107. Ambito di applicabilità della norma: le locazioni ultranovennali concluse dal proprietario.

Transcript

1 105 I mutamenti giuridici da pubblicizzare ai fini dell art c.c. [ ] HH) LE IPOTESI DI CUI AL N Ambito di applicabilità della norma: le locazioni ultranovennali concluse dal proprietario. Il n. 8 dell art c.c., che dispone essere da trascrivere i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni, riguarda le sole locazioni ultranovennali concluse dal proprietario [L. FERRI-ZANELLI, 155]. Per le locazioni concluse dall usufruttuario e per quelle concluse dall enfiteuta, v., rispettivamente, gli artt. 999, ai sensi del quale le locazioni concluse dall usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell usufrutto, purché constino da atto pubblico o scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell usufrutto, e 976 c.c., che rinvia all appena cit. art Con riguardo ai contratti agrari, vale invece quanto disposto nell art. 41 l. 3 maggio 1982, n. 203, ai sensi del quale i contratti agrari ultranovennali, compresi quelli in corso, anche se verbali o non trascritti, sono validi e hanno effetto anche riguardo ai terzi [sul punto, v. GAZZONI 2, I, 297 ss.]. [107.1] [107.2] [107.3] 108. La sublocazione e la cessione della locazione ultranovennale. Secondo un orientamento, a differenza della locazione, non sarebbe soggetta a trascrizione la sublocazione ultranovennale [NATOLI, 50, il quale ha osservato che la sublocazione, in quanto legata alle sorti della locazione, dovrebbe ritenersi opponibile al terzo acquirente per il solo fatto che lo sia la locazione, senza che la sua trascrizione possa valere a sanare l eventuale difetto di trascrizione della locazione], mentre lo sarebbe la cessione della locazione ultranovennale, ai fini della sua opponibilità all acquirente dell immobile dal locatore ceduto [v. ancora NATOLI, 50, in considerazione del fatto che la cessione comporta, con l estromissione del precedente conduttore, il mutamento di uno dei soggetti del rapporto]. Con riguardo alla prima ipotesi, si è però rilevato che, se è vero che alla trascrizione del contratto di sublocazione non potrebbe attribuirsi la funzione di garantire il sublocatario nei confronti del proprietario o dell acquirente da esso, dovendosi invece fare riferimento, a quest ultimo fine, alla trascrizione del contratto principale di locazione ultranovennale, ad essa potrebbe tuttavia essere riconosciuta la funzione di risolvere il conflitto fra più eventuali sublocatari, per lo stesso rapporto locativo, dallo stesso sublocatore [N. COVIELLO, II, 528, MAIORCA, 84-85; in tal senso, v. anche NICOLÒ, I, 144, e GAZZONI 2, I, 251]. Per quanto riguarda, poi, la cessione del contratto di locazione, è da rilevare come questa non potrebbe valere a dirimere il conflitto tra più cessionari, [108.1] [108.2] [108.3]

2 [ ] Le situazioni in cui una pubblicità è necessaria ai fini dell art c.c. 106 posto che, trattandosi di cessione di una posizione di carattere personale, l opponibilità di tale atto dovrebbe intendersi governata (solo) dalle regole proprie della cessione, che la fanno dipendere dalla notificazione al contraente ceduto o dall accettazione della cessione da parte di quest ultimo. Né, d altro canto, si vede quale utilità pratica potrebbe riconoscersi alla trascrizione al fine di rendere opponibile la posizione del cessionario all acquirente del bene locato: il cessionario modella, infatti, la propria posizione su quella del suo avente causa, con la conseguenza che determinante è sempre ed unicamente la trascrizione del contratto di locazione ultranovennale, così che, se questo è stato trascritto, la trascrizione giova automaticamente anche al nuovo conduttore, a prescindere dalla trascrizione della cessione, mentre, se la locazione ultranovennale non è stata trascritta, a nulla giova l eventuale trascrizione del contratto di cessione, che non potrebbe certo estendere i suoi effetti all atto anteriore di locazione [N. COVIELLO, II, 526, il quale, peraltro, ha riconosciuto che la trascrizione dovrebbe essere effettuata nel caso in cui la cessione abbia effetto novativo, e determini pertanto il sorgere di un nuovo rapporto di locazione; nello stesso senso, v. MAIORCA, 84-85, nota 1, il quale ha sottolineato come la cessione del contratto di locazione, a differenza della sublocazione (salvo che abbia effetto novativo), comporti soltanto una successione nel debito; analogamente, secondo NICOLÒ, I, 144, la cessione del contratto di locazione non andrebbe trascritta in quanto non costituisce nuova locazione, lasciando immutato il rapporto a cui si riferisce, mentre secondo GAZZONI 2, I, 251, escluso che la cessione debba essere trascritta al fine di renderla opponibile all acquirente del bene locato, non incidendo, essa, sulla sostanza del rapporto, la trascrizione della cessione potrebbe semmai ammettersi al diverso fine di dirimere il conflitto fra più cessionari (ma v., a questo proposito, le osservazioni svolte poco sopra, in considerazione del carattere personale della posizione ceduta)] Locazioni classificabili come ultranovennali, e perciò da trascrivere. [109.1] Si nega, prevalentemente, che la locazione debba essere trascritta qualora, pur essendo nata come infranovennale, venga rinnovata per un periodo di tempo la cui somma con il precedente periodo di locazione superi i nove anni [Cass. 28 aprile 1950, n. 1137, in Foro it., 1951, I, 69; NATOLI, 48; v. anche MASTROCINQUE, 112 ss.], e ciò in quanto la rinnovazione comporterebbe la costituzione di un nuovo rapporto contrattuale indipendente dal primo, anche se intercorrente tra le stesse parti e con il medesimo contenuto, con la conseguenza che, perché l acquirente della cosa locata sia tenuto a rispettare il nuovo rapporto, sarebbe sufficiente, secondo quanto stabilito nell art c.c., che esso abbia data certa anteriore all alienazione della cosa medesima [N. COVIELLO, II, 521 ss.; NATOLI, 48]. In alternativa, al fine di sostenere che,

3 107 I mutamenti giuridici da pubblicizzare ai fini dell art c.c. [ 109] anche nel caso di pluralità di locazioni ciascuna per un termine inferiore, ma per un termine complessivamente maggiore di nove anni, si dovrebbe procedere a trascrizione, si potrebbe sostenere la necessità di avere riguardo al risultato, e non ai singoli atti che vi hanno dato causa, in considerazione dello scopo perseguito con la pubblicità, da individuarsi in quello di rendere note, e solo in questo caso opponibili limitazioni alla facoltà di godimento dell immobile che presentano considerevole rilievo anche sotto il profilo economico, con conseguente preminenza delle caratteristiche sostanziali, piuttosto che di quelle formali, del fenomeno interessato [cfr. L. FERRI-ZANELLI, 168]. La soluzione contraria alla necessità di trascrizione, sulla base sempre dell argomento avente riguardo alla pluralità ed autonomia delle situazioni da pubblicizzare, è stata prospettata anche con riguardo al caso in cui le parti abbiano stipulato un contratto di locazione infranovennale con clausola di rinnovazione tacita alla scadenza del termine, salvo disdetta ad opera di una delle stesse [cfr. Cass. 11 gennaio 1974, n. 89, NICOLÒ, I, 144; ma, con riguardo a questo caso, al fine di escludere l applicabilità al nuovo rapporto dell art c.c., e, così, la sua opponibilità all acquirente della cosa locata, si è obiettato che, quando, come nell ipotesi in parola, esso tragga origine da una manifestazione tacita di volontà, mancando la forma scritta, sembrerebbe mancare la forma necessaria, prima ancora che per la sua trascrizione, già, appunto, per la sua stessa opponibilità: TRIOLA, 85]. Al contrario, si è sostenuto che alla trascrizione occorrerebbe procedere qualora le parti, in pendenza del rapporto, stipulino un patto di proroga per un periodo di tempo che, sommato con il precedente, porti a superare il novennio: in tal caso, non potrebbe, infatti, ravvisarsi un nuovo rapporto, che viene ad aggiungersi al primo, bensì si sarebbe in presenza di una modifica dell originario rapporto, che diverrebbe, in un secondo momento, ultranovennale. Da trascrivere sarebbe, allora, non la modifica del rapporto originario, bensì il contratto di locazione con la menzione del patto di proroga [v. NICOLÒ, I, 144; alla luce di quanto disposto nel co. 3 dell art c.c., ai sensi del quale le locazioni non trascritte, purché abbiano data certa anteriore all alienazione della cosa, sono comunque opponibili nei limiti del novennio, l opponibilità dovrebbe ritenersi subordinata alla trascrizione, peraltro, solo con riguardo al periodo eccedente il novennio, anche qualora il patto di proroga sia intervenuto prima della scadenza del novennio medesimo]. Controverso è, poi, se debba ritenersi ultranovennale, e dunque da trascrivere, una locazione stipulata per un periodo inferiore al novennio, ma prorogabile oltre il novennio per volontà di una delle parti (c.d. patto di rispetto). In senso affermativo, si è rilevato come, per il locatore, l atto rivesta immediatamente tutta la gravità di una locazione ultranovennale, anche se la proroga è solo potenziale [L. FERRI-ZANELLI, 164; sul problema, v. anche NATOLI, [109.2] [109.3] [109.4] [109.5]

4 [ 109] Le situazioni in cui una pubblicità è necessaria ai fini dell art c.c. 108 [109.6] [109.7] [109.8] [109.9] 48-49, e GENTILE, 522]. Ma, in senso contrario, si è posto l accento sul fatto che il vincolo è solo potenzialmente ultranovennale, così che mancherebbe il presupposto per trascrivere tanto ai sensi dell art c.c. quanto ai sensi dell art c.c., inteso, quest ultimo, nell ottica secondo cui sarebbe diretto a prescrivere la trascrizione dei soli atti, ulteriori rispetto a quelli elencati nell art c.c., che producono gli stessi effetti di quelli contemplati nell art c.c. [sul punto, v. supra, sub 34.6]. In questa prospettiva, in quanto la locazione si trasformerebbe in ultranovennale soltanto a seguito dell esercizio del diritto di proroga, sempre soltanto a partire da questo momento dovrebbe essere trascritta, ai fini della sua opponibilità all acquirente per il periodo successivo al primo novennio [TRIOLA, (circa l ambito degli effetti da riconoscere alla trascrizione del rapporto prorogato, v. supra, in questo stesso paragrafo)]. In giurisprudenza, si è invece affermato che, nell ipotesi in esame, si avrebbero due distinti contratti, entrambi non trascrivibili, ossia un contratto infranovennale di locazione e un patto di opzione, in un patto di questo genere risolvendosi l accordo attributivo del diritto di proroga unilaterale [v. Cass. 21 luglio 1949, n. 1917, in Foro it., 1949, I, 1054; in ordine alle questioni concernenti la trascrivibilità del patto di opzione, v. infra, sub , 148.1]. Controverso è, altresì, se sia da trascrivere la locazione stipulata per tutta la vita del locatario, ai sensi dell art c.c. [per la trascrivibilità, v. GAZ- ZONI 2, I, 270, sulla base della considerazione che si tratta di rapporto presumibilmente ultranovennale; ha invece espresso perplessità sul punto NATOLI, 49-50, per il fatto che il termine così fissato è incerto, e tale incertezza non viene meno neanche attraverso il ricorso alle tabelle di mortalità valide ai fini delle assicurazioni sociali; in termini analoghi, v. anche MARICONDA 1, 111]. Infine, è discusso se debbano considerarsi locazioni ultranovennali da trascrivere quelle la cui durata è disciplinata dagli artt. 27 e 28 l. eq. can. [sul problema, v., in generale, CIAN e TRABUCCHI, 2947]. La tesi negativa è stata fondata sul rilievo che la durata ultranovennale deriva, in questi casi, da una legge con cui sembra essersi voluta regolare la materia delle locazioni urbane in modo esaustivo, così che, non essendo stata in essa prevista la trascrizione, si dovrebbe concludere che l opponibiità del contratto al terzo acquirente prescinde dalla pubblicità, dipendendo, piuttosto, in applicazione della norma dettata nell art. 1599, co. 1, c.c., che dovrebbe comunque ritenersi valere per tutti i tipi di locazione anche quelle disciplinate nella legge speciale, dall anteriorità del contratto rispetto all alienazione del bene locato [TRIOLA, 86; in giurisprudenza, nello stesso senso, cfr. Cass. 30 dicembre 1991, n , in Foro it., 1992, I, 2151]. Diversamente, muovendo dalla considerazione che fonte del rapporto, al di là di quella che deve considerarsi essere la sua durata, è comunque, anche nel caso delle locazioni di immobili urbani, la volontà delle parti, e non la legge, e

5 109 I mutamenti giuridici da pubblicizzare ai fini dell art c.c. [ ] che, perciò, anche in questo caso, dovrebbe valere pure la disciplina dettata dal codice con riguardo alla trascrizione, come in tutti gli altri casi in cui si tratta di una locazione sorta per volontà delle parti, si è ritenuto che occorra piuttosto stabilire se il contratto, per il quale la legge prevede la durata di sei anni (art. 27 l. eq. can.) con possibilità di rinnovo per altri sei anni alla prima scadenza (art. 28 l. eq. can.), debba essere classificato oppure non come un contratto di durata ultranovennale. Per sostenere la soluzione affermativa, si è fatto leva, in particolare, sulla previsione secondo cui, il locatore, alla prima scadenza, può negare il rinnovo solo per i motivi oggettivi indicati dalla legge (cfr. art. 29 l. eq. can.): si è ritenuto, infatti, di potere trarre, da essa, che il contratto di locazione darebbe vita ad un unico rapporto, della durata di dodici anni, rispetto al quale il diniego del rinnovo si risolverebbe, in sostanza, in un atto di recesso, con la conseguenza che il contratto dovrebbe essere immediatamente trascritto, ai fini di cui all art. 2643, n. 8, c.c. [così, GAZZONI 2, I, 280 ss.; ma v. GABRIELLI 3, 819, il quale ha sottolineato come, negli artt. 27 e 28 l. eq. can., non si dica che il vincolo deve durare per almeno dodici anni, salva la facoltà di recesso dopo i primi sei quando si verifichino specifiche circostanze, bensì che il vincolo dura sei anni, salva la rinnovazione per pari periodo, che il locatore può impedire solo nel concorso di quelle circostanze, così che la conclusione dovrebbe essere, invece, nel senso della sottrazione delle locazioni in parola alla disciplina dettata per le locazioni ultranovennali; in giurisprudenza, nel senso che il contratto in parola non potrebbe considerarsi ultranovennale, per il motivo che la durata ultranovennale è solo eventuale, cfr., poi, Cass. 2 giugno 1993, n. 6130, in Foro it., 1994, I, 764, Vita not., 1994, I, 231; Cass. 27 novembre 1993, n , in Arch. locaz., 1994, 307; Cass. 14 maggio 1997, n. 4258, in Foro it., 1997, I, 1748, Arch. locaz., 1997, 620, Giust. civ., 1998, I, 2001, con nota di CEROLINI; Cass. 16 febbraio 1998, n. 1633, in Rass. locaz., 1998, 327, Arch. locaz., 1998, 709, con nota di DE TILLA; v. anche Cass. 29 ottobre 1993, n , in Foro it., 1994, I, 764, Arch. locaz., 1994, 69, la quale ha precisato che il contratto potrebbe considerarsi di durata ultranovennale solo qualora il locatore abbia rinunciato preventivamente alla facoltà di diniego della rinnovazione del rapporto]. [109.10] 110. Conflitto fra locazioni ultranovennali e infranovennali. Il conflitto fra una locazione ultranovennale, anche se trascritta, e una infranovennale va risolto sulla base di quanto previsto nell art. 1380, co. 1 e 2, c.c., in quanto il rinvio al regime della trascrizione previsto nel 3 co. di questo articolo per la risoluzione di conflitti fra più diritti personali di godimento può ritenersi operante soltanto quando tutti gli atti in conflitto rientrano tra quelli soggetti a trascrizione ai sensi del n. 8 dell art c.c. [GAZZONI 2, I, ; L. FERRI-ZANELLI, ]. [110.1]

6 [ 111] Le situazioni in cui una pubblicità è necessaria ai fini dell art c.c Locazioni ultranovennali costituite prima dell alienazione della cosa locata, ma non trascritte. [111.1] [111.2] [111.3] [111.4] Le locazioni ultranovennali non trascritte sono opponibili nei limiti del novennio (v. art. 1599, co. 3, c.c.). Secondo un orientamento, la successiva inopponibilità del diritto del locatario, in mancanza di trascrizione, costituirebbe una conseguenza automatica del decorso di tale termine [cfr. MAIORCA, 79, il quale, richiamandosi appunto al disposto dell art c.c., che parla di un opponibilità limitata nel tempo, ha escluso che sia necessaria come invece aveva sostenuto COVIELLO, II, 578 una formale «domanda di riduzione» della locazione da parte del terzo acquirente; cfr., altresì, NATOLI, 46, secondo il quale «in mancanza di trascrizione, il terzo acquirente sarà tenuto a rispettare la locazione per il tempo residuo necessario a completare il novennio Si avrà quindi automaticamente una riduzione della durata della locazione entro i limiti del termine massimo Sicché, allo scadere di tale termine, la locazione avrà senz altro fine e senza bisogno di una particolare disdetta, come se fosse scaduto il termine originario per cui era stata convenuta»]; ma si è obiettato che questa affermazione contrasta con i princìpi generali della trascrizione, stando ai quali si dovrebbe invece concludere che, decorso il novennio, il difetto di trascrizione va opposto in via di eccezione dalla parte interessata [L. FERRI-ZANELLI, 156]. Per valersi del difetto di trascrizione, l acquirente deve avere pubblicizzato il proprio acquisto: si tratta, infatti, pur sempre di opporre l acquisto ad un avente causa, dal medesimo dante causa, di un diritto incompatibile, pur esso da trascrivere, alla pari dell acquisto, ai fini dell art c.c. L acquirente, pertanto, soccombe qualora la trascrizione della locazione ultranovennale (costituita prima dell alienazione: per quanto riguarda le locazioni costituite dopo l alienazione, v. infra, sub 113), anche se compiuta solo successivamente all acquisto, abbia preceduto la trascrizione di quest ultimo [NATOLI, 47-48; MA- RICONDA 1, 110; MASTROCINQUE, 104]. Lì, poi, dove il contratto differisca il sorgere del diritto di godimento ad un momento successivo a quello della stipulazione, il momento a partire dal quale deve essere computato il novennio di locazione che l acquirente deve rispettare, nonostante la mancanza di trascrizione, non è quello in cui è stato concluso il contratto di locazione, bensì quello in cui ha avuto inizio il godimento [L. FERRI-ZANELLI, ; MAIORCA, 83]: ciò in linea con il dato testuale dell art. 1599, co. 3, c.c., che, facendo riferimento all inizio della locazione, pare senz altro avere riguardo al momento in cui sorge il diritto personale di godimento del locatario, e non alla data del contratto [L. FERRI-ZA- NELLI, 159; v. anche MAIORCA, 83, il quale ha sottolineato come il termine «locazione» esprima un concetto diverso da quello insito nell espressione «con-

7 111 I mutamenti giuridici da pubblicizzare ai fini dell art c.c. [ ] tratto di locazione», in quanto diretto ad identificare uno stato economicogiuridico del fondo interessato, e non l atto da cui quello stato deriva] Locazioni costituite, ma non ancora in corso al momento dell alienazione della cosa locata. È discusso se l art c.c. si applichi alle sole locazioni in corso al momento dell acquisto, o se anche le locazioni (infra ed ultranovennali), che, pur convenute, non abbiano ancora avuto inizio, siano ciononostante opponibili all acquirente, ove ricorrano i presupposti di cui alla norma citata. In favore della prima tesi, si è tratto argomento da quelle disposizioni che, nel regolare la posizione dell acquirente, sembrano implicitamente presupporre, per il loro operare, che il conduttore sia nel godimento attuale della cosa (si tratta degli artt e 1604 c.c., ove si prevede che l acquirente, qualora sia stata convenuta la possibilità di scioglimento del contratto di locazione nel caso di alienazione della cosa locata, o la cosa locata sia stata venduta con patto di riscatto, ha facoltà di dare licenza al conduttore) [SATTA, 338]. E, sempre per sostenere la prima tesi, si è anche prospettata l applicabilità, in via analogica, della regola dettata dall art. 999 c.c., che, in materia di usufrutto, prevede la continuazione delle locazioni concluse dall usufruttuario, purché siano in corso al momento della cessazione dell usufrutto [PUGLIESE, 340 ss.; nel senso dell applicabilità dell art c.c. alle sole locazioni in corso, v. anche GAZZONI 2, I, , il quale ha tratto argomento dal carattere di eccezionalità che al regime di opponibilità delle locazioni andrebbe riconosciuto, in quanto improntato ad un particolare favor per il locatario, ammesso dalla legge a rendere opponibile per nove anni il contratto alla sola condizione dell esistenza di una data certa, cioè sulla base di un fatto che non ha valore di pubblicità]. Contro l estensibilità in via analogica dell art. 999 c.c., si è però osservato che, nel caso dell usufrutto, il locatario sa di avere a che fare con il titolare di un diritto limitato nel tempo, con la conseguenza che la sua posizione, alla cessazione dell usufrutto, appare meno meritevole di tutela rispetto a quella di chi ha contratto con il proprietario [L. FERRI-ZANELLI, 161]. Inoltre, a sostegno della tesi secondo cui il conduttore dovrebbe ritenersi tutelato anche se la locazione non è in corso, si è argomentato, a contrario, dal fatto che, mentre l art. 1599, co. 3, c.c. parla semplicemente di locazione, senza fare alcun riferimento alla circostanza se si tratti oppure non di locazione in corso, alla circostanza che la locazione sia in corso fa invece espresso riferimento l articolo immediatamente successivo, indicandola quale presupposto della tutela del conduttore rispetto alle (sole) locazioni non aventi data certa: l art c.c. stabilisce, infatti, che, «se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento» (ossia, la locazione è in corso al mo- [112.1] [112.2] [112.3]

8 [ 112] Le situazioni in cui una pubblicità è necessaria ai fini dell art c.c. 112 [112.4] [112.5] [112.6] [112.7] mento dell alienazione), «l acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato» [L. FERRI-ZANELLI, 161; in senso favorevole all applicabilità dell art c.c. anche all ipotesi di locazione che non abbia ancora avuto inizio, v. pure MARICONDA 1, 112]. Fra coloro che ammettono l applicabilità dell art c.c. anche alle locazioni non ancora in corso, e con riguardo al caso in cui l alienante abbia stipulato una pluralità di locazioni, ciascuna di durata inferiore ad un novennio, si discute, poi, se l acquirente debba intendersi tenuto per l intera durata di tutte le locazioni, oppure soltanto nei limiti del novennio [L. FERRI-ZANELLI, ; MARICONDA 1, 112; sul punto, v. anche MASTROCINQUE, ]. Secondo una prima opinione, non avendo il legislatore stabilito che solo le locazioni in corso debbano essere rispettate, e non avendo, per altro verso, prescritto la trascrizione per le locazioni di durata infranovennale, dovrebbe ritenersi che tutti i contratti di locazione siano opponibili all acquirente [CO- VIELLO, II, 532 s., alla cui impostazione ha aderito anche MARICONDA 1, 112]. La trascrizione non potrebbe ritenersi necessaria neppure lì dove la somma dei vari periodi di locazione giunga a superare il novennio, perché la trascrizione riguarda ogni singola locazione, e ad essa non si potrebbe ricorrere al fine di rendere pubblico un semplice fatto, qual è il corso ultranovennale del tempo per il quale il fondo resterà complessivamente vincolato dalle successive locazioni [COVIELLO, II, 533]. In senso opposto, si è però osservato come una simile soluzione si ponga in contrasto con lo spirito che ha indotto il legislatore a limitare ad un novennio l opponibilità delle locazioni (ossia il fatto che esse costituiscono un peso per i terzi acquirenti), e che imporrebbe di avere riguardo alla sostanza economica della locazione [MAIORCA, 83]. In questa prospettiva, là dove l art c.c. prevede che le locazioni non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall inizio della locazione, per locazione dovrebbe intendersi non il contratto di locazione, o il singolo rapporto da questi derivante, bensì lo stato economico-giuridico del fondo, complessivamente considerato, sotto il profilo della sua possibilità di godimento, con la conseguenza che lo stato locativo del fondo potrebbe intendersi salvo, in favore dei locatari interessati nei confronti di successivi acquirenti, a prescindere, sì, dalla pubblicità, ma non oltre il limite di nove anni [MAIORCA, 83]. A ragioni equitative si è ispirato infine chi, pur accogliendo, come premessa, l idea che le locazioni siano tutte opponibili, essendo in sé irrilevante, ai fini della necessità della trascrizione, che la loro durata complessiva superi il novennio, ha ritenuto che l acquirente possa, però, ottenere una declaratoria di nullità per frode alla legge di quelle locazioni, o di quella parte di locazione che supera i nove anni, dando la prova che le parti, nello stipularle, hanno in-

9 113 I mutamenti giuridici da pubblicizzare ai fini dell art c.c. [ ] teso eludere le prescrizioni contenute negli artt e 2644 c.c., e, in particolare, la norma che impone la trascrizione delle locazioni ultranovennali [L. FERRI-ZANELLI, ]. Altri, invece, sottolineato che la stipulazione di una pluralità di contratti così congegnati è di solito diretta a dissimulare un unico contratto di durata ultranovennale, ha di conseguenza sostenuto l applicabilità, in questi casi, una volta accertata la simulazione, della regola che stabilisce l inopponibilità, oltre i limiti del novennio, della locazione ultranovennale non trascritta [CHIRONI, 202; ma, in senso critico, nei confronti sia di questa tesi sia di quella precedentemente ricordata, v. GAZZONI 2, I, 271, il quale ha osservato come, data la difficoltà di fornire, nel caso di cui ci stiamo occupando, tanto la prova della frode alla legge quanto quella della simulazione, soprattutto quando i contratti siano stati conclusi con diversi locatari, in entrambe le prospettive si finirebbe per giungere all iniquo risultato di consentire comunque, di fatto, di opporre all acquirente una molteplicità di contratti aventi vigore successivo nel tempo, anche oltre il limite del novennio]. [112.8] 113. Locazioni costituite dopo l alienazione della cosa locata. La prevalente opinione, alla luce di quanto disposto nell art c.c., applicabile in virtù del rinvio che questa disposizione compie a tutte le ipotesi previste nel precedente art c.c., compresa, dunque, anche quella di cui al n. 8, sostiene che all acquirente sarebbe opponibile pure la locazione ultranovennale costituita dal dante causa dopo l alienazione (per quanto riguarda le locazioni ultranovennali costituite prima dell alienazione, v. supra, sub 111), ma trascritta prima della trascrizione dell acquisto [NATOLI, 48; MAIORCA, 78-79; PUGLIATTI 1, I, ; contra TRIOLA, 81, secondo il quale la ratio dell art. 2643, n. 8, c.c. sarebbe quella di tutelare l acquirente contro le locazioni ultranovennali che gli sarebbero opponibili in presenza dei requisiti previsti dall art c.c., e tale non sarebbe, trattando l art c.c. del trasferimento a titolo particolare di una cosa locata, una locazione stipulata dal venditore successivamente al trasferimento dell immobile; GAZZONI 2, I, 259 ss., il quale, da un lato, ha sottolineato come la regola emptio non tollit locatum sembrerebbe avere un senso solo se riferita ai casi in cui l alienazione segue la stipula del contratto di locazione: l ordinamento pare volere proteggere, invero, il godimento che il locatore ha in atto al momento dell alienazione, e non quello conseguito a non domino, quando l alienazione è già intervenuta; e, dall altro, ha posto in rilievo come applicare l art c.c. al caso di specie significherebbe andare contro il principio fondamentale della subordinazione dei diritti personali ai diritti reali, ciò che dovrebbe ritenersi possibile solo in presenza di una eccezione espressa al principio medesimo]. Secondo taluni, la medesima soluzione dovrebbe valere anche per le loca- [113.1] [113.2]

10 [ ] Le situazioni in cui una pubblicità è necessaria ai fini dell art c.c. 114 zioni infranovennali costituite dopo l alienazione: anche queste locazioni, cioè, dovrebbero ritenersi opponibili all acquirente se trascritte prima della trascrizione dell alienazione, per il motivo che, qualora si ritenga tutelato il locatario ultranovennale, non si vedrebbe perché non dovrebbe ritenersi parimenti tutelato il locatario infranovennale, che farebbe valere una pretesa di minore portata [cfr. MAIORCA, 80-81; PUGLIATTI 1, I, ]; ma, nell assenza di una previsione normativa che ne preveda la pubblicità, l opinione prevalente nega che le locazioni infranovennali possano essere trascritte, anche solo ai fini testé ricordati, e ne esclude, conseguentemente, l opponibilità a colui che abbia acquistato il bene prima della loro stipulazione, indipendentemente dalla circostanza che l acquisto sia stato oppure non trascritto [v. NATOLI, 48; MASTROCINQUE, ; secondo GAZZONI 2, I, 262, il fatto che, una volta considerata opponibile all acquirente anche la locazione ultranovennale costituita dopo l alienazione, se trascritta precedentemente a quest ultima, ci si trovi praticamente costretti ad ammettere la possibilità di trascrivere anche la locazione infranovennale, contro ogni realtà normativa, costituirebbe una ulteriore prova dell erroneità della premessa, ossia della tesi che considera opponibile la locazione ultranovennale posteriore costituita dopo l alienazione, se trascritta prima della trascrizione dell acquisto]. II) LE IPOTESI DI CUI AL N Ambito di riferimento della norma. [114.1] Nonostante le analogie che presentano con gli atti menzionati nel n. 9 dell art gli atti e le sentenze, cioè, da cui risulti liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, si è escluso, nell ottica della tassatività dell elencazione dei mutamenti giuridici da sottoporre a trascrizione contenuta nell art c.c. (sul punto, v. supra, sub 34), che debbano essere assoggettati a trascrizione gli atti di alienazione di frutti futuri, anche se riguardanti più di tre annate [N. COVIELLO, II, 538], e gli atti di liberazione o cessione di canoni enfiteutici in numero maggiore di tre [L. FERRI-ZANELLI, 167; N. CO- VIELLO, II, 538] Il titolo per la trascrizione. [115.1] Secondo un orientamento, la liberazione o cessione di pigioni o fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni, dovrebbe essere trascritta, sempre ai fini di cui alla norma in esame, anche quando sia conseguente a testamento [L. FERRI-ZANELLI, 168, i quali hanno sottolineato come il n. 9 dell art c.c. parli non di «atti tra vivi», ma genericamente di «atti», e