TORINO In diminuzione del 2.3% le quotazioni degli immobili a Torino nel corso del primo semestre 2009.

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1 TORINO In diminuzione del 2.3% le quotazioni degli immobili a Torino nel corso del primo semestre Isem % +9.7% +8.3% +7.9% +14.5% +5.3% +7.4% +2.7% -5.6% -2.3% Le aree centrali della città sono tra quelle che hanno registrato una discreta diminuzione dei prezzi (-3,3%), in particolare nella zona intorno a via Milano e S. Salvario-Sacro Cuore. Nel primo caso il mercato immobiliare della zona si è polarizzato nella prima parte del 2009 con richieste concentrate su appartamenti di dimensione medio-grande, all interno di condomini signorili, posizionati ai piani alti e in buono stato di conservazione. Dall altra parte si segnalano richieste per immobili di piccole dimensioni, di tipologia più economica e magari da ristrutturare che sono richiesti per lo più da investitori che li rimettono a posto e li affittano dal momento che in zona c è una discreta domanda da parte di giovani. Infatti la zona del Quadrilatero Romano si è riqualificata negli ultimi anni e ora, oltre ad essere ricca di locali notturni, registra una buona domanda da parte di un target giovane. Le famiglie invece prediligono la zona di via Cernaia che è più tranquilla e quando non riescono ad acquistare in questa zona si spostano nella vicina zona della Vanchiglia. Le quotazioni delle abitazioni, quasi sempre del XVIII secolo, situate in via Cernaia e nel Quadrilatero Romano possono arrivare a toccare punte di 4500! al mq per tipologie particolarmente prestigiose e posizionate ai piani alti. Lo stesso dicasi per le soluzioni situate in piazza IV Marzo e piazza Savoia. La contrazione delle quotazioni ha interessato in particolare le abitazioni di tipo medio, in buono stato e ubicate in contesti non signorili, venduti dopo lunghi periodi con sensibili ribassi dei prezzi. Sul mercato delle locazioni si registra una buona richiesta di abitazioni da parte degli studenti e lavoratori fuori sede e la richiesta si orienta soprattutto su monolocali e bilocali che si affittano rispettivamente a 400 e 500! al mese. In diminuzione anche le quotazioni delle abitazioni a San Salvario-Sacro Cuore, dove nella prima parte del 2009 si è registrato un calo delle compravendite e si sono realizzati prevalentemente acquisti con investitori e genitori di studenti universitari. In zona è presente la facoltà di biotecnologia e non lontano sorgono le facoltà di medicina e farmacia. Si sono sensibilmente ridotti gli acquisti con ricorso al mutuo e si sono compravenduti soprattutto monolocali e bilocali in cui investire cifre medie di mila!. L offerta immobiliare della zona è decisamente eterogenea e si caratterizza per la presenza di abitazioni costruite dalla fine del 1800 e gli inizi del 1900 fino ad arrivare ad abitazioni degli anni 70. Le soluzioni più signorili, dei primi anni del XX secolo e degli anni 70, si concentrano su corso Raffaello dove acquistano prevalentemente professionisti. Per un buon usato si spendono intorno a ! al mq. Gli investitori preferiscono acquistare nelle zone interne a corso Raffaello, corso Dante, via Nizza e corso d Azeglio dove ci sono soprattutto soluzioni popolari costruite tra gli anni 30 e gli anni 50. Per una tipologia da ristrutturare si spendono mediamente ! al mq fino ad arrivare a ! al mq. Tra le abitazioni più ambite ci sono quelle situate nei pressi di corso Raffaello, più vicine alle facoltà universitarie dove per un buon usato si spendono ! al mq. Molta attenzione è posta allo stato di conservazione degli stabili. Meno richiesti gli appartamenti con ballatoio e privi di ascensore. I lavori in corso sul territorio riguardano quelli per il completamento del tratto della metropolitana tra Lingotto e Porta Nuova. Si registra un mercato meno dinamico anche per le locazioni e per box e posti auto dove c è più offerta che domanda. Le quotazioni del centro di Torino che si sviluppa intorno a via dell Accademia Albertina sono rimaste stabili. Si registra una situazione d attesa da parte dei potenziali acquirenti che, se non hanno l urgenza di cercare l abitazione, preferiscono aspettare prima di comprare fino a quando non spuntano il giusto rapporto prezzo-qualità. Questo si verifica soprattutto sulle abitazioni acquistate per uso personale e sui grandi tagli. Sempre celeri invece gli acquisti per investimento orientati su

2 piccoli tagli, monolocali e bilocali da affittare e su cui investire cifre medie di mila!. Si cercano soprattutto contesti decorosi e ci si indirizza verso zone come via Mazzini, via Calandra ecc. Hanno tenuto le quotazioni degli immobili di prestigio (con terrazzo, affreschi, vista panoramica), sebbene anche su questo segmento di mercato gli operatori segnalino una maggiore riflessione da parte degli acquirenti. Una zona che si è rivalutata negli ultimi tempi è quella di via Lagrange che, da un anno circa, è diventata isola pedonale e registra quotazioni medie per una tipologia ristrutturata signorile di ! al mq. La riduzione più forte (-3.4%) l ha registrata la zona di Nizza-Lingotto-Mirafiori Sud in seguito ai ribassi dei quartieri di Molinette e Mirafiori-Plava. Nel quartiere Molinette, nella prima parte del 2009, sono stati realizzati prevalentemente acquisti senza ricorso al mutuo, con acquirenti che hanno a disposizione il capitale necessario per finanziare l operazione e, di conseguenza, sono anche riusciti a spuntare sconti sul prezzo iniziale della richiesta. Spesso si acquistano monolocali e bilocali che da mesi stazionano sul mercato spuntando prezzi più interessanti. Il loro budget medio oscilla da 70 a 100 mila!. Nella prima parte dell anno hanno acquistato soprattutto famiglie per realizzare acquisti di sostituzione, investitori e genitori che comprano per i figli studenti in città. Infatti non lontano sorgono la facoltà di medicina e la sede dell Ospedale Le Molinette. La maggioranza delle abitazioni, costruite negli anni 40-50, sono valutate in buone condizioni a prezzi medi di 1900! al mq. In difficoltà gli stabili di edilizia popolare, in cattivo stato di manutenzione e privi di ascensore che ormai non incontrano più il favore degli acquirenti e che sono immessi sul mercato a prezzi molto contenuti. Più richiesti, ma anche più costosi, gli immobili situati in Piazza Carducci, costruiti negli anni 60, dotati di portineria. Il taglio è di dimensione medio grande e sono immessi sul mercato a prezzi medi di ! al mq. Al momento sono in corso pochi interventi di nuova costruzione ed i prezzi del nuovo si stanno ridimensionando. Dinamico il mercato degli affitti che ha registrato un aumento delle richieste e che ha visto protagonisti le giovani coppie che non riescono a comprare, gli studenti e i lavoratori presso la struttura ospedaliera che si sono orientati su monolocali e bilocali compresi tra 300 e 450! al mese. Da segnalare che sono in corso i lavori per l ultimazione della linea della metropolitana che si concluderanno nel e che va da piazza Carducci fino all 8 Gallery. Continuano a diminuire le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Mirafiori-Plava dove insiste lo stabilimento della Fiat-Mirafiori e dove nel corso degli anni le compravendite hanno sempre visto protagonisti operai della Fiat. Oggi la cassa integrazione che ha coinvolto l azienda automobilistica ha creato difficoltà anche sul mercato immobiliare riducendo il numero dei potenziali acquirenti. La maggioranza delle transazioni si sono realizzate sulle abitazioni popolari ex Iacp ed ex Atc costruite alla fine degli anni 70 e ormai riscattate, infatti questo tipo di abitazione determina un buon rapporto prezzo/dimensione immobile e le quotazioni scendono anche sotto i 1000! al mq. In questi primi sei mesi dell anno hanno acquistato in prevalenza famiglie che hanno sostituito l immobile e che si sono anche spostate da quartieri limitrofi per acquistare abitazioni più ampie. Le restanti compravendite si realizzano su immobili residenziali costruiti negli anni 70 e che si scambiano a prezzi medi di 1800! al mq. La zona offre anche delle soluzioni indipendenti e semindipendenti costruite all epoca fascista di cui però l offerta sul mercato è molto bassa e si concentrano in via Coni Zugna, via Plava e via Pola. Della zona si apprezza soprattutto la presenza di verde e la tranquillità. Non si prevedono interventi di riqualificazione a parte una fermata della metropolitana nella zona di Nizza-Lingotto. A seguire con una contrazione dei prezzi del 3.3 % la macroarea di Borgo Vittoria-Barriera di Milano con una diminuzione delle quotazioni nella zona di Aurora-corso Palermo, soprattutto sulle tipologie medie e su quelle più popolari. Si riscontrano difficoltà nella vendita delle abitazioni situate su corso Brescia, corso Giulio Cesare e via Aosta; al momento gli unici acquirenti sono cinesi interessati ad acquistare in zona perché vicini al mercato rionale di Porta Palazzo dove

3 lavorano e ricercano soprattutto tagli grandi. Le quotazioni per una soluzione degli anni in buone condizioni oscillano tra 1400 e 1600! al mq. Difficile anche la vendita per le soluzioni situate a ridosso della zona di Barriera di Milano dove oltre ad esserci immobili più vetusti, degli anni 50-60, esiste un target di acquirenti con una disponibilità di spesa più contenuta e che sono maggiormente in difficoltà con l ottenimento del mutuo. Si tratta di famiglie italiane al primo acquisto. Per un buon usato si spendono cifre comprese tra 1400 e 1500! al mq. Hanno invece avuto performance migliori le abitazioni situate più vicine a corso Regio Parco dove le quotazioni hanno tenuto meglio, in particolare per le soluzioni degli anni che al momento sono quotate intorno a 2000! al mq. Da segnalare una serie di interventi in corso in via Brescia dove sorgeranno un centinaio di loft immessi sul mercato a ! al mq e la costruzione di appartamenti in luogo dell ex cinema Adua. In diminuzione i prezzi anche per le case del quartiere di Barriera di Milano-Monte Bianco dove si registrano difficoltà nella chiusura delle compravendite a causa della maggiore difficoltà di accesso al credito da parte di alcune categorie di acquirenti che, in passato, avevano animato il mercato: immigrati e monoreddito. In questa prima parte dell anno hanno acquistato prevalentemente famiglie che hanno voluto cambiare abitazione e, in parte, investitori. Entrambi hanno potuto contare su una vasta offerta di immobili presenti sul mercato. Tra chi vende, la maggioranza lo fa per cambiare abitazione, ma si contano anche diversi casi di persone che vendono perché non riescono a fare fronte al pagamento del mutuo. Tra le tipologie più difficili da collocare sul mercato ci sono gli appartamenti degli anni 30, privi di ascensore, con ingresso sul ballatoio e che, non essendo più appetibili, si vendono solo a prezzi molto bassi. Al momento la disponibilità di spesa per queste tipologie è intorno a ! al mq contro una richiesta di ! al mq. Ci sono poi dei condomini degli anni 50-60, abbastanza diffusi sul territorio e che incontrano il favore degli acquirenti (sempre che non siano collocati ai piani alti senza ascensore). Per una soluzione usata ed in buone condizioni si spendono 1400! al mq. Da segnalare che sono in corso una serie di lavori nei quartieri limitrofi che stanno creando problemi alla viabilità della zona. Sul mercato delle locazioni si registra un buona domanda che vede protagonisti coloro che non riescono ad acquistare. Anche nella zona di Lucento si registra una diminuzione delle quotazioni che ha interessato in particolare l area intorno a corso Potenza. La causa è stata la riduzione delle richieste e la contrazione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Nella prima parte dell anno si sono realizzate compravendite soprattutto nel quadrilatero compreso tra corso Potenza, corso Toscana, via Borsi e corso Regina Margherita. Ci sono appartamenti in palazzi costruiti nella seconda parte degli anni 60. Per un buon usato si spendono mediamente 1800! al mq e per una soluzione da ristrutturare 1650! al mq. Hanno acquistato soprattutto famiglie seppure con disponibilità di spesa medio bassa e questo ha determinato trattative sui prezzi della richiesta e la realizzazione di compravendite a prezzi più contenuti. Si ricercano bilocali e trilocali e si apprezzano in particolare le abitazioni situate in via Val della Torre, via Verolengo e via Forlì. Completamente diverse le dinamiche cha hanno interessato il mercato immobiliare della zona adiacente di Lucento-via Luini-corso Potenza che, registrando numerose richieste di acquisto, ha visto in media un aumento di 50! al mq, per gli stabili di qualità medio-alta. Infatti la qualità degli immobili e della zona, superiore a quella delle aree limitrofe, ha fatto in modo che chi trovasse l appartamento fosse disposto a pagare una cifra leggermente superiore per poterne diventare proprietario. Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente famiglie e giovani coppie orientate su bilocali e trilocali. Nella zona Lucento l offerta immobiliare è molto differenziata. Ci sono costruzioni degli anni '50-'60 tra corso Potenza e via Borsi, degli anni '70 tra corso Lombardia, via Isernia e corso Grosseto. Le quotazioni di una tipologia usata degli anni nelle zone appena citate oscillano da 1700 a 2100! al mq. Quotazioni leggermente più elevate ! al mq si possono raggiungere per le abitazioni degli anni 70 in complessi più residenziali con servizio di portineria e giardino condominiale. In questa zona inoltre si trovano bilocali e trilocali di dimensione leggermente più grandi rispetto a quelli delle zone limitrofe (60/85 mq) che consentono una migliore ottimizzazione degli spazi.

4 La macroarea di Francia-San Paolo ha segnalato una diminuzione delle quotazioni dell 1% con performance contrapposte a Parella-Tesoriera e Pozzo Strada-Piazza Rivoli. Un lieve aumento delle quotazioni ha interessato nei primi sei mesi dell anno le abitazioni situate nella zona di Parella- Tesoriera dove si registra una frenata del mercato delle abitazioni di taglio medio-piccolo e si compravendono meglio le abitazioni usate più grandi (trilocali e quattro locali) inserite in contesti di tipo civile e signorile. Sulle tipologie nuove/ristrutturate si registra invece un calo delle quotazioni dal momento che ci sono più difficoltà nella vendita. Ad acquistare in questa prima parte dell anno sono state famiglie che hanno realizzato un acquisto di sostituzione ricorrendo a mezzi propri; assenti dal mercato gli immigrati e in diminuzione gli investitori. Tra le zone che hanno registrato una migliore performance c è quella situata vicino a corso Francia nei pressi della fermata della metropolitana e dove si concentrano stabili costruiti negli anni 70 e quelle in via Borgosesia (nel tratto che costeggia la Tesoriera) e via Pilo. Le quotazioni partono da 2000! al mq e sono in leggero rialzo rispetto al secondo semestre del 2008 soprattutto se presentano una buona condizione di conservazione o sono inserite in contesti più signorili (giardini condominiali, portineria ecc.). Tra le tipologie che invece hanno registrato un calo maggiore ci sono quelle più popolari risalenti agli anni 50, spesso da ristrutturare e che si valutano oggi a prezzi medi di 1700! al mq. Le nuove costruzioni, anche loro al ribasso, sono sorte soprattutto lungo corso Montegrappa in luogo di palazzine ed officine dimesse. In lieve aumento i prezzi del quartiere di Pozzo Strada-Piazza Rivoli dove si è registrato un cambiamento della clientela che cerca abitazioni nella zona e che sembra essere molto più esigente rispetto al passato. Infatti costoro sono disposti anche a pagare qualcosa in più pur di avere l immobile a loro più congeniale. L aumento delle quotazioni è spiegabile con compravendite realizzate su abitazioni di qualità migliori rispetto a quelle compravendute nel semestre precedente. Nella prima parte dell anno le compravendite sono state realizzate con giovani coppie e single aiutati dalle famiglie di origine. Infatti nessuno di essi ha fatto ricorso al finanziamento. In passato in zona si realizzavano soprattutto acquisti di sostituzione effettuati da famiglie che ora invece hanno difficoltà di accesso al credito e di conseguenza non riescono più a comprare. Le abitazioni più richieste sono quelle costruite negli anni 70 e situate in corso Peschiera, corso Montecucco e corso Francia di fronte al Parco della Tesoriera. Nelle vie interne ci sono costruzioni degli anni 40-45, alcune senza ascensore che sono immesse sul mercato a prezzi medi di 1500! al mq. Il potenziale acquirente, nella scelta dell immobile, guarda soprattutto la disposizione interna degli spazi e le condizioni dello stabile. Il mercato delle locazioni registra una domanda molto dinamica che vede protagonisti soprattutto coloro che non riescono ad acquistare o che hanno contratti a termine. Stabile la macroarea di S.Rita-Mirafiori Nord e della Collina. Nella prima si sono registrate prevalentemente compravendite di sostituzione da parte di coloro che hanno sempre vissuto in zona e che desiderano migliorare la propria qualità abitativa. Infatti, in questa prima parte del 2009, si sono avute più richieste di quattro locali e cinque locali: chi ha potuto ha venduto un immobile di taglio più piccolo e ha fatto un mutuo integrativo stimolato dal ribasso dei tassi di interesse.sul mercato della zona al momento non si registrano interventi importanti di nuova costruzione ma soprattutto recuperi di vecchie abitazioni che sono abbattute e ricostruite. Sulle nuove costruzioni già esistenti si registrano delle difficoltà di collocamento sul mercato soprattutto se il prezzo supera i 3000! al mq. Al momento un prezzo medio sul nuovo è di ! al mq. Uno dei quartieri più richiesti della macroarea è Mirafiori Nord-Piazza Pitagora che tra i suoi vantaggi ha la presenza di un offerta immobiliare eterogenea che spazia dalle soluzioni in condomini degli anni 70 agli immobili più prestigiosi situati a Città Giardino. Un altro aspetto apprezzato nel quartiere, ma anche di tutta la macroarea apprezzata per questo da residenti e non, è la presenza di servizi e la facilità di raggiungere il centro e di uscire dalla città. Da alcuni mesi una parte dell area è sottoposta al limite di velocità dei 30 km orari e questo garantisce un minor inquinamento acustico e una maggiore tranquillità per la zona. Il mercato delle locazioni non è particolarmente dinamico anche perché la domanda non è molto elevata. Nella macroarea della Collina invece sono stabili le quotazioni delle

5 abitazioni nella zona di Gran Madre, un mercato che non ha risentito molto del ridimensionamento delle quotazioni essendo caratterizzato da acquirenti che non fanno ricorso al mutuo. Quasi sempre si tratta o di acquisti migliorativi oppure ad uso investimento. Infatti in questa zona si registra una buona domanda di immobili in affitto dal momento che si apprezza la vicinanza alla collina e al centro della città. Gli investitori in genere cercano tagli piccoli, monolocali e bilocali. Chi invece cerca per uso diretto predilige soprattutto le tipologie più grandi, a partire dal trilocale, e apprezzano la zona perché tranquilla, senza problemi di parcheggio e non lontano dal centro. La zona offre stabili d epoca dei primi anni del 1900, spesso con rifiniture signorili e che ristrutturati possono arrivare a costare anche ! al mq. Quotazioni più basse si registrano per le tipologie degli anni ristrutturate valutate mediamente intorno a ! al mq. Più prestigioso il mercato della zona Crimea dove è molto difficile trovare immobili in vendita. Stabili le quotazioni anche su corso Moncalieri e Cavoretto. Ad acquistare in zona sono persone alla ricerca della tranquillità o della soluzione indipendente con il giardino. Su corso Moncalieri ci sono soprattutto condomini costruiti tra gli anni 30 e gli anni 60: i prezzi mediamente più bassi accontentano coloro che hanno minore disponibilità di spesa. La maggioranza delle compravendite della zona si sono realizzate come acquisto di sostituzione e si sono indirizzate soprattutto verso la zona della precollina che va da corso Moncalieri fino a Cavoretto e da corso Moncalieri fino a piazzale Adua dove si concentrano le soluzioni indipendenti, gli appartamenti in villa e appartamenti in piccoli contesti condominiali. Le quotazioni partono da un minimo di 3500! al mq per le tipologie in buone condizioni. In aumento la domanda di immobili in affitto soprattutto su bilocali e piccoli trilocali. Tra gli interventi in corso sul territorio di Torino si segnalano il Grattacielo della Regione Piemonte nell'area ex-avio nel quartiere di Nizza-Millefonti a Torino. Continuano i lavori per la Spina Centrale, il progetto che copre diversi quartieri della città riqualificati con edifici di pregio. Tra i progetti più significativi il triangolo compreso tra Corso Mediterraneo, corso Rosselli e corso Lione, un tempo occupato dagli stabilimenti industriali della Materferro, che è stato convertito in zona residenziale. Tale progetto sarà completato dalla costruzione di due edifici, uno a destinazione terziario e l'altro residenziale. Nel quartiere di Cit Turin, tra corso Inghilterra, corso Vittorio Emanuele II, via Cavalli e via Falcone sorgerà il grattacielo di Intesa San Paolo che dovrebbe fare coppia con il previsto grattacielo del complesso della Stazione di Torino Porta Susa. Quest ultima è ad oggi soggetta a lavori per permettere l'avanzamento dei cantieri del passante ferroviario di Torino. La stazione attuale verrà poi dismessa. Anche in questo caso si realizzerà una galleria superficiale in vetro ed acciaio, lunga 300 m e alta 19 m, destinata a divenire il nodo principale del traffico ferroviario torinese (urbano, regionale e internazionale). Si parla poi di un Business District a Porta Susa nell area dove sorgerà la nuova stazione ferroviaria dell Alta Velocità; sono previsti circa 100 mila mq per centri direzionali ed alberghi in due nuovi grattacieli e si un complesso edilizio di mq per attività ricettive, terziarie e commerciali. In corso i lavori per il completamento della linea metropolitana, è stato ultimato il tratto tra Porta Susa e Porta Nuova ed è attualmente in corso il tratto da Porta Nuova e Lingotto. A Mirafiori sorgeranno il Centro del Design del Politecnico, La cittadella Politecnica con 170 mila mq da destinare alla formazione e alla ricerca e il Mobility Village, un distretto di attività innovative di ricerca, formazione e produzione. Altri lavori interesseranno l area dell ex Fiat Grandi Motori, intorno a via Cuneo dove sorgeranno residenze, attività artigianali, commerciali e di servizio. Nell hinterland di Torino a Settimo Torinese nell area industriale si prevede un intervento di edilizia residenziale e terziaria. L'area sarà rinominata Laguna Verde e prevede la costruzione di metri quadri di edifici sopraelevati su un parco di metri quadri. Ci saranno 320 mila mq di verde pubblico, 5 mila posti auto, un isola per la ricerca, un palazzetto dello sport, una piscina, una scuola ed un museo.

6 Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 31.3% 33.6% 24.1% 7.7% Luglio % 31.0% 33.4% 22.7% 8.7% Da Luglio 2008 a Luglio 2009 si registra un aumento della concentrazione delle richieste sui due locali, sui trilocali e sui quattro locali. In diminuzione la concentrazione delle richieste per le altre tipologie. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 09 5% 34.8% 34.8% 17.5% 7.9% Luglio % 33.0% 35.8% 20.3% 7% Dal lato dell offerta si registra un aumento della concentrazione dell offerta sui monolocali, sui bilocali e sui cinque locali. In diminuzione la concentrazione dell offerta per le altre tipologie. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa