5.4 Il mercato fondiario e locativo

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1 5.4 Il mercato fondiario e locativo Gli effetti della crisi finanziaria mondiale non sembrano aver avuto particolari ripercussioni sul mercato fondiario italiano i cui prezzi restano elevati rispetto alla effettiva redditività delle attività agricole. La terra rappresenta un bene rifugio a cui sono particolarmente interessati gli investitori extra-agricoli e questa situazione ostacola l acquisto da parte degli agricoltori che, ovviamente, sono orientati a valutare il terreno sulla base della sua potenziale produttività. La scarsa mobilità del mercato fondiario favorisce quello locativo, almeno per quanto riguarda la numerosità dei contratti, a causa anche della volatilità dei prezzi dei prodotti agricoli e per l incertezza sulle nuove politiche di settore ma anche di quelle fiscali. I dati dell ultimo Censimento 109 rendono evidente questo fenomeno: in Italia le superfici esclusivamente in proprietà 110 sono diminuite del 42% mentre quelle solo in affitto sono aumentate del 33%. Nelle Marche i terreni solo in proprietà costituiscono il 47% delle superfici aziendali mentre quelli solo in affitto sono pari al 10% (Tabella in appendice). Considerando il numero di aziende, la prima quota sale al 72% e la seconda scende al 6%, fatto che segnala la maggiore presenza di piccoli proprietari, mentre per l affitto le dimensioni medie aziendali aumentano. La maggiore frammentazione delle superfici per titolo di possesso dipende anche dalla compresenza di terreni in affitto e proprietà (24%) mentre le altre tipologie censite non superano mai la quota del 10%. Il confronto con le analoghe quote calcolate sui dati totali nazionali, suggerisce una maggiore propensione all affitto da parte degli agricoltori marchigiani (6,3% contro il 4,3% delle aziende) e viceversa una minore incidenza della proprietà (72% contro 75%). Analizzando i dati per classi di dimensione della superficie, rappresentate in Figura 5.4.1, si evidenzia come nelle Marche la proprietà è maggiormente diffusa tra le classi che vanno tra 5 e 30 ettari, mentre sono nettamente meno presenti le grandi proprietà terriere con uno scostamento di quasi 10 punti percentuali rispetto alla media nazionale. 109 Si veda l approfondimento in fondo al volume dedicato all analisi dei dati censuari. 110 L ISTAT rende disponibili i dati delle superfici per titolo di possesso articolati in diverse categorie tra cui quelle miste (es. proprietà e affitto). Per semplicità di analisi sono state considerate solo quelle esclusive (solo proprietà o solo affitto) che quindi non rappresentano la totalità dei terreni posseduti o in affitto. 229

2 Figura Distribuzione % delle superfici esclusivamente in proprietà ed in affitto per classe di dimensione della superficie totale nel 2010 (classi in ettari) ) * +, -. / - 0 / 0 % # & # 0 ' # - 0 ' # 0 / # - 0 / # 0 % # # : 6 ; < < => >?! " # $ % # $ & # $ ' # $ ( # $ ) A B * CD 0 E. 0 Fonte: ISTAT [5] L analoga ripartizione effettuata sui terreni esclusivamente in affitto non mostra differenze altrettanto marcate: nelle Marche i terreni in affitto sono più diffusi nelle classi fino a 30 ettari, dove si concentra la maggior parte delle aziende regionali, mentre sono relativamente meno presenti le aziende di grandi dimensione. Il confronto tra le distribuzioni per classi di affitto e proprietà evidenzia come nel primo caso sia rilevante il peso delle piccole aziende mentre nel secondo il baricentro è spostato verso le medio-grandi. L indagine sul mercato fondiario e locativo in agricoltura realizzata ogni anno dall INEA [2] è la sola fonte informativa di riferimento in Italia che consente di valutare l andamento delle quotazioni dei terreni per le principali tipologie d uso del suolo. In estrema sintesi nel 2011 [6] risulta che il valore medio fondiario italiano è pari a euro ad ettaro circa, in leggera crescita rispetto al 2010 dello 0,5%. Nelle Marche la media è di circa euro, con una variazione annuale del 2,3%. Il divario fra la media regionale e quella nazionale è ampio, ma dal 2003 tende a diminuire essendo passato dai quasi 6 mila euro agli attuali 5 mila. Questo scostamento è imputabile alla minore presenza nelle Marche di terreni poco acclivi ed irrigati, che non consentono la diffusione di coltivazioni intensive ad alto valore aggiunto come in altre aree del Paese. Le medie nascondono una estrema variabilità delle quotazioni dei terreni che toccano punte di centinaia di migliaia di euro ad ettaro per le superfici irrigate del Nord e raggiungono valori minimi per i pascoli del Centro-Sud. 230

3 La situazione del mercato fondiario regionale resta stazionaria e le sporadiche compravendite riguardano in genere i terreni vocati a particolari indirizzi produttivi quali l ortofrutta, la vite e l olivo. L offerta risulta di poco inferiore alla domanda che si è però contratta negli ultimi anni a causa della minore richiesta da parte dei soggetti extragricoli. La minore liquidità, il difficile accesso al credito e i rischi derivanti dagli investimenti fondiari, hanno spostato l attenzione dei potenziali investitori verso altre forme di impiego finanziario. Il risultato è una generale staticità delle quotazioni, che crescendo meno del tasso di inflazione, diminuiscono il loro valore reale. Figura Valori fondiari medi per alcune tipologie di terreni nelle Marche K L M N O P Q N R S N T T N U V S W N Q S T P O L S X Y Z [ Y P \ ] S W S ^ L W W P M S O Q P U O P ^ L W W _ P W Q P ] S W W N O P X Y Z [ ` a b c d e f c g h e i j c k f f h l a m m a j h m m c d a m c f h n e d a a o p q r K L M N O P Q N R S ^ L W W P M S O Q P U O P N O Q L T O P X Y Z [ s n k f f a f h l a m m e t c e d k n e m c f h n e d a e o p q r K L M N O P Q N R S ^ L W W P u N P O V T P N T T N U V P X v w [ K L M N O P Q N R S ] S W W N O P T L N T T N U V S X v w [ K L M N O P Q N R S ] S W W N O P T L P \ ] N V Q Q S X v w [ x N U O L Q S y z { M L ^ N P ] S W W N O P X v w [ { S W Q N R P N S O N S T Q N ] S W L } P \ \ P ] S W W N O P X v w [ K L M N O P Q N R N O S O N T T N U V N S O P M S O Q P O P X v w [ ` a b c d e f c g c d h d c n n c ~ k c h d e b h d f e d e o r K L M N O P Q N R S P \ ] N V Q Q S N O M L ^ N P ] S W W W N O P X { [ ` a b c d e f c g h t c e d k n e c n n c ~ k h o r { S W Q N R P N S O N S T Q N ] S W L ] S W W N O P T N X { [ x N U O L Q S y z { ^ N P Q L W N ] P X { [ K L M N O P Q N R N N T T N U V N ^ L W W L ] S W W N O L W N Q S T P O L L X v Y [ z T Q N ^ L W W L u N P O V T L W N Q S T P O L L X v Y [ z W N R L Q S ^ L W W L ] S W W N O L W N Q S T P O L L X v Y [ x N U O L Q S y z { ^ L W ƒ P W L T N S X v Y [ F G F H F I F J F ˆ ˆ Š Œ Ž ˆ Fonte: nostra elaborazione su dati INEA [2] Il quadro raffigurato dalla figura precedente, confronta alcune quotazioni degli ultimi due anni disponibili che sono pressoché coincidenti, ad eccezione di una piccola variazione registrata per i vigneti DOC della media collina nella provincia di Ancona. Un fattore che sta giocando un ruolo importante è quello legato alle politiche 231

4 Ð comunitarie ed in particolare al prossimo periodo di programmazione La prevista generalizzata diminuzione degli aiuti ad ettaro potrebbe indurre molti proprietari non coltivatori a cedere i terreni, ma proprio questa attuale fase di incertezza ed attesa nella definizione dei nuovi regolamenti, ha ulteriormente irrigidito il mercato. Figura Canoni di affitto per alcune tipologie fondiarie nelle Marche (min-max) š œ ž Ÿ Ÿ ª š «š œ ž Ÿ ª š «ž ž Ÿ ± ² ³ Ÿ µ ª š «œ Ÿ µ œ ž ž ž ž Ÿ µ ª š «ž Ÿ µ ž ž ««Ÿ ² ª š «ž š œ ž Ÿ ² ª š «ž ž Ÿ ² ¹ º» ¼ ½ ¾ À Á  à ½ ¼ Ä ¹ Å Ã Æ Â Á Ç ¹ º» ¼ ½ ¾» ¾» À Á Æ Â Á Ç È ¼ É ¹» à ½ ¹Ê ¹ ¹» Ë ¾ ½ Ã Ì ¹ ¾» ¼ Æ Í Î Ç ± «ž Ÿ ± «ž Ï œ «Ÿ Ñ Ò Ó Ñ Ô Ñ Ô Õ Ñ Ö Ø Ù Ú Û Ô Ü Ü Fonte: INEA [1] Sul fronte degli affitti, l indagine INEA indica una pressoché completa immobilità dei canoni per le più diffuse tipologie fondiarie nelle Marche. C è un leggero spostamento verso il basso dei seminativi in asciutto e verso l alto dei vigneti non DOC nel Maceratese, ma la situazione è stazionaria. Il mercato locativo è in attesa della nuova PAC del 2014, per cui anche la durata dei contratti di affitto è spesso limitata da questa scadenza. Periodi contrattuali molto lunghi (10-15 anni) sono poco frequenti e generalmente riconducibili a familiari e parenti. Rispetto al passato, l affidamento ai contoterzisti tramite affitto dei terreni è più difficile in quanto si presta maggiore attenzione alla produttività ed accessibilità dei terreni e non sono rari i casi in cui non viene rinnovato il contratto. Nelle Marche gli affitti riguardano quasi esclusivamente i terreni a seminativi; 232

5 sono assai meno frequenti le altre tipologie produttive. Riferimenti e fonti [1] Arzeni A. (2012), Capitolo Marche pubblicato in Indagine sul mercato degli affitti in Italia. Rapporto regionale anno 2011, INEA, [2] Arzeni A. (2012), Capitolo Marche pubblicato in Indagine sul mercato fondiario in Italia. Rapporto regionale anno 2011, INEA, [3] INEA (2011), Capitolo VIII in Annuario dell agricoltura italiana, Volume LXIV, 2010, INEA, Roma [4] INEA (2012), Indagine sul mercato fondiario, Bancadati dei valori fondiari e Esempi di valori fondiari e canoni di affitto, [5] ISTAT (2010), IV Censimento generale dell agricoltura, [6] Povellato A. (2012), L'andamento del mercato fondiario in Italia nel Sintesi dei risultati, INEA, 233

6 æ æ Appendice statistica Tabella Aziende e superfici per titolo di possesso dei terreni nelle Marche nel 2010 Ý Þ ß à á â à ã Ý ä ã Ý å ç è é ê ß ç ë ë é è ì í ß î ï ç ð ñ ò ó ò ô õ ò ô õ ö ø ù ú û ü ý þ ÿ ÿ ú ü þ ý û ÿ ü ý ý ñ ò ó ò ö ø ø ò ÿ ü û ú ü û ý ÿ ü þ ý ý ñ ò ó ò ñ ò õ ø ö ø ò û ü û ú û ü ú û ü ý ô õ ò ô õ ö ø ù ö ø ø ò ü û û ÿ ü ý û ý ÿ û ý ý ü ú ô õ ò ô õ ö ø ù ñ ò õ ø ö ø ò û ü ú ý ú û ÿ ü ú ÿ ü û ÿ ö ø ø ò ñ ò õ ø ö ø ò û ý ü û ú ü û þ ô õ ò ô õ ö ø ù ö ø ø ò ñ ò õ ø ö ø ò û ü ÿ ú þ ü ÿ ÿ ú ü û þ ñ ø õ õ ö ú ú í ì í í à è à é ß ç è é ê ß ñ ò ó ò ô õ ò ô õ ö ø ù û þ û ÿ ñ ò ó ò ö ø ø ò þ ú û ý û û ú ñ ò ó ò ñ ò õ ø ö ø ò ú þ þ ÿ ô õ ò ô õ ö ø ù ö ø ø ò û û ÿ ý ÿ ý ô õ ò ô õ ö ø ù ñ ò õ ø ö ø ò ú ý ÿ ÿ ú ö ø ø ò ñ ò õ ø ö ø ò ý û ý û ý ô õ ò ô õ ö ø ù ö ø ø ò ñ ò õ ø ö ø ò ú ñ ø õ õ ö ý û ý ý ý ý í ì í í à è à é ß Fonte: ISTAT [5] Tabella Aziende e superfici (migliaia di ettari) esclusivamente in proprietà e in affitto per classi di dimensione aziendale nelle Marche nel 2010 Ý Þ ß à á â à ã ì à ê ß ß ê é ê ß à í ç ß í í é ê é ê ß à í ç ß í í é ò ö ÿ ÿ ü û û ü ÿ û þ þ ü þ û ü û û ý ü ú ú ý ü þ ü û û û ý ÿ ý ÿ ü þ þ ü û ú û ý ü ÿ û ÿ ý ú ý þ þ û ÿ ÿ û ü ú ü ú ú ý ý ú ÿ ý ÿ ÿ ü þ ú ÿ ü ÿ ý ý û ý ý ÿ û û þ ý ÿ ü ý û ú ü ý ú û ý ý ò ó ø õ û ú û ý ü ú ý ÿ þ ü þ ÿ ä é í ç è à Fonte: ISTAT [5] 234