MERCATO IMMOBILIARE DI BARI

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1 MERCATO IMMOBILIARE DI BARI Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Bari hanno segnalato una diminuzione del 5,5% ,4% +17,0% +12,6% +7,0% 3,3% 5,2% 4,7% 2,2% 10,8% 13,7% I quartieri del centro di Bari hanno registrato un ribasso delle quotazioni pari al 3,2%. Il quartiere Murattiano ha evidenziato dinamismo in seguito al calo dei prezzi. Infatti si sono realizzati acquisti ad uso investimento di piccoli tagli da mettere a reddito (non lontano sorge l ateneo barese) realizzati da coloro che hanno venduto immobili più grandi. Nel centro oggi ci sono maggiori difficoltà ad affittare tagli grandi (il canone massimo è di 1000 al mese) che in passato erano richiesti soprattutto da società, che ora preferiscono decentrarsi e trasferirsi in periferia. Via Roberto Da Bari e le sue traverse limitrofe sono le strade principali del Quartiere Murattiano, composto soprattutto da palazzine degli anni 70 che si alternano ad abitazioni risalenti al XIX secolo, alcune delle quali con soffitti alti (spesso soppalcati). Nonostante la consistente richiesta si incontrano difficoltà nella vendita di immobili situati in via De Rossi e traverse limitrofe. Comportamento diverso per la zona del Borgo Antico dove la difficoltà ad ottenere mutui di importo elevato ha determinato un rallentamento delle compravendite. Ad acquistare sono prevalentemente persone del posto ed alcuni investitori che desiderano avere una seconda casa in questo quartiere. Sul mercato delle locazioni si registra un aumento della domanda e una diminuzione dei canoni. A cercare in affitto in zona sono studenti e ultimamente società che prendono in affitto l immobile e poi lo locano a studenti, poche le famiglie. Sono stabili le quotazioni delle abitazioni nella zona che si sviluppa tra via Manzoni e Piazza Garibaldi. Da settembre a dicembre il mercato è apparso bloccato dai timori e dalle preoccupazioni relative soprattutto alla stabilità del posto di lavoro, ma da gennaio si registra un ritrovato desiderio di acquisto immobiliare. Gli investitori sono in forte diminuzione mentre sul segmento della prima casa si segnalano difficoltà di accesso al credito e molta disinformazione. Le abitazioni che hanno subito i ribassi di prezzo più elevati sono state quelle di tipologia economico popolare che si trovano in particolare nella zona al confine con i quartieri Libertà e Murat. A cercare casa in zona sono prevalentemente famiglie e giovani coppie alla ricerca di trilocali: per una tipologia anni 70 in discrete condizioni si è disposti a spendere intorno a mila, per quelle più economiche in stabili in tufo senza ascensore il budget non supera i mila. Sul mercato delle locazioni si registra una contrazione di canoni e di richieste Le abitazioni nella zona di corso Cavour hanno registrato un ribasso che ha interessato in particolare le abitazioni ristrutturate. Le preferenze dei potenziali acquirenti in questo momento sembrano essere orientate verso le soluzioni da personalizzare. Si sono realizzati prevalentemente acquisti migliorativi di prima casa da parte di famiglie che hanno fatto un basso ricorso al mutuo. Su corso Cavour attualmente ci sono numerosi immobili in vendita: molti di essi in passato erano dati in locazione, ma attualmente chi cerca in affitto in zona non è disposto a spendere più di 600 al mese e per questo i proprietari preferiscono vendere. Più popolari le soluzioni presenti in via Celentano, via Carulli, via Abbrescia verso il quartiere Madonnella.

2 La macroarea che ha segnalato la contrazione più forte dei prezzi abitativi ( 15,5%) è stata quella di Lungomare Perotti Polivalente in seguito alla performance dei quartieri di Japigia e Torre a Mare. Le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Japigia hanno registrato una contrazione. Nella zona sono sorte numerose nuove costruzioni (in particolare vicino all Ipercoop, in zona Polivalente), alcune già ultimate e altre ancora in fase di realizzazione. Il confronto tra i prezzi dell usato e quello del nuovo ha contribuito al ribasso dei valori delle tipologie usate. Ad acquistare in zona sono famiglie già residenti che decidono di migliorare la qualità abitativa (vendono le abitazioni popolari per acquistare quelle in edilizia civile), coppie giovani al primo acquisto e famiglie che si trasferiscono dai paesi limitrofi. La domanda di immobili in locazione è sempre sostenuta, determinando così la stabilità dei canoni di locazione. Le abitazioni in edilizia popolare sono disponibili nel tratto che va da viale Japigia verso il centro della città, si tratta di abitazioni Iacp ormai riscattate, costruite alla fine degli anni 50, spesso da ristrutturare e per questo soggette a ribassi di prezzo più elevati. Le quotazioni delle abitazioni usate nel quartiere di Torre a Mare sono diminuite del 21,1%. Parliamo di una zona dove spesso si ricercano seconde case, tipologia abitativa compravenduta anche in questa seconda parte del Maggiori difficoltà si registrano sul mercato della prima casa dove la difficoltà di accesso al credito ha fermato soprattutto le giovani coppie e le famiglie e bloccato in parte il mercato degli acquisti a scopo migliorativo. La tipologia più richiesta con questa finalità è la villetta singola che spesso in zona si può trovare all interno di residence molto diffusi a Torre a Mare. Al loro interno sono disponibili anche mini appartamenti. Tra le strutture più richieste ci sono il residence Punta Azzurra e Parchitello, quest ultimo con centinaia di abitazioni. Sul mercato delle locazioni si registra un aumento della domanda soprattutto da parte di giovani o di lavoratori fuori sede: si ricercano bilocali affittati a 400 al mese e spesso si stipulano contratti di tipo transitorio. È di 7,7% la diminuzione dei valori delle abitazioni nella macroarea di Poggiofranco Policlinico. Le quotazioni di Poggiofranco sono ancora in diminuzione, in particolare sono penalizzate le soluzioni di tipo economico popolare e le tipologie usate, dal momento che in zona ci sono molte nuove costruzioni. Si sono realizzati soprattutto acquisti migliorativi che hanno determinato numerose permute allungando di conseguenza i tempi delle trattative. La tipologia più richiesta è il trilocale, piacciono anche le tipologie da ristrutturare che consentono una maggiore personalizzazione. La zona più richiesta è quella storica di Poggiofranco, dove i prezzi degli immobili si avvicinano a quelli delle zone centrali. In aumento la domanda di immobili in affitto e dei contratti di tipo concordato. Le coppie giovani e i separati (categoria in aumento) cercano appartamenti arredati mentre le famiglie preferiscono le tipologie vuote. Per un bilocale si chiedono al mese. Le quotazioni di Carrassi Poggiofranco sono calate del 5% a seguito delle difficoltà di accesso al credito e dell incertezza socio economica. A ciò si aggiunge l introduzione dell IMU, che in taluni casi ha preoccupato anche chi ricercava la prima casa, determinando riflessione e protraendo le tempistiche medie a 6 8 mesi. Le richieste provengono da famiglie con reddito consolidato, mentre le giovani coppie sono in netto calo: queste ultime optano per soluzioni di piccolo taglio, le prime si orientano su trilocali già ristrutturati su cui

3 impiegare non oltre mila. La presenza del Policlinico attira una buona domanda ad uso investimento, tra cui anche quella di genitori che acquistano per i figli studenti. L area che si sviluppa intorno a viale O. Flacco, nelle vicinanze del Policlinico, è quella più richiesta e dove l offerta è più varia. Sul mercato degli affitti si registrano canoni in aumento, in parte per compensare le maggiori spese derivanti dall IMU. La macroarea di San Pasquale Carrassi ha segnalato una diminuzione dei valori immobiliari del 3,1%. Stabili le quotazioni nel quartiere di Carrassi Chiesa Russa, dove in questo momento si registra molta offerta e un mercato rallentato. Infatti tra i venditori c è chi non riesce più a pagare il mutuo e non è disposto a diminuire il prezzo di vendita dell immobile, acquistato durante gli anni del boom immobiliare. Il mercato delle locazioni della zona vede protagonisti studenti (anche se in calo), famiglie e giovani coppie che non riescono ad acquistare. Il mercato immobiliare del quartiere San Pasquale ha evidenziato anche nel secondo semestre del 2012 un andamento dei prezzi al ribasso. Ci sono acquirenti la cui capacità di spesa è in forte diminuzione (molti hanno anche rinunciato per difficoltà di accesso al credito) e venditori ancora restii a comprendere il nuovo andamento del mercato. Anche l introduzione dell Imu ha contribuito a rallentare il mercato, soprattutto sul segmento degli appartamenti di taglio grande (oltre cinque locali). La conseguenza è un allungamento dei tempi di vendita che talvolta possono arrivare anche ad 8 mesi. A comprare sono stati soprattutto coloro che hanno realizzato acquisti migliorativi, passando dal bilocale al trilocale e dal trilocale al quattro locali. Si sono preferite le abitazioni in buono stato dal momento che si temono i lavori di ristrutturazione. In diminuzione anche gli acquisti ad uso investimento nonostante la zona sia vicina ad alcune facoltà universitarie. Negli ultimi tempi infatti si è registrata una minor presenza di studenti e l apertura di alcune strutture sul modello dei campus americani. Il mercato delle locazioni registra una diminuita domanda: alcuni valutano le abitazioni in affitto nei paesi limitrofi come Capurso, Triggiano e Valenzano dove trovano prezzi più contenuti e immobili di costruzione più recente. Si registra anche una diminuzione della domanda di box e posti auto, in passato sempre abbastanza sostenuta. In questo momento di difficoltà, infatti, l acquisto di questo tipo di immobile passa in secondo piano. La zona più apprezzata, soprattutto per la vicinanza al centro, è quella bassa, dove le strade principali (viale Repubblica e viale Unità d Italia) offrono grandi palazzi degli anni 50 70, in cui un trilocale costa 200 mila se da ristrutturare. Nella parte alta del quartiere, in particolare attorno a via Fanelli, le soluzioni sono di più recente edificazione, dotate di ascensore e giardino condominiale e sono immerse in spazi verdi in cui c è buona possibilità di parcheggio. La dimensione media dei trilocali è di circa 90 mq. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,6% 32,7% 41,2% 15,4% 7,1% Luglio ,3% 32,7% 39,9% 16,1% 7,0% L analisi della domanda segnala che c è stabilità sulla richiesta dei bilocali, un aumento della concentrazione della domanda sui trilocali e sui cinque locali. In diminuzione la percentuale su tutte le altre tipologie. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,6% 23,3% 35,3% 22,3% 14,5% Luglio ,3% 26,8% 29,8% 20,5% 16,6%

4 L analisi dell offerta da Luglio a Gennaio registra un aumento della concentrazione sui trilocali (da 29,8% a 35,3%) e sui quattro locali (da 20,5% a 22,3%). In diminuzione la concentrazione dell offerta su tutte le altre tipologie. ANALISI SOCIO DEMOGRAFICA Nella seconda parte del 2012 sul totale delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa l acquisto dell abitazione principale, intesa sia come primo acquisto assoluto che come acquisto migliorativo, è la motivazione principale (75,0%). Il 25% ha acquistato con l intenzione di realizzare un investimento immobiliare. Il 40,7% di coloro che hanno realizzato un acquisto a Bari ha un età compresa tra 35 e 44 anni. Con la stessa percentuale 22,2% ci sono persone rientranti nella fascia di età anni e anni. Questo è un risultato abbastanza in linea con quello che è l attuale momento di mercato della città pugliese. I professionisti del Gruppo Tecnocasa presenti sul territorio dicono infatti che ci sono difficoltà di accesso al credito soprattutto sulle fasce più giovani di età. Più facile che ad ottenere un mutuo ed acquistare siano persone con un lavoro stabile, redditi consolidati e risparmi, a volte ricavati dalla vendita di una casa. Se si incrociano i dati relativi all età degli acquirenti e al motivo dell acquisto si nota che la

5 prima casa prevale nella fascia di età tra 18 e 45 anni, età in cui si realizza il primo acquisto in assoluto oppure si acquista la casa migliorativa. La domanda ad uso investimento è più elevata e prevale sulla prima casa nelle fasce di età oltre i 55 anni. Per quanto riguarda l analisi dello stato civile degli acquirenti si registra una netta predominanza di acquisti da parte di coppie; il 27,8% sono single. L analisi sul ricorso al finanziamento dice che il 66,7% acquista facendo ricorso al mutuo, la restante parte invece fa ricorso a capitali propri. Quali sono i motivi per cui si è venduta l abitazione nella seconda parte del 2012? Il 66,6% dei venditori ha voluto migliorare la qualità abitativa. A pari merito con il 16,7% la necessità di reperire liquidità (motivo per cui spesso si vende un immobile diverso dalla prima casa) e di trasferirsi in un altra città oppure in un altro quartiere della stessa città.

6 I venditori hanno un età compresa tra 55 e 64 anni (33,3%), sono prevalentemente impiegati e liberi professionisti. Il 66,7% è rappresentato da coppie sposate. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

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