La crisi dei mutui subprime: una panoramica. Annamaria Lusardi Professore di economia Dartmouth College USA

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1 La crisi dei mutui subprime: una panoramica Annamaria Lusardi Professore di economia Dartmouth College USA

2 Ringraziamenti Un grazie a chi ha contribuito alla realizzazione di questa presentazione con idee e consigli: Sumit Agarwal (Federal Reserve of Chicago) Vilsa Curto (NBER) Chris Mayer (Columbia Business School) Karen Pence (Board of Governors) Paul Willen (Federal Reserve of Boston) 2

3 Il sogno americano di possedere una casa 12-3

4 è stato infranto! 12-4

5 Alan Greenspan (23 febbraio 2004) L innovazione ha portato ad una molteplicità di prodotti nuovi, come i mutui subprime e i programmi creditizi di nicchia per gli immigrati... Un tempo ai soggetti richiedenti più marginali si negava semplicemente il prestito, mentre ora i prestatori sono in grado di giudicare piuttosto efficacemente il rischio rappresentato dai singoli richiedenti e di stabilire il prezzo di quel rischio in modo adeguato. 5

6 Alan Greenspan (22 ottobre 2008) Quanti tra noi hanno osservato, come me, il tornaconto degli istituti di credito nel proteggere il capitale proprio, sono scioccati ed increduli. Questa crisi si è rivelata molto più grande di quanto avessi mai potuto immaginare. Si è trasformata da una crisi costretta da vincoli di liquidità in una crisi in cui ormai prevalgono i timori di insolvenza. 6

7 La struttura tipica di un mutuo negli Stati Uniti Un mutuo tipico è un prestito a 30 anni Chi assume il prestito effettua dei pagamenti mensili per rimborsare il capitale e gli interessi del mutuo. Un mutuo può essere a tasso fisso o variabile. I beneficiari del credito prendono a prestito dal 80% al 95% del valore della casa 7

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9 Mutui e case di proprietà negli USA 10% Homes owned 33% 57% Homes financed with fixed rate mortgages (FRM) Homes financed with adjustable rate mortgages (ARM) 9

10 La struttura tipica di un mutuo Le condizioni del mutuo (il tasso d interesse che il beneficiario del prestito ottiene, il tasso fisso o variabile) dipende da determinati fattori di rischio, come: Il punteggio di credito del mutuatario (punteggio FICO) Il rapporto tra mutuo e valore dell immobile (loan-to-value: LTV) Il rapporto tra rata e reddito disponibile (debt-to-income: DTI) La capacità o meno del mutuatario di fornire documentazione del proprio reddito e patrimonio 10

11 Cosa sono i mutui subprime? Sono state applicate le seguenti definizioni: Il soggetto debitore ha un punteggio di credito FICO inferiore a 620 (il punteggio FICO va da 300 a 850) Il prestito presenta criteri di sottoscrizione rischiosi come un rapporto tra mutuo e valore dell immobile (LTV = loan-tovalue) elevato un rapporto tra rata e reddito (DTI = debt-to-income) elevato La mancanza di documentazione del reddito o del patrimonio di chi contrae il prestito Il prestatore è presente nell elenco dei prestatori subprime del Dipartimento Case e Sviluppo Urbano statunitense Il prestito è stato impacchettato in subprime mortgage-backed security (MBS) 11

12 Com è un tipico mutuo subprime? Un prestito subprime comune è il 2-28 : un ibrido tra un mutuo a tasso fisso ed uno a tasso variabile un tasso fisso basso per i primi 2 anni che si trasforma in tasso fluttuante per i successivi 28 anni il nuovo tasso di interesse tipico viene fissato osservando un determinato margine rispetto al tasso benchmark, ad es. il 6% sopra il LIBOR 6 mesi i tassi benchmark, come il LIBOR 6 mesi, possono fluttuare tra l 1,25% e il 5,25% circa 12

13 Com è un tipico mutuo subprime? Un mutuo a tasso di interesse variabile rappresenta una grande opportunità ma comporta anche notevoli rischi: Un prestito da $ al 4% di tasso di interesse per 30 anni equivale ad un pagamento di circa $2.400 al mese. Lo stesso prestito al 10% per 28 anni (dopo il periodo a tasso variabile) equivale al pagamento di $4.220 al mese. Un aumento consistente del tasso può comportare un aumento superiore al 75% della rata mensile. 13

14 Crescita del mercato dei subprime I mutui subprime rappresentano una percentuale relativamente modesta dei mutui nel loro complesso (solo il 20% circa). 14

15 Crescita del mercato dei subprime Il mercato subprime è salito da 35 miliardi di dollari nel 1994 (il 5% dei mutui accesi) a 600 miliardi di dollari nel Secondo uno studio di First American LoanPerformance, dal 2000 sono stati stipulati oltre miliardi di dollari di mutui subprime. 15

16 Crescita del mercato dei subprime 16

17 Cosa ha alimentato la crescita del mercato dei mutui subprime? La domanda degli investitori Gli istituti finanziari e le banche hanno impacchettato i mutui subprime in cartolarizzazioni di mutui ipotecari (subprime mortgage-backed securities o MBS). I subprime MBS offrivano agli investitori un tasso elevato di rendimento a fronte di un rischio ritenuto relativamente basso. I broker dei mutui possono avere indirizzato i debitori verso mutui più costosi Alcune banche offrivano incentivi finanziari ai broker che riuscivano a convincere i beneficiari dei mutui a contrarre presti a tassi di interesse superiori a quelli per i quali normalmente sarebbero stati autorizzati. 17

18 Cosa ha alimentato la crescita del mercato dei mutui subprime? L aumento del prezzo delle case Secondo uno studio di First American LoanPerformance via via che aumentava il numero dei mutui subprime, una percentuale sempre maggiore di essi andava a soggetti con punteggi di credito elevati. Nel 2005, anno che segnò il picco del boom dei subprime, i debitori con punteggi di credito migliori ottennero il 55% dei mutui subprime. La percentuale salì al 61% nel A titolo di paragone, nel 2000 era il 41%. Questi mutuatari potrebbero avere acceso i mutui subprime perché le case erano più costose. 18

19 Cosa ha alimentato la crescita del mercato dei mutui subprime? La pressione politica La legge federale sulla sicurezza e solidità finanziaria delle agenzie immobiliari (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act ) del 1992 imponeva che Fannie Mae e Freddie Mac, le due agenzie sponsorizzate dal governo federale che acquistano e cartolarizzano i mutui, utilizzassero una percentuale della propria attività creditizia per sostenere un edilizia economicamente accessibile. Lo scopo era incoraggiare l estensione del credito alle comunità a reddito basso e modesto e sostenere l acquisto di case di proprietà in tali comunità. 19

20 Cosa ha alimentato la crescita del mercato dei mutui subprime? La mancanza di conoscenze finanziarie tra i mutuatari Secondo uno studio del 2005 della Federal Trade Commission molti soggetti beneficiari dei prestiti erano confusi circa le condizioni del mutuo. Secondo un sondaggio della Mortgage Bankers Association, la metà dei mutuatari non si ricordava le condizioni del mutuo. Molti nuovi mutuatari subprime appartenevano alle minoranze o avevano un reddito basso o modesto: gruppi che tendono ad avere conoscenze finanziarie scarse. 20

21 La conoscenza finanziarie (modulo HRS 2004): interesse composto/calcoli semplici Supponga di avere $100 in un conto di risparmio e che il tasso di interesse sia del 2% l anno. Dopo 5 anni senza prelievi, quanto pensa di avere nel conto? Più di $102 Esattamente $102 Meno di $102 Non so Non risponde Un semplice calcolo % Piu' di Esattamente o meno di Non so 9.4 Non risponde

22 Conoscenze in materia di debito: capitalizzazione ad interesse composto Supponga di avere $1.000 sulla carta di credito e che il tasso di interesse addebitato sia del 20% l anno, con capitalizzazione annuale dell interesse composto. Se non ha saldato nulla, con questo tasso di interesse quanto ci vorrà per raddoppiare la somma dovuta? 2 anni Meno di 5 anni Tra 5 e 10 anni Più di 10 anni Non so Non risponde Calcolo con interesse comp. % 2 anni 9.6 Meno di 5 anni 35.9 tra 5 e Piu' di Non so 18.3 Non risponde

23 Cosa ha portato all aumento delle inadempienze nei mutui subprime? Rallentamento dei prezzi delle case La maggior parte dei mutui subprime offriva un tasso basso ed invitante per i primi due-tre anni. Molti mutuatari accendevano mutui subprime ma intendevano rifinanziarli prima del cambiamento del tasso. Molti mutuatari ritenevano che i prezzi delle case sarebbero continuati a salire ( positive equity della casa per rifinanziare i mutui). Il rallentamento dei prezzi delle case ha però reso impossibile per questi soggetti rifinanziare il mutuo. 23

24 Rallentamento del prezzo delle case 24

25 Variazione nel calo del prezzo delle case nel Paese 25

26 Prezzi immobiliari a Phoenix 26

27 Prezzi immobiliari a Dallas 27

28 Le vendite immobiliari sono crollate New and existing single family home sales thousands 8,000 7,500 7,000 6,500 6,000 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3, '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 28

29 Cosa ha portato all aumento delle inadempienze nei mutui subprime? Criteri di sottoscrizione più rischiosi per i mutui subprime La porzione di mutui subprime più sicuri (punteggio di credito del mutuatario almeno pari a 620, rapporto DTI inferiore o uguale al 40%, rapporto LTV inferiore o uguale al 90%) è passato dal 13% del 1999 al 5% del Nel 2005, l anticipo medio per chi acquistava per la prima volta la casa era del 2% e il 43% di non effettuava alcun anticipo. Un opzione ad alto rischio erano i mutui Ninja: "No Income, No Job and No Assets (Nessun reddito, nessun lavoro e nessun patrimonio). 29

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31 Cosa ha portato all aumento delle inadempienze nei mutui subprime? Si stima che un terzo dei mutui a tasso variabile accesi tra il 2004 e il 2006 avessero tassi invitanti, inferiori al 4%, che poi dopo un periodo iniziale - aumentarono molto, fino ad un raddoppio delle rate mensili. I mutui con rapporti LTV elevati hanno piccole protezioni a livello di equity, e questo significa che è più probabile che soffrano di negative equity se diminuiscono i prezzi delle case. I criteri lascivi di sottoscrizione hanno creato una classe di mutui altamente sensibili alla diminuzione dei prezzi delle case. I casi di foreclosure sono stati particolarmente numerosi tra le case acquistate all apice del boom immobiliare: questi mutuatari non hanno accumulato positive equity. 31

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33 Rischi dei mutui subprime Foreclosure and Delinquency Percentage Delinquency Rate Foreclosure inventory rate new foreclosure rate Prime loans Subprime loans FHA loans VA loans Type of Mortgage 33

34 Rischi dei mutui a tasso variabile Delinquency Rate ARM v. Fixed ARM Delinquency Rate Fixed Delinquency Rate Prime Subprime 34

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36 Pass-through mortgage-backed securities (MBS) I pagamenti (capitale ed interessi) su un gruppo di mutui immobiliari sono passati a titolari di MBS. Intermediario finanziario (originator) Emittente agenzia governativa o azienda (privata) non agency impacchetta I mutui Per il subprime, questa è un azienda privata Investitori in MBS 36

37 MBS non-agency L emissione privata di MBS è cresciuta negli ultimi anni Percentuale di titoli non-agency sul totale di MBS emessi 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fonte: Inside Mortgage Finance, The 2007 Mortgage Market Statistical Annual 37

38 Benefici e svantaggi della cartolarizzazione 38 I mutui subprime e la cartolarizzazione dei mutui hanno esteso il credito a soggetti di reddito basso e modesto e permesso di aumentare le case di proprietà. Tuttavia, il declino dei prezzi delle case ha causato problemi, soprattutto per alcuni mutuatari subprime. L aumento improvviso di morosità e foreclosure ha causato una svalutazione di questi titoli e ha creato problemi per le istituzioni finanziarie che li detenevano. L aumento di morosità e foreclosure è stato particolarmente elevato per i subprime a tasso variabile.

39 Aumento delle morosita Mortgage loans past due percent Subprime ARM Subprime FRM Prime ARM Prime FRM 1998 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 39

40 Aumento delle foreclosures Mortgage loans foreclosures percent Subprime FRM Subprime ARM Prime FRM Prime ARM 1998 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 40

41 Possibili effetti dei problemi dei mutui subprime: Effetto diretto: edilizia residenziale. Effetto semi-diretto: spesa dei consumatori. I consumatori statunitensi hanno perso molta ricchezza quando sono crollati i prezzi delle case. Questo può avere causato un declino sostanziale della spesa dei consumatori. Effetto indiretto: stretta creditizia. 41

42 La risposta alla crisi della Federal Reserve Il 28 novembre 2008, la Fed ha annunciato un programma per acquistare MBS con garanzie di agency. Il 18 marzo 2009, la Fed ha annunciato l estensione del programma a 1,25 bilioni di dollari in totale per la fine dell anno. La Fed dichiara che il programma mira a sostenere il mercato dei mutui e quello immobiliare e a favorire condizioni migliori sui mercati finanziari più in generale. 42

43 La risposta del Tesoro alla crisi Le 10 principali banche americane hanno circa i 2/3 del loro patrimonio impegnati in mutui legati al settore immobiliare. Il 23 marzo 2009, il tesoriere americano Timothy Geithner ha annunciato il suo programma di investimenti pubblici-privati Il programma attinge a capitali del Tesoro e a finanziamenti della Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) e della Fed per fornire un mercato per l acquisto di mutui legati al settore immobiliare (come gli MBS) dalle banche. 43

44 Chi salvare dalla crisi? 44

45 L importanza della educazione finanziaria 45