle unità immobiliari delle grandi Amministrazioni Locali (Regioni, Province), delle Università e degli enti del settore sanitario espresso in termini dimensionali è maggiore di quello espresso in termini di numerosità. Al contrario, le Amministrazioni NON S13 detengono il 18,89 per cento in termini di unità immobiliari (prevalentemente costituite dai fabbricati degli Istituti autonomi case popolari ) che corrisponde al 4,11 per cento della superficie complessiva dichiarata per l anno Per i Comuni, proprietari del 67,98 per cento delle unità immobiliari e del 53,43 per cento delle superfici, il peso rispetto alle due dimensioni di analisi rimane invece sostanzialmente invariato. Le diverse ripartizioni percentuali rilevate in termini di superficie e di numerosità sono imputabili (tendo presente quanto già detto in merito alla correttezza delle informazioni dichiarate) alla diversa composizione dei portafogli immobiliari detenuti dalle Amministrazioni in termini di tipologia immobiliare: i Comuni e gli Enti previdenziali hanno un patrimonio immobiliare composto prevalentemente da abitazioni, numericamente rilevanti ma di piccole dimensioni, mentre lo Stato, le Province, le Aziende Sanitarie e le Università detengono un patrimonio meno numeroso, ma composto di fabbricati con superficie media più ampia (si pensi ad esempio alle sedi dei Ministeri, agli Edifici Scolastici e Universitari, agli Ospedali o agli Uffici strutturati) Le unità immobiliari per natura giuridica Il paragrafo presenta la ripartizione delle unità immobiliari in base alla loro natura giuridica (demanio, patrimonio disponibile, patrimonio indisponibile). Nel 3,36 per cento dei casi l informazione risulta non disponibile (ND - Natura giuridica non disponibile) in quanto il bene è stato comunicato dall Amministrazione utilizzatrice, non sempre in grado di fornire indicazioni relative alla natura giuridica del bene. La Figura 3 descrive la composizione percentuale in base alla natura giuridica delle unità immobiliari per categoria di Amministrazioni proprietarie, espressa nel primo grafico in termini di numerosità e nel secondo in termini di dimensioni. Figura 3: Unità Immobiliari censite per Amministrazione proprietaria e natura giuridica Composizione percentuale per numerosità delle unità immobiliari 4,94% 4,19% 0,09% 0,22% 9,45% 36,28% 49,32% Amministrazioni Centrali 36,35% 56,06% 90,40% 84,45% 3,39% 9,51% 15,26% 0,07% Amministrazioni Locali Enti Nazionali Di Amministrazione NON Previdenza e S13 Assistenza Sociale Pubblica 34,76% 30,37% 9,16% 25,71% Amministrazione proprietaria NON DEFINITA ND - Natura giuridica non dichiarata Patrimonio disponibile Patrimonio indisponibile Demanio 17

19 Composizione percentuale per superficie delle unità immobiliari 5,09% 3,31% 2,13% 1,25% 7,64% 23,60% 35,77% 42,82% 33,47% 75,07% 9,89% 53,79% Amministrazioni Centrali 67,22% 5,88% Amministrazioni Locali 55,06% Enti Nazionali Di Previdenza e Assistenza Sociale Pubblica 23,60% 0,07% Amministrazione NON S13 19,81% 34,53% Amministrazione proprietaria NON DEFINITA ND - Natura giuridica non dichiarata Patrimonio disponibile Patrimonio indisponibile Demanio L analisi mostra che i beni di proprietà delle Amministrazioni Centrali (costituiti in prevalenza da beni dello Stato) sono riconducibili, per il 49,32 per cento, al demanio, per il 36,28 per cento, al patrimonio indisponibile e per il 9,45 per cento al patrimonio disponibile. Per il 4,94 per cento dei casi l informazione sulla natura giuridica non è stata indicata. In termini di superficie, i circa 44,9 milioni di metri quadrati delle unità sono riconducibili nel 53,79 per cento dei casi al demanio, nel 33,47 per cento al patrimonio indisponibile e al 7,64 per cento al patrimonio disponibile. Per le Amministrazioni Locali, delle unità immobiliari, il 3,39 per cento appartiene al demanio, il 56,06 per cento al patrimonio indisponibile, il 36,35 per cento al patrimonio disponibile e il 4,19 per cento non riporta informazioni sulla natura giuridica. La composizione percentuale cambia se espressa in termini di superficie (circa 235 milioni di mq complessivi dichiarati dalle Amministrazioni Locali): la percentuale delle unità immobiliari appartenenti al patrimonio indisponibile si attesta intorno al 67,22 per cento, mentre quella appartenente al patrimonio disponibile è di appena il 23,60 per cento. Per gli Enti nazionali di previdenza soltanto il 9,51 per cento delle unità immobiliari appartiene al patrimonio indisponibile, mentre il 90,40 per cento restante fa parte del patrimonio disponibile (solo lo 0,09 per cento delle unità immobiliari non riporta informazioni inerenti alla natura giuridica). In termini di superficie, la composizione percentuale varia in modo evidente attestandosi al 55,06 per cento per il patrimonio indisponibile e al 42,82 per cento per il patrimonio disponibile (al quale appartengono prevalentemente le unità residenziali). Le unità immobiliari di proprietà delle Amministrazioni NON S13 sono riconducibili prevalentemente al patrimonio disponibile (84,45 per cento a fronte di un 15,26 per cento di patrimonio indisponibile). La ripartizione percentuale tra patrimonio disponibile e indisponibile rimane pressoché analoga se sono confrontate le superfici delle unità immobiliari (rispettivamente 75,07 per cento e 23,60 per cento). La Tabella 5 rappresenta la distribuzione delle unità immobiliari censite (espresse in termini di numerosità e di superficie) per natura giuridica, con un maggior dettaglio sulla tipologia di Amministrazione proprietaria. 18

20 TIPOLOGIA DI AMMINISTRAZIONE Tabella 5 : Ripartizione per natura giuridica delle unità immobiliari e delle relative superfici 12 unità immobiliari Demanio di cui con superficie: Superficie unità immobiliari Distribuzione per le unità immobiliari per natura giuridica Patrimonio indisponibile Patrimonio disponibile di cui con superficie: unità immobiliari (numero) (%) (%) (mq) (%) (numero) (%) (%) (mq) (%) (numero) (%) (%) (mq) (%) (numero) (%) (%) (mq) (%) AMMINISTRAZIONI IN S ,00% 91,03% ,33% ,81% 85,13% ,70% ,18% 91,26% ,41% ,00% 99,22% ,57% di cui: Amministrazioni Centrali ,32% 94,50% ,79% ,28% 96,07% ,47% ,45% 93,60% ,64% ,94% 98,56% ,09% Stato ed Agenzie Fiscali ,50% 94,50% ,76% ,78% 96,33% ,68% ,70% 93,23% ,09% ,02% 98,53% ,48% Altre Amministrazioni Centrali ,82% 95,72% ,09% ,60% 94,09% ,99% 29 0,58% 100,00% ,91% Amministrazioni Locali ,39% 88,87% ,88% ,06% 84,71% ,22% ,35% 93,95% ,60% ,19% 99,25% ,31% Regioni ,30% 40,10% ,27% ,63% 73,84% ,72% ,58% 66,93% ,81% 873 7,49% 100,00% ,20% Province 798 7,73% 85,84% ,08% ,46% 97,51% ,68% ,83% 98,44% ,12% 308 2,98% 98,38% ,13% Comuni ,18% 93,97% ,44% ,90% 84,40% ,43% ,68% 94,49% ,41% ,24% 99,25% ,73% Unioni Di Comuni E Comunita' Montane ,18% 98,57% ,94% ,82% 100,00% ,54% 17 2,00% 100,00% ,51% Consorzi 1 0,18% 100,00% 250 0,07% ,95% 98,70% ,73% ,60% 98,20% ,57% 7 1,27% 100,00% ,63% Camere di Commercio ed Unione delle Camere di Commercio ,72% 59,61% ,49% ,16% 69,07% ,58% 14 1,11% 85,71% ,93% Aziende Ospedaliere Pubbliche, Aziende Sanitarie Locali, Agenzie Regionali Sanitarie E Policlinici Universitari 2 0,01% 100,00% ,48% ,43% 93,58% ,46% ,22% 95,86% ,18% 184 1,34% 97,83% ,88% Universita' 46 1,08% 100,00% ,74% ,55% 97,62% ,16% ,21% 96,35% ,71% 134 3,16% 100,00% ,39% Altre Amministrazioni Locali 6 0,49% 100,00% ,74% ,24% 91,92% ,31% ,45% 78,10% ,46% 59 4,82% 100,00% ,49% Enti Nazionali Di Previdenza e Assistenza Sociale Pubblica ,51% 96,42% ,06% ,40% 72,71% ,82% 32 0,09% 100,00% ,13% AMMINISTRAZIONI NON S ,07% 100,00% ,07% ,26% 99,27% ,60% ,45% 97,13% ,07% 337 0,22% 98,22% ,25% di cui: Aci 8 1,69% 75,00% ,94% ,46% 96,31% ,25% 4 0,85% 100,00% ,81% Asp 3 0,06% 100,00% ,09% ,29% 99,44% ,60% ,29% 98,39% ,59% 68 1,36% 100,00% ,72% Associazioni, Enti di ricerca, Istituzioni, ,00% 100,00% ,00% Casa Di Riposo ,33% 91,87% ,99% ,68% 98,32% ,26% 6 0,99% 100,00% ,75% Istituti Autonomi Case Popolari 98 0,07% 100,00% ,08% ,31% 99,32% ,72% ,45% 97,09% ,64% 253 0,17% 99,21% ,57% Altro 37 20,44% 97,30% ,54% ,24% 95,65% ,77% 6 3,31% 33,33% ,68% AMMINISTRAZIONE PROPRIETARIA NON DEFINITA ,71% 49,47% ,53% 167 9,16% 97,60% ,81% ,37% 100,00% ,89% ,76% 98,58% ,77% TOTALE AMMINISTRAZIONI ,12% 90,47% ,93% ,62% 86,03% ,84% ,90% 93,27% ,54% ,36% 99,19% ,69% Superficie di cui con superficie: Superficie ND - Natura giuridica non dichiarata unità immobiliari di cui con superficie: Superficie 12 Percentuale sul totale di riga, corrispondente alla distribuzione percentuale delle unità immobiliari per natura giuridica sul totale delle unità immobiliari censite dalle Amministrazioni.

21 La Figura 4 rappresenta l analisi delle unità immobiliari di proprietà delle Amministrazioni Centrali e Locali, distinte per forma giuridica, con evidenziata la percentuale di non utilizzo. Circa il 7,95 per cento delle unità immobiliari delle Amministrazioni Centrali, appartenenti al patrimonio disponibile, sono non utilizzate. In termini di superficie, la quota del patrimonio disponibile non utilizzata è appena del 2 per cento. Le Amministrazioni Locali hanno dichiarato di non utilizzare il 6,91 per cento delle unità immobiliari classificate come patrimonio disponibile (pari al 6,25 per cento in termini di superficie). Figura 4: Unità Immobiliari censite dalle Amministrazioni Centrali e Locali distinte per natura giuridica e utilizzo AMMINISTRAZIONI CENTRALI AMMINISTRAZIONI LOCALI Unità per natura giuridica (numero) % non utilizzata Unità per natura giuridica (numero) % non utilizzata Totale Amministrazioni Centrali ,35% Totale Amministrazioni Locali ,81% ND - Natura giuridica non dichiarata ,88% ND - Natura giuridica non dichiarata ,66% Patrimonio disponibile ,95% Patrimonio disponibile ,91% Patrimonio indisponibile ,26% Patrimonio indisponibile ,73% Demanio ,13% Demanio ,08% Superficie per natura giuridica (mq) % non utilizzata Superficie per natura giuridica (mq) % non utilizzata Totale Amministrazioni Centrali ,87% Totale Amministrazioni Locali ,83% ND - Natura giuridica non dichiarata ,89% ND - Natura giuridica non dichiarata ,59% Patrimonio disponibile ,00% Patrimonio disponibile ,25% Patrimonio indisponibile ,93% Patrimonio indisponibile ,74% Demanio ,60% Demanio ,84% Le unità immobiliari per tipologia immobiliare Le analisi sulla tipologia immobiliare sono state condotte distinguendo le unità di tipo residenziale e commerciale da tutte le altre tipologie funzionali allo svolgimento dell attività istituzionale ( fini istituzionali ). In particolare, nella categoria Residenziale e commerciale sono state ricondotte le unità immobiliari delle seguenti tipologie immobiliari: abitazioni, cantina/box, locale commerciale. Nella categoria fini istituzionali sono state invece raggruppate le restanti tipologie immobiliari (uffici strutturati, caserme, impianti sportivi, scuole, ecc.). In termini di numerosità (si veda Figura 5), il 76,24 per cento delle unità immobiliari censite è di tipo Residenziale e commerciale. Tuttavia, analizzando la superficie, la distribuzione percentuale degli immobili residenziali rappresenta solo il 13,30 per cento delle unità censite. 20

22 Figura 5: Le unità immobiliari per tipologia immobiliare Distribuzione della numerosità e della superficie delle unità immobiliari Unità Immobiliari Residenziale e commerciale: ,24% 23,76% Fini istituzionali: (Numero) (%) TOTALE FINI ISTITUZIONALI ,76% di cui: Ufficio strutturato ed assimilabili ,21% Edificio scolastico (es.: scuola di ogni ordine e grado, università, scuola di ,87% formazione) Magazzino e locali di deposito ,72% Impianto sportivo ,64% Fabbricato per attività produttiva (industriale, artigianale o agricola) ,49% Altro ,83% Residenziale e commerciale: ,30% 86,70% Fini istituzionali: Superficie (mq) (%) TOTALE FINI ISTITUZIONALI ,70% di cui: Ufficio strutturato ed assimilabili ,63% Edificio scolastico (es.: scuola di ogni ordine e grado, università, scuola di ,01% formazione) Magazzino e locali di deposito ,47% Impianto sportivo ,95% Fabbricato per attività produttiva (industriale, artigianale o agricola) ,10% Altro ,53% Le unità immobiliari per tipologia immobiliare e utilizzo La Figura 6 riporta l analisi delle unità immobiliari, classificate nelle due macrocategorie residenziale e commerciale e fini istituzionali sulla base dell utilizzo. Nella categoria fini istituzionali la quota di unità immobiliari non utilizzate è pari all 1,58 per cento (che si traduce nel 3,56 per cento in termini di superficie), mentre nella categoria residenziale e commerciale i beni non utilizzati sono pari al 4,19 per cento (corrispondenti allo 0,70 per cento della superficie complessiva). 21

23 Figura 6: Le unità immobiliari per tipologia di immobile e utilizzo Distribuzione della numerosità delle unità immobiliari di cui con unità immobiliari TIPOLOGIA UNITA' IMMOBILIARE superficie: (numero) (%) (%) Residenziale e commerciale ,24% 76,15% di cui: Utilizzato ,99% 90,43% Dato in gestione ad altra Amministrazione Pubblica ,91% 95,93% Dato in uso a titolo gratuito a privato ,15% 93,27% Dato in uso a titolo gratuito ad altra Amministrazione ,62% 92,10% Dato in uso a titolo oneroso a privato ,44% 97,22% Dato in uso a titolo oneroso ad altra Amministrazione ,58% 94,65% In ristrutturazione/manutenzione ,44% 98,52% Inutilizzabile ,68% 93,89% Utilizzato direttamente ,17% 69,68% Non utilizzato ,01% 82,37% Residenziale e commerciale: ,24% 23,76% Fini istituzionali: di cui con unità immobiliari TIPOLOGIA UNITA' IMMOBILIARE superficie: (numero) (%) (%) Fini istituzionali ,76% 23,85% di cui: Utilizzato ,99% 90,75% Dato in gestione ad altra Amministrazione Pubblica ,48% 90,08% Dato in uso a titolo gratuito a privato ,60% 93,38% Dato in uso a titolo gratuito ad altra Amministrazione ,36% 96,64% Dato in uso a titolo oneroso a privato ,65% 95,51% Dato in uso a titolo oneroso ad altra Amministrazione ,02% 95,35% Dato in uso governativo 14 0,01% 100,00% In ristrutturazione/manutenzione ,11% 94,08% Inutilizzabile ,95% 96,10% Utilizzato direttamente ,80% 88,78% Non utilizzato ,01% 85,51% Distribuzione della superficie delle unità immobiliari TIPOLOGIA UNITA' IMMOBILIARE Superficie (mq) (%) Residenziale e commerciale ,30% di cui: Utilizzato ,61% Dato in gestione ad altra Amministrazione Pubblica ,48% Dato in uso a titolo gratuito a privato ,24% Dato in uso a titolo gratuito ad altra Amministrazione ,17% Dato in uso a titolo oneroso a privato ,64% Dato in uso a titolo oneroso ad altra Amministrazione ,11% In ristrutturazione/manutenzione ,07% Inutilizzabile ,16% Utilizzato direttamente ,74% Non utilizzato ,70% Residenziale e commerciale: ,30% 86,70% Fini istituzionali: TIPOLOGIA UNITA' IMMOBILIARE Superficie (mq) (%) Fini istituzionali ,70% di cui: Utilizzato ,14% Dato in gestione ad altra Amministrazione Pubblica ,22% Dato in uso a titolo gratuito a privato ,03% Dato in uso a titolo gratuito ad altra Amministrazione ,03% Dato in uso a titolo oneroso a privato ,65% Dato in uso a titolo oneroso ad altra Amministrazione ,55% Dato in uso governativo ,01% In ristrutturazione/manutenzione ,81% Inutilizzabile ,33% Utilizzato direttamente ,51% Non utilizzato ,56% Le unità immobiliari per vincolo culturale o paesaggistico Le unità immobiliari sono state analizzate in base alla presenza o meno di vincoli culturali/paesaggistici definiti ai sensi del d.lgs. 42/2004. Per le analisi di seguito presentate, I fabbricati sono stati riclassificati nelle voci: Vincolato, le unità immobiliari con: Dichiarazione d interesse culturale (Art. 13), Prescrizioni di tutela indiretta (Art. 45), Dichiarazione di notevole interesse pubblico (Art. 140), Area tutelata per legge - interesse paesaggistico (Art. 142), Sottoposti a tutela - immobile con più di 70 anni, di autore non più vivente (Art. 12); Verifica in corso, le unità immobiliari con Verifica dell'interesse culturale in corso; Non vincolato, le unità immobiliari senza alcun vincolo culturale o paesaggistico. La Tabella 6 e la Figura 7 riportano l analisi sul vincolo culturale/paesaggistico dei fabbricati censiti dalle Amministrazioni. Le unità immobiliari non vincolate (pari all 84,6 per cento del totale) risultano prevalenti rispetto a quelle vincolate e con verifica in corso. 22

24 TIPOLOGIA DI AMMINISTRAZIONE Tabella 6: Le unità immobiliari per vincolo culturale/paesaggistico unità immobiliari dichiarate Non vincolato di cui con superficie: Superficie unità immobiliari dichiarate Verifica in corso (numero) (%) (%) (mq) (numero) (%) (%) (mq) (numero) (%) (%) (mq) (numero) (%) (%) (mq) AMMINISTRAZIONI IN S ,98% 86,59% ,95% 99,11% ,15% 95,01% ,89% 88,33% di cui: Amministrazioni Centrali ,92% 95,42% ,85% 99,62% ,54% 94,05% ,15% 95,18% Stato ed Agenzie Fiscali ,21% 95,45% ,83% 99,61% ,35% 93,92% ,52% 95,13% Altre Amministrazioni Centrali ,71% 95,32% ,02% 100,00% ,18% 97,67% ,62% 95,41% Amministrazioni Locali ,42% 86,90% ,10% 99,11% ,34% 96,31% ,43% 88,82% Regioni ,37% 65,42% ,15% 49,43% ,16% 84,20% ,45% 68,18% Province ,15% 96,94% ,84% 98,44% ,38% 96,85% ,28% 96,96% Comuni ,84% 87,02% ,10% 99,73% ,02% 96,71% ,98% 88,93% Unioni Di Comuni E Comunita' Montane 671 0,10% 99,70% ,03% 100,00% ,18% 98,25% ,11% 99,41% Consorzi 267 0,04% 97,00% ,01% 100,00% ,30% 99,65% ,07% 98,37% Camere di Commercio ed Unione delle Camere di Commercio 996 0,15% 58,13% ,05% 100,00% ,26% 96,72% ,16% 66,16% Aziende Ospedaliere Pubbliche, Aziende Sanitarie Locali, Agenzie Regionali Sanitarie E Policlinici Universitari ,16% 94,60% ,70% 98,28% ,69% 94,72% ,70% 94,78% Universita' ,45% 96,72% ,20% 100,00% ,22% 97,61% ,53% 97,01% Altre Amministrazioni Locali ,16% 80,51% ,03% 100,00% ,13% 100,00% ,15% 82,61% Enti Nazionali Di Previdenza E Assistenza Sociale ,64% 76,23% ,00% 100,00% ,27% 62,09% ,31% 74,99% AMMINISTRAZIONI NON S ,84% 97,42% ,00% 98,70% ,20% 99,66% ,89% 97,46% di cui: Aci 409 0,06% 96,33% ,06% 100,00% ,05% 91,11% ,06% 95,98% Asp ,49% 97,96% ,65% 100,00% ,58% 99,73% ,62% 98,56% Associazioni, Enti di ricerca, Istituzioni, ,00% 100,00% ,00% 1 0,00% 100,00% ,00% 100,00% Casa Di Riposo 362 0,05% 96,13% ,29% 95,51% ,17% 100,00% ,08% 97,02% Istituti Autonomi Case Popolari ,21% 97,42% ,01% 100,00% ,37% 100,00% ,11% 97,44% Altro 146 0,02% 93,84% ,00% 35 0,04% 94,29% ,02% 93,92% AMMINISTRAZIONE PROPRIETARIA NON DEFINITA ,18% 99,01% ,04% 100,00% ,65% 60,53% ,23% 86,29% TOTALE AMMINISTRAZIONI ,97% ,11% ,94% ,05% di cui con superficie: Superficie unità immobiliari dichiarate Vincolato di cui con superficie: Superficie unità immobiliari dichiarate Totale di cui con superficie: Superficie Figura 7: Unità immobiliari censite per Amministrazione proprietaria e vincolo culturale/paesaggistico Composizione percentuale per numerosità delle unità immobiliari 20,39% 13,78% 8,81% 0,00% 0,20% 1,96% 1,03% 5,10% 33,06% 3,82% 11,59% 0,71% Non vincolato Verifica in corso Vincolato 78,58% 81,12% 91,19% 97,83% 66,23% 84,60% AMMINISTRAZIONI CENTRALI AMMINISTRAZIONI LOCALI ENTI NAZIONALI DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE PUBBLICO AMMINISTRAZIONI NON S13 AMMINISTRAZIONE PROPRIETARIA NON DEFINITA Composizione percentuale per superficie delle unità immobiliari 28,18% 22,39% 2,41% 8,27% 7,22% 0,03% 1,08% 38,41% 1,38% 22,52% 0,50% 2,15% Non vincolato Verifica in corso 91,70% 91,70% Vincolato Verifica in corso Vincolato 70,44% 75,20% Non vincolato 75,33% 61,09% AMMINISTRAZIONI CENTRALI AMMINISTRAZIONI LOCALI ENTI NAZIONALI DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE PUBBLICO AMMINISTRAZIONI NON S13 AMMINISTRAZIONE PROPRIETARIA NON DEFINITA Il peso delle unità classificate come non vincolate, sebbene prevalente rispetto a quello delle unità vincolate, subisce un decremento per tutte le categorie di Amministrazione quando si ragiona in termini di superficie. Questo risultato si spiega attraverso l analisi della tipologia 23

25 delle unità immobiliari non soggette a vincolo : il 77,32 per cento delle unità non vincolate sono, infatti, riconducibili alla tipologia immobiliare Abitazioni e Cantine/soffitte/posti auto (che rappresentano appena il 14,35 per cento della superficie dei beni non sottoposti a vincolo ). Dal punto di vista dell esistenza o meno del vincolo, inoltre, si rileva che l 88,30 per cento del totale dichiarato per Abitazioni e Cantine/soffitte/posti auto non è soggetto ad alcun vincolo (si veda Figura 8). Nella Tabella 7 sono rappresentate tutte le unità immobiliari distinte per tipologia e vincolo, con evidenza della ripartizione percentuale della tipologia sul vincolo. 24

26 TIPOLOGIA UNITA' IMMOBILIARE unità immobiliari dichiarate Tabella 7: Le unità immobiliari per tipologia di immobile e vincolo culturale/paesaggistico Distribuzione per tipologia delle unità immobiliari e vincolo culturale/paesaggistico Non vincolato Verifica in corso Vincolato di cui con superficie: unità immobiliari di cui con unità immobiliari di cui con Superficie Superficie Superficie dichiarate superficie: dichiarate superficie: unità immobiliari dichiarate (numero) (numero) (%) (mq) (%) (numero) (numero) (%) (mq) (%) (numero) (numero) (%) (mq) (%) (numero) (numero) (%) (mq) (%) Totale unità immobiliari ,97% ,11% ,94% ,05% Abitazione ,14% 88,72% ,99% ,91% 99,52% ,20% ,74% 96,50% ,96% ,31% 89,85% ,42% Albergo, pensione e assimilabili ,18% 92,11% ,44% 19 0,06% 100,00% ,81% 641 0,69% 97,35% ,04% ,24% 93,95% ,58% Biblioteca, pinacoteca, museo, ,47% 94,65% ,77% 194 0,63% 99,48% ,58% ,40% 97,51% ,21% ,82% 96,17% ,60% Cantina, soffitta, rimessa, box, garage, posto auto aperto/scoperto, ,18% 89,54% ,36% ,92% 99,29% ,93% ,81% 92,38% ,48% ,77% 90,04% ,15% Carcere, prigione, penitenziario, riformatorio e assimilabili 264 0,04% 97,35% ,67% 4 0,01% 100,00% ,33% 114 0,12% 100,00% ,11% 382 0,05% 98,17% ,52% Casa cantoniera ,43% 91,45% ,17% 53 0,17% 100,00% ,09% 111 0,12% 97,30% ,02% ,39% 91,80% ,13% Caserma ,16% 95,88% ,90% 68 0,22% 100,00% ,36% ,70% 98,29% ,35% ,19% 96,31% ,23% Castello, palazzo storico ,16% 87,14% ,38% 158 0,51% 99,37% ,82% ,16% 89,28% ,40% ,76% 89,15% ,45% Edificio di culto e assimilabili ,33% 90,11% ,48% 152 0,50% 96,71% ,43% ,70% 96,02% ,95% ,61% 93,35% ,28% Edificio scolastico (es.: scuola di ogni ordine e grado, università, scuola di ,62% 97,14% ,46% 469 1,53% 99,36% ,14% ,40% 97,87% ,43% ,87% 97,32% ,01% Fabbricato per attività produttiva (industriale, artigianale o agricola) ,35% 81,98% ,43% 140 0,46% 80,71% ,98% ,87% 93,97% ,20% ,49% 84,63% ,10% Faro, torre per segnalazioni marittime 87 0,01% 98,85% ,03% 6 0,02% 100,00% ,02% 149 0,16% 99,33% ,10% 242 0,03% 99,17% ,04% Fortificazioni e loro dipendenze (es.:mura) 317 0,05% 86,44% ,04% 21 0,07% 100,00% ,08% 613 0,66% 89,89% ,59% 951 0,12% 88,96% ,39% Impianto sportivo ,68% 94,26% ,65% 45 0,15% 91,11% ,25% ,83% 96,84% ,18% ,64% 94,58% ,95% Laboratori scientifici ,16% 90,39% ,10% 3 0,01% 100,00% ,64% 205 0,22% 99,51% ,99% ,16% 91,83% ,07% Locale commerciale, negozio ,98% 90,70% ,76% 419 1,37% 97,85% ,00% ,67% 94,82% ,58% ,16% 91,69% ,73% Magazzino e locali di deposito ,36% 90,84% ,45% 478 1,56% 86,82% ,52% ,07% 88,93% ,63% ,72% 90,36% ,47% Mercato coperto 660 0,10% 92,58% ,27% 42 0,14% 100,00% ,04% 484 0,52% 97,11% ,47% ,15% 94,69% ,31% Ospedali, case di cura, cliniche e assimilabili ,88% 95,94% ,38% 240 0,78% 99,58% ,02% ,15% 92,90% ,70% ,02% 95,31% ,27% Parcheggio collettivo ,28% 33,68% ,17% 48 0,16% 100,00% ,29% 539 0,58% 97,59% ,60% ,16% 37,72% ,06% Stabilimento balneare e termale 234 0,03% 97,86% ,21% 2 0,01% 100,00% 836 0,01% 76 0,08% 96,05% ,08% 312 0,04% 97,44% ,18% Struttura residenziale collettiva (es.: collegi e convitti, educandati, ricoveri, ,62% 96,79% ,25% 99 0,32% 97,98% ,95% ,40% 97,63% ,03% ,70% 97,00% ,46% Teatro, cinematografo, struttura per concerti e spettacoli e assimilabili ,29% 92,49% ,76% 88 0,29% 97,73% ,02% ,25% 96,83% ,59% ,40% 94,19% ,95% Ufficio strutturato ed assimilabili ,46% 91,30% ,87% 678 2,21% 98,08% ,47% ,70% 94,16% ,29% ,21% 92,15% ,63% Totale di cui con superficie: Superficie 25

27 Figura 8: Le unità immobiliari distinte per tipologia e vincolo culturale/paesaggistico composizione percentuale in base alla tipologia (numerosità e distribuzione percentuale) Ufficio strutturato ed assimilabili (41916) 72,37% 1,62% 26,01% Teatro, cinematografo, struttura per concerti e spettacoli e assimilabili (3252) 61,44% 2,71% 35,85% Struttura residenziale collettiva (es.: collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, 75,09% 1,76% 23,16% Stabilimento balneare e termale (312) 75,00% 0,64% 24,36% Parcheggio collettivo (9318) 93,70% 5,78% Ospedali, case di cura, cliniche e assimilabili (8224) 72,77% 2,92% 24,31% Mercato coperto (1186) 55,65% 3,54% 40,81% Magazzino e locali di deposito (29931) 76,39% 1,60% 22,01% Locale commerciale, negozio (17335) 77,87% 2,42% 19,72% Laboratori scientifici (1322) 84,27% 0,23% 15,51% Impianto sportivo (13178) 86,70% 0,34% 12,96% Fortificazioni e loro dipendenze (es.:mura) (951) Faro, torre per segnalazioni marittime (242) 33,33% 35,95% 2,21% 2,48% 64,46% 61,57% Non vincolato Verifica in corso Vincolato Fabbricato per attività produttiva (industriale, artigianale o agricola) (11992) 76,57% 1,17% 22,26% Edificio scolastico (es.: scuola di ogni ordine e grado, università, scuola di formazione) 79,31% 1,51% 19,18% Edificio di culto e assimilabili (4900) 45,61% 3,10% 51,29% Castello, palazzo storico (6074) 18,31% 2,60% 79,09% Caserma (9562) 82,73% 0,71% 16,56% Casa cantoniera (3110) 94,73% 1,70% 3,57% Carcere, prigione, penitenziario, riformatorio e assimilabili (382) 69,11% 1,05% 29,84% Cantina, soffitta, rimessa, box, garage, posto auto aperto/scoperto, (142877) 91,27% 5,09% Biblioteca, pinacoteca, museo, gallerie (6560) 48,73% 2,96% 48,31% Albergo, pensione e assimilabili (1902) 65,30% 1,00% 33,70% Abitazione (452627) 87,36% 4,87% 7,77% 26

28 4.2 I terreni Analogamente a quanto presentato nei paragrafi precedenti sulle unità immobiliari, sono sintetizzati di seguito i risultati delle analisi condotte sui terreni censiti nella banca dati del Dipartimento del Tesoro I terreni per tipologia di Amministrazione proprietaria La quasi totalità dei terreni censiti (Tabella 8) è di proprietà delle Amministrazioni Locali, che ne detengono il 97 per cento circa (sia in termini di numerosità, sia di superficie). A incidere maggiormente sul totale censito sono le Amministrazioni comunali, che detengono il 75,73 per cento dei terreni in termini di unità e il 73,25 per cento della superficie totale, e le Regioni, proprietarie del 14,73 per cento dei terreni acquisiti dalla banca dati del Dipartimento del Tesoro (corrispondenti a circa il 17,05 per cento della superficie totale). Le Amministrazioni Centrali detengono, invece, appena l 1,76 per cento del totale dei terreni. In termini di superficie, tuttavia, la percentuale detenuta dallo Stato 13 si attesta intorno al 5,60 per cento. Tabella 8: I Terreni numerosità e superficie per tipologia di Amministrazione proprietaria TIPOLOGIA SI AMMINISTRAZIONE Terreni di cui con superficie: Superficie (numero) (%) (%) (mq) (%) AMMINISTRAZIONI IN S ,41% 98,11% ,56% di cui: Amministrazioni Centrali ,76% 99,15% ,60% Stato e Agenzie Fiscali ,50% 99,30% ,39% Altre Amministrazioni Centrali ,26% 98,33% ,22% Amministrazioni Locali ,38% 98,08% ,87% Regioni ,73% 97,93% ,05% Province ,06% 99,64% ,52% Comuni ,73% 97,98% ,25% Unioni Di Comuni E Comunita' Montane ,42% 99,98% ,26% Consorzi ,37% 98,29% ,60% Camere di Commercio ed Unione delle Camere di Commercio 150 0,02% 100,00% ,01% Aziende Ospedaliere Pubbliche, Aziende Sanitarie Locali, Agenzie ,94% 99,46% ,31% Universita' ,44% 99,79% ,36% Altre Amministrazioni Locali ,67% 100,00% ,50% Enti Nazionali Di Previdenza E Assistenza Sociale Pubblico ,27% 98,86% ,09% AMMINISTRAZIONI NON S ,56% 99,69% ,34% di cui: Aci 67 0,01% 100,00% ,00% Asp ,39% 99,56% ,29% Casa Di Riposo ,11% 100,00% ,04% Istituti Autonomi Case Popolari 200 0,02% 100,00% ,00% Altro 296 0,03% 100,00% ,01% AMMINISTRAZIONE PROPRIETARIA NON DEFINITA 242 0,02% 99,17% ,10% TOTALE AMMINISTRAZIONI ,00% 98,11% ,00% I terreni per natura giuridica Il paragrafo presenta la ripartizione dei terreni in base alla loro natura giuridica (demanio, patrimonio disponibile, patrimonio indisponibile). L analisi è sintetizzata, in termini di 13 Come esposto precedentemente nel capitolo 4, sono escluse dall analisi le unità immobiliari dello Stato in gestione all Agenzia del Demanio. 27

29 numerosità e dimensioni, nella Figura 9. Nel 0,21 per cento dei casi l informazione risulta non disponibile (ND - Natura giuridica non disponibile) in quanto il bene è stato comunicato dall Amministrazione utilizzatrice, non sempre in grado di fornire indicazioni relative alla natura giuridica del bene. Dei terreni delle Amministrazioni Centrali il 40,36 per cento appartiene al demanio, il 50,93 per cento al patrimonio indisponibile e il 5,16 per cento al patrimonio disponibile. Ragionando in termini di superficie, sono riconducibili complessivamente al demanio e al patrimonio indisponibile il 95,27 per cento dei casi e al patrimonio disponibile soltanto il 2,15 per cento. Per le Amministrazioni Locali, i terreni demaniali sono il 15,67 per cento del totale in termini numerici e il 6,63 per cento in termini di superficie. I terreni riconducibili al patrimonio indisponibile rappresentano il 41,18 per cento in termini di unità e il 38,38 per cento in termini di superficie dichiarata. Infine, i terreni appartenenti al patrimonio disponibile sono il 43 per cento in termini di unità e il 54,37 per cento in termini di superficie. Per gli Enti pubblici di previdenza e le Amministrazioni NON S13, prevale nettamente il patrimonio disponibile in termini sia di numerosità sia di superficie. Figura 9: Terreni censiti per Amministrazione proprietaria e natura giuridica Composizione percentuale per numerosità dei terreni 3,54% 0,15% 0,08% 0,25% 5,16% 43,00% 50,93% 95,98% 97,10% 88,02% ND - Natura giuridica non dichiarata 40,36% 41,18% 15,67% 5,37% 5,79% Patrimonio disponibile Patrimonio indisponibile Demanio Amministrazioni Centrali Amministrazioni Locali Enti Nazionali Di Previdenza E Assistenza Sociale Pubblico Amministrazione NON S13 Amministrazione proprietaria non definita Composizione percentuale per superficie dei terreni (mq) 0,62% 0,03% 0,08% 53,93% 54,37% 97,32% 99,32% 99,36% ND - Natura giuridica non dichiarata Patrimonio disponibile 41,34% 38,38% 6,63% Patrimonio indisponibile Demanio Amministrazioni Centrali Amministrazioni Locali Enti Nazionali Di Previdenza E Assistenza Sociale Pubblico Amministrazione NON S13 Amministrazione proprietaria non definita 28

30 TIPOLOGIA DI AMMINISTRAZIONE Tabella 9: Ripartizione per natura giuridica dei terreni e delle relativi superfici 14 Distribuzione per le unità immobiliari per natura giuridica Demanio Patrimonio indisponibile Patrimonio disponibile ND - Natura giuridica non dichiarata di cui con di cui con di cui con di cui con Terreni Superficie Terreni Superficie Terreni Superficie Terreni Superficie superficie: superficie: superficie: superficie: (numero) (%) (%) (mq) (%) (numero) (%) (%) (mq) (%) (numero) (%) (%) (mq) (%) (numero) (%) (%) (mq) (%) AMMINISTRAZIONI IN S ,06% 98,87% ,58% ,25% 98,53% ,22% ,47% 97,39% ,48% ,21% 99,47% ,73% di cui: Amministrazioni Centrali ,36% 99,27% ,34% ,93% 99,43% ,93% 895 5,16% 94,97% ,15% 613 3,54% 99,84% ,58% Stato e Agenzie Fiscali ,39% 99,27% ,99% ,95% 99,90% ,76% 225 1,52% 80,00% ,57% 612 4,15% 99,84% ,68% Altre Amministrazioni Centrali 0,00% ,87% 97,73% ,38% ,09% 100% ,60% 1 0,04% 100% ,01% Amministrazioni Locali ,67% 98,85% ,63% ,18% 98,51% ,38% ,00% 97,39% ,37% ,15% 99,31% ,62% Regioni ,77% 98,15% ,43% ,12% 99,75% ,18% ,95% 88,77% ,85% 228 0,16% 100% ,54% Province ,39% 99,84% ,96% ,85% 99,42% ,94% ,56% 99,87% ,55% 60 0,20% 100% ,54% Comuni ,94% 98,96% ,42% ,07% 97,96% ,37% ,85% 97,65% ,56% ,15% 99,08% ,66% Unioni Di Comuni E Comunita' Montane 23 0,55% 100% ,31% ,49% 99,91% ,10% ,60% 100,00% ,44% 15 0,36% 100% ,15% Consorzi 1 0,03% 100% ,00% ,28% 100,00% ,46% ,53% 97,73% ,51% 6 0,16% 100% ,03% Camere di Commercio ed Unione delle Camere di Commercio 20 13,33% 100,00% ,93% ,00% 100% ,93% 1 0,67% 100% ,14% Aziende Ospedaliere Pubbliche, Aziende Sanitarie Locali, Agenzie Regionali Sanitarie E Policlinici Universitari 44 0,23% 100% ,02% ,82% 97,49% ,71% ,85% 99,78% ,21% 18 0,09% 100% ,07% Universita' 2 0,05% 100% ,00% ,11% 99,63% ,00% ,45% 99,92% ,61% 17 0,40% 100% ,39% Altre Amministrazioni Locali ,58% 100,00% ,69% ,20% 100,00% ,20% 14 0,21% 100% ,10% Enti Nazionali Di Previdenza E Assistenza Sociale Pubblico 104 3,95% 100,00% ,65% ,98% 98,81% ,32% 2 0,08% 100% ,03% AMMINISTRAZIONI NON S13 1 0,02% 100% 21 0% 145 2,63% 100,00% ,60% ,10% 99,68% ,32% 14 0,25% 100% ,08% di cui: Aci 1 1,49% 100,00% 130 0,05% 66 98,51% 100% ,95% Asp 1 0,03% 100% 21 0% 86 2,23% 100,00% ,51% ,38% 99,55% ,40% 14 0,36% 100% ,09% Casa Di Riposo 23 2,10% 100,00% ,57% ,90% 100% ,43% Istituti Autonomi Case Popolari 10 5,00% 100,00% ,14% ,00% 100% ,86% Altro 25 8,45% 100,00% ,38% ,55% 100% ,62% AMMINISTRAZIONE PROPRIETARIA NON DEFINITA 2 0,83% 100% ,02% 14 5,79% 100,00% ,51% 13 5,37% 100% ,11% ,02% 99,06% ,36% TOTALE AMMINISTRAZIONI ,97% 98,87% ,54% ,03% 98,53% ,06% ,77% 97,42% ,59% ,23% 99,43% ,82% 14 Percentuale sul totale di riga, corrispondente alla distribuzione percentuale dei terreni per natura giuridica sul totale dei terreni censiti dalle Amministrazione. 29

31 4.2.3 I terreni edificabili La Figura 10 mostra come solo il 4,74 per cento dei terreni censiti sia edificabile (la percentuale scende all 1,12 per cento in termini di superficie). Figura 10: Edificabilità dei terreni Numerosità Superficie (mq) 4,74% Edificabile: ,12% Edificabile: ,26% 98,88% NON Edificabile: NON Edificabile: La tipologia dei terreni La Tabella 10 riporta l analisi dei terreni in base alla tipologia. Le aree urbane (terreni urbani e parchi, ville comunali e giardini pubblici) costituiscono il 34,71 per cento del totale, i terreni agricoli rappresentano il 37,03 per cento, i terreni boschivi e a pascolo pesano per il 26,30 per cento, mentre le riserve naturali e i siti archeologici contano per appena l 1,97 per cento. In termini di superficie, la distribuzione percentuale per tipologia di terreno varia sensibilmente in ragione della diversa estensione media dei terreni. In particolare, le aree urbane rappresentano il 5,57 per cento del totale (rispetto al 34,71 per cento riscontrato in termini di numerosità), i terreni agricoli il 29,42 per cento (rispetto al 37,03 per cento in termini di numerosità), i terreni boschivi e a pascolo rappresentano il 58,20 per cento del totale (rispetto al 26,30 per cento in termini di numerosità) e le riserve naturali e i siti archeologici pesano per il 6,80 per cento (rispetto al 1,97 per cento in termini di numerosità). Tabella 10: Terreni per tipologia TIPOLOGIA TERRENI Terreni Terreni di cui con superficie: Superficie (numero) (%) (%) (mq) (%) Totale Terreni ,11% ,00% Area urbana ,71% 98,23% ,57% Riserva naturale, sito archeologico ,97% 99,56% ,80% Terreno agricolo ,03% 96,93% ,42% Terreno boscato, pascolo ,30% 99,53% ,20% 30

32 Figura 11: Terreni censiti per tipologia Numerosità Superficie (mq) 26% 37% 35% 2% Aree urbane Riserva naturale, archeologico Terreno agricolo Terreno boscato 58% 6% 7% 29% Aree urbane Riserva natural archeologico Terreno agrico Terreno boscat 6% 7% Aree urbane Riserva naturale, sito archeologico 29% Terreno agricolo Terreno boscato, pascolo I terreni analizzati secondo tipologia ed utilizzo I terreni, classificati nelle quattro categorie, sono stati analizzati sulla base dell utilizzo dichiarato dalle Amministrazioni. Come già esposto nel paragrafo 4.2.4, le analisi condotte per tipologia evidenziano una ripartizione percentuale della numerosità sensibilmente diversa dalla quella della superficie. La percentuale del non utilizzato risulta, invece, sostanzialmente la stessa sia in termini di numerosità sia in termini di superficie. La quota dei terreni non utilizzati è piuttosto bassa (circa 5 per cento) per quelli classificati come Area Urbana e Riserve naturali, Sito archeologico mentre è più elevata per i Terreni agricoli Terreni boscati, pascoli (in entrambi i casi vicina al 30 per cento). 31

33 Figura 12: Terreni censiti per tipologia immobiliare e utilizzo (numero e superficie) NUMEROSITA Terreno boscato, pascolo Utilizzato complessivo 70,62% Utilizzato direttamente 52,12% Non utilizzato 29,38% Area urbana Utilizzato complessivo 93,43% Utilizzato direttamente 89,99% Non utilizzato 6,57% 26,30% 34,71% Terreno agricolo Utilizzato complessivo 69,53% Utilizzato direttamente 68,59% Non utilizzato 30,47% 37,03% 1,97% Riserva naturale, sito archeologico Utilizzato complessivo 89,09% Utilizzato direttamente 86,85% Non utilizzato 10,91% SUPERFICIE Terreno boscato, pascolo Utilizzato complessivo 72,62% Utilizzato direttamente 59,09% Non utilizzato 27,38% Area urbana Utilizzato complessivo 94,92% Utilizzato direttamente 92,50% Non utilizzato 5,08% 58,20% 5,57% 29,42% 6,80% Terreno agricolo Utilizzato complessivo 70,32% Utilizzato direttamente 75,05% Non utilizzato 29,68% Riserva naturale, sito archeologico Utilizzato complessivo 86,45% Utilizzato direttamente 82,14% Non utilizzato 13,55% I terreni per vincolo culturale o paesaggistico Analogamente a quanto fatto per le unità immobiliari, i terreni sono stati analizzati in base alla presenza o meno di vincoli culturali/paesaggistici, così come definiti ai sensi del d.lgs. 42/2004 (per la descrizione della classificazione si rimanda al paragrafo 4.1.5). La Tabella 11 descrive i terreni censiti, sia in termini di numero sia di superficie comunicata dalle Amministrazioni. La Figura 13 conduce le stesse indagini in termini di distribuzioni percentuali. I terreni non vincolati (circa l 81,29 per cento in termini di numerosità) prevalgono nettamente rispetto ai terreni soggetti a vincolo (18,65 per cento). Sono trascurabili invece in termini di numerosità i beni con verifica in corso (si registrano solo 590 unità). 32

34 Tabella 11: I terreni per vincolo culturale/paesaggistico Distribuzione per tipologia delle unità immobiliari e vincolo culturale/paesaggistico Non vincolato Verifica in corso Vincolato TOTALE TIPOLOGIA DI AMMINISTRAZIONE di cui con di cui con di cui con di cui con Terreni dichiarati Superficie Terreni dichiarati Superficie Terreni dichiarati Superficie Terreni dichiarati Superficie superficie: superficie: superficie: superficie: (numero) (%) (%) (numero) (numero) (%) (%) (numero) (%) (%) (numero) (numero) (%) (%) (numero) AMMINISTRAZIONI IN S ,31% 97,75% ,83% 99,15% ,87% 99,66% ,41% 98,11% di cui: Amministrazioni Centrali ,97% 98,73% ,20% 100,00% ,21% 99,50% ,76% 99,15% Stato e Agenzie Fiscali ,68% 98,96% ,03% 100,00% ,11% 99,49% ,50% 99,30% Altre Amministrazioni Centrali ,30% 98,19% ,17% 100,00% ,10% 100,00% ,26% 98,33% Amministrazioni Locali ,01% 97,73% ,63% 99,13% ,65% 99,66% ,38% 98,08% Regioni ,33% 97,23% ,47% 100,00% ,88% 99,89% ,73% 97,93% Province ,58% 99,64% ,36% 100,00% ,76% 99,78% ,06% 99,64% Comuni ,14% 97,64% ,49% 99,02% ,61% 99,60% ,73% 97,98% Unioni Di Comuni E Comunita' Montane ,40% 99,97% ,00% 937 0,51% 100,00% ,42% 99,98% Consorzi ,16% 96,49% ,34% 100,00% ,32% 99,22% ,37% 98,29% Camere di Commercio ed Unione delle Camere di Commercio 117 0,01% 100,00% ,00% 33 0,02% 100,00% ,02% 100,00% Aziende Ospedaliere Pubbliche, Aziende Sanitarie Locali, Agenzie ,08% 99,41% ,80% 99,05% ,26% 99,87% ,94% 99,46% Regionali Sanitarie E Policlinici Universitari Universita' ,49% 99,77% ,17% 100,00% ,23% 100,00% ,44% 99,79% Altre Amministrazioni Locali ,81% 100,00% ,00% 123 0,07% 100,00% ,67% 100,00% Enti Nazionali Di Previdenza E Assistenza Sociale Pubblico ,33% 98,86% ,00% 8 0,00% 100,00% ,27% 98,86% AMMINISTRAZIONI NON S ,67% 99,79% ,17% 100,00% ,11% 96,95% ,56% 99,69% di cui: Aci 66 0,01% 100,00% ,00% 1 0,00% 100,00% ,01% 100,00% Asp ,48% 99,71% ,17% 100,00% ,04% 90,91% ,39% 99,56% Casa Di Riposo ,13% 100,00% ,00% 82 0,04% 100,00% ,11% 100,00% Istituti Autonomi Case Popolari 199 0,02% 100,00% ,00% 1 0,00% 100,00% ,02% 100,00% Altro 249 0,03% 100,00% ,00% 47 0,03% 100,00% ,03% 100,00% AMMINISTRAZIONE PROPRIETARIA NON DEFINITA 198 0,02% 98,99% ,00% 44 0,02% 100,00% ,02% 99,17% TOTALE AMMINISTRAZIONI ,00% 97,76% ,00% 99,15% ,00% 99,65% ,00% 98,11% Figura 13: I terreni per vincolo culturale/paesaggistico composizione percentuale Distribuzione per numerosità dei terreni 18,65% 55,06% 18,13% 18,18% 0,06% 3,57% 0,06% Non vincolato 0,08% Verifica in corso 44,86% Vincolato 81,81% 99,70% 81,82% 96,41% Vincolato Verifica in corso Non vincolato 81,29% Amministrazioni Centrali Amministrazioni Locali Enti Nazionali Di Previdenza E Assistenza Sociale Pubblico Non Definito Amministrazioni NON S13 Distribuzione per superficie dei terreni 37,13% 2,60% 1,85% 72,35% 0,05% 38,92% Non vincolato 0,05% 61,04% Verifica in corso Vincolato 27,65% Amministrazioni Centrali 62,82% Amministrazioni Locali 99,85% 97,40% 98,14% Enti Nazionali Di Previdenza E Assistenza Sociale Pubblico Non Definito Amministrazioni NON S13 Vincolato Verifica in corso Non vincolato 33

35 5 Approfondimenti sui dati comunicati dalle Amministrazioni nella rilevazione 2013 Il presente capitolo, elaborato in collaborazione con l area Modelli di Previsione e Analisi Statistiche di Sogei, illustra i risultati di approfondimenti condotti sulle unità immobiliari dichiarate dalle Amministrazioni per l anno Il paragrafo 5.1 è dedicato all analisi relativa alla localizzazione, per macro-aree, delle unità censite e all analisi regionale di quattro tipologie immobiliari - le abitazioni, le caserme, gli edifici scolastici, gli ospedali con riferimento alla numerosità, alla macro-categoria di Amministrazione proprietaria, al tipo di utilizzo (finalità) e alla superficie media. Nel paragrafo 5.2 sono riportati i risultati delle analisi relative alle superfici dichiarate, sempre per le quattro tipologie immobiliari sopracitate, in funzione dell ampiezza demografica del comune di localizzazione dell immobile e dell epoca di costruzione dell unità immobiliare. Il paragrafo 5.3 approfondisce l analisi delle unità immobiliari ubicate in quattro grandi comuni italiani: Milano, Roma, Napoli, Palermo. I risultati qui riportati dipendono dalla completezza e dalla qualità delle informazioni comunicate dalle Amministrazioni e, in ragione di ciò, consentono di evidenziare potenziali errori nella comunicazione delle informazioni. Inoltre, come già evidenziato nel paragrafo 4, per una corretta interpretazione delle analisi, occorre tener presente che sono oggetto di censimento le unità catastali (unità immobiliare urbana individuata al catasto dei fabbricati e la particella definita per il catasto dei terreni). Per la maggior parte delle tipologie immobiliari (in particolare le caserme, le scuole e gli ospedali, oggetto di approfondimento in questo capitolo) non c è sempre una corrispondenza fra unità immobiliare e bene immobile nell accezione comune del termine. In altre parole, una caserma (una scuola o un ospedale) intesa come edificio o insieme di edifici, può corrispondere ad una o più unità immobiliari. La numerosità relativa, ad esempio, alla tipologia caserma va quindi letta non come numero di caserme (intese in senso lato) ma come numero di unità immobiliari riconducibili alla tipologia immobiliare caserma. Le analisi relative alla numerosità pro capite sono, inoltre, influenzate dal tasso di adempimento e dalla completezza dei dati comunicati dalle Amministrazioni Analisi territoriale delle unità immobiliari Analisi della numerosità e delle superfici delle unità immobiliari dichiarate per macro area geografica Analogamente a quanto fatto nel paragrafo 4.1, le analisi di seguito presentate sono state condotte su unità immobiliari censite, che coprono una superficie pari a metri quadri 16. Come si evince dalla Tabella 12, il 35 per cento delle unità rilevate è localizzato nel Nord-Ovest, circa il 24 per cento nelle regioni del Nord-Est, il 19 per cento nell Italia centrale, il 16,5 per cento al Sud e il 6,2 per cento nelle isole Si veda in proposito l analisi regionale dell adempimento dei Comuni riportata nel capitolo Come esposto nel capitolo 4, ai fini degli approfondimenti, le unità immobiliari censite dalle Amministrazioni sono state bonificate da: le unità immobiliari dichiarate dall Agenzia del Demanio, i fabbricati dichiarati più volte e gli edifici non accatastati. 17 Secondo la classificazione utilizzata dall Istat, le Regioni del Nord-Ovest sono: Piemonte, Valle d Aosta, 34

36 In termini di superficie dichiarata, il 31 per cento è localizzato nelle regioni del Nord-Est, il 29,4 per cento nelle regioni del Nord-Ovest, il 18,6 per cento nel Centro, il 12.9 per cento nel Sud, e l 8 per cento nelle Isole. Tabella 12: Dichiarazioni sulle unità immobiliari per area geografica REGIONE Unità immobiliari Superficie (numero) (%) (mq) (%) Nord-Ovest ,92% ,96% Nord-Est ,65% ,43% Centro ,69% ,65% Sud ,49% ,94% Isole ,25% ,03% ITALIA ,00% ,00% Dal punto di vista della tipologia immobiliare (si veda Tabella 13), le Abitazioni e le Cantina, soffitta, rimessa, garage ed assimilabili risultano le categorie più frequenti (rispettivamente 745 e 235 unità immobiliari per abitanti). Le rimanenti tipologie immobiliari presentano valori meno significativi in termini di numerosità pro capite e, complessivamente, rappresentano il 25 per cento delle unità immobiliari censite. La ripartizione per macro-aree geografiche mostra una dicotomia fra le aree del Nord, con valori superiori alla media nazionale, e quelle del Centro-Sud e Isole, con invece valori inferiori, per la quasi totalità delle tipologie immobiliari. Tabella 13: Numerosità pro capite delle unità immobiliari per area geografica e tipologia Anno 2013 (valori per abitanti) Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole ITALIA Abitazione Cantina, soffitta, rimessa, garage ed assimilabili Ufficio strutturato ed assimilabili Edificio scolastico Magazzino e locali di deposito Locale commerciale, negozio Impianto sportivo Fabbricato per attività produttiva Caserma Parcheggio collettivo Ospedali, case di cura e assimilabili Biblioteca, pinacoteca, museo, gallerie Castello, palazzo storico Struttura residenziale collettiva Edificio di culto e assimilabili Strutture per spettacoli ed assimilabili Casa cantoniera Albergo, pensione e assimilabili Laboratori scientifici Mercato coperto Fortificazioni e loro dipendenze Strutture detentive ed assimilabili Stabilimento balneare e termale Faro, torre per segnalazioni marittime TOTALE TIPOLOGIE Nella Tabella 14 è illustrata la superficie media delle unità immobiliari dichiarate per tipologia Lombardia e Liguria; le Regioni del Nord-Est: sono Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia ed Emilia- Romagna; le Regioni del Centro sono: Toscana, Umbria, Marche e Lazio; le Regioni del Sud: sono Abruzzo, Molise, Campania, Puglia, Basilicata e Calabria. 35

37 immobiliare calcolata come rapporto fra: superficie dichiarata e numero di unità immobiliari per le quali è stata dichiarata una superficie non nulla 18. Tabella 14: Superficie media delle unità immobiliari per area geografica e tipologia Anno 2013 In linea con le attese, la Tabella 14 mostra come le unità immobiliari con superficie media più elevata siano riconducibili, in ordine decrescente, a Strutture detentive ed assimilabili (nelle regioni del Sud, in particolare, la loro dimensione supera notevolmente la media nazionale), Ospedali, Caserme e Impianti sportivi. Seguono via via le altre tipologie immobiliari fino alle Cantine. Nel complesso la superficie media per tipologia di bene non sembra essere influenzata dalla localizzazione geografica dell unità immobiliare Analisi regionale per tipologia immobiliare Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia Strutture detentive ed assimilabili Ospedali, case di cura e assimilabili Caserma Impianto sportivo Laboratori scientifici Edificio scolastico Stabilimento balneare e termale Edificio di culto e assimilabili Fortificazioni e loro dipendenze Castello, palazzo storico Struttura residenziale collettiva Albergo, pensione e assimilabili Strutture per spettacoli ed assimilabili Fabbricato per attività produttiva Parcheggio collettivo Ufficio strutturato ed assimilabili Mercato coperto Biblioteca, pinacoteca, museo, gallerie Faro, torre per segnalazioni marittime Magazzino e locali di deposito Casa cantoniera Locale commerciale, negozio Abitazione Cantina, soffitta, rimessa, garage ed assimilabili TOTALE TIPOLOGIA Nel presente paragrafo sono condotte analisi regionali delle unità immobiliari (in termini di numerosità, macrocategoria di Amministrazione proprietaria, finalità 20 e superficie media) 18 Come evidenziato nel capitolo 4, le superfici non sono state indicate per tutte le unità immobiliari ma solamente nel 90,1 per cento dei casi. Pertanto, il numero di unità immobiliari considerato nel calcolo della superficie media è inferiore a quello totale, ed è pari a Le analisi hanno evidenziato alcuni dati anomali, frutto di probabili errori nella comunicazione dei dati. Ad esempio, la superficie totale degli stabilimenti balneari e termali localizzati nelle Regioni del Centro risulta essere un terzo della superficie nazionale. Un anomalia analoga si riscontra anche nella superficie dei mercati coperti ubicati nelle Regioni del Nord-Est. 20 La classificazione della natura giuridica prevede le voci: demanio, patrimonio disponibile e patrimonio indisponibile. Le macrocategoria di Amministrazione proprietaria sono: Amministrazioni centrali, Amministrazioni locali, Altre amministrazioni e gli Enti nazionali di previdenza ed assistenza. Per finalità si intende, invece, la finalità tipica dell unità immobiliare (nei casi in cui non sia stata dichiarata alcuna finalità è stata attribuita all unità immobiliare la finalità tipica). Per le finalità previste nella scheda di rilevazione si veda la nota metodologica. 36

38 per quattro specifiche tipologie immobiliari: abitazioni, caserme, ospedali, case di cura e assimilabili ed edifici scolastici 21. Per facilitare la lettura dei risultati la numerosità è espressa in termini di numero di unità immobiliari per abitanti (numerosità pro capite) Abitazioni A livello nazionale, il numero di abitazioni pubbliche censite nella banca dati del Dipartimento del Tesoro è pari a 7,4 unità ogni abitanti (numero pro capite. Solo in sei regioni (Valle d Aosta, Lombardia, Emilia-Romagna, Toscana, Molise e Puglia) il numero pro capite risulta superiore al valore nazionale. Considerando la natura giuridica, a livello nazionale le abitazioni sono afferenti al patrimonio disponibile per il 51 per cento dei casi, patrimonio indisponibile per il 44 per cento, demanio per il 2 per cento (nel 4 per cento dei casi invece la natura giuridica non è indicata). Sono in linea con tale ripartizione le abitazioni localizzate in Piemonte, Veneto, Marche, Campania, Basilicata e Sardegna. Nelle altre regioni la distribuzione fra patrimonio disponibile e indisponibile è molto variabile. Nella quasi totalità dei territori, le abitazioni appartenenti al demanio e quelle per cui la natura giuridica non è conosciuta rappresentano appena il 5 per cento circa delle abitazioni regionali. Fanno eccezione: il Trentino Alto Adige e l Umbria, per le quali le abitazioni appartenenti al demanio sono pari, rispettivamente, al 15 per cento e al 9 per cento; l Emilia Romagna e la Toscana, per le quali le abitazioni con natura giuridica non rilevata sono pari al 14 per cento e all 8 per cento. L analisi per macrocategoria di Amministrazione proprietaria evidenzia che le abitazioni appartengono quasi esclusivamente alle Amministrazioni locali e alle Altre Amministrazioni mentre solo una parte residuale è di pertinenza delle Amministrazioni Centrali e degli Enti nazionali di previdenza e assistenza. Infine, l analisi per finalità mostra che, a livello nazionale, nel 94 per cento dei casi analizzati, la finalità dichiarata è quella tipica del bene 22. Tale percentuale è confermata nella quasi totalità delle regioni, ad eccezione di Trentino Alto Adige, Toscana e Molise che presentano valori rispettivamente pari al 56 per cento, 79 per cento e 69 per cento della finalità tipica. Nella Figura 15 è invece rappresentata la superficie media 23 regionale delle abitazioni. La superficie media nazionale è pari a circa 84 metri quadri. La dimensione media regionale è sostanzialmente in linea con quella nazionale, ad eccezione del Trentino Alto Adige che presenta una superficie media molto al di sopra di quella dell intero territorio (196 metri quadri) Le quattro tipologie immobiliari sono state scelte in funzione della loro rilevanza sociale sul territorio nazionale. 22 Per finalità tipica, si intende: Residenziale ed Edilizia residenziale pubblica". Alle unità immobiliari con finalità non dichiarata (per il 18 per cento delle dichiarazioni) è stata attribuita la finalità considerata tipica. 23 La superficie media è calcolata come rapporto fra la superficie complessiva dichiarata e il numero degli immobili per i quali è indicata la superficie. 24 Per le unità immobiliari dichiarate come abitazioni, ubicate nel Trentino Alto Adige, sono stati riscontrati diversi casi con superfici superiori a metri quadri. Le Amministrazioni hanno verosimilmente comunicato erroneamente non i dati di singole unità catastali ma quelli riferiti all intero fabbricato (es. palazzina di edilizia residenziale pubblica) che le contiene. 37

39 Piemonte Valle d'aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Figura 14: Analisi regionale sulle abitazioni Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Natura giuridica 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 7,4 Demanio Non conosciuta (ND) Patrimonio indisponibile Patrimonio disponibile Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Macrocategoria 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 7,4 Proprietario non definito Enti nazionali di previdenza e assistenza Altre Amministrazioni Amministrazioni locali Amministrazioni centrali Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Finalità 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 7,4 Altro Finalità tipica 38

40 Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna Superficie media (m 2 ) Figura 15: Analisi regionale della superficie media delle abitazioni (metri quadri) Italia Caserme L analisi regionale delle unità immobiliari censite riconducibili 25 alle Caserme mostra che la numerosità pro capite (per abitanti) di questa tipologia immobiliare è piuttosto modesta (Figura 16). Per la maggior parte delle regioni, infatti, il numero medio si attesta tra 0,1-0,2 unità immobiliari ogni abitanti; in Trentino Alto Adige, Veneto e Friuli-Venezia Giulia, la numerosità media è leggermente più elevata (circa 0,5 unità immobiliari ogni abitanti) 26. La distribuzione per natura giuridica evidenzia come, a livello nazionale, le caserme appartengano al patrimonio indisponibile e al demanio rappresentino circa il 70 per cento dei casi (le regioni del Nord, ad eccezione del Piemonte, superano il valore nazionale mentre le regioni del Centro-Sud presentano un valore inferiore di quello nazionale). Complessivamente per circa il 10 per cento delle unità immobiliari rilevate (si veda Figura 16), la natura giuridica non è stata indicata (con percentuale molto variabile che si attesta intorno al 44 per cento in Basilicata e all 1 per cento in Trentino Alto Adige). Le Amministrazioni proprietarie risultano essere prevalentemente le Amministrazioni Centrali (53 per cento) e le Amministrazioni Locali (43 per cento) indipendentemente dal collocamento geografico. La finalità tipica delle caserme, ossia quella dichiarata con maggiore frequenza, è il Servizio di ordine pubblico 27. La superficie media delle unità immobiliari riconducibili alle Caserme è, a livello nazionale, di circa metri quadri. La Figura 17 mostra come solo in 5 regioni i fabbricati militari abbiano una superficie media superiore alla media italiana (Veneto, Sardegna, Friuli-Venezia Giulia, 25 Contrariamente a quanto avviene per le abitazioni, non c è sempre una corrispondenza fra unità immobiliare e bene immobile nell accezione comune del termine. In altre parole una caserma, intesa come edificio o insieme di edifici, può corrispondere ad una o più unità immobiliari. 26 Si evidenzia, in particolare, che il reparto del Ministero della Difesa competente per la comunicazione dei dati localizzati nel Lazio non ha adempiuto. 27 Per le caserme, nel 33 per cento dei casi la finalità non è stata indicata. In questi casi, si è assunto che la finalità dell unità immobiliare fosse quella tipica della tipologia esaminata. 39

41 Piemonte Valle d'aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Toscana e Piemonte, con valori superiori alla media nazionale e pari, rispettivamente, al 73 per cento, 24 per cento, 18 per cento e 11 per cento). La superficie media minore si registra in Calabria (750 metri quadri). Figura 16: Analisi regionale sulle Caserme Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Natura giuridica 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 0,16 Demanio Non conosciuta (ND) Patrimonio indisponibile Patrimonio disponibile Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Macrocategoria 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,16 Proprietario non definito Enti nazionali di previdenza e assistenza Altre Amministrazioni Amministrazioni locali 0,0 Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Finalità 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 0,16 Altro Finalità tipica 40

42 Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna Superficie media (m 2 ) Figura 17: Analisi regionale della superficie media delle Caserme (metri quadri) Italia Edifici Scolastici La numerosità pro capite degli edifici scolastici censiti è pari a 0,5 per abitanti a livello nazionale 28. A livello regionale, la variabilità attorno al valore nazionale è contenuta, ad eccezione della regione Valle d Aosta 29. Dalla Figura 18 si osserva che per sei Regioni (Lazio, Campania, Puglia, Basilicata, Calabria e Sicilia) la numerosità pro capite è inferiore al valore medio italiano; la Lombardia si attesta intorno al valore medio nazionale mentre le regioni rimanenti presentano valori superiori alla media nazionale. Gli edifici scolastici appartengono, in tutte le Regioni, al patrimonio disponibile e al patrimonio indisponibile (circa il 95 per cento dei casi è riconducibile a queste due casistiche). In particolare, le unità immobiliari afferenti al patrimonio indisponibile oscillano tra il 60 per cento del Molise e il 90 per cento dell Emilia-Romagna. Dalla Figura 18 emerge, inoltre, che gli edifici scolastici appartengono essenzialmente alle Amministrazioni Locali 30 e che la finalità tipica dei fabbricati, ovvero quella dichiarata con maggiore frequenza, è l attività didattica 31. La superficie media (Figura 19) degli edifici scolastici è pari a metri quadri. A livello di singola regione non si evidenzia una grande variabilità rispetto alla media nazionale. Le regioni che più si discostano dal valor medio sono: la Puglia (3.377 metri quadri) e l Umbria (1.446 metri quadri). 28 Anche per gli edifici scolastici, e contrariamente a quanto avviene per le abitazioni, non esiste sempre una corrispondenza fra unità immobiliare e bene immobile nell accezione comune del termine. 29 Il risultato potrebbe essere spiegato dall elevato adempimento da parte dei Comuni valdostani (si ricorda che gli edifici scolastici sono di proprietà di Comuni e delle Province, nel caso della Valle d Aosta della Regione) e dalla bassa densità abitativa della Regione. 30 Si tenga presente che per le scuole materne, elementari e medie la competenza è attribuita ai Comuni, mentre per le scuole ed istituti di formazione superiore la competenza è delle Province. La macrocategoria delle Amministrazioni Locali include, inoltre, le Università tipicamente proprietarie di edifici scolastici. 31 Per gli Edifici Scolastici, nel 29 per cento dei casi circa la finalità non è stata indicata. In questi casi, si è assunto che la finalità dell unità immobiliare fosse quella tipica della tipologia esaminata. 41

43 Piemonte Valle d'aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Figura 18: Analisi regionale sugli Edifici Scolastici Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Natura giuridica 2,5 2,0 1,5 Demanio Non conosciuta (ND) 1,0 0,5 0,0 0,5 Patrimonio indisponibile Patrimonio disponibile Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Macrocategoria 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,5 Proprietario non definito Enti nazionali di previdenza e assistenza Altre Amministrazioni Amministrazioni locali 0,0 Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Finalità 2,5 2,0 1,5 Altro Finalità tipica 1,0 0,5 0,5 0,0 42

44 Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna Superficie media (m 2 ) Figura 19: Analisi regionale della superficie media degli edifici scolastici (metri quadri) Italia Ospedali, Case di cura e assimilabili Il numero medio degli Ospedali, Case di cura e assimilabili censiti sul territorio nazionale è pari a 0,14 unità immobiliari ogni abitanti 32. In particolare, come apprezzabile nella Figura 20, Marche, Lazio e regioni del Sud si collocano al di sotto della media italiana, mentre nelle regioni del Nord e del Centro si registra esattamente il fenomeno opposto. La Valle d Aosta, in particolare, presenta una presenza sul territorio sensibilmente superiore alla media (circa 0,6 unità immobiliari ogni abitanti). Tale scostamento sembrerebbe riconducibile alla errata classificazione nella categoria ospedali di unità immobiliari utilizzate come piccoli presidi medici (ambulatori, guardie mediche, consultori..). L analisi della superficie (si veda oltre) evidenzia, infatti, in Valle D Aosta una dimensione media delle unità immobiliari riconducibili alla tipologia in esame, pari a circa metri quadri, inferiore alla media nazionale. Gli Ospedali, Case di cure e assimilabili appartengono prevalentemente al patrimonio indisponibile (70 per cento) e al patrimonio disponibile (20 per cento) con valori simili per tutte le regioni. Gli enti proprietari sono le Amministrazioni Locali (alle quali appartengono le Regioni e le Asl, competenti per materia) e la finalità tipica apprezzata nel censimento è, nell 80 per cento delle dichiarazioni, l erogazione di servizi assistenza socio-sanitaria 33. La superficie media nazionale (Figura 21) è di metri quadri. Gli ospedali più grandi si rilevano nel Lazio e in Campania (rispettivamente metri quadri e metri quadri); i più piccoli invece in Valle d Aosta e Molise 34 (rispettivamente metri quadri e 786 metri quadri). 32 Così come evidenziato per Caserme ed Edifici Scolastici, anche per gli Ospedali non esiste sempre una corrispondenza fra unità immobiliare e bene immobile nell accezione comune del termine. In altre parole un Ospedale, inteso come edificio o insieme di edifici, può corrispondere ad una o più unità immobiliari. 33 Per gli Ospedali, Case di cura e assimilati, nel 18 per cento dei casi circa la finalità non è indicata. In questi casi, si è assunto che la finalità dell unità immobiliare fosse quella tipica della tipologia esaminata. 34 Analogamente a quanto detto per la Valle d Aosta, anche per il Molise bassi valori di superficie media indicano una possibile errata comunicazione dell informazione comunicata relativamente alla tipologia immobiliare. 43

45 Piemonte Valle d'aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Numerosità per 1000 ab. Figura 20: Analisi regionale sugli Ospedali, Case di cura e assimilabili Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Natura giuridica 0,7 0,6 Demanio 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 0,1 Non conosciuta (ND) Patrimonio indisponibile Patrimonio disponibile Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Macrocategoria 0,7 0,6 Proprietario non definito 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,1 Enti nazionali di previdenza e assistenza Altre Amministrazioni Amministrazioni locali 0,0 Numerosità pro capite (per 1000 abitanti) Finalità 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 0,1 Altro Finalità tipica 44

46 Piemonte Valle D'Aosta Lombardia Trentino Alto Adige Veneto Friuli-Venezia Giulia Liguria Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna Superficie media (m 2 ) Figura 21: Analisi regionale della superficie media di ospedali, case di cura e assimilabili (metri quadri) Italia 45

47 5.2 Analisi delle superfici La variabilità delle superfici di alcune delle tipologie d immobile censite nel data base del Dipartimento del Tesoro è stata esaminata in funzione di alcune variabili quali: l ampiezza demografica del comune di localizzazione dell immobile e l epoca di costruzione dei fabbricati. Le indagini sono rivolte alle stesse tipologie immobiliari oggetto dei precedenti approfondimenti: abitazioni, caserme, edifici scolastici, ospedali e case di cura. L analisi è circoscritta alle sole unità utilizzate censite con una finalità ritenuta tipica del bene e con valore della superficie considerato non inconsueto per l edificio (ovvero con valori non troppo bassi o troppo alti rispetto alla tipologia immobiliare 35 ). In generale, la superficie degli immobili presenta una distribuzione marcatamente asimmetrica, caratterizzata da poche unità immobiliari di dimensioni molto grandi distanti dal valore mediano. L analisi della variabilità è in questi casi più agevole esprimendo le superfici in scala logaritmica. Le superfici trasformate nella nuova unità di rilevazione sono aggregate in 20 classi di uguale ampiezza. L aggregazione è realizzata separatamente per ciascuna delle quattro tipologie di immobile, affinché le dimensioni delle classi di superficie, espresse in metri quadrati, siano specifiche dell immobile in esame. I risultati dell analisi sono rappresentati sia in forma tabellare sia attraverso grafici (istogrammi). Negli istogrammi sono descritte sia le frequenze assolute 36 (grafico di sinistra) sia le frequenze percentuali delle venti classi di superficie (grafico di destra). Le tonalità di colore più chiare rappresentano gli immobili più recenti, situati in piccoli comuni, e diventano via via più scure al crescere dell età dell immobile e all aumentare della dimensione demografica del comune. Per alcune unità immobili l epoca di costruzione non è stata indicata dall Amministrazione che l ha censite Abitazioni Le abitazioni esaminate (pari all 82 per cento delle abitazioni complessive) hanno una superficie compresa fra i 20 metri quadri ed i metri quadri (estremi esclusi) e, laddove indicato, sono state dichiarate dalle Amministrazioni con finalità residenziale (inclusa l edilizia residenziale pubblica ). La distribuzione per classe di ampiezza è illustrata nella Tabella 15.A. La classe di superficie più frequente (cosiddetta modale) è l ottava (composta da abitazioni aventi dimensioni tra i 79 metri quadri e i 96 metri quadri) e raccoglie unità (pari al 24 per cento del totale delle abitazioni esaminate). Il 95 per cento dei fabbricati presenta una superficie compresa fra la quarta e la decima classe (comprese tra i 36 metri quadri e i 141 metri quadri). La percentuale di abitazioni con superficie non inclusa nel suddetto intervallo è meno significativa. La variabilità della superficie delle abitazioni è stata esaminata anche in funzione della fascia di 35 Per ciascuna tipologia immobiliare, sono state individuate delle soglie di superficie (inferiore e superiore) rispetto alle quali la superficie dichiarata viene assunta come anomala. Tali soglie sono state definite anche in base all analisi dei valori percentili della distribuzione per superficie. 36 Numero di unità per mille abitanti 46

48 popolazione del comune di localizzazione dell immobile (Figura 22) e dell epoca di costruzione (Figura 23). Circa la metà delle unità immobiliari con superficie compresa nell intervallo metri quadri (classi 4-10 della Tabella 15.C) si colloca nei Comuni aventi oltre abitanti e la superficie non sembra dipendere dalla dimensione specifica del comune (Figura 22). Le abitazioni con superfici superiori alla classe 10 (oltre 141 metri quadri) costituiscono solo il 2,4 per cento della numerosità complessiva; in termini di superficie, invece, coprono l 8,4 per cento. Queste unità si collocano prevalentemente in Comuni al di sotto dei abitanti. In generale, quasi la metà delle abitazioni analizzate è stata costruita prima del 1970 ed circa il 25 per cento è stata edificata negli anni 80 (Tabella 15.C). Gli immobili con le metrature più frequenti (classi 4-10) sono stati prevalentemente edificati negli anni Nelle metrature meno frequenti (dai 20 ai 36 metri quadri e oltre i 141 metri quadri) gli immobili costruiti prima della seconda guerra mondiale pesano per circa il 40 per cento Caserme Le caserme approfondite (pari al 75 per cento delle caserme complessive) hanno una superficie compresa fra i 20 metri quadri ed i metri quadri (estremi esclusi) e, laddove indicato, sono state censite dalle Amministrazioni con finalità servizi di ordine pubblico, sicurezza nazionale e militare. La distribuzione per classe di ampiezza viene illustrata nella Tabella 16.A. La classe con superficie più frequente è la nona (da 603 metri quadri a 924 metri quadri) e raccoglie 831 unità (il 12 per cento del totale delle caserme approfondite). Circa il 95 per cento delle unità presenta una superficie compresa fra la seconda e la quindicesima classe (da 31 a metri quadri). La distribuzione delle caserme per classe di ampiezza è dunque piuttosto eterogenea. La variabilità della superficie è esaminata in funzione della fascia di popolazione del comune di localizzazione dell immobile (Figura 24) e dell epoca di costruzione (Figura 25). Il 44 per cento delle caserme è ubicato in Comuni al di sotto dei abitanti (Tabella 16.B). Le caserme con superficie superiore alla mediana si collocano con maggiore frequenza nei Comuni di elevata ampiezza demografica. In generale quasi la metà delle caserme analizzate è stata costruita prima del 1960 e circa il 30 per cento antecedentemente la seconda guerra mondiale. La maggior parte degli immobili con le metrature più ampie (oltre la decima classe) è stata costruita prima del Le caserme di recente costruzione (dopo il 1990) sono invece costituite in gran misura da immobili di piccole dimensioni (entro i 168 metri quadri) Edifici scolastici I edifici scolastici esaminati (pari all 83 per cento degli edifici scolastici complessivamente censiti) hanno una superficie compresa fra i 50 e i metri quadri (estremi esclusi) e, laddove indicato, sono state censite dalle Amministrazioni con finalità attività didattica. La distribuzione per classe di ampiezza viene illustrata nella Tabella 16.A. La classe di superficie modale è la nona (da 792 metri quadri a metri quadri) e include unità (l 11 per cento degli edifici scolastici oggetto dell analisi). Circa il 96 per cento delle unità presenta una superficie compresa fra la seconda e la sedicesima classe, ovvero da 71 a metri quadri. La distribuzione degli edifici scolastici per classe di ampiezza è dunque 47

49 piuttosto eterogenea. La variabilità della superficie viene esaminate in funzione della fascia di popolazione del comune di localizzazione dell immobile (Figura 26) e dell epoca di costruzione (Figura 27). Il 37 per cento degli edifici scolastici si trova in Comuni con meno di abitanti (Tabella 17.B), mentre i fabbricati con superficie maggiore del valore mediano si concentrano nei Comuni di elevata ampiezza demografica. In generale oltre la metà degli edifici scolastici è stata costruita prima del 1970 e circa il 25 per cento prima della seconda guerra mondiale. Gli immobili con le metrature più ampie (oltre la decima classe) sono anche le più recenti. Circa il 50 per cento degli immobili di piccola metratura (entro i 281 metri quadri), inclusi nelle classi dalla 1 alla 5, è antecedente al Ospedali, Case di cura e assimilabili Le unità immobiliari esaminate, afferenti al segmento ospedali, case di cura e assimilabili, (pari al 75 per cento degli ospedali complessivamente censiti) hanno una superficie compresa fra i 20 e i metri quadri (estremi esclusi) e, laddove indicato, sono state censite dalle Amministrazioni con finalità servizi di assistenza socio-sanitaria. La distribuzione per classe di ampiezza è illustrata nella Tabella 18.A. La classe di superficie modale è l ottava (composta da immobili aventi dimensioni tra i 394 e i 603 metri quadri) e raccoglie 579 unità (il 9,4 per cento del totale degli ospedali oggetto di analisi). Circa il 95 per cento delle unità presenta una superficie compresa fra la prima e la sedicesima classe, ovvero ha una estensione tra i 20 e i metri quadri. La distribuzione degli ospedali per classe di ampiezza è la più eterogenea delle tipologie immobiliari considerate. La variabilità della superficie è esaminata in funzione della fascia di popolazione del comune di localizzazione dell immobile (Figura 28) e dell epoca di costruzione (Figura 29). Il 39 per cento degli ospedali e case di cura si trova in Comuni con meno di abitanti (Tabella 18.B), mentre gli edifici con superficie maggiore al valore della mediana sono più frequenti nei Comuni con elevata ampiezza demografica. In generale il 44,3 per cento degli ospedali analizzati è stato costruito prima del 1960 e circa il 33 per cento prima della seconda guerra mondiale. Il valore delle superfici degli immobili approfonditi in questo paragrafo non risulta, in prima analisi, direttamente correlato all epoca di costruzione. 48

50 Tabella 15: Distribuzione delle abitazioni A. per classe di superficie (metri quadrati) Classe: Da: Superf. (m 2 ) A: Unità % ,4% 0,6% 1,4% 4,3% 12,8% 16,4% 20,3% 23,6% 13,5% 4,2% 0,9% 0,4% 0,2% 0,2% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 100,0% Totale B. per fascia di popolazione (numero residenti) del comune di localizzazione Numero: residenti: oltre C. per epoca di costruzione Totale Unità % 1,0% 5,6% 6,6% 24,1% 12,3% 13,5% 36,8% 100,0% Epoca costruzione: Prima Non oltre disponib. Totale Unità % 17,4% 12,7% 15,0% 16,1% 25,8% 12,7% 0,3% 100,0% Figura 22: Distribuzione delle abitazioni per classe di superficie e fascia di popolazione del comune di localizzazione dell immobile (valori assoluti e percentuali nella classe di superficie) 49

51 Figura 23: Distribuzione delle abitazioni per classe di superficie ed epoca di costruzione (valori assoluti e percentuali nella classe di superficie) 50

52 Tabella 16: Distribuzione delle caserme A. per classe di superficie (metri quadrati) Classe Superf. (m 2 ) Unità % Da A ,8% 2,0% 2,5% 5,2% 7,8% 6,9% 9,6% 11,3% 11,6% 9,6% 7,7% 7,2% 6,3% 4,0% 3,0% 1,6% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 100,0% Totale B. per fascia di popolazione (numero residenti) del comune di localizzazione Numero residenti oltre C. per epoca di costruzione Totale Unità % 3,9% 24,2% 15,5% 34,5% 6,9% 6,2% 8,7% 100,0% Epoca costruzione: Prima Non oltre disponib. Totale Unità % 29,8% 18,7% 10,2% 5,6% 8,1% 12,5% 15,1% 100,0% Figura 24: Distribuzione delle caserme per classe di superficie e fascia di popolazione del comune di localizzazione dell immobile (valori assoluti e percentuali nella classe di superficie) 51

53 Figura 25: Distribuzione delle caserme per classe di superficie ed epoca di costruzione (valori assoluti e percentuali nella classe di superficie) 52

54 Tabella 17: Distribuzione degli edifici scolastici A. per classe di superficie (metri quadrati) Classe Superf. (m 2 ) Unità % Da A ,6% 2,8% 3,4% 2,5% 3,9% 5,3% 8,1% 10,1% 10,8% 10,2% 9,2% 9,0% 8,1% 5,9% 4,0% 2,5% 1,3% 0,7% 0,4% 0,2% 100,0% Totale B. per fascia di popolazione (numero residenti) del comune di localizzazione Numero residenti oltre C. per epoca di costruzione Totale Unità % 3,3% 19,6% 14,0% 32,7% 10,5% 10,6% 9,2% 100,0% Epoca costruzione: Prima Non oltre disponib. Totale Unità % 23,8% 12,6% 18,0% 19,5% 11,4% 13,3% 1,4% 100,0% Figura 26: Distribuzione degli edifici scolastici per classe di superficie e fascia di popolazione del comune di localizzazione dell immobile (valori assoluti e percentuali nella classe di superficie) 53

55 Figura 27: Distribuzione degli edifici scolastici per classe di superficie ed epoca di costruzione (valori assoluti e percentuali nella classe di superficie) 54

56 Tabella 18: Distribuzione degli ospedali, case di cura ed assimilabili A. per classe di superficie (metri quadrati) Classe Superf. (m 2 ) Unità % Da A ,4% 4,5% 6,8% 7,9% 7,5% 6,9% 8,5% 9,4% 8,6% 6,6% 6,4% 6,0% 5,0% 3,4% 2,9% 2,5% 1,5% 1,2% 1,3% 0,7% 100,0% Totale B. per fascia di popolazione (numero residenti) del comune di localizzazione Numero residenti oltre C. per epoca di costruzione Totale Unità % 4,8% 22,0% 12,8% 30,5% 11,6% 7,2% 11,1% 100,0% Epoca costruzione: Prima Non oltre disponib. Totale Unità % 32,2% 12,1% 15,3% 11,1% 7,8% 16,5% 5,1% 100,0% Figura 28: Distribuzione degli ospedali, case di cura ed assimilabili per classe di superficie e di popolazione del comune di localizzazione (valori assoluti e percentuali nella classe di superficie) 55

57 Figura 29: Distribuzione degli ospedali, case di cura ed assimilabili per classe di superficie ed epoca di costruzione (valori assoluti e percentuali nella classe di superficie) 56

58 5.3 Analisi per Macro Aree Premessa Di seguito viene presentato l approfondimento relativo alle unità immobiliari censite nella banca dati del Dipartimento del Tesoro e localizzate in quattro grandi aree metropolitane. In particolare, l indagine coinvolge quattro grandi Comuni che appartengono a diverse zone (da Nord a Sud) della penisola: Milano, Roma, Napoli e Palermo. Le analisi forniscono interessanti spunti di riflessione su dichiarazioni parziali o non accurate, del patrimonio immobiliare, da parte delle Amministrazioni. La Tabella 19 presenta un quadro di sintesi e descrive la rappresentatività dei quattro Comuni sul totale nazionale in termini di popolazione, numerosità delle unità immobiliari (con e senza superficie), superficie complessiva degli immobili. Tabella 19: Le Aree Metropolitane sul Totale Nazionale Popolazione Unità Immobiliari Unità Immobiliari con superficie Superfici Come evidenziato nella Tabella 19, i quattro comuni: 0% 5% 10% 15% 20% 25% Milano Roma Napoli Palermo raccolgono circa il 10 per cento della popolazione nazionale (con netta prevalenza per la città di Roma, 4,7 per cento); contengono oltre il 20 per cento del totale delle unità immobiliari censite nella rilevazione In particolare, Milano e, in misura minore, Napoli presentano percentuali di unità immobiliari più elevate, in rapporto alla copertura della popolazione, delle altre due grandi metropoli; rappresentano circa il 18 per cento del totale delle unità immobiliari censite con valore della superficie non nullo. Si evidenzia che quasi il 42 per cento dei fabbricati situati nel comune di Milano ha una superficie pari a zero. Per le unità ubicate negli altri tre Comuni la superficie è stata comunicata per oltre il 90 per cento delle unità immobiliari rilevate (per Napoli e Palermo è pari al 98 per cento); la percentuale di copertura sulla superficie dichiarata scende oltre il 9 per cento (il valore, come evidenziato nel punto precedente, è condizionato dall elevata percentuale di unità immobiliari prive del dato di superficie localizzate presso il territorio milanese). La Figura 30 mostra lo scarto percentuale delle quattro aree rispetto alla media nazionale del 57

59 numero e della superficie per abitante delle unità immobiliari. Figura 30: Numero e superfici medie per abitante: scarto rispetto alla media nazionale 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0-0,5-1 Milano Roma Napoli Palermo scarto % numero scarto % superfici Composizione patrimonio unità immobiliari aree metropolitane La Tabella 20 riporta in dettaglio, per tutte le tipologie di unità immobiliari 37 censite nella rilevazione, il numero di beni immobili (con percentuale dei fabbricati dichiarati con superficie non nulla), la superficie totale censita e la superficie media (calcolata come superficie totale diviso il numero delle unità immobiliari con superficie non nulla). La tabella evidenzia che: le superfici medie delle varie tipologie di immobile variano sensibilmente da comune a comune (ad esempio: si segnala per Palermo la dimensione media delle abitazioni); alcune tipologie di immobili sembrano essere presenti solo in alcuni Comuni (caso eclatante è quello dei parcheggi collettivi di Milano 38, quasi in termini di numerosità, dei quali solo 3 corredati di superficie); la mancata comunicazione della superficie per le unità immobiliari ubicate nel comune di Milano riguarda molte tipologie di immobili, non è dunque un fenomeno confinato alle sole abitazioni Sono state escluse solo alcune tipologie che risultano non presenti nei quattro Comuni per la rilevazione Ciò evidenzia essenzialmente un errata comunicazione dei dati da parte del Comune di Milano. Le unità immobiliari dichiarate come Parcheggi collettivi, in base alla denominazione attribuita al bene, sembrerebbero essere, invece, box, cantine,. 39 Come detto, il risultato è determinato dai dati comunicati dal Comune di Milano, inseriti tutti con superficie pari a zero. 58

60 Milano Roma Napoli Palermo Milano Roma Napoli Palermo Milano Roma Napoli Palermo Milano Roma Napoli Palermo Tabella 20: Unità immobiliari in dettaglio Numero Unità Immobiliari Superficie TIPOLOGIA DI IMMOBILE Totale di cui con superficie: Totale (migliaia di mq) media (mq) Abitazione % 99% 99% 99% Cantina, soffitta, rimessa, garage ed assimilabili % 80% 99% 100% Ufficio strutturato ed assimilabili % 85% 97% 96% Edificio scolastico % 98% 98% 99% Magazzino e locali di deposito % 78% 85% 88% Locale commerciale, negozio % 88% 97% 100% Impianto sportivo % 90% 91% 100% Fabbricato per attività produttiva % 54% 96% 100% Caserma % 100% 100% 72% Parcheggio collettivo % 91% 100% 100% Ospedali, case di cura e % 78% 72% 99% Biblioteca, pinacoteca, museo, gallerie % 96% 97% 80% Castello, palazzo storico % 74% 26% 100% Struttura residenziale collettiva % 97% 50% 100% Edificio di culto e assimilabili % 86% 88% 79% Strutture per spettacoli ed assimilabili % 95% 100% 100% Casa cantoniera % 100% 100% 100% Albergo, pensione e assimilabili % 93% 75% 100% Laboratori scientifici % 100% 100% 100% Mercato coperto % 100% 100% 0% Strutture detentive ed assimilabili % 100% 100% 100% Per ogni città è stata elaborata una scheda contenente due grafici che analizzano, per ciascuna delle tipologie immobiliari, il numero di unità dichiarate, rispettivamente, per natura giuridica e per tipologia di ente proprietario. Nella scheda, inoltre, sono riportati un grafico relativo al peso delle cinque tipologie immobiliari più frequenti nell area comunale (esclusele abitazioni che rivestono, per tutti i comuni, la categoria maggiormente presente) 40 e un grafico che rappresenta la percentuale di unità immobiliari per le quali è stata dichiarata la superficie e la superficie media in metri quadri. Al fine di facilitare le comparazioni, le unità immobiliari riportate sulle ascisse seguono l ordine d importanza determinato analizzando il totale delle unità immobiliari dichiarate dalle Amministrazioni. Le irregolarità dei denti dei grafici apprezzano le peculiarità delle unità immobiliari localizzate nelle quattro città, nel confronto tra loro e con il totale della rivelazione. Come per le analisi condotte nel paragrafo 5.2, le variabili numeriche sugli assi sono espresse in scala logaritmica per rappresentare agevolmente sullo stesso grafico tipologie immobiliari caratterizzate da numerosità e superfici molto diverse. 40 Le abitazioni rappresentano per Milano l 82 per cento del totale; per Roma il 63 per cento, per Napoli il 51 per cento, per Palermo l 85 per cento. 59

61 Figura 31: Milano: composizione delle unità immobiliari Per natura giuridica Per ente proprietario Per le prime 5 tipologie immobiliari (escluse le abitazioni) Percentuale con superficie e superficie media 60

62 Figura 32: Roma: composizione delle unità immobiliari Per natura giuridica Per ente proprietario Per le prime 5 tipologie immobiliari (escluse le abitazioni) Percentuale con superficie e superficie media 61

63 Figura 33: Napoli: composizione delle unità immobiliari Per natura giuridica Per ente proprietario Per le prime 5 tipologie immobiliari (escluse le abitazioni) Percentuale con superficie e superficie media 62

64 Figura 34: Palermo: composizione delle unità immobiliari Per natura giuridica Per ente proprietario Per le prime 5 tipologie immobiliari (escluse le abitazioni) Percentuale con superficie e superficie media 63

65 5.3.3 Analisi delle quattro tipologie di unità immobiliari nelle aree metropolitane Nel presente paragrafo, sono infine analizzate le unità immobiliari ubicate nei quattro Comuni e appartenenti alle tipologie immobiliari già oggetto degli approfondimenti dei paragrafi 0 e 5.2: Abitazioni, Caserme, Edifici Scolastici e Ospedali E Case di cura. Ancora una volta le Abitazioni sono raffigurate separatamente rispetto alle altre tipologie approfondite, perché contraddistinte da numerosità molto più ampie e superfici medie significativamente inferiori rispetto alle altre tre tipologie di fabbricato. Le figure successive riportano la numerosità delle unità immobiliari censite nelle quattro città: la Figura 35 riporta la superficie dichiarata (scala destra) e evidenzia la quota di unità che sono state dichiarate con superficie nulla; Figura 36 analizza le unità immobiliari per macrocategoria di ente proprietario, Figura 37 descrive la natura giuridica, Figura 38 evidenzia l incidenza dell utilizzo per la finalità tipica 41 rispetto al totale. Figura 35: Unità Immobiliari per città Numerosità e superfici medie Figura 36: Unità Immobiliari per città Numerosità per ente proprietario 41 Per la definizione di finalità tipica si veda

66 Figura 37: Unità Immobiliari per città Numerosità per natura giuridica Figura 38: Unità Immobiliari per città Numerosità per finalità tipica Per le abitazioni la finalità tipica è edilizia residenziale ; per gli edifici scolastici è Attività didattica, per gli ospedali è Servizi assistenza socio-sanitari ; per le caserme Servizi ordine pubblico, sicurezza nazionale e militare. 65