Anno 2014 N. RF130. La Nuova Redazione Fiscale INTERESSI PASSIVI MUTUO PER ABITAZIONE PRINCIPALE

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1 Anno 2014 N. RF130 ODCEC VASTO La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 16 OGGETTO INTERESSI PASSIVI MUTUO PER ABITAZIONE PRINCIPALE RIFERIMENTI ART. 15 C. 1 LETT. B) E 1-TER TUIR; RM 43/2011 ; CM 20/2011; CM 19/2012; CM 13/2013 CIRCOLARE DEL 12/05/2014 Sintesi: come di consueto, si riepiloga la disciplina della detrazione IRPEF degli interessi passivi derivanti dal mutuo ipotecario contratto per l acquisto o la costruzione dell abitazione principale. In sede di compilazione di Unico PF 2014, i soggetti che hanno contratto un mutuo ipotecario per l acquisto la costruzione o ristrutturazione dell abitazione principale possono beneficiare di una detrazione IRPEF del 19% per gli interessi passivi ed oneri accessori corrisposti in dipendenza del mutuo. In particolare: 1) per l acquisto (art. 15, co. 1, TUIR) si dovrà compilare il rigo RP7 di Unico 2) per la costruzione (art. 15, co. 1-ter, TUIR) si dovrà compilare il rigo RP8-RP14 di Unico Novità: rispetto agli anni scorsi, solo gli interessi su mutui ipotecari per l acquisto dell abitazione principale hanno mantenuto l indicazione nello specifico rigo RP7, mentre le altre tipologie di interessi detraibili vanno riportati nei nuovi righi generici da RP8 a R14 con appositi codici identificativi (codici da 8 a 11). ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE Ai fini dei limiti di detrazione è necessario distinguere: a) mutui stipulati a partire dall 01/01/1993 b) mutui stipulati ante 1993 (attualmente quasi tutti già scaduti). In particolare, non danno diritto alla detrazione gli interessi derivanti da: mutui stipulati nel 1991 o nel 1992 per motivi diversi dall acquisto della propria abitazione (ad esempio per la ristrutturazione);

2 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 2 / 16 mutui stipulati a partire dal 1993 per motivi diversi dall acquisto dell abitazione principale (ad esempio per l acquisto di una residenza secondaria); aperture di credito bancario, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili. AMBITO OPERATIVO E' necessario che siano verificate le seguenti condizioni: CONDIZIONI NOTE 1) titolarità sul bene immobile non rileva in quale percentuale (CM 17/2006) 2) titolarità sul mutuo detraibile la sola quota "di pertinenza" (salvo coniuge a carico) 3) effettiva destinazione del mutuo all acquisto dell'immobile dell'immobile ad abitazione principale Deve poi verificarsi che l onere sia rimasto a carico (e non sia stato, a qualsiasi titolo, rimborsato). TITOLARITÀ SULL ABITAZIONE E SUL MUTUO Deve verificarsi la contemporanea presenza: di una quota di proprietà (o nuda proprietà) sull abitazione di titolarità sul mutuo DETRAZIONE NON SPETTANTE: nel caso di possesso: della sola proprietà senza aver sottoscritto anche il mutuo del solo mutuo senza avere alcun diritto di proprietà sulla abitazione. USUFRUTTUARIO: non spetta la detrazione in quanto lo stesso non acquista l unità immobiliare. CASISTICA: i signori Rossi Mario e Rossi Luisa (non rileva se coniugi, fratelli, padre e figlia, ecc.), nessuno a carico dell altro, si trovano nelle seguenti situazioni: PROPRIETÀ MUTUO (**) INT. PAGATI DETRAZIONE Note Casi Mario Luisa Mario Luisa Mario Luisa Mario Luisa 1 100% Mario non ha la titolarità sul bene: non detrae 2 100% Luisa non ha la titolarità sul mutuo: non detrae 3 0% 100% 50% 50% % 50% Luisa non può accollarsi gli interessi di Mario (*) 5-100% % 50% % 75% % 50% 8 25% 75% Mario non può accollarsi gli interessi di Luisa (*) (o 1%) (o 99%) 9 100% % (*): non si ritiene ammesso che (al fine di massimizzare le detrazioni in capo ai contitolari), ove un contitolare non possieda i requisiti oppure perda una quota di detrazione per incapienza dell Irpef, l altro contitolare (che possiede i requisiti) possa accollarsi gli interessi, in tutto o in parte (risposte del Call center su FiscoOggi del 19/09/2006 e 31/10/2006). (**) In caso di più titolari, il limite di va suddiviso tra i contitolari.

3 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 3 / 16 CONIUGE A CARICO Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi (non necessariamente al 50%) la detrazione spetta a ciascuno di essi in relazione alla propria quota di interessi. Se uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell altro, la detrazione (per entrambe le quote di interessi passivi) spetta all altro coniuge (N.B.: non si estende ad altri familiari diversi dal conuige). Art. 15 c. 1 lett. b) Tuir: Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. RINNOVO MUTUO: se l originario contratto di mutuo, stipulato da uno solo dei coniugi per l acquisto in comproprietà dell abitazione principale, è estinto e sostituito da un nuovo mutuo cointestato ad entrambi i coniugi comproprietari, dei quali uno fiscalmente a carico dell altro, è possibile usufruire della detrazione sugli interessi passivi anche per la quota di competenza del coniuge fiscalmente a carico. In tal caso, la detrazione compete: per gli interessi riferibili alla residua quota di capitale del precedente mutuo nei limiti di complessivi per entrambi i coniugi. Note: la detrazione trova applicazione: sempreché il coniuge a carico abbia una quota di titolarità sull'abitazione solo per il coniuge a carico, non per altri familiari a carico (figli, genitori, ecc.) CASISTICA: la sig.ra Rossi Luisa è coniuge a carico del sig. Rossi Mario: PROPRIETÀ MUTUO INT. PAGATI DETRAZIONE Note Casi Mario Luisa Mario Luisa Mario Luisa Mario Luisa 1 100% % 100% 50% 50% (v. dubbio sopra) Mario non ha la titolarità sul bene: non detrae 5-100% Il mutuo non è cointestato 6 50% 50% % 75% % 50% 8 25% 75% (o 1%) (o 99%) 9 100% % Il mutuo non è cointestato - ONERI DETRAIBILI Gli oneri detraibili in occasione della stipula di una mutuo ipotecario vanno individuati: A) negli interessi passivi e oneri assimilati: quote di rivalutazione da clausole di indicizzazione (mutui a tasso variabile ) perdite su cambi (mutui in valuta ) B) negli oneri accessori al contratto di mutuo, tra cui (CM 15/05, 26/2005 e RM 128/05): spese di istruttoria bancaria N.B.: non rilevano gli oneri spese di perizia accessori "all acquisto" onorario notarile (per la stipula del mutuo nonché per altre spese) dell'immobile, ma solo imposta sostitutiva (dello 0,25%) sul capitale prestato quelli alla stipula del mutuo

4 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 4 / 16 imposta per l'iscrizione (o la cancellazione) di ipoteca provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti penalità per anticipata estinzione del mutuo eventuale commissione corrisposta alla Banca per l attività di intermediazione Certificazione degli istituti di credito: ai fini della detrazione, gli istituti bancari, devono certificare: l importo degli interessi corrisposti dal contribuente sulla base del mutuo originario l importo degli interessi derivanti dal conto accessorio. Assicurazione non detraibile (CM 15/2005): la spesa per assicurare l immobile non è detraibile (in quanto non considerata necessaria, neppure ove richiesta dalla banca per l erogazione del mutuo). Notaio fattura unica: se addebita in una unica parcella i compensi sia per il contratto di mutuo che per l acquisto dell immobile, la stessa dovrà riportare la distinta indicazione dei due importi. DEPOSITO PRESSO IL NOTAIO: un deposito costituito presso il notaio a pagamento dell onorario per la stipula del contratto di mutuo e alle spese da sostenere in nome e per conto (CM 19/2012): se il deposito è stato costituito a fine anno (es: 2013) e il notaio ha emesso fattura per la somma imputata ad onorario nell anno successivo (2014) ex art. 3 DM 31/10/74 (60 gg a disposizione), l onere è detraibile nell anno del versamento (2013), in applicazione del principio di cassa il contribuente deve conservare la documentazione attestante la data e l importo del deposito e la fattura emessa dal notaio, con l annotazione degli estremi del deposito cui si riferisce. ONERI ACCESSORI ALL ACQUISTO - NON DETRAIBILI: non sono ammesse a detrazione: a) spese di mediazione immobiliare (destinatarie di una detrazione specifica nel limite di ) b) onorario del notaio per il contratto di compravendita c) imposta di registro/iva ed imposte ipotecarie e catastali. CONDIZIONI PER LA DETRAZIONE La detrazione spetta a condizione che l immobile, congiuntamente: 1) sia adibito ad "abitazione principale" entro 1 anno dall acquisto 2) sia acquistato nell anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario; ciò significa che si può, alternativamente: prima procedere all acquistare ed entro 1 anno stipulare il contratto di mutuo prima stipulare il mutuo (che deve essere ipotecario) ed entro 1 anno procedere al rogito di acquisto (in tal caso si è sempre in presenza di un contratto preliminare di compravendita). Nota: non si tiene conto delle variazioni dell abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l immobile non risulti locato CONCETTO DI ABITAZIONE PRINCIPALE Per abitazione principale s intende l immobile nel quale dimorano abitualmente la persona fisica che lo possiede in proprietà o altro diritto reale i suoi familiari (di cui all art. 5 Tuir). La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo: anche se l immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare sempreché non sia già intestatario di un mutuo per la propria abitazione principale (in tal caso spetta la detrazione solo per gli interessi su quest ultima).

5 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 5 / 16 La sussistenza del requisito di abitazione principale è dimostrata tramite: le risultanze dei registri anagrafici l autocertificazione (utile nel caso in cui il contribuente necessiti di attestare che la propria dimora abituale è diversa da quella indicata nei registri anagrafici). ACQUISTO DI IMMOBILE LOCATO Se si acquistato un immobile già locato, la detrazione spetta, a decorrere fin dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che: entro 3 mesi dall acquisto, l acquirente notifichi al locatario l intimazione di sfratto entro 1 anno dal rilascio dell immobile da parte dell inquilino, questo sia adibito ad abitazione principale da parte del proprietario. Nota: la condizione, che rende mobile la data da cui far decorrere il periodo di 1 anno, tende a risolvere i possibili problemi che l acquirente riscontra nel farsi riconsegnare l abitazione da parte dell inquilino. In questo caso la detrazione spetta già a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposta. acquisto immobile 3 mesi notifica dello sfratto Eventuale azione esecutiva rilascio dell'immobile 12 mesi Termine per trasf. Residenza IMMOBILE ACQUISTATO OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE Qualora l immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia la detrazione spetta: dalla data in cui l immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro 2 anni dall acquisto. E' ammesso: sia l acquisto da soggetto che lo sta ristrutturando (voltura della licenza edilizia) sia ristrutturare direttamente in seguito all acquisto Esempio1 Un soggetto acquista il 01/03/2013 un fabbricato per ristrutturarlo e destinarlo ad abitazione principale, contraendo a tal fine un mutuo ipotecario. Terminati i lavori, inizia ad abitarlo a partire dal 01/06/2014. In tal caso, potrà portare in detrazione esclusivamente la quota di interessi passivi versata nel periodo d imposta 2014 (successivamente al 01/06/2014) solamente in Unico 2015; la quota di interessi passivi pagata antecedentemente al 01/06/2014 non è detraibile. IMMOBILE NON ADIBITO AD ABITAZIONE PRINCIPALE Nell ipotesi di: a) mancata destinazione ad abitazione principale entro 1 anno dall acquisto: in generale: gli interessi (per l intera durata del mutuo) non sono detraibili in deroga: il diritto alla detrazione si mantiene se ciò è dovuto a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l acquisto. TRASFERIMENTO COMUNI LIMITROFI: il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si

6 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 6 / 16 trova la sede di lavoro. Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, dal periodo d imposta successivo non si potrà più fruire della detrazione. b) trasferimento successivo: in generale: la detrazione viene meno a partire dal periodo d imposta successivo a quello in cui l immobile non è più utilizzato come abitazione principale N.B.: ove il contribuente torni ad adibire l unità ad abitazione principale, fruirà nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento. in deroga: si mantiene la detrazione nel caso di trasferimento per motivi di lavoro o di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari MUTUO INTESTATO AL COSTRUTTORE/VENDITORE Qualora il trasferimento della proprietà avviene con contestuale accollo del mutuo ipotecario intestato al venditore, l acquirente potrà detrarre gli interessi passivi anche se questi sono documentati con ricevute intestate al venditore. La data di stipula del contratto di accollo determina la detraibilità degli interessi: l anno per trasferire la residenza decorre dalla data di stipulazione del contratto di accollo del mutuo. MUTUO COINTESTATO E FATTURE INTESTATE AD UN CONIUGE Con la CM 13/2013 l Agenzia ha esaminato la questione relativa a: mutuo cointestato ai coniugi (in misura del 50%) fatture di spese intestate soltanto ad uno dei coniugi. In tal caso, si riconosce al coniuge non intestatario delle fatture la detrazione degli interessi passivi relativamente alla propria quota (50%) a condizione che sulle fatture sia attestato che le spese di costruzione sono state sostenute al 50% da ciascun coniuge. ACQUISTO DI ABITAZIONE PRINCIPALE FINITA Acquisto Ab. Princ. 12 mesi 12 mesi Termine per trasf. Residenza Intervallo per la Stipula mutuo possibie rinegoziare ACQUISTO DI ABITAZIONE PRINCIPALE DA RISTRUTTURARE Detrazione: decorre da tale data Acqisto Ab. Princ. 12 mesi 12 mesi Intervallo per la stipula del mutuo 24 mesi Termine per Fine lavori e trasf. Resid. Nessun cumulo (il mutuo deve essere unitario per l'acquisto e la ristrutturazione)

7 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 7 / 16 ALCUNI CASI PARTICOLARI MUTUO SUPERIORE AL COSTO DI ACQUISTO Se l ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell immobile (a seguito di acquisti diversi ad. es. arredamento) la detrazione spetta: in proporzione agli interessi calcolati sul costo di acquisto dell immobile (prezzo di acquisto + spese notarili + oneri accessori) nel limite di Interessi detraibili: costi d acquisto + oneri accessori sia all acquisto che al mutuo capitale preso a mutuo X interessi passivi + oneri accessori al mutuo pagati Esempio2 Esempio3 Costo di acquisto di un immobile dichiarato nel rogito oneri accessori costo d acquisto rilevante mutuo Rapporto di detraibilità: / = 90% Interessi passivi pagati nel Interessi passivi detraibili 90% x = Il limite di va riferito non al totale degli interessi, ma a quelli detraibili. Se l importo del mutuo è inferiore al costo d acquisto + oneri accessori, unico limite è quello fisso di (purché, naturalmente, l intero mutuo sia destinato all acquisto). Costo di acquisto di un immobile dichiarato nel rogito oneri accessori costo d acquisto rilevante mutuo Rapporto di detraibilità: / = 87,5% Interessi passivi pagati nel Interessi passivi teorici 87,5% x = Interessi passivi detraibili (limite massimo) Principio di cassa: anche gli oneri accessori rilevano nell'anno in cui sono stati pagati. Variante: nell esempio3, i costi accessori siano costituiti dalla provvigione ad un mediatore, pagata nell anno successivo all acquisto: - il 1 anno: percentuale di detrazione: / = 75% - dal 2 anno in poi: percentuale di detrazione: / = 87,5% Retroattività: il conteggio si applica anche ai mutui ante CM 15/05, ma senza applicazione di sanzioni. RINEGOZIAZIONE DI UN MUTUO Si applicano i seguenti concetti (CM 34/08 e RM 390/07): non si applica il vincolo dei 12 mesi tra acquisto dell immobile e stipula del mutuo

8 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 8 / 16 se il nuovo mutuo è rinegoziato con un capitale superiore al debito residuo ancora da rimborsare, è necessario individuare la parte del nuovo mutuo per la quale è possibile usufruire della detrazione dei relativi interessi passivi sulla base della seguente percentuale (RM 328/07): Formula: capitale residuo 1 mutuo + spese e oneri accessori x 100 importo 2 mutuo CONDIZIONI: PUO' CAMBIARE DEVE ESSERE INALTERATO BANCA mutuante IMMOBILE dato in garanzia MUTUATARIO (può rimanere 1 solo dei precedenti mutuatari - RM 57/08); può essere il soggetto che si è accollato il mutuo Esempio4 Debito residuo 1 mutuo: oneri accessori (parcella notaio per nuovo mutuo + imp. sostitutiva) totale rilevante capitale del 2 mutuo: Percentuale di detrazione: / = 80% Se poi già il primo mutuo sopportava la limitazione per essere stato contratto per un importo superiore al costo di acquisto, allora i due limiti si applicano in successione. Esempio5 Se l esempio4 è il proseguimento del mutuo dell esempio2 (dopo qualche anno il capitale iniziale di porta un debito residuo di ) si avrà: Interessi passivi pagati nel Rapporto di detraibilità: / = 90% Interessi teorici Rapporto di detraibilità: / =80% Interessi detraibili MUTUO RINEGOZIATO E CONTO ACCESSORIO (RM 43/2011) Sono detraibili gli interessi passivi maturati sul cd. conto di finanziamento accessorio, aperto dalla banca a seguito di rinegoziazione del mutuo per mantenere fissa la rata di un mutuo variabile (in base alla Convenzione firmata tra ABI e MEF). In sostanza a seguito della rinegoziazione: - la rata periodica diventa ad importo fisso - la differenza tra quanto dovuto in base al piano di ammortamento originario (rata variabile) e quanto effettivamente pagato (rata fissa) viene addebitata su un nuovo C/C di finanziamento accessorio - si prolunga la durata del mutuo, in quanto, alla scadenza del mutuo originario, l eventuale debito risultante sul conto di finanziamento accessorio (differenza tra la rata originaria e quella rinegoziata) è soddisfatto attraverso il pagamento della rata fissa risultante dalla rinegoziazione, fino ad estinzione. In pratica, risultano detraibili gli interessi passivi: risultanti dal piano di ammortamento del mutuo originario, indipendentemente dal fatto che siano corrisposti tramite il c/c accessorio derivanti dal c/c accessorio.

9 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 9 / 16 COSTRUZIONE/RISTRUTTURAZIONE DELL ABITAZIONE PRINCIPALE CONDIZIONI PER LA DETRAZIONE l unita immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti ovvero nei 18 mesi successivi all inizio dei lavori di costruzione il mutuo contratto deve essere garantito da ipoteca su immobili l immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione; il titolare del mutuo (anche per quote) deve essere anche il possessore dell immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale (anche per quote). LIMITE Nota: la condizione del trasferimento della dimora abituale nell immobile destinato ad abitazione principale non è richiesta per il personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate ed alle Forze di polizia ad ordinamento militare/civile. La detrazione spetta su un importo massimo pari ad ,28. In caso di contitolarità lo stesso va considerato come importo complessivo da ripartire tra tutti i beneficiari. COSTRUZIONE E/O RISTRUTTURAZIONE DELLA ABITAZIONE PRINCIPALE Durata lavori: non è definita (occorre solo rispettare i termini della Concessione edilizia) Termine per Inizio lavori Fine lavori trasf. Residenza 6 mesi 18 mesi 6 mesi Intervallo per la stipula del mutuo Cumulo detrazione con mutuo precedente acquisto Verifica effettivo utilizzo mutuo Destinazione effettiva del finanziamento: anche in tal caso occorre determinare la quota di mutuo effettivamente utilizzata per il sostenimento delle spese di costruzione/ ristrutturazione dell immobile; l importo, in tal caso, è stimato alla stipula; occorre verificare a consuntivo se vi è stato esubero. VERIFICA: in sostanza va controllato che l importo preso a mutuo trovi capienza negli importi delle fatture a documentazione della spesa (imprese edili, fornitori di materiali, ecc.); in caso contrario: durante i lavori: si detrae senza vincoli (nel limite massimo di ,28 annuo) a consuntivo: si applica un rapporto di detrazione analoga ai casi precedenti la maggiore detrazione va restituita con la tassazione dell esubero nel quadro RM

10 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 10 / 16 CUMULO: la detrazione degli interessi passivi relativi al mutuo stipulato per la costruzione è cumulabile con quella prevista per l acquisto dell abitazione principale solo per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell unità immobiliare e per i 6 mesi successivi alla conclusione dei lavori stessi. ACQUISTO TERRENO NON RILEVANTE: se il mutuo per la costruzione dell abitazione principale è destinato anche all acquisto del terreno (o del diritto di superficie), non è possibile usufruire della detrazione per la parte di interessi relativi a tale finalità (acquisto del terreno). Pertanto, sono detraibili solo gli interessi passivi (e relativi oneri accessori) corrisposti sulla parte di mutuo effettivamente utilizzata per le spese relative alla costruzione dell immobile (CM 17/06). ACQUISTO DI ABITAZIONE DA SISTEMARE Si possono verificare alternativamente le seguenti situazioni (v. RM 1/2007): A) ACQUISTO DI UN RUDERE (edificio preesistente) e successiva ristrutturazione: da soggetto che lo sta ristrutturando (ci si accolla la ristrutturazione residua) oppure lo si ristruttura direttamente in seguito all acquisto si applica l art. 15 c. 1 lett. b) per l acquisto di unità da ristrutturare (v. CM 15/2005 e 7/2001) e ciò, si ritiene, sempreché il mutuo sia unitario : sia per la quota di mutuo afferente il solo acquisto che all eventuale maggiore quota mutuata per far fronte alla ristrutturazione Termine per adibire ad abitazione principale: 2 anni dall acquisto Data da cui si inizia a detrarre: data di trasferimento residenza. B) ACQUISTO DI UNITÀ NUOVA AL GREZZO (ossia non ancora ultimato) e successivo completamento: si ritiene debba prevalere la sostanza sulla forma e pertanto: vada applicato l art. 15 c. 1 lett. b) per l acquisto: se l immobile è già accatastato (o possiede i requisiti per esserlo); le spese per il completamento non dovrebbero più rilevare Termine per adibire ad abitazione principale: 12 mesi dall acquisto vada applicato l art. 15 c. 1-ter per la costruzione: in caso contrario (il costo del grezzo è assimilato ad una spesa di costruzione v. RM 73/08 e 310/07) Termine per adibire ad abitazione principale: 6 mesi dalla fine lavori Data da cui si inizia a detrarre: in entrambi i casi la detrazione spetta da subito. DETRAZIONE SPETTANTE Come anticipato, la detrazione spetta solo in relazione all ammontare del mutuo effettivamente utilizzato per il sostenimento delle spese di costruzione/ristrutturazione dell immobile. Pertanto, gli interessi passivi sono detraibili sulla base della seguente formula (del tutto analoga a quella per il caso dell acquisto): Interessi detraibili: costi di costruzione + oneri accessori sia alla costruzione che al mutuo capitale preso a mutuo X interessi passivi + oneri accessori al mutuo pagati

11 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 11 / 16 Nel 2013 il sig. Bianchi ha stipulato un mutuo ipotecario di per la costruzione della propria abitazione utilizzando per la copertura delle relative spese. Esempio6 I lavori sono iniziati e terminati nel Gli interessi pagati nel 2013 sono pari ad La detrazione è pari ad ed è così determinata: coefficiente detraibilità: ( / ) x 100 = 80% interessi effettivamente detraibili: x 80% = La detrazione IRPEF spettante risulta quindi pari a 440,80 (2.320 x 19%). SPESE SOSTENUTE IN PIÙ PERIODI D IMPOSTA In caso di lavori di costruzione o ristrutturazione di durata superiore all anno, la detrazione spetta: al 100% degli interessi passivi corrisposti (non rilevano le spese sostenute) nel periodo d imposta in cui i lavori sono ancora in essere in relazione al coefficiente di detraibilità, nel periodo d imposta in cui i lavori sono terminati Se la percentuale di detraibilità effettiva risulta < 100%, il contribuente deve provvedere a rettificare le precedenti dichiarazioni nelle quali è stato indicato un ammontare di interessi passivi superiore a quello effettivamente detraibile. Gli interessi eccedenti quelli effettivamente detraibili, di cui il contribuente ha fruito negli anni precedenti, devono essere dichiarati nella Sezione III, rigo RM8, quadro RM. Esempio7 Nel 2012 il sig. Rossi ha stipulato un mutuo ipotecario di per la ristrutturazione della propria abitazione. I lavori, iniziati nel 2012, sono terminati nel Le spese sostenute sono le seguenti: Quota mutuo effettivamente utilizzata Interessi corrisposti Conseguentemente: per il 2012 è possibile detrarre l intero ammontare degli interessi passivi ( 2.300) per il 2013 è necessario determinare il coefficiente di detraibilità. La quota di interessi detraibile per il 2013 è pari ad ed è così determinata: - coefficiente detraibilità: ( / ) x 100 = 90% - interessi effettivamente detraibili: x 90% = La detrazione IRPEF spettante risulta quindi pari a 290,70 (1.530 x 19%). In Unico 2014 è altresì necessario assoggettare a tassazione separata (quadro RM) 230, risultante dalla differenza tra gli interessi passivi detratti in Unico 2013 pari a e l ammontare effettivamente detraibile pari a (2.300 x 90%). DOCUMENTI DA CONSERVARE Al fine di beneficiare della suddetta detrazione è necessario conservare i seguenti documenti: a) contratto di mutuo: da cui risulta che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato concesso per la costruzione/ristrutturazione dell abitazione principale b) quietanze di pagamento degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione c) documenti (fatture/ricevute) fiscali relativi le spese di costruzione o ristrutturazione d) abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia.

12 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 12 / 16 Con la CM 13/2013, l Agenzia, ha chiarito che qualora: il mutuo e l immobile siano cointestati ai coniugi le fatture delle spese di costruzione sono tutte intestate ad un solo coniuge al fine di poter detrarre le spese al 50% è concesso di attestare su dette fatture che le spese sono state sostenute al 50% da ciascun coniuge. CAUSE DI DECADENZA DELLA DETRAZIONE La detrazione viene meno qualora: l immobile non è adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione; in tal caso, il termine per la rettifica della dichiarazione da parte dell Ufficio decorre dalla data di conclusione dei lavori l immobile non è più adibito ad abitazione principale; il diritto alla detrazione degli interessi decade dall anno successivo i lavori non sono ultimati entro il termine stabilito dalla concessione edilizia (o in quello prorogato); le istruzioni di Unico precisano che il termine per la rettifica della dichiarazione da parte dell Ufficio decorre da tale data. La detrazione non viene meno se il ritardo rispetto al termine fissato è imputabile esclusivamente al Comune per il rilascio delle autorizzazioni. Non rileva, invece, il fatto che il contribuente non abbia utilizzato l abitazione principale a causa di trasferimenti in altre località per motivi di lavoro. Nota: non si ha decadenza dal beneficio, se il ritardo nella conclusione dei lavori è imputabile esclusivamente all Amministrazione competente al rilascio delle abilitazioni richieste per la costruzione o la ristrutturazione. INDICAZIONI RIGHI RP8-RP14 COD. TIPOLOGIA DETRAZIONE 8 9 INTERESSI PER MUTUI IPOTECARI PER ACQUISTO ALTRI IMMOBILI INTERESSI PER MUTUI CONTRATTI NEL 1997 PER RECUPERO EDILIZIO mutui stipulati fino al 31/12/1990 : la detrazione ( 2.065,83 per ogni cointestatario) spetta: su qualsiasi tipo di immobile (ad esempio: negozio); anche per motivi diversi dall acquisto (es.: costruzione, ristrutturazione). mutui ipotecari contratti dal 01/01/91 al 31/12/92: la detrazione ( 2.065,83 per ogni cointestatario) spetta: solo per immobili adibiti ad abitazione diversa da quella principale (sono esclusi, ad esempio, i negozi); solo nel caso di acquisto (sono esclusi pertanto la costruzione, ristrutturazione, etc.). mutui stipulati dal 01/01/1993: non spetta alcuna detrazione per i mutui ipotecari relativi l acquisto di immobili non adibiti ad abitazione principale (es. acquisto di residenza secondaria) La detrazione spetta esclusivamente per gli interessi ed oneri pagati sulla quota di mutuo effettivamente utilizzata nel 1997 e negli anni successivi. Qualora il contribuente abbia sostenuto spese per interventi di recupero edilizio inferiori all ammontare del mutuo, dovrà essere determinato l importo degli interessi passivi ammessi in detrazione in proporzione all importo del mutuo effettivamente utilizzato. Ove si sia fruito di una maggiore detrazione per tali interessi negli anni precedenti,

13 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 13 / INTERESSI PER MUTUI IPOTECARI PER COSTRUZIONE AB. PRINCIPALE INTERESSI PER PRESTITI O MUTUI AGRARI gli stessi devono essere dichiarati nella Sezione III del quadro RM, rigo RM8. La detrazione riguarda i mutui contratti dal 01/01/98 e l importo massimo per cui è prevista la detrazione è pari a 2.582,28. Nel caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 si riferisce all ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. La detrazione spetta, indipendentemente dalla data di stipula del mutuo, per un importo non superiore a quello dei redditi dei terreni dichiarati, derivanti da: somma dei redditi dominicale ed agrario rivalutati, indicati nel quadro RA redditi dei terreni dichiarati nel quadro RH, Sezione I, per i quali è stata barrata la casella di col. 6 (reddito dei terreni). CHIARIMENTI DELL AGENZIA SINTESI ABITAZIONE PRINCIPALE E FAMILIARI PIÙ DI 1 IMMOBILE AREA E MUTUO PER COSTRUZIONE CONTRATTO PRELIMINARE PROPRIETA IMMOBILE E TITOLARITA MUTUO La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Nel caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non intervenga l annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione per la quota di competenza, se presso l immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari La detrazione spetta solo per il mutuo relativo alla "abitazione principale". Es.: un genitore cede l uso della propria abitazione principale al figlio e va ad abitare in un altra casa di sua proprietà; è quest'ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quello ceduto in uso al figlio perde questa qualifica. Se, invece, il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene (in locazione o in comodato), l immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale, ed il genitore conserva il diritto alla detrazione). Se vengono acquistati più immobili con un atto unitario senza distinzione di prezzo, il costo dell'unità destinata ad abitazione principale è determinato sul rapporto delle rendite catastali (RM 117/2009). L acquisto dell area non va conteggiata nel calcolo della quota che genera interessi passivi detraibili (CM 17/06) Gli interessi passivi su mutuo stipulato prima del rogito di acquisto sono detraibili, purché il mutuo sia ipotecario (l ipoteca dovrà essere posta su un altro immobile). Per poter beneficiare della detrazione è necessario essere al contempo sia intestatario del mutuo che proprietario dell immobile, almeno per quota. Al fine di determinare l importo detraibile: rileva la quota di titolarità del mutuo non incide la percentuale di proprietà, in quanto non è detto che la ripartizione della proprietà corrisponda alla ripartizione dei costi sostenuti (CM 17/2006). DETRAZIONE NON SPETTANTE: nel caso di possesso: della sola proprietà senza aver sottoscritto anche il mutuo del solo mutuo senza avere alcun diritto di proprietà sulla abitazione.

14 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 14 / 16 DONAZIONE E MUTUO PER COMPLETAMENTO In caso di donazione di un immobile allo stato grezzo da padre a figlio, quest ultimo può detrarre gli interessi passivi pagati in relazione ad un mutuo ipotecario stipulato per far fronte ai lavori di completamento per adibirlo ad abitazione principale. Ciò in considerazione del fatto che nella fattispecie rappresentata i lavori di completamento del fabbricato sono iniziati nei sei mesi successivi alla stipula del mutuo e il trasferimento di residenza è avvenuto entro 6 mesi dal termine dei lavori (RM 73/08) FINANZIAMENTO DIVERSO DA MUTUO IPOTECARIO MOTIVAZIONE DEL MUTUO VARIAZIONE DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE DECESSO MUTUATARIO CONTRIBUTI PUBBLICI PERTINENZA Non sono detraibili interessi passivi su finanziamenti diversi da contratti di "mutuo" ipotecario (es.: mutuo non ipotecario; prefinanziamento per finanziare un futuro mutuo ipotecario; apertura di credito; CM 50/02). La detraibilità degli interessi passivi su mutuo è subordinata all acquisto dell abitazione principale (per i mutui misti, è necessario che l importo riferibile all acquisto sia espressamente indicato). Tale motivazione deve risultare da apposita documentazione secondo il seguente ordine: - contratto di acquisto o dal contratto di mutuo; - in mancanza, espressa attestazione rilasciata dalla banca; - in mancanza, dichiarazione sostitutiva di atto notorio. La detrazione viene meno a partire dall'anno successivo al quale l'unità non è più adibita ad abitazione principale (mutui stipulati dal 1993). Se negli anni successivi l'immobile torna ad essere destinato ad abitazione principale, è possibile usufruire nuovamente della detrazione in relazione alle quote degli interessi passivi pagati a decorrere da tale momento (CM 55/01). In caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all erede o legatario o all acquirente che si sia accollato il mutuo. In caso di mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da Enti pubblici, non erogati in conto capitale, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l importo effettivamente rimasto a carico del contribuente. Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l intero importo degli interessi passivi, l ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di onere rimborsato. La detrazione non compete se il mutuo è stipulato in via autonoma per l'acquisto della pertinenza (es.: box comprato successivamente all'acquisto dell'abitazione). COOPERATIVE EDILIZIE ACCOLLO MUTUO Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il diritto alla detrazione spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione rimborsati da questi ai contraenti di questi. Per avere diritto alla detrazione, anche se le somme sono state pagate dagli assegnatari di alloggi cooperativi destinati a proprietà divisa, vale non il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell acquisto, ma il momento della delibera di assegnazione dell alloggio, con conseguente assunzione dell obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso. In tal caso il pagamento degli interessi relativi al mutuo può essere anche certificato dalla documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo. La detrazione spetta se l'accollo del mutuo segue il trasferimento della proprietà dell'abitazione e ciò anche se le ricevute dell Istituto di credito sono intestate al vecchio proprietario (spetta quindi anche per il rimborso degli interessi a quest ultimo, a

15 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 15 / 16 decorrere, si ritiene, dalla data di sottoscrizione del contratto preliminare di vendita). Il termine dei 12 mesi precedenti/successivi all'acquisto va riferito alla data dell'accollo. IMMOBILE ACQUISTATO ALLO STATO GREZZO ACQUISTO ULTERIORE QUOTA PROPRIETA Secondo la RM 1/2007 nel caso in cui un contribuente stipuli un contratto di mutuo per l acquisto di un immobile allo stato grezzo non è possibile beneficiare della detrazione degli interessi passivi per acquisto dell abitazione principale (art. 15, co. 1, lett. b), TUIR); tale norma riguarda solo il caso in cui oggetto della ristrutturazione sia un immobile già idoneo prima dell effettuazione dei lavori ad essere adibito a dimora abituale. Nel caso in esame trovano applicazione le agevolazioni di cui all art. 15, co. 1-ter, TUIR, che disciplina la detrazione per interessi passivi sui mutui per la costruzione di un unità immobiliare da adibire, entro 6 mesi dalla fine dei lavori, ad abitazione principale. La detrazione spetta anche in relazione al mutuo stipulato per l acquisto di un ulteriore quota di proprietà dell unità immobiliare. IMMOBILE ACQUISTATO AD ASTA ACQUISTO DI DUE IMMOBILI ABITAZIONE PRINCIPALE SEPARAZIONE E ACCOLLO INTERNO Sono detraibili anche gli interessi relativi al mutuo contratto per l acquisto ad un asta dell immobile da adibire ad abitazione principale, sempreché ricorrano i consueti requisiti previsti per l agevolazione. Se l immobile è occupato, il nuovo proprietario deve attivare l azione esecutiva per il rilascio entro 3 mesi dal decreto di trasferimento da parte del giudice e l immobile va adibito ad abitazione principale entro 1 anno dal rilascio (RM 385/08). Se il contribuente soddisfa le condizioni per potersi avvalere della detrazione in riferimento all acquisto di 2 immobili (ad es. acquisto dell abitazione principale propria e di quella di un familiare), la detrazione spetta soltanto per gli interessi relativi al mutuo contratto per l acquisto della sua abitazione principale (CM 50/2002). Secondo la CM 20/2011 gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l acquisto dell abitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dell immobile possono essere detratti interamente dal coniuge che, a seguito di separazione, è diventato proprietario esclusivo dell immobile e si è accollato (c.d. accollo interno ) le residue rate di mutuo. A tal fine, tuttavia: l accollo va formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata; le quietanze relative al pagamento degli interessi vano integrate dall attestazione che l intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario, anche per la quota riferita all ex coniuge. Diversamente, l ex coniuge che ha ceduto la propria quota di immobile, non essendo più proprietario non ha diritto alla detrazione degli interessi. MUTUO COINTESTATO TRA EREDI MUTUO MISTO E ammessa la detrazione se si procede a formale accollo (con effetto retroattivo fin dall apertura della successione). Come nel caso precedente, è possibile la detrazione in capo solo ad alcuni eredi in assenza di accollo formale se l accordo ha la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata. In presenza di mutuo destinato sia all acquisto che alla ristrutturazione dell abitazione principale, il contribuente con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà può attestare (RM 147/2006) la somma riferita all acquisto dell abitazione (agevolabile) o alla ristrutturazione.

16 Redazione Fiscale Info Fisco 130/2014 Pag. 16 / 16 IMMOBILE CEDUTO/ DONATO ED OMESSA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI FABBRICATO RURALE Nel caso in cui: l immobile allo stato grezzo sia venduto/donato con la licenza edilizia intestata al cedente/donante il nuovo proprietario (intestatario del mutuo per abitazione principale) non comunichi al Comune la data di inizio lavori al fine di dimostrare il rispetto dei termini imposti dalla norma tra l inizio dei lavori e la data di stipula del mutuo, è possibile considerare quale data di inizio lavori quella in cui la titolarità della concessione edilizia è stata trasferita dal cedente/donante al nuovo proprietario. In mancanza della voltura della licenza edilizia, la data di inizio lavori non è dimostrabile con certezza e quindi non è possibile beneficiare della detrazione. Non assumono rilievo le date delle fatture relative alle spese (RM 310/2007 e 73/2008) La detrazione è riconosciuta anche per gli interessi passivi relativi al mutuo contratto per la costruzione/ristrutturazione di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale di un coltivatore diretto (CM 95/2000). POLIZIA O CARABINIERE CONIUGE SUPERSTITE Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia si prescinde dal requisito della dimora abituale; pertanto la detrazione spetta in relazione ai mutui ipotecari per l acquisto dell unica abitazione di proprietà. La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l acquisto dell abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l accollo del mutuo, sempre che sussistano gli altri requisiti