MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE Speciale Uffici

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1 MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE Speciale Uffici Nel secondo semestre del 2009 le quotazioni degli uffici hanno segnalato, a livello nazionale, una contrazione dell 1,1% per le tipologie usate e dell 1,3% per quelle di nuova costruzione. Anche i canoni di locazione sono in ribasso registrando -2,9% e -2,4%. In Lombardia la diminuzione dei valori è dello 0,9% per le tipologie usate e dell 1,4% per quelle di nuova costruzione. Il Veneto segnala un incremento dello 0,1% per i prezzi delle tipologie usate ed una diminuzione dello 0,5% per le tipologie di nuova costruzione. La Sicilia chiude la seconda parte del 2009 con le contrazioni dei prezzi più sensibili: -9,1% per le tipologie usate e -8% per quelle di nuova costruzione. Anche sul versante delle locazioni si registrano in Sicilia le diminuzioni più importanti dei valori, -13,3% (usato) e -9,5% (nuovo), a seguire la Lombardia con -3,2% e -3%. Milano Nella città di Milano il mercato terziario lancia ancora segnali al ribasso per quanto riguarda i prezzi (-0,7% per gli immobili usati e -0,6% per quelli nuovi), mentre le locazioni segnalano un leggero aumento rispettivamente dell 1,6% e del 2,5%. Un aumento dei prezzi e delle locazioni si registra nella zona della Bovisa dove sono in corso numerosi interventi di nuova costruzione che porteranno all immissione sul mercato di uffici dal taglio medio-grande ( mq); sono in ultimazione gli immobili terziari all interno del complesso dell Affori Center. Si tratta di soluzioni costruite con criteri all avanguardia con prezzi medi di 3000! al mq. Occorre però precisare che gli immobili presenti in questi centri direzionali sono comunque prevalentemente in locazione. Sia alla Bovisa che ad Affori vi è una buona domanda da parte di società di assicurazioni, società di informatica, call center e studi polifunzionali. Si prevede un buon andamento per le soluzioni situate ad Affori e Comasina in virtù dell arrivo futuro della metropolitana. Nella zona di Corso Buenos Aires, Stazione Centrale, Isola, Centro Direzionale-Filzi si riscontra un aumento di offerta sul mercato: molte aziende che operavano in questi quartieri hanno deciso di trasferirsi in zone più periferiche, possibilmente vicine a fermate di metropolitane per abbattere i costi di gestione. La conseguenza di ciò è lo svuotamento di molti immobili direzionali. Chi cerca in questa zona realizza sedi amministrative e le richieste sono orientate verso immobili dotati di impianto di condizionamento, cablati, con un open space di almeno 150 mq. Nella zona sud est di Milano, corso di Porta Romana, viale Montenero, viale Piave, corso Lodi e viale Premuda sono le zone più ambite da chi cerca un immobile con destinazione terziaria anche se ormai da alcuni semestri la domanda è sempre in diminuzione. L offerta sul mercato è abbondante in quanto le aziende che operavano in zona hanno deciso di trasferirsi fuori città e di ridimensionare le metrature da destinare agli uffici. La presenza del Tribunale, determina comunque una buona domanda da parte di studi associati di avvocati o commercialisti. Si cercano soluzioni cablate, condizionate, e le quotazioni medie sono di ! al mq (Porta Romana, corso di Porta Vittoria, Cinque Giornate). Si prediligono le soluzioni già ristrutturate. Nell area Ortica-Rubattino, Piazza Udine e Palmanova, negli ultimi anni sono stati realizzati numerosi edifici uso ufficio, con dotazioni tecnologiche evolute; zona interessante anche per la presenza delle fermate della metropolitana di Lambrate e di Udine e di parcheggi gratuiti. Questi nuovi interventi hanno incrementato l offerta di uffici e congiuntamente ad una domanda in diminuzione hanno portato a tempistiche di affitto più lunghe e a ribassi dei canoni. A soffrire la Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

2 concorrenza di questi nuovi uffici sono soprattutto le soluzioni posizionate ai piani rialzati dei palazzi residenziali. La richiesta di uffici si orienta prevalentemente sul mercato della locazione e proviene da piccole società di servizi di consulenza e formazione, informatica, marketing e da multinazionali oltre che da professionisti per l avviamento di studi associati. I tagli maggiormente richiesti sono compresi tra 100 e 120 mq, dotati di doppi servizi, impianto di condizionamento e cablatura. Torino Il mercato degli uffici a Torino registra una diminuzione dei canoni di locazione del 6,5% per le tipologie usate e dell 8,9% per le tipologie di nuova costruzione. Sul versante dei prezzi si nota una diminuzione dei valori inferiore, pari a -3,8% e -0,9%. Nelle zone più centrali al momento vi è una bassa domanda e molta offerta. Tra le motivazioni la decisione di molte aziende di spostare gli uffici in zone dove c è possibilità di parcheggio; in centro restano soprattutto coloro che hanno bisogno di una sede di rappresentanza e che per questo cercano tagli da mq. La conseguenza è che si contano molti uffici vuoti in zona. Infatti a Torino negli ultimi anni si sono costruiti numerosi immobili direzionali nelle zone più periferiche, a prezzi e canoni più contenuti e, per questo, la scelta del centro è dettata soprattutto dalla volontà di avere soluzioni immobiliari di qualità medio alta. Uno dei quartieri più richiesti è quello di Crocetta, apprezzato soprattutto da chi cerca un ufficio di rappresentanza; infatti in questa zona è più facile trovare soluzioni di prestigio. La domanda si orienta in modo particolare sui tagli di ampia metratura, oltre 200 mq ricercati da studi associati e professionisti. Si guarda soprattutto alla disposizione interna degli uffici, alla possibilità di cablarlo e alla comodità di parcheggio. Nell area che si sviluppa intorno al Tribunale di Torino il mercato degli uffici risente della vicinanza di tale struttura, che determina una ricerca dinamica di immobili messa in atto da avvocati e commercialisti per la realizzazione di studi associati. Per questo motivo si apprezzano le tipologie in affitto. Tra le zone più richieste Cit Turin e Cenisia, dove i prezzi si aggirano intorno a 2500! al mq. I pochi uffici di nuova costruzione di fronte al Tribunale costano circa 3000! al mq. Verona Nella seconda parte del 2009 a Verona i prezzi dei locali ad uso terziario segnalano stabilità per le soluzioni usate e un calo dell 1,1% per quelle di più recente costruzione. Sul versante delle locazioni l andamento è simile con canoni stabili per le prime tipologie ed in diminuzione del 2,5% per le seconde. A Verona su questo segmento di mercato si registra molta più offerta che domanda; quest ultima si orienta soprattutto verso soluzioni di qualità che non sempre si trovano sul mercato. Si cercano tagli da mq per una spesa compresa tra 150 e 200 mila!. L abbondante offerta sul mercato è spiegata dal fatto che alcune aziende hanno dismesso le loro attività affittando i capannoni e gli uffici ad essi annessi, mentre altre aziende hanno deciso di spostarsi in strutture all interno di centri direzionali situati nelle zone periferiche e nell hinterland. Si svolgono attività come studi professionali, servizi finanziari ed attività amministrative. I prezzi degli uffici sono compresi tra 1900 e 2400! al mq, mentre i canoni di locazione oscillano da 96 a 160! al mq annuo. Roma Nella seconda parte del 2009 le quotazioni e i canoni di locazione degli uffici sono diminuiti rispettivamente del 2,8% e dell 1,8% (tipologie usate) e sono aumentate dell 1,5% e dell 1,1% (tipologie nuove). Nel centro di Roma si registra, ormai da anni, uno spostamento delle richieste verso la zona di Roma Sud dove si concentrano molte strutture direzionali; si apprezza in particolar modo l ottima raggiungibilità (metropolitana, vicinanza tangenziale e G.r.a.). Soprattutto le grandi aziende cercano Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

3 tagli che vanno da mq fino ad un massimo di mq. Devono essere a norma e non devono necessitare di interventi di ristrutturazione. La domanda è quasi esclusivamente per tipologie in affitto mentre sul mercato delle compravendite si registra più offerta che domanda. Al momento non ci sono interventi di nuova costruzione ma sono previsti nell ambito del progetto della Nuvola di Fukas. Le uniche zone centrali al momento appetibili, ma solo per studi professionali, sono quelle a ridosso del Palazzo di Giustizia. La domanda di uffici in acquisto è decisamente più bassa. Nell area nord-est di Roma la richiesta di uffici si concentra in particolare nel quartiere Parioli e nei pressi di via Nemorense dove sono presenti soluzioni d epoca, spesso di prestigio e dove cercano soprattutto studi associati di avvocati e commercialisti. Le quotazioni medie oscillano da 6000 a 7000! al mq. Si cercano soprattutto tipologie di rappresentanza. Palermo A Palermo la seconda parte del 2009 registra quotazioni e locazioni al ribasso; le tipologie usate fanno registrare un calo del 9,1% dei prezzi e del 13,3% delle locazioni, quelle di nuova costruzione invece dell 8% dei prezzi e del 9,5% delle locazioni. L unica zona dove si registra una buona domanda di uffici è quella che si sviluppa intorno al Palazzo di Giustizia, piazza Vittorio Emanuele Orlando, corso Alberto Amedeo, corso Camillo Finocchiaro Aprile, dove si registra una buona domanda da parte di avvocati e professionisti che ricercano tagli medi di mq. Per una soluzione in buono stato si spendono in media valori di ! al mq. Per gli affitti si registrano canoni medi di ! al mese. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 COMPRAVENDITE UFFICI Usato Nuovo CALABRIA COSENZA CITTA' COSENZA - RENDE CAMPANIA AVELLINO CITTA' CENTRO AVELLINO PROVINCIA ZONA MERCOGLIANO ZONA ATRIPALDA ZONA MONTEFORTE EMILIA ROMAGNA BOLOGNA PROVINCIA CASTEL MAGGIORE MODENA PROVINCIA FIORANO FORMIGINE MARANELLO LAZIO ROMA CITTA' ACILIA - VITINIA - MALAFEDE - DRAGONA C.NE OSTIENSE - GARBATELLA - MONTAGNOLA -SAN PAOLO CASALPALOCCO - INFERNETTO - AXA CENTOCELLE - PRENESTINA - COLLATINA COLOMBO - ARDEATINO EUR - CECCHIGNOLA - MOSTACCIANO - TORRINO MAGLIANA - PORTUENSE 2100 Nd MARCONI - MONTEVERDE 2700 Nd OSTIA ANTICA - OSTIA LEVANTE - OSTIA PONENTE OSTIENSE - PIRAMIDE 3100 Nd SALARIO SAN BASILIO - CASAL DE' PAZZI TORRACCIA - CASAL MONASTERO TRIGORIA - SPINACETO ROMA PROVINCIA MONTEROTONDO FIANO ROMANO POMEZIA Nd 1700 FIUMICINO VITERBO CITTA' GARBINI - TRIBUNALE NUOVO LOMBARDIA BRESCIA CITTA' BRESCIA DUE CENTRO BRESCIA PROVINCIA AZZANO MELLA BAGNOLO MELLA BARBARIGA BORGOSATOLLO

5 CAPRIANO DEL COLLE CASTEGNATO CASTEL MELLA CASTENEDOLO CAZZAGO SAN MARTINO DELLO ERBUSCO FLERO FRANCIACORTA GUSSAGO HINTERLAND SUD LOGRATO MONTIRONE OSPITALETTO PONCARALE RODENGO SAIANO RONCADELLE ROVATO SAN ZENO NAVIGLIO TORBOLECASAGLIA TRAVAGLIATO ZOCCO DI ERBUSCO COMO PROVINCIA CANTU' MARIANO COMASCO 1700 Nd TURATE ROVELLASCA MILANO CITTA' ABRUZZI AFFORI ARGONNE CORSICA 2800 Nd BAGGIO BARONA - V.LE CASSALA BOVISA - CIRCONVALLAZIONE BOVISA - POLITECNICO BUENOS AIRES - REGINA GIOVANNA BUENOS AIRES - VITRUVIO CENTRO - VIA TORINO CERCHIA - NAVIGLI CERMENATE - GRATOSOGLIO CITTA' STUDI - PACINI COMASINA CORVETTO-ROGOREDO 2500 Nd DERGANO FARINI - DOGANA FIERA - DE ANGELI FIERA - LOTTO FORZE ARMATE GAMBARA IMBONATI - PELLEGRINO ROSSI INDIPENDENZA - XXII MARZO 4000 Nd LODI - BRENTA 2800 Nd LORENTEGGIO MACIACHINI - VALTELLINA MECENATE - CAMM 2800 Nd MILANO CITTA' NORD - BICOCCA - NIGUARDA

6 MOLISE TITO LIVIO 2800 Nd MONZA - PALMANOVA PAGANO RIPAMONTI SAN SIRO STAZIONE CENTRALE TIBALDI TRIBUNALE ROMANA 4500 Nd UMBRIA MONTENERO 3600 Nd VERCELLI WASHINGTON ZONA NORD - OVEST MILANO PROVINCIA ABBIATEGRASSO AGRATE ARLUNO ASSAGO BAREGGIO BELLUSCO BERNATE TICINO BINASCO BOFFALORA SOPRA TICINO BOLLATE BUCCINASCO CAVENAGO CERNUSCO SUL NAVIGLIO CERRO MAGGIORE CESANO BOSCONE CESANO MADERNO CINISELLO BALSAMO COLOGNO MONZESE CORBETTA CORMANO CORNAREDO CORSICO CUGGIONO CUSAGO CUSANO DESIO DRESANO 800 Nd GAGGIANO GARBAGNATE MILANESE LAINATE LEGNANO LISSONE LOCATE MAGENTA MARCALLO CON CASONE MELEGNANO MESERO MUGGIO' NERVIANO NOVA MILANESE NOVATE OPERA OSSONA

7 PADERNO DUGNANO PARABIAGO PERO PESCHIERA BORROMEO PIEVE EMANUELE - FIZZONASCO PIOLTELLO POGLIANO MILANESE RESCALDINA RHO ROBECCO ROZZANO - QUINTO STAMPI S.VITTORE OLONA SAN DONATO MILANESE SAN GIULIANO - SESTO ULTERIANO 900 Nd SAN GIULIANO - ZIVIDO SANTO STEFANO TICINO SEDRIANO SEGRATE SENAGO SEREGNO SESTO SAN GIOVANNI SETTIMO MILANESE TREZZANO SUL NAVIGLIO TRIBIANO VIMERCATE VITTUONE ZIBIDO SAN GIACOMO VARESE PROVINCIA CARDANO AL CAMPO CARONNO PERTUSELLA CASTELLANZA CISLAGO GALLARATE MARNATE Nd 1450 ORIGGIO SARONNO SOMMA LOMBARDO UBOLDO PIEMONTE CUNEO PROVINCIA SALUZZO TORINO CITTA' BARRIERA DI MILANO BORGO VITTORIA - MADONNA DI CAMPAGNA CENTRO CORSO RAFFAELLO CROCETTA - SAN PAOLO LINGOTTO PARELLA POZZO STRADA - AEREONAUTICA -LESNA SAN DONATO - AURORA-REGIO PARCO TRIBUNALE NUOVO TRIPOLI VANCHIGLIETTA - CORSO CASALE - PRECOLLINA ZONA FIAT MIRAFIORI

8 TORINO PROVINCIA AIRASCA ALPIGNANO BEINASCO BORGARO BRUINO BUSANO CAMBIANO CANDIOLO CARIGNANO CASELLE CASTELLAMONTE CHIVASSO CIRIÈ COLLEGNO CUORGNE' GRUGLIASCO LA LOGGIA LEINI' LOMBARDORE MONCALIERI NICHELINO NOLE - VILLANOVA - GROSSO NONE ORBASSANO PIANEZZA PINEROLO PIOBESI TORINESE PIOSSASCO PISCINA RIVAROLO CANAVESE RIVOLI SAN CARLO CANAVESE - SAN FRANCESCO AL CAMPO SAN MAURO 1300 Nd SETTIMO TORINESE 1200 Nd TROFARELLO VENARIA VINOVO VOLPIANO 900 Nd VOLVERA SICILIA PALERMO CITTA' ZONA SUD ZONA CENTRO UMBRIA PERUGIA CITTA' CENTRO STORICO ELLERA MADONNA ALTA OVEST SANT' ANDREA FRATTE VIA SETTEVALLI VALLE D'AOSTA

9 AOSTA e PROV VENETO VERONA CITTA' BORGO ROMA - CITTÀ GOLOSINE - CITTÀ SANTA LUCIA - CITTÀ Z.A.I. VERONA SUD VERONA PROVINCIA AFFI BUSSOLENGO BUTTAPIETRA CA' DI DAVID CASTEL D'AZZANO CASTELNUOVO COSTERMANO Nd 1900 ISOLA DELLA SCALA PESCANTINA PESCHIERA POZZO RALDON SAN GIOVANNI LUPATOTO SANT' AMBROGIO DI VALPOLICELLA - DOMEGLIARA TREVENZUOLO VIGASIO VILLAFRANCA Prezzi espressi in al mq Nd = Non disponibile Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa