Il mercato immobiliare turistico - MARE

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1 Il mercato immobiliare turistico - MARE Nel secondo semestre del 2005 le quotazioni immobiliari delle località turistiche marine d Italia evidenziano una crescita media dei valori pari al 3.2%. Segnali di relativa stabilità dalla Riviera Romagnola (+0.2%) e dalla Toscana (-0.2%). Più positivo l andamento dei comuni liguri, con un +2.8% su base semestrale. I canoni di locazione medi, per un bilocale con 4 posti letto, nelle località di mare italiane, sono cresciuti dell 8.8% nel mese di agosto, rispetto al Le locazioni estive sono all insegna del last minute. Sono sempre più numerose le persone che prenotano le vacanze all ultimo momento e per periodi che difficilmente superano i 15 gg. LIGURIA Stabili le quotazioni di Rapallo nel secondo semestre del Mercato prevalentemente di seconda casa, con richieste provenienti da Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna. Il taglio più richiesto è il bilocale di mq. Spesso si desidera la vista mare e il posto auto, ma non sempre le soluzioni con queste caratteristiche sono reperibili sul mercato. Gli acquirenti apprezzano molto le abitazioni situate nella zona Porto, la più vicina al mare, dove sono disponibili appartamenti di mq, spesso in eleganti condomini o in ville quadrifamiliari. Un buon usato costa in media al mq, con punte di 5000 al mq se l immobile ha la vista mare. Nelle zone semicentrali (corso Matteotti, via Milano) sono diffusi i tagli di mq in condomini degli anni a circa 500 mt dal mare. Un buon usato senza la vista mare costa al mq. Chi desidera delle soluzioni indipendenti si deve spostare nelle zone verso Santa Margherita Ligure, sebbene sia arduo trovarle sul mercato. Da segnalare la presenza di alberghi dismessi sul lungomare della cittadina che potrebbero essere recuperati in futuro e restituiti allo loro funzione ricettiva. Il mercato delle locazioni estive, per un bilocale di quattro posti letto, registra canoni medi mensili di al mese giugno, 800 a luglio, 1000 ad agosto. Recco, i cui prezzi si sono incrementati del 4.5% nel secondo semestre dell anno, mostra un mercato abbastanza eterogeneo, caratterizzato dalla presenza di acquirenti del posto e della provincia di Genova per la prima casa e da lombardi, emiliani e piemontesi per l acquisto della seconda casa. La presenza di questi ultimi sul mercato è però in diminuzione. Le zone più apprezzate sono quelle centrali e panoramiche (Negli e Mulinetti). Nelle prime prevalgono soprattutto le soluzioni degli anni e una tipologia con buona esposizione, non costa meno di al mq. Nelle seconde invece sono diffuse le soluzioni indipendenti, semindipendenti e i piccoli condomini. La bassa offerta di immobili ha determinato il rialzo delle quotazioni a Sestri Levante ( +8.9% nel secondo semestre del 2005), dove le compravendite di seconda casa supera quello della prima. Gli acquirenti arrivano da Milano e dal piacentino, prediligono le zone nei pressi del mare, dove si possono trovare condomini costruiti negli anni Un buon usato, fronte mare, costa in media al mq; i prezzi scendono a al mq se manca. Chi invece desidera acquistare la prima casa predilige la zona di Levante, dove appartamenti degli anni 70, in buone condizioni, si pagano al mq. Per chi preferisse delle soluzioni indipendenti si consigliano le zone collinari (ad esempio S.Bernardo). Appartamenti di nuova costruzione sorgeranno in luogo dell ex Tubifera a prezzi medi di 5000 al mq.

2 In salita le quotazioni di Albissola Marina (+10.9% nel secondo semestre del 2005) ed Albissola Superiore (+11.5%), dove si ricercano sia abitazioni da usare come prima casa che come seconda casa. Chi cerca con finalità turistiche arriva dal Piemonte e dalla Lombardia, in crescita questa componente della domanda che predilige bilocali e monolocali, con bassi costi di gestione e non lontano dal mare. Spesso questi ultimi sono ottenuti da interventi di frazionamento e da cambi di destinazione d uso di negozi e magazzini. In entrambi i comuni vi è un area pianeggiante con palazzine degli anni e soluzioni indipendenti nelle zone collinari (in particolare si possono comprare soluzioni singole e a schiera). Queste ultime si possono acquistare in località Torre del Capo ad Albissola Superiore e in zona Bruciata ad Albissola Marina. Il mercato delle locazioni estive registra, per bilocali con quattro posti letto, canoni mensili medi di 1000 a giugno e settembre, 1500 a luglio, 2000 ad agosto. Stabile l andamento dei valori immobiliari di Loano nel secondo semestre del 2005, dal momento che alla crescita della richiesta abitativa in zona ha corrisposto un adeguata offerta. A cercare la seconda casa in special modo milanesi e torinesi; tra le aree più ricercate ci sono la zona Mare, con appartamenti di mq, costruiti dalla fine del ed acquistabili a prezzi medi di al mq, con punte di 6000 al mq per soluzioni abitabili fronte mare. Apprezzata anche la zona Poeti, non lontana dal mare, con delle aree verdi e comode per parcheggiare. Sono presenti palazzine di due tre piani oppure villette singole con giardino, costruite a partire dagli anni 60. Un buon usato si vende a al mq. Richieste anche per la zona del Porto, dove nel giro di due anni sarà effettuato l ampliamento del porto turistico. Sul mercato immobiliare ci sono palazzine, case singole con giardino e villette indipendenti costruite anni fa. Da segnalare il rifacimento della passeggiata, abbellita con palme e luci, la costruzione di palazzine di due-tre piani e villette singole a schiera, valutate a prezzi medi di al mq. In salita le quotazioni di San Remo Borgo (+11.8% il rialzo dei valori nel secondo semestre dell anno) dove la possibilità di poter acquistare a prezzi inferiori rispetto ad altre zone della città ha contribuito ad alimentare la domanda sia di prima che di seconda casa. La seconda casa è ricercata soprattutto da milanesi ed abitanti del Basso Piemonte. Il parco immobiliare include condomini della prima metà degli anni 60 (su alcuni sono in corso lavori di ristrutturazione). Buona la richiesta di soluzioni indipendenti, situate però in posizione più periferica a circa un chilometro dal mare. Da segnalare la costruzione della superstrada che collega Arma di Taggia a Sanremo. Proseguono le ristrutturazioni di vecchi alberghi da cui si ricavano bilocali e trilocali. Il nuovo costa al mq. Altre zone preferite da chi compra casa sono il Centro, San Martino e La Foce. In Centro prevalgono i condomini degli anni acquistabili a 2750 al mq, con punte di 5000 al mq per soluzioni con vista mare. Più elevate le quotazioni per gli immobili degli anni 70 situati a La Foce, zona verde e tranquilla, dove si trovano le spiagge più belle della città. Valori medi di 2500 al mq. Chi desiderasse delle soluzioni indipendenti deve optare per la zona di Solaro, più distante dalla costa. Positive le previsioni per la prossima stagione estiva a Varazze, dove molti lombardi e piemontesi si sono già interessati per prendere in affitto un immobile. Un bilocale con quattro posti letto si affitta a 700 al mese a giugno e settembre, 1400 a luglio, 1700 ad agosto. Dal punto di vista immobiliare nella cittadina ligure nel secondo semestre del 2005 si è registrata una stabilità delle quotazioni. Prevalgono le richieste d acquisto finalizzate all utilizzo come seconda casa. Negli ultimi mesi le richieste di trilocali e di bilocali si sono equiparate. In discesa la domanda di monolocali, mentre cresce quella di soluzioni indipendenti e semindipendenti, la cui presenza sul territorio è limitata alle zone collinari della città (Cantalupo, Casanova, Castagna Buona) e alla parte bassa dei Piani d Ivrea. Altre unità sono disponibili sul

3 lungomare d Europa. Prestigiosa la zona di Porto Stazione, dove ci sono abitazioni costruite dopo gli anni 60 e compravendute in buone condizioni a 4000 al mq. Apprezzate le soluzioni situate lungo il Teiro, senza vista mare, trattate in buone condizioni a 5000 al mq (parliamo di bilocali) e quelle situate in zona Mola, risalenti agli anni 70, alcune con terrazza con vista mare e trattate, da ristrutturare, a 5000 al mq. A Finale Ligure si è manifestata, nella seconda parte del 2005, una sostanziale stabilità delle quotazioni immobiliari. Si prevede un buon afflusso di turisti per la prossima stagione estiva, in particolare dalla Lombardia e dal Piemonte. Si ricercano soprattutto bilocali da quattro e sei posti letto. In crescita nell ultimo periodo le compravendite di prima casa nell entroterra di Finale Ligure, dove sono sorte nuove abitazioni. Si è in attesa del nuovo Piano Regolatore per la città di Finale Ligure. Tra le zone più richieste della cittadina ligure ci sono Final Pia e Final Marina. A Final Marina, Centro storico della città, si possono acquistare i classici carrugi liguri, che ristrutturati costano 7000 al mq. A Final Pia sono disponibili invece abitazioni inserite in condomini degli anni 70 di 4-5 piani. Un buon usato costa in media al mq se dista dal mare meno di un km e al mq se a ridosso del mare. Da segnalare il recupero di una ex colonia in una struttura immobiliare da destinare al settore turistico alberghiero e che è stato compravenduto da 7000 a al mq a seconda che sia o meno fronte mare. Da segnalare due progetti di recupero: quello relativo all area attualmente occupata dalla Piaggio e quello della Cave Ghigliazza, che dovrebbero lasciare spazio ad importanti interventi di edilizia residenziale e commerciale, a centri sportivi ed un porto turistico. La maggior parte delle compravendite ad Alassio sono effettuate sulla seconda casa. La richiesta, in particolari di lombardi e piemontesi, è per un bilocale o un trilocale con terrazza, possibilmente con la vista mare. Tra le zone apprezzate quella di Levante, soprattutto la parte più centrale, dove le costruzioni più recenti risalgono agli anni 60 e si trattano, in prima fila, da 13 a 15 mila al mq da ristrutturare e da 15 a 17 mila al mq se già ristrutturati. Se ci si sposta in seconda fila, le quotazioni delle soluzioni ristrutturate scendono a mila al mq. Chi desiderasse delle soluzioni indipendenti deve cercare nelle zone collinari della città. Il mercato delle locazioni estive per la prossima stagione registra i seguenti canoni di locazione: 1200 a giugno, 1500 a luglio, ad agosto e a settembre. EMILIA ROMAGNA In diminuzione dell 1.6% le quotazioni immobiliari di Rimini nel secondo semestre del A Rimini il mercato immobiliare delle seconde case registra un incremento dei tempi medi di vendita, saliti da 4 a 6 mesi. In calo le richieste di immobili in affitto dal momento che si preferisce sempre più trascorrere vacanze brevi e in residence. La disponibilità media di spesa, per chi decide di acquistare la seconda casa, è di mila. Le zone più ambite per questo tipo di acquisto sono Miramare, Rivazzurra e Marebello. A Miramare non ci sono nuove costruzioni, ma condomini degli anni 70, da 8-12 appartamenti quasi mai sul fronte mare, occupato interamente da alberghi e residence. Un buon usato costa 2500 al mq, il ristrutturato nuovo 3000 al mq. A Marebello l offerta immobiliare include appartamenti in residence degli anni Un buon usato costa al mq, ma si possono raggiungere valori di al mq per soluzioni nuove e di piccola metratura. A Rivazzurra prevalgono le soluzioni in condomini degli anni 70. Un buon usato costa al mq con punte di 3000 per tipologie fronte mare. Nel secondo semestre del 2005 le quotazioni di Riccione sono rimaste sostanzialmente invariate. Il mercato immobiliare turistico della città vede protagonisti soprattutto acquirenti provenienti dell Emilia (in particolare Modena, Bologna e Ferrara). Una delle zone più apprezzate da chi decide di acquistare la seconda casa è Abissinia perché vicina al mare e non molto distante da viale Ceccarini. L offerta immobiliare spazia dai condomini degli anni alle case indipendenti

4 degli anni e alle abitazioni inserite in piccoli contesti di 2-4 appartamenti. La tipologia più richiesta è il trilocale di 60 mq. Fondamentale la presenza di posto auto e terrazzo abitabile. L usato costa al mq, il nuovo 5500 al mq. Sempre molto ambiti gli immobili, degli anni 40-50, situati in viale Ceccarini. L usato si tratta a valori minimi di 3700 al mq. Al Lido degli Estensi tendono a comprare famiglie provenienti soprattutto da Modena, Bologna, Reggio Emilia e dalle province del Veneto. Il momento del mercato immobiliare vede il manifestarsi di una certa stabilità. Le tipologie più richieste sono il bilocale, scelto soprattutto da chi decide di investire e l appartamento in villa. Il posto auto è indispensabile per chi vuole acquistare l appartamento. Tra le zone più richieste Pettine e il Centro. La prima è costituita prevalentemente da villette (bifamiliari, quadrifamiliari, a schiera) a ridosso del mare. Presenti, in minima parte, appartamenti in condomini degli anni Un bilocale di 45 mq in buone condizioni e con vista mare costa mila. Nella zona del Centro si possono trovare condomini degli anni valutati, in buone condizioni, a partire da 1300 al mq. Da segnalare una serie di interventi che hanno interessato l illuminazione e la pavimentazione della città. Ad Igea Marina il mercato della seconda casa sembra essere ancora positivo. Interessa milanesi, torinesi, ma anche bolognesi, modenesi e reggiani. La richiesta è per un bilocale, possibilmente vicino al mare, per il quale si è disposti a spendere 130 mila. La zona più ambita è quella del Lungomare e comunque cha va dalla ferrovia al mare, dove si possono trovare palazzine costruite negli anni 70 ed un buon usato costa 2000 al mq. Le soluzioni singole sono disponibili nella zona oltre la ferrovia, dalla parte opposta rispetto al mare. Sul lungomare sono in corso lavori di ristrutturazione di vecchi alberghi, da cui si ricavano fondamentalmente bilocali e trilocali. Il nuovo costa in media al mq. Allontanandosi dal mare di circa metri, si possono trovare trilocali con giardino e terrazza a prezzi medi di 2200 al mq. TOSCANA A Lido di Camaiore il mercato immobiliare è movimentato dalle compravendite di seconde case che vede protagonisti fiorentini, pratesi ed anche milanesi. La tipologia più ricercata è il trilocale, possibilmente con posto auto. La zona più apprezzata da questo tipo di acquirente è quella che va dall Aurelia verso il mare, in particolare intorno a viale Colombo. L offerta immobiliare registra la presenza di appartamenti semindipendenti, bifamiliari e quadrifamiliari costruite negli anni 80. Un buon usato costa 4000 al mq, ma si raggiungono punte di al mq per le zone fronte mare. Se ci si sposta lontano dal mare e oltre l Aurelia, le quotazioni scendono a 3000 al mq per un buon usato. In corso degli interventi edilizi a 7000 al mq, la costruzione di un nuovo pontile e di un parcheggio sotterraneo in centro ed il rifacimento della pavimentazione della passeggiata sul mare Positive le previsioni per la prossima stagione turistica a Marina di Castagneto dove si riversano turisti provenienti non solo dalle altre province toscane, ma anche da Milano e Roma. Medesima origine anche per gli acquirenti di seconda casa che cercano soprattutto la villetta indipendente. Non manca chi ricerca l appartamento di mq. Le zone più richieste sono quelle situate nei pressi del mare, a mt. Tra queste la zona Pineta dove si possono trovare soprattutto villette indipendenti o bifamiliari costruite a partire dagli anni 70 e che sono compravendute a prezzi minimi di 7000 al mq. Gli appartamenti costruiti negli anni 70 si concentrano in particolar modo in via della Marina, sul fronte mare. Un bilocale di 45 mq in buone condizioni può costare mediamente 200 mila.

5 Ad acquistare la seconda casa a Marina di Cecina sono soprattutto persone provenienti dalla Toscana (Prato e Pistoia in particolare) e dalla Lombardia. I tagli più richiesti sono il bilocale ed il trilocale con ingresso indipendente. Le zone del Lungomare e della Pineta sono quelle più gettonate. Nella prima prevalgono le villette singole; nelle strade parallele gli appartamenti costruiti negli anni Per un bilocale di 35 mq con vista mare ed in buone condizioni si possono spendere mila. Simile il mercato immobiliare della zona Pineta. Da segnalare il recupero di un ex zuccherificio nel tratto che va da Marina di Cecina verso Cecina e da cui si ricaveranno appartamenti. In diminuzione dello 0.7% le quotazioni immobiliari a Castiglione della Pescaia nel secondo semestre del Gli acquirenti arrivano soprattutto dalla Toscana, dal Lazio e in parte dal settentrione. La disponibilità media di chi decide di acquistare la seconda casa è di mila. La tipologia più richiesta è il bilocale, possibilmente con terrazza abitabile e giardino. La zona più richiesta è Ciro che dista circa 50 metri dal mare, con un offerta immobiliare che include prevalentemente condomini degli anni 70. Un buon usato si scambia a al mq con punte di 6500 al mq per immobili con la vista mare. Non lontano dal centro sorge Ponte Giorgini, dove per un buon usato si spendono circa al mq. Nel Centro storico di Castiglione sono disponibili immobili del più soluzioni degli anni 50. Richieste per la zona arrivano soprattutto da cittadini stranieri. Le abitazioni da ristrutturare costano in media 2000 al mq, quelle ristrutturate 4000 al mq. Il mercato delle locazioni registra un sold out per il mese di agosto, mentre per gli altri mesi sembra vigere la regola dell ultimo minuto. Per un bilocale ad agosto si pagano anche 3000 al mese. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

6 TURISTICO MARE PREZZI LIGURIA GENOVA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economcio usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CHIAVARI - CENTRO C CHIAVARI P CHIAVARI - LEVANTE P CHIAVARI - PONENTE C CHIAVARI - PONENTE P LAVAGNA C LAVAGNA P RAPALLO - LEVANTE C RAPALLO - LEVANTE P RAPALLO - MILANO P RAPALLO - PORTO C RAPALLO - VIA MAMELI C RAPALLO - VIA MAMELI P RECCO C RECCO P SESTRI LEVANTE C SESTRI LEVANTE P IMPERIA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ARMA DI TAGGIA C ARMA DI TAGGIA P BORDIGHERA C BORDIGHERA P BORDIGHERA S CERVO C CERVO P DIANO MARINA C DIANO MARINA P OSPEDALETTI C OSPEDALETTI P SAN BARTOLOMEO AL MARE C SAN BARTOLOMEO AL MARE P

7 SAN LORENZO A MARE P SAN LORENZO AL MARE C SAN REMO - BORGO C SAN REMO - BORGO P SAN REMO - EST C SAN REMO - EST P SAN REMO - OVEST C SAN REMO - OVEST P SANTO STEFANO AL MARE C SANTO STEFANO AL MARE P VENTIMIGLIA C VENTIMIGLIA P SAVONA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ALASSIO C ALASSIO P ALBISOLA SUPERIORE C ALBISOLA SUPERIORE P ALBISSOLA MARINA C ALBISSOLA MARINA P ANDORA C BORGHETTO - TOIRANO C Nd FINALE LIGURE C Nd Nd FINALE LIGURE P Nd Nd LOANO C PIETRA LIGURE C Nd Nd PIETRA LIGURE P Nd Nd VADO LIGURE C VADO LIGURE P VARAZZE C VARAZZE P EMILIA ROMAGNA FERRARA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo LIDO DEGLI ESTENSI - QUERCE C PORTO GARIBALDI C

8 PORTO GARIBALDI P RIMINI CITTA' Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CENTRO STORICO C COVIGNANO - MARECCHIESE C LAGOMAGGIO S MARINA CENTRO - FRONTE MARE S Nd 6500 Nd Nd MARINA CENTRO - INTERNO S Nd RIVAZZURRA S SAN GIULIANO S Nd Nd RIMINI PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo BELLARIA C Nd BELLARIA P Nd CATTOLICA C MISANO ADRIATICO C MISANO ADRIATICO - PORTO VERDE C RICCIONE ABISSINIA - CAMPING C RICCIONE - CECCARINI MARE C RICCIONE - COLLE DEI PINI P RICCIONE - FONTANELLE P RICCIONE - PAESE C RICCIONE - PAPINI MONTE STATALE P TOSCANA LIVORNO PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CASTIGLIONCELLO C CECINA C CECINA P MARINA DI CECINA C ROSIGNANO SOLVAY C GROSSETO PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CASTIGLIONE DELLA PESCAIA C Nd Nd Nd CASTIGLIONE DELLA PESCAIA P Nd Nd Nd MASSA MARITTIMA C MASSA MARITTIMA P

9 ORBETELLO C ORBETELLO P