IMMOBILIARE TURISTICO MARE NORD Liguria, Veneto, Emilia Romagna

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1 IMMOBILIARE TURISTICO MARE NORD Liguria, Veneto, Emilia Romagna Liguria Le località turistiche della Liguria hanno registrato un ribasso del 4,8%, con un calo più marcato nella provincia di Genova (-7,3%). Il mercato immobiliare di Rapallo (-7,4%) registra una discreta percentuale di compravendite di seconda casa anche se negli ultimi tempi la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in calo. Infatti si tende ad investire sotto i 100 mila per acquistare monolocali e bilocali che possono essere poi facilmente rivendibili. C è molta offerta sul mercato immobiliare perché in tanti hanno messo in vendita la seconda casa, soprattutto quelle con riscaldamento centralizzato che comportano spese condominiali elevate. Ad acquistare sia famiglie che giovani coppie residenti in Liguria e in parte in Lombardia. Desiderano soluzioni con vista mare e da cui il mare sia facilmente raggiungibile. Tra le zone più apprezzate ci sono naturalmente il lungomare Vittorio Veneto e Gramsci dove prevalgono le strutture alberghiere e dove ci sono alcune unità abitative in tipico stile ligure fronte mare. Le quotazioni sono di al mq. Allontanandosi dal mare e spostandosi verso via Mameli le quotazioni si abbassano decisamente e scendono a 2000 al mq per soluzioni degli anni 70. Nella zona collinare di Rapallo i valori scendono perché nonostante ci siano immobili con vista mare, la salita da percorrere scoraggia i potenziali acquirenti. Le quotazioni oscillano da 1500 a 1700 al mq. Soluzioni indipendenti di prestigio sono disponibili nella zona Porto e in via Macera: parliamo di ville liberty alcune volte dotate di piscina e che hanno valori a partire dal milione di Euro. Sul mercato di Lavagna le quotazioni scendono ancora (-8,9%). Si registra un aumento dell offerta: eredi e pluriproprietari tendono a vendere l immobile che di solito è una seconda casa visto i costi di gestione. La domanda è più selettiva e chi decide di acquistare la casa vacanza si guarda intorno a lungo prima di scegliere l immobile al prezzo desiderato. Gli acquirenti arrivano prevalentemente dalla Lombardia e dall Emilia Romagna e hanno un budget medio intorno a mila che destinano all acquisto di bilocali e trilocali. La maggioranza degli immobili presenti sul mercato di Lavagna risale agli anni e per questo necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Piace la zona del Porto Turistico dove ci sono condomini con vista mare che, da ristrutturare, hanno quotazioni medie di 3000 al mq e il Parco del Tigullio costruito alla fine degli anni 80 e le cui quotazioni sono di al mq. Infine, nel centro di Lavagna, sono apprezzate le soluzioni ubicate in via Matteotti che con vista mare costano mediamente al mq. A Cavi di Lavagna negli ultimi tempi si registra sempre più uno spostamento del mercato sul segmento della prima casa: il ribasso dei prezzi e la ripresa dell erogazione del credito ha reso più accessibile l acquisto alle persone del posto che voglio cambiare casa o che non riescono ad acquistare nella vicina Chiavari, dove i prezzi sono decisamente più alti. L acquirente di seconda casa arriva dalla Lombardia o da Milano e si indirizza su un piccolo taglio, di 50 mq circa più facile da gestire. La domanda di abitazioni dotate di posto auto è in notevole aumento. Il budget di chi cerca una casa vacanza non supera i 200 mila. Cavi di lavagna si divide in quattro quartieri: Ripa mare, Arenelle, Lungo Aurelia e Cavi Borgo. Quest ultimo è un borgo storico caratterizzato da case

2 di pescatori costruite nei primi anni del 1900 che si alternano a costruzioni degli anni E un tipo di mercato che interessa soprattutto gli amanti del genere. Per un buon usato si spendono mediamente al mq. Chi desiderasse delle soluzioni indipendenti può orientarsi sulle zone collinari (Santa Giulia) dove ci sono ville singole, con piscina, terreno e naturalmente affaccio sul mare. Le soluzioni in buono stato partono da 500 mila. Tra Ripa mare, Arenelle e Lungo Aurelia non ci sono molte differenze a livello di prezzi: si va da un minimo di 1800 al mq ad un massimo di al mq che si possono raggiungere per le soluzioni fronte mare. Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Chiavari sono diminuite del 7%. Rispetto ad un anno fa si registra una maggiore offerta abitativa e questo determina incertezza tra i potenziali acquirenti. Questi ultimi arrivano prevalentemente dalle regioni Emilia Romagna, Lombardia e dal Piemonte e sono alla ricerca di bilocali e trilocali su cui investire mediamente da 120 a 250 mila. Sono in diminuzione coloro che acquistano la casa con l obiettivo di mettere a reddito l immobile a causa soprattutto dell aggravio fiscale. La domanda è sempre per immobili dotati di vista mare e la volontà di contenere le spese condominiali fa orientare i potenziali acquirenti verso immobili dotati di riscaldamento autonomo. Le zone più apprezzate da chi cerca la casa vacanza sono quelle del centro storico e del lungomare. Nel centro storico ci sono vecchie case tipiche liguri che ristrutturate e dotate di ascensore sono valutate mediamente 3500 al mq. I top prices, di 5000 al mq, si raggiungono per le soluzioni fronte mare, rare da trovare. Non si registrano nuove costruzioni in corso ma solo recuperi di vecchie abitazioni che si valutano intorno a al mq. Le quotazioni immobiliari nelle località turistiche in provincia di Savona sono diminuite del 4,1%. Stabili i prezzi immobiliari di Albenga nella seconda parte del A cercare casa sono persone che hanno realmente intenzione di acquistare l immobile e che sono molto celeri nelle decisioni di acquisto. La maggioranza dei clienti sono orientati su tagli medio-piccoli dal valore intorno a mila e quasi sempre arrivano dal Piemonte. I Lombardi cercano immobili di prestigio. In generale si desiderano bilocali con terrazzo, riscaldamento autonomo e la comodità al mare. La zona preferita dai potenziali acquirenti è quella entro metri a partire dal Lungomare Cristoforo Colombo. In questa zona prevalgono le abitazioni degli anni 70 e le quotazioni medie di una tipologia usata si aggirano intorno a 3500 al mq. Per le soluzioni posizionate sul fronte mare le quotazioni arrivano a 4500 al mq così come per quelle di nuova costruzione sorte nella zona di Albenga. Piace anche la zona a ridosso della Stazione, tra 300 e 700 metri dal mare, con quotazioni medie di 3500 al mq. Le abitazioni situate nelle zone centrali piacciono solamente alle persone più anziane che ne apprezzano la vicinanza ai servizi. I prezzi per un immobile d epoca è di al mq. Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni a Varazze sono in diminuzione (-5,5%) e questo ha, in parte, facilitato l aumento della domanda e delle compravendite, non solo di casa vacanza ma anche di prima casa. Gli acquirenti arrivano prevalentemente dal Piemonte e dalla Lombardia ma si iniziano a registrare richieste anche da parte di persone residenti in Svizzera. La domanda si orienta su bilocali che non superano i mila oppure su trilocali dal valore inferiore a 300 mila. Oltre i 300 mila si realizzano meno compravendite, a meno che non si tratti di immobili particolarmente prestigiosi. Si apprezza soprattutto la comodità, quindi la possibilità di raggiungere agevolmente il mare. A seguire nelle richieste la vista mare e poi la

3 presenza ai piani alti con ascensore. Il fronte mare di Varazze è quello più ambito e su immobili particolarmente prestigiosi si possono anche toccare i 10 mila al mq. Mediamente per una soluzione civile posizionata fronte mare si registrano valori di al mq. Tra le zone preferite ci sono il lungomare Europa, strada pedonale e tranquilla con ville singole e condomini prestigiosi molto apprezzata ma con bassa offerta e per cui le quotazioni possono arrivare a al mq. Piacciono anche, per la tipologia di offerta immobiliare, anche le zone Mala e Santa Caterina che sorgono alle spalle dell Aurelia, in collina e dove un buon usato ha prezzi medi di al mq. Anche il centro storico registra una buona richiesta, soprattutto per le zone posizionate sul fronte mare ( al mq). Il cliente medio è rappresentato da famiglie che decidono di acquistare la casa vacanza, da poter utilizzare soprattutto durante il periodo estivo. In aumento coloro che acquistano per mettere a reddito l immobile oppure che acquistano un taglio grande lo frazionano e poi rivendono. Gli immobili turistici della provincia di Imperia hanno subito una diminuzione del 3,8%. Nella seconda parte del 2014 le quotazioni di San Lorenzo al Mare hanno subito un leggero ribasso dei prezzi. Si registra un mercato più dinamico alimentato soprattutto da acquirenti provenienti dalle Langhe e dalla provincia di Torino oltre che da Torino città. Coloro che vivono nella Langhe si orientano prevalentemente su rustici o case indipendenti dotati di vista mare e terrazzo e situate in collina e nei borghi storici. Buona anche la domanda di abitazioni da mettere a reddito durante il periodo estivo. Coloro che acquistano per investimento in genere investono cifre che vanno da 150 a 250 mila (queste ultime per abitazioni con fronte mare). Infatti, in zona, si registra una buona domanda di immobili in affitto sia da parte di italiani nel periodo di giugno, luglio ed agosto e sia da parte di stranieri (scandinavi, inglesi e tedeschi) nel periodo di aprile, maggio, settembre e ottobre. Molto apprezzati gli immobili situati a Cipressa, un borgo storico non lontano da San Lorenzo, situato su una collina e quindi con vista mare dove per immobili d epoca ristrutturati mantenendo i materiali locali (pietra, ardesia, legni, cotto) e con terrazzi o giardini vista mare si possono raggiungere punte di 4500 al mq. A San Lorenzo al Mare le abitazioni di piccolo taglio, signorili, ristrutturate e posizionate fronte mare possono superare gli 8000 al mq. Le quotazioni scendono notevolmente se ci si sposta oltre la via Aurelia dove acquistano o investitori oppure chi vuole la seconda casa ma non ha un budget elevato: 2500 al mq. La pista ciclopedonale che va da San Lorenzo al Mare fino ad Ospedaletti sta attirando molti appassionati. A Santo Stefano al mare le quotazioni immobiliari nella seconda parte del 2014 sono in diminuzione. Ad acquistare sono persone alla ricerca della casa vacanza, spesso di età medio-alta che comprano per trascorrere le vacanze con i figli oppure con l obiettivo di utilizzarla una volta andati in pensione. La maggioranza degli acquirenti arrivano dalla provincia di Cuneo. Il completamento della pista ciclabile che percorre tutta la costa da S.Lorenzo al Mare a Sanremo ha dato più appeal anche a questa zona, soprattutto per coloro che vivono la vacanza come un mix di sport e riposo. I prezzi sono ora molto convenienti e questo ha ridato slancio alle compravendite. Le caratteristiche maggiormente apprezzate dai potenziali acquirenti sono la vista mare e la presenza di un terrazzo o di un balcone abitabile. La zona maggiormente richiesta è quella

4 compresa tra l Aurelia ed il mare e dove per una soluzione fronte mare in buono stato si possono raggiungere al mq. La maggioranza degli immobili nella zona risale agli anni Oltre l Aurelia i prezzi sono più contenuti anche perché poi c è la collina che sale e questo rende meno agevole muoversi a piedi. Per un bilocale si spendono mediamente da 100 a 120 mila. Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Sanremo sono in leggera diminuzione. Si riscontra un aumento di interesse sia per la seconda casa e sia per la prima casa, ma l incertezza e l abbondante offerta presente sul territorio allungano i tempi di vendita e portano a trattative molto serrate. Gli investitori che acquistano per mettere a reddito sono in calo anche a causa della tassazione più elevata. Numerose, infatti, sono le famiglie provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia interessate ad acquistare prevalentemente bilocali con cifre che possono variare notevolmente in base alla posizione, esposizione e vista di cui gode l'immobile. Chi compra casa a Sanremo, grazie ad un clima favorevole tutto l'anno ed alla presenza di ottimi servizi ha la possibilità di utilizzarla in tutte le stagioni, nei week end, nei periodi di vacanza sia estivi che invernali. Diversi i casi, di persone che, dopo la pensione, decidono di trasferirsi definitivamente in città, potendo così fare delle passeggiate, anche in pieno inverno, sulla nuova pista ciclabile che costeggia il mare. Una delle zone più apprezzate è l area centrale che da via Matteotti e corso Garibaldi scende verso il mare. La Via Matteotti, sede dei più prestigiosi negozi e del Teatro Ariston, parte da Piazza Colombo ed arriva fino al Casinò da un po di tempo è stata interamente pedonalizzata. Qui si possono trovare anche delle soluzioni di prestigio con quotazioni che possono arrivare fino anche ai al mq. Mediamente nelle zone centrali ci sono quotazioni di al mq. Altre zone apprezzate sono San Martino e La Foce, entrambe nella parte bassa più vicino al mare. La Foce piace perché ci sono le spiagge, gli stabilimenti balneari e gli alberghi. San Martino perché facilmente raggiungibile e per la vicinanza alla stazione ferroviaria. Per chi volesse una soluzione singola o indipendente sarebbe consigliabile la zona collinare di S. Remo dove si piò trovare dalla casa indipendente da ristrutturare alla soluzione di prestigio. Veneto Le località turistiche del Veneto hanno registrato una diminuzione dei prezzi del -6,7%. Le quotazioni delle abitazioni a Jesolo nella seconda parte del 2014 sono in calo: diminuisce infatti la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che difficilmente supera i 160 mila e che talvolta li spinge a valutare abitazioni più distanti dal mare oppure posizionate nei lidi limitrofi meno costosi. La tipologia più richiesta è il trilocale, in genere con una metratura compresa tra 50 e 55 mq, posizionato entro 300 metri dal mare. A cercare la casa vacanza sono prevalentemente famiglie provenienti dal triveneto ed in particolare da Treviso; più bassa la percentuale di richieste in arrivo da Vicenza, Verona, Padova, Trentino Alto Adige e Lombardia. Il litorale di Jesolo si estende per circa 17 chilometri compresi tra la Pineta ed il Faro. La zona più richiesta è quella che va da Piazza Marconi a piazza Aurora, nel Centro storico della città, dove si trovano immobili costruiti tra gli anni 50 e gli anni 60. Per un appartamento fronte mare si spendono tra 4500 e 5000 al mq, prezzi che arrivano a 10 mila al mq per quelle di nuova costruzione. Allontanandosi a mt dal mare le quotazioni immobiliari scendono e arrivano a al mq per condomini degli

5 anni Via Bafile è la via principale e commerciale del centro di Jesolo, qui si acquista con una spesa media di al mq, essendo leggermente più distante dal mare. Da segnalare che tutta la fascia retrostante via Bafile, cioè la fascia compresa tra 300 e 400 metri dal mare, è interessata da numerosi interventi residenziali: si costruiscono soprattutto villaggi con piscina, composti in genere da soluzioni bifamiliari, una al piano terra ed una al primo piano. Il nuovo si vende a al mq. Il Centro storico è interessato da numerosi interventi di riqualificazione, focalizzati sulla ristrutturazione e sull ampliamento di abitazioni già esistenti. Le abitazioni fronte mare raggiungono i 5000 al mq contro una media della zona di al mq. Altra zona apprezzata è quella della Pineta dove si trovano condomini e villette singole e a schiera. Le soluzioni usate hanno valori medi di al mq. Emilia Romagna Le località turistiche dell Emilia Romagna hanno registrato una contrazione dei valori del 4,5%. Diminuiscono le quotazioni immobiliari nell area di Cervia e Milano Marittima nella seconda parte del La domanda è sempre elevata, ma i potenziali clienti cercano di spuntare prezzi sempre più bassi e le tempistiche medie di compravendita sono sostanzialmente invariate. Il mercato si muove principalmente sulle seconde case e quasi esclusivamente da parte di residenti nell Alta Emilia (Bologna, Reggio Emilia e Modena): l appartamento ideale è il trilocale con due camere da letto, preferibilmente con terrazzo abitabile o piccolo giardino ma necessariamente con posto auto e ubicato in zone tranquille e senza elevato traffico automobilistico. Le stesse caratteristiche sono ricercate anche da parte di investitori, che provengono perlopiù dal forlivese e si orientano su tagli con un ottimo rapporto qualità/prezzo allo scopo anche di rivendita. Una delle zone più ambite di Milano Marittima, oltre alla zona centrale è il lungomare a ridosso del centro dove si concentrano anche numerosi alberghi e l offerta abitativa è quindi molto contenuta. In prima fila ci sono sia appartamenti sia ville stile liberty e i prezzi al momento non superano 6500 al mq, mentre le abitazioni più recenti costano circa 4500 al mq. Nella zona Amati, più distante dal mare e quindi residenziale, si trovano appartamenti di recente costruzione, villette a schiera e soluzioni indipendenti che, in buono stato, si scambiano a 3000 al mq. Di stampo esclusivamente turistico è la zona dei Lidi (Lido di Savio, Lido di Classe), che però ha prezzi contenuti in quanto più distante dal centro e quindi poco servita nel periodo invernale (infatti il medio usato arriva al massimo a 1800 al mq). Sempre apprezzata Pinarella: a ridosso della Pineta piace molto alle famiglie, inoltre è dotata di stabilimenti balneari molto curati. Sulla prima fila prevalgono le strutture alberghiere, dalla seconda fila ci sono appartamenti in piccoli contesti ed in palazzi degli anni 70, dove un buon usato costa mediamente 2200 al mq. Tagliata è una piccola località che si anima solo durante l estate che piace perché le quotazioni sono più contenute (in media 1500 al mq per l usato in buone condizioni). Da segnalare che negli anni del boom immobiliare sono sorti molti bilocali e trilocali di nuova costruzione destinati ad uso turistico e ora, in parte, invenduti, le cui quotazioni sono di al mq. Il mercato immobiliare di Cervia si divide in due zone, quella che va verso la collina (lato monte rispetto alla ferrovia, denominata Malva ) e quella che va verso il mare ( Cervia Centro ). Per un trilocale nuovo i prezzi medi sono rispettivamente di 210 mila e di 300 mila a seconda che ci si

6 trovi dal lato della ferrovia, più distante o più vicina al mare; nel centro di Cervia per un bilocale nuovo si arriva ad un massimo di 250 mila, per un trilocale ad un massimo di 320 mila.le abitazioni della zona Malva sono più economiche ( al mq per il medio usato), cosicché accontentano le richieste di coloro che non riescono ad accedere al mercato di Cervia Centro, decisamente più costoso. Valori intorno a 1500 al mq si incontrano nella zona dell entroterra, dove acquistano prevalentemente persone residenti a Cervia che ricercano la prima casa. Le località turistiche della provincia di Forlì Cesena hanno registrato un ribasso del 4,2%. Nella seconda metà del 2014 sono in calo le quotazioni immobiliari di Cesenatico (-5,9%). In generale si nota più movimento e volontà di acquistare ma permane una certa distanza tra domanda e offerta e i potenziali acquirenti cercano di spuntare prezzi ancora più bassi. La maggior parte delle richieste riguarda la seconda casa e proviene da turisti di Bologna, Modena, Reggio Emilia e in parte anche dall entroterra forlivese. Il taglio più richiesto è il trilocale di mq, un elemento considerato importante è il terrazzo e il budget da destinarvi oscilla intorno a 250 mila (e comunque non oltre 300 mila ). La zona più richiesta è quella Levante, che ha in viale Carducci, viale dei Mille e via De Amicis le strade più rinomate, dove sono presenti tipologie prestigiose: sul lungomare le tipologie con una bella vista costano mediamente 4000 al mq (e raggiungono anche i 6000 al mq per un piano alto fronte mare), a fronte di una media di al mq. Altre strade importanti sono viale Roma e via Trento, dove ci sono numerosi negozi e le quotazioni del nuovo sono comprese tra 3800 e 4000 al mq. Oltre la ferrovia si sviluppa Madonnina, una zona residenziale e ricercata quasi esclusivamente come prima casa, che tuttavia sta soffrendo notevolmente pur essendo a poca distanza dal Porto Canale e dal Centro Storico: le nuove costruzioni, seppure in classe A, non costano più di al mq, l usato recente si valuta non oltre al mq e quello più vetusto circa al mq. Più decentrate Sala, Villalta e Bagnarola dove i prezzi si sono ribassati notevolmente: il prezzo del nuovo non supera al mq, quello dell usato oscilla tra al mq. San Mauro Mare segnala prezzi in leggero ribasso nella seconda metà del Il mercato si sta dimostrando dinamico e aumentano le richieste di acquisto, quasi totalmente rivolte verso la seconda casa. Sono molto attivi i turisti emiliani, che si orientano su bilocali o piccoli trilocali da usare come punto di appoggio durante i weekend e le festività e che cercano soluzioni il più possibile vicine al mare e dal valore intorno a 100 mila. San Mauro Mare è una località turistica molto piccola e tranquilla, pertanto si presta ad acquisti da parte di famiglie. Le zone preferite sono quelle che si sviluppano tra il mare e la ferrovia, dove ci sono condomini degli anni 70 che presentano quotazioni di 2200 al mq per la prima fila (ossia il lungomare Pascoli) e 2000 al mq per quelli situati più internamente ma sempre entro la ferrovia. Oltre questo limite, infatti, i prezzi scendono a 1800 al mq ma è possibile acquistare tipologie più recenti dei primi anni I valori immobiliari delle località della provincia di Rimini hanno segnalato un ribasso del 2,7%. In diminuzione del 2,6% le quotazioni di Riccione nella seconda parte del Il mercato della seconda casa è molto dinamico, animato da persone residenti nella stessa regione ma provenienti anche da Milano e dalla Toscana. I potenziali acquirenti esprimono budget intorno a 200 mila e sono orientati prevalentemente su abitazioni da ristrutturare. In questo momento si registra molta offerta sui trilocali che si possono trovare a cifre intorno a mila. La richiesta è per

7 immobili con uno spazio esterno posizionati vicino al mare, ma a volte i prezzi troppo elevati dovuti alla vicinanza al mare spingono i potenziali acquirenti a spostarsi oltre la ferrovia, dove le quotazioni immobiliari scendono. In quest ultimo caso una delle zone preferite è quella del Parco, situata a metri dal mare, con vocazione residenziale e turistica. Ci sono condomini e case singole di nuova costruzione acquistabili a cifre medie di al mq con punte di al mq sia soluzioni usate intorno a al mq. Più quotati gli immobili situati in zona Porto (che va da viale Ponchielli e viale Carducci) dove i prezzi medi si aggirano intorno a 4000 al mq con punte che possono arrivare anche a al mq per immobili sulle prime fila del mare (dove c è bassissima offerta essendoci molte strutture alberghiere) o situati sul celebre viale Ceccarini. Nella seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari di Bellaria sono in diminuzione e si registra una ripresa delle compravendite soprattutto di seconda casa. Gli acquirenti arrivano da Milano, Bologna e dalla Toscana e cercano bilocali e trilocali dal valore inferiore a 200 mila. Acquistano prevalentemente famiglie alla ricerca della casa vacanza. La zona più richiesta è quella compresa tra il mare e la ferrovia. Su lungomare Colombo prevalgono le strutture alberghiere e le poche abitazioni presenti raggiungono prezzi di al mq se in buono stato. Già in seconda linea le quotazioni per le abitazioni vista mare scendono a al mq. Piacciono anche le abitazioni situate sul viale pedonale dove gli immobili hanno valori medi di 2000 al mq. Da segnalare che in città si riscontra un certo fermento sulle attività commerciali, in particolare si riscontra l apertura di locali commerciali destinati alla ristorazione, soprattutto all enogastronomia tipica locale.