MERCATO IMMOBILIARE - NAPOLI

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1 MERCATO IMMOBILIARE - NAPOLI In diminuzione dell 1.6% le quotazioni immobiliari di Napoli nel Nella seconda parte dell anno si è registrata una diminuzione dei prezzi dello 0.7% % +15.8% +13.1% +13.9% +12.4% +7.4% -1.6% Le quotazioni delle zone centrali di Napoli sono salite mediamente del 4.9% negli ultimi sei mesi del Una dinamica di prezzi ancora positiva si registra nella zona Centro-Corso Meridionale, intorno al Centro direzionale di Napoli, dove sono in corso i lavori per la costruzione di un complesso direzionale e residenziale in un area prima occupata da un mercato ortofrutticolo. Nella zona è in atto la riqualificazione della stazione (il completamento è previsto per la fine del 2009) e la nascita di una nuova fermata della metropolitana. Il target medio è rappresentato prevalentemente da famiglie e la zona più richiesta è proprio quella del Centro Direzionale dove si concentrano le abitazioni signorili, costruite negli anni 80, valutate mediamente intorno a 3800 al mq. A seguire nelle preferenze degli acquirenti c è Arenaccia dove i prezzi sono più bassi, intorno a 3000 al mq e si trovano condomini signorili della fine degli anni 60. Positivo l andamento per le tipologie medio usate a Monteoliveto che, negli ultimi mesi, hanno attirato le attenzioni degli acquirenti per i quali le tipologie signorili sono troppo costose e quelle economiche comportano lo spostamento in aree poco sicure. Ad acquistare sono soprattutto famiglie che hanno effettuato una contestuale vendita di un immobile. Monteoliveto è un quartiere storico della città, sviluppatosi soprattutto alla fine del 1800 ed inizi del 1900 con palazzi quasi sempre in tufo. Da segnalare i lavori di riqualificazione che interessano il quartiere Orefici oggetto di un piano di recupero sulle facciate esterne degli immobili ma anche sull arredo urbano dell intera area. In previsione l apertura di nuove fermate della metropolitana. Il mercato delle locazioni è abbastanza stabile anche se movimentato dalla presenza di studenti delle facoltà che insistono sul quartiere (Architettura, Istituto di lingua orientale). In salita del 2.1% le quotazioni immobiliari della macroarea di Posillipo-Chiaia grazie alle performance, ancora positive, delle zone di Petrarca-Orazio e Posillipo dove, da sempre, si registra una domanda molto selezionata e con disponibilità di spesa elevate. Si parla mediamente di somme intorno al milione di euro. Famiglie e professionisti sono i principali protagonisti del mercato. Raramente si fa ricorso al mutuo e spesso l acquisto coincide con la vendita contestuale dell immobile di proprietà. Si ricercano soprattutto tipologie di prestigio, dal taglio compreso tra 180 e 220 mq, panoramiche, dotate di box auto e con parco condominiale. Ultimamente ci si orienta verso soluzioni da ristrutturare per contenere i costi e soprattutto per personalizzare l immobile. A Posillipo si registrano anche richieste di soluzioni singole, a volte con la discesa privata verso il mare. L offerta immobiliare della zona include immobili dei primi anni del 1900 ma anche soluzioni indipendenti degli anni 60. Nel quartiere Petrarca-Orazio sono disponibili condomini signorili degli anni 60. Al momento non ci sono interventi di riqualificazione sul territorio ma si prevede il rinnovamento della funicolare che collega Manzoni a Mergellina. Anche dal mercato delle locazioni arrivano segnali di stabilità seppure si registrino richieste di professionisti e di amanti delle tipologie di pregio. In diminuzione del 4% le quotazioni immobiliari nella macroarea di Flegrea-Fuorigrotta dove si registra una diminuzione dei prezzi soprattutto nel quartiere di Soccavo-Manna, determinata dalla minor capacità di spesa dei potenziali acquirenti, in questo caso soprattutto famiglie. Il taglio più richiesto è il bilocale, apprezzata la presenza del posto auto viste le difficoltà di parcheggio nell intera area. Molto richieste le abitazioni situate in via Dell Epomeo, corso principale del quartiere Soccavo dove ci sono appartamenti degli anni 70, molti dei quali interessati da interventi di riqualificazione. Sono poi disponibili soluzioni in edilizia popolare nell area compresa tra via IV Novembre, via Bottazzi, via Risorgimento e nel rione Traiano. In quest ultimo una soluzione da

2 ristrutturare costa intorno a al mq. Non si registrano molti acquisti per investimento sul residenziale perché gli investitori prediligono le soluzioni ad uso commerciale. La contrazione dei prezzi nella zona di Pianura-Campanile è dovuta all effetto combinato della stretta creditizia e della presenza della discarica che ha portato uno spostamento della richiesta nei vicini quartieri di Quarto e nella zona popolare di Soccavo. Inoltre l offerta immobiliare abbastanza vetusta, con stabili spesso senza ascensore, non ha facilitato il mercato immobiliare della zona. In ribasso del 2% gli immobili della macroarea Vomero-Arenella dove si registra una generalizzata diminuzione dei prezzi con alcune eccezioni ancora in rialzo. Tra questi il quartiere Vomero-Cilea dove la domanda di abitazioni non ha conosciuto cali in questi ultimi sei mesi dell anno. Tra i suoi punti di forza la vicinanza alla tangenziale e a più fermate della metropolitana. I bilocali ed i trilocali sono le tipologie più compravendute. Tra le abitazioni più richieste ci sono quelle inserite all interno di parchi, in particolare all interno del Parco Belvedere caratterizzato da stabili degli anni 60-70, alcuni dei quali panoramici. Per un buon usato si spendono cifre medie di al mq. All interno del quartiere sono disponibili anche soluzioni più economiche. Al momento sono in corso interventi di riqualificazione, con il miglioramento dell arredo urbano su via Cilea. Si registra ancora una discreta presenza di domanda per investimento che si rivolge sia ad appartamenti che a locali commerciali. I primi beneficiano comunque di un mercato delle locazioni ancora positivo, soprattutto per contratti ad uso transitorio. Chi investe in locali commerciali opta per le soluzioni posizionate in via Cilea che possono garantire anche un rendimento annuo lordo del 6%. Prezzi in diminuzione nel quartiere Montesanto dove, nella seconda parte dell anno, si è registrato un calo della domanda. Infatti in passato la presenza di prezzi più vantaggiosi rispetto ai quartieri limitrofi aveva stimolato gli acquisti in zona soprattutto da parte di coloro che non avevano una elevata disponibilità di spesa. Quest ultima fascia penalizzata dalla stretta creditizia in atto ha ulteriormente ridotto la propria disponibilità o, talvolta, ha addirittura rinunciato all acquisto. La conseguenza è stata che nella seconda parte dell anno molte compravendite sono state realizzate con investitori. In genere comprano bilocali e monolocali da affittare (soprattutto a stranieri). Il mercato è molto eterogeneo, per quanto prevalgano le tipologie popolari che si concentrano nella zona di Pigna Secca e nei quartieri Spagnoli. Più signorili le soluzioni che si trovano in via Tarsia e in via Toledo. In ribasso del 3.7% le quotazioni della macroarea Collina con segnali di stabilità in tutti i quartieri, ad eccezione di Chiaiano dove, nel secondo semestre del 2007, si è registrata una riduzione della domanda. Questo perché il quartiere sorge al confine con i comuni dell hinterland (come Marano e Giugliano di Campania) dove sono disponibili nuove costruzioni, in particolare parchi condominiali ed i prezzi sono decisamente più accessibili. Per una soluzione nuova si spendono mediamente 250 mila euro. A Chiaiano non ci sono nuove costruzioni perché esistono dei vincoli ambientali e le ultime risalgono agli anni 70. Ad acquistare sono soprattutto coloro che non riescono a comprare nelle aree limitrofe, più costose e che non si vogliono spostare nel primo hinterland. La tipologia più ricercata è il bilocale e la disponibilità media per questo tipo di taglio si aggira sui mila euro. Il quartiere comunque è ben servito, vicino alla metropolitana. Le quotazioni delle abitazioni della macroarea di Centro direzionale, dove si registrano dinamiche contrastanti tra i quartieri, hanno messo a segno un ribasso dello 0.5%. Infatti salgono i prezzi degli immobili di Ponticelli dove si è registrato un aumento della domanda in vista dell apertura dell Ospedale del Mare i cui lavori sono ancora in corso. Inoltre il Piano Regolatore prevede la destinazione di alcune aree occupate da capannoni dimessi, ad edilizia residenziale. Tra le tipologie più richieste i bilocali ed i trilocali. Molte compravendite sono permute per migliorare la propria condizione abitativa e ad acquistare non sono solo persone che hanno sempre vissuto nel quartiere ma anche acquirenti che provengono dai quartieri limitrofi. Le abitazioni presenti nella zona sono molto eterogenee. Nel centro storico di Ponticelli infatti ci sono immobili degli inizi del ventesimo secolo, spesso senza ascensore e con soffitti alti la cui valutazione media è di circa 2500 al mq. La richiesta è maggiormente concentrata nella zona a ridosso dell Ospedale dove sono disponibili

3 parchi condominiali con campi da tennis degli anni 80. Al momento essa è interessata da una serie di lavori di riqualificazione per il rifacimento di tutto l arredo urbano e per il prolungamento della metropolitana. In diminuzione le quotazioni immobiliari nel quartiere di Poggioreale, dove la quasi totalità delle compravendite si realizza tramite ricorso al mutuo. Hanno sofferto soprattutto i tagli più grandi, più difficili da vendere. Il target di acquirenti è eterogeneo. Ci sono coppie giovani che comprano soprattutto nella zona popolare (in via Granturco), dove ci sono tipologie dei primi anni del 1900 e per un usato si spendono mediamente 1200 al mq. Migliori gli standard qualitativi degli immobili anni 70anni situati in via Poggioreale e valutati mediamente al mq. A livello intermedio si inseriscono le abitazioni situate in via Zara che, in posizione più centrale, registra quotazioni più elevate (mediamente al mq). Al momento sono in corso i lavori per il completamento della linea tramviaria che dovrebbe collegare il quartiere con la nuova metropolitana (situata in piazza Nazionale). Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 37.9% 29.9% 12.5% 5.5% Luglio % 38.1% 31.1% 12.5% 5.2% Da luglio a gennaio si registra un aumento della domanda di monolocali (+1.1%) e di cinque locali (+0.3%). In diminuzione la domanda di bilocali e di trilocali. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 37.3% 32.8% 13.1% 7.3% Luglio % 26.2% 31.3% 20.5% 9.1% L analisi dell offerta evidenzia un incremento notevole sul mercato di bilocali (+11.1%). In diminuzione la presenza sul mercato di tutte le altre tipologie immobiliari. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 VARIAZIONI PERCENTUALI PREZZI MACROAREE nel II sem 2007 NAPOLI Centro 4,9% Posillipo - Chiaia 2,1% Flegrea - Fuorigrotta -4,0% Vomero - Arenella -2,0% Collina -3,7% Centro Direzionale -0,5%

5 NAPOLI CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CENTRO - CORSO MERIDIONALE CENTRO - ZONA DUOMO MATERDEI MONTEOLIVETO - QUARTIERE OREFICI MONTEOLIVETO - SAN FELICE PORTA CAPUANA - ARENACCIA PORTA NOLANA SALVATOR ROSA - MATERDEI - SANTA TERESA DEGLI SCALZI Posillipo - Chiaia BAGNOLI CHIAIA - SAN FERDINANDO MONTECALVARIO MANZONI - CARAVAGGIO MERGELLINA PETRARCA - ORAZIO Flegrea - Fuorigrotta CAMALDOLI CAVALLEGGERI D'AOSTA FUORIGROTTA FUORIGROTTA - AUGUSTO FUORIGROTTA - STADIO - LEOPARDI FUORIGROTTA - TANSILLO PIANURA PIANURA - CAMPANILE - SAN DONATO SOCCAVO - GARZILLI - EPOMEO SOCCAVO - MANNA Vomero - Arenella ANTIGNANO MEDAGLIE D'ORO MONTESANTO SALVATOR ROSA SANITA' SECONDIGLIANO - QUADRIVIO

6 VOMERO - ALTO VOMERO - CILEA VOMERO - COLLI AMINEI VOMERO - FONTANA VOMERO - S. MARTINI VOMERO - SCARLATTI Collina CAPODIMONTE CARLO III CHIAIANO FORIA SECONDIGLIANO Centro Direzionale BARRA POGGIOREALE PONTICELLI SAN GIOVANNI A TEDUCCIO - ZONA EST Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa