Basel-Stadt. Thun. La Vallée. Engiadina Bassa. Entlebuch. Val-de-Travers Goms. Locarno. Oberes Emmental Vevey. Glâne-Veveyse Oberland-Ost

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1 Brugg-Zurzach Sarganserland Willisau Basel-Stadt Sarneraatal Neuchâtel Murten/Morat Unteres Baselbiet Oberthurgau Glattal-Furttal La Chaux-de-Fonds Aarau La GruyèrePays d'enhaut Toggenburg Biel/Bienne Grenchen Nidwalden Tre Valli March-Höfe Mesolcina Schaffhausen Baden Genève Untersee Glarner Unterland Linthgebiet Burgdorf Rheintal Luzern Morges Olten Laufental Mendrisio Schwarzwasser Brig Davos Kandertal Fricktal Monthey Sierre Thal Martigny Bellinzona Oberengadin Thun Aigle Prättigau La Vallée Engiadina Bassa Entlebuch Visp Val-de-Travers Goms Nyon Locarno BernJura Aaretal Wil Leuk Sense Oberes Emmental Vevey Schanfigg Surselva Viamala Sion Limmattal Winterthur Werdenberg Zimmerberg Jura bernois Pfannenstiel Glarner Hinterland Sursee-Seetal Weinland Uri Mittelbünden Glâne-Veveyse Oberland-Ost Lugano Zürich La Broye Einsiedeln Appenzell A.Rh. Appenzell I.Rh. Erlach-Seeland Chur Yverdon Thurtal Oberes Baselbiet Freiamt Gros-de-Vaud Solothurn Mutschellen Innerschwyz Saanen-Obersimmental Zürcher Oberland Lausanne Oberaargau St.Gallen Wordcloud: regioni MS per durata di commercializzazione di PPP crescente (217) Base dati: Meta-Sys, Raiffeisen Economic Research Zürcher Unterland Knonaueramt Zug La Sarine Immobili residenziali in Svizzera 1T18 Raiffeisen Economic Research L'interazione non funziona ovunque

2 Contenuto Aspetti principali in breve L'interazione non funziona ovunque 2 Segmenti di mercato Case unifamiliari 3 Proprietà per piani 5 Appartamenti in locazione 7 Focus Fondi di immobili a uso abitativo: meno interessanti, ma sempre richiesti 9 Contesto di mercato Condizioni quadro economiche 11 Contesto di finanziamento 12 Investimenti immobiliari 13 Settore edilizio 14 Allegato 15 1

3 Aspetti principali in breve L'interazione non funziona ovunque In Svizzera la domanda di proprietà di abitazione persiste. I prezzi per PPP sono ancora aumentati sensibilmente a fine anno. Il nostro indice dei prezzi delle transazioni rettificato per la qualità indica per il T4 217 un aumento dell'1.5% rispetto al trimestre precedente. Lo scorso anno la PPP è quindi complessivamente rincarata del 4.3%. I prezzi per le CUF sono un po' scesi nel trimestre finale, ma sull'anno sono aumentati del 3% partendo da un livello elevato. Il boom del prezzo della proprietà di abitazione, in corso già da inizio millennio finora quindi continua. L'interazione tra offerta e domanda sul mercato della proprietà di abitazione nel complesso risulta intatta. Il numero di abbonamenti di ricerca per CUF in media più care di CHF 1 mln. è ancora aumentato e la durata di commercializzazione resta stabile. La PPP continua a beneficiare di effetti di fuga dai segmenti delle CUF e della locazione. Infatti affittare rimane più caro che acquistare, soprattutto a causa dei tassi bassi. Infine, il previsto ampliamento dell'offerta di proprietà di abitazione continua a ridursi, benché a livello geografico nel segmento della PPP non interagisca sempre con la domanda. Al cambio dell'anno, gli interessi ipotecari si sono leggermente allontanati dai loro minimi. Con un'ancora cauta normalizzazione della politica monetaria in Europa, tuttavia non prevediamo un sensibile aumento dei tassi. La BNS probabilmente quest'anno lascerà invariati i tassi negativi, per cui nel corso dell'anno prevediamo solo un moderato aumento degli interessi ipotecari. Ciò farà aumentare gradualmente i costi di finanziamento. La differenza dei costi abitativi tra acquisto e locazione non dovrebbe però scomparire così rapidamente. Sul mercato degli appartamenti in locazione offerta e domanda interagiscono invece sempre meno bene. Nel T4 gli affitti offerti hanno ancora perso lo.4%. Dal picco del 213, gli affitti sono nel frattempo scesi di oltre il 3%. Inoltre la pressione ribassista sugli affitti è ancora sottovalutata. Infatti molti locatori, malgrado l'aumento di appartamenti in locazione sfitti, non sono finora disposti a maggiori concessioni dirette sui prezzi. Per contro gli immobili sfitti vengono sempre più commercializzati con promozioni. In taluni casi si offrono fino a 6 mesi di affitto gratis. Per ora gli appartamenti in locazione sfitti aumentano In molte regioni è già iniziata una fase di adeguamento dell'offerta. Nel corso del 217 il numero delle licenze edilizie in Svizzera è diminuito sensibilmente. Malgrado la forte correzione il livello rimane però elevato. All'attuale offerta record si contrappone inoltre un potenziale di domanda ridotto. L'immigrazione nel 217 era in chiaro calo per il quarto anno consecutivo, per cui gli appartamenti in locazione sfitti dovrebbero ancora subire un forte aumento. Un grafico informativo sull'attuale situazione del mercato è disponibile anche online in Raiffeisen Casa. Per impedire che a medio termine la situazione degli sfitti sfugga al controllo, l'attività edilizia per appartamenti in locazione quest'anno deve ancora chiaramente ridursi. Sul breve termine gli affitti comunque rimarranno sotto pressione. Insieme ai tassi in aumento, ciò toglie attrattiva agli investimenti immobiliari in fase di boom. In ragione dell'ancora elevato premio di rendimento rispetto alle obbligazioni, essi sono però sempre richiesti (v. anche Focus a p. 9). Panoramica del mercato Domanda Effetto prezzi Popolazione Nel 217 la crescita demografica è ancora diminuita. Rimane tuttavia a livello elevato, e migliori prospettive occupazionali dovrebbero arginare un ulteriore calo dell'immigrazione. PIL La congiuntura svizzera ha ritrovato basi stabili. Il positivo contesto di crescita globale e la svalutazione del franco fanno prevedere per il 218 un'accelerazione della crescita del PIL a circa il 2%. Reddito I salari reali crescono di poco. Il miglioramento della dinamica occupazionale fa però crescere i redditi. Contesto di finanziamento condizioni di finanziamento. Il livello dei tassi rimane basso, ma interessi ipotecari in lieve rialzo e l'aumento dei prezzi peggiorano le Investimenti Malgrado sfitti in aumento, gli investimenti immobiliari restano richiesti in ragione del premio di rendimento rispetto alle obbligazioni. Offerta Attività edilizia L'ampliamento dell'offerta scende da livelli record, ora anche nel segmento degli appartamenti in locazione Locali sfitti L'aumento degli sfitti si concentra ancora su appartamenti in locazione al di fuori dei centri. La durata di commercializzazione della proprietà di abitazione rimane invece stabile. Prospettive dei prezzi Prezzi della proprietà I tassi bassi mantengono nel complesso stabile la domanda di immobili a uso abitativo. Non da ultimo a causa di interessi ipotecari in lieve aumento, la dinamica dei prezzi quest'anno dovrebbe però rallentare. Prezzi di locazione L'ulteriore aumento dell'eccesso di offerta nel segmento degli immobili di pregio e per appartamenti più grandi lontani dai centri dovrebbe mantenere la pressione al ribasso degli affitti. 2

4 Segmenti di mercato Case unifamiliari Anche nel 217 i prezzi delle CUF sono aumentati. Il mercato è nel complesso ancora stabile, infatti la domanda è ancora alta e l'offerta scarsa. Solo nella regione di Zurigo un'ulteriore accelerazione dei prezzi segnala tendenze di surriscaldamento. Nel T4 217 i prezzi delle case unifamiliari (CUF) sono diminuiti dello.5%. Sull'intero anno si registra però un aumento del 2.9%. Per inquadrare il tasso annuo serve un confronto di lungo periodo, soprattutto con gli anni estremamente dinamici del boom della proprietà di abitazione, iniziato già poco dopo l'avvio del nuovo millennio. Tra il 25 e il 28 la dinamica era nettamente sopra il 3% annuale con un picco nel 27 a oltre l'8%. Con la crisi finanziaria globale la dinamica subì un temporaneo netto rallentamento. Poiché l'economia svizzera tuttavia resse relativamente bene la crisi finanziaria e l'immigrazione ebbe una forte crescita, anche la domanda sul mercato immobiliare svizzero si è rapidamente ripresa. La crisi del debito europea non ha interrotto questo trend. Tra il 21 e il 213 i prezzi sono aumentati di oltre il 3% l'anno per la seconda volta su un lungo periodo di tempo. Nel 214 la crescita dei prezzi ha di nuovo rallentato sensibilmente, e tutto faceva pensare a un atterraggio morbido - questo fino a quando la BNS a inizio 215 ha sospeso il tasso di cambio minimo dell'euro introducendo interessi negativi. Con il supporto del contesto di tassi bassi, negli scorsi due anni i prezzi hanno ancora una volta ricevuto una spinta. Prezzi ancora in aumento Indice edonico Raiffeisen dei prezzi delle transazioni per CUF, in % yoy Fonte: SRED, Raiffeisen Economic Research La crescita dei prezzi delle CUF ha recentemente perso il 3.2% rispetto agli anni più forti e anche alla media di 5 anni. Il mercato delle CUF tuttavia rimane molto stabile per cui i prezzi dovrebbero essere al rialzo anche nel 218. Domanda solida e offerta scarsa La domanda di CUF rimane intatta malgrado prezzi elevati. È vero che i dati sulle transazioni sono molto più bassi rispetto alla prima fase di slancio del boom della proprietà fino al 27, ma si muovono ancora a un livello simile a quello degli anni scorsi. Anche i dati dei portali immobiliari online confermano questo quadro. La domanda è più alta nei centri, con 4.1 abbonamenti di ricerca per 1' abitanti, e col 2.9 è ancora buona anche nei comuni turistici. Per tutti i tipi di comuni il numero di abbonamenti di ricerca è di recente molto cresciuto nel confronto annuo. Prestiamo qui particolare attenzione a contare solo abbonamenti attivi; quelli in cui non vi è stata modifica per oltre un anno o per i quali mancano dati relativi al prezzo massimo o almeno alle dimensioni desiderate non vengono considerati. Domanda stabile sui portali immobiliari Numero abbonamenti di ricerca attivi per 1' abitanti, durata media delle inserzioni in giorni, CUF, 4T17 Abbonamenti di ricerca yoy Durata di inserzione yoy Centri % 6.% Aree urbane % 81.% Campagna % % Aree turistiche % % Fonte: Meta-Sys, Realmatch36, Raiffeisen Economic Research Dall'altro canto sono molto stabili anche le durate delle inserzioni, cioè il periodo in cui l'offerta di una CUF rimane online. Solo nei comuni rurali sono cresciute nel confronto annuo. La commercializzazione rimane più facile nei centri, dove praticamente sul mercato non ci sono più CUF a meno di CHF 5'. Solo oggetti a partire da CHF 2 mln. necessitano in media più di 3 mesi prima di essere venduti. In area urbana la soglia dei 3 mesi si raggiunge a partire da CHF 1.5 mln. e in comuni rurali a partire da CHF 1 mln. Nei comuni turistici la commercializzazione dura molto di più per tutti i segmenti di prezzo. Sono richiesti immobili convenienti e centrali Durata delle inserzioni CUF in giorni per prezzo in migliaia di CHF, mediana, Centri Aree urbane Campagna Aree turistiche Fonte: SRED, Raiffeisen Economic Research 3

5 Segmenti di mercato Anche le nuove costruzioni sono determinanti per la stabilità del mercato. Il pluriennale trend ribassista nei permessi di costruzione per CUF è proseguito nel 217 a ritmo ridotto. Di conseguenza non si può parlare di eccesso di offerta di CUF a livello nazionale. Il conteggio delle abitazioni sfitte nel 217 ha confermato il basso numero di CUF inoccupate. Nel 217 l'aumento di CUF sfitte è stato molto ridotto come già l'anno precedente. La percentuale di sfitti nel segmento CUF secondo noi rimane molto al di sotto della soglia dell'1%. Nuove costruzioni ancora in calo Permessi di costruzione per CUF, totali a 12 mesi 18' 16' 14' 12' 1' 8' 6' 4' 2' 3q2 3q5 3q8 3q11 3q14 3q17 Centri Aree urbane Campagna Aree turistiche Fonte: Meta-Sys (Docu-Media), Raiffeisen Economic Research Anche andamento dei prezzi regionale perlopiù sincrono Il trend al rialzo dei prezzi delle CUF è ampiamente supportato anche a livello regionale. Solo nella Svizzera meridionale la dinamica lo scorso anno era negativa. Nella regione del Lago Lemano, caratterizzata da prezzi elevati, registriamo invece un nuovo incremento dei prezzi, dopo un temporaneo consolidamento. Particolare attenzione in relazione a tendenze di surriscaldamento merita attualmente la regione di Zurigo. Infatti il livello dei prezzi vi è molto elevato, lo sviluppo è già stato forte tra il 212 e il 217, accelerando ancora negli ultimi due anni. Andamento dei prezzi regionale Indice dei prezzi delle transazioni CUF (215=1), stato al 4T17 Attuale: andamento medio ultimi 4 trimestri, in % yoy Indice ø Attuale Svizzera Zurigo Svizzera orientale Svizzera centrale Svizzera nord-occid Berna Svizzera meridionale Lago Lemano Svizzera occid Fonte: SRED, Raiffeisen Economic Research Prezzi CUF Prezzo delle transazioni, mediana in CHF, Fonte: SRED, Raiffeisen Economic Research

6 Segmenti di mercato Proprietà per piani La solida dinamica dei prezzi per PPP continua. La domanda è supportata in modo determinante da effetti di fuga dai segmenti CUF e locazione. E l'offerta si riduce benché non sempre al posto giusto. La proprietà per piani (PPP) nel quarto trimestre è rincarata dell'1.5%. L'aumento dei prezzi si situa sopra la media degli scorsi trimestri di circa l'1%. Nel 217 i prezzi della PPP nel confronto con l'anno precedente sono quindi cresciuti di ben il 4.3%. La dinamica dei prezzi della PPP durante l'intero periodo di boom della proprietà era anche leggermente superiore a quella delle CUF, con un andamento molto simile. Persistente solidità nell'andamento dei prezzi Indice edonico Raiffeisen dei prezzi delle transazioni per PPP, in % yoy Fonte: SRED, Raiffeisen Economic Research Effetti di fuga supportano la domanda di PPP Una sostanziale differenza tra PPP e CUF risiede tuttavia nei livelli dei prezzi. In base al nostro pool di dati relativi alle transazioni, per un appartamento in proprietà in media si pagano ora oltre CHF 8', per una CUF, invece soprattutto a causa del più ampio terreno oltre CHF 1 mln. La PPP rimane quindi accessibile a un pubblico più ampio, in particolare in ubicazioni ambite come i centri. La domanda di PPP tuttavia non è supportata solo da effetti di fuga dal segmento delle CUF. La proprietà resta sostanzialmente una forma abitativa più economica della locazione. Il nostro indicatore dei costi abitativi per l'acquisto di un appartamento di 1m 2 si situa di poco sotto i CHF 1'55 al mese. Con circa CHF 1'87 la locazione di un appartamento equiparabile resta notevolmente più cara. Da metà 214 la differenza oscilla tra 3 e 4 CHF al mese. E non prevediamo una rapida e totale eliminazione della differenza dei costi abitativi. A tale scopo, ad esempio, i tassi ipotecari dovrebbero aumentare di 5 punti base e i prezzi immobiliari del 5% al contempo, e le locazioni dovrebbero diminuire del 5%. Elevata differenza dei costi abitativi Costi mensili di un appartamento di 1m 2 in CHF, ipoteca fissa a 1 anni, incl. aspetti fiscali e manutenzione ' 1'9 1'8 1'7 1'6 1'5 1'4 4q8 4q11 4q14 4q17 Fonte: Meta-Sys, BNS, SRED, Raiffeisen Economic Research Mentre singolarmente questi movimenti paiono del tutto possibili, un contemporaneo forte aumento di interessi e prezzi di tale portata è piuttosto improbabile. Anche gli affitti dal loro picco del 215 sull'arco di oltre due anni hanno subito un calo molto meno forte. Mentre la durata di commercializzazione di appartamenti in locazione è molto aumentata, quella della proprietà ha una tendenza laterale (v. grafico). Ciò è un ulteriore segnale di intatta interazione tra offerta e domanda sul mercato della PPP. Contesto di commercializzazione stabile per la proprietà di abitazione Durata di inserzione, mediana, 21= Differenza dei costi abitativi Acquisto, scala di destra Locazione, scala di destra CUF PPP App. loc. Fonte: Meta-Sys, Raiffeisen Economic Research L'ampliamento dell'offerta si indebolisce Vi contribuisce anche una normalizzazione dell'ampliamento dell'offerta. Dopo un transitorio aumento seguito all'ultimo ribasso dei tassi, i permessi di costruzione per PPP scendono di nuovo. Ciò vale in particolare per comuni con raggiungibilità da 5

7 Segmenti di mercato buona a molto buona. Solo nei comuni con media raggiungibilità l'attività edilizia è stabile da tempo. Il calo delle costruzioni in linea di principio è una buona cosa. Solo che nel complesso non è sempre adeguato alla domanda. Infatti essa rimane più forte in ubicazioni centrali. Calo dell'attività edilizia Permessi costruzione PPP, per raggiungibilità, totali a 12 mesi 9' 8' 7' 6' 5' 4' 3' 2' 1' 1q5 1q7 1q9 1q11 1q13 1q15 1q17 Debole Medio Buono Molto buono Fonte: Meta-Sys (Docu-Media), SRED, Raiffeisen Economic Research Il calo segnalato dell'ampliamento dell'offerta di PPP a fronte di una contestuale solida domanda, come nel segmento CUF, depone a favore di un ulteriore potenziale rialzista dei prezzi. I prezzi aumentano anche in tutte le grandi regioni. La dinamica dei prezzi più forte, come per il segmento CUF, si registra nella regione di Zurigo. La differenza rispetto alle altre regioni per la PPP non è però così marcata. E anche nella Svizzera meridionale, che registra la dinamica più debole, l'indice dei prezzi negli ultimi due trimestri è tornato a crescere sensibilmente. Andamento dei prezzi regionale Indice dei prezzi delle transazioni PPP (215=1), stato al 4T17 Attuale: andamento medio ultimi 4 trimestri, in % yoy Indice ø Attuale Svizzera Zurigo Svizzera orientale Svizzera centrale Svizzera nord-occ Berna Svizzera meridionale Lago Lemano Svizzera occ Fonte: SRED, Raiffeisen Economic Research Prezzi PPP Prezzo delle transazioni, mediana in CHF/m2, Fonte: SRED, Raiffeisen Economic Research

8 Segmenti di mercato Appartamenti in locazione L'aumento dell'eccesso di offerta di appartamenti in locazione accresce la pressione ribassista sugli affitti, mentre molti locatori ancora resistono a diminuzioni dei prezzi di locazione. In molte regioni è già iniziata una fase di adeguamento dell'offerta. Nel complesso però gli sfitti dovrebbero dapprima aumentare ulteriormente a seguito della pipeline degli ordinativi recentemente ancora strapiena. Gli affitti offerti hanno proseguito il trend ribassista a fine 217 con un calo dello.4% rispetto al trimestre precedente. Dal picco della primavera 215 gli affitti offerti hanno quindi ceduto complessivamente oltre il 3%. Ancora scarsa disponibilità a concessioni dirette sui prezzi L'adeguamento relativamente moderato degli affitti offerti sottovaluta però la pressione ribassista sui costi di locazione. Molti locatori non sono ancora disposti a maggiori concessioni dirette sui prezzi con durevole diminuzione della struttura dei prezzi di locazione. Per contro gli immobili sfitti vengono sempre più commercializzati con promozioni. Gli strumenti per attirare i locatari vanno dal tablet, al rimborso dei costi del trasloco, alla rinuncia alla cauzione fino a diversi mesi di locazione gratuita. In taluni casi si offrono fino a 6 mesi di affitto gratis. Una permanenza media di circa 5 anni in un appartamento corrisponde quindi a uno sconto complessivo di un buon 1% dei costi di locazione. Gli affitti offerti continuano a cedere moderatamente Affitti, in % rispetto al trimestre precedente q13 2q14 4q14 2q15 4q15 2q16 4q16 2q17 4q17 In essere Offerti Fonte: UST, WP, Raiffeisen Economic Research Gli affitti in essere nel quarto trimestre sono invece ancora leggermente aumentati dello.1%. La crescita tuttavia si è sensibilmente indebolita rispetto ai trimestri precedenti. Ciò va ricondotto, proprio come due anni fa, alla precedente riduzione del tasso d'interesse di riferimento ipotecario. Le riduzioni dei prezzi di locazione a ciò collegate si ripercuotono con ritardo sugli affitti in essere. I motivi sono riconducibili ai termini di disdetta contrattuali nonché a eventuali disaccordi tra locatario e locatore in merito alla legittimità dell'adeguamento dell'affitto. Di conseguenza, la riduzione all'1.5% del tasso d'interesse di riferimento del giugno scorso dovrebbe avere anche a inizio 218 un effetto frenante sull'andamento degli affitti in essere. Tuttavia, per esperienza, non si prevede una correzione più forte. Prosegue la pressione ribassista sui nuovi affitti I nuovi affitti dovrebbero invece rimanere sotto pressione. Infatti il boom edilizio nel segmento appartamenti in locazione alimentato dallo stato di emergenza degli investimenti, quest'anno proseguirà. In base ai dati disponibili, il numero delle richieste di concessioni edilizie e di permessi di costruzione per appartamenti in locazione ha superato l'apice nel 217. Nei primi tre trimestri del 217, i permessi di costruzione sono nettamente diminuiti di quasi il 2% rispetto all'anno precedente. Malgrado la forte correzione il livello rimane ancora elevato (v. grafico). Il forte eccesso di produzione si indebolisce Permessi di costruzione appartamenti in locazione, totale a 12 mesi 22' 2' 18' 16' 14' 12' 1' 8' 6' 3q7 3q9 3q11 3q13 3q15 3q17 Fonte: Meta-Sys (Docu-Media), Raiffeisen Economic Research All'offerta record di nuovi appartamenti in locazione si contrappone un potenziale della domanda in calo. La crescita demografica nel 217 è diminuita per il quarto anno consecutivo causa il persistente calo dell'immigrazione. A fine anno tuttavia vi sono stati segnali di una stabilizzazione delle cifre dell'immigrazione. L'immigrazione dall'europa settentrionale e orientale è di nuovo un po' aumentata. Anche i piani occupazionali più espansivi delle aziende svizzere non fanno prevedere per il 218 un'ulteriore marcata riduzione della crescita della popolazione. Purché ci sia un ulteriore sensibile calo dei permessi di costruzione nei trimestri a venire, sul medio temine si potrà evitare che la situazione degli sfitti sul mercato degli appartamenti in locazione sfugga al controllo. Sul breve termine l'eccesso di offerta di appartamenti in locazione continuerà a crescere sensibilmente. Dal punto di vista 7

9 Locali sfitti Segmenti di mercato geografico l'aumento si concentra su regioni di aree urbane e rurali relativamente ben raggiungibili. Nelle regioni rurali più discoste il mercato degli appartamenti in locazione gioca spesso un ruolo ridotto per l'elevata quota di proprietari. Nei centri l'aumento degli appartamenti sfitti resta perlopiù limitato al segmento di punta. Qui gli abbonamenti di ricerca mostrano un calo della disponibilità a pagare solo per appartamenti in locazione costosi, mentre la domanda rimane altrimenti elevata. A livello regionale le prospettive sono però molto diverse. In molte regioni l'offerta si sta adeguando. In più della metà delle 16 regioni MS (MS = mobilità spaziale, in cui gli oltre 2'2 comuni svizzeri sono riuniti in regioni con una certa omogeneità geografica) il livello dei permessi di costruzione notificati nel 217 è diminuito, come ad esempio nelle agglomerazioni di Aarau e Olten. In alcune regioni in cui negli ultimi anni si è registrato un notevole incremento degli sfitti, è però intanto segnalata un'attività edilizia costantemente elevata in alcuni casi persino un'accelerazione dell'ampliamento dello spazio abitativo pianificato. Si tratta ad esempio delle regioni MS Oberaargau e Leuk (v. grande grafico in basso). Attualmente sono la Limmattal e l'unterland zurighese a presentare la dinamica più forte di licenze edilizie per appartamenti in locazione. Nonostante la vicinanza a Zurigo e un forte aumento demografico negli ultimi anni, anche qui la commercializzazione delle abitazioni dovrebbe divenire gradualmente più difficile. Locali sfitti concentrati in periferia Dati sugli appartamenti in locazione sfitti in % del totale degli appartamenti Campagna Aree turistiche Aree urbane Centri Fonte: UST, Raiffeisen Economic Research Prospettive dell'offerta con grandi differenze regionali Ampliamento dell'offerta (dinamica permessi di costruzione/popolazione); locali sfitti (livello e variazione appartamenti in locazione sfitti), indicatori standardizzati, regioni MS 4. Oberaargau 3. Appenzell I.Rh. Sierre 2. Elevato Olten Jura bernois Mendrisio Locali sfitti elevati e in aumento & elevato ampliamento dell'offerta Leuk Basso La Gruyère Einsiedeln Aarau Bellinzona Luzern Lausanne Freiamt Appenzell A.Rh. Sion Zürich Solothurn Rheintal Murten/Morat Grenchen Mutschellen Limmattal Zürcher Unterland -3. Martigny Basso Elevato Ampliamento dell'offerta Fonte: Meta-Sys (Docu-Media), UST, Raiffeisen Economic Research 8

10 Focus Fondi di immobili a uso abitativo: meno interessanti, ma sempre richiesti Nel 217 i fondi di immobili a uso abitativo con un rally di fine anno hanno di nuovo ottenuto un alto rendimento del 6%. L'aumento degli sfitti, il calo del reddito da locazione e rischi di valutazione quest'anno sono sfavorevoli a tale performance. Con tassi in aumento solo moderato, gli investimenti immobiliari indiretti restano però richiesti. La BNS continua a mettere in guardia da disequilibri sul mercato ipotecario e immobiliare. La crescita nei crediti ipotecari si è nel complesso normalizzata, tuttavia in particolare la dinamica relativa agli immobili a uso abitativo di reddito preoccupa i banchieri centrali. Malgrado prezzi elevati e l'aumento dei rischi di una correzione dei prezzi sul mercato delle abitazioni in locazione, l'interesse degli investitori è intatto. Driver del boom resta il persistente stato di emergenza degli investimenti. Rally di fine anno per fondi di immobili a uso abitativo Un semplice e classico strumento di investimento immobiliare indiretto anche per investitori privati sono i fondi immobiliari. I prezzi dei fondi di immobili a uso abitativo quotati alla borsa svizzera hanno subito la pressione di forti vendite nel 2 semestre. La correzione era da ricondurre in particolare ad aumenti di capitale e a nuove emissioni. Gli investitori orientati all'indice hanno ridotto il proprio impegno in posizioni di fondi immobiliari in essere per partecipare a nuove transazioni sul mercato dei capitali. Ciò ha temporaneamente penalizzato i corsi. A dicembre i fondi dominati da immobili a uso abitativo hanno però di novo rimediato, favoriti da livelli di ingresso più interessanti e distribuzioni reinvestite di alcuni fondi. Grazie al rally di fine anno, nel 217 gli investimenti indiretti in fondi di immobili a uso abitativo hanno nuovamente ottenuto un elevato rendimento del 6.%. Ancora alto rendimento dei fondi di immobili a uso abitativo nel 217 Performance complessiva, indice ( =1) Cambio dell'anno Interessi in aumento favorevoli a aggi in calo Accanto agli effetti sul breve termine dell'offerta, la variazione del valore netto d'inventario (somma dei valori venali di tutti gli immobili meno gli impegni dei fondi) e degli aggi (maggiorazione del corso di borsa rispetto al valore netto d'inventario) e le distribuzioni determinano il rendimento complessivo degli investimenti in fondi immobiliari. Mentre sia i valori netti d'inventario sia le distribuzioni nel corso del tempo hanno un andamento relativamente stabile, gli aggi presentano una volatilità decisamente maggiore. Queste oscillazioni sono fortemente dipendenti dagli andamenti sui mercati finanziari, in particolare dalle previsioni sui tassi. A seguito del bassissimo livello dei tassi avuto finora, gli aggi dei fondi di immobili a uso abitativo all'inizio del 218 sono sempre sopra la loro media di lungo periodo del 27% (v. grafico). Aggi ancora sopra la media di lungo periodo Aggi fondi di immobili a uso abitativo in %, ponderati per la capitalizzazione di mercato 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% 12/8 12/9 12/1 12/11 12/12 12/13 12/14 12/15 12/16 12/17 Fonte: Bloomberg, rapporti di gestione, Raiffeisen Economic Research La politica monetaria estremamente accomodante della BNS ha aumentare il livello degli aggi in modo sostenibile. Con la sospensione del corso minimo dell'euro e l'introduzione di interessi negativi, gli aggi a gennaio 215 hanno raggiunto un nuovo picco a causa della drastica riduzione dell'attrattiva degli investimenti obbligazionari. Sulla scia della solida congiuntura globale e dell'inizio di una lenta normalizzazione della politica monetaria della BCE, prevediamo nel corso del 218 in Svizzera un incremento dei tassi a lungo termine almeno moderato. Per le obbligazioni della Confederazione a 1 anni prevediamo un rendimento di circa lo.5% su base annua. Sulla base della correlazione storica tra livello degli aggi dei fondi di immobili a uso abitativo e livello dei tassi, l'attuale premio medio del 34% cela inoltre potenziale di Fonte: Bloomberg, rapporti di gestione, Raiffeisen Economic Research 9

11 Aggio Focus correzione (v. grafico prossima pagina). Esso sarà tanto più elevato quanto più le previsioni sui tassi a lungo termine si muoveranno verso l'alto. Alta sensibilità ai tassi d'interesse degli aggi di fondi di immobili a uso abitativo Aggi in %, ponderati per la capitalizzazione di mercato ( ) Fonte: Bloomberg, rapporti di gestione, Raiffeisen Economic Research I locali sfitti pesano sui redditi da locazione Le distribuzioni dei fondi immobiliari dipendono invece essenzialmente dai redditi da locazione. L'intensa attività edilizia degli anni scorsi e il calo dell'immigrazione netta hanno fatto sensibilmente aumentare gli appartamenti sfitti in Svizzera. Questo andamento tocca anche i fondi di immobili a uso abitativo. La percentuale di abitazioni vuote dei fondi di immobili a uso abitativo è strutturalmente molto al di sopra del livello del mercato delle abitazioni complessivo svizzero. E il trend è in crescita già da tempo. A metà 217 la percentuale media di sfitti dei fondi di immobili a uso abitativo secondo i nostri calcoli era del 4.7%. Tasso di perdite sulla locazione in crescita 5.% 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% -1.%-.5%.%.5% 1.% 1.5% 2.% 2.5% 3.% 3.5% Titoli della Confederazione a 1 anni.5% 6/3 6/5 6/7 6/9 6/11 6/13 6/15 6/17 Fondi di immobili a uso abitativo Numero di appartamenti sfitti CH Fonte: UST, rapporti di gestione, Raiffeisen Economic Research Oltre all'andamento dei corsi, è l'ammontare delle distribuzioni a essere determinante per la performance complessiva dei fondi immobiliari e quindi per la loro attrattiva rispetto ad altri investimenti patrimoniali. Il rendimento distribuito dei fondi di immobili a uso abitativo è in calo già dal 213. È comunque sempre molto al di sopra del rendimento dei titoli della Confederazione a 1 anni. Finora il calo era dovuto soprattutto dall'aumento dei corsi. Invece, negli anni scorsi numerosi fondi di immobili a uso abitativo non hanno ancora ridotto la loro distribuzione assoluta indipendentemente da tassi di perdite sulla locazione in aumento. Per mantenere le distribuzioni a un livello costante, queste talvolta sono state superiori all'utile operativo. Per fondi con questa strategia, in vista della previsione di utili di valutazione molto inferiori sul medio termine dovrebbe risultare più difficile mantenere invariato il livello delle distribuzioni. Un ulteriore aumento degli appartamenti in locazione sfitti, affitti offerti in calo e affitti in essere inferiori a seguito dell'ultima riduzione del tasso d'interesse di riferimento ipotecario, quest'anno ridurranno ulteriormente i redditi da locazione dei fondi di immobili a uso abitativo. Il rendimento distribuito medio dei fondi di immobili a uso abitativo a fine 217 era già sceso al 2.4%. Dal punto di vista puramente matematico un aumento della percentuale di abitazioni vuote di 5 punti farebbe scendere ulteriormente verso il 2% i rendimenti distribuiti. I rendimenti distribuiti continuano a diminuire Rendimento in % /7 12/9 12/11 12/13 12/15 12/17 Rend. da dividendi SMI Distribuzione abitazioni Titoli Confed 1 a. Fonte: Bloomberg, rapporti di gestione, Raiffeisen Economic Research Nel complesso le prospettive per gli investimenti immobiliari indiretti a inizio 218 si rivelano difficili. Con la previsione di un aumento dei tassi a lungo termine, di una calo dei redditi da locazione e taluni rischi di valutazione, la solida performance degli ultimi anni non dovrebbe ripetersi. Con l'atterraggio morbido da noi ancora previsto per il mercato immobiliare residenziale e Banche centrali sempre caute, i fondi di immobili a uso abitativo dovrebbero continuare ad essere richiesti in un contesto sempre caratterizzato da tassi bassi ed elevate valutazioni delle altre classi d'investimento. 1

12 Contesto di mercato Condizioni quadro economiche Il positivo contesto di crescita globale e il franco debole fanno accelerare l'economia svizzera. E anche la crescita dell'occupazione riacquista dinamicità. Ciò dovrebbe frenare sempre più il forte calo dell'immigrazione dall'ue. La congiuntura svizzera nel terzo trimestre 217 ha acquistato ulteriore velocità, sostenuta dalla solida domanda di esportazioni. Lo shock del tasso di cambio si fa ancora sentire in alcuni settori, e molte aziende dovrebbero gradualmente tornare a investire maggiormente solo con un duraturo miglioramento della situazione dei margini. L'economia tuttavia nel complesso ha ritrovato solide basi. E il perdurante positivo contesto di crescita globale e la sensibile svalutazione del franco rispetto all'euro ci fanno prevedere per il 218 un'accelerazione della crescita del PIL a circa il 2%. La ripresa duratura si rispecchia sempre più in un miglioramento dei dati del mercato del lavoro. La disoccupazione continua a scendere. E piani occupazionali più espansivi delle imprese fanno prevedere per quest'anno un ulteriore aumento della crescita dei posti di lavoro (v. grafico). Immigrazione dall'ue ancora diminuita nel 217 Sulla scia della ripresa congiunturale dell'ez e del calo della domanda di forza lavoro in seguito allo shock del franco, l'immigrazione in Svizzera è molto diminuita. Il saldo movimenti migratori nel 217 si è ulteriormente ridotto di oltre il 1%, a circa 53' unità. Dal picco del 213, l'immigrazione netta nel complesso è diminuita di quasi il 4%. Lo scorso anno il calo era quasi esclusivamente dovuto ai paesi meridionali dell'ue. L'immigrazione netta dal Portogallo, ad esempio, dal 213 è crollata di oltre il 9% in ragione della ripresa congiunturale del paese. Al contrario, l'immigrazione dall'europa settentrionale e orientale si è recentemente stabilizzata a un livello più basso. Il contributo di altre regioni all'aumento della popolazione fissa rimane relativamente stabile. Malgrado il numero delle domande d'asilo sia diminuito dalla chiusura della rotta balcanica, i passaggi dilazionati dall'asilo alla popolazione fissa dopo il disbrigo delle relative procedure restano a un livello elevato. La crescita della popolazione nel 217 è quindi diminuita per il quarto anno consecutivo. Si stima che l'aumento sia sceso a meno di 75' unità. Con il +.9%, il tasso di crescita annuo è chiaramente al di sotto dei valori record degli anni precedenti, ma ancora vicino alla media di lungo periodo. E le prospettive positive del mercato del lavoro svizzero dovrebbero frenare un ulteriore calo dell'immigrazione nel 218. La crescita dell'occupazione riacquista dinamicità q1 3q3 3q5 3q7 3q9 3q11 3q13 3q15 3q17 Occupazione, yoy in % Fonte: KOF, UST, Raiffeisen Economic Research Immigrazione dall'ue ancora in forte calo nel 217 Saldo movimenti migratori (totali mobili a 12 mesi) 35' 3' 25' 2' 15' 1' 5' Indicatore occupaz. KOF, scala di destra 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 UE-Europa sett. e occ. UE-Europa meridionale UE-Europa orientale Altro La crescita demografica si è normalizzata Variazione popolazione fissa in migliaia Fonte: UST, Raiffeisen Economic Research p Eccedenza nascite Saldo migratorio (effettivo) Previsione Fonte: UST, Raiffeisen Economic Research 11

13 Contesto di mercato Contesto di finanziamento I costi di finanziamento per la proprietà di abitazione hanno superato il punto minimo. La sostenibilità effettiva rimane tuttavia buona. E a causa della prudenza delle Banche centrali, le condizioni di finanziamento su base annua dovrebbero rimanere interessanti. La solida congiuntura USA riceve un'ulteriore spinta dalla riforma fiscale. In tal modo la pressione inflazionistica quest'anno dovrebbe poco a poco aumentare e la Fed procedere alla graduale normalizzazione della sua politica monetaria. La BCE da inizio anno acquista meno obbligazioni e potrebbe cessare completamente gli acquisti netti da ottobre. Una pressione inflazionistica e salariale ancora moderate non le mettono alcuna fretta. Di conseguenza la BCE continua a presupporre che i suoi tassi di riferimento restino al livello attuale per lungo tempo e ben oltre l'orizzonte temporale degli acquisti obbligazionari per cui un primo aumento dei tassi non è probabile prima del 219. Con queste prospettive, i tassi a lungo termine in Europa si sono allontanati dai minimi solo di poco. Il rendimento dei titoli della Confederazione a 1 anni torna a fatica in territorio positivo. E i tassi per le ipoteche fisse a lungo termine rimangono finora vicini ai loro minimi storici. Anche su base annua, con la previsione di una cauta normalizzazione della politica monetaria della BCE, prevediamo solo un moderato aumento dei tassi ipotecari a lungo termine. Senza un'ulteriore forte spinta di svalutazione del franco rispetto all'euro, la BNS non dovrebbe adeguare la sua politica dei tassi negativi prima della BCE. Gli interessi svizzeri a breve termine dovrebbero pertanto anche nel 218 restare a livelli bassi. Le condizioni di finanziamento rimangono interessanti Nonostante il leggero aumento dei tassi e un'ulteriore crescita dei prezzi immobiliari, la sostenibilità effettiva di un finanziamento immobiliare rimane buona. L'onere finanziario per l'acquisto di un tipico appartamento in proprietà in rapporto al reddito a metà 217 era ancora a un basso 18.5% (in base a un tasso fisso a 5 a., ammortamento lineare e accantonamenti per manutenzione). In compenso, a causa del tasso d'interesse subordinato del 5%, i valori della sostenibilità teorica per nuovi finanziamenti immobiliari si attestano nettamente sopra il limite di sostenibilità di un terzo. Nel più costoso segmento CUF il valore della sostenibilità teorica è un elevato 48% (v. grafico). Indipendentemente da ciò, la crescita del volume ipotecario delle banche si è stabilizzata a un tasso annuo appena inferiore al 3%, non da ultimo per la domanda sempre forte di oggetti di reddito. E a fine anno nelle nuove stipule di credito la domanda si è di nuovo spostata un po' più verso le ipoteche fisse di durata media (v. grafico). Interessi ipotecari finora solo di poco sopra i minimi storici Tassi d'interesse per nuovi affari, valore medio, in % /8 1/1 1/12 1/14 1/16 1/18 Fissa 1 a Ipoteca Libor Titoli Confederazione a 1 a Fissa 5 a Tasso target Libor CHF a 3 m Fonte: BNS, Raiffeisen Economic Research La sostenibilità effettiva è leggermente peggiorata Onere finanziario in % del reddito lordo q1 4q3 4q5 4q7 4q9 4q11 4q13 4q15 4q17 CUF PPP CUF, Indicativo PPP, indicativo Limite di sostenibilità Fonte: UST, AFC, BNS, SRED, Raiffeisen Economic Research. Crescita ipotecaria stabile Struttura scadenze nuove ipoteche Raiffeisen, quote in % q11 3q12 2q13 1q14 4q14 3q15 2q16 1q17 4q17 Libor Fissa 4-7 a Volume ipotecario, in % yoy, sc. di des. Fissa 1-3 a Fissa oltre 7 a Fonte: BNS, Raiffeisen Economic Research

14 Contesto di mercato Investimenti immobiliari Il continuo aumento dei prezzi immobiliari mantiene la performance degli investimenti diretti a livello elevato. Anche gli investimenti immobiliari indiretti grazie a un rally di fine 217 hanno nuovamente ottenuto un rendimento elevato. La performance di un investimento immobiliare diretto in un appartamento in proprietà è ancora migliorata nel quarto trimestre 217 e a fine anno si attestava a un elevato 8.2%. Il perdurare del solido trend rialzista dei prezzi della PPP ha fatto salire il rendimento da variazioni di valore a oltre il 5%. Il rendimento netto da cash flow più stabile (rendimento da locazione) era invece ancora in lieve calo e è di poco sotto il 3%. Il calcolo del rendimento per l'investimento diretto non include tuttavia ancora alcuno sconto per la manutenzione e il rischio di sfitti per appartamenti in locazione, che è aumentato sensibilmente. La previsione congiunturale consolidata e buoni dati aziendali hanno permesso al mercato azionario svizzero (SPI) nel 217 un rendimento molto superiore alla media pari al 2%. Gli investimenti immobiliari indiretti sono rimasti chiaramente dietro al risultato SPI. Grazie a un rally di fine anno sia le azioni immobiliari sia i fondi immobiliari quotati hanno tuttavia anch'essi ottenuto un notevole rendimento complessivo del 1.1% risp. del 6.6%. All'inizio del nuovo anno, i corsi delle quotazioni degli investimenti immobiliari sono diminuiti a causa dell'aumento dei tassi a lungo termine. I corsi delle azioni immobiliari, a causa della loro quota di capitale di terzi molto più elevata rispetto ai fondi immobiliari, sono finiti sotto pressione. Finora ancora preferiti i fondi di immobili a uso abitativo Prima del 213 i rendimenti distribuiti dei fondi concentrati su investimenti in immobili a uso abitativo e commerciali hanno registrato andamenti perlopiù sincroni. Da allora la forbice di questi segmenti si è allargata a seguito del diverso andamento dei corsi. I fondi di immobili a uso abitativo, meno sensibili alla congiuntura, con cash flow più stabili continuano a godere di chiara preferenza da parte degli investitori. Tuttavia, il rischio di perdite sulla locazione sul mercato immobiliare cresce (v. al riguardo anche Focus a p. 9), mentre la ripresa congiunturale e un'accelerazione della crescita occupazionale favoriscono tendenzialmente le prospettive dei fondi immobiliari orientati agli immobili commerciali. I rendimenti distribuiti dei fondi immobiliari restano assai interessanti rispetto a quelli dei titoli della Confederazione. Ciò vale in particolare per fondi di immobili commerciali che con uffici centrali e contratti di locazione a lungo termine hanno un rendimento medio distribuito stabile del 3.2%. Il rendimento distribuito dei fondi di immobili a uso abitativo è invece ancora in lieve diminuzione e con il 2.4% è molto inferiore. Aumenti dei prezzi, fattori dl rendimento complessivo Performance investimenti diretti (singolo oggetto PPP), in % yoy Ipotesi: affitto netto escluso perdita pigioni e manutenzione q1 4q11 2q13 4q14 2q16 4q17 Rendim. da cash flow netto Rendim. da variaz. di valore Fonte: Meta-Sys, SRED, Raiffeisen Economic Research Ancora una buona performance annuale degli investimenti immobiliari indiretti Performance complessiva, indice ( =1) Cambio dell'anno /16 2/17 4/17 6/17 8/17 1/17 12/17 SXI Azioni immobiliari SXI Fondi immobiliari Swiss Performance Index Fonte: Bloomberg, rapporti di gestione, Raiffeisen Economic Research Rendimenti distribuiti ancora relativamente interessanti Rendimenti in % /7 12/9 12/11 12/13 12/15 12/17 Distribuzione abitazioni Distribuzione commercio Titoli della Conf. a 1 a. Fonte: Bloomberg, rapporti di gestione, Raiffeisen Economic Research 13

15 Contesto di mercato Settore edilizio L'attività edilizia, dopo una pausa, nel terzo trimestre è tornata a crescere sensibilmente. Anche gli ordinativi in entrata sul breve termine mostrano un ulteriore ampliamento dell'offerta. Nel frattempo i permessi di costruzione tuttavia sono in calo anche se ancora a un livello elevato. Dopo che l'attività edilizia nel trimestre precedente sembrava stagnare a livello elevato, l'edilizia residenziale nel terzo trimestre si è di nuovo intensificata. La ripresa dal minimo transitorio seguito al boom delle abitazioni secondarie prosegue. Nel confronto annuale l'attività edilizia è aumentata di ben il 6.5%. Anche gli ordinativi in entrata hanno di nuovo preso slancio e attualmente non segnalano nessuna improvvisa interruzione dell'intensa attività edilizia residenziale. Anche le scorte edilizie dichiarate rimangono finora elevate. Calo dei permessi di costruzione segnala rallentamento Per il 218 si delinea tuttavia un rallentamento. I permessi di costruzione anticipati hanno nel frattempo superato il loro apice. Nel terzo trimestre le unità abitative autorizzate sono state inferiori all'anno precedente di oltre l'11%. Il calo si ripartisce su tutti i segmenti. Dopo un massimo storico l'anno scorso le licenze edilizie sono sensibilmente diminuite anche nell'edilizia locativa. L'interesse per immobili di reddito, causa il perdurare della situazione di emergenza degli investimenti, è sempre elevato. Le sfide nel contesto attuale di moderato aumento dei tassi e incremento dei locali sfitti in particolare in ubicazioni periferiche sembrano però influenzare gradualmente il comportamento di investimento. L'edilizia locativa negli ultimi anni ha registrato un aumento quasi esclusivamente nei centri e in regioni urbane. E proprio qui si sta verificando una correzione da livelli record. Il previsto ampliamento dell'offerta era però recentemente sempre molto superiore alla media, in particolare nelle regioni urbane. In ubicazioni centrali la normalizzazione è già molto avanzata. Da livelli estremamente bassi, anche i permessi di costruzione nelle aree rurali e turistiche sono recentemente diminuiti. Nel complesso, il numero dei permessi di costruzione per il 218 indica ancora un elevato ampliamento dell'offerta di oltre 45' unità abitative. Con il forte calo dell'immigrazione netta e il relativo prevedibile minore aumento di famiglie, l'eccesso di offerta di appartamenti in locazione dovrebbe dapprima ancora sensibilmente aumentare. Ancora un netto aumento dell'attività edilizia Edilizia residenziale, indice (3T12=1), totali a 12 mesi q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 Fonte: SSIC, Raiffeisen Economic Research Permessi di costruzione ancora in calo Unità abitative con permesso di costruzione (nuove costruzioni), totali a 12 mesi 6' 5' 4' 3' 2' 1' Attività edilizia Ordini in entrata 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 Case unifam. PPP Locazione e vendita Case multif. Non definito Fonte: Meta-Sys (Docu-Media), Raiffeisen Economic Research Calo persistente nell'edilizia locativa Unità abitative con permesso di costruzione per appartamenti in locazione (nuove costruzioni), totali a 12 mesi 1' 9' 8' 7' 6' 5' 4' 3' 2' 1' 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 Centri Campagna Aree urbane Aree turistiche Fonte: Meta-Sys (Docu-Media), Raiffeisen Economic Research 14

16 Allegato Tipi di comuni e regioni Tasso di appartamenti sfitti (217) in % Aree Totale Centri Camp. urb. Popolazione (216) Pop. con residenza fissa, totale e in % 15 Aree tour. Permessi di costruzioni nuove (216) in % degli appartamenti in essere Aree Totale Centri Camp. urb. Svizzera Zurigo Svizzera orientale Svizzera centrale Svizzera nord-occid Berna Svizzera meridionale Lago Lemano Svizzera occid Totale Centri Aree urb. Camp. Aree tour. Reddito imponibile (214) Media, in CHF Aree Totale Centri urb. Svizzera 8'419' ' 61' 62' 53' 47' 1 Zurigo 1'568' ' 66' 69' 6' - 2 Svizzera orientale 921' ' 52' 55' 52' 43' 3 Svizzera centrale 827' ' 56' 81' 55' 53' 4 Svizzera nord-occid. 1'41' ' 67' 58' 56' 54' 5 Berna 1'18' ' 52' 51' 46' 45' 6 Svizzera meridionale 813' ' 61' 48' 43' 44' 7 Lago Lemano 1'73' ' 61' 91' 76' 64' 8 Svizzera occid. 794' ' - 52' 51' 47' Camp. Aree tour. Aree tour. Fonte: AFC, Docu-Media (Meta-Sys), Geostat, UST, Regioni in base a WP, Raiffeisen Economic Research

17 Editore Raiffeisen Economic Research Stampfenbachstrasse Zürich Autori Martin Neff, Economista capo Alexander Koch, Responsabile Research immobiliare & macro Lukas Seger, Research immobiliare & macro Beatrice Stadler, Research immobiliare & macro Ulteriori pubblicazioni Qui potete consultare questa pubblicazione e anche abbonarvi per ricevere ulteriori pubblicazioni di Raiffeisen Importanti note legali Esclusione di offerta I contenuti della presente pubblicazione vengono forniti esclusivamente a titolo informativo. Essi non rappresentano pertanto dal punto di vista legale né un'offerta né una raccomandazione all'acquisto ovvero alla vendita di strumenti d'investimento. La presente pubblicazione non rappresenta né un annuncio di quotazione né un prospetto di emissione ai sensi dell'art. 652a o dell'art CO. Le condizioni complete applicabili e le avvertenze dettagliate sui rischi relativi a questi prodotti sono contenute nel rispettivo prospetto di quotazione. A causa delle restrizioni legali in singoli paesi, tali informazioni non sono rivolte alle persone la cui nazionalità o il cui domicilio si trova in un paese in cui l'autorizzazione dei prodotti descritti nella presente pubblicazione è soggetta a limitazioni. La presente pubblicazione non ha lo scopo di offrire all'investitore una consulenza in materia d'investimento e non deve essere intesa quale supporto per le decisioni d'investimento. Gli investimenti qui descritti dovrebbero essere effettuati soltanto dopo un'adeguata consulenza Clientela privata e/o dopo l'analisi dei prospetti informativi di vendita vincolanti. Decisioni prese in base alla presente pubblicazione avvengono a rischio esclusivo dell'investitore. Esclusione di responsabilità Raiffeisen Svizzera società cooperativa intraprenderà tutte le azioni opportune atte a garantire l'affidabilità dei dati presentati. Raiffeisen Svizzera società cooperativa non fornisce tuttavia alcuna garanzia relativamente all'attualità, all'esattezza e alla completezza delle informazioni contenute in questa pubblicazione. Raiffeisen Svizzera società cooperativa non si assume alcuna responsabilità per eventuali perdite o danni (diretti, indiretti e consecutivi), causati dalla distribuzione della presente pubblicazione o dal suo contenuto oppure legati alla sua distribuzione. In particolare, non si assume alcuna responsabilità per le perdite derivanti dai rischi intrinseci ai mercati finanziari. Direttive per la salvaguardia dell'indipendenza dell'analisi finanziaria La presente pubblicazione non è il risultato di un'analisi finanziaria. Le «direttive per la salvaguardia dell'indipendenza dell'analisi finanziaria» dell'associazione Svizzera dei Banchieri (ASB) non trovano di conseguenza applicazione nella presente pubblicazione.

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