MERCATO IMMOBILIARE VERONA II SEM 2012

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1 MERCATO IMMOBILIARE VERONA II SEM 2012 Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni immobiliari di Verona sono diminuite del 2,7% ,1% -6,4% -3,7% +0,1% -4,2% -8,4% Nelle zone centrali si è assistito ad un calo dei prezzi pari all 1,6%. Dopo i ribassi dei semestri precedenti, il mercato delle zone di Cittadella, San Zeno e Val Verde si è rivelato stabile, con tempistiche medie di compravendita tra 6 e 8 mesi. L introduzione dell IMU ha leggermente frenato gli investitori, ma non ha avuto ripercussioni particolari su chi cerca la prima casa. In questa zona si affacciano coloro che già vi abitano (in taluni casi ci sono stati spostamenti da altri quartieri) e che desiderano l abitazione dotata di box (che scarseggia) e sfogo esterno. Si è notata una certa preferenza verso le soluzioni da ristrutturare, fattore che consente una spesa di acquisto inferiore. Tengono molto bene le locazioni, i cui canoni sono rimasti invariati: per un monolocale si spendono 450 al mese, per un bilocale 550 e per un trilocale 600. A rivolgersi a questo mercato sono soprattutto giovani coppie, ma c è anche una sporadica presenza di lavoratori fuori sede e studenti. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone concordato 3+2. In piazza delle Erbe, piazza Bra, piazza dei Signori (e vie limitrofe) è possibile acquistare soluzioni d epoca, realizzate tra il XVIII e il XIX secolo, al prezzo di al mq per tipologie completamente ristrutturate in un palazzo restaurato. Cittadella si sviluppa nei pressi del Centro storico ed è caratterizzata da edifici eretti tra il XVII secolo e gli anni 70: per un appartamento da ristrutturare si spendono circa 3000 al mq, ma le cifre salgono a 5000 al mq nelle zone vicino a piazza Bra e se già ristrutturati. Val Verde si è sviluppata dagli anni 60 con la realizzazione di servizi e attività commerciali: per un buon usato si devono mettere in conto circa 2000 al mq. L offerta immobiliare di San Zeno consiste sia in edifici di edilizia popolare che in palazzi d'epoca ed essendo leggermente più distante dal centro i valori sono inferiori, attestandosi a 1700 al mq. Da segnalare l area Centro-Filippini che si estende tra stradone San Fermo, via Pallone, via Macello, via Filippini e via Dogana: per le soluzioni d epoca ristrutturate di tipo signorile si superano anche 5000 al mq, mentre un medio usato degli anni 60 si scambia a al mq. La domanda di box e posti auto è limitata sia a causa dell elevato prezzo di vendita sia perché spesso si trovano già come pertinenze degli immobili. In ogni caso, un box singolo a San Zeno costa 30 mila, per salire a 35 mila a Val Verde, fino a toccare punte di 40 mila a Cittadella. Prosegue la discesa dei prezzi a Veronetta, che nella seconda parte del 2012 ha registrato un -6,3%. La propensione all acquisto e il budget medio a disposizione di chi cerca la prima casa sono diminuiti, mentre l IMU è stata tra le concause che ha ridotto la presenza di investitori. Costoro non mettono a reddito più di 150 mila, con cui si orientano su soluzioni di 2-3 locali che garantiscono loro il miglior rendimento possibile. Tra gli acquirenti di prime case ci sono anche persone di mezza età che si trasferiscono da zone più periferiche (talvolta anche dalla provincia) per godere dei maggiori servizi: spesso non si effettuano mutui e si ricercano appartamenti con due camere da letto inseriti in contesti di qualità. I canoni di affitto sono rimasti sostanzialmente stabili, si è osservato un maggior numero di richieste in tal senso grazie a studenti, giovani (anche single) e lavoratori trasfertisti. Il canone mensile di un monolocale si attesta a 330, un bilocale a 380 (in leggero calo rispetto al semestre precedente), un trilocale a 500, mentre per una stanza singola il prezzo oscilla tra 200 e 250.

2 Molti degli immobili presenti a Veronetta sono di tipo signorile, costruiti nel XVIII-XIX secolo, dotati di soffitti alti e impreziositi da affreschi, scambiati tra 2500 e 2700 al mq (fino a punte di 3200 al mq per abitazioni già ristrutturate e in posizioni di prestigio), mentre una tipologia di media qualità costa al mq. Le ultime costruzioni risalgono agli anni 60: si tratta di grandi condomini in cui un buon usato è valutato circa 1600 al mq ma può arrivare a 2300 al mq se è stato interessato da lavori di radicale ristrutturazione. La domanda di box e posti auto ad uso diretto è sempre consistente, mentre gli investitori sono in forte contrazione: un box singolo costa poco più di 40 mila, un posto auto circa 20 mila. Nella macroarea Borgo Trento è stata osservata una diminuzione media dell 1,5%. Il quartiere Borgo Trento ha evidenziato un certo rallentamento a causa di una serie di fattori concatenati: difficoltà di accesso al credito, ridotta disponibilità di spesa degli acquirenti, aumento dell offerta immobiliare, che hanno portato ad una maggiore riflessività e tempi di compravendita più lunghi. Il mercato è prevalentemente di tipo interno, con famiglie che ricercano trilocali e quadrilocali su cui impiegare mila e qualche giovane (anche single) che riesce ad acquistare subordinatamente all ottenimento del mutuo. Sul mercato delle locazioni si registrano diminuzioni dei canoni e delle richieste provenienti da famiglie (anche giovani), single e lavoratori trasfertisti, spesso sono dirigenti di importanti società della zona (tra questi ci sono diversi stranieri). Si stipulano soprattutto contratti a canone libero, che prevedono un canone di 500 al mese per i bilocali, di 600 per i trilocali e fino a per i tagli più grandi. Grazie agli ottimi collegamenti con i mezzi pubblici e alla presenza di tutti i principali servizi, una delle zone più apprezzate è quella che si estende tra piazza Vittorio Veneto e il centro della città. Un appartamento nei palazzi degli anni 60 si valuta al mq se necessita di lavori e al mq se già ristrutturato; qualora sia impreziosito di terrazza con vista sulla città le quotazioni possono salire di al mq. La parte di Borgo Trento che si sviluppa verso l Ospedale è meno apprezzata a causa della sua lontananza dal centro storico, qui la tipologia classica è lo stabile degli anno 70 e la quotazione è leggermente inferiore alla fascia di Borgo Trento più adiacente al centro storico. Nel quartiere ci sono anche palazzine e casette in stile Liberty, le cui quotazioni variano notevolmente in base alla posizione dell immobile e al suo stato di conservazione. La zona del Duomo è costituita in particolare da palazzi d epoca, con prezzi che oscillano tra 2700 e 3000 al mq se da ammodernare e tra e 6000 al mq a seconda del tipo di ristrutturazione (relativa alla singola unità immobiliare o integrale di tutto lo stabile). Nelle zone più esclusive del centro storico (piazza delle Erbe, piazza Bra, piazza dei Signori) ci sono palazzi storici di pregevole fattura e di stampo signorile, che attualmente possono toccare top prices di 8-10 mila al mq. La domanda di box auto è molto elevata in centro storico, dove per una soluzione singola si possono pagare anche mila a fronte di un valore medio di mila nel quartiere di Borgo Trento. La macroarea Borgo Milano Stadio Navigatori ha registrato il calo più consistente, con -4,9%. Il mercato di Borgo Milano ha evidenziato una flessione: i prezzi sono in calo del 3,5% e si sta ampliando la forbice tra domanda e offerta, a seguito della difficoltà di accesso al credito e dell introduzione dell IMU. A ricercare casa in questa zona sono soprattutto persone che desiderano la soluzione migliorativa, tipicamente trilocali dotati di box e riscaldamento autonomo, su cui impiegare un budget di mila. Sul fronte degli affitti si segnalano canoni in ribasso e un mercato che si sta attivando, grazie a giovani e stranieri (soprattutto dell Europa dell Est): per un bilocale si chiedono 450 al mese, per un trilocale tra 500 e 550. Tutta l area si è sviluppata a partire dal secondo dopoguerra, in particolar modo negli anni con la realizzazione di interventi in edilizia convenzionata. La strada principale del quartiere è corso Milano, dove sono presenti numerosi negozi. E oggetto di sensibile riqualificazione con l inserimento di zone verdi,

3 spartitraffico, rotonde e piste ciclabili. Importante è anche il tratto che collega Borgo Milano con il quartiere Chievo, grazie a passeggiate in zone riservate esclusivamente a pedoni e ciclisti. Un buon usato si scambia mediamente a al mq, mentre sono necessari al mq per abitazioni in buone condizioni ristrutturate e dotate di riscaldamento autonomo. Tra corso Milano e viale Sicilia sono stati effettuati interventi di tipo signorile, con prezzi che variano da 2100 a 2500 al mq, a seconda di posizione, piano, finiture e classificazione energetica. I quartieri Navigatori, Chievo e Ponte Catena hanno mostrato un calo (tra -7,7% e -5,9%), mentre a Saval le quotazioni sono rimaste stabili. Questa tendenza è riconducibile all ampia forbice tra domanda e offerta; in particolare stanno soffrendo le tipologie più vetuste e che hanno bisogno di lavori di ristrutturazione. A queste zone si rivolge la clientela che desidera la tranquillità e che si orienta tipicamente sui trilocali preferibilmente dotati di riscaldamento autonomo, che tuttavia non sono sempre facili da trovare. Anche il mercato degli affitti ha denotato valori in ribasso, principalmente per via delle spese di gestione (riscaldamento centralizzato). Tra i conduttori ci sono giovani e alcuni stranieri che non riescono ad accendere un mutuo, ma anche persone che si spostano da altre zone dove i canoni sono più alti. Si stipulano contratti a canone concordato 3+2 con un buon utilizzo della cedolare secca: per un bilocale si spendono al mese, per un bilocale e fino a 600 per un quadrilocale. Grazie alla vicinanza con Borgo Trento e San Zeno e alle ampie abitazioni di qualità medio-alta, Ponte Catena incontra sempre il favore dei clienti. Gli immobili risalgono alla metà degli anni 60, accanto a cui ci sono stabili degli anni 80. Sul Lungadige le abitazioni costano da un minimo di al mq ad un massimo di 2400 al mq per soluzioni ristrutturate e con vista; la parte centrale è satura, pertanto gli immobili hanno poca luce e i prezzi si attestano intorno a 1500 al mq; nella parte finale di via Magellano si trovano costruzioni degli anni 80; le abitazioni sono più apprezzate perché dotate di riscaldamento autonomo, seminuove ed ubicate in un area più aperta e luminosa. A Navigatori la domanda è rallentata dal momento che molte soluzioni necessitano di lavori di ristrutturazione. In generale, un buon usato costa al mq, ma si possono toccare punte di al mq per abitazioni più prestigiose. Saval è sorto negli anni 80 come zona di edilizia Peep in un area spaziosa dove sono stati costruiti grandi palazzi (fino a piani). Nel tempo molte abitazioni sono state riscattate ma, allo stato attuale, il mercato di questa zona è in difficoltà poiché tali soluzioni sono di ampia metratura ( mq). La zona di Chievo è stata edificata per lo più negli anni 40-50, ma ha trovato slancio quando nel è stata effettuata una nuova lottizzazione: per le abitazioni più recenti si spendono al mq, per quelle più vetuste si parte da al mq (da ristrutturare) fino ad arrivare a al mq (già ammodernate). Si richiedono box e posti auto, anche se l offerta è esigua: per la prima tipologia si spendono mila, per la seconda tra 10 e 12 mila. A seguire la macroarea Borgo Roma Golosine che ha evidenziato un calo del 2,5%. Nel quartiere Santa Lucia si è assistito ad un mercato rallentato e caratterizzato da trattative più lunghe a seguito della stretta creditizia. I prezzi sono calati del 10% anche a seguito del numero di richieste che comunque denotano un mercato di tipo misto, con compravendite da parte di famiglie (anche straniere), giovani, single e lavoratori (dipendenti delle Forze dell Ordine); non mancano gli investitori, alcuni dei quali si sono rivelati più riflessivi a seguito dell introduzione dell IMU. Questi ultimi mettono a reddito non più di 120 mila per soluzioni di piccolo taglio da concedere in locazione, mentre chi desidera la prima casa si orienta per trilocali situati in contesti di qualità. Chi opta per l affitto si rivolge generalmente sui bilocali, quasi sempre già arredati, il cui canone mensile ammonta a 450 (compreso di box auto), mentre per un trilocale (tipicamente non arredato) si arriva spendere poco di più.

4 La parte centrale del quartiere si sviluppa intorno a via Mantovana e piazza dei Caduti ed è caratterizzata da palazzine degli anni 70 che in buono stato si valutano 1300 al mq. La zona delle Brigate è un area più residenziale, dove le case indipendenti e gli appartamenti degli anni presentano quotazioni intorno a 1600 al mq. Nell area di Golosine, e adiacente a via Tevere si sviluppa la zona dei Fiumi in cui sono presenti soluzioni residenziali degli anni 70-90, con valori medi di 1800 al mq. Madonna di Dossobuono è una frazione che si sviluppa alla fine di via Mantovana, dove nel 2011 è stato completato un intervento in area Peep: delle 34 unità abitative ne restano invendute ancora poche per le quali ora si richiedono al mq. In zona Fenilon sta per partire un intervento in edilizia Peep simile al precedente il cui prezzo dovrebbe attestarsi a 1900 al mq. La domanda di box auto è consistente, l offerta, che risale agli anni 70, è più scarsa: per un box singolo si spendono 12 mila, mentre servono 50 al mese per l affitto. Infine si segnala un calo del 3,2% nelle quotazioni immobiliari della macroarea Borgo Venezia. A San Michele Extra si è evidenziato un calo del 6,7%, con tempi di vendita che spesso superano 6 mesi. Il mercato è prevalentemente interno, ma ci sono clienti che si spostano da zone più esterne. Si ricerca soprattutto la casa di sostituzione, tipicamente trilocali e quadrilocali con box, per un budget che oscilla tra 180 e 190 mila. Il mercato delle locazioni si sta riattivando e vede la presenza soprattutto di stranieri (cingalesi ed est-europei in particolare), ma anche di single e giovani. Un bilocale (tipicamente arredato) si affitta a 450 al mese, un trilocale a 500 ; il contratto più stipulato è quello a canone concordato 3+2. Piace la zona di Madonna di Campagna grazie alla sua tranquillità e alla presenza di costruzioni più recenti, per le quali si devono considerare mila. Per le abitazioni degli anni 70, normalmente dotate di riscaldamento centralizzato, l importo scende a 110 mila (in entrambi i casi gli appartamenti sono di 90 mq). È richiesta anche l area dei Mulini in quanto, grazie alla sua posizione più decentrata e più vicina alla campagna veronese, consente spazi più ampi dove sono state realizzate soluzioni indipendenti che attualmente si valutano mila. La domanda di box è abbastanza limitata, ma una soluzione singola si compravende a mila. Negli ultimi tempi è stato costruito molto, soprattutto da parte di cooperative che hanno realizzato un complesso di 5 palazzine per un totale di quasi 200 unità abitative. Verso il centro c è un intervento in edilizia privata di 50 abitazioni, che tuttavia presentano valori alti (circa 2500 al mq). La difficoltà di accesso al credito ha comportato un ridimensionamento dei prezzi a Quinto di Valpantena, che si è attestato a -9,4%. L introduzione dell IMU ha rallentato le compravendite da parte degli investitori che ricercavano soprattutto bilocali. Le tipologie più grandi sono richieste da chi desidera spostarsi in zone più periferiche caratterizzate dalla tranquillità, dalle maggiori possibilità di parcheggio e da più ampi spazi esterni. Anche i canoni di locazione hanno registrato un ribasso, grazie al quale questo mercato si sta riattivando. L offerta immobiliare di Quinto di Valpantena è variegata. Sul territorio si trovano case di corte (in numero esiguo, tuttavia) che, se completamente da ristrutturare, presentano quotazioni di 600 al mq; vi sono anche palazzine di 3 piani fuori terra edificate negli anni al cui interno trovano posto appartamenti di locali valutati al mq. Per la stessa tipologia, ma edificata tra la fine degli anni 90 e gli inizi degli anni 2000, i prezzi sono più alti e si attestano a al mq. È possibile acquistare anche villette a schiera, tipicamente di 220 mq con ampio giardino, al prezzo di mila. Si segnalano due nuovi progetti in classe energetica B dotati di riscaldamento a pavimento e predisposizione per i pannelli solari. Il primo consiste in una nuova lottizzazione che porterà alla realizzazione di 4 palazzi (per un totale di 60 appartamenti), per i quali si richiedono 2500 al mq; il secondo riguarda un nuovo complesso residenziale che presenta valori di circa 2100 al mq.

5 L analisi della domanda ha evidenziato un calo nella concentrazione di trilocali e bilocali (-0,5% e -0,3% rispettivamente) e un aumento delle richieste di quadrilocali (+0,7%); sostanzialmente stabili monolocali e cinque locali. DOMANDA Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,6% 17,1% 36,7% 32,8% 11,8% Luglio ,4% 17,4% 37,2% 32,1% 11,9% Più movimentata l offerta che registra un netto calo della concentrazione dei trilocali (-6,6%), seguita dai quadrilocali (-1,3%) e dai monolocali (-0,9%); dall altra parte si osserva un aumento del 5,4% dei bilocali e del 3,4% dei cinque locali. OFFERTA Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,6% 22,1% 29,8% 26,9% 17,6% Luglio ,5% 16,7% 36,4% 28,2% 14,2%