ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)

Transcript

1 ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del mercato nazionale) Prezzi: nel II semestre ,8% rispetto alla prima parte del ,3% -4,2% -1,1% -4,7% -10,5% -8,9% -7,3% -4,2% Nel secondo semestre del 2015 i valori immobiliari sono in diminuzione in tutte le realtà territoriali considerate. Nelle grandi città la contrazione è stata dell 1,8%, nei capoluoghi di provincia dell 1,5% nell hinterland delle grandi città del -2,5%. Tra le grandi città ancora una volta il miglior risultato spetta a Firenze che chiude con +0,1%, al secondo posto troviamo Verona con -0,5% e, a seguire, Milano e Bologna con -0,8%. Le aree periferiche delle grandi città hanno perso più di quelle semicentrali e di quelle centrali che, ancora una volta, hanno avuto performance decisamente migliori. L analisi per aree geografiche vede i capoluoghi del Sud chiudere il semestre con -1,1%, seguiti da quelli del Nord con -1,6% e da quelli del Centro con -2,0%. Ad eccezione dei comuni dell hinterland, nelle altre realtà il risultato è migliorativo rispetto allo scorso semestre. Tempi di vendita : in diminuzione A Gennaio 2016 i tempi di vendita nelle grandi città si attestano intorno a 167 gg, nell hinterland delle grandi città siamo intorno a 192 gg e nei capoluoghi di provincia a 180 gg. Domanda, offerta e disponibilità di spesa L analisi della domanda nelle grandi città evidenzia un aumento della concentrazione su trilocali, quattro locali e cinque locali. Il trilocale è la tipologia più richiesta con il 37,5% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 25,1%. Lo stesso trend si registra negli altri capoluoghi di regione, dove il trilocale raccoglie poco più del 50% delle richieste. L analisi della disponibilità di spesa vede un incremento della percentuale sulle fasce di spesa più basse, fino a 169 mila, indice questo che sempre più persone vogliono destinare meno capitale all acquisto dell immobile. Lo stesso fenomeno si registra nei capoluoghi di regione. Compravendite L analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,4% ha interessato l acquisto dell abitazione principale, il 16,2% l acquisto ad uso investimento e il 7,4% la casa vacanza. In aumento rispetto al semestre scorso la percentuale di coloro che hanno comprato la casa vacanza. Locazioni Nel secondo semestre del 2015 i canoni di locazione delle grandi città segnalano una relativa stabilità con un ribasso dello 0,3% per i monolocali ed un aumento dello 0,2% e dello 0,7% per i bilocali e per i trilocali, rispetto al primo semestre Interessanti i dati sulla tipologia di contratto di locazione più stipulato che vede in continua ascesa il ricorso al canone concordato (20,3%). Previsioni Per il 2016 ci aspettiamo una contrazione delle quotazioni compresa tra -2% e 0%, mentre le compravendite potrebbero attestarsi intorno a mila. Interessante l analisi del sentiment delle reti Tecnocasa e Tecnorete, dalla quale emerge un aumento percentuale di chi ritiene che i prezzi resteranno stabili nei prossimi mesi, seguiti da coloro che si aspettano ancora un leggero ritocco verso il basso.

2 PALERMO: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE PREZZI: -1,2% nel II sem ,1% -4,0% -2,7% -7,1% -9,9% -8,3% -4,5% -3,5% Variazione percentuale dei prezzi. Il mercato immobiliare di Palermo ha visto una contrazione dell 1,2% dei prezzi nella seconda parte del Sono stabili i valori immobiliari nella macroarea Fiera, in leggero calo nella macroarea Uditore (-0,8%) e in lieve aumento in quella di Università-Brancaccio (+0,3%). Grazie a palazzi antichi e prestigiosi, il Centro Storico si conferma meta di interesse per gli investitori, sia a scopo di affitto sia per avviare B&B o affittacamere. A breve sarà completata la pedonalizzazione di via Maqueda, sono iniziati i lavori per la nuova metropolitana interrata nelle zone di viale Lazio, viale Campania, via del Bersagliere, via dell Artigliere e via del Granatiere che dovrebbero terminare intorno alla metà del DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: prevalgono i tagli medio-grandi Il 42,5% delle richieste si focalizza sul trilocale, al secondo posto c è il quadrilocale (29,1%). La distribuzione della disponibilità di spesa a Palermo vede una la preponderanza della fascia di spesa più bassa (fino a 119 mila ) rispetto a quella immediatamente successiva ( mila ): la prima incide per il 40,5%, la seconda per il 28,3%. Da segnalare come a Palermo le classi di spesa più basse abbiano un incidenza più elevata rispetto alle grandi città. LOCAZIONI: mercato dinamico Il settore delle locazioni vede un incremento dell 1% dei canoni dei trilocali e stabilità dei bilocali. Le tipologie più affittate sono i trilocali. COMPRAVENDITE Aumenta il numero di compravendite a Palermo: in città sono state acquistate unità immobiliari nel corso del 2015, pari al 13% in più rispetto al 2014, mentre la provincia chiude l anno con transazioni, con un aumento dell 5% rispetto all anno scorso.

3 SETTORE RESIDENZIALE MERCATO IMMOBILIARE PALERMO Il ribasso dei prezzi invoglia l'acquisto LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA' Il mercato immobiliare di Palermo ha visto una contrazione dell 1,2% dei prezzi nella seconda parte del Sono stabili i valori immobiliari nella macroarea Fiera, in leggero calo nella macroarea Uditore (-0,8%) e in lieve aumento in quella di Università-Brancaccio (+0,3%). Grazie a palazzi antichi e prestigiosi, il Centro Storico si conferma meta di interesse per gli investitori, sia a scopo di affitto sia per avviare B&B o affittacamere. A breve sarà completata la pedonalizzazione di via Maqueda, sono iniziati i lavori per la nuova metropolitana interrata nelle zone di viale Lazio, viale Campania, via del Bersagliere, via dell Artigliere e via del Granatiere che dovrebbero terminare intorno alla metà del L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE MACROAREA CENTRO: calo dei prezzi pari a 3,6% Le zone centrali hanno visto un calo dei prezzi pari a -3,6%. Invariati i prezzi nel Centro Storico, dove si rileva un aumento delle richieste e delle compravendite, che avvengono per importi non superiori a 100 mila e si focalizzano quasi esclusivamente sull investimento, per avviare attività di B&B o affittacamere posizionate sulle strade principali e inserite in un palazzo d epoca ma anche a scopo di affitto. Piace sempre la zona che si sviluppa verso il mare (via Alloro e via Butera), dove sono presenti immobili d epoca, a volte nobiliari, che hanno prezzi medi di al mq. Quotazioni simili e numerose richieste per le abitazioni concentrate sulle arterie principali, quali via Vittorio Emanuele, via Roma e via Maqueda, che ha visto un aumento dell interesse perché verrà definitivamente pedonalizzata a breve. Prezzi molto bassi nella zona di Ballarò, dove sono presenti antichi palazzi del XVI secolo ed edifici realizzati fino alla metà degli anni 50 si valutano intorno a 600 al mq. Da segnalare diversi immobili di pregio situati un po in tutto il centro storico: si tratta di edifici che risalgono anche al Cinquecento, alcuni dei quali hanno i vincoli delle Belle Arti e pertanto possono raggiungere quotazioni elevate. MACROAREA UNIVERSITA'-BRANCACCIO: sostanziale stabilità (+0,3%) La macroarea Università-Brancaccio fa segnare prezzi sostanzialmente stabili (+0,3%). Aumentano i valori in zona Portella della Ginestra-Diaz, grazie all aumento della domanda immobiliare dovuto alla maggiore propensione delle banche ad erogare e al completamento della linea tranviaria che collega questa zona con il centro commerciale Forum e la stazione centrale. Le richieste adesso provengono da giovani coppie e

4 single, che si focalizzano su trilocali e quadrilocali locali di mq, lavoratori del centro commerciale Forum e da chi non riesce ad acquistare nelle zone limitrofe (Calatafimi, Orsa Minore) perché più costose. Grazie alla sua centralità e alla presenza dei principali servizi, la zona più richiesta è il quadrilatero che si sviluppa intorno alle vie Portella della Ginestra, Armando Diaz, Ferrari Orsi e Messina Marine: si tratta di un area sorta a partire dai primi anni 70 dove l usato si attesta tra 1000 e 1250 al mq, con punte di al mq per soluzioni posizionate ai piani alti di via Diaz e di via Portella delle Ginestra. Sempre molto apprezzata l area di via Messina Marine, ricercata perché a ridosso del mare e panoramica e caratterizzata da un edilizia eterogenea che varia da palazzine degli anni 60 e 70 a tipologie recenti costruite dopo il 2000: l usato in buone condizioni si vende a al mq, le abitazioni di recente costruzione costano circa 1400 al mq. MACROAREA UDITORE: leggera discesa delle quotazioni (-0,8%) Prezzi in lieve discesa nella macroarea Uditore (-0,8%). Pacinotti-Lancia di Brolo segue questo trend e, grazie a una maggiore predisposizione dei proprietari ad abbassare le proprie richieste, si realizza un maggior numero di compravendite e le tempistiche medie di compravendite sono scese a 3-4 mesi. La domanda è sempre alta nella zona che si sviluppa tra le vie Pacinotti, Leonardo da Vinci e Giotto, che piace perché dotata di tutti i principali servizi e offre costruzioni prestigiose e signorili: qui un abitazione usata e in buono stato costa 1800 al mq, mentre una già ristrutturata sale a 2150 al mq. Si stanno dimostrando interessanti le strade laterali, come le vie Zandonai, Cilea e Umberto Giordano, caratterizzate da costruzioni risalenti agli anni 70. Sono anche presenti anche edifici costruiti negli anni 60, più precisamente nel perimetro compreso tra via Notarbartolo e via Tramontana, con quotazioni medie di 1600 al mq che arrivano a 1800 al mq per appartamenti ben ristrutturati. Esiste una zona medio-popolare che ha in via Adolfo Holm la strada principale: qui convivono piccole palazzine e grandi complessi condominiali della seconda metà degli anni 60, il cui valore oscilla tra al mq (da ristrutturare) a al mq (già ristrutturato). MACROAREA PARCO DELLA FAVORITA: diminuzione dei valori del 4,5% La macroarea Parco della Favorita ha evidenziato un calo del 4,5%. Restano stabili le quotazioni immobiliari nell area compresa tra via Belgio, viale Strasburgo e via dei Nebrodi, la domanda è in calo ma sempre sostenuta perché queste zone sono molto residenziali, verdi e dotate di spazio per parcheggiare: gli acquisti si orientano prevalentemente su tagli di 3-4 locali, possibilmente già ristrutturati e in buone condizioni. Nella zona di via dei Nebrodi prevalgono le abitazioni in edilizia cooperativa degli anni 70 che al momento si scambiano a prezzi medi di al mq, a fronte dei 2000 al mq necessari per acquistare su e viale Strasburgo. Quotazioni ancora più basse si registrano per le abitazioni di stampo popolare del quartiere Resuttana, dove un abitazione in buono stato si scambia a circa 1000 al mq; al contrario, le soluzioni in edilizia civile degli anni 90 hanno valori simili alle altre zone e compresi tra 1500 e 1700 al mq. In zona San Lorenzo-Strasburgo scendono i prezzi delle tipologie usate e restano stabili su quelle nuove o ristrutturate; il box o il posto auto è l elemento ritenuto fondamentale ed è anche oggetto di investimento da parte di piccoli risparmiatori, che mettono a reddito 15 mila per poi affittarlo a circa 100 al mese. Tutta la zona compresa tra via San Lorenzo e viale Strasburgo è omogenea e consiste in palazzi sorti a partire dagli anni 70 a seguito del boom edilizio che ha interessato la periferia di Palermo. La zona più signorile si sviluppa su viale Strasburgo e traverse, dove le quotazioni si attestano a 1700 al mq, ma gli attici presenti su viale Strasburgo raggiungono al mq. Nelle strade più interne ci sono ville di prestigio, che si scambiano a al mq, e villette a schiera di nuova costruzione, i cui valori oscillano intorno a 2500 al mq. Esiste anche una zona di tipo medio, identificata nell area di San Lorenzo, dove i prezzi variano da 1200 a 1400 al mq; la parte più economica corrisponde a Villa Villaggio Ruffini, composto da ex case popolari ormai riscattate che si valutano al massimo 1000 al mq.

5 MACROAREA FIERA: stabili i valori Nella macroarea Fiera i valori immobiliari sono rimasti stabili. Invariati i prezzi anche nelle zone di Fiera e Sampolo-Libertà Statua, dove acquistano giovani aiutati dai genitori e famiglie che ricercano la casa sostitutiva, ma anche chi precedentemente era in affitto. Si ricercano tagli di 3-4 locali, preferibilmente dotati di posto auto e con pochi lavori di ristrutturazione da effettuare. La zona più richiesta è quella che si sviluppa intorno a via della Libertà, dove sono presenti condomini signorili e prestigiosi di epoca Liberty, le cui quotazioni arrivano a 2000 al mq. Nei quartieri Sampolo e Fiera, invece, i prezzi sono inferiori e oscillano tra 1500 e 1700 al mq anche se l offerta edilizia è simile e varia da condomini degli anni nella prima zona a edifici del decennio successivo nella seconda. Da segnalare i lavori di realizzazione della nuova metropolitana interrata, che attualmente stanno provocando disagi nelle zone di viale Lazio, viale Campania, via del Bersagliere, via dell Artigliere e via del Granatiere ma che porteranno notevoli benefici una volta terminati (intorno a metà del 2017). SETTORE IMMOBILI PER L'IMPRESA Nell area centrale di Palermo le quotazioni e i canoni di affitto dei negozi sono rimasti stabili nella seconda parte del La domanda è concentrata quasi esclusivamente sulle locazioni, anche se sembra in leggera ripresa il settore dell investimento. A ricercare con questa finalità sono piccoli risparmiatori, che mettono a reddito 50 mila per soluzioni di piccolo taglio (intorno a mq) e puntano a rendimenti annui lordi intorno al 9-10%. Chi opta per la locazione preferisce locali di non oltre mq, già in buone condizioni, dotati di almeno due punti luce e ubicati su strade principali. Nell ultimo anno sono stati aperti numerosi centri di scommesse e negozi di articoli per animali; vanno sempre bene le attività di somministrazione e stanno sorgendo diversi negozi gestiti da imprenditori cinesi che ricercano tipologie di grandi dimensioni per impiantare attività di oggettistica per la casa, di casalinghi e di abbigliamento. Questi ultimi si concentrano nell area della Stazione e di Oreto, dove una soluzione di 250 mq costa circa 2000 al mese, ma i valori sono abbastanza simili anche avvicinandosi alle strade più centrali come via Maqueda. Via della Libertà è la strada più commerciale è prestigiosa della città, dove si trovano le griffe più importanti dell abbigliamento mondiale: affittare un negozio in questa via comporta una spesa che si attesta su 600 al mq annuo. Canoni più contenuti ( al mq annuo) si registrano sul centrale e commerciale corso Calatafimi, dove si trovano prevalentemente negozi legati all abbigliamento ed agli accessori. Quotazioni simili si registrano anche su viale Strasburgo, strada commerciale leggermente più decentrata. Meno richiesta ma non meno commerciale è via Parisio, strada in cui la domanda proviene soprattutto da piccoli imprenditori di quartiere che necessitano di un punto d appoggio come magazzino: qui ci sono tipologie di mq che si affittano a 500 al mese. Sta riscontrando un discreto andamento il mercato de La Vucciria, nel centro storico di Palermo, dove si esercitano attività legate prettamente all alimentazione ed i prezzi sono compresi tra 800 e 1000 al mq. I canoni oscillano intorno a 100 al mq annuo su corso Finocchiaro Aprile, dove sono presenti attività legate alla gastronomia, all abbigliamento e ai servizi, mentre nelle traverse di via della Libertà (ad esempio in via Emerico Amari) ci sono quelle inerenti la ristorazione e la somministrazione in genere. Ormai da anni nelle aree meno centrali sono sorti alcuni centri commerciali come ad esempio il Forum in zona Brancaccio, il Conca d Oro in zona Zen e La Torre in zona Borgo Nuovo. Sul mercato degli uffici si registrano canoni stabili e prezzi in leggero ribasso nella seconda metà del 2015 a Palermo. La richiesta di uffici si focalizza soprattutto sull affitto, proviene prevalentemente da professionisti e si concentra soprattutto nell area del tribunale ed in zone prestigiose come quella del teatro Politeama e del Teatro Massimo per motivi di rappresentanza. Si cercano tipologie con un ampiezza compresa tra 50 e 70 mq, si tratta in genere di immobili posizionati nei piani ammezzati di palazzine residenziali, mentre per l acquisto si opta per metrature più ridotte. La locazione è nettamente la soluzione più utilizzata da parte di avvocati, agenzie assicurative, agenzie immobiliari e professionisti in genere per l avviamento di nuovi studi.

6 Nei pressi di corso Finocchiaro, in zona Tribunale, e nelle zone dei teatri, il canone di locazione di un ufficio si attesta su 96 al mq annuo. Da segnalare che proprio qui sono state effettuate delle compravendite, da parte di avvocati e piccole associazioni, che hanno acquistato soluzioni di 30 mq per una spesa di 40 mila. Centri direzionali si trovano in via Ugo la Malfa, dove in genere operano le aziende multinazionali, dove però ci sono diversi uffici vuoti.