MERCATO IMMOBILIARE VERONA

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1 MERCATO IMMOBILIARE VERONA In diminuzione del 6.4% le quotazioni di Verona nel corso del Nella seconda parte dell anno c è stato un calo del 3.6%. Andamento dei prezzi nel tempo % +12.8% +12.5% +9.4% +8.3% +9.8% +5.5% -2.1% -6.4% Nel Centro della città si registra una diminuzione delle quotazioni del 3.9%. Questo andamento ha interessato tutti i quartieri della macroarea: Veronetta, San Zeno, Val Verde e Cittadella. A Veronetta, la maggiore riflessione verso l acquisto ha determinato un aumento dei tempi di vendita. A questo si aggiunge una minore presenza degli investitori che sono comunque presenti sul mercato per la presenza di diverse facoltà universitarie che attirano studenti del Veneto e del Trentino Alto Adige. Si orientano per lo più sui bilocali per cui spendere da 100 a 150 mila e meno sui monolocali. Il costo mensile di un posto letto oscilla tra i 230 ed i 280. Veronetta, nella parte del quartiere a ridosso del Centro Storico, è una tra le zone più ambite. Nei pressi del fiume Adige si concentrano le soluzioni più prestigiose che possono raggiungere anche al mq. Da segnalare il progetto che prevede la riqualificazione di due caserme dismesse a ridosso dell attuale Facoltà di Economia ed acquisite dal Comune di Verona. Si prevede la creazione di un Campus Universitario, di appartamenti per studenti, in edilizia convenzionata e di un ampio parco pubblico, oltre che vari servizi per il quartiere. In fase di riqualificazione anche l area di Alto San Nazaro, piccolo borgo del quartiere Veronetta con lavori per la ristrutturazione di alcune case rurali e di un giardino privato che diventerà pubblico. Più basse le quotazioni nella parte di Veronetta in direzione Porta Vescovo, più lontana dal Centro Storico e costruita soprattutto negli anni 60. Per un appartamento ristrutturato si spendono fino a 2850 al mq. In questa area si registrano richieste da parte di stranieri provenienti all Europa dell Est, dall Africa e dall Asia, che richiedono in locazione negozi ed appartamenti di medie dimensioni. Nel secondo semestre del 2008 si registra una flessione delle quotazioni immobiliari nelle aree centrali di San Zeno e Val Verde. Stabili le quotazioni di Cittadella. Il calo è stato determinato dalle difficoltà di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. Ad acquistare in zona sono prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa, che si orientano su tagli più grandi (quattro e cinque locali) preferibilmente da ristrutturare al fine sia di contenere i costi che di personalizzarli. In crescita la domanda di immobili in locazione da parte di lavoratori trasfertisti, giovani coppie e famiglie. Per l affitto di un bilocale si spendono 500 al mese e per quello di un trilocale 600 al mese. Cittadella è una zona centrale, caratterizzata da soluzioni d epoca e da tipologie degli anni 60. Per l acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2100 al mq. Sempre molto richiesta l area di San Zeno, anche grazie a prezzi immobiliari più contenuti. In questa zona si possono acquistare immobili di tipo popolare, ex Atec ed Ina Casa, oppure soluzioni d epoca. Il prezzo dell usato oscilla tra 1500 e 2000 al mq. Tra le macroaree che hanno segnalato il ribasso più sensibile c è quella di Borgo Roma Golosine (-6.7%). Ad essere interessati dalla contrazione soprattutto i quartieri di S. Lucia e Ca di David. Nel primo quartiere la maggioranza delle compravendite ha per oggetto tipologie usate sulle quali si sono spuntati ribassi di prezzo più sensibili. Da segnalare che dopo l estate si è avuta una ripresa della domanda per investimento, indirizzata soprattutto verso i piccoli tagli. Il quartiere sorge in posizione semicentrale, non lontano dallo Stadio e dalla Stazione Ferroviaria e presenta un edilizia che si è sviluppata dagli anni 60 fino alla prima metà degli anni 70. Si tratta prevalentemente di condomini che, in buone condizioni, si vendono a 1800 al mq. Esistono poi delle tipologie più

2 residenziali, inserite in piccoli contesti condominiali che difficilmente sono posti in vendita e quando questo succede si toccano punte di prezzo più elevate rispetto alla media di mercato, raggiungendo anche 2400 al mq. Ci sono poi delle soluzioni indipendenti a ridosso dell area industriale e commerciale conosciuta come Quadrante Europa. In diminuzione i prezzi degli immobili a Ca di David orami a livelli troppo elevati per la capacità di spesa dei potenziali acquirenti della zona. In diminuzione gli investitori, più numerosi in passato. Nella seconda parte del 2008 hanno acquistato soprattutto coloro che avevano necessità dell abitazione. Il quartiere sorge alla periferia di Verona, presenta prezzi decisamente più concorrenziali rispetto ai quartieri limitrofi e, di conseguenza, attira le richieste di coloro che vivono in altre zone. La vicinanza poi all Ospedale di Borgo Trento fa si che tra gli acquirenti ci siano anche persone che lavorano presso questa struttura. L offerta abitativa della zona è molto eterogenea e spazia dalle nuove costruzioni attualmente ancora in corso (grandi complessi condominiali con almeno una cinquantina di appartamenti) alle soluzioni indipendenti e a schiera degli anni A titolo di esempio una villetta a schiera in buone condizioni può oscillare da 260 a 300 mila. Sulle tipologie indipendenti le quotazioni hanno tenuto, mentre il calo si è sentito maggiormente sugli appartamenti tendenzialmente destinati ad un target che ricorre più facilmente alla stipula di un mutuo. I venditori che alienano l immobile per ricomprare sono più propensi a ribassare i prezzi, mentre ci sono più resistenze da parte di chi si trova ad alienare l immobile perché non riesce a pagare le rate del mutuo e che spera di rientrare del capitale investito. Tra questi anche dipendenti che lavorano presso alcune industrie della zona, ora in difficoltà economiche. In diminuzione del 3.5% le quotazioni della macroarea di Borgo Milano Stadio Navigatori di cui segnaliamo la performance al ribasso di Navigatori, Ponte Catena, Saval e Chievo soprattutto in seguito alle maggiori difficoltà di accesso al credito. La richiesta di immobili vede protagoniste soprattutto famiglie ed investitori. Non si registrano più, come in passato, acquisti da parte di stranieri. La tipologia più richiesta è il trilocale, mentre gli investitori preferiscono acquistare appartamenti con una spesa non superiore ai mila. Il quartiere Chievo, degli anni 50, è stato interessato negli ultimi tempi da nuove lottizzazioni, in particolare nell area di via Puglie, dove sono state costruite palazzine vendute tra 2200 e 2400 al mq. Le soluzioni degli anni 50, ristrutturate, costano 1900 al mq. Il quartiere Navigatori, costruito negli anni 60, è apprezzato per la sua vicinanza a Borgo Trento ed alle aree centrali della città. La zona di Ponte Catena è la più richiesta del quartiere Navigatori e per l acquisto di un appartamento ben ristrutturato si spendono al mq. Il quartiere Saval, più recente, è sorto negli anni 80 in edilizia Peep. La zona offre anche un centro commerciale con tutti i principali servizi. Attualmente molti appartamenti sono in fase di riscatto a 1500 al mq. In via Franchetti si possono acquistare, nelle Torri costruite nel 96, appartamenti con quotazione tra i 2100 ed i 2300 al mq. Il mercato delle locazioni è alimentato prevalentemente da single, coppie giovani e raramente da famiglie, il canone di locazione di un bilocale arredato è di 500 mensili, quello di un trilocale è di mensili. Calo delle quotazioni più contenuto (-2.6%) per la macroarea di Borgo Trento dove si registra una performance al ribasso soprattutto nel quartiere di Quinzano a causa della minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Stabili i prezzi nelle aree di Parona e Ponte Crencano. Ad acquistare in queste zone sono famiglie, giovani coppie ed investitori. I numerosi acquisti per investimento degli scorsi anni hanno determinato un surplus di offerta di immobili in locazione. Il canone di locazione di bilocali e trilocali, richiesti prevalentemente da single e giovani coppie, è rispettivamente di 500 e 600 mensili. Interventi di nuova costruzione sono in corso in via S. Cristina e via Dei Rieti nel quartiere di Parona. Altre soluzioni di nuova costruzione sono acquistabili anche in Via Valpolicella, Viale del Brennero e via Dilani. Le quotazioni del nuovo oscillano tra 2500 e 3000 al mq, mentre un buon usato costa al mq.

3 Anche a Ponte Crescano sono in corso interventi di nuova costruzione che porteranno alla nascita di nuove costruzioni, abitazioni e box, nel Le quotazioni oscillano da 3500 a 3800 al mq. Il Centro storico di Quinzano si caratterizza per la presenza abitazioni terracielo, mentre nelle zone più collinari si possono acquistare anche ville singole. Il prezzo di un appartamento ristrutturato in centro storico è di al mq. L intera area di Quinzano è sottoposta a vincoli paesaggistici e, nell ultimo anno sono, state sbloccate alcune zone edificabili come ad esempio l area di via Rezovo dove sono in costruzione appartamenti. Da segnalare il progetto per la nascita di un nuovo traforo che collegherà la zona di Poiano a quella di Ponte Crencano passando da Avesa e Quinzano e che migliorerà la viabilità dell intera area. Segnaliamo infine la contrazione delle quotazioni a Borgo Venezia (-2.5%) che ha visto un sensibile ribasso nel quartiere di Montorio Borgo Santa Croce Borgo Venezia, in particolare sulle tipologie che rientrano nella fascia di spesa compresa tra 150 e 200 mila perché interessa un target di acquirenti che quasi sempre ricorre a mutui importanti. La domanda di abitazioni a Montorio è sempre molto sostenuta mentre sul mercato c è poca offerta. Infatti parliamo di una frazione di Verona, comoda per raggiungere il Centro della città, per accedere all autostrada e alla tangenziale e dotata di aree verdi. La zona offre abitazioni che non superano i due piani e ville singole. Una soluzione usata ed in buone condizioni si vende a prezzi medi di al mq. Non lontano sorgono delle aree di edilizia popolare, tra cui delle abitazioni dell Ina Casa degli anni 80, destinate prevalentemente a stranieri e a seguire delle abitazioni popolari valutate mediamente intorno a al mq, acquistate quasi sempre da persone che hanno sempre vissuto nella zona. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 17.3% 34.8% 31.3% 15.6% Luglio % 15.3% 35.4% 31.3% 16.3% A Gennaio la tipologia più richiesta a Verona è il trilocale che raccoglie il 34.8% delle richieste, a seguire il quattro locali con il 31.3% ed il bilocale con il 17.3%. Da Luglio si registra anche un aumento della concentrazione delle richieste sui bilocali con il 17.3% delle preferenze. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 19.7% 34.1% 27.4% 16.9% Luglio % 21.3% 31.5% 28.7% 16.4% Sul mercato veronese si registra una maggiore presenza di trilocali che raccolgono il 34.1% delle preferenze, a seguire il quattro locali con il 27.4% e il bilocale con il 19.7%. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 VERONA CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CITTADELLA SAN ZENO VAL VERDE VERONETTA Borgo Trento AVESA BORGO TRENTO Nd Nd Nd CESIOLO PARONA Nd PINDEMONTE PONTE CRENCANO Nd QUINZANO Nd VALDONEGA Borgo Milano-Stadio BORGO MILANO CHIEVO NAVIGATORI PONTE CATENA Nd Nd SAN MASSIMO SAVAL STADIO Borgo Roma-Golosine BORGO ROMA - CENTRO Nd BORGO ROMA - COMACCHIO Nd CA' DI DAVID GOLOSINE SANTA LUCIA Borgo Venezia BORGO TRIESTE BORGO VENEZIA BUTTAPIETRA MONTORIO - BORGO SANTA CROCE - BORGO VENEZIA - MIZZOLE - VAL SQUARANTO MUSICISTI

5 PORTO SAN PANCRAZIO Nd Nd SAN MICHELE EXTRA VERONA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo AFFI C Nd Nd BADIA CALAVENA C BADIA CALAVENA P BARDOLINO C Nd Nd BARDOLINO P Nd Nd BELFIORE C BELFIORE P BOSCOCHIESANUOVA C BOVOLONE C BOVOLONE P BRENZONE C BRENZONE P BUSSOLENGO C Nd Nd BUSSOLENGO P Nd Nd CALDIERO C CALDIERO P CAPRINO VERONESE C Nd Nd CASALEONE C CASALEONE P CASELLE C CASTEL D'AZZANO C CASTELNUOVO DEL GARDA C Nd Nd CASTELNUOVO DEL GARDA P Nd Nd CAVAION VERONESE C Nd Nd CEREA C CEREA P CERRO VERONESE C COLOGNA VENETA C COLOGNA VENETA P COLOGNOLA AI COLLI C COLOGNOLA AI COLLI P COSTERMANO C Nd Nd

6 DOSSOBUONO C DOSSOBUONO P GARDA C Nd Nd GARDA P Nd Nd GREZZANA C ILLASI C ILLASI P ISOLA DELLA SCALA C ISOLA DELLA SCALA P LAVAGNO C LAZISE C LAZISE P LEGNAGO C Nd Nd LEGNAGO P Nd Nd MALCESINE C MALCESINE P MARCIAGA C Nd Nd MEZZANE C MONTEFORTE D'ALPONE C MONTEFORTE D'ALPONE P MOZZECANE C MOZZECANE P PASTRENGO C PASTRENGO P PESCANTINA C Nd Nd PESCANTINA P Nd Nd PESCHIERA DEL GARDA C PESCHIERA DEL GARDA P PORTO DI LEGNAGO C PORTO DI LEGNAGO P POVEGLIANO VERONESE C POVEGLIANO VERONESE P QUINTO DI VALPANTENA C SAN BONIFACIO C SAN BONIFACIO P SAN GIOVANNI LUPATOTO C

7 SAN GIOVANNI LUPATOTO P SAN GIOVANNI LUPATOTO - POZZO - RALDON C SAN GIOVANNI LUPATOTO - POZZO - RALDON P SAN MARTINO B/A C SAN MARTINO B/A P SAN MAURO DI SALINE C SAN PIETRO IN CARIANO C Nd Nd SAN PIETRO IN CARIANO P SAN ZENO DI MONTAGNA C Nd Nd SOAVE C SOAVE P SOMMACAMPAGNA C SOMMACAMPAGNA P TORRI DEL BENACO C Nd Nd TORRI DEL BENACO P Nd Nd TREGNAGO C TREGNAGO P VAGO C VALEGGIO SUL MINCIO C VALEGGIO SUL MINCIO P VALPOLICELLA C Nd Nd VALPOLICELLA P Nd Nd VIGASIO P VILLAFRANCA C VILLAFRANCA P ZEVIO C Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa