Vincenzo Albanese Presidente FIMAA Milano Monza & Brianza. 7 marzo 2017 Palazzo Turati, Via Meravigli 9/b Milano

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1 Collegio Agenti d Affari in Mediazione delle Province di Milano Monza & Brianza dal 1945 Presentazione rilevazione dei prezzi degli mmobili della Città Metropolitana di Milano l mercato degli appartamenti nella Città Metropolitana e a Monza Brianza semestre 2016 Vincenzo Albanese Presidente FMAA Milano Monza & Brianza 7 marzo 2017 Palazzo Turati, Via Meravigli 9/b Milano

2 Ntn X l mercato della compravendita residenziale Volumi in talia, previsioni 2017 (Numero di compravendite di appartamenti -NTN) * Anni 2016: +18,9% 2017*: +11,5%* Elaborazioni: Ufficio Studi FMAA MiMB Fonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale V trimestre 2016, 01/03/17 *Previsioni FMAA MiMB (basati sulle indicazioni del sentiment Q2016) * Previsioni 2017 crescita ultimi 3 anni 2

3 30 l mercato della compravendita residenziale Volumi in talia, Capoluoghi, Non capoluoghi e Milano città (Variazioni % annuali del numero di compravendite di appartamenti -NTN) 29, ,2 9,6 7,5 9,2 16,4 10,8 12, ,2 11,6 9,4 10,9 8,7 23,6 12,1 20,6 22,9 19, ,9 23,1 22,9 22,7 17,4 16,4 17,9 23,9 19,1 15,2 13,2 16,2 21,5 Valori % ,6-2,2 2-2,9 10, Var % anno 16/15 TALA +18,9% Milano + 21,9% Provincia + 21,8% V Elaborazioni Ufficio Studi FMAA Mi MB Trimestri Fonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale V trimestre 2016, 01/03/ TALA Capoluoghi Non Capoluoghi Milano città Milano Resto Provincia 2016 V

4 l mercato della compravendita residenziale Volumi nella Città Metropolitana e Monza Brianza (Variazioni % annuali del numero di compravendite di appartamenti -NTN) Valori % 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 9,2 16,4 18,2 11,6 23,6 12,1 26,0 24,0 29,7 22,7 23,9 19,1 10,4 21,5 MLANO CTTA 3T2016: + 23,9% 4T2016 : +10,4% 2016/2015: + 21,9% 5,0 0, V V 2016 CTTA METROPOLTANA (ESCLUSA MLANO) E MONZA BRANZA Trimestri/Anni 1T2016: + 19,1% 4T2016 : +21,5% 2016/2015: + 21,8 Elaborazioni: Ufficio Studi FMAA MiMB Fonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale V trimestre 2016, 01/03/17 4

5 l mercato della compravendita residenziale Volumi a Milano città (Numero di compravendite di appartamenti -NTN) /2015: + 21,9% Ntn Anni Elaborazioni: Ufficio Studi FMAA MiMB Fonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale V trimestre 2016, 01/03/17 5

6 l mercato della compravendita residenziale Volumi nella Città Metropolitana (no MB) (Numero di compravendite di appartamenti -NTN) Ntn /2015: + 21,8% Anni Elaborazioni: Ufficio Studi FMAA MiMB Fonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale V trimestre 2016, 01/03/17 6

7 l mercato della compravendita residenziale Lo stock di appartamenti a Milano città (Migliaia di unità) unità Migliaia di unità Anni Elaborazioni Ufficio Studi FMAA Mi MB Fonte: Agenzia delle Entrate. 7

8 l vecchio patrimonio immobiliare Caratteristiche del mercato residenziale* Per età di costruzione: circa il 75% prima degli anni 80 Per classe energetica: oltre 88% oltre classe C Fonte: STAT*Fonte: Centro Einaudi, ndagine sul risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani (2016) Elaborazione Nomisma 8

9 La composizione degli acquisti Stima 2016 % nuovo sul totale % di cui ristrutturato Città Milano Roma Torino Napoli TALA % da ristrutturare sul totale 6,1 8,8 4,3 4,7 15,7 82,2 75,9 84,3 70,3 65,7 11,9 15,3 11,4 25,0 18,6 Fonte: Scenari mmobiliari, Progetto «Casa nuova» 2017 Elaborazione: FMAA MiMB 9

10 La nuova era del mercato Più che alla fine di un ciclo, siamo all inizio di una nuova era di mercato, con logiche e richieste differenti rispetto al passato sia a livello macro (mancanza di inflazione) che micro (domanda sofisticata e evoluta). 10

11 Una nuova domanda Acquisto della casa sì, anche se non è più la priorità non più la priorità 80% degli italiani ha casa di proprietà ma per diversi motivi (lavorativi, economici) l acquisto non è più tra le priorità. Si risparmia* per: - 48% cautelarsi da imprevisti - 23% figli - 19% vecchiaia - 9% casa *Fonte: Centro Einaudi, ndagine sul risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani (2016) 11

12 Milano città: anticipazione dei trend nazionali La piazza di Milano rappresenta un mercato sui generis per l talia, è il più innovativo e dinamico del nostro paese e per questo anticipa i trend nazionali: costituisce pertanto un punto di vista privilegiato per comprendere le nuove traiettorie dell immobiliare. 12

13 l residenziale a Milano: aspetti qualitativi Mercato qualitativo e di sostituzione Questo mercato presuppone altresì alcune peculiarità dal punto di vista del prodotto, ossia la tipologia del trilocale, in edifici e contesti urbani di elevata qualità. Complessità e frammentazione di più mercati Più che del mercato residenziale si dovrebbe parlare dei mercati. Si assiste alla convivenza e sovrapposizione di differenti ambiti con proprie dinamiche. 2 mercati geograficamente adiacenti (dentro e fuori la Circonvallazione) che operano con velocità diverse 2 mercati differenti per prodotto: il nuovo e l usato. due mercati sono destinati a essere sempre più divergenti anche sul fronte dei prezzi. Mercato della locazione Altra parola chiave di questa nuova dimensione del mercato riguarda il ruolo sempre più strategico della locazione. 13

14 l mercato della locazione residenziale Numeri indice dei prezzi e dei canoni medi di abitazioni e rendimenti potenziali lordi annui Milano città (valori %) 120,0 6,0% Numeri indice prezzi e canoni 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% Rendimenti lordi percentuali 60, Semestri Canoni Prezzi Rendimenti ,0% Elaborazioni Ufficio Studi FMAA MiMB Fonte: FMAA MiMB 14

15 l nuovo mercato e le nuove analisi: il sentiment FMAA MiMB Per comprendere appieno i nuovi trend saranno necessari sistemi di analisi sempre più evoluti, tali da permettere la lettura dei fenomeni e soprattutto dei segnali deboli che sin da oggi permettono di comprendere il mercato del prossimo futuro. Oltre che degli aspetti «dimensionali e quantitativi», ci siamo dotati di uno strumento «qualitativo» che restituisce la percezione del mercato degli agenti immobiliari durante alcuni periodi «strategici» dell anno: il sentiment del mercato di FMAA MiMB. Si tratta di un analisi originale del mercato che segue la direzione dal basso (gli agenti hanno un contatto diretto con la domanda) e verso il futuro (si chiedono giudizi sui mesi successivi all indagine). 15

16 l «clima di fiducia»: l indice sintetico della compravendita Milano città L indice sintetico mostra l ottimismo/ pessimismo degli operatori immobiliari in base all andamento dell attività monitorato dagli altri 4 indici analitici (domanda, offerta, scambi, prezzi) Q 2016 clima di fiducia di una crescita sempre meno intensa l valore percentuale è numero indice rispetto all anno 2005, base dell analisi. Elaborazioni: Ufficio Studi FMAA MiMB Fonte: Ufficio Studi FMAA MiMB 16 * n base a indagine FMAA Mi MB con Coordinatori listino prezzi - dicembre 2016

17 La demografia area milanese Serie storica e scenario previsionale della popolazione residente nell area milanese tra 2001 e 2035 Migliaia ,50 milioni 2,98 milioni 2,81 milioni 2,67 milioni risultati dell esercizio previsionale definiscono, per l area milanese, uno scenario di incremento demografico consistente, sebbene con forti differenze nelle diverse ipotesi di stima. Fonte: CRESME, 2017, Scenari demografici a Milano, Monza Brianza e Lodi

18 l residenziale: un asset class strategico Mercato professionale della locazione nvestitori internazionali long terms Gestione attiva 18

19 Si ringrazia per l attenzione Vincenzo Albanese Presidente FMAA Milano Monza & Brianza 19