I N V E S T I E T I C O

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1 I N V E S T I E T I C O FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RELAZIONE SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2012 AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Sede legale: Bastioni di Porta Nuova, Milano Capitale Sociale Euro i.v. Reg. Imprese di Milano CF e P.IVA Iscritta all Albo delle Società di Gestione del Risparmio al n. 94 Società soggetta all attività di direzione e coordinamento di Aedes S.p.A.

2 INDICE 1. Nota illustrativa alla relazione semestrale al 30 giugno Premessa L andamento del settore e dei fondi immobiliari L andamento del mercato immobiliare nazionale Gli immobili ad uso RSA residenze sanitarie assistenziali Il mercato degli immobili ad uso uffici Il mercato degli immobili ad uso retail Il mercato degli immobili ad uso logistico-industriale I fondi immobiliari Fiscalità Dati descrittivi del Fondo al 30 giugno Attività di gestione Gestione immobiliare Gestione finanziaria 20 Gli immobili Le linee strategiche di gestione Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura del primo semestre Criteri di valutazione Situazione patrimoniale 36 2

3 1. Nota illustrativa alla relazione semestrale al 30 giugno Premessa Il Fondo Investietico, di seguito Fondo o Fondo Investietico, è un Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso, istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in danaro. L attività di gestione ha avuto inizio il 1 marzo Dal 1 Novembre 2004 il Fondo è quotato sul segmento Fondi Chiusi del Mercato Telematico degli Investment Vehicles (MIV) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A.. Il Fondo Investietico è caratterizzato da investimenti in immobili e/o diritti reali di godimento su beni immobili, destinati o da destinarsi ad attività ad alto contenuto sociale ed è gestito da AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. (di seguito Aedes BPM RE SGR o SGR ). Il valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2012 ammonta a circa 164,4 milioni al netto del provento distribuito nel mese di marzo 2012 pari a circa 12,5 milioni. Al 31 dicembre 2011 il valore complessivo netto del Fondo ammontava a circa 176 milioni. Il valore unitario della quota al 30 giugno 2012 (di 2.672,228) rispetto al valore della quota al 31 dicembre 2011 (di 2.861,559), al netto dei proventi distribuiti il 26 marzo 2012 pari a 203/quota, si è ridotto del 6,62%. Valore complessivo netto Equity NAV Il totale delle Attività del Fondo, alla data del 30 giugno 2012 ammonta ed è composto per l 87,00% da immobili, per 10,59% da depositi bancari, per 1,10% da liquidità e per il restante 1,31% da altre attività. 3

4 Le Attività del Fondo Investietico (Fig. 1a) Gli immobili del Fondo Investietico % del Valore di Mercato (Fig. 1b) Altro 1,31% Disponibilità Liquide 1,10% Depositi Bancari 10,59% Immobili 87,00% S. Donato 25 Aprile 9,41% Pregnana 2,83% Casati 3,36% S. Faustino 2 11,75% Antonini 5,90% Monza 8,95% Bollate 6,48% Paolo di Dono 19,02% S. Donato Agadir 6,73% Torino 4,92% Ippocrate 13,87% S. Faustino 6,78% 1.2 L andamento del settore e dei fondi immobiliari L andamento del mercato immobiliare nazionale Contesto economico 1 Secondo l ultimo bollettino economico pubblicato da Banca d Italia l economia mondiale, dopo aver perso vigore nell ultimo trimestre 2011 a causa della contrazione dell economia in Europa e del rallentamento delle economie emergenti, si è stabilizzata nei primi mesi del 2012 in conseguenza dell allentamento delle tensioni finanziarie. La situazione continua però a permanere in uno stato di incertezza soprattutto nell area Euro, principalmente in conseguenza dei timori circa l evoluzione della crisi dei debiti sovrani di alcuni paesi dell area come Grecia, Italia e Spagna. La crescita mondiale nel 2012 secondo ultime proiezioni effettuate dal Fondo Monetario Internazionale (FMI), si dovrebbe ridurre a circa il 3,3 per cento (dal 3,8 nel 2011), per effetto del calo dell attività nell area dell euro e dal rallentamento nei paesi emergenti. Mentre nel primo trimestre dell anno l area Euro ha registrato un allentamento delle tensioni finanziarie e dell attività economica grazie all azione della BCE e alle misure politiche ed economiche prese da alcuni governi oltre all accordo sull assistenza finanziaria alla Grecia, il secondo trimestre chiude ancora con un elevato grado di incertezza e con la stima di un peggioramento della situazione economica. La politica monetaria della BCE ha inoltre contribuito a tenere basso il livello inflattivo che è previsto in un intervallo compreso tra il 2,1 e il 2,7%, portando, nell ultimo provvedimento emanato nel luglio 2012 i tassi di riferimento ai minimi storici pari allo 0,75%, nel tentativo di spingere, anche attraverso operazioni di immissione di liquidità nel sistema bancario effettuate nel periodo, la domanda dei finanziamenti privati e prestiti interbancari. La debolezza dell'economia in Europa si è fatta sentire anche sui consumi delle famiglie. La spesa per i consumi in Unione Europea non è cresciuta nel quarto trimestre 2011 e Il tasso di crescita è sceso dello 0,1% anno su anno, in flessione anche rispetto alla crescita dello 0,4% registrata nel precedente trimestre Elaborazione Aedes BPM RE SGR su dati: Banca d Italia (Bollettino Economico n. 68, aprile 2012), OCSE, FMI, ISTAT 4

5 Il tasso di disoccupazione dell'area Euro era rimasto stabile all'8,2% nel mese di dicembre 2011 mentre a maggio di quest anno le condizioni del mercato del lavoro sono peggiorate, secondo l Ocse nell'area euro il tasso di disoccupazione e' aumentato all'11,1%. L'Italia ha risentito in misura marcata dell'involuzione dell'economia globale e delle turbolenze sui mercati europei. In particolare, l economia del Paese, e quindi le reali possibilità di ripresa, risultano influenzate delle politiche di austerity con le quali il Governo ha varato le nuove misure finalizzate al raggiungimento del pareggio di bilancio nel In Italia il 2011 si è chiuso con un una crescita del Pil dello 0,4% un dato non positivo se confrontato con l'1,8% del 2010; nel primo trimestre del 2012 riprende nuovamente il suo trend negativo con un ulteriore diminuzione dello 0,8% rispetto al quarto trimestre 2011 e dell 1,4% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. L andamento degli indicatori congiunturali prefigurano un ulteriore diminuzione dell attività produttiva in conseguenza anche del rigore della politica economico e fiscale improntata dal Governo al fine di risanare i conti pubblici, con l effetto di un ulteriore contrazione del PIL che riflette l elevato grado di incertezza sull andamento dell attività economica nel 2012 e nel L inflazione al consumo, salita poco sopra il 3,0% nell ultimo trimestre del 2011, è rimasta stabile nella media dei primi tre mesi di quest anno in conseguenza dell andamento dei prezzi, del rincaro dei beni energetici e alimentari oltre agli aumenti delle imposte indirette. L andamento dei consumi registrato in Italia nel primo trimestre 2012 riporta un calo del 1,5% rispetto al medesimo trimestre del Secondo il Rapporto sul Mondo del Lavoro 2012, pubblicato lo scorso aprile dall Organizzazione Internazionale del Lavoro (OIL), in Italia, nel quarto trimestre del 2011, il tasso di disoccupazione è passato al 9,7%, segnando un aumento dell 1,9% in rapporto all anno precedente. Il tasso di disoccupazione reale, inoltre, potrebbe aumentare nel corso del 2012 poiché ai quasi 2,1 milioni di disoccupati si devono aggiungere circa lavoratori in cassa integrazione. Le categorie più colpite sono quella dei giovani e quella dei disoccupati di lunga durata. Il 2012 è il quinto anno consecutivo di erosione del reddito disponibile reale con un conseguente calo della spesa per consumi del 2,8%, dai dati recentemente pubblicati dall'istat ad aprile 2012 le vendite al dettaglio hanno segnato un crollo del 6,8% su base annua. Il netto ridimensionamento delle vendite al dettaglio registrato ad aprile conferma pertanto come la riduzione del reddito disponibile, compresso dall'incremento della pressione fiscale, determini una forte contrazione dei consumi delle famiglie. Resta molto elevata l incertezza sulle prospettive dell economia italiana e la possibilità che una ripresa prenda avvio a partire dalla fine dell anno e prosegua nel 2013 dipende soprattutto dagli andamenti dei mercati finanziari e dai rendimenti dei titoli di Stato. Il mercato immobiliare in Italia 2 L andamento dell economia italiana, la crisi finanziaria ed il continuo susseguirsi delle misure di governo che mirano alla sua stabilizzazione hanno contribuito in maniera determinante a definire un quadro piuttosto complesso per quanto riguarda il mercato immobiliare. Il mercato immobiliare residenziale, che rappresenta circa il 45% dell'intero comparto immobiliare, ha registrato un forte calo delle compravendite scese del 31,2% nel quinquennio Dopo la lieve ripresa registrata nell'ultimo trimestre 2011, si assiste ad una brusca inversione di tendenza come emerge dalle analisi trimestrali effettuate dall Agenzia del Territorio, nel primo trimestre del 2012 sono infatti diminuite le operazioni immobiliari per il settore residenziale con una contrazione dei volumi pari al 19,6% 2 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati: Agenzia del Territorio, Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili) ed altre fonti. 5

6 su base annua. Il crollo delle compravendite non riguarda solo il settore residenziale, ma il mercato immobiliare in generale, dove si registra una flessione del 17,8%, in particolare: il settore terziario perde il 19,6%, il commerciale il 17,6%, mentre più ridotta è la perdita nel settore produttivo -7,9%. Secondo l Agenzia del Territorio, la difficile situazione del mercato immobiliare si giustifica considerando i principali indicatori macroeconomici del periodo quali: il Pil in diminuzione dello 0,8%, la disoccupazione in aumento al 9,7%, la spesa delle famiglie per beni durevoli in calo del 7%, il Taeg sui mutui rilevato dalla Banca d'italia al 4,27% (un punto in più rispetto ad aprile 2011) e le prospettive di una sempre maggiore pressione fiscale che pesa soprattutto sulle proprietà immobiliari con l introduzione dell IMU e la rivalutazione delle rendite catastali. A differenza del livello delle transazioni il livello dei prezzi sembra tenere registrando solo piccole variazioni negative; comunque con un calo così forte delle transazioni, le quotazioni immobiliari che si sono mostrate molto più "rigide" del mercato, potrebbero nei prossimi mesi subire una contrazione. In relazione al mercato degli immobili destinati ad investitori istituzionali e qualificati il primo trimestre del 2012 registra un netto calo delle operazioni, determinato sia dalla diminuzione della domanda, dovuta al minor interesse da parte degli investitori internazionali al mercato italiano conseguente all aumentato del profilo di rischio del paese; sia alle difficoltà di accesso al credito divenuto molto costoso, con spread sull euribor che si attestano intorno ai 400/450 punti base in funzione del profilo di rischio dell operazione. Secondo l'ultimo report pubblicato da Jones Lang LaSalle gli investimenti diretti in immobili a destinazione non residenziale in Italia nei primi tre mesi dell'anno sono stati pari a 440 milioni di euro. Il dato risulta in netto calo rispetto allo stesso periodo del 2011, nel quale si sono registrati investimenti per circa un miliardo di euro. Se si analizza l andamento dei singoli settori si registrano; nel settore uffici investimenti per circa 230 milioni di euro; con volumi in diminuzione sia a Milano che Roma (rispettivamente circa 90 e 50 milioni di euro), mentre sale la quota, sino a sfiorare il 40% del totale del settore, nelle altre città, grazie soprattutto ad operazioni di dismissione di opere pubbliche. Nel settore della logistica, il volume degli investimenti si è avvicinato ai 30 milioni di euro, grazie soprattutto alla chiusura di operazioni iniziate nel 2011, il settore più vivace del trimestre è stato quello degli hotel con investimenti di circa 90 milioni di euro. Il settore retail ha registrato investimenti per circa 70 milioni, rappresentando il 16% dei volumi totali del trimestre, in relazione al primo trimestre 2011 indicano una consistente contrazione. In linea con il resto dei paesi europei, le transazioni dei centri commerciali hanno subito una battuta d'arresto, così come il comparto dell'high street è stato piuttosto quieto. Si osserva, in generale, un atteggiamento di attesa di molti investitori, dovuto sia ad un'incertezza economica e normativa che alle continue difficoltà di accesso al debito. Per quanto riguarda il settore delle costruzioni l osservatorio congiunturale dell Ance (Associazione nazionale costruttori edili) prevede anche per quest anno un ulteriore calo degli investimenti nelle costruzioni del 6%; il 2012 sarà il quinto anno consecutivo di crisi per l edilizia, con un impatto complessivo sul settore dal 2008 al 2012, pari al 25.8% in termini di valori reali quasi 43 miliardi di euro di investimenti in meno Gli immobili ad uso RSA residenze sanitarie assistenziali Il mercato delle RSA 3 La congiuntura macroeconomica e la situazione di generale crisi del mercato immobiliare del primo semestre 2012, ha interessato anche l asset class delle residenze sanitarie per anziani (RSA). 3 Elaborazione AEDES BPM RE SGR fonti varie.. 6

7 Dopo un evoluzione in termini quantitativi e qualitativi delle strutture destinate a RSA negli ultimi anni, ed un crescente fabbisogno di posti letto dovuto alla continua crescita del trend demografico della popolazione ultra - sessantacinquenne italiana, il 2012 è stato segnato da una leggera flessione del tasso occupazionale del comparto. Nella Regione Lombardia, la popolazione delle RSA è variata sensibilmente. Rispetto alle otto classi di fragilità definite dall ASL secondo il sistema SOSIA (scheda di Osservazione Intermedia dell Assistenza), che distinguono i degenti in base alle capacità psico-motorie, è aumentato il numero di pazienti appartenenti alle classi a più carico assistenziale, con costi maggiori per le strutture, per le famiglie e per il sistema sanitario nazionale. La situazione del Comune di Milano per le RSA, dove sino a fine 2011, si registravano tassi di occupazione medi annui dell ordine del 98%, indipendentemente dalle dimensioni e dalle rette praticate, nel primo semestre del 2012 ha registrato una contrazione dell ordine del 2%, che risulta più accentuata nelle strutture con ampia capienza (> 150 posti letto) e con rette di degenza elevate (> 70 euro/gg), con un calo medio dell ordine del 3%. A tal proposito, si segnala che anche le interviste dirette ai gestori delle strutture confermano quanto sopra delineato ed in particolare evidenziano, in alcuni casi, contrazioni del tasso di occupazione che sfiora anche il 5%. L analisi effettuata ha comunque rilevato come le RSA localizzate in prossimità di particolari infrastrutture e servizi (ad esempio ospedali) ed in zone caratterizzate da una limitata presenza di tali strutture, il tasso di occupazione medio sia rimasto sostanzialmente invariato. I rendimenti lordi attesi dal mercato per questa tipologia di immobili sono relazionati allo specifico profilo di rischio di ogni struttura; per immobili di elevato livello qualitativo convenzionati e con gestori di primario standing, localizzati a ridosso o nei centri cittadini i rendimenti lordi sono leggermente aumentati e allineati alla destinazione uffici, tra il 7% e il 7,25%, mentre la redditività attesa sale tra il 7,25% e il 7,75% in zone più periferiche con una conseguente riduzione dei prezzi. Sul fronte dei canoni non si rilevano allo stato variazioni. Risultano invece molto più elevati gli indici per strutture non convenzionate e con bassi standard con rendimenti che superano anche l 8,5% Il mercato degli immobili ad uso ufficio Il mercato degli uffici 4 Secondo lo European Office Index di Jones Lang LaSalle in Europa, nel primo trimestre del 2012, le transazioni degli immobili ad uso uffici hanno registrato un valore di circa 13 miliardi di euro con un aumento del 27% rispetto allo stesso periodo del I rendimenti ponderati rimangono invariati in Europa al 5.27%, mentre i tassi di vacancy restano invariati al 9.9%. In Italia, al contrario, continua a perdurare la fase critica del mercato immobiliare del comparto uffici alimentata da una domanda molto debole e con uno stock di immobili non più adeguato in termini qualitativi alle esigenze dei pochi investitori presenti sul mercato. Le transazioni avvenute nel primo trimestre dell anno nel settore hanno interessato per lo più alcuni fondi immobiliari e operatori privati Italiani, mentre continuano ad essere sostanzialmente assenti gli investitori esteri. I rendimenti lordi, che mediamente si attestano intorno al 6,5%, risultano in crescita e si incrementano all aumentare della distanza dal centro, arrivando in certi casi anche al 7,7/8%. 4 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su fonti varie 7

8 Il disinteresse degli investitori stranieri per il mercato immobiliare terziario nazionale sta generando effetti negativi in particolare sul mercato milanese, che nel recente passato era stato invece capace di attrarre ingenti volumi di capitale dall estero. Infatti tra il 2006 ed il 2008 erano stati investiti a Milano e nel suo hinterland circa 2 miliardi di euro in immobili ad uso ufficio, da allora gli investimenti stranieri in uffici sono stati piuttosto rari anche a Milano. Il mercato romano, a differenza di quello meneghino, risente meno della mancanza di capitale straniero in quanto anche nei migliori momenti di mercato ha visto gli operatori stranieri al margine degli investimenti in uffici. Lo sfavorevole periodo politico-economico ha determinato la scelta di molte aziende di ridurre i propri spazi. Questo ha portato all aumento della disponibilità di metri quadri ed all innalzamento dei tempi di vacancy, che tendenzialmente si accentua all aumentare della distanza dal centro a causa sia della scarsa accessibilità che dell abbondanza di spazi offerti. Il basso livello di domanda degli ultimi due trimestri sta cominciando ad influenzare il mercato dei proprietari rendendoli maggiormente flessibili, con la conseguenza di una possibile riduzione dei canoni nei prossimi mesi. Secondo dati di Scenari Immobiliari nel 2011 il livello di vacancy a Milano e Roma si è attestato rispettivamente al 7,8% e all 8,7% ed è previsto in aumento per il L'aumento del volume dello sfitto è dovuto, oltre alla tendenza di riduzione degli spazi da parte delle aziende ed allo spostamento in funzione della riduzione dei costi di affitto, all aumento dell offerta anche di qualità a fronte di una domanda sostanzialmente scarsa. La dinamica degli affitti, nel capoluogo lombardo, è caratterizzata da operazioni che prevedono un allungamento dei tempi di affitto anche superiore a dodici mesi e concessione di sconti sui canoni nei primi periodi, contributi per l allestimento degli spazi e previsione nei contratti della possibilità di uscita anticipata. Il canone richiesto si è mantenuto pressoché stabile in tutte le zone della città: nelle zone centrali e in particolare nel Central Business District, si registrano canoni medi compresi tra 460 e 550 Euro/mq/anno, nelle aree periferiche i canoni prime tendono tra 230 e 240 Euro/mq/annui mentre nei principali business district dell Hinterland milanese si attestano in un range tra 130 a 180 Euro/mq/annuo a seconda della tipologia e qualità degli immobili. La redditività lorda passa da una media di ca il 5,5% del centro cittadino al 7,75% delle zone periferiche. Nella Capitale, nel primo trimestre del 2012, il volume di investimenti nel settore uffici è stato di ca 50 milioni di euro, pari al 23% del totale in Italia, dati che confermano il momento difficile che sta attraversando il mercato capitolino in quanto rimane troppo legato all'andamento del settore pubblico, l'unico in grado di dare dinamicità al mercato, ed alle grandi transazioni. I rendimenti lordi sugli investimenti si mantengono ancora stabili e oscillano tra il 5,5% nel centro cittadino al 7,5% nelle zone periferiche, mentre nel quartiere Eur per immobili di primario standing si mantiene intorno al 6,75%/7%. Anche il mercato della locazione risente dell incertezza sulle prospettive del paese che ha frenato la domanda di spazi da parte di società estere, in particolare di quelle americane, mentre la domanda del settore pubblico domestico è frenata dalle politiche di austerity del governo Monti. Il mercato delle locazioni, anche se la domanda di nuove locazioni risulta molto debole, ha comunque fatto registrare una sostanziale stabilità rispetto al primo trimestre dello scorso anno. Tuttavia, si precisa che i canoni rimangono stabili esclusivamente nelle zone centrali, con canoni medi che si attestano intorno ai 420 Euro/mq/anno con particolare riferimento a prime asset caratterizzati da classi energetiche medio-alte, mentre nelle aree semicentrali e in quelle periferiche i canoni tendono a ridursi in modo significativo, con valori medi che si attestano intorno a 150 Euro/mq/anno. Un eventuale stabilizzazione del quadro macroeconomico italiano potrebbe portare ad una ripresa della domanda di spazi per uffici già nel secondo semestre dell anno la previsione complessiva è comunque per un livello di assorbimento inferiore al livello del 2011 ( mq). 8

9 1.2.4 Il mercato degli immobili ad uso retail Il mercato immobiliare retail 5 Anche in presenza delle tensioni che si registrano sul fronte dell'economia globale, il sentiment degli investitori resta positivo. Gli immobili commerciali continuano ad attrarreinteresse da parte degli investitori istituzionali, i quali sembrano preferire la destinazione retail legata alla grande distribuzione organizzata e all high street rispetto alle altre asset class immobiliari.; anche se, nel primo trimestre 2012, le transazioni dirette di immobili commerciali hanno mostrato una lieve diminuzione dei volumi rispetto allo stesso periodo del Rispetto ad un 2011 molto vivace, il 2012 ha registrato a livello globale una partenza al rallentatore su tutti i principali mercati immobiliari. Le transazioni eccezionali in mercati solidi, avvenute nel 2011 come la vendita del centro commerciale Trafford Centre in Gran Bretagna per US$2.6 miliardi, che ha fatto impennare i volumi registrati nel trimestre dello scorso anno, non si sono ripetute nel primo trimestre del 2012, portando ad una diminuzione dei volumi complessivi. Questo calo si deve anche alla situazione economica incerta, che ha causato una forte riduzione nella disponibilità di finanziamenti, specialmente per i nuovi prestiti. Secondo i dati pubblicati da Jones Lang LaSalle, nel primo trimestre del 2012 il volume degli investimenti nel settore retail in Italia, è stato di ca 70 mln, costituendo il 16% del totale degli investimenti in immobili commerciali (ca. 440 mln). Il risultato raggiunto in questo trimestre rappresenta un consistente rallentamento rispetto all ultimo trimestre dello scorso anno. La situazione italiana è comunque in linea con quanto registrato in Europa, dove si è registra nel primo trimestre dell anno un calo del 24% del volume di investimenti totali. Il rischio-paese Italia percepito e l incertezza derivante dal sistema normativo e fiscale in continua evoluzione influenzano le aspettative di prezzo degli investitori, anche per i centri con le migliori performance. Nonostante il clima negativo che si respira attorno al mercato degli investimenti retail in Italia gli investitori specializzati nel retail, presenti da anni in Italia, ritengono che il Paese abbia sempre fondamentali economici solidi e percepiscono la situazione attuale come un interessante opportunità per assicurarsi investimenti a valori interessanti con buone possibilità di crescita nel medio lungo periodo. La crisi ha causato una battuta d arresto nei consumi, di tutte le tipologie di prodotto, come confermano gli indicatori macroeconomici, lo scenario dove operano i retailer si presenta difficile, per cui gli operatori si troveranno a dover innovare e cercare nuove strategie a sostegno degli obiettivi commerciali. A gennaio, il nuovo governo, per aiutare la ripresa dei consumi e quindi del settore ha delineato una legge per liberalizzare i giorni e degli orari di apertura. Si ritiene sia troppo presto per valutare l'impatto di questa liberalizzazione, ma è facile intuire che sarà solo la grande distribuzione ed i grandi marchi a trarne vantaggio, in quanto saranno in grado di adattarsi alla nuova legge con poco costo aggiuntivo e con il beneficio di un aumento dei volumi di vendita, in contrasto ai piccoli dettaglianti sui quali probabilmente l aumento dei costi non sarà ugualmente corrisposto da un aumento dei volumi di vendita come risultato delle nuove leggi. La domanda seppur sempre più debole non si è ancora tradotta in una diminuzione dei canoni, per i quali anzi ci si attende una crescita limitata ed in linea con il tasso di inflazione. Infatti se i canoni nelle nuove aperture sono inferiori a quanto originariamente previsto, il loro volume non è stato sinora tale da creare sufficiente pressione sulla media dei canoni di mercato. 5 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su fonti varie 9

10 Lo stock di superfici commerciali in Italia all inizio del 2012 ammonta a quasi 16 milioni di mq di GLA, con i centri commerciali che rappresentano il 90% della superficie totale mentre gli altri format commerciali come i Factory Outlet rappresentano ancora una piccola parte dello stock, ca. il 3% ed il 7% i Parchi Commerciali. Nel 2011, sono state registrate in Italia 26 nuove aperture di centri commerciali per una GLA totale di quasi mq, in crescita rispetto al Nei primi tre mesi del 2012, tre nuovi progetti sono stati completati, per una GLA totale di circa mq. Inoltre, nel primo trimestre 2012 è stata completata la terza fase di ampliamento del Factory Outlet di McArthurGlen a Noventa di Piave (Veneto), per una superficie aggiuntiva di mq di GLA. La densità di offerta di centri commerciali per abitante in Italia è aumentata ulteriormente nei primi tre mesi dell anno, attestandosi a 238 abitanti mq / 1.000, ancora al di sotto della media europea. Il livello dei canoni prime nei centri commerciali italiani continua a rimanere stabile, anche nei primi tre mesi del A Milano i canoni in un centro commerciale di primario standing arrivano ad attestarsi intorno al valore di 760/mq/anno per unità di piccole dimensioni, mentre le medie superfici si attestano tra i /mq/anno e a Roma sul valore di 800/mq/anno per le piccole superfici mentre le medie risultano allineate al capoluogo lombardo. I rendimenti lordi hanno continuato a crescere nel primo trimestre 2012, attestandosi intorno al 6,5% per i centri commerciali di primario livello, con un aumento di 25 bps rispetto all ultimo trimestre del Sono aumentati anche i rendimenti relativi agli asset di minor qualità o in localizzazioni secondarie che si attestano intorno al 7,75% - 8%. Si sottolinea che anche nell ambito della destinazione commerciale, rimangono fortemente penalizzate le strutture vecchie con standard qualitativi obsoleti e in location secondarie, per questi immobili i rendimenti richiesti risultano fortemente al rialzo con la conseguente riduzione dei valori anche in considerazione degli interventi di valorizzazione per il riposizionamento delle strutture stesse Il mercato degli immobili ad uso logistico industriale 6 Gli utilizzatori logistici, a causa dell'incertezza economica e della crisi del debito sovrano europeo che ha iniziato a condizionare le esportazioni in tutta l'area, hanno iniziato ad avere un approccio più cauto che ha rallentato nel primo trimestre del 2012 il take-up europeo della logistica per asset di dimensioni superiori ai 5000 mq, dopo un vivace ultimo trimestre del Il take-up ha infatti raggiunto un valore di poco inferiore ai 3 milioni di mq, -35% a livello trimestrale. Tuttavia, l'assorbimento è ancora superiore del 15% rispetto alla media decennale, ciò indica che il mercato degli utilizzatori logistici resiste, nonostante le prospettive economiche incerte. Nel corso dell'anno ci si aspetta che i livelli di take-up rimangano stabili, grazie ad una serie di cambiamenti strutturali quali l'outsourcing e l'e-commerce. In Italia il mercato degli immobili ad uso logistico di nuova costruzione, se di qualità e in posizioni strategiche, non sembra soffrire in particolar modo il periodo economico sfavorevole, soprattutto nelle piazze più importanti come Milano e Roma. Per quanto riguarda i prezzi si registra una certa stabilità nell area milanese che si riafferma la principale piazza logistica italiana. Contrariamente invece, l usato risulta più in difficoltà, facendo registrare variazioni negative su tutta la penisola, le esigenze del mercato della logistica prevedono immobili di nuova realizzazione con altezze superiori ai 10 mt sotto trave, dotati di specifica impiantistica anche per la riduzione dei costi energetici ed aree correttamente dimensionate, requisiti ritenuti essenziali per gli operatori e gli investitori del settore. Per le prime location, a ridosso dei maggiori centri cittadini i rendimenti lordi si attestano intorno al 7,75% per immobili di classe A, mentre per le altre location rimangono maggiori dell 8% e per location secondarie e immobili di classe B superiore al 6 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su fonti varie 10

11 9%. Nei principali centri logistici del centro nord si registrano canoni medi intorno ai 40/45 /mq/anno che possono raggiungere i 50 /mq/anno in location particolarmente premianti I fondi immobiliari 7 In uno scenario economico caratterizzato dalla instabilità dei mercati e dalla grave crisi dei debiti sovrani, l industria dei fondi immobiliari italiani continua a crescere. Sia il patrimonio sia il volume delle attività si sono incrementati nel 2011 rispettivamente del 10,8% e del 3,4% su base annua. Nel corso dell'ultimo semestre il numero di fondi analizzati è cresciuto di 19 unità, mentre le quote di mercato rappresentate dai fondi riservati ad investitori qualificati si consolidano ulteriormente in termini numerici, di patrimonio complessivo e anche di totale attivo, rispetto a giugno 2011, la variazione è del +9,0% e del +4,5% rispettivamente. Negli ultimi sei mesi del 2011 il numero di fondi immobiliari monitorato è salito a 179. Sono 19 i nuovi prodotti analizzati da Assogestioni/IPD. Tutti i nuovi prodotti monitorati sono destinati ad investitori qualificati e 16 sono fondi non speculativi; 13 sono stati costituiti mediante apporto, 6 in modo ordinario. Con 156 fondi, un patrimonio netto di milioni di euro e un attivo di milioni di euro, questi prodotti rappresentano a fine semestre l'87,1% del totale dei fondi, il 79,6% del patrimonio e l 81% delle attività. I fondi retail sono invece 23, con un patrimonio netto di milioni di euro e un attivo di milioni di euro. Al 31 dicembre 2011 i 179 fondi immobiliari operativi censiti da Assogestioni/IPD hanno un patrimonio netto pari a ,1 milioni di euro, con un incremento rispetto a giugno 2011 del 5,9% (+10,8% a un anno e +27,9% a tre anni). Patrimonio gestito e totale attività (Fig. 2a) N dei Fondi e delle SGR (Fig. 2b) H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H 2011 No. SGR No. Fondi Patrimonio gestito Totale Attività No. Fondi Fonte: Assogestioni/IPD Il grado di utilizzo della leva (ossia il rapporto tra quanto ciascun fondo si è indebitato e quanto si può indebitare) è in lieve aumento rispetto nell ultimo semestre e passa dal 69,7% a fine giugno 2011 al 71,2% del dicembre In leggero aumento anche il valore delle attività, che al 31 dicembre 2011 risulta pari a ,1 milioni, con un incremento in sei mesi del 2,6% (Fig. 2a). 7 Fonti: Assogestioni, IPD, Scenari Immobiliari e Nomisma. 11

12 Il Mercato dei Fondi Immobiliari dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 giu-09 dic-09 giu-10 dic-10 giu-11 dic-11 Tipologia di fondo n F. Retail F. Riservati Totale Patrimonio netto '000'000 F. Retail F. Riservati Totale Attività '000'000 F. Retail F. Riservati Totale Investimento complessivo in immobili Società di Gestione del Risparmio Per quanto riguarda la composizione delle attività, l 88,9% del portafoglio dei fondi immobiliari è costituito da immobili e diritti reali immobiliari, + 1,7% rispetto a dicembre 2010, le partecipazioni di controllo in società immobiliari rimangono stabili all 1,9% mentre la liquidità e gli investimenti in valori mobiliari si attestano intorno al 6,0%, il restante 3,2 % è rappresentato dalle altre attività. In termini di asset allocation immobiliare per destinazione d uso (Fig. 3a), la destinazione prevalente continua ad essere costituita dagli uffici, con il 54,1% del totale, seguiti dal commerciale con il 17,0%. Segue la destinazione d uso residenziale (7,1%), l industriale/logistica (6,5%), il turistico/ricreativo (4,5%), RSA (1,0%) e altre destinazioni con il 9,8%. Asset Allocation per destinazione d uso (Fig. 3a) Asset Allocation per area geografica (Fig. 3b) Turistico/ ricettivo 4,50% Industriale/ logistico 6,50% Altro 9,80% RSA Estero 1,00% Sud/Isole 1,60% Nord Est 8,50% 9,40% Residenziale 7,10% Uffici 54,10% Centro 34,80% Nord Ovest 45,70% Commerciale 17,00% Fonte: Assogestioni Per quanto riguarda la ripartizione degli investimenti per area geografica sulla base del valore di mercato degli immobili (Fig. 3b), il Nord continua a rappresentare più della metà del valore totale degli investimenti 12

13 con il 55,1%, il Centro con circa il 34,8%, mentre gli investimenti nel Sud e nelle isole rappresentano il 8,5%, in leggera diminuzione rispetto al primo semestre del 2011, mentre l investimento all Estero diminuisce lievemente attestandosi all 1,6% Il regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari ed ai partecipanti L art. 32 del D.L. 78/2010, così come modificato ed integrato dall art. 8,comma 9, del D.L. n. 70/2011, ha introdotto rilevanti modifiche al regime fiscale dei fondi immobiliari e dei partecipanti agli stessi. Anche tenuto conto delle succitate modifiche, il regime fiscale applicabile può essere sintetizzato come segue. Fiscalità diretta I fondi comuni di investimento immobiliare non sono tenuti al pagamento delle imposte sui redditi e dell imposta regionale sulle attività produttive (IRAP). Fatte salve le eccezioni di cui oltre, ai sensi dell art. 7 del D.L. 351/2001, i proventi riferibili a ciascuna quota (i) sia risultanti dai prospetti periodici e distribuiti in costanza di partecipazione, che (ii) rappresentati dalla differenza positiva tra il valore di riscatto o di liquidazione della quota ed il relativo costo di sottoscrizione o di acquisto, costituiscono redditi di capitale, soggetti ad una ritenuta del 20% a titolo di imposta o di acconto a seconda della natura del soggetto percettore. Si ricorda, tuttavia, che la ritenuta non è applicata sui proventi percepiti dai fondi pensione di cui al D.Lgs. 252/2005 e dagli organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal Testo Unico della Finanza (D.Lgs. 58/1998). Tuttavia, per i partecipanti - diversi dagli investitori istituzionali come infra definiti - che possiedono, al termine del periodo di imposta, una partecipazione al fondo immobiliare superiore al 5%, risulta applicabile, ai sensi dell art. 32, comma 3-bis del D.L. 78/2010, convertito con modificazioni dalla L. 122/2010, come successivamente modificato ed integrato dall art. 8, comma 9, del D.L. 70/2011, convertito con modificazioni dalla L. 106/2011, un regime di tassazione per trasparenza, in funzione del quale i redditi conseguiti annualmente dal fondo al lordo dei proventi ed oneri da valutazione concorrono alla formazione del reddito complessivo dei partecipanti, prescindendo dall effettiva percezione dei proventi, proporzionalmente alla quota di partecipazione detenuta dagli stessi. Sono Investitori Istituzionali di cui all art. 32, comma 3 del D.L. 78/2010 i quali, si ribadisce, sono esclusi, dal regime di tassazione per trasparenza a prescindere dalla percentuale di partecipazione detenuta nel fondo, rimanendo soggetti all ordinario regime di imposizione mediante applicazione della ritenuta di cui all art. 7 del D.L. 351/2001, quelli rientranti nelle seguenti categorie: lo Stato o enti pubblici; gli organismi di investimento collettivo del risparmio; le forme di previdenza complementare, nonché gli enti di previdenza obbligatoria; le imprese di assicurazione, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche; gli intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale; 13

14 i medesimi soggetti e patrimoni sopra indicati, costituiti all estero in Paesi o territori che consentano uno scambio d informazioni e che siano indicati nel decreto del Ministro dell economia e delle finanze di cui all articolo 168-bis, comma 1 del TUIR (i cd. Paesi white list); gli enti privati residenti in Italia che perseguano esclusivamente finalità di cui all articolo 1, comma 1, lettera c-bis del D.Lgs. 153/1999, nonché le società residenti in Italia che perseguano esclusivamente finalità mutualistiche; i veicoli costituiti in forma societaria o contrattuale partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti sopra indicati. Con riferimento ai partecipanti non residenti, fermo restando il regime di non imponibilità con riferimento ai proventi percepiti, tra gli altri, da fondi pensione ed organismi di investimento collettivo del risparmio esteri - a condizione che gli stessi siano costituiti in Paesi c.d. white list e siano soggetti a vigilanza prudenziale - è previsto che gli altri investitori esteri, a prescindere dalla percentuale di partecipazione detenuta, siano in ogni caso soggetti alla ritenuta del 20%, ovvero ad una ritenuta con la minore aliquota prevista dalla Convenzione contro le doppie imposizioni eventualmente stipulata dall Italia con il Paese di residenza degli investitori. L art. 32, comma 4-bis del D.L. 78/2010 ha inoltre introdotto un imposizione sostitutiva del 5% applicabile ai partecipanti ai fondi immobiliari, diversi dagli Investitori Istituzionali, che al 31 dicembre 2010 detenevano una partecipazione al fondo superiore al 5%. Tale imposta sostitutiva deve essere applicata sul valore medio delle quote detenute dal partecipante nel corso del 2010, sulla base dei valori delle stesse risultanti dai prospetti periodici redatti in tale anno. L imposta deve essere versata dal partecipante con le modalità e nei termini previsti per il versamento a saldo delle imposte risultanti dalla dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta In alternativa, tale imposta può esser versata a cura della società di gestione del risparmio o dell intermediario depositario delle quote in due rate di pari importo, rispettivamente da versare entro il 16 dicembre 2011 (termine rinviato al 16 gennaio 2012) ed entro il 16 giugno Infine, si rileva che l art. 32 del D.L. 78/2010, al comma 5, aveva introdotto anche la possibilità di deliberare, nel periodo compreso tra il 1 gennaio 2011 ed il 31 dicembre 2011, la liquidazione dei fondi immobiliari partecipati da almeno un soggetto, diverso dagli Investitori Istituzionali, che al 31 dicembre 2010 detenesse una partecipazione superiore al 5%. In tal caso, in luogo dell imposizione sopra descritta, è prevista (i) l applicazione al fondo di un imposta sostitutiva delle imposte sui redditi del 7% sul valore netto dello stesso al 31 dicembre 2010, nonché (ii) l applicazione di un imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell IRAP del 7% sui risultati conseguiti annualmente dal fondo durante la liquidazione, la quale, in ogni caso, non può durare oltre 5 anni. Concludendo si ricorda che, ai sensi dell art. 73, comma 5-quater del TUIR, si considerano residenti in Italia, ai fini fiscali, le società od enti il cui patrimonio è prevalentemente investito in quote di fondi immobiliari chiusi, che siano controllate da soggetti residenti in Italia. Fiscalità indiretta Con riferimento alla fiscalità indiretta, si evidenzia che ai fini dell imposta sul valore aggiunto, la società di gestione del risparmio è soggetto passivo per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi relative alle operazioni dei fondi immobiliari dalla stessa gestiti, con l obbligo di tenera una contabilità separata ai fini IVA per ogni singolo fondo immobiliare. 14

15 Rispetto all ordinario regime di fiscalità indiretta applicabile al settore immobiliare sono previste per i fondi immobiliari alcune specifiche disposizioni. In particolare: - gli apporti ai fondi immobiliari sono, in ogni caso, soggetti all imposta di registro in misura fissa; - gli apporti di pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell apporto sono soggetti alle imposte d atto (imposta di registro, imposta ipotecaria ed imposta catastale) in misura fissa e sono esclusi dal campo di applicazione dell IVA; - ai fini delle procedure di rimborso IVA, gli immobili costituenti il patrimonio dei fondi e le spese di manutenzione sono considerate beni ammortizzabili e la società di gestione del risparmio non è tenuta alla prestazione delle garanzie ordinariamente previste; - le compravendite di fabbricati strumentali, soggette ad IVA, nelle quali è parte un fondo immobiliare, vedono l applicazione delle imposte ipotecaria e catastale ridotte al 50% (rispettivamente pari al 1,5% e 0,5% in luogo delle ordinarie aliquote del 3% e 1%). 1.3 Dati descrittivi del Fondo al 30 giugno 2012 Alla data di chiusura del primo semestre 2012 sulla base delle perizie effettuate dagli esperti indipendenti, gli immobili facenti parte del portafoglio immobiliare del Fondo hanno un valore di mercato complessivo pari a 205,4 milioni, valore inferiore dello 0,80% rispetto al dato riferito al 31 dicembre Nella tabella che segue vengono evidenziate le principali caratteristiche del Fondo e la sua evoluzione dalla data di avvio dell operatività al 30 giugno 2012: Tabella 1: Il Fondo Investietico in sintesi Sottoscrizione 1 marzo dic dic giu-12 Durata residua (0) n anni anni 6 mesi Patrimonio Immobiliare n immobili Mq complessivi lordi (1) mq Destinazione d'uso % R.S.A./UFFICI R.S.A./UFFICI R.S.A./UFFICI Distribuzione geografica prevalente (2) % Milano e Hinterland 79% Milano e Hinterland 75% Milano e Hinterland 75% Valore di mercato immobili (1) mln 236,7 207,0 205,4 Costo storico e oneri capitalizzati (3) mln 222,6 200,2 202,1 Debito mln 67,7 67,7 67,7 Loan to Value (LTV) % 0,0% 28,6% 32,7% 33,0% Loan to Cost (LTC) % 0,0% 30,4% 33,8% 33,5% Net Asset Value (NAV) (4) mln 153,8 ( 2500 /quota) 181,5 ( 2.951,712/quota) 176,0 ( 2.861,559/quota) 164,4 ( 2.672,228/quota) Distribuzione proventi totale (5) /000 0, , ,3 0,0 Distribuzione proventi per quota (5) /quota 0, , ,000 0,000 Valore nominale della quota 2.500, , , ,000 Valore unitario della quota (NAV) 2.500, , , ,228 Quotazione Borsa Sconto prezzo di borsa % 30,6% 35,3% 56,8% N quote n quote Redditività lorda (6) % 7,5% 7,4% 7,4% (0) Con provvedimento dell 8 marzo 2012 Banca d Italia ha approvato la modifica al regolamento di gestione prorogando la durata fino al 31 dicembre (1) Perizie esperto indipendente al periodo di riferimento (REAG fino a 31/12/ K2 REAL da 30/06/2011). (2) Calcolato sul valore di mercato. (3) Determinato come valore di Acquisto al netto delle vendite effettuate ed aumentato delle spese di manutenzione straordinaria sugli immobili. (4) Valore contabile riportato in rendiconto alla data di riferimento. (5) Importi di competenza, relativi al periodo di riferimento. (6) Calcolata come il rapporto tra affitti annui risultanti dai contratti in essere e il costo storico 15

16 Con riferimento alla composizione del portafoglio immobiliare alla data del 30 giugno 2012 vengono di seguito evidenziate le principali caratteristiche relativamente alla distribuzione geografica ed alla destinazione d uso. Per quanto attiene alla localizzazione, circa il 76,1% degli immobili è ubicato a Milano e hinterland, il 19,0% a Roma e il 4,9% a Torino (Fig. 4). Distribuzione Geografica (Fig.4) (% del Valore di mercato) Centro 19,0% 1 Piemonte Lombardia 10 Veneto Nord 81,0% Tosca na Marche Lazio 1 Puglia Roma 19,0% Milano Hinterland 34,4% Torino 4,9% Milano 41,7% Sardegna 76% del valore 19% del valore 5% del valore I due grafici sottostanti (Fig. 5a e 5b) evidenziano la suddivisione del portafoglio per destinazione d uso in base a mq e ai valori di mercato. In particolare il Patrimonio immobiliare del Fondo suddiviso per destinazione d uso evidenzia principalmente che, gli immobili ad uso direzionale sono circa il 43,4% del valore, le residenze sanitarie assistenziali (RSA) circa il 47,8%, il 5,9% è investito in un immobile ad uso commerciale ed il 2,8% in un immobile ad uso logistico. 16

17 Suddivisione del portafoglio per destinazione d uso (Fig. 5a) (% su Market value) Suddivisione del portafoglio per destinazione d uso (Fig. 5b) (% di mq) Retail 5,90% Logistica 2,83% Retail 7,61% Logistica 8,63% RSA 42,52% Uffici 43,44% RSA 47,83% Uffici 41,24% Modifica del Regolamento di gestione Si evidenzia, come già divulgato nelle modalità previste dal regolamento di gestione del Fondo Investietico che, con provvedimento dell 8 marzo 2012, la Banca d Italia ha approvato le modifiche al regolamento di gestione del Fondo Investietico riguardanti la proroga della durata dal 31 dicembre 2012 al 31 dicembre 2015, deliberata dal Consiglio di Amministrazione di AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. il 20 dicembre 2011, ai sensi e in conformità con quanto previsto dall articolo 2 del regolamento. Con decorrenza 28 marzo 2012, il regolamento del Fondo è stato conseguentemente modificato. 1.4 Attività di gestione Gestione immobiliare Investimenti e disinvestimenti Nel primo semestre del 2012 non sono state effettuate operazioni d investimento/disinvestimento. Si riportano qui di seguito le tabelle riepilogative delle acquisizioni e delle dismissioni dalla data di avvio del Fondo al 30 giugno 2012: 17

18 Tabella 2: Acquisizioni Data di Acquisto Città Indirizzo Prezzo di Acquisto ( /000) Data di vendita 02-ago-02 Monza (MI) Via Crescitelli ,0 06-nov-02 Cinisello Balsamo (MI) Via dei Lavoratori, ,0 29-mar mar-03 Roma Via Arno ,0 06-dic giu-03 Canzo (CO) Via A. Brusa ,0 20-dic giu-03 Bollate (MI) Via Don Luigi Uboldi, 40/ ,0 27-ott-03 Roma Via Paolo di Dono, ,0 27-ott-03 San Donato (MI) Piazza S. Barbara, ,0 29-apr dic-03 Milano Via S. Faustino, ,0 15-giu-05 Milano Via Ippocrate ,0 20-dic-06 Torino Via Magenta, ,0 26-giu-07 San Donato (MI) Via Agadir, ,0 26-set-07 Milano Via Antonini ,0 23-gen-08 Milano Via San Faustino ,0 18-dic-08 Milano Via Casati, ,0 18-dic-08 Pregnana Milanese (MI) Via Brugheria, ,0 31-dic-08 San Donato (MI) Via 25 Aprile, ,0 Totale ,0 Tabella 3: Vendite effettuate dal Fondo Data di Vendita Città Immobile Valore di Acquisto Capex Valore di Mercato Prezzo di Vendita Plus lorda (1) Margine % (2) ( /'000) ( /'000) ( /'000) ( /'000) ( /'000) % 06-dic-05 Roma Via Arno ,0 374, , , ,0 28,3% Totale ,0 374, , , ,0 28,3% 29-mar-06 Cinisello Balsamo (MI) Via dei Lavoratori, ,0 41, , , ,9 25,0% Totale ,0 41, , , ,9 25,0% 20-dic-07 Canzo (CO) Via A. Brusa, ,0 25, , , ,4 22,0% Totale ,0 25, , , ,4 22,0% Totale Totale Totale apr-11 San Donato M.se (MI) P.zza S.ta Barbara, ,0 611, , , ,7 16,8% Totale ,0 611, , , ,7 16,8% Totale , , , , ,9 22,1% (1) Determinata come differenza tra il prezzo di vendita ed il costo storico degli immobili venduti. (2) Il Margine % viene calcolato come il rapporto tra la Plus Lorda da Vendita ed il costo storico alla data della vendita. Locazioni e Manutenzioni Attività di locazione San Donato Milanese Via Agadir 38, a seguito della sottoscrizione, lo scorso 12 settembre 2011, di un nuovo contratto di locazione con il conduttore Eniservizi S.p.A., che già occupava l edificio in virtù di due precedenti contratti di locazione contestualmente risolti, sono stati intrapresi a cura del Fondo importanti interventi di riqualificazione dell edificio che, in base all accordo raggiunto, sono stati avviati subito dopo il temporaneo rilascio degli spazi da parte del conduttore. Le lavorazioni, comprensive delle personalizzazioni attuate dal conduttore, sono sostanzialmente terminate, ad 18

19 eccezione di alcuni interventi di finitura, il 30 giugno Nel mese di luglio 2012 è previsto l avvio delle operazioni di collaudo finalizzate alla consegna finale al conduttore. Milano Via Casati 16, a seguito della dichiarazione di fallimento della società conduttrice Marvecspharma Services S.r.l. e della completa liberazione dei locali è stato conferito incarico per l individuazione di nuovi potenziali conduttori alla società specializzata GVA Redilco S.r.l., attraverso la quale sono giunte alcune proposte di locazione che non si sono poi concretizzate. In parallelo il Fondo ha confermato agli operatori con cui è venuto in contatto che verranno anche valutate eventuali opportunità di dismissione dell immobile libero e disponibile, potenzialmente appetibile sia per utilizzatori finali che per una sua riconversione all originaria destinazione residenziale, funzione tra l altro coerente con il contesto urbano nel quale è localizzato l asset. Relativamente alla procedura di fallimento del precedente conduttore Marvecspharma Services S.r.l., dopo il riconoscimento da parte del Giudice Delegato della compensazione del credito vantato per il mancato incasso di canoni (trattenendo le somme dal deposito a garanzia rilasciato alla sottoscrizione del contratto), il Fondo rimane in attesa di conoscere le decisioni in merito all opposizione presentata per il riconoscimento dei crediti relativi alla penale per il mancato riacquisto a seguito dell esercizio da parte del Fondo dell opzione put prevista dal contratto di acquisizione dell immobile. Milano Via Antonini 26, durante il primo semestre sono proseguite le attività di locazione degli spazi sfitti dell immobile, pari a ca. il 15% degli spazi locabili, da parte dell agent incaricato (Gabetti), ma in funzione della particolarità dell immobile, non propriamente adatto alla destinazione uffici e alla situazione negativa del mercato non vi sono state segnalazioni di nuovi potenziali conduttori. Alla fine del semestre il Fondo, attraverso suoi contatti diretti, ha avviato una trattativa con un potenziale conduttore per l affitto di una porzione degli spazi attualmente sfitti dell immobile. Roma Via Paolo Di Dono 223. a seguito della comunicazione di formale disdetta da parte di Eni S.p.A., unico conduttore dell immobile, di una porzione pari a circa il 47,4% della superficie locata, il Fondo ha avviato le attività per l individuazione di nuovi conduttori finalizzata ad una pronta occupazione degli spazi che, si ricorda, sono stati interessati da importanti interventi di riqualificazione terminati nel La redditività lorda da canoni di locazione del portafoglio immobiliare alla data del 30 giugno 2012 è pari al 7,4% rispetto al suo costo storico. Il tasso di occupazione degli immobili costituenti il portafoglio del Fondo al 30 giugno 2012 risulta pari al 96,8% della superficie locabile. 19

20 Costo Storico (1) Affitto annuo (2) Redditività lorda (3) Immobili ( /'000) ( /'000) % Milano ,8% Milano Hinterland ,6% Roma ,0% Torino ,3% Totale ,4% (1) Inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute (2) Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012 (3) Calcolata come il rapporto tra affitti annui risultanti dai contratti in essere e il costo storico alla data di riferimento. Interventi di manutenzione straordinaria: In linea con il Business Plan del Fondo, e del relativo budget approvato, nel corso del primo semestre sono stati avviati, per un costo di circa euro 120 mila, parte degli interventi di manutenzione straordinaria programmati per l anno Torino Via Magenta, sono stati avviati interventi per il ripristino della pavimentazione del cortiletto interno e per la pulizia e sistemazione di alcune pietre pericolanti sulla facciata per un importo pari a circa 100 mila utilizzando le disponibilità del Fondo. - Altri interventi minori sono stati avviati in Milano Via San Faustino 21. Inoltre relativamente all immobile sito in San Donato Via Agadir, a seguito della definizione del nuovo contratto di locazione, come descritto nella precedente sezione Attività di locazione, sono in fase di ultimazione gli interventi di riqualificazione complessiva dell edificio previsti dall accordo sottoscritto con il conduttore, avviati nel 2011 e stimati preliminarmente in circa 3 milioni. - E in fase di avvio la procedura per l affidamento, nel secondo semestre 2012, dell incarico per l esecuzione delle opere di adeguamento degli impianti antincendio in Milano Via Antonini Gestione finanziaria Al 30 giugno 2012 la liquidità disponibile in conto corrente ammonta a e risultano investiti ulteriori 25 milioni in depositi bancari vincolati a tre mesi e rinnovabili, con la possibilità di disinvestimento anticipato senza penali, ad un rendimento in linea con i tassi praticati dal mercato e comunque superiore al costo del debito. 20

21 GLI IMMOBILI RESIDENZA SANITARIO-ASSISTENZIALE S. ANDREA MONZA/MI UBICAZIONE Via Crescitelli, 1 Monza/MI L immobile si trova in prossimità del Parco di Monza, uno dei maggiori parchi storici europei con un estensione di quasi 700 ettari. La proprietà è inserita in un contesto residenziale di elevato livello caratterizzato dalla presenza di fabbricati dotati di ampi spazi a verde condominiale e una buona presenza di parcheggi pubblici. La zona, nella quale si segnala inoltre la presenza del complesso ospedaliero San Gerardo, è agevolmente raggiungibile sia dal centro storico cittadino sia dalla Strada Statale 36 che collega la città di Milano con la Brianza. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Il fabbricato risulta edificato nei primi anni 80 e adibito a residenza per anziani autosufficienti. Nel 1996 è stato poi ristrutturato e adeguato all accoglienza di anziani non autosufficienti. L immobile è costituito da sei piani fuori terra e un piano interrato; nel corpo centrale sono collocate le residenze autonome protette, ovvero appartamenti mono e bilocali dotati, ciascuno, di servizi e piccolo cucinino. Nei corpi nord e sud, destinati alla RSA, si trovano i locali di servizio (park, cucina, uffici, ambulatori) e comuni (mensa, piscina, palestra, cappella, bar) oltre alle stanze doppie e relativi servizi. N posti letto accreditati: 150 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 1987 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 02/08/2002 Conduttore Segesta 2000 S.r.l. Canone annuo*** Rendimento lordo**** 8,44% *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012. ****Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente e il prezzo di acquisto dell immobile. 21

22 RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE S. MARTINO BOLLATE/MI UBICAZIONE Via Don Uboldi, 40/42 Bollate /MI L immobile è situato nella periferia Sud del Comune di Bollate in una zona a prevalente destinazione residenziale. L area è agevolmente raggiungibile attraverso l uscita di Cormano nel tratto urbano dell autostrada A4 Torino-Trieste ed è posta a ridosso della SS233 Varesina. Buona la disponibilità di parcheggi pubblici per le auto private. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Il fabbricato, di forma rettangolare, è stato edificato nel settembre 2003 e adibito a RSA. Esso si sviluppa all interno di un area recintata su quattro piani fuori terra e un piano interrato. L immobile ospita al piano interrato i depositi, la cucina, gli spogliatoi, i locali tecnologici. Al piano terra la reception, il soggiorno, gli ambulatori, gli uffici del personale e camere a due posti letto. Ai piani primo, secondo e terzo si trovano le ulteriori camere a due posti letto, con ambulatori, palestre, soggiorni, depositi biancheria, bagni assistiti e camere di isolamento. N posti letto accreditati: 147 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2003 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 30/06/2003 Conduttore Residence Lope de Vega Canone annuo*** Rendimento lordo**** 8,55% *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012. ****Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente e il prezzo di acquisto dell immobile.. 22

23 RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE CASA VERDE - MILANO UBICAZIONE Via S. Faustino, 21 Milano L immobile si trova nel Comune di Milano nel quartiere di Lambrate in un area attualmente oggetto di trasformazione e riqualificazione urbana. La zona è agevolmente raggiungibile dalla Tangenziale Est attraverso le uscite Lambrate e Rubattino e dal centro storico attraverso l asse di Viale Argonne ed è inoltre servita da mezzi pubblici di superficie. A circa 2 Km si trova la stazione di interconnessione tra la linea 2 della metropolitana e la linea ferroviaria Milano-Venezia. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Il fabbricato, edificato nel 2002 e adibito a RSA, è costituito da sei piani fuori terra e un piano interrato. Esso ha pianta a L e si sviluppa all interno di un area verde recintata su due blocchi principali uniti ortogonalmente da un corpo di forma circolare. La struttura ospita ai piani terra e interrato locali di servizio (park, cucina, uffici, ambulatori) e comuni (mensa, cappella, locali destinati all accoglienza ospiti) e ai piani superiori le camere di degenza singole e doppie e locali per fisioterapie/palestre. L immobile è stato acquisito in diritto di superficie che attualmente ha un residuo di 52 anni. N posti letto accreditati: 150 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2002 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 17/12/2003 Conduttore Principale FARE Soc. Consortile a R.L. Canone annuo*** Rendimento lordo**** 10,25% *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012. ****Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente e il prezzo di acquisto dell immobile. 23

24 RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE IPPOCRATE - MILANO UBICAZIONE Via Ippocrate, 21 Milano L immobile è ubicato nella zona periferica Nord della città di Milano in un contesto urbano caratterizzato da costruzioni a prevalente destinazione residenziale risalenti al secondo dopoguerra. L area è agevolmente raggiungibile attraverso l uscita di Cormano nel tratto urbano dell autostrada A4 Torino-Trieste ed è inoltre servita da mezzi pubblici di superficie. A circa 500 mt si trova la stazione Affori della linea ferroviaria delle FNM Milano-Asso. Buona la disponibilità di parcheggi pubblici per le auto private. E in fase di cantiere il prolungamento della linea metropolitana 3 che prevede una stazione ad Affori nelle vicinanze dell immobile. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Il fabbricato ha pianta a V e si sviluppa, per quattro piani fuori terra e uno interrato, all interno di un area verde recintata. La struttura ospita, su due blocchi principali chiamati RSA1 e RSA2 e uniti ortogonalmente da un corpo di forma circolare, ai piani terra e interrato locali di servizio (park, cucina, uffici) e comuni (mensa, cappella, locali destinati all accoglienza ospiti, palestra) oltre ad alcune camere per ospiti non autosufficienti e ai piani superiori le camere di degenza singole e doppie e ambulatori. N posti letto accreditati: 276 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2005 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 15/06/2005 Conduttore Ippocrate S.r.l Canone annuo*** Rendimento lordo**** 8,30% *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012. ****Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente e il prezzo di acquisto dell immobile. 24

25 EDIFICIO TERZIARIO DIREZIONALE ROMA UBICAZIONE Via Paolo Di Dono, 223 Roma L immobile è ubicato nella periferia Sud della città di Roma nel quartiere EUR. L intorno urbano è caratterizzato da edifici a destinazione terziaria o residenziale immersi in vaste aree verdi attraversate da lunghi viali di raccordo. Il quartiere si sviluppa tra gli assi della Laurentina e dell Ostiense, a metà strada tra il G.R.A. (Grande Raccordo Anulare) e il centro storico con rapido accesso sia dal centro che dalla periferia. La zona è servita, oltre che da regolare servizio pubblico di autobus anche dalla Linea B della metropolitana. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Le ristrutturazioni del complesso immobiliare sono state ultimate nel primo semestre del I lavori di riqualificazione hanno interessato sia le parti strutturali che quella impiantistica. L immobile è composto da due corpi di fabbrica separati che si sviluppano all interno di un area recintata. Il corpo principale, a pianta conformata a corona circolare, si sviluppa su sette livelli fuori terra a destinazione terziaria e un piano interrato destinato a magazzini e locali tecnici. Il corpo accessorio, a pianta rettangolare, si sviluppa su tre livelli ed è destinato ad autorimessa. Gli edifici dispongono di ingressi pedonali indipendenti. SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 1978 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso Uffici Costo storico** Data di acquisto 27/10/2003 Conduttore ENI S.p.A. Canone annuo *** Rendimento lordo**** 9,03 % *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è Inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012. ****Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente e il prezzo di acquisto dell immobile. 25

26 EDIFICIO TERZIARIO TORINO UBICAZIONE Via Magenta, 12 Torino. La proprietà è ubicata nel centro storico della città di Torino. Il tessuto urbanistico circostante, che si sviluppa su una maglia ortogonale di strade, viali e grandi piazze alberate, risale agli anni a cavallo fra Cinquecento e Seicento. L accessibilità veicolare alla zona risulta buona, grazie alla presenza nelle immediate vicinanze di due importanti arterie come Corso Vittorio Emanale II e Corso Re Umberto. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA La proprietà è costituita da un edificio, di pianta a L, di sei piani fuori terra oltre piano interrato, seminterrato e sottotetto, sito in angolo fra le Vie Magenta e Massena. Il fabbricato, edificato alla fine degli anni 60 per uso abitativo, è stato successivamente riadattato a destinazione terziaria come si presenta attualmente. I piani elevati si sviluppano su due ali distinte, che si affacciano su via Magenta e su via Massena. SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione Anni 70 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso Uffici Costo storico** Data di acquisto 20/12/2006 Conduttore Regione Piemonte Canone annuo*** Rendimento lordo**** 6,32% *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012. ****Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente e il prezzo di acquisto dell immobile. 26

27 EDIFICIO TERZIARIO S. DONATO M.SE/MI UBICAZIONE Via Agadir, 38 S. Donato M.se/MI. La proprietà è ubicata nel Comune di San Donato Milanese, a Sud-Est della città di Milano. Il contesto urbano è caratterizzato dalla presenza di complessi immobiliari ad uso terziario direzionale e residenziale cui si aggiungono attività commerciali e servizi di uso collettivo. L area, facilmente accessibile dalle tangenziali di Milano, è servita sia dai mezzi pubblici di superficie che dalla linea 3 della rete metropolitana milanese. L edificio in proprietà, a pianta rettangolare, è dotato di due corpi scala con relativi ascensori. Al piano interrato si trovano i depositi, i locali tecnici mentre i piani terra, primo e secondo sono destinati ad uffici. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA La proprietà consta di un edificio di tre piani fuori terra più un interrato. L immobile è parte di un complesso direzionale composto da due distinti corpi di fabbrica collegabili tra loro da un passaggio interrato. SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 1985 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso Uffici Costo storico** Data di acquisto 26/06/2007 Conduttore Principale Eni Servizi S.p.A. Canone annuo*** Rendimento lordo**** 6,81% *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012. ****Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente e il prezzo di acquisto dell immobile. 27

28 EDIFICIO TERZIARIO/RETAIL - MILANO UBICAZIONE Via Antonini, 26 Milano. L immobile è ubicato nella periferia Sud-Est del Comune di Milano. Il tessuto urbanistico della zona è caratterizzato da tipologie edilizie di epoche e funzioni diverse quali capannoni e laboratori, attività artigianali, strutture ricettive ed edifici a uso residenziale di recente edificazione. L area è accessibile attraverso la circonvallazione esterna della città ed è servita da mezzi pubblici di superficie che collegano direttamente alla città o alle stazioni della metropolitana milanese. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA L immobile, a pianta rettangolare, si sviluppa su tre piani fuori terra e uno interrato, è composto da due ampie unità ad uso commerciale site al piano terreno e primo, mentre l intero secondo piano è destinato a uffici. Antistante l edificio si trova un ampia area, ornata con verde piantumato, utilizzata come parcheggio pubblico e viabilità interna. SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2002 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso Costo storico ** Data di acquisto Conduttore Principale Commerciale /9/2007 Scarpe&Scarpe Canone annuo*** Rendimento lordo**** 5,83 % *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012. ****Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente e il prezzo di acquisto dell immobile. 28

29 RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE L ATTICO AZZURRO E LE TERRAZZE FIORITE UBICAZIONE Via San Faustino, 27 - Milano L immobile è ubicato in zona Lambrate, l area è attualmente oggetto di grandi trasformazioni e di riqualificazione urbana. L accesso alla zona è particolarmente agevole grazie alle uscite Lambrate e Rubattino della tangenziale est e dal centro storico attraverso l asse di Via Rombon e Via Porpora; è inoltre ben servita dai mezzi pubblici di superficie, dalla linea 2 della metropolitana e dalla linea ferroviaria delle FFSS con stazione Lambrate. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA L edificio è costituito da un unico corpo di fabbrica con pianta a Y rovesciata, che si sviluppa parzialmente su quattro piani fuori terra più uno interrato, inserito all interno di un lotto di terreno, recintato, in parte sistemato a verde ed in parte asfaltato (aree per ambulanze o trasporto). Ogni braccio della Y ospita i nuclei di camere per l accoglienza dei degenti, che si dispongono su di un corridoio centrale, mentre al loro incrocio si trovano i locali comuni e le principali attrezzature sanitarie e assistenziali. Ognuna delle 108 camere presenti, tutte doppie, dispone di bagno, climatizzazione, gas medicali centralizzati, TV color con digitale e un telefono per ognuno dei letti. N posti letto accreditati: 216 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2002 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 23/01/2008 Conduttore Principale P.G.R. Cooperativa Sociale Canone annuo*** Rendimento lordo**** 6,34% *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 30/06/2012. ****Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente e il prezzo di acquisto dell immobile. 29