MERCATO IMMOBILIARE - TORINO

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1 MERCATO IMMOBILIARE - TORINO Nel 2007 le quotazioni immobiliari di Torino sono cresciute del 2.7% anche se, nel secondo semestre del 2007 si è registrata stabilità % +6.8% +6.4% +9.7% +8.3% +7.9% +14.5% +5.3% +7.4% +2.7% Nelle zone centrali di Torino si registra un rialzo delle quotazioni del 2.6% a dimostrazione di un mercato immobiliare che sembra ancora resistere, soprattutto sul segmento delle abitazioni di prestigio. Si iniziano però ad intravedere dei segnali di rallentamento sul mercato, soprattutto sulle tempistiche di vendita, giustificate da un atteggiamento più riflessivo da parte degli acquirenti. In ribasso la domanda di immobili per investimento, complice la stabilità del mercato delle locazioni che, negli ultimi tempi, vive di contratti ad uso transitorio stipulati con lavoratori fuori sede o studenti. Ultimamente si registra un interesse maggiore verso le tipologie da ristrutturare che consentono di contenere la spesa. A comprare in zona soprattutto famiglie che si orientano sui trilocali. Si registrano anche acquisti da parte di giovani coppie. Apprezzate le soluzioni poste ai piani alti, dotate di terrazzo e, negli ultimi tempi, anche i loft, ricavati da vecchi laboratori e vecchie officine ormai in disuso, situati all interno di cortili e sottoposte al cambio di destinazione d uso. La loro richiesta negli ultimi tempi è in crescita, i giovani ricercano le tipologie entro i 90 mq, le famiglie quelli oltre i 100 mq. Tra le zone più richieste citiamo via della Rocca, piazza Maria Teresa, Via Gramsci e via Carlo Alberto dove ci sono tipologie della fine del 1800 e dei primi anni 50 che, ristrutturate, costano in media intorno a 4000 al mq con punte di 5000 al mq. La domanda per le soluzioni di pregio si concentra in via Roma (dove ci sono edifici signorili degli anni 30), via Amendola, via Gobetti ed in parte del Borgo Nuovo dove però si registra una leggera contrazione dei prezzi, per offerte immobiliari di tipo economico, in stabili e vie meno prestigiose. Positivo l andamento del mercato immobiliare nel quartiere Crocetta-zona Mercato che, caratterizzato da abitazioni abbastanza signorili, conta su un target di acquirenti medio alto che difficilmente ricorre al mutuo. Infatti quasi sempre chi acquista lo fa avendo già un capitale a disposizione oppure un immobile da vendere. Tra gli acquirenti ci sono anche investitori e genitori di studenti universitari dal momento che, sulla zona, insiste il Politecnico di Torino. Il taglio più richiesto è il trilocale, ma ci sono molte richieste anche per i tagli più grandi. Molto apprezzata la presenza del box e del posto auto coperto perché nel quartiere è difficile parcheggiare. Tra le zone più richieste si segnala corso Galileo Ferraris che presenta soprattutto immobili di qualità medioalta, costruiti dalla fine del 1800 fino agli anni Per una tipologia signorile ristrutturata di taglio medio-piccolo (non oltre mq) si spendono anche 4000 al mq. Il mercato delle locazioni tiene grazie alla presenza degli studenti, sempre più numerosi, in seguito all ampliamento del Politecnico e alla presenza dell Ospedale Mauriziano e del Cus Torino che, tra l altro, ha effettuato importanti investimenti per migliorare gli impianti sportivi nella zona. Da segnalare la nascita di appartamenti di nuova costruzione, con caratteristiche architettoniche moderne in luogo di ex capannoni dismessi in corso Mediterraneo. In salita dello 0.3% la macroarea di Santa Rita-Mirafiori Nord che registra ancora una buona performance nel quartiere di Mirafiori Nord-Mercato Coperto dove, nel secondo semestre dell anno, le quotazioni sono leggermente cresciute. I potenziali acquirenti hanno apprezzato soprattutto la tranquillità della zona, la maggiore facilità di parcheggio rispetto alle aree limitrofe e la presenza di alcune aree verdi. Sono stati effettuati molti acquisti di sostituzione con una richiesta orientata soprattutto al trilocale. Gli immobili sono un mix di edilizia residenziale e popolare e rientrando nel piano Urban sono sottoposti ad interventi di ristrutturazione sulle parti esterne. Nonostante le migliorie si riesce comunque ad acquistare a prezzi relativamente più bassi rispetto alla media della zona. A queste soluzioni si aggiungono condomini degli anni 60 e soluzioni

2 bifamiliari e quadrifamiliari degli anni 30 destinati ai lavoratori Fiat ed oggi molto ricercate. Le quotazioni medie sono di al mq. In calo i prezzi nella zona di S. Rita-Tripoli dove si registra un sensibile incremento dei tempi di vendita. Numerose le permute che si sono effettuate negli ultimi mesi e chi acquista preferisce valutare più proposte prima di decidere. Il quartiere è abbastanza residenziale, con una parte di immobili più signorili risalenti agli anni 70, dalle metrature molto ampie e concentrati in corso Orbassano ed in via Gorizia. Per un buon usato si possono spendere anche 2500 al mq. Il resto dell offerta immobiliare sono stabili degli anni 30-40, spesso privi di ascensore. Tra gli acquirenti, negli ultimi tempi, studenti universitari che decidono di acquistare l abitazione. Tra coloro che optano per la locazione (tra questi lavoratori con contratto a termine o precari e coloro che non riescono ad accendere un mutuo). Si registra ancora una discreta presenza di investitori. In diminuzione dello 0.2% le quotazioni della abitazioni nella macroarea Francia-San Paolo dove si riscontrano dinamiche positive, con prezzi ancora in salita nella seconda parte del 2007 nei quartieri di San Donato e di Pozzo Strada-Rivoli. San Donato sorge a ridosso di piazza Statuto e rientra nell ambito del progetto della Spina 3 che nel corso di questi anni ha portato alla nascita di importanti strutture. Inoltre non lontano sono in corso i lavori di riqualificazione di Porta Susa, che diventerà una stazione dell Alta Velocità. Il quartiere è inoltre servito dalle fermate della metropolitana Principi d Acaja e piazza Bernini. Gli immobili sono stati sottoposti ad interventi di ristrutturazione delle facciate. Non lontano, nei pressi dell Ipercoop, sono sorte numerose nuove costruzioni, destinate prevalentemente ad uso direzionale. Sulle tipologie residenziali i prezzi medi di compravendita sono di 4500 al mq. L appartamento più richiesto è il trilocale perchè il target della zona è rappresentata soprattutto da famiglie e giovani coppie. Negli ultimi tempi si segnala una preferenza per la tipologia con due camere e cucina, più comoda. Il mercato della zona è decisamente eterogeneo e presenta una parte di immobili in edilizia signorile (concentrati soprattutto tra corso Francia e via Cibrario), con soluzioni in stile liberty che, in buone condizioni, costano mediamente da 3200 a 3300 al mq. Tra via Susa e viale Regina Margherita ci sono soluzioni più economiche degli anni 50, spesso senza ascensore e che sono quotate mediamente intorno a al mq. Prezzi più bassi, al mq per le tipologie di ringhiera. Buona la richiesta dei box, anche perché la zona non offre molti spazi per parcheggiare e per questo una soluzione singola può arrivare a costare anche 24 mila. In salita le quotazioni del quartiere Pozzo Strada-Rivoli che si è rivalutato nell ultimo anno grazie alla riqualificazione di piazza Rivoli, dove è stato costruito un sottopassaggio che ha smaltito il traffico ed è stata creata una fermata della metropolitana. Inoltre la vicinanza al Parco della Tesoriera garantisce anche una discreta presenza di verde. Le tipologie più ricercate sono il bilocale ed il trilocale, il primo tra le giovani coppie al primo acquisto ed il secondo per sostituzione. Tra le zone più apprezzate ci sono in particolare corso Montecucco e corso Peschiera dove sono disponibili condomini signorili, sorti tra la seconda metà degli anni 60 e la seconda metà degli anni 80, con campi da tennis, portineria e giardino condominiale. Per una tipologia usata e signorile si spendono mediamente 1900 al mq. Il mercato delle locazioni è abbastanza stabile e movimentato soprattutto da famiglie che non riescono ad accedere al mercato dei mutui. In diminuzione i prezzi immobiliari a Borgo Cenisia, dove acquistano in prevalenza operai e stranieri penalizzati dall attuale situazione creditizia. Da segnalare alcune vendite di immobili da parte di acquirenti che non riescono a sostenere il pagamento del mutuo. La domanda si orienta verso i bilocali ed i trilocali, in genere non più grandi di 80 mq. Via Frejus è la via principale di Borgo Cenisia. L intera area è caratterizzata da immobili costruiti dai primi del 900 fino agli anni 60 e dagli anni 90 in poi. Una soluzione usata può costare da 2000 a 2200 al mq. In via Mompellato partiranno a breve i lavori per la costruzione di uno stabile da 6 piani con circa 40 appartamenti, la richiesta dei costruttori oscilla tra i 3000 ed i 3300 al mq. Operativa da qualche mese la nuova linea metropolitana che collega Borgo Cenisia (piazza Rivoli) al centro di Torino. In diminuzione dell 1.1% le quotazioni della macroarea Borgo Vittoria-Barriera di Milano dove si registra un mercato in contrazione soprattutto nei quartieri di Madonna di Campagna-Piazza

3 Stampalia, Borgo Vittoria-Metro e Rebaudengo-Oxilia-Stura a causa della minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. In tutti e tre i quartieri infatti le compravendite si realizzano con acquirenti con reddito medio-basso, tra cui stranieri, che hanno registrato una contrazione della disponibilità di spesa. Soffermandoci sul primo, posizionato alla periferia della città, sorge con caratteristiche abitative medio-popolari. Ci sono condomini di edilizia civile sorti tra gli anni 50 e gli anni 60. Poche le unità abitative degli anni 70, quelle più richieste e che, in buone condizioni, costano mediamente 2000 al mq. Al momento sono in costruzione numerosi appartamenti, in strutture condominiali di grandi dimensioni, immessi sul mercato a prezzi che vanno da 2200 a 2500 al mq. L acquirente tipo della zona è rappresentato dalla famiglia con figli (alla ricerca soprattutto di trilocali) o da coppie. Molti di questi ultimi tra l altro sono stati immessi sul mercato da chi ha temuto di non riuscire a pagare la rata del mutuo. In controtendenza il mercato immobiliare della zona di Vanchiglietta-C.so Belgio-Cadore dove si è registrato un maggiore interesse da parte degli acquirenti con un rientro di coloro che negli anni passati avevano venduto per spostarsi fuori Torino o in altre zone della città. Il quartiere infatti è servito e beneficia di alcune aree verdi. Le tipologie più richieste si trovano sul Lungo Po Antonelli, dove ci sono appartamenti con vista sul fiume, in contesti più signorili (con portineria e giardino condominiale). Si riscontra una preferenza per le soluzioni già ristrutturate ed è apprezzata l eventuale presenza di terrazzo. Stabili le quotazioni della macroarea di Nizza-Lingotto-Mirafiori Sud con una performance ancora leggermente positiva nella zona di Mirafiori-Plava dove si sono compravendute soprattutto tipologie medio-usate. Non ci sono nuove costruzioni nel quartiere e le tipologie economiche, ex ATC in cemento armato, non incontrano il favore degli acquirenti. Si è registrato anche un calo delle quotazioni sui tagli grandi, mentre hanno ben tenuto i bilocali ed i trilocali. Il quartiere sorge alla periferia della città dove c è l insediamento degli stabilimenti Fiat, i cui dipendenti rappresentano una buona componente di acquisto della zona. Le compravendite si dividono abbastanza equamente tra acquisti di prima casa e acquisti di sostituzione. Gli immobili risalgono alla fine degli anni 60 ma esiste anche un numero più esiguo di soluzioni indipendenti del primo dopoguerra. In diminuzione le quotazioni degli immobili nell area di corso Unione Sovietica. In particolare si riscontrano difficoltà di vendita per gli appartamenti da ristrutturare e maggiori difficoltà di acquisto per gli acquirenti stranieri e le giovani coppie. Resiste comunque bene la domanda per investimento, soprattutto nell area di corso Unione Sovietica angolo corso Bramante, perché ben servita e ben collegata con le altre aree della città e l area a ridosso dello Stadio Olimpico, adiacente alla Facoltà di Economia e Commercio. Si registra negli ultimi mesi una maggiore selezione da parte dei proprietari nella scelta degli inquilini. L offerta immobiliare del quartiere vede una prima parte di corso Unione Sovietica che si sviluppa dall area centrale della città fino alla zona dello stadio Olimpico, caratterizzata dalla presenza di stabili signorili costruiti nei primi del 900 e di condomini signorili costruiti negli anni 70. I prezzi di un medio usato si attestano sui 3000 al mq. Tra corso Unione Sovietica e via G. Bruno ci sono palazzine costruite tra gli anni 50 e gli anni 60, un appartamento da ristrutturare costa circa 2000 al mq, un appartamento ristrutturato costa circa 2500 al mq. Apprezzate le abitazioni costruite nell area dell ex Framtek, ultimati in parte nel 2004 ed in parte nel Prezzi medi di vendita intorno a 2700 al mq. Nella città sono in corso i lavori per il completamento della linea metropolitana. Ad ottobre è stato ultimato il tratto tra Porta Susa e Porta Nuova ed è attualmente in corso il tratto da Porta Nuova e Lingotto. Tra gli altri progetti il recupero del complesso della Cavallerizza Reale che si estende su di un area di circa 22 mila mq che saranno destinati ad un complesso museale ed espositivo, attività di commercio ed artigianato, nuovi uffici, studi professionali e nuove residenze. Si parla poi di un Business District a Porta Susa nell area dove sorgerà la nuova stazione ferroviaria dell Alta Velocità; sono previsti circa 100 mila mq per centri direzionali ed alberghi in due nuovi grattacieli. Si prevede anche un complesso edilizio di mq di superficie da destinare ad attività ricettive,

4 terziarie e commerciali. A Mirafiori sorgerà il Centro del Design del Politecnico, mentre il Politecnico di Torino realizzerà La cittadella Politecnica con 170 mila mq da destinare alla formazione e alla ricerca. Altri lavori interesseranno l area dell ex Fiat Grandi Motori, intorno a via Cuneo. Saranno realizzate residenze, attività artigianali, commerciali e di servizio. Alla periferia Nord della città, su una superficie di oltre 300 mila mq al confine con Venaria Reale, si realizzeranno un parco acquatico, campi da tennis e calcio ed un arena all aperto. Effetti positivi sono attesi anche dal completamento della linea ferroviaria veloce che collegherà Torino a Milano e dai lavori per la Spina Centrale. A Mirafiori poi sorgerà il Mobility Village, un distretto di attività innovative di ricerca, formazione e produzione. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 34.6% 33.7% 20.3% 6.6% Luglio % 35.1% 35.2% 19.6% 5.8% L analisi della domanda evidenzia un aumento della richiesta sui monolocali (+0.5%), sui quattro locali (+0.7%) e sui cinque locali (+0.8%). In diminuzione la domanda delle altre tipologie immobiliari. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 32.3% 38.0% 20.3% 6.6% Luglio % 32.5% 36.6% 18.7% 8.1% L analisi dell offerta registra una maggior presenza sul mercato di trilocali (+1.4%) e quattro locali (+1.6%). In diminuzione l offerta sul mercato per le altre tipologie di spesa. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

5 VARIAZIONI PERCENTUALI PREZZI MACROAREE nel II sem 2007 TORINO Centro 2,6% Borgo Vitotria - Barriera di Milano -1,1% Francia - San Paolo -0,2% Santa Rita - Mirafiori Nord 0,3% Nizza Lingotto - Mirafiori Sud 0,0% Collina 0,0% Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

6 TORINO CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo AURORA CENTRO - PIAZZA SOLFERINO - PIAZZA BODONI Nd CENTRO - VIA MAZZINI CENTRO - VIA MILANO CENTRO - VIA ROMA CENTRO STORICO CROCETTA - BORGO SAN SECONDO CROCETTA - ROSSELLI CROCETTA - ZONA MERCATO PARCO RUFFINI QUADRILATERO ROMANO SAN SALVARIO - CORSO DANTE SAN SALVARIO - MARCONI SAN SALVARIO - PIAZZA MADAMA CRISTINA SAN SALVARIO - SACRO CUORE - VALENTINO SANTA RITA - LARGO ORBASSANO Borgo Vittoria - Barriera Milano AURORA - BORGO ROSSINI AURORA - CORSO PALERMO - CORSO NOVARA AURORA - VIA CIGNA BARCA - BERTOLLA BARRIERA DI MILANO BARRIERA DI MILANO - MONTE BIANCO BARRIERA DI MILANO - PIAZZA RESPIGHI BARRIERA DI MILANO - SEMPIONE BARRIERA DI MILANO - VERCELLI - CRISPI BORGO VITTORIA - CHIESA SALUTE BORGO VITTORIA - COPPINO - PIAZZA BONGHI BORGO VITTORIA - METRO - CORSO GROSSETO BORGO VITTORIA - STRADELLA BORGO VITTORIA - VENEZIA - STRADELLA

7 BORGO VITTORIA - ZONA MERCATO FALCHERA GIULIO CESARE LUCENTO - CORSO TOSCANA LUCENTO - VALLETTE LUCENTO - VIA LUINI - C.SO POTENZA LUCENTO - VIA PIANEZZA Nd MADONNA DI CAMPAGNA - VIA BORGARO MADONNA DI CAMPAGNA - VIA LANZO REBAUDENGO - OXILIA - STURA REGIO PARCO - CORSO REGINA MARGHERITA VANCHIGLIA Nd VANCHIGLIA - VIA ROSSINI VANCHIGLIETTA - CHIETI VANCHIGLIETTA - CORSO BELGIO - CORSO CADORE Francia - San Paolo AERONAUTICA BORGATA LESNA CAMPIDOGLIO - CORSO SVIZZERA CENISIA - ADRIANO Nd CENISIA - FREJUS Nd CENISIA - MERCATO RACCONIGI CIT TURIN PARELLA - CAMPANELLA PARELLA - COSSA PARELLA - FABRIZI PARELLA - TELESIO PARELLA - TESORIERA PIAZZA BERNINI Nd POZZO STRADA - MASSAUA POZZO STRADA - MONTE CUCCO POZZO STRADA - PIAZZA RIVOLI POZZO STRADA - VIBERTI SAN DONATO

8 SAN DONATO - CIBRARIO SAN DONATO - ZONA NUOVO IPERCOOP CORSO UMBRIA SAN PAOLO - CORSO TRAPANI SAN PAOLO - LARGO RACCONIGI SAN PAOLO - SABOTINO Santa Rita - Mirafiori Nord CITTA' GIARDINO MIRAFIORI NORD - MERCATO COPERTO MIRAFIORI NORD - OMERO MIRAFIORI NORD - PIAZZA PITAGORA SANTA RITA - CORSO SIRACUSA SANTA RITA - STADIO COMUNALE SANTA RITA - VIA TRIPOLI VIA BARLETTA - CORSO SEBASTOPOLI Nizza - Lingotto - Mirafiori Sud CORSO UNIONE SOVIETICA LINGOTTO MIRAFIORI - PIO VII MIRAFIORI - PLAVA MIRAFIORI - SUD - VIA CANDIOLO Nd MIRAFIORI - TRAIANO MIRAFIORI - UNIONE SOVIETICA MOLINETTE - BRAMANTE NIZZA - MILLEFONTI NIZZA - MILLEFONTI - PIAZZA BENGASI Collina CAVORETTO CORSO MONCALIERI CRIMEA GRAN MADRE - MONCALIERI Legenda Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq

9 Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa