Dinamiche di mercato dei vari format residenziali Dott. Elio Gabetti

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1 Dinamiche di mercato dei vari format residenziali Dott. Elio Gabetti 30 novembre 2011

2 LA STRUTTURA DEL GRUPPO RESIDENTIAL CORPORATE RESIDENTIAL FRANCHISING Tot CONTRACTUAL AREAS /09/2011 Gabetti Property Solutions 2

3 IL NOSTRO PUNTO DI PARTENZA Fonte dei dati settore residenziale Elaborazione RESIDENTIAL FRANCHISING Tot CONTRACTUAL AREAS /09/2011 MILANO 116 contractual areas Gabetti Property Solutions 3

4 INTERAZIONE DOMANDA-OFFERTA - la strategia web Il 44% degli italiani cerca casa direttamente sui siti di agenzia, sui portali immobiliari dedicati e sui principali motori di ricerca (Fonte: Indagine Makno 2010). Oltre alle tradizionali dinamiche di interazione tra domanda e offerta, che nel caso di una metropoli come Milano, rendono necessaria una presenza capillare a livello di agenzie sul territorio, il web ricopre ora un ruolo importante. Rinnovamento dei siti web Social media marketing Ufficio stampa web Per questo le reti del gruppo stanno investendo su diversi fronti. Sistema gestionale TreePlat Gabetti Property Solutions 4

5 INTERAZIONE DOMANDA-OFFERTA TreePlat TreePlat è la piattaforma informatica integrata, in grado di fornire a tutte le agenzie del Network Tree RE servizi a valore aggiunto per migliorare la performance di ogni agenzia, velocizzando e semplificando il processo di compravendita degli immobili, aumentandone la visibilità sul web Il sistema si basa sul Multiple Listing Service: l immobile (dietro consenso del cliente) viene inserito in un database condiviso dalle Agenzie dei Network Gabetti Franchising, Professionecasa e Grimaldi Immobiliare, che possono individuare più rapidamente un acquirente/venditore fra i loro clienti. Gabetti Property Solutions 5

6 Dinamiche di mercato dei vari format residenziali 1 - L ANDAMENTO DEL MERCATO RESIDENZIALE A MILANO Gabetti Property Solutions 6

7 L ANDAMENTO DEL MERCATO AL III TRIMESTRE 2011 Andamento dei prezzi e delle compravendite a Milano Compravendite a Milano nel 2011 I trim 2011 II trim 2011 tot I sem 2011 III trim I trim 2010/2011 II trim 2010/2011 I sem 2010/2011 II trim 2010/2011-0,9% 2,9% 1% 3% Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Gabetti, Professionecasa, Grimaldi e Agenzia del Territorio. * I prezzi 2011 sono relativi al I semestre e si riferiscono alle soluzioni medie in buono stato Fra le note positive del mercato il significativo recupero in termini di transazioni immobiliari. Il capoluogo lombardo ha segnato una crescita del 6,7% in termini di compravendite residenziali dal 2009 al 2010 e nel 2011, dopo un I trimestre di leggera flessione (-0,9%), sono seguiti due trimestri con segno positivo: +2,9% per il II trimestre e + 3% nel III trimestre del 2011, rispetto allo stesso periodo dell anno precedente dati Agenzia del Territorio. Analizzando l andamento delle compravendite residenziali e delle quotazioni emerge una flessione accentuata nel numero di compravendite dal 2007, cui segue una ripresa a partire dal I prezzi medi dopo la frenata in termini di crescita registrata nel 2007, hanno avuto negli anni successivi un andamento stabile, con lievi limature al ribasso nell ordine del 2%. Gabetti Property Solutions 7

8 L ANDAMENTO DEL MERCATO DAL 2000 AL 2010 MERCATO RESIDENZIALE Ambito Territoriale MILANO STOCK Val. Ass Var. % 0,4% 0,3% 0,6% 0,9% 1,5% 0,6% 0,9% 0,8% 0,4% 0,6% NTN Val. Ass Var. % -7,6% 14,3% -1,6% -4,8% 0,6% 0,3% -11,8% -13,1% -6,9% 6,7% IMI Val. Ass. 3,39% 3,12% 3,55% 3,47% 3,28% 3,25% 3,24% 2,83% 2,44% 2,26% 2,40% Var. % -8,0% 14,0% -2,2% -5,7% -0,9% -0,3% -12,7% -13,8% -7,3% 6,1% Elaborazione Patrigest su dati Agenzia del Territorio STATISTICHE Media (μ) Δ '10/'00 Δ '10/'07 Δ '10/'09 STOCK - 7,1% 1,7% 0,5% NTN ,1% -13,7% 6,7% IMI 3,02% -29,1% -15,2% 6,1% Analizzando i valori si nota come il numero di transazioni nel periodo , presenti un andamento poco variabile rispetto alla media del periodo, pari a NTN, con una fase decrescente a partire dal 2007 (-13,7%). Considerando gli ultimi due periodi, il trend negativo si è invertito, passando da -6,9% a 6,7%, dato superiore rispetto alla variazione registrata a livello nazionale (0,4%). Nel I semestre 2011 si è registrato un aumento dell 1% nel numero di compravendite, rispetto al I semestre 2010, per un totale di transazioni. Per quanto riguarda l'indice di Intensità Immobiliare (IMI), il dato del 2010 risulta pari a 2,40% in crescita del 6,1% rispetto all'anno precedente, contro un valore medio dell'indice IMI del periodo pari a 3,02%. Considerando lo stock immobiliare, nell'ultimo anno si segnala una crescita dello 0,6% contro una crescita media annua dello 0,7% nel periodo Gabetti Property Solutions 8

9 LA VARIAZIONE DEI PREZZI PER ZONA Variazione dei prezzi Andando ad analizzare l andamento dei prezzi per zona si stima un elevato incremento dei prezzi al netto dell inflazione per il centro storico (62%), per il semicentro est( 72%), per il semicentro ovest (64%) e per il centro (52%). Le zone periferiche hanno avuto una rivalutazione minore: sono saliti i prezzi in periferia sud, 47%, mentre in periferia ovest, nord ed est la crescita dei prezzi varia dal 20 al 30%. Elaborazione Patrigest su dati Ufficio Studi Gabetti I dati 2011 sono relativi al I semestre e si riferiscono alle soluzioni medie in buono stato Gabetti Property Solutions 9

10 SERIE STORICHE DEI PREZZI PER ZONA Andamento valori Milano (base 100) - Centro ( ) Andamento valori Milano (base 100) - Semicentro ( ) Centro storico Centro Inflazione Semicentro Nord Semicentro Est Semicentro Sud Semicentro Ovest Inflazione Andamento valori Milano (base 100) - Periferia ( ) Periferia Nord Periferia Est Periferia Sud Periferia Ovest Inflazione Fonte: elaborazione Patrigest su dati Ufficio Studi Gabetti I prezzi sono espressi in base 100 e si riferiscono alle quotazioni delle soluzioni medie in buono stato Gabetti Property Solutions 10

11 LE TIPOLOGIE ABITATIVE Elaborazione su dati Agenzia del Territorio Nota: monolocali: fino a 45 mq (2,5 vani catastali); piccola: tra i 45 e 60 mq (2,5-4 vani catastali); medio-piccola: tra 60 e 90 mq (4-5,5 vani catastali); media: tra 90 e 120 mq (5,5-7 vani catastali); grande: maggiore di 120 mq (più di 7 vani catastali); nc: non classificati. Nel mercato di Milano prevale il piccolo taglio immobiliare, tra i 2,5 e i 4 vani catastali, che raccoglie il 34,7% delle compravendite. Le soluzioni medie raccolgono il 23,6% delle compravendite, mentre quelle medio piccole il 18,1%. Si nota come il monolocale raccolga un elevato numero di compravendite, 15%, di contro le grandi soluzioni ne rappresentano solo il 7,7%. Gabetti Property Solutions 11

12 Dinamiche di mercato dei vari format residenziali 2 TEMPI E DINAMICHE NELL ATTUALE CONTESTO DI MERCATO Gabetti Property Solutions 12

13 TEMPI MEDI DI VENDITA A MILANO Elaborazione Patrigest-Ufficio Studi Gabetti su dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi Gabetti Property Solutions 13

14 SCONTI MEDI IN SEDE DI CHIUSURA Elaborazione Patrigest-Ufficio Studi Gabetti su dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% NUOVO USATO 4,0% 2,0% 0,0% SEMICENTRO PERIFERIA HINTERLAND Gabetti Property Solutions 14

15 IL PROFILO DELLA DOMANDA composizione nucleo familiare SEMICENTRO Elaborazione Patrigest-Ufficio Studi Gabetti su dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi 22,0% 22,0% 23,0% 33,0% Coppie di anziani Coppie consolidate con figli Giovani coppie Single (giovani o anziani) PERIFERIA HINTERLAND 23,0% 19,0% Coppie di anziani Coppie consolidate con figli Giovani coppie 21,0% 21,0% Coppie di anziani Coppie consolidate con figli Giovani coppie 23,0% 35,0% Single (giovani o anziani) 29,0% 29,0% Single (giovani o anziani) Gabetti Property Solutions 15

16 IL PROFILO DELLA DOMANDA per provenienza SEMICENTRO 12,0% 14,0% 33,0% Stessa zona Zone più centrali Zone più periferiche Elaborazione Patrigest-Ufficio Studi Gabetti su dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi 24,0% 17,0% Altri comuni Dall'estero PERIFERIA HINTERLAND 10,0% 9,0% 15,0% 45,0% Stessa zona Zone più centrali Zone più periferiche 25,0% 28,0% Stessa zona Zone più centrali Zone più periferiche 15,0% 15,0% Altri comuni Dall'estero 21,0% 17,0% Altri comuni Dall'estero Gabetti Property Solutions 16

17 IL PROFILO DELLA DOMANDA per motivazione all acquisto SEMICENTRO 16,0% 18,0% Prima casa Abitazione più grande Elaborazione Patrigest-Ufficio Studi Gabetti su dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi PERIFERIA 18,0% 24,0% 24,0% Acquisto migliorativo Investimento Trasferimento 13,0% 11,0% 26,0% Prima casa Abitazione più grande HINTERLAND Acquisto migliorativo 26,0% 24,0% Investimento Trasferimento 14,0% 25,0% Prima casa Abitazione più grande 21,0% Acquisto migliorativo 19,0% 21,0% Investimento Trasferimento Gabetti Property Solutions 17

18 Dinamiche di mercato dei vari format residenziali 3 GLI ELEMENTI PREMIANTI DELL OFFERTA Gabetti Property Solutions 18

19 ANDAMENTO DELLE QUOTAZIONI E DELLA DOMANDA Nel I semestre 2011 si è registrata una tenuta sostanziale dei prezzi, con qualche ritocco al ribasso nelle aree periferiche. Tiene la domanda di immobili di pregio per un target medio alto, nelle zone del Centro storico, mentre è più in difficoltà il mercato delle zone più periferiche dove si riscontra un offerta di immobili superiore alla domanda. In difficoltà le giovani coppie, che si affacciano all acquisto di una casa, a causa del difficile accesso al credito. Per questa categoria, unitamente a quella degli stranieri, si registra uno spostamento verso la locazione. Gabetti Property Solutions 19 Discrete rivalutazioni nelle zone semicentrali orientali come Indipendenza e XXII Marzo. Più stabili le quotazioni nelle zone semicentrali, in Pagano, Abruzzi, Buenos Aires, Plinio e nel Centro Storico qualche ritocco al ribasso nelle periferie est e ovest come Lambrate, Certosa-Gallarate

20 LE ZONE PIÙ RICHIESTE Si registra buona domanda di investimento in Vincenzo Monti per appartamenti dal taglio medio di mq, con quotazioni intorno al milione di euro, da mettere a reddito. I prezzi in zona sono mediamente intorno agli al mq. Molto richiesti anche gli attici, a fronte di una scarsa offerta sul mercato, in questo caso si può arrivare anche a richieste di al mq. Tiene la domanda in viale Montenero, via Bergamo, in cui i prezzi dell usato in buono stato arrivano a al mq, con tempi rapidi di vendita (intorno ai 2 mesi) e sconti contenuti in sede di chiusura (massimo 10%). Le quotazioni sono in lieve calo nelle vie meno richieste, quali via Friuli, via Tiraboschi e via Ripamonti (i prezzi sono di al mq). E già iniziato un processo di rivalutazione e di aumento della domanda nelle zone adiacenti alle operazioni urbanistiche più rilevanti (v. zona ex Fiera, zona Isola). Gabetti Property Solutions 20

21 IL MERCATO MILANESE DEGLI IMMOBILI DI PREGIO target: clientela nazionale, si tratta di professionisti e imprenditori lombardi alla ricerca di soluzioni esclusive. motivazione principale d acquisto: per il 90% è l uso diretto, di tipo migliorativo, dell immobile come abitazione principale Quotazioni: il Quadrilatero è particolarmente richiesto dai gestori di negozi e show room in zona. Sono diminuite le quotazioni in Cinque Giornate, in zona Tribunale ma anche in Washington. Hanno tenuto meglio i valori in zona corso Venezia, dove però si scambia poco, per la difficoltà di incontro della domanda con l offerta. Tempi di vendita: 8 mesi Sconti medi: 13,5% Tipologie richieste: soluzioni fra i 150 e i 200 mq, segmento sul quale vi è poca offerta disponibile. Offerta: prevalenza di soluzioni piccole, fino a 100 mq. Un 30% della disponibilità va da 100 a 150 mq. Gabetti Property Solutions 21

22 I RENDIMENTI DA LOCAZIONE Rendimenti da bilocale in alcune zone di Milano I rendimenti medi da locazione a Milano si attestano al I semestre 2011 intorno al 3,8% per i monolocali e al 3.4% per bilocali e trilocali valori stabili dal I semestre Nota: hp monolocale 45 mq - bilocale 65 mq - trilocale 90 mq. I valori al mq sono ipotizzati per le soluzioni medie in buono stato Elaborazione Ufficio Studi Gabetti Gabetti Property Solutions 22

23 RISPARMIO ENERGETICO In aumento l offerta di immobili di alta qualità, soprattutto dal punto di vista energetico, caratterizzati da materiali isolanti e da particolari impianti termici per la produzione del calore. Il maggior costo di costruzione di un immobile di circa 100 mq in classe A o B è pari a circa ; il risparmio sulle bollette dell energia può variare in media tra i e i /anno: il maggior investimento, anche se i costi dell energia non aumentassero, si ammortizza in 6-10 anni; in caso di aumento dei costi il tempo si ridurrebbe. Pertanto a parità di qualità dell immobile, un appartamento certificato in classe A o B ha un valore commerciale superiore compreso tra il 10 e il 20 % di uno analogo certificato in classe D. Gabetti Property Solutions 23

24 PROSPETTIVE DI SVILUPPO Il quadro più generale del capoluogo lombardo vede sul tappeto grandi progetti immobiliari e il potenziamento delle infrastrutture di trasporto, che potranno contribuire a rivalutare le aree interessate nel futuro. D altro canto ora le aspettative di rialzo dei prezzi determinano da parte dei proprietari una propensione all attesa nella vendita, contribuendo ad allontanare domanda e offerta. Dal punto di vista delle quotazioni si prevede quindi una sostanziale stabilità, con limature al ribasso per le aree periferiche e in rialzo per le nuove aree di sviluppo infrastrutturale. Per il II semestre 2011 si prevede una stabilità anche nel numero di compravendite, mantenendo complessivamente l anno in linea con il Gabetti Property Solutions 24