MERCATO IMMOBILIARE GENOVA

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1 MERCATO IMMOBILIARE GENOVA Nel primo semestre del 2013 le quotazioni immobiliari di Genova sono diminuite del 3,9% I sem ,5% -7,6% -3,7% +0,6% -5,3% -9,1% -3,9% Macroarea Principe - Oregina La macroarea Principe - Oregina evidenzia stabilità dei valori immobiliari. ZONA OREGINA Si mantengono sostanzialmente invariati i prezzi in zona Oregina. La prima parte dell anno ha evidenziato un mercato debole, il numero di richieste è in diminuzione ed i potenziali clienti sembrano più prudenti, spaventati dalla crescente instabilità del posto di lavoro. In questi mesi gli acquisti sono stati effettuati soprattutto da persone che avevano a disposizione il capitale, si tratta in genere di genitori che comprano per i figli trilocali da mq con una spesa media di 120 mila. L area centrale di Oregina, quella che si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio, è popolare ed è sorta negli anni 60. Qui ci sono palazzi con appartamenti usati venduti a al mq. Più richiesta l area collinare del quartiere, perché verde, panoramica e meno trafficata. Comprare un buon usato in questa zona comporta una spesa di al mq. In questo momento nel quartiere Oregina non sono presenti cantieri per la realizzazione di nuove abitazioni o di nuove infrastrutture. Buona la domanda di box auto, in conseguenza alla difficoltà di parcheggio: un box singolo si vende a 45 mila. Anche il mercato delle locazioni è in sofferenza, sia dal punto di vista dei canoni sia per quanto riguarda le richieste: a cercare casa in affitto sono in genere giovani coppie e single, il canone di un bilocale è di 370 al mese, quello di un trilocale è di 430. I contratti stipulati sono quasi sempre a canone libero da 4 anni più 4. Macroarea Cornigliano - Sampierdarena La macroarea Cornigliano - Sampierdarena nella prima parte dell anno ha evidenziato un leggero ribasso dei prezzi pari al -1,2% rispetto al semestre precedente. ZONA CORSO MARTINETTI E VIA G.B. MONTI Sono in calo le quotazioni nelle aree di corso Martinetti e di via G.B. Monti. Si registra inoltre un ulteriore contrazione del numero di compravendite ed un allungamento dei tempi medi di vendita che attualmente si attestano tra i 6 e gli 8 mesi. Continua infatti la rigidità degli istituti di credito nell erogazione dei mutui ed i proprietari, nella maggior parte dei casi, non si adeguano velocemente a quelli che sono ad oggi i reali valori immobiliari. In questa prima parte del 2013 le compravendite sono state effettuate da persone in cerca della prima casa, mentre è stato basso il numero di acquisti migliorativi. Si mantiene sostanzialmente stabile il mercato degli affitti, sia dal punto di vista dei canoni sia per quanto riguarda il numero di richieste. In quest area della città la domanda di appartamenti in affitto proviene soprattutto da stranieri (si tratta in genere di persone in arrivo dall Ecuador ed impiegati nel settore edilizio), categoria che qualche anno fa riusciva ad acquistare ma che attualmente non può accedere al credito. Gli affitti di bilocali e trilocali si attestano tra

2 400 e 500 al mese, i contratti utilizzati sono a canone libero da 4 anni più 4 e spesso i proprietari preferiscono la tassazione con cedolare secca. Tra le aree più richieste ed apprezzate del quartiere da segnalare quelle di corso Martinetti, via G.B. Monti e via Fossato che, nella parte alta e precollinare, sono più residenziali e verdi. Qui infatti è possibile acquistare soluzioni in buone condizioni degli anni 60 dotate di vista mare con una spesa di al mq. Via Cantore si sviluppa nella parte bassa del quartiere ed caratterizzata da palazzi degli anni 30 e da stabili degli anni 50 e 60. Si tratta di una delle vie più trafficate e commerciali di Genova: ai piani bassi sono presenti negozi di tutti i generi, mentre ai piani alti trovano posto uffici e abitazioni. Acquistare un appartamento usato in questa zona comporta una spesa compresa tra 1300 e 1500 al mq. Prezzi più bassi si segnalano in zona Rolando - Rota, dove il medio usato è valutato 1000 al mq. Popolari e trascurate le aree di via Sampierdarena e di via Lungomare Canepa, caratterizzate da vecchie case di pescatori che si possono acquistare con una spesa di 600 al mq. La richiesta di box è in calo, nonostante permangano le difficoltà di parcheggio: probabilmente in questo momento gli acquirenti preferiscono tagliare le spese e concentrarsi solo sulle abitazioni. Il valore di un box singolo è mediamente compreso tra 25 e 30 mila. Macroarea Voltri - Pegli - Sestri Nella macroarea di Voltri - Pegli - Sestri i valori delle abitazioni sono diminuiti del 4,3%. ZONA PEGLI E MULTEDO Nell area centrale di Pegli ed in zona Multedo si registrano quotazioni immobiliari al ribasso. Il mercato fatica a riprendersi e si segnalano vendite anche da parte di persone che avevano acquistato per investimento e che con l introduzione dell Imu hanno deciso di dismettere le proprie abitazioni. In questa fase si evidenziano soprattutto compravendite effettuate in denaro contante e focalizzate all acquisto dell abitazione principale; gli investitori si palesano solo in presenza di possibilità di acquisto particolarmente vantaggiose. Le compravendite di prime case si concentrano soprattutto su abitazioni con un taglio compreso tra 45 e 75 mq, si preferiscono inoltre tipologie da ristrutturare perché costano di meno e permettono di riqualificare l abitazione secondo i gusti dell acquirente. L area centrale di Pegli è quella più apprezzata perché servita e commerciale. L edilizia è eterogena, si passa infatti da soluzioni dei primi anni del 900, ad abitazioni degli anni 20, fino ad arrivare a palazzine residenziali degli anni 60. Un buon usato ha un valore di al mq. Più economica zona Multedo, area industriale che risente negativamente della presenza di alcune fabbriche. A Multedo le richieste provengono soprattutto da persone che già vivono in questa area della città. I prezzi non superano i 2000 al mq ed è possibile acquistare appartamenti degli anni 60 caratterizzati da ampie metrature. Presenti alcune abitazioni in stile liberty. Un calo dei prezzi si registra anche in zona Alture, che si sviluppa nell area che conduce al Santuario della Guardia. Si tratta di una zona molto vasta, costituita da tipologie indipendenti degli anni 20, 60 e 70. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra un offerta bassa, a fronte di una buona domanda in arrivo soprattutto da italiani. Si registra inoltre una netta riduzione delle richieste da parte di lavoratori trasfertisti, conseguenza dei tagli al personale effettuati dalle aziende che si trovano in questa area della città. Affittare un trilocale comporta una spesa di al mese ed il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone concordato da 3 anni più 2. Progetti in corso

3 Attualmente nell area di Pegli non si registrano interventi per la realizzazione di nuove case, ma nei prossimi anni alcune fabbriche dismesse potrebbero essere abbattute e trasformate in abitazioni residenziali. Macroarea Marassi - Molassana-San Fruttuoso La macroarea di Marassi - Molassana -San Fruttuoso e videnzia una diminuzione dei prezzi pari al 4,7%. ZONA MARASSI - STAGLIENO Quotazioni in calo anche in zona Marassi - Staglieno nella prima parte dell anno. La disponibilità di spesa è bassa ed il mercato offre numerose soluzioni in vendita: gli acquirenti sono particolarmente attenti e cercano le tipologie che abbiano un prezzo adeguato all attuale momento di mercato. I tempi medi di vendita sono in crescita e si attestano tra 6 ed 8 mesi. Nel primo semestre del 2013 le compravendite sono state effettuate da famiglie in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa: la tipologia più richiesta è quella composta da due camere più cucina, ma è il prezzo la variabile fondamentale che determina la buona riuscita di una trattativa. La maggior parte degli acquisti è stato effettuato con l ausilio di un mutuo, anche se circa il 30% delle compravendite si sono concluse senza l aiuto di finanziamenti. L area di Marassi - Staglieno si sviluppa nei pressi del centro della città ed è caratterizzata da abitazioni dei primi del 900 e da palazzine degli anni 60. Via Bobbio è l arteria principale del quartiere, apprezzata perché si trova nella parte pianeggiante e quindi più comoda da raggiungere. Qui un buon usato si acquista con una spesa di 1700 al mq. Prezzi leggermente inferiori si registrano nel resto del quartiere, dove l usato si attesta sui 1300 al mq. Vivace il mercato delle locazioni, le richieste sono numerose e provengono sia da giovani sia da famiglie. I proprietari però sono sempre più attenti e chiedono garanzie che minimizzino il rischio di insolvenza da parte degli inquilini. Il canone di bilocali e di trilocali è rispettivamente di 350 e 450 al mese. ZONE SAN SEBASTIANO, GAVETTE E SANT EUSEBIO Nell area di San Sebastiano, Gavette e Sant Eusebio si registra un ribasso delle quotazioni immobiliari pari al 6,7%. Le maggiori problematiche sono legate al settore creditizio, in questa zona della città infatti ad acquistare sono quasi sempre persone dal reddito medio basso che spesso incontrano difficoltà di accesso al credito. Attualmente le compravendite riguardano esclusivamente l abitazione principale, sia da parte di giovani al primo acquisto sia da parte di famiglie in cerca della soluzione migliorativa. Le tipologie più richieste sono trilocali e quattro locali, preferibilmente dotate di ascensore e balconi.sempre molto richiesta anche l area di via Terpi, edificata tra gli anni 50 e 60 ed apprezzata perché ben servita e commerciale. Qui un appartamento da ristrutturare costa circa 1300 al mq, mentre per tipologie già ristrutturate la spesa sale a 1900 al mq. Popolare l area di Gavette, dove si trovano palazzine d epoca degli anni 30 ed appartamenti costruiti negli anni 60. I prezzi dell usato si attestano su 1200 al mq. Quotazioni leggermente superiori si registrano in zona San Sebastiano, area similare a quella di Gavette. Per quanto riguarda il mercato degli affitti da segnalare una buona offerta di appartamenti, superiore al numero di richieste o quantomeno superiore al numero di persone che riescono a dare le garanzie necessarie affinchè i proprietari accettino di stipulare il contratto di locazione. La maggior parte delle richieste proviene da stranieri, soprattutto persone provenienti dall Ecuador e dall Est Europa, non manca comunque la

4 domanda da parte di italiani. L affitto mensile di un trilocale con riscaldamento centralizzato è di , spese condominiali comprese. Quasi tutti i contratti di locazione sono a canone libero da 4 anni più 4, pochi i contratti a canone concordato da 3 anni più 2. Tutti i proprietari aderiscono al regime di tassazione con cedolare secca. Progetti in corso Da segnalare che in zona Sant Eusebio sono in corso i lavori per la realizzazione di appartamenti in un antico castello: la richiesta dei costruttori per queste soluzioni è compresa tra 3500 e 4000 al mq. Sempre in questa area della città è stato approvato il progetto che prevede la costruzione di nuove villette residenziali, i lavori comunque non sono ancora partiti. Più industriale l area di Ponte Carrega, dove è in fase di realizzazione un nuovo Brico Center. Macroarea Quarto - Quinto Nella macroarea di Quarto - Quinto nella prima parte dell anno i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 4,5%. ZONA QUINTO In zona Quinto i valori sono scesi del 6,3% rispetto al semestre precedente. Il numero di compravendite risulta in calo anche perché rimane ampia la forbice tra il prezzo richiesto dai proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Spesso i proprietari non riuscendo a realizzare le cifre desiderate preferiscono non vendere e tenere vuoto l appartamento. Nei primi sei mesi del 2013 ad acquistare sono state soprattutto famiglie in cerca della prima casa e che già disponevano del capitale necessario: le tipologie maggiormente richieste sono state i trilocali, i quattro locali ed i cinque locali. L aera di Quinto è residenziale e si sviluppa nella parte levante della città. Si tratta di un area ben servita, a ridosso del mare, comoda grazie alla presenza della stazione ferroviaria e del casello autostradale di Nervi. La maggior parte delle abitazioni sono state realizzate tra gli anni 60 e 70, anche se ci sono alcune palazzine degli anni 40 e 50 ed alcune abitazioni degli anni 80. Queste ultime si trovano nell area precollinare nei pressi dell uscita autostradale di Nervi e sono state realizzate in edilizia convenzionata: si tratta di casette a schiera spesso con ingresso indipendente e posto auto e vendute ad un valore massimo di 3000 al mq. Le abitazioni usate degli anni 60 e 70 che si trovano in zona Quinto sono valutate tra 2800 e 3500 al mq. Prezzi leggermente più alti si registrano nell area di Nervi caratterizzata da infrastrutture turistiche come la passeggiata Anita Garibaldi (lungomare di Nervi), parchi verdi attrezzati e strutture balneari. Un appartamento usato degli anni 60 e 70 costa tra 3000 e 3800 al mq. Sono in calo i canoni di locazione che per un bilocale si attestano su 500 al mese. La domanda proviene da famiglie già residenti nel quartiere ed i contratti utilizzati sono sia a canone libero sia a canone concordato. Analisi della domanda di Genova Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio ,7% 18,3% 27,2% 36,7% 17,1%

5 Gennaio ,8% 19,3% 27,9% 38,0% 14,0% L analisi della domanda evidenzia un aumento delle preferenze sui 5 locali (+3,1%), mentre su tutte le altre tipologie si registrano percentuali in ribasso. Analisi dell offerta di Genova Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio2013 3,4% 12,7% 30,1% 30,7% 23,1% Gennaio ,1% 11,8% 31,2% 33,3% 21,6% Aumenta la concentrazione dell offerta di monolocali (+1,3%), bilocali (+0,9%) e cinque locali (+1,5%), mentre è in diminuzione la percentuale di offerta di trilocali e quattro locali.