DOVE CERCARE E COME INFORMARSI

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1 DOVE CERCARE E COME INFORMARSI Oggi e possibile effettuare l 80% della preselezione via Internet. I siti che vi presentiamo sono ricchi di informazioni, fotografie, planimetrie e spesso vi condurranno ad un broker che rappresenta il venditore nelle specifiche transazioni. Ricordate di chiamare prima noi Non avendo ordini di scuderia da seguire, il nostro unico interesse e di negoziare il miglior prezzo possibile per il nostro cliente, un cliente soddisfatto e la nostra migliore pubblicita : cercate e preselezionate in rete, ma prima di contattare i brokers del venditore chiamateci, non vi costa nulla di piu e lavorando con un Buyers Broker, saprete anche quello che i venditori non vi dicono. La Vivaldi Real Estate e lieta di mettere a vostra disposizione l intero arsenale di siti tramite i quali eseguire delle preselezioni. pg 1) Introduzione e indice pg 2) Dove reperire dati di mercato e descrizione quartieri (vedi anche file specifico) pg 3) Offerta Residenziale (offerta nuova sul mercato, siti generali di ricerca siti delle maggiori afenzie) pg 5) Palazzine Cielo/Terra e Negozi pg 7) Uffici pg 9) Siti Utili per le Locazioni pg. 1

2 DATI DI MERCATO E QUARTIERI a) Per un inquadratura generale del mercato suggeriamo un sito di una societa di ricerca con links alle maggiori riviste di settore The Miller Samuel b) Per il settore residenziale,, sara possibile trovare un analisi molto dettagliata per tipologie e nel tempo al sito della Douglas Elliman MARKET OVERVIEW 2ndo Trimestre MARKET REPORT c) Al fine di capire il mercato delle locazioni, che in definitiva e il maggior driver del valore dell investimento in uffici risultano di paricolare utilita i market reports della Colliers Abr che riportano i prezzi di locazione al piede quadrato anno nelle diverse aree della citta d) Per capire meglio la citta, i quartieri ed i sub markets potrete far riferimento al sito della Corcoran GUIDA AI QUARTIERI Di Manhattan pg. 2

3 A) OFFERTA RESIDENZIALE: Fate la vostra selezione on line, poi chiamateci, non vi costa nulla di piu e vi faremo sapere anche quello che i venditori ed i loro brokers non vi dicono! N.B. SOLO I CONDOMINIUM SONO DI INTERESSE PER UN INVESTITORE, mentre le coop, salvo casi rari e notevoli, sono di interesse per i soli residenti Abbiamo diviso i siti in tre categorie 1. Offerta Recentissima (Pubblicita in corso) 2. Siti Omnicomprensivi (tutto quello che attualmente e in vendita anche se non e attivamente pubblicizzato) 3. Siti delle maggiori agenzie di vendita 1) Appena sul mercato... Il New York Times : a volte il link viene spostato, nel qual caso bastera scriverci a info@vendesi.com e vi manderemo il link aggiornato Il NY Times e un ottima fonte per esaminare le offerte piu recenti; dalla sezione annunci economici on line del giornale si coglie la panoramica dell offerta attuale. Il sito e molto facile da navigare ed un ottimo modo per prender praticha nelle ricerche. L unico limite e costituito dal fatto che gli annunci coprono solo le proprieta per le quali quali i brokers o i proprietari hanno recentemente comprato uno spazio pubblicitario. Per eseguire una ricerca accurata quindi si dovranno considerare anche altre fonti illustrate di seguito 2) SITI OMNICOMPRENSIVI Registrano tutto quello che e in vendita in questo momento indipendentemente dall agente che rappresenta il bene Teoricamente e tre siti sotto indicati dovrebbero riportare gli stessi appartamenti, in realta la velocita di aggiornamento varia ed anche il dettaglio fornito. Credo che STREET EASY sia il migliore perche fornisce dati molto utili relativi ai prezzi medi di vendita nel palazzo a partire da diversi momenti (per esempio, le ultime 18 vendite, le ultime 65 vendite, etc.) inoltre informa da quanto tempo l appartamento e sul mercato pg. 3

4 Street Easy da informazioni attendibili sul periodo in cui un offerta e stata sul mercato e su eventuali cambiamenti di prezzo OLR On Line Residential Uno dei primissimi siti omnicomprensivi e forse il piu gettonato dai brokers. Questo sito e parzialmente visibile anche dal pubblico che con una modesta sottoscrizione annuale puo avere lo stesso livello di dettaglio dei brokers. Il sito e utile perche da molte informazioni sui singoli edifici, anno di costruzione, numero di appartamenti, amenities cioe servizi, etc. Pero non e di facile navigazione e l aggiornamento e anche abbastanza lento, viene ironicamente chiamato OLR Old Listings Regurgitated ovvero Vecchie Offerte Rigurgitate Infine tra i siti omnicomprensivi riportiamo Trulia che e ha una qualche utilita nella ricerca di vendite comparabili, ma e decisamente il meno dettagliato dei tre siti generalisti 3) SITI DELLE MAGGIORI AGENZIE DI VENDITA Douglas Elliman probabilmente se dovessi vendere casa mia utilizzerei la Douglas Elliman, il sito e molto ben strutturato, di facile utilizzo e con un enorme visibilita Corcoran Ottimo sito ed ottimi agenti di vendita, qualcuno li trova piu accessibili rispetto a quelli di altre top agencies Stribling E un agenzia specializzata nella fascia altissima del mercato, ma la selezione e piuttosto limitata Citiamo infine gli elenchi di nuove costruzioni la cui messa sul mercato e seguita da Corcoran New Developments GM e The SunshineGroup GM pg. 4

5 B) PALAZZINE CIELO TERRA (e negozi) Fate la vostra selezione on line, poi chiamateci, non vi costa nulla di piu e vi faremo sapere anche quello che i venditori ed i loro brokers non vi dicono! Questo e il territorio di preferenza per il primo livello di investitori professionisti e/o impegnati. L investimento minimo si aggira sui $4,5 milioni e puo raggiungere i $ 50 milioni. In questa sezione si possono trovare anche offerte per spazi retail. A Manhattan e quasi impossibile trovare dei negozi da comprare, occorre comprare tutto il palazzo. Per capire l offerta occorre tener presente che i dati da verificare sono la larghezza del lotto(16 piedi 4,8 mt; 20 piedi 6 mt; 25 piedi 7,5 mt, etc.) generalmente - e meglio non prendere palazzine con larghezza inferiore ai 25 piedi perche risulta meno flessibile il design degli spazi interni. L:a lungheza media e di circa 90 piedi ovvero 27 metri, ma la costruzione spesso non si estende per tutta la lunghezza del lotto, lasciando sul retro uno spazio giardino. Oltre alla superficie, alla posizione, allo stato fisico della palazzina, uno dei principali drivers del prezzo e costituito dalla presenza (o meno) di diritti di costruzione non utilizzati, che permettono un eventuale sopraelevazione o la vendita tout court dei diritti medesimi ad una palazzina confinante. Spesso la combinazione di diritti residui di costruzione permette la costruzione di alte torri residenziali a ridosso di villettine individuali (brown stones o Town house). A seconda del certificato di destinazione urbanistica (detto zoning) il rapporto tra area del lotto e superficie costruita varia. Tale rapporto detto FAR (Floor Area Ratio) e generalmente indicato nelle offerte. La diferenza tra la FAR ammissibile, e la superficie sviluppata, quando e positiva, indica la possibilita di costruire uno o piu piani sopra l esistente facendo pero attenzione ai codici urbanistici che sono complessi ma espliciti e che possono essere facilmente studiati nello zoning handbook venduto dal New York City Department of City Planning che puo essere acquistato on line al In ogni caso prima di decidere dell acquisto di una palazzina sara opportuno ottenere il parere di un architetto specializzato in tema urbanistico nella citta di New York e avere un buon rapporto con un geometra che qui e chiamato expeditor. Le palazzine cielo terra richiedono piu considerazione nell acquisto rispetto alle unita residenziali in condominio ed e particolarmente importante poter essere seguiti da un agente indipendente rispetto alla proprieta che sappia chiedere i report giusti e li sappia interpretare. Fatte tutte queste necessarie premesse puo essere utile guardare l offerta corrente su Internet: pg. 5

6 Agenzia leader nelle vendite di questo settore e la Massey Knakal Offerte interessanti si possono trovare anche su Corcoran Townhouses e su Douglas Elliman Townhouses Un po datato ma utile a capire i quartieri e i valori relativi e il Report Manhattan Townhouses 1994, reports/de03th.pdf - INFINE IL SITO PIU GETTONATO DA CHI STUDIA IL MERCATO con attenzione verso investimenti di dimensioni medio grandi e PROPERTY SHARK. Pagando un abbonamento contenuto e possibile avere un informativa completa su eventuali fallimenti e situazioni di prefallimento, dette Lis Pendens. Anche senza pagare un abbonamento, semplicemente registrandosi al sito e possibile avere una foto, le dimensioni della proprieta (lotto, piani, etc.) la descrizione catastale e urbanistica, etc. Un sito come questo sarebbe il sogno di ogni operatore immobiliare in Italia! PROPERTY SHARK pg. 6

7 C) UFFICI: Come avviene per i negozi, anche per gli uffici e quasi impossibile acquistare un singolo ufficio a scopo di investimento ed invece occorre acquistare un intero stabile, o magari uno ad uso misto (negozi al piano terra, uffici nei piani intermedi e residenziale ai piani alti). Attualmente i condomini di office space, nei quali e possibile acquistare un piano o una porzione di piano, si contano sulle dita di una mano, ma il trend di trasformare un palazzo di uffici da locare in un condominio di uffici da vendere sta prendendo piede, specialmente ora che i prezi delle locazioni hanno raggiunto punte di $ 200/sf anno, ovvero $2150/mq anno, dove tra l altro la misura del metro quadro commerciale e molto generosa ed elastica a favore dei proprietari Molti broker commerciali non pubblicano le proprie offerte per comprensibili ragioni di riservatezza ma le distribuiscono a clienti e broker qualificati dietro firma di stringenti patti di confidenzialita. La Vivaldi, grazie ai contatti dio livello maturati negli anni con le maggiori agenzie commerciali e stata in grado di portare ai propri clienti operazioni di altissimo valore, tali agenzie comprendono CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Colliers, Eastern Consolidated, L investimento in uffici richiede un expertise particolare nella valutazione dell opportunita che e legata non solo alla location e alle caratteristiche fisiche del palazzo, ma anche al profilo delle affittanze, ai termini contrattuali, agli affitti correnti, al metodo di misurazione delle parti comuni, alla divisione tra proprieta e affittuari delle spese di gestione e tasse immobiliari, etc. Per esempio le locazioni iniziate nel periodo subito successivo al 11 settembre nell area di Wall Street hanno valori piuttosto bassi (*) che, nel caso di una prevalenza di affitti di lungo termine, possono svalutare pesantemente il prezzo di mercato anche di un palazzo per altri aspetti bellissimo! L analisi del valore di un palazzo di uffici e molto condizionata da considerazioni di lungo termine legate alla domanda e all offerta. Le previsioni sono di un offerta del tutto insufficiente rispetto alla domanda e per questa ragione al momento molte transazioni avvengono a yield bassissimi (circa 3%). SEGUE (*) Gli affitti del downtown sono scesi fino a $ 18/sf anno ovvero circa $ 200/mq anno. Oggi gli stessi spazi alla scadenza dei contratti vengono affittati al doppio con punte di $ 60/sf/ anno. pg. 7

8 Uno dei siti piu aperti in termini di esposizione pubblica dell offerta e quello della Eastern Consolidated seguito da quello della Massei Kanakal e quello della GVA Williams Due siti a pagamento risultano di notevole utilita nel valutare il mercato Costar e Loopnet INFINE lo strumento universale IL SITO - PIU GETTONATO DA CHI STUDIA IL MERCATO con attenzione verso investimenti di dimensioni medio grandi e PROPERTY SHARK Ne abbiamo gia parlato nella sezione precedente, ma repetita juvant, quindi, se vi fosse sfuggito, prendete nota di questo sito. Pagando un abbonamento contenuto e possibile avere un informativa completa su eventuali fallimenti e situazioni di prefallimento, dette Lis Pendens. Anche senza pagare un abbonamento, semplicemente registrandosi al sito e possibile avere una foto, le dimensioni della proprieta (lotto, piani, etc.) la descrizione catastale e urbanistica, etc. Un sito come questo sarebbe il sogno di ogni operatore immobiliare in Italia! PROPERTY SHARK pg. 8

9 D) SITI UTILI PER LOCAZIONI (per il retail chiamateci!) Per locazioni residenziali anche short term Il miglior sito e il piu serio URBAN LIVING anche utili CRAIGS LIST ON LINE RESIDENTIAL LOCAZIONI Per la locazioni di uffici il miglior sito e Mr. Office Space sito di qualche utilita MORTGAGE CALCULATOR pg. 9 Vivaldi Real Estate, ltd. 236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue) New York, NY 10075