Circolare 01/06 Redditi dei fabbricati

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1 Circolare 01/06 Redditi dei fabbricati Tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale hanno l obbligo di pagare l Irpef, le addizionali all Irpef e l Ici. Per fabbricati s intende "qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altra costruzione mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome" 1. I fabbricati sono individuati nel Nuovo Catasto Urbano in base alla destinazione e sono classificati nei seguenti gruppi: A - Unità immobiliari per uso abitazione e assimilabili (abitazioni e uffici distinti in 11 categorie); B - Unità immobiliari per uso di alloggi collettivi (collegi, scuole e uffici pubblici, ospedali); C - Unità immobiliari di tipo commerciale (negozi, laboratori, box, magazzini) distinti in 7 categorie; D - Immobili a categoria speciale destinati a particolari usi (cinema, teatri, opifici, ecc.) 2 1 Definizione contenuta nella circolare n del 23 luglio 1960 del Ministero dei Lavori Pubblici, nella risoluzione n. 46/E del 26 maggio Il Sole 24 ore, Imposta sul valore aggiunto, di Portale Renato. 1

2 Il reddito dei fabbricati scaturisce dall applicazione delle rendite catastali rivalutate del 5% al 1 gennaio dell anno in corso e individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche degli immobili, dal tipo di utilizzo dell'immobile, dal periodo e dalla percentuale di possesso. Per l'ici la rendita catastale, oltre ad essere rivalutata del 5% deve essere moltiplicata per 100 per le abitazioni appartenenti ai gruppi catastali A, B e C, per 50 per le abitazioni appartenenti ai gruppi D e A10 e per 34 per le abitazioni appartenenti al gruppo C1 3, Per l'irpef e le addizionali i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tali imposte. Poiché per l'irpef le aliquote sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili è tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire. L'Ici, invece, si determina applicando alla base imponibile l aliquota stabilita dai comuni. Se l'immobile posseduto è l'abitazione Principale L'abitazione principale è l'immobile posseduto a titolo di proprietà o di altro diritto reale ed utilizzato come dimora principale dal contribuente o/e dai suoi familiari 4. Ai contribuenti che hanno la dimora principale nella casa di proprietà ovvero posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale, per l'irpef e le addizionali, spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all'ammontare dell'intera rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze. Sia l abitazione principale che le pertinenze sono, pertanto, esenti da Irpef e relative addizionali. La deduzione spetta anche quando: - la casa è la dimora principale soltanto dei familiari che vi risiedono; - si trasferisce la dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari a condizione che non venga affittata. 3 Cod. Tipologia: A/1 abitazioni di tipo signorile; A/2 abitazioni di tipo civile; A/3 abitazioni di tipo economico; A/4 abitazioni di tipo popolare; A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare; A/6 abitazioni di tipo rurale; A/7 abitazioni in villini; A/8 abitazioni in ville; A/9 castelli e palazzi storico/artistici; A/10 uffici e studi privati; A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi; B/1 convitti, orfanotrofi, ospizi, conventi, caserme, ecc.; B/2 case di cura e ospedali; B/3 prigioni e riformatori; B/4 uffici pubblici; B/5 scuole, laboratori scientifici; B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, accademie, ecc.; B/7 cappelle e oratori; B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate; C/1 negozi e botteghe; C/2 magazzini e locali di deposito; C/3 laboratori per arti e mestieri; C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi; C/5 stabilimenti balneari e di acque curative; C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse; C/7 tettoie chiuse o aperte. 4 Coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado. 2

3 La deduzione per abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se un contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale ed uno utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell'immobile adibito ad abitazione principale. Ai fini del pagamento dell'ici, invece, per l'abitazione principale, viene concessa una detrazione d'imposta di 103,29 euro: i Comuni possono elevare tale detrazione fino ad abbattere totalmente l'imposta dovuta, e stabilire il pagamento di un'aliquota Ici ridotta; dal 2001 l'aliquota ridotta si applica anche alle pertinenze. Se l'immobile è tenuto a disposizione Per il fabbricato ad uso abitazione posseduto in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito da assoggettare ad Irpef e relative addizionali viene determinato applicando alla rendita catastale rivalutata l'aumento di 1/3. L'aumento di 1/3 della rendita non si applica se la casa a disposizione è stata concessa in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza. Non costituisce reddito di fabbricati quello relativo a fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà o sui quali altri contribuenti esercitano il diritto di abitazione. Se l'immobile viene affittato Nel caso in cui l'immobile viene concesso in affitto, l Irpef viene calcolata sul maggior valore tra la rendita catastale rivalutata del 5% ed il canone di locazione ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna). Per i vecchi contratti di locazione in regime di equo canone, che dal non è più possibile stipulare o rinnovare, il reddito è dato dall'importo del canone di locazione ridotto del 15% (25% per i fabbricati siti a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano) a prescindere dalla rendita catastale. Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1 giugno 1939, n , deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona 5 Attualmente l interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n

4 censuaria in cui è situato l immobile, a prescindere dall eventuale locazione del bene ad un canone inferiore. Se si decide di concedere o prendere in affitto una casa si hanno a disposizione varie tipologie di contratti, tra questi, due sono quelli principali: a) il primo, è quello cosiddetto a canone libero ; in esso i contraenti possono decidere liberamente l ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l unico obbligo di rispettare la durata minima (4 anni per uso abitativo e 6 anni per uso commerciale); b) il secondo è il contratto chiamato assistito 6 ; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Il legislatore ha voluto incentivare l utilizzo di quest ultima forma di contratti, che hanno il fine di contenere i prezzi di mercato, concedendo alcuni vantaggi fiscali sia al locatore che all inquilino. Infatti, ai proprietari che stipulano un contratto assistito di locazione d immobili ubicati in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa 7 viene riconosciuta una riduzione dell imposta di registro dovuta del 30% e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale. Per usufruire dello sconto di cui sopra, i contraenti devono registrare, alternativamente: un contratto di locazione ad uso abitativo con durata minima di 3 anni, prorogabili per altri 2 anni; un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari con durata minima di 6 mesi e massima di 36. Seppur rientranti nell ambito dei contratti assistiti, rimangono escluse dall agevolazione fiscale le cosiddette locazioni brevi, ovvero quelle con durata da un mese a Art. 16 del Tuir. Comprende due tipi di contratti: contratti liberi il cui canone è fissato liberamente dalle parti; contratti assistiti la cui durata, fissata in tre anni, è rinnovabile per altri due e, secondo l art. 4-bis della l. 431/98, essi sono approvati a livello nazionale, mentre a livello locale viene definito il canone e le altre condizioni contrattuali. 7 Si tratta, per esempio, degli immobili situati nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni confinanti con gli stessi e negli altri comuni capoluoghi di provincia. E' il Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica che approva l'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa individuati dalle regioni e dalle province autonome sulla base dei criteri disposti dallo stesso Cipe (delibera 13 novembre 2003 pubblicata nella G.U. n. 40 del 18/2/2004). 4

5 La riduzione dell imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell eventuale proroga biennale, anche se il Comune dove è situato l immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa. In presenza di determinate condizioni, anche gli inquilini possono usufruire di benefici fiscali sotto forma di detrazioni dall Irpef per i canoni di locazione pagati. Sono due le fattispecie previste dalle disposizioni attualmente in vigore e riguardano: a) tutti i titolari di contratti di locazione a canone assistito di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, cioè quelli stipulati o rinnovati a norma degli art. 2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3 della Legge 431/1998; b) i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro a prescindere dal tipo di contratto stipulato. Nel primo caso gli inquilini per i quali l immobile preso in affitto costituisce l abitazione principale, a condizione che il contratto di locazione sia stato stipulato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, hanno diritto alla seguente detrazione dall Irpef: - 495,80 euro se il reddito complessivo non supera ,71 euro; - 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro fino a ,41 euro. Se il reddito complessivo è superiore a quest ultimo importo la detrazione non spetta 8. La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell anno durante il quale la casa è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale e va ripartita tra i contraenti, in caso di cointestazione del contratto di locazione. Nel secondo caso, dal periodo d'imposta 2001, il lavoratore dipendente che stipula un qualsiasi contratto di locazione di abitazione principale, a seguito di trasferimento della propria residenza nel Comune di lavoro, può usufruire, per i primi 3 anni, della seguente detrazione dall Irpef: - 991,60 euro se il suo reddito complessivo non supera ,71 euro; 8 La detrazione non compete, inoltre, per i contratti di locazione stipulati tra enti pubblici e contraenti privati (ad esempio i contribuenti titolari di contratti di locazione stipulati con gli Istituti case popolari non possono beneficiare della detrazione). 5

6 - 495,80 euro se il suo reddito complessivo è superiore a ,71 euro fino a ,41 euro. Se il reddito complessivo è superiore a quest ultimo importo la detrazione non spetta. L agevolazione compete a condizione che: il nuovo Comune si trovi ad almeno cento chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria Regione; la residenza nel nuovo Comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione. La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell anno durante il quale la casa è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale. Nel caso di intestazione del contratto di locazione a più soggetti, la detrazione va divisa tra i soli intestatari del contratto in possesso della qualifica di lavoratori dipendenti, nella misura spettante a ciascuno in relazione al proprio reddito. Se l'immobile viene ceduto Ai fini Irpef, sono da inserire nei redditi diversi 9 le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione, donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione il suddetto periodo di 5 anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Tali plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. 9 Ex art b del TUIR. 6