Europa. Immobiliare RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2006

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1 Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Europa Advisor e soggetto delegato Immobiliare N Fondo Comune di investimento immobiliare di tipo chiuso Istituito ai sensi dell art. 36 del d. lgs. n. 58/98 Testo Unico della Finanza RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2006

2 RENDICONTO DEL FONDO EUROPA IMMOBILIARE N 1 AL 31 DICEMBRE 2006 Indice 1. Relazione degli Amministratori Gestione Immobiliare Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo Nuove Acquisizioni nel corso del Vendite nel corso del Mercato immobiliare Diversificazione geografica del portafoglio immobiliare Diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare Gestione mobiliare Composizione Patrimoniale Situazione Patrimoniale Sezione Reddituale Nota integrativa...17 Parte A Andamento del valore della quota Parte B Le attività, le passività e il valore complessivo netto Sezione I Criteri di valutazione...18 Sezione II Le Attività...18 Sezione III Le Passività...28 Sezione IV Il valore complessivo netto...30 Sezione V Altri dati patrimoniali...31 Parte C Il risultato economico dell esercizio Sezione I Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari...32 Sezione II Beni immobili...32 Sezione III Crediti...33 Sezione IV Depositi bancari...33 Sezione V Altri beni...33 Sezione VI Altre operazioni di gestione e oneri finanziari...33 Sezione VII Oneri di gestione...34 Sezione VIII Altri ricavi ed oneri...35 Parte D Altre informazioni

3 1. Relazione degli Amministratori 1.1 Gestione Immobiliare Nel corso del 2006 è proseguita l attività di investimento del Fondo. Sono stati effettuati investimenti in nuove aree geografiche tra cui Svezia ed Olanda. Dal punto di vista settoriale prosegue la diversificazione. Durante il 2006 il patrimonio gestito dal Fondo è aumentato di 176 milioni di Euro passando da 286 milioni di Euro al 31 dicembre 2005 a 462 milioni di Euro al 31 dicembre Nel secondo semestre del 2006 il patrimonio gestito ha visto un incremento di circa 120 milioni di Euro. Tali incrementi sono dovuti all acquisto di nuovi immobili mediante il ricorso alla leva finanziaria ed all incremento del valore di alcuni immobili esteri. I principali incrementi di valore degli immobili nel secondo semestre del 2006 sono stati: - Gran Bretagna, Londra - Partnership House: aumento del 16,35% - Gran Bretagna, Croydon: aumento del 6,12% - Germania, Coblenza: aumento del 5,88%. Conseguentemente all ultimazione dei lavori di ristrutturazione, è stato perfezionato l acquisto dell immobile ad uso direzionale e commerciale sito a Gelsenkirchen in Germania, per il quale nel primo semestre dell anno, in aprile, era stato sottoscritto un contratto di acquisto a validità futura condizionato all esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria. Questa modalità di acquisto ha consentito di acquisire l immobile ad un prezzo particolarmente vantaggioso. Nei mesi seguenti alla fissazione del prezzo di acquisto a validità futura, i rendimenti del mercato immobiliare tedesco di sono compressi e pertanto la valutazione di fine anno dell Esperto Indipendente evidenzia un incremento di valore del bene pari a circa il 10%. Sono stati acquistati inoltre due immobili ad uso uffici in Olanda, nei pressi di Amsterdam, rispettivamente nelle città di Almere e di Amstelveen in quanto si ritiene che il mercato Olandese abbia delle buone possibilità di crescita. Al fine di ottimizzare l impatto fiscale delle operazioni entrambi gli immobili in Olanda sono stati acquistati per il tramite della esistente società di diritto Jersey denominata E.I. N 1 Jersey Finance Ltd e controllata al 100% dal Fondo. La società Jersey partecipa una società di diritto Lussemburghese che a sua volta detiene il controllo di sue società di diritto Olandese, Tulip Property I B.V. e Tulip Property II B.V., che possiedono gli immobili. Relativamente al mercato Italiano sono stati ceduti gli immobili ad uso direzione ed uffici siti a Milano in via Cardano ed a Roma in via Veneziani a seguito di una conveniente offerta di acquisto ricevuta da un primario cliente istituzionale. Questa dismissione ha consentito di realizzare una plusvalenza netta di circa 13 milioni di Euro. Di seguito si riporta un grafico che illustra le modalità con sui sono stati acquistati gli immobili esteri detenuti dal Fondo con le relative strutture societarie. 2

4 Il Fondo allo stato attuale sfrutta la leva finanziaria ed ha in essere due indebitamenti nella forma tecnica della linea di credito. Tali linee di credito sono attive con la Banca Depositaria e con un primario istituto di credito nazionale. Sono in corso di definizione dei finanziamenti nella forma di mutuo ipotecario anche al fine di sfruttare un possibile vantaggio fiscale relativamente agli immobili tedeschi. Il rischio cambio allo stato attuale è presente per immobili acquistati in Gran Bretagna ed in Svezia. La strategia di copertura del rischio di cambio adottata tiene conto del livello dei tassi di interesse presenti nei paesi rispetto al tasso Euro e del relativo premio oppure sconto applicato sulle operazioni di copertura con vendita a termine di divisa. Si è di conseguenza deciso di: - coprire completamente il rischio cambio sulle corone svedesi in quanto in differenziale dei tassi è tale da comportare un ricavo a favore del Fondo derivante dalla copertura; - coprire solo con la gestione attiva il rischio cambio sulla sterlina inglese in quanto il differenziale dei tassi è tale da comportare un costo per il Fondo derivante dalla copertura. Il rischio cambio sulla sterlina inglese è pertanto attualmente gestito in modo attivo con lo scopo di ridurre il costo iniziale della copertura e di cogliere il momento più opportuno per porre in essere la copertura stessa. Non sono utilizzati strumenti finanziari derivati. Nel corso del 2007 la gestione del Fondo si concentrerà in particolar modo nella ricerca di investimenti in Italia perseguendo una maggiore diversificazione geografica e settoriale. Relativamente agli investimenti esteri si cercheranno di cogliere opportunità di investimento in nuove aree geografiche. Si precisa che nel corso del mese di gennaio 2007 non sono avvenuti particolari fatti di rilievo nella gestione del Fondo. 3

5 1.2 Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo Il Consiglio di Amministrazione di Vegagest Sgr S.p.A., riunitosi in data 22 settembre 2005, ha deliberato la modifica del Regolamento del Fondo al fine di renderlo maggiormente idoneo all esigenze del mercato immobiliare nazionale ed internazionale. In particolare, in considerazione del fatto che il regolamento del Fondo prevede investimenti anche all estero, il Consiglio di Amministrazione ha deliberato la possibilità di investire in società o in altri veicoli d investimento con finalità strumentali alle attività di investimento del Fondo, al fine di beneficiare delle disposizioni volte ad evitare la doppia imposizione fiscale per l attività di investimento immobiliare all estero. Il Consiglio di Amministrazione ha inoltre approvato la possibilità di effettuare investimenti in OICR collegati. Le modifiche in parola sono state approvate dalla Banca d Italia in data 25 maggio 2006 e sono entrate in vigore il 1 luglio Il Consiglio di Amministrazione in data 4 agosto 2006 ha deliberato la domanda di quotazione in Borsa del Fondo Europa Immobiliare n.1. Borsa Italiana ha dato il benestare per l ammissione alla quotazione in data 20 novembre 2006 e Consob ha rilasciato il proprio nulla-osta alla quotazione in data 23 novembre L inizio delle negoziazioni è avvenuto il 4 dicembre Nuove Acquisizioni nel corso del 2006 Centro - Casal del Marmo - Roma Il centro commerciale è ubicato lungo il grande raccordo anulare di Roma presso l uscita di Casal del Marmo. Il centro è stato acquistato il 3 aprile 2006 ad un prezzo pari a 36 mln. Il centro ha una superficie coperta di mq ed è costituito da un ampio supermercato, con una superficie di vendita di mq, da una piccola galleria formata da circa 10 unità commerciali e da un autorimessa interrata. La società venditrice è stata la Super Immobiliare, appartenente al gruppo Conad del Tirreno. L immobile è affittato al gruppo Conad del Tirreno con un contratto della durata di 9 anni rinnovabile per ulteriori 9 anni. 4

6 Centro logistico Liscate - Milano Il centro Logistico di Liscate è stato acquistato il 30 giugno 2006 tramite la cessione di un contratto di leasing finanziario da parte della società Liscate Immobiliare Srl al prezzo di 12,3. Il centro logistico è ubicato nel comune di Liscate che si estende nell intherland milanese lungo la strada provinciale Rivoltana. L immobile è facilmente raggiungibile dalla tangenziale Est di Milano oppure dall autostrada A4 Milano-Venezia uscendo al casello di Agrate in direzione Milano. Il complesso ha una superficie coperta di mq ed è locato alla DHL Solutions SpA, società internazionale specializzata nell attività logistica. 5

7 Centri commerciali Gavle, Saltsjöbaden e Koping - Svezia Trattasi di tre centri commerciali situati nella contea di Stoccolma nelle vicinanze delle città svedesi di Gavle, Saltsjöbaden e Koping. Gli immobili sono stati acquistati il 26 luglio 2006 dal fondo immobiliare svedese Sveafastigheter Sverige 1 ad un prezzo di circa 43 milioni di Euro. Gli edifici in questione sono stati costruiti negli anni 70 con ottimi standard strutturali; una completa ristrutturazione è stata effettuata su tutti gli edifici in questione. Il centro di Gavle è sorto nel 1978 ed è stato ristrutturato nel 1996 e nel Ha una superficie affittabile di m² ed insiste su un area di m² che comprende 270 posti auto. Il centro di Koping è composto da due corpi, il primo costruito nel 1972 e ristrutturato nel 1985, ed il secondo costruito nel La superficie affittabile è di circa 16 mila m² ed insiste su un terreno di 115 mila m² con circa parcheggi. Saltsjobaden è stato costruito nel 1970 e completamente ristrutturato tra il 1997 e il L area affittabile è di 10 mila m² con 270 parcheggi. Tutti e tre gli immobili sono affittati a conduttori di livello internazionale. Quattro affittuari coprono più del 50% del totale degli affitti: Willi s, leader svedese del settore hard discount, ICA, catena distributiva leader nel settore dei beni di consumo, Elgiganten, marchio leader nella distribuzione di elettronica e Siba, distributore di prodotti elettronici. La scadenza media degli affitti di Gavle è il 2015, di Koping 2012 e di Saltsjöbaden

8 Palazzo ad uso uffici e direzionale Almere - Olanda Il palazzo è situato ad Almere una città che dista circa venticinque chilometri da Amsterdam con il cui centro è collegata mediante treni ad alta frequenza. L immobile è stato acquistato il 5 dicembre 2006 dalla società Interesting Vastgoed B.V. ad un prezzo pari a 38,75 milioni di Euro. L edificio, costruito nel 2001, ha una superficie affittabile ad uso uffici di m², è interamente locato a United Services Netherlands BV, una controllata di USG People, società olandese specializzata in servizi alle imprese nell ambito del lavoro interinale, ricerca del personale ed organizzazione del personale. USG People è quotata alla borsa di Amsterdam ed ha una capitalizzazione di 1.8 miliardi di Euro. Il contratto d affitto scade nel 2018 senza possibilità di recesso anticipato per l affittuario. Palazzo ad uso uffici e commerciale Gelsenkirchen - Germania Il palazzo è situato nel centro della città di Gelsenkirchen in Germania. L immobile è stato acquistato il 21 dicembre 2006 dalla società Areal Grundstucks und Bautraegergesellschaft mbh ad un prezzo di 40,66 milioni di Euro. L immobile è stato costruito in due fasi, nel 1911 e nel 1926, ed è stato completamente ristrutturato nel L edificio ha una superficie coperta totale di circa m² di cui il 43% ad uso commerciale ed il restante 57% ad uso uffici. In aggiunta esiste un parcheggio con 154 posti auto. L immobile è locato a primarie società tra cui H&M nella parte 7

9 commerciale e VRR GmbH, società statale di manutenzione delle strade, nella parte uffici. La scadenza media dei contratti di affitto di tipo commerciale è il 2012 mentre per la parte uffici è il Complesso ad uso uffici e direzionale Amstelveen - Olanda Il complesso è costituito da due edifici situati ad Amstelveen una città che gravita nell orbita metropolitana di Amsterdam da cui dista circa quindici chilometri e con la quale è collegata mediante servizio di metropolitana. L immobile è stato acquistato il 28 dicembre 2006 dal fondo immobiliare tedesco HausInvest Europa Fund, gestito dalla società Commerz Grundbesitz Investment Gesellschaft mbh, ad un prezzo pari a 43,5 milioni di Euro. I due edifici, costruiti tra il 1986 ed il 1991 e ristrutturati nel 1998, hanno una superficie totale affittabile ad uso uffici pari a m², interamente locata a Fortis Bank. Il contratto d affitto scade nel 2011 senza possibilità di recesso anticipato per l affittuario. Fortis Bank occupa gli edifici fin dalla loro costruzione. 1.4 Vendite nel corso del 2006 Complesso ad uso uffici e direzionale Milano e Roma - Italia In data 19 dicembre 2006 sono stati venduti gli immobili ad uso uffici situati a Roma in via Venezian e a Milano in via Cardano. Gli immobili sono stati ceduti a General Electrics Real Estate ad un prezzo totale di 122 milioni di Euro al netto dei costi di dismissione. A seguito di tale vendita il Fondo ha realizzato una plusvalenza netta di 13 milioni di Euro. 1.5 Mercato immobiliare Gran Bretagna Il mercato britannico è di gran lunga il più grande d Europa, due volte quello tedesco e più di tre volte quello francese. E il mercato europeo più liquido e più trasparente, nonché quello che ha generato i migliori ritorni negli ultimi anni. Il settore uffici è stato caratterizzato da una compressione notevole dei rendimenti negli ultimi tre anni e sebbene ci si aspetti un ulteriore crescita degli affitti è diventato particolarmente difficile trovare opportunità di investimento a 8

10 prezzi ragionevoli. Lo stesso dicasi per il settore retail, che ha registrato anni di ritorni eccezionali, in particolare i retail parks, caratterizzati da una domanda degli investitori di gran lunga superiore all offerta di buoni investimenti. Peraltro se, nel settore uffici, riteniamo ci sia ancora spazio per buoni affari, il settore retail è ancora più difficile e la competizione ancora più accesa. Alle attuali condizioni risulta difficile effettuare nuovi investimenti a causa di una compressione dei rendimenti che ha reso i prezzi elevatissimi, e a causa di una competizione a livello di investitori che crea aste al rialzo su ogni investimento interessante. Germania Il mercato immobiliare tedesco vale due volte quello francese e cinque volte quello italiano. Dal 2001 al 2005 tale mercato è stato caratterizzato da un continuo peggioramento dei rendimenti che lo hanno portato ad essere il peggior mercato europeo. Il 2006 ha segnato l inversione di tendenza. Oggi, sulla scia di un ritrovato ottimismo generale su questo mercato, la competizione è più serrata e le buone occasioni sono più difficili da perseguire. Inoltre dopo un 2006 molto positivo in termini di indicatori macroeconomici, le previsioni 2007 sono meno ottimistiche, con un PIL che crescerà meno dell anno concluso e con l incognita dell effetto di alcune riforme strutturali in fase di implementazione (aumento IVA dal 16% al 19%). Il settore uffici è ancora molto debole e non ci aspettiamo miglioramenti significativi, siamo molto negativi su città quali Francoforte e Dusseldorf, mentre Stoccarda, Amburgo e Monaco presentano uno scenario meno negativo. Per quanto riguarda il settore retail il 2006 è stato l anno della ripresa; il 2007 dovrà fare i conti col rialzo del 3% dell IVA che sicuramente avrà un effetto inibitore sui consumi. Questo se da una parte rappresenta un rischio, dall altra offre un opportunità non indifferente per realizzare investimenti che, valutati su un orizzonte temporale medio, possono produrre eccellenti ritorni. Francia Il mercato francese è il terzo in Europa dopo Gran Bretagna e Germania. Negli ultimi anni ha reso molto bene e le previsioni rimangono positive. Il settore uffici da due anni garantisce ritorni a doppia cifra. Parigi continua a mantenere un ottimo bilanciamento tra domanda di spazi e offerta, permettendo agli affitti di crescere, ma anche i mercati secondari di Lione, Marsiglia e Lille offrono ottime prospettive. Il settore retail dopo un 2005 straordinario (ritorni totali superiori al 25%) ha mantenuto ottime performance anche nel 2006 e le previsioni sono molto positive anche per il 2007, con i rendimenti che continuano a scendere e gli affitti che dal 2004 continuano a salire. Peraltro gli investimenti in Francia devono essere valutati attentamente dal punto degli impatti fiscali. Per questa ragione gli investimenti in questo paese rimangono, allo stato attuale, poco interessanti. Benelux Il mercato immobiliare olandese ha dimensioni rilevanti ed è caratterizzato dalla forte presenza istituzionale, locale ed estera. In Olanda il settore uffici sta beneficiando dei segnali di ripresa dell economia, evidenti da inizio 2006 dopo quattro anni di sostanziale stabilità, e riteniamo che il settore si posizioni nella fase di iniziale crescita del ciclo, offrendo dunque potenzialità di notevole crescita nel momento in cui si consolidasse la crescita attuale. Anche il settore retail olandese è in costante ascesa dal 2004 e riteniamo che le prospettive per i prossimi anni restino decisamente positive. Nel settore industriale e logistico il Benelux, con i suoi hub logistici ed industriali internazionali, gioca un ruolo di rilievo per il settore. Le previsioni macroeconomie relative al Belgio sono meno positive rispetto a quelle olandesi, comunque in linea con la media europea. Il settore uffici ruota intorno a Bruxelles e a Strasburgo, in Francia, e le performance sono in linea con le medie europee. La parte sfitta è in diminuzione ma sempre sopra il 10%. I nuovi sviluppi continuano ad incrementare un offerta che dipende molto dal traino degli uffici della Comunità Europea (in espansione) rendendo difficile l aumento degli affitti. Più positive sono invece in Belgio le aspettative sul settore retail dove si prevedono 9

11 spazi di ulteriore contrazione dei rendimenti e di crescita degli affitti a causa di un offerta di spazi moderni ed efficienti che la contingentazione dei nuovi permessi commerciali rende ancora difficili da trovare. Scandinavia Il mercato immobiliare svedese ha dimensioni importanti. L intero mercato immobiliare scandinavo (Svezia, Danimarca, Norvegia e Finlandia) vale complessivamente di più di quello francese. Il settore retail in particolare è risultato nel molto attraente per gli investitori istituzionali stranieri considerando che la spesa pro-capite è in aumento, gli indici di fiducia dei consumatori sono estremamente positivi, il fatturato complessivo del settore è cresciuto nel 2005 del 6.5% e gli indici di sfitto si mantengono bassissimi. Il rendimento del settore retail svedese nel 2005 è stato superiore al 16% ed è previsto superiore al 14% nel 2006 contro il 12% della media europea. Anche il settore uffici, molto negativo fino al 2003 si è ripreso con vigore e si prevede che superi la media europea in termini di rendimento nel Da sottolineare le performance straordinarie ottenute nel 2006 dagli investimenti immobiliari (sia uffici che retail) in Norvegia che si sono attestate tra i primi posti nella graduatoria europea e che prevediamo mantengano ottime prospettive anche per il Italia Il mercato immobiliare italiano prosegue verso un allineamento nei confronti dei principali mercati Europei in termini di trasparenza delle operazioni di volumi e di rendimenti. Il 2006 ha visto una generale contrazione dei rendimenti nel settore uffici, logistica e retail. Nel settore commerciale i rendimenti risentono dell incremento della presenza di investitori istituzionali esteri; rendimenti interessanti si possono trovare con acquisti effettuati prima della terminazione della costruzione dei nuovi centri commerciali che stanno soprattutto nascendo nel centro e sud Italia. Particolarmente interessanti possono risultare nuovi settori quali le residenze per anziani e le residenze turistico alberghiere. Spagna Il mercato immobiliare spagnolo è da alcuni anni in forte crescita. Il settore delle costruzioni è il settore trainante dell intera economia spagnola. La crescita del PIL è prevista superiore alla media europea sia per il 2006 che per il 2007 (3.5% e 3% rispettivamente) e i tassi di disoccupazione sono in ulteriore calo. Quello spagnolo è un mercato più piccolo e meno trasparente di quelli fino ad ora analizzati, ma riteniamo che offra ottime opportunità. Il mercato degli uffici ruota intorno a Barcellona e a Madrid. Barcellona segna dei livelli di sfitto tra i più bassi d Europa, con affitti che continuano a crescere e le nuove possibilità di sviluppo comunque limitate a causa della scarsità di aree sviluppabili. Madrid è invece meno attraente in quanto segna livelli di sfitto più alti (seppure sempre contenuti rispetto alle medie europee) e un offerta di nuovi spazi più elevata. Siamo molto positivi sul settore retail spagnolo che offe già da un paio di anni ottimi ritorni. Considerando le prospettive economiche del paese e la crescita in corso della popolazione, prevediamo altri anni buoni per il settore. Si ha una visione non troppo positiva del mercato spagnolo in quanto i prezzi degli immobili risultano già lievitati e l economia spagnola è nella fase alta del ciclo economico. 10

12 1.6 Diversificazione geografica del portafoglio immobiliare La diversificazione geografica del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2006 è rappresentata dal grafico che segue: 1.7 Diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare La diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2006 è rappresentata dal grafico che segue: Industriale 18% Residenziale - Altro 2% 38% Ufficio 42% 11

13 1.8 Gestione mobiliare Al 31 dicembre 2006 il totale delle attività mobiliari del Fondo ammonta a circa 50 milioni di Euro a seguito della dismissione degli immobili siti a Milano in via Cardano ed a Roma in via Veneziani. Si precisa che una parte di tale importo verrà distribuita sotto forma di cedola ai partecipanti al Fondo ed una parte rappresenta l IVA incassata a seguito della dismissione. Tale imposta verrà riversata all Erario come IVA a debito nei primi mesi del Si prevede di reinvestire la restante parte di liquidità nei primi mesi del 2007 in nuovi immobili in fase di selezione. Al 31 dicembre 2006 la liquidità disponibile è stata pertanto investita in quote di OICR come di seguito dettagliato: Descrizione Div N. Quote Fondo Intra Obbligazionario Euro Breve Termine Euro , Composizione Patrimoniale La composizione delle attività al 31 dicembre 2006 è evidenziata dal grafico che segue: Altre Attività 2% Strumenti finanziari e liquidità 11% Immobili e Partecipazioni 87% 12

14 2. Situazione Patrimoniale Rendiconto del fondo Europa Immobiliare 1 Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso SITUAZIONE PATRIMONIALE ATTIVITÀ Situazione al 31/12/2006 fine esercizio precedente Valore In percentuale Valore In percentuale complessivo dell attivo complessivo dell attivo A. STRUMENTI FINANZIARI , ,320 Strumenti finanziari non quotati , ,590 A1. Partecipazioni di controllo , ,590 A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di OICR Strumenti finanziari quotati , ,740 A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito ,740 A8. Parti di OICR ,859 Strumenti finanziari derivati A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI , ,930 B1. Immobili dati in locazione , ,930 B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI , ,000 C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione C2. Altri , ,000 D. DEPOSITI BANCARI D1. A vista D2. Altri E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ , ,190 F1. Liquidità disponibile , ,190 F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare ,381 F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare ,197 13

15 G. ALTRE ATTIVITÀ , ,560 G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi , ,090 G3. Risparmio di imposta G4. Altre , ,470 TOTALE ATTIVITÀ , ,000 PASSIVITÀ E NETTO Situazione al 31/12/2006 fine esercizio precedente H. FINANZIAMENTI RICEVUTI H1 Finanziamenti ipotecari H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate H3. Altri I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI L1. Proventi da distribuire L2. Altri debiti verso i partecipanti M. ALTRE PASSIVITÀ M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre TOTALE PASSIVITÀ VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 2.878, ,333 Rimborsi o proventi distribuiti per quota 0 4,500 14

16 3. Sezione Reddituale Rendiconto del Fondo Europa Immobiliare 1 Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso SEZIONE REDDITUALE Rendiconto al 31/12/2006 esercizio precedente A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. PARTECIPAZIONI A1.1 dividendi e altri proventi A1.2 utili/perdite da realizzi A1.3 plus/minusvalenze A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI A2.1 interessi, dividendi e altri proventi A2.2 utili/perdite da realizzi A2.3 plus/minusvalenze Strumenti finanziari quotati A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI A3.1 interessi, dividendi e altri proventi A3.2 utili/perdite da realizzi A3.3 plus/minusvalenze Strumenti finanziari derivati A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI A4.1 di copertura A4.2 non di copertura Risultato gestione strumenti finanziari B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI B1.1 Canoni locazione non finanziaria B1.2 Canoni locazione finanziaria B1.3 Altri proventi B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI B3. PLUS/MINUSVALENZE B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI B5. AMMORTAMENTI B6. IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI C. CREDITI C1. Interessi attivi e proventi assimilati C2. Incrementi/decrementi di valore Risultato gestione beni immobili Risultato gestione crediti D. DEPOSITI BANCARI D1. Interessi attivi e proventi assimilati E. ALTRI BENI E1. Proventi E2. Utile/perdita da realizzi E3. Plusvalenze/minusvalenze Risultato gestione investimenti F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI F1. OPERAZIONI DI COPERTURA F1.1 Risultati realizzati F1.2 Risultati non realizzati F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA F2.1 Risultati realizzati 15

17 F2.2 Risultati non realizzati F3. LIQUIDITÀ F3.1 Risultati realizzati F3.2 Risultati non realizzati 443 G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO TERMINE E ASSIMILATE G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI Risultato lordo della gestione caratteristica H. ONERI FINANZIARI H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI H1.1 su finanziamenti ipotecari H1.2 su altri finanziamenti H2. ALTRI ONERI FINANZIARI Risultato netto della gestione caratteristica I. ONERI DI GESTIONE I1. Provvigione di gestione SGR I2. Commissioni banca depositaria I3. Oneri per esperti indipendenti I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico I5. Altri oneri di gestione L. ALTRI RICAVI ED ONERI L1. Interessi attivi su disponibilità liquide L2. Altri ricavi L3. Altri oneri Risultato della gestione prima delle imposte M. IMPOSTE M1. Imposta sostitutiva a carico dell esercizio M2. Risparmio di imposta M3. Altre imposte Utile/perdita dell esercizio

18 4. Nota integrativa Nel redigere i prospetti costituenti il Rendiconto del Fondo, sono stati applicati i criteri di valutazione previsti dal provvedimento Banca d Italia 14 aprile Il Rendiconto di gestione è redatto in osservanza dei modelli stabiliti da Banca d Italia con Provvedimento 14 aprile 2005 e si compone di una Situazione Patrimoniale, di una Sezione Reddituale, della presente Nota integrativa, nonché delle Relazione degli Amministratori. Parte A Andamento del valore della quota Il Fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato Europa Immobilare 1, istituito in data 01/12/2004 da Vegagest SGR S.p.A, è costituito di quote del valore nominale di Euro ciascuna. Il collocamento del Fondo è iniziato in data 15/09/2004 ed è stato chiuso in data 20/11/2004 per l intero ammontare. Le quote di partecipazione al Fondo sono tutte di uguale valore e di uguali diritti. Al 31 dicembre 2006 la valorizzazione del Fondo è pari a Euro ; a tale data il valore unitario delle quote è pari ad Euro 2.878,214. Valore del Fondo N. Quote Valore Unitario Atto di conferimento ,000 Rendiconto annuale ,978 Rendiconto annuale ,333 Rendiconto annuale ,214 A decorrere dal 4 dicembre 2006 il Fondo Europa Immobiliare N.1 è quotato presso la Borsa di Milano. Il prezzo di apertura delle negoziazioni il 4 dicembre 2006 è stato pari a Euro. L'andamento delle quotazioni nei mesi di dicembre e gennaio 2006 è stato stabile nell'intorno del prezzo di Nel mese di dicembre il prezzo minimo di negoziazione è stato di 2473,44 Euro mentre il prezzo massimo è stato pari a 2550 Euro; la media dei prezzi di dicembre vale 2.498,84 con un volume medio di 22,41 quote al giorno scambiate. L'utile dell'esercizio è pari a L'utile distribuibile relativo all'anno 2006, come definito dall art. 3 del Regolamento del Fondo, è pari a La tipologia degli investimenti del Fondo espone i Partecipanti ai rischi relativi all andamento dei mercati immobiliari e degli altri strumenti che compongono il Fondo, nonché all evoluzione economico-finanziaria, politica - valutaria dei paesi nei quali gli investimenti sono effettuati. Al fine di tutelarsi da tali rischi il fondo investirà in diversi settori /stati e farà ricorso ad operazioni a termine nonché ad indebitamento in valute estere. 17

19 Parte B Le attività, le passività e il valore complessivo netto Sezione I Criteri di valutazione Strumenti finanziari Il Fondo detiene una partecipazione di controllo pari al 99% delle quote del Partnership House Unit Trust, una partecipazione pari al 100% delle quote di Europa Immobiliare N. 1 Jersey Finance Ltd, una partecipazione pari al 100% delle quote del PHUT Holding Ltd. A tali partecipazioni viene attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto di pertinenza del Fondo. Immobili Il valore degli immobili corrisponde alle risultanze della Relazione di stima redatta dagli Esperti Indipendenti, ai sensi dell'articolo 14 bis, quarto comma, della legge 25 gennaio 1994, n. 86 e dell'articolo 17, Titolo VI, del D.M. 24 maggio 1999, n Gli immobili del Fondo sono stati valutati dalla società CB Richard Ellis s.p.a.. Il valore degli immobili risultante nel rendiconto corrisponde, quindi, a quanto stimato dall'esperto Indipendente relativamente al valore di mercato degli stessi alla data del 31 dicembre Il valore esposto sul rendiconto riflette anche l'eventuale deperimento degli immobili medesimi. Si precisa che, relativamente agli immobili tedeschi di Coblenza e di Gelsenkirchen, il valore di mercato determinato dall'esperto Indipendente è stato ridotto dell'importo delle imposte che il Fondo andrebbe a pagare in Germania qualora venisse effettuata una dismissione degli immobili stessi. La valutazione si è svolta effettuando un sopralluogo interno ed esterno dei complessi immobiliari oggetto del Portafoglio. Per "valore di mercato" si intende il valore attuale dell'immobile calcolato con il metodo valutativo più idoneo all'asset considerato. I metodi di valutazione più diffusi sono il metodo reddituale dei flussi di cassa attualizzati (DCF), il metodo comparativo che si basa sulla comparazione dei prezzi riferiti a transazioni di beni comparabili ed il metodo del costo di trasformazione in caso di ristrutturazione e sviluppo immobiliari. Per determinare una corretta valutazione si è utilizzato il metodo dei flussi di cassa attualizzati (DCF) e il metodo comparativo come strumento di controllo. Altre attività I ratei e risconti attivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale. Le altre attività sono state valutate in base al presunto valore di realizzo. Altre passività I ratei e risconti passivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale. Le altre passività sono state valutate al loro valore nominale. Sezione II Le Attività Per le informazioni relative alle aree geografiche e ai settori economici verso cui sono impiegate le risorse del fondo si rinvia a quanto indicato nella relazione sulla gestione. 18

20 Il Fondo a fine esercizio è investito in strumenti finanziari quotati (unicamente OICR) per un controvalore di Euro , pari al 10,859% delle attività. II.1 strumenti finanziari non quotati Alla data del rendiconto non sono presenti strumenti finanziari non quotati ad eccezione delle partecipazioni nel Trust e nelle Società Immobiliari. Movimenti dell esercizio: Controvalore acquisti Partecipazione di controllo Partecipazione non di controllo Altri titoli di capitale Titoli di debito Parti di OICR Totale Controvalore vendita/rimborsi Tavola A Scheda informativa relativa a partecipazioni in società non quotate Denominazione e sede della società: - Partnership House Unit Trust, 22 Grenville Street, St. Helier, Jersey, Channel Islands, JE4 8PX. Attività esercitata dalla società: gestore di asset immobiliari; - Europa Immobiliare No. 1 Jersey Finance Limited, 22 Grenville Street, St Helier, Jersey JE4 8PX, Channel Islands; - PHUT Holding Ltd, 22 Grenville Street, St Helier Jersey JE4 8PX, Channel Islands. A) Titoli nel portafoglio del fondo Titoli nel portafoglio del fondo Quantità % del totale titoli emessi Costo di acquisto Valore alla data del rendiconto Valore alla data del rend. prec. 1) titoli di capitale con diritto di voto Partnership House Unit Trust Europa Immobiliare n ND Jersey Finance Ltd PHUT Holding Ltd ND 2) titoli di capitale senza diritto di voto 3) obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente 4) obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente 5) altri strumenti finanziari 19

21 B) Dati di bilancio dell emittente 1) totale attività Dati patrimoniali Ultimo esercizio Partnership House Unit Trust Esercizio precedente Secondo esercizio precedente ) partecipazioni 3) immobili ) indebitamento a breve termine 5) indebitamento a medio/lungo termine 6) patrimonio netto Inoltre, per le imprese diverse dalle società immobiliari: capitale circolante lordo capitale circolante netto capitale fisso netto posizione finanziaria netta Il Trust è stato costituito nel mese di giugno C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione: 1) per determinare una corretta valutazione dell immobile detenuto dal Trust si è individuato il più idoneo criterio comparativo nonché il metodo reddituale dei flussi di cassa attualizzati (DCF). 2) il cambio Euro/GBP utilizzato è pari a 0,6715. D) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società immobiliari controllate: Invensys House, Carlisle Place, London SW1, 1BX. E) Descrizione delle operazioni Il Trust, finalizzato alla gestione di Asset Immobiliari, attualmente è interamente finanziato da capitale proprio. 20

22 Dati patrimoniali Ultimo esercizio ) totale attività ) partecipazioni ) immobili 4) indebitamento a breve termine 5) indebitamento a medio/lungo termine 6) patrimonio netto Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd Esercizio precedente Secondo esercizio precedente Inoltre, per le imprese diverse dalle società immobiliari: capitale circolante lordo capitale circolante netto capitale fisso netto posizione finanziaria netta La Società è stata costituita nel mese di giugno 2006, non è quindi possibile riportare i dati degli esercizi precedenti. C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione: per la valutazione delle partecipazioni detenute è stato attribuito un valore pari alla frazione di patrimonio netto di pertinenza. D) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società immobiliari controllate: Centri commerciali Gavle, Saltsjöbaden e Koping - Svezia Complessi ad uso ufficio e direzionale Almere, Amstelveen - Olanda E) Descrizione delle operazioni La Società è finalizzata alla partecipazione in Società immobiliari ed è posseduta e finanziata interamente dal Fondo Europa Immobiliare N 1. 21

23 Dati patrimoniali Ultimo esercizio ) totale attività ) partecipazioni ) immobili 4) indebitamento a breve termine ) indebitamento a medio/lungo termine 6) patrimonio netto PHUT Holding Ltd Esercizio precedente Secondo esercizio precedente Inoltre, per le imprese diverse dalle società immobiliari: capitale circolante lordo capitale circolante netto capitale fisso netto posizione finanziaria netta La Società è stata costituita nel mese di giugno 2006, non è quindi possibile riportare i dati degli esercizi precedenti. C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione: 1) per la valutazione delle partecipazioni detenute è stato attribuito un valore pari alla frazione di patrimonio netto di pertinenza. 2) il cambio Euro/GBP utilizzato è pari a 0,6715. D) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società: La Società detiene l 1% di Invensys House Trust e lo 0,01% di Lemu SA. E) Descrizione delle operazioni: La Società è finalizzata alla partecipazione in Società immobiliari ed è posseduta e finanziata interamente dal Fondo Europa Immobiliare N 1. 22

24 Tavola B Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo Cespiti Quantità Acquisto Ultima Realizzo Proventi Oneri Risultato (metri dell'investime disinvestiti quadrati) Data Costo valutazione Data Ricavo di generati sostenuti nto acquisto vendita Via Cardano, Milano /06/ /12/ Via Veneziani, Milano /06/ /12/ Tra gli oneri sostenuti sono comprese le spese di intermediazione pari a Euro II.2 Strumenti finanziari quotati in quanto OICR armonizzati Ripartizione degli strumenti finanziari non quotati per paese di residenza dell emittente Titoli di debito: di Stato di altri enti pubblici di banche di altri Titoli di capitale: con diritto di voto con voto limitato altri Italia Parti di OICR: aperti armonizzati aperti non armonizzati altri (da specificare) Totali: in valore assoluto in percentuale del totale delle 10,859 % attività Altri paesi dell UE paese di residenza dell emittente Altri paesi dell OCSE Altri paesi 23

25 Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per mercato di quotazione. Mercato di quotazione Titoli quotati Italia paesi dell UE Altri paesi dell OCSE Altri paesi Titoli in attesa di quotazione Totali: in valore assoluto in percentuale del totale delle attività 10,859% Movimenti dell esercizio Controvalore acquisti Controvalore vendita/rimborsi Titoli di capitale Titoli di debito Parti di OICR Totale II.3 Strumenti finanziari derivat i Alla data del Rendiconto nel Portafoglio del Fondo non sono presenti Strumenti finanziari derivati che danno origine a posizioni creditorie. II.4 Beni Immobili e Diritti Reali Immobiliari Alla data del Rendiconto il fondo detiene beni immobili. Come da provvedimento Banca d Italia del 14/04/2005 si allegano le seguenti tabelle: - Tabella Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dal fondo - Tabella Informazioni sulla redditività dei beni N. Descrizione e ubicazione Destinazi one d uso prevalen te Anno di costr uzio ne Superfi cie lorda Canone per m2 Redditività dei beni locati Tipo Contratto Scadenza contratto Locatario Costo Ipoteche Ulteriori informa zioni PIEMONTE 1 Caserma Rivoli, Torino Altri beni imm. Italia ,43 affitto 31/03/2014 Ente Pubblico ,00 LOMBARDIA 2 Via Dossi, Levate, Bergamo Immobili Logistici ,89 affitto 31/01/ ,72 3 Liscate- Mora di Liscate S.P. Cerca,39 Immobili Logistici ,24 Affitto 31/12/ ,00 LAZIO 4 Casal del Marmo, Roma Via Arola,55 CAMPANIA ali Italia ,25 Affitto 03/04/ ,00 5 Caserma di Sala Consilina Salerno Altri beni imm. Italia ,58 affitto 31/03/2011 Ente pubblico ,00 24

26 INGHILTERRA 6 Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj GERMANIA affitto 05/12/ , affitto 05/12/ affitto 05/12/ affitto 05/12/ affitto 05/12/ affitto 05/12/ Sfitto 7 Koblenz Lokrstrasse 23, Koblenz Lokrstrasse 23, Koblenz Lokrstrasse 23, Koblenz Lokrstrasse 23, Koblenz Lokrstrasse 23, Koblenz Lokrstrasse 23, Koblenz Lokrstrasse 23, Koblenz Lokrstrasse 23, Koblenz Lokrstrasse 23, Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse affitto 14/02/ affitto 31/07/ affitto 14/01/ affitto 18/02/ affitto 14/08/ affitto 31/08/ posti auto affitto 30/09/ garan zia posti auto 1020 garan zia affitto 31/05/ affitto 30/06/ affitto 31/12/ affitto 31/12/ , ,00 25

27 Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Gelsenkirchen Bahnhfstrasse Ufficio estero Ufficio estero Ufficio estero Ufficio estero Ufficio estero Ufficio estero Ufficio estero Parking spaces affitto 31/12/ affitto 31/12/ affitto 31/12/ affitto 30/04/ affitto 31/12/ affitto 31/08/ affitto 15/08/ affitto 15/04/ affitto 31/10/ affitto - Vacant affitto - Parking ,98 TOTALI Informazioni sulla redditività dei beni: Importo dei canoni Fasce di scadenza contratti di locazione o data di revisione canoni Valore dei beni immobili Locazione non finanziaria Locazione finanziaria Importo totale % Fino a 1 anno Da oltre 1 a 3 anni , , ,67 25,53 Da oltre 3 a 5 anni , , ,83 53,25 Da oltre 5 a 7 anni , , ,57 8,55 Da oltre 7 a 9 anni , , ,77 2,00 Oltre 9 anni , , ,00 10,67 A) Totale beniimmobili locati , ,84 100,00 B) Totale beni immobili non locati 26

28 II.5 Crediti Il Fondo non ha investito in crediti rivenienti da operazioni di cartolarizzazione. La sottovoce C2 è movimentata per euro relativamente a commissioni di retrocessione maturate sugli investimenti in OICR armonizzati. Durata residua Fino a 12 mesi mesi mesi Oltre 36 mesi o indeterminata Crediti acquistati nell ambito di operazioni di cartolarizzazione Altri crediti Altri crediti commissione per retrocessione II.6. Depositi Bancari Alla data del rendiconto non sono presenti Depositi Bancari. II.7 Altri Beni Il fondo non ha effettuato investimenti nella categoria altri beni. II.8 Posizione netta di liquidi ta La voce è composta come segue: Importo F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' F1. Liquidità disponibile F1.1 di cui in Euro F1.2 di cui in Valuta F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F2.1 di cui in Euro F2.2 di cui in Valuta F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare F3.1 di cui in Euro F3.2 di cui in Valuta

29 II.9 Altre attività La voce è composta come segue: G2. Ratei e risconti attivi Ratei attivi -interessi di c/c ratei attivi su canoni Risconti attivi diversi -assicurazioni imposta di registro G4 Altre Crediti su canoni maturati Iva a credito Italiana Iva a credito Europea 457 Crediti per dividendi da partecipazione Rateo plusvalenza da copertura rischi di cambio Crediti diversi G Totale Altre Attività Sezione III Le Passività III.1 Finanziamenti ricevuti Al 31 dicembre 2006 il Fondo ha fatto ricorso a forme di finanziamento per III.2 Pront i contro termine passivi e operazioni assimilate Nel corso dell esercizio non sono state poste in essere operazioni di pronti contro termine passive e assimilate. III.3 Operazioni di prestito titoli Nel corso dell esercizio non sono state poste in essere operazioni di prestito titoli. III.4 Strumenti finanziari derivati Alla data del Rendiconto, nel portafoglio del Fondo non sono presenti Strumenti finanziari derivati che danno origine a posizioni debitorie. III.5 Debiti verso partecipanti Alla data del Rendiconto, non risultano debiti verso partecipanti. 28

30 III.6 Altre passività La voce Altre passività si compone delle seguenti voci: Importo M. ALTRE PASSIVITA' M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M2.3 Erario c/ IVA a debito M2.4 Erario c/ ritenute per lavoratori autonomi -194 M3. Ratei e risconti passivi M3.1 Risconti per canoni di locazione M3.2 Ratei passivi su assicurazioni M4.Altre M4.1 Debiti diversi M4.2 Debiti verso fornitori M4.3 IVA estera a debito M4.4 Interessi passivi su liquidità M4.5 Minusvalenza su rischio cambio M4.7 Fatture da ricevere

31 Sezione IV Il valore complessivo netto Le quote del Fondo detenute al 31 dicembre 2006 ammontano a n ; alla stessa data nessuna quota è detenuta da investitori qualificati e soggetti non residenti. Le componenti che hanno determinato la variazione della consistenza del valore complessivo netto tra l avvio dell operatività e la data del rendiconto, sono illustrate nel seguente schema: PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL VALORE DEL FONDO DALL AVVIO DELL OPERATIVITÀ 01/12/2004 FINO AL 31/12/2006 Importo In percentuale dei versamenti effettuati IMPORTO INIZIALE DEL FONDO (quote emesse x prezzo di emissione) ,00 TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI ,00 A1. Risultato complessivo gestione partecipazioni ,71 A2. Risultato. complessivo gestione altri strumenti finanziari ,63 B. Risultato complessivo gestione beni immobili ,55 C. Risultato complessivo gestione dei crediti - 0,00 D. Interessi att. Prov.assimilati su dep.bancari ,46 E. Risultato complessivo gestione altri beni - 0,00 F. Risult ato complessivo della gestione cambi ,33 G. Risultato complessivo altre operazioni di gestione ,00 H. Oneri finanziari complessivi ,75 I. Oneri di gestione complessivi ,25 L. Altri ricavi e oneri complessivi ,30 M. Imposte complessive - -0,00 RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATI - 0,00 PROVENT I COMPLESSIVI DISTRIBUITI VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE AL LORDO DELLE IMPOSTE VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31/ 12/ TOTALE IMPORTI DA RICHIAMARE TASSO INTERNO DI RENDIMENTO ALLA DATA DEL RENDICONTO 7,085% 30