VERONA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del testo integrale che trovate di seguito)

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1 VERONA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del testo integrale che trovate di seguito) PREZZI: -2,5% nel I sem I sem ,4-3,7 +0,1-4,2-8,4-10,7-5,7-2,5 Variazione percentuale dei prezzi. Il mercato immobiliare di Verona ha evidenziato un calo del 2,5% rispetto al secondo semestre Le zone centrali della città hanno segnato un rialzo dei valori (+1%), mentre sono in leggero calo quelle della macroarea Borgo Milano-Stadio-Navigatori (-1,3%). Borgo Venezia cede il 2,1%, le macroaree Borgo Roma-Golosine e Borgo Trento chiudono il semestre in calo del 4,3% e 4,4% rispettivamente. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale La tipologia più richiesta è il trilocale con il 39,3% delle preferenze, a seguire il quattro locali con il 31,2%. L analisi della disponibilità di spesa evidenzia che il 30,1% dei potenziali acquirenti ha un budget fino a 119 mila, mentre il 23,8% si colloca in quella successiva ( mila ). LOCAZIONI: L andamento dei canoni di locazione vede un incremento dell 1,1% sui monolocali e un leggero calo su bilocali e trilocali (-0,8% e -0,3%). Nel 45,3% dei casi si prende in affitto un bilocale e il contratto maggiormente sottoscritto è quello a canone concordato (58,9%). ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: un quarto degli acquirenti compra per investimento Il 75,8% degli acquirenti ha comprato l abitazione principale, a seguire con il 24,2% coloro che hanno acquistato per investimento. Tra questi ultimi ci sono diversi genitori di studenti universitari, che acquistano tagli medio-grandi per poi affittare una delle stanze. Il 42,2% degli acquirenti di Verona ha un età compresa tra 35 e 44 anni, gli under 35 e i 45-54enni rappresentano sono il 21,4% a testa. COMPRAVENDITE: ritorna la vivacità Aumenta il numero di compravendite a Verona: in città sono state effettuate transazioni, pari al 9,6% in più rispetto al I sem 2014, mentre la provincia chiude con compravendite (+7,5%).

2 MERCATO IMMOBILIARE VERONA Compravendite in aumento, il centro riprende quota LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA' Il primo semestre 2015 ha visto un calo delle quotazioni immobiliari di Verona pari a -2,5%. In evidenza le zone centrali della città, che vedono un incremento dei prezzi pari a +1%; dall altra parte, invece, si registrano valori in diminuzione nelle macroaree Borgo Trento e Borgo Roma- Golosine, rispettivamente del 4,4% e del 4,3%. Nell area compresa tra viale dell Università e via Campofiore, in zona Veronetta, continua il recupero di alcune ex caserme, al cui posto sorgeranno un parco pubblico e appartamenti sia in edilizia convenzionata di classe B sia in edilizia libera. Nel quartiere Borgo Roma, invece, sono in corso i lavori di riqualificazione dell area degli ex Magazzini Generali, di fronte alla Fiera e al vecchio Mercato Ortofrutticolo di Verona, che prevedono l abbattimento delle strutture esistenti e la costruzione di un parco, servizi per la famiglia e la nuova sede dell Unicredit. Un altro progetto riguarda la realizzazione di un centro commerciale al posto delle ex Officine Adige. Nelle zone centrali si riscontra un leggero aumento dei prezzi (+1%). In zona Veronetta si registrano prezzi sostanzialmente stabili, c è più interesse verso l acquisto immobiliare ed i potenziali clienti sono sempre più attenti a valutare le offerte. La domanda di prime case è eterogenea e proviene da single, giovani coppie e famiglie che effettuano acquisti migliorativi. La presenza dell università attira gli investitori, che spesso acquistano bilocali da concedere in locazione, ma sono presenti anche genitori che cercano trilocali per i figli studenti e intanto affittano una delle stanze. Si realizzano compravendite (e talvolta anche affitti) allo scopo di avviare B&B o affittacamere: la preferenza ricade su appartamenti dotati di almeno tre camere, inseriti in palazzi storici e ubicati il più possibile nel Centro Storico o nelle vicinanze di piazza Isolo perché dotata di parcheggi. Veronetta offre tipologie signorili, costruite tra il XVIII ed il XIX secolo, dotate di soffitti alti e volte, spesso impreziosite da affreschi. Queste abitazioni hanno valori compresi tra 2500 e 2700 al mq con punte di 3000 al mq per immobili posizionati in zone prestigiose. Le ultime costruzioni del quartiere risalgono agli anni 60: si tratta di grandi condomini dove un buon usato si valuta 1500 al mq, ma si può arrivare a al mq se è stato ristrutturato radicalmente. Nell area compresa tra viale dell Università e via Campofiore continua il recupero di alcune ex caserme, al cui posto sorgeranno un parco pubblico e appartamenti sia in edilizia convenzionata di classe B sia in edilizia libera. Nella macroarea Borgo Trento le quotazioni immobiliari sono diminuite del 4,4%. Scendono leggermente i valori ad Avesa, Cesiolo, Pindemonte e Valdonega, ma il mercato dà segnali positivi grazie a tempistiche di compravendite in calo e richieste in aumento, che provengono soprattutto da famiglie e giovani coppie ma anche da qualche investitore. Questi ultimi si orientano su bilocali e trilocali, che generalmente ristrutturano e poi rivendono, mentre chi cerca la prima casa opta per trilocali o quadrilocali nell ordine di mila, preferibilmente ubicati ai piani alti e dotati di cucina abitabile. Piace sempre Avesa, vecchio borgo situato nella prima fascia collinare, in una zona tranquilla lontana dalle strade trafficate che si caratterizza per abitazioni di antica costruzione. I prezzi per una tipologia da ristrutturare non superano i al mq, mentre quelli di una già ristrutturata possono arrivare intorno ai 2000 al mq. Grazie alla presenza di tutti i principali servizi, di locali commerciali e dell Ospedale (che probabilmente verrà ulteriormente ingrandito), Pindemonte è sempre interessante e richiesta: qui ci sono condomini degli anni 60, in cui un appartamento allo stato originario costa al mq e uno già ristrutturato si valuta

3 2200 al mq. Piace molto anche l area di Valdonega, caratterizzata dalla presenza di immobili signorili e immersa in un area verde e tranquilla. Le costruzioni risalgono agli anni e alcune di queste hanno caratteristiche di tipo signorile, soprattutto nella parte situata verso le zone più collinari: un buon usato si vende a al mq, mentre le tipologie più signorili si attestano intorno ai 2200 al mq. Nella parte bassa del quartiere ci sono appartamenti di almeno 150 mq in classe A e con caratteristiche domotiche, i cui prezzi oscillano tra 5000 e 5500 al mq; nella zona alta, invece, sono presenti altri sei appartamenti di nuova costruzione con caratteristiche di pregio e ottima qualità dei materiali, per i quali si devono considerare almeno 4000 al mq. Cesiolo si sviluppa lungo via Mameli e si caratterizza per una parte più prestigiosa e più costosa nella zona collinare, dove però la bassa offerta di immobili in vendita non determina molte compravendite. Le quotazioni delle abitazioni più economiche sono di 1500 al mq, mentre si sale a 2000 al mq per quelle più signorili. La macroarea Borgo Milano-Stadio-Navigatori ha evidenziato un ribasso dell 1,3%. Ponte Catena e Navigatori rimangono stabili, mentre Saval segnala un lieve calo perché la domanda è inferiore. In generale la fiducia è in crescita e aumenta anche il numero di richieste, che si concentrano quasi esclusivamente sul mercato di prime case. Il budget medio oscilla tra 150 e 180 mila per i trilocali, ma può superare 200 mila per i quadrilocali; a muoversi sono famiglie e giovani coppie, i tagli più richiesti sono quelli con due o tre camere da letto e l elemento considerato indispensabile è il box auto. A questo proposito, si segnalano prezzi intorno a 15 mila e canoni di 50 al mese per un box auto in zona Ponte Catena. Poiché più vicina alla zona centrale di Borgo Trento, il quartiere più richiesto è Ponte Catena, la cui offerta edilizia consiste in condomini di 5-6 piani degli anni 60-70, alcuni dotati di teleriscaldamento: gli appartamenti da ristrutturare completamente si valutano al mq, quelli con pochi interventi da effettuare costano al mq e le soluzioni già ristrutturate si scambiano a prezzi leggermente superiori a 2000 al mq. A seguire nelle preferenze c è la zona Navigatori, in cui una parte dell edilizia risale agli anni 50 ed è di stampo popolare, ma la maggior parte delle costruzioni è simile a Ponte Catena: per la prima tipologia i valori difficilmente superano 1000 al mq, mentre per le abitazioni degli anni i prezzi oscillano tra al mq per quelle da ristrutturare e al mq per quelle già ammodernate. Saval è la zona più recente, è sorta negli anni ma è la meno richiesta perché l edilizia è tutta di tipo popolare e consta di grandi condomini di piani che si valutano 1000 al mq. Da segnalare un paio di edifici di tipo signorile, ubicati in via Faliero e via Franchetti, i cui prezzi oscillano tra 1900 e 2000 al mq. La macroarea Borgo Roma-Golosine chiude il semestre con un calo del 4,3%. Scendono le quotazioni immobiliari in zona Borgo Roma-Centro, ma non manca l interesse verso l acquisto immobiliare e negli ultimi mesi si registra la presenza di numerosi stranieri, tipicamente dell Est Europa. A ricercare la prima casa ci sono giovani coppie al primo acquisto e famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa: il budget oscilla tra 70 e 80 mila, l appartamento ideale è il trilocale con doppi servizi, cucina separata e dotato di riscaldamento autonomo, che tuttavia è difficile da reperire in zona. Questa è la parte storica di Borgo Roma e si configura come una zona abbastanza omogenea che risale agli anni 60, eccetto qualche sporadico edificio in stile Liberty presente esclusivamente su via Trieste. Gli appartamenti allo stato originario si valutano al mq, quelli in buono stato (ma con qualche lavoro da effettuare) al mq e quelli ristrutturati negli ultimi dieci anni al mq. Sono in corso i lavori di riqualificazione dell area degli ex Magazzini Generali, di fronte alla Fiera e al vecchio Mercato Ortofrutticolo di Verona, che prevedono l abbattimento delle strutture esistenti e la costruzione di un parco, servizi per la famiglia la nuova sede dell Unicredit. Un altro progetto riguarda la realizzazione di un centro commerciale al posto delle ex Officine Adige.

4 Infine si segnala la macroarea Borgo Venezia, le cui quotazioni immobiliari sono scese del 2,1%. Prezzi in calo in zona Musicisti, dove la quasi totalità del mercato si focalizza sul segmento delle prime case, che si muove su trilocali e quadrilocali preferibilmente inseriti ai piani e necessariamente dotati di box auto, elemento ritenuto fondamentale. Il budget per una soluzione di questo tipo oscilla tra mila se usata e in buone condizioni e mila se di recente costruzione. La zona è abbastanza omogenea, è sorta negli anni ma sono presenti alcuni edifici degli anni : gli appartamenti più vetusti si valutano tra 950 e 1000 al mq, mentre per quelli in buone condizioni il prezzo sale a 1400 al mq. Piace la zona della Biondella perché collinare e panoramica: qui sono presenti condomini e villette che si valutano al mq, accanto a cui ci sono degli edifici dei primi anni del 900, in cui l usato in buone condizioni costa al mq e le tipologie ristrutturate 1500 al mq. MERCATO IMMOBILIARE LAGO DI GARDA - sponda veronese Il lago richiama gli stranieri Buona la performance delle località turistiche posizionate sul lago di Garda, che cedono soltanto lo 0,8%. In particolare, la sponda veronese ha chiuso il primo semestre 2015 in sostanziale stabilità (-0,3%). Bardolino e Garda fanno segnare prezzi stabili, Torri del Benaco evidenzia un rialzo. I prezzi in ribasso da diversi semestri stanno determinando un buon dinamismo, infatti il 2014 e i primi mesi del 2015 hanno visto un incremento nel numero di compravendite e un ritorno della clientela tedesca, che negli anni scorsi aveva rallentato la propria presenza. I turisti stranieri hanno un budget intorno a 350 mila e privilegiano soluzioni il più possibile indipendenti e lontano dai centri abitati, preferibilmente in mezzo al verde. Gli italiani, invece, dispongono mediamente di 250 mila e provengono soprattutto dalle province di Verona, Bolzano e Trento, mentre gli acquirenti modenesi e mantovani sono in netto calo. La preferenza ricade su trilocali con piscina condominiale, possibilmente con vista lago e il più possibile vicino ai servizi principali, alle spiagge e al centro del paese. Queste sono le caratteristiche desiderate anche da chi ricerca una casa in affitto: per tutta la stagione estiva (Giugno-Settembre) il canone di una soluzione media si attesta intorno a 4000, mentre i turisti che prendono casa per tutto l anno sono disposti a pagare al mese per un bilocale e al mese per un trilocale. Bardolino è la località più richiesta perché ben servita e vivace anche nei periodi meno turistici. C è sempre fermento a Cisano, dove sono in corso progetti di riqualificazione e dovrebbe sorgere un nuovo albergo; in questa zona l offerta immobiliare consiste in appartamenti di piccolo taglio che hanno quotazioni medie intorno a 2800 al mq. Tra le zone più richieste c è sempre Monte Felice, in particolare il Villaggio Bellavista che consiste in villette di due piani con piscina e giardino che si valutano tra 450 e 500 mila. Piace anche il centro storico, elegante e ben conservato, che ospita appartamenti di piccola metratura (talvolta con ristrutturazioni di ottima qualità) i cui prezzi si attestano a al mq. A Garda si apprezzano in particolare le case vicine al centro storico che, negli ultimi tempi, è stato sottoposto ad interventi di restyling che lo hanno rivalutato notevolmente. Nel centro si trovano case d epoca, spesso ben tenute ed apprezzate soprattutto da chi ama un certo tipo di immobili. Le quotazioni sono di al mq. Altra zona apprezzata e prestigiosa è quella di Punta San Vigilio, caratterizzata anche da tipologie storiche degli anni le cui quotazioni possono toccare punte di 4000 al mq. Tutta l area si potrebbe rivalutare perché è stata aperta una nuova

5 spiaggia e fruibile al pubblico. Interessante anche la zona degli impianti sportivi, che si sta rivalutando grazie anche alla riapertura dell impianto natatorio Gardacqua. Torri del Benaco è la località con i più straordinari paesaggi e vedute, ma è anche il più tranquillo della costa veronese del lago di Garda. Negli ultimi tempi il Comune sta cercando di vivacizzare a livello turistico con diverse manifestazioni, da rassegne cinematografiche a manifestazioni gastronomiche e spettacoli teatrali. Una delle zone preferite da chi cerca la seconda casa si conferma quella a ridosso di via per Albisano, dove si concentrano ville e appartamenti signorili inseriti in contesti di prestigio, spesso con piscina condominiale e dotati di ampi spazi esterni. L usato in buono stato costa intorno a 3000 al mq. Punte di 4000 al mq si raggiungono solo per soluzioni particolarmente prestigiose. Tra le zone emergenti si segnalano Eremitaggio e Brancolino, dove ci sono ville singole importanti con vista lago e le cui quotazioni possono andare da 2600 a 3000 al mq. Diminuiscono le quotazioni immobiliari a Brenzone e Malcesine nella prima parte del Il mercato risulta dinamico soprattutto sul segmento delle prime case, ma si nota vivacità anche sul settore turistico, che comunque prevale rispetto al mercato residenziale. I turisti stranieri sono quasi esclusivamente tedeschi e hanno budget intorno a mila, superiori rispetto alla capacità di spesa espressa dagli italiani ( mila ), che provengono soprattutto da Trentino- Alto Adige, Veneto ed Emilia-Romagna. Sono sempre apprezzate le zone centrali vicine al centro del paese, ma chi ricerca la seconda casa predilige la vista panoramica che si può ottenere dalle frazioni ubicate più vicino al Monte Baldo. Da segnalare una buona domanda, a cui corrisponde un altrettanto buona offerta, di rustici ed ex fabbricati rurali spesso dotati di ampi terreni con ulivi annessi; non di rado tali soluzioni sono ricercate per avviare attività commerciali come affittacamere o B&B. Malcesine è il comune che piace maggiormente, sia perché è la località più grande sia perché in inverno è possibile sciare avendo la vista sul lago di Garda. I turisti generalmente preferiscono le zone più esterne, tra cui Campagnola (a nord) e Val di Sogno (a sud): la prima piace soprattutto ai turisti sportivi che amano praticare vela o windsurf, la seconda è invece molto panoramica. Le abitazioni risalgono agli anni 70, spesso sono state già ristrutturate, i prezzi sono abbastanza omogenei e si attestano a mila per trilocali di mq (ma il valore può salire a mila se c è la piena vista lago). Anche Brenzone presenta quotazioni sostanzialmente simili alle precedenti e di questo comune si citano la frazione Assenza, dove ci sono residence con piscina realizzati tra la fine degli anni 90 e gli inizi degli anni 2000 che spesso dispongono della vista sul lago. Un altra zona molto apprezzata è Castelletto, dove sono presenti grandi ville indipendenti degli anni 70-80, di mq e con ampio giardino annesso, che costano almeno 600 mila e possono superare anche il milione di euro. Da segnalare che a breve dovrebbe essere presentato un piano per lo sviluppo di una pista ciclopedonale che dovrebbe collegare le principali località dell Alto Garda. Prezzi stabili a Lazise, il mercato è in fase di miglioramento, anche grazie ai prezzi in ribasso che stanno determinando il ritorno degli acquisti di casa vacanza. Nell ultimo anno si segnala un maggior numero di compravendite da parte di stranieri (tedeschi e austriaci su tutti, ma anche qualche francese) che approfittano dei valori più bassi rispetto ai propri Paesi d origine. Costoro dispongono di un budget compreso tra 300 e 400 mila, che impiegano su trilocali ubicati in zone panoramiche e comode ai servizi. Gli italiani, che provengono dal Trentino, dall Alto Adige, dal veronese e in qualche caso da Modena e Reggio Emilia, hanno una capacità di spesa inferiore ( mila ) e tendono a preferire anche le zone meno centrali. Da segnalare che negli ultimi mesi stanno aumentando gli acquisti di rustici anche a scopo di avviare attività di B&B: questo tipo di

6 investimento si realizza soprattutto a Colà di Lazise e si orienta su tipologie di non oltre 200 mq e con almeno 1000 mq di terreno, da ristrutturare con una spesa di circa 1500 al mq. Le zone preferite dagli stranieri sono Barum e Mata. Al Barum, località collinare da cui si può godere della vista lago, ci sono residence costruiti nella seconda parte degli anni 90 e valutati circa 3000 al mq, con punte di 4000 al mq se dotati di vista lago. La Mata sorge vicino al centro di Lazise e ospita villette singole o bifamiliari con quotazioni medie di 4000 al mq. Gli acquirenti italiani si spostano nelle zone più decentrate, quali Paiari e Zappo, dove ci sono soluzioni costruite negli anni a prezzi più accessibili ( al mq). Sul lungolago che collega Lazise con Pacengo ci sono piccoli contesti familiari di non più di 4 unità abitative realizzati tra gli anni 60 e gli anni 80, dove i prezzi vanno da circa 2500 al mq per il medio usato a 3000 al mq per le tipologie ristrutturate poste in prima fila e con vista totale sul lago. Valori intorno a 4000 al mq si incontrano per le soluzioni prestigiose presenti su via della Pergolana, rinomata grazie all esclusività delle soluzioni presenti, dotate di terrazzo e immerse in contesto tranquillo. Si segnala un cantiere tra Lazise e Colà, dove stanno costruendo un residence di 12 appartamenti in classe A con piscina, ampi terrazzi coperti e giardino al pianterreno: i prezzi sono intorno a 2800 al mq e alcune abitazioni sono già state vendute su carta. Infine, è stata depositata un ordinanza comunale che prevede il rifacimento e la riqualificazione del lungolago che collega Lazise, Pacengo e Peschiera del Garda. Peschiera del Garda fa segnare stabilità dei prezzi nella prima parte del 2015, ma il mercato è risultato comunque positivo grazie a compravendite in leggero aumento e più interesse da parte dei potenziali acquirenti. Anche se il maggior numero di transazioni avviene da parte di italiani, i turisti stranieri sono in aumento e provengono soprattutto da Germania e Austria (alcune compravendite anche da parte di russi): costoro approfittano della vicinanza e dei prezzi più bassi rispetto al proprio luogo d origine e sono anche molto informati sull andamento del mercato immobiliare italiano. La loro capacità di spesa varia notevolmente, ma in generale si nota come i russi tendano a preferire contesti piccoli o indipendenti, mentre tedeschi e austriaci optano per soluzioni ubicate in zone vicine al centro e al lago o comunque dotate di servizi quali piscina o campi da tennis condominiali. Gli italiani, invece, dispongono di budget raramente superiori a 150 mila, provengono soprattutto dall Alto Adige, ma anche da Trentino, Lombardia ed Emilia-Romagna e sono molto attenti alle spese condominiali. Da segnalare un maggior numero di persone provenienti dal milanese che sfruttano i collegamenti più veloci della nuova autostrada BreBeMi. Molte transazioni sono state concluse nella frazione di San Benedetto di Lugana, oggetto di interventi migliorativi che hanno portato alla costruzione di piscina, centri ricreativi, impianti sportivi e soprattutto abitazioni nuove in classe A che, nonostante fossero sulla SS Gardesana e quindi più distanti dal lago, hanno avuto un ottimo riscontro tra la clientela (prezzi oltre i 3000 al mq). Nella parte più prossima al lungolago ci sono soluzioni indipendenti e abitazioni di recente costruzione, valutate tra 3500 e 4000 al mq, mentre nella seconda e terza fila negli ultimi anni sono in vendita delle ville unifamiliari i cui prezzi però sono ancora troppo distanti dalla reale capacità di spesa dei potenziali acquirenti. Poiché negli anni scorsi il Comune ha sempre operato interventi di manutenzione, non ci sono progetti in corso ad eccezione del prolungamento della tangenziale che da Brescia attualmente arriva a Rovizza di Sirmione, ma che entro la fine del 2015 proseguirà proprio verso Peschiera del Garda.