MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO - LAGO

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1 MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO - LAGO Nel secondo semestre del 2006 la variazione delle quotazioni nelle principali località sul lago è stata del 3.2%. Sui laghi più estesi (Garda, Como, Maggiore) la performance migliore è stata messa a segno dalle località che affacciano sul lago di Como (+4.5% l incremento delle quotazioni trascinate dal rialzo registrato, in particolare, a Cernobbio). A seguire, le località del lago di Garda le cui quotazioni nel secondo semestre del 2006 sono cresciute del 4.1%. I risultati migliori spettano ai paesi sulla sponda bresciana (+4.6%), mentre quelli della sponda veronese hanno registrato una variazione del 3.5%. Stabili i prezzi nelle località sul lago Maggiore. Al Centro Italia le località sul lago di Bracciano hanno segnalato un rialzo dei prezzi del 6.8% mentre quelle che sorgono sul lago Trasimeno hanno registrato stabilità dei valori. LAGO DI GARDA Sponda bresciana Tra le località più dinamiche sul lago di Garda spiccano Manerba e Moniga, i cui prezzi sono cresciuti rispettivamente del 18.5% e del 12.5% nel secondo semestre del In entrambi i Comuni negli ultimi anni si è sviluppato notevolmente il mercato delle nuove costruzioni, orientato su tagli medio-grande al fine di incentivare il mercato della prima casa. Questo ha fatto si che chi non avesse un budget di spesa elevato si sia orientato sulle tipologie usate, la cui scarsa offerta sul mercato ha fatto lievitare le quotazioni. In questi paesi la seconda casa è ricercata soprattutto da famiglie che sfruttano l abitazione durante tutto l anno, in particolare nel week-end. Gli acquirenti arrivano dalla provincia di Brescia, da Cremona, da Piacenza, da Bergamo, da Milano e dalla Brianza, tutte località che permettono di essere sul lago con brevi spostamenti. I tagli più richiesti sono compresi tra 65 e 100 mq ma non mancano richieste di ville singole e soluzioni indipendenti. A Manerba tra le zone più apprezzate dagli acquirenti ci sono le frazioni di Porto Dusano e Romantica, dove ci sono residence con piscina, parte risalenti agli anni 70 e parte ancora in costruzione, villette singole dei primi anni 70. L usato costa da 2000 a 2400 al mq, il nuovo da 2300 a 2700 al mq, punta massima che si tocca per le tipologie con vista lago. Da segnalare che a Moniga si è registrato un incremento della domanda immobiliare in seguito al completamento del nuovo porto turistico che ha reso la zona interessante per i diportisti. Infatti proprio la zona Porto è una di quelle più apprezzate del paese. Le quotazioni dell usato vanno da 1800 a 2200 al mq, quelle del nuovo da 2100 a 2600 al mq. In entrambi i comuni sono in corso lavori per la costruzione di residenze con destinazione turistica alberghiera. Il mercato della seconda a casa a Salò (le cui quotazioni sono rimaste stabili nel secondo semestre del 2006) da un po di tempo registra un incremento di acquisti da parte di acquirenti inglesi. Tra gli italiani le richieste arrivano da Milano e Brescia. Si cercano soprattutto trilocali e ville singole, possibilmente con vista ed inseriti in contesti signorili. Tra le zone più richieste della città ci sono il Centro e le aree collinari. Nel Centro si concentrano palazzine e palazzi costruiti tra la fine del 1800 e gli inizi del 1900, molti dei quali sono stati sottoposti ad interventi di ristrutturazione dopo il terremoto del Per una soluzione signorile ristrutturata si spendono mediamente da 3500 a 3700 al mq, per una da ristrutturare si oscilla da 1500 a 2000 al mq. In collina prevalgono le soluzioni indipendenti. Trilocali signorili, con mansarde e terrazzi, sono in costruzione sull area di un campo di calcio dismesso ( Campo Amadei ) e sono valutati 3600 al mq. Nelle frazioni di Campo Verde e di Villa di Salò sono in corso recuperi di vecchi rustici da cui si ricavano trilocali e quattrolocali. Le nuove costruzioni costano da 3000 a 3200 al mq.

2 Tra gli interventi che hanno interessato la città segnaliamo la costruzione della nuova passeggiata che collega il Centro storico con la sponda del lago. Stabili nel secondo semestre del 2006 le quotazioni delle abitazioni di Sirmione. La richiesta è orientata verso il bilocale, a seguire il trilocale. Apprezzata la presenza della piscina e del campo da tennis. Gli acquirenti arrivano da Brescia, Bergamo, Milano, Reggio Emilia, Modena ed apprezzano la vicinanza di Sirmione e quindi la possibilità di sfruttare l abitazione durante il weeek-end. Tra le zone più richieste Brema e Darsena di Colombare di Sirmione. In zona Brema ci sono bilocali e trilocali inserti in residence con piscina e palazzine di 8-10 unità le cui quotazioni possono andare da 2600 a 3000 al mq. Nella zona Darsena, più vicina al lago, prevalgono monolocali e bilocali e le quotazioni sono simili. Nuove costruzioni sono in corso a Lugana, Colombare e sulla penisola che collega Colombare a Sirmione. LAGO DI GARDA Sponda veronese Mercato dinamico a Peschiera del Garda (+10.6% il rialzo delle quotazioni nel secondo semestre del 2006), dove famiglie provenienti dall Emilia Romagna, dalla Lombardia e dal Veneto cercano prevalentemente piccoli trilocali di mq, meglio se con una seconda camera da letto. Tra le caratteristiche richieste la vicinanza al lago, al Centro e la presenza della piscina. Al momento sul territorio si costruiscono appartamenti nelle zone più periferiche con quotazioni a partire da 2100 al mq per arrivare fino a 2700 al mq. Nel Centro di Peschiera e sul lungolago Mazzini e Garibaldi ci sono ville singole signorili ed appartamenti in palazzine degli anni 70-80, molto ricercate ed apprezzate da chi cerca la seconda casa. Sul lungolago la quotazione per una soluzione ristrutturata oscilla da 3000 a 3800 al mq. Segnaliamo il recupero di un albergo dismesso sul lungolago da cui si ricaveranno una trentina di appartamenti e il completamento di un collegamento tra la tangenziale di Brescia e la tangenziale di Verona che dovrebbe ridurre il traffico che transita all interno della città. A Torri del Benaco (+3.4% le quotazioni degli immobili nel secondo semestre del 2006) gli acquirenti di seconda casa arrivano prevalentemente da Verona e dalla provincia. La tipologia abitativa più ricercata è il trilocale, a seguire la soluzione indipendente. Molto apprezzate le soluzioni vista lago. Tra le frazioni più richieste c è Albisano oggetto di un notevole sviluppo edilizio; si costruiscono sia appartamenti per uso turistico (60-70 mq) che soluzioni indipendenti e villette singole. Il nuovo costa mediamente 3500 al mq. Prezzi di 4000 al mq si raggiungono a Torri del Benaco per tipologie degli anni vicine al lago. Segnali di stabilità sul mercato immobiliare di Bardolino dove è più difficile trovare abitazioni con vista lago poichè si sviluppa prevalentemente in posizione pianeggiante. Gli acquirenti arrivano da Verona ma anche da Trento, Bolzano, Modena e Vicenza; meno presenti i Lombardi. Si registra anche una componente di acquisto straniera, soprattutto tedesca, austriaca e negli ultimi tempi anche inglese. Le esigenze sono diverse. Infatti gli stranieri prediligono le abitazioni situate in posizioni tranquille e verdi, mentre gli italiani prediligono le soluzioni non lontane dal Centro. Tra le zone più apprezzate Campagnola, dove si possono trovare appartamenti degli anni 70, residence con piscina e villette. Per un buon usato si spendono mediamente 3000 al mq. Richieste anche S. Zeno e Monte Felice. Nella prima sono disponibili appartamenti costruiti negli anni 90; nella seconda invece l offerta abitativa è più differenziata e ci sono soluzioni indipendenti (case a schiera, appartamenti con ingresso indipendente e giardino, ville singole) e villaggi di case indipendenti della fine degli anni 70. Per un buon usato a S. Zeno si spendono mediamente 3200 al mq; a S. Felice siamo sotto i 3000 al mq. Segnaliamo che a Bardolino è allo studio il progetto per la realizzazione del porto turistico e che si sta procedendo all abbellimento dell arredo urbano, in particolare del lungolago.

3 LAGO DI COMO A Cernobbio (+12.2% l incremento dei prezzi nel secondo semestre del 2006) cresce la domanda per la prima casa, mentre il mercato della seconda casa è movimentato soprattutto da irlandesi, olandesi e tedeschi. Si registrano anche delle richieste da parte di milanesi. Si ricercano sia bilocali che soluzioni indipendenti, possibilmente vista lago. Le soluzioni indipendenti si trovano più facilmente nelle zone collinari a partire da mila. Nelle zone centrali prevalgono le soluzioni di corte e i palazzi degli anni 70. Per un buon usato si spendono da 2000 a 4500 al mq, valore che si registra per tipologie con vista lago. LAGO MAGGIORE Stabili le quotazioni di Verbania nel secondo semestre del A Pallanza le seconde case sono ricercate soprattutto da acquirenti di Milano città e dell hinterland milanese. In diminuzione la domanda da parte di svizzeri e tedeschi. Gli italiani prediligono il bilocale con uno spazio esterno (giardino o terrazzo), gli stranieri in genere optano per le soluzioni indipendenti con giardino. Tra le zone più richieste c è viale Tonolli dove si trovano sia appartamenti in palazzi d epoca sia soluzioni indipendenti signorili, alcune con piscina e campi da tennis. Una soluzione ristrutturata può costare da 2500 a 4000 al mq. Ambite anche le soluzioni situate a Castagnola, zona residenziale e di prestigio di Pallanza, dove prevalgono le soluzioni indipendenti e semindipendenti. Le quotazioni oscillano da 2500 a 4000 al mq. Bassa l offerta di appartamenti sul mercato. Sul lungolago di Suna, per soluzioni indipendenti e appartamenti in immobili d epoca, le quotazioni possono arrivare anche a 4500 al mq. Da segnalare gli interventi di riqualificazione che stanno interessando il Centro storico di Suna. Nel Borgo Antico si possono trovare immobili di dimensioni più piccole. Le quotazioni sono più basse e oscillano da 1800 a 2400 al mq. Negli ultimi anni molti palazzi situati sul lungolago di Pallanza e di Suna sono stati convertiti in alberghi. La domanda di casa vacanza riguarda anche la zona di Intra, dove oltre ai milanesi si registrano richieste da parte di abitanti di Mortara, Biella e Novara. Ricercano bilocali oppure case indipendenti. Sul lungolago di Intra le quotazioni sono più basse: una soluzione ristrutturata costa mediamente intorno a 2500 al mq. Da segnalare l interesse per le zone collinari, tra cui Premeno dove si possono acquistare dei bilocali anche a mila. LAGO DI BRACCIANO A Trevignano Romano (le cui quotazioni sono cresciute del 13.5% nel secondo semestre del 2006), sul lago di Bracciano, il mercato immobiliare della seconda casa interessa soprattutto i cittadini di Roma, che dista pochi chilometri da questa località. La tipologia che raccoglie più preferenze è il bilocale da mq con vista lago. Ricercata la zona centrale in cui si trovano appartamenti in palazzi degli anni 50 in buono stato che possono costare intorno a 2000 al mq e dove si trovano anche villette a schiera dei primi anni 90. Sul lungolago si registrano prezzi di 2400 al mq per soluzioni in buono stato. I prezzi salgono per gli immobili d epoca situati nel Centro Storico, dove tagli di mq sono compravenduti anche a 3200 al mq. Le soluzioni indipendenti si concentrano maggiormente nelle zone collinari, mentre alla periferia della città sono in costruzione villette indipendenti, singole e bifamiliari, valutate mediamente da 2800 a 3000 al mq.

4 LAGO TRASIMENO Il mercato immobiliare della casa vacanza sul lago Trasimeno è ricercato in particolare da coloro che vivono in Lazio e in Umbria, Perugia in particolare. Le soluzioni indipendenti sono più ambite, seguite dagli appartamenti (trilocali) con ingresso indipendente e giardino. Le località situate sulle colline intorno a Castiglione del Lago sono quelle più richieste. Tra queste Gioiella, Villa Strada, Casamaggiore, Badia, San Satucchio dove si possono trovare soluzioni indipendenti ed appartamenti. Sono presenti ville bifamiliari e quadrifamiliari di nuova edificazione, inoltre sono in corso lavori per appartamenti con ingresso indipendente in piccoli contesti condominiali di 2 piani. Il nuovo si vende a 1500 al mq. Più d elite il mercato immobiliare di San Feliciano, frazione di Magione, località collinare da cui si gode di una vista panoramica su tutto il lago. Tra gli acquirenti soprattutto abitanti di Perugia e stranieri, olandesi ed inglesi che cercano ville singole o comunque soluzioni indipendenti che si possono trovare anche di nuova costruzione. Le quotazioni, per soluzioni di pregio degli anni 70, possono partire da 500 mila A Passignano si registrano richieste di seconda casa, da parte di stranieri ed italiani. Tra gli stranieri spiccano soprattutto tedeschi, francesi ed ultimamente inglesi e svedesi, tra gli italiani si contano romani, fiorentini e napoletani. I primi si orientano verso le zone collinari della città dove ci sono ville indipendenti e casali, la cui offerta però sul mercato è piuttosto bassa, sono comunque soluzioni immobiliari per le quali si deve considerare un investimento minimo di almeno mila. Apprezzati anche gli immobili situati nel Centro storico, dove si concentrano soluzioni cielo/terra o appartamenti con ingresso indipendente. Una tipologia ristrutturata costa mediamente 1750 al mq, con punte di 1900 al mq sul lungolago. Segnaliamo che nelle aree orientali della cittadina costruiscono appartamenti compravenduti a prezzi medi di 1600 al mq. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

5 LAGO DI GARDA BRESCIA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo DESENZANO - CENTRO C DESENZANO - CENTRO P DESENZANO - RIVOLTELLA C DESENZANO - RIVOLTELLA P MANERBA DEL GARDA C MANERBA DEL GARDA P MONIGA DEL GARDA C MONIGA DEL GARDA P SALO' C SALO' P SIRMIONE C VERONA PROVINCIA BARDOLINO C Nd Nd BARDOLINO P Nd Nd BRENZONE C Nd Nd BRENZONE P Nd Nd GARDA C Nd Nd GARDA P Nd Nd LAZISE C Nd Nd LAZISE P Nd Nd MALCESINE C Nd Nd MALCESINE P Nd Nd PESCHIERA DEL GARDA C PESCHIERA DEL GARDA P TORRI DEL BENACO C Nd Nd TORRI DEL BENACO P Nd Nd TRENTO PROVINCIA RIVA DEL GARDA C RIVA DEL GARDA P

6 LAGO DI COMO COMO CITTA' CENTRO EST C TAVERNOLA P COMO PROVINCIA CERNOBBIO C CERNOBBIO P LECCO PROVINCIA CALOLZIOCORTE - CENTRO - PASCOLO C CALOLZIOCORTE - FOPPENICO - SALA P CALOLZIOCORTE - ROSSINO - LORENTINO P CALOLZIOCORTE - SOPRACORNOLA P MANDELLO DEL LARIO C VERCURAGO CENTRO - LAGO C LAGO MAGGIORE VARESE PROVINCIA LAVENA PONTE TRESA C Nd VERBANIA CITTA' INTRA C INTRA P INTRA S PALLANZA - SUNA C LAGO DI BRACCIANO ROMA PROVINCIA ANGUILLARA SABAZIA C ANGUILLARA SABAZIA P TREVIGNANO ROMANO C TREVIGNANO ROMANO P

7 LAGO TRASIMENO PERUGIA PROVINCIA CASTIGLIONE DEL LAGO C CASTIGLIONE DEL LAGO P PASSIGNANO C PASSIGNANO P TUORO SUL TRASIMENO C TUORO SUL TRASIMENO P Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa